山西朔州萬(wàn)泉福城營(yíng)銷策劃提案報(bào)告

1、山西朔州萬(wàn)泉福城營(yíng)銷策劃山西朔州萬(wàn)泉福城營(yíng)銷策劃【提案報(bào)告】2010.4.30謹(jǐn)呈：煌家地產(chǎn)前言 是什么在影響銷售？地段、文化營(yíng)銷（包裝）、豪宅至上、銷售團(tuán)隊(duì)，都是至關(guān)重要的組成因素。但是“產(chǎn)品”是房地產(chǎn)營(yíng)銷中第一個(gè)也是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。很多項(xiàng)目陷入營(yíng)銷的困境，主要原因就是產(chǎn)品供應(yīng)出現(xiàn)失誤，西方的營(yíng)銷大師科特勒曾說(shuō)，以客戶需求滿足為中心是營(yíng)銷觀念的本質(zhì)特征?！盃I(yíng)銷絕不等于推銷”真正成功的銷售并不主要取決于推銷的力度，而是決定于企業(yè)滿足顧客需求的程度。 房地產(chǎn)是屬于典型的奢侈品消費(fèi)，購(gòu)買者理性且慎重，我們無(wú)法想象讓人們?yōu)榱艘粋€(gè)所謂可以呼吸到巴黎香榭麗舍貴族氣息的房子或傾其一身積蓄再貸款20年。消

2、費(fèi)者買的是實(shí)實(shí)在在的居住感受；投資者也相同，投資是需要資金流動(dòng)，房地產(chǎn)的投資價(jià)值是在于能更快的轉(zhuǎn)手，產(chǎn)品此時(shí)比價(jià)格更為直觀。如今品牌理論大行其道，一線品牌攻城略地，所向披靡，但是我們結(jié)合項(xiàng)目情況，企業(yè)自身，我們提出產(chǎn)品第一。銷售第二的口號(hào)： 定位準(zhǔn)確，迎合市場(chǎng)需求的房子-能夠?qū)崿F(xiàn)銷售速度最大化能夠?qū)崿F(xiàn)銷售速度最大化 優(yōu)勢(shì)明顯、功能合理的房子-能實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)的最大化能實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)的最大化要要 點(diǎn)點(diǎn)第一章第一章 項(xiàng)目整體定位思路項(xiàng)目整體定位思路 整體定位 形象定位 市場(chǎng)定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位我們相信，房地產(chǎn)不只是生產(chǎn)GDP的車間，不光是資本逐利的工地，而是真正給居住者提供一個(gè)讓身心愉悅健康，

3、可以自由選擇就業(yè)機(jī)會(huì)和充分享受社會(huì)福利的聚居地，給投資者提供一個(gè)更加完善的，更加公正合影，更加透明開(kāi)放的環(huán)境，給旅游者提供一個(gè)愉悅、舒適、安全的休閑環(huán)境，總而言之，我們把項(xiàng)目整體上升到城市品牌價(jià)值體現(xiàn)的一個(gè)高度，通常，人們都是通過(guò)品牌來(lái)認(rèn)識(shí)一個(gè)企業(yè)的，而我們要做的，是通過(guò)品牌來(lái)衡量一個(gè)城市的價(jià)值，這就需要有一定的核心價(jià)值體系或主導(dǎo)價(jià)值體系的強(qiáng)力支持。產(chǎn)品需要營(yíng)銷，城市品牌需要塑造，塑造的取向就是價(jià)值。1）思考）思考為居住者創(chuàng)造一個(gè)以人為本、和諧、幸福的人文社區(qū)。為創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)更平等、更便捷、更高效的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。為經(jīng)營(yíng)者和投資者打造一個(gè)良好的商業(yè)氛圍，塑造商業(yè)品牌同時(shí)為消費(fèi)者提供一個(gè)輕松愉悅的購(gòu)

4、物環(huán)境。充分整合地區(qū)豐富資源，為旅游者留下一個(gè)美好的城市形象，同時(shí)整體提升巢湖城市品牌價(jià)值。宜 居宜 業(yè)宜 商宜 游城市品牌、商業(yè)品牌、地理標(biāo)志城市品牌、商業(yè)品牌、地理標(biāo)志城市品牌商業(yè)品牌地理標(biāo)志朔州朔州30萬(wàn)平米宜居、宜業(yè)、宜商、宜游多功能社區(qū)萬(wàn)平米宜居、宜業(yè)、宜商、宜游多功能社區(qū)朔州城市品牌價(jià)值運(yùn)營(yíng)示范社區(qū)朔州城市品牌價(jià)值運(yùn)營(yíng)示范社區(qū)項(xiàng)目定位語(yǔ)：項(xiàng)目定位語(yǔ)：居住從住人機(jī)器到享受空間 LIVING開(kāi)發(fā)從迎合市場(chǎng)到引導(dǎo)需求 DEVELOPMENT設(shè)計(jì)從制造建筑到回歸人性 DESIGN環(huán)境從公共配置到環(huán)境私有 ENVIRONMENT智能從網(wǎng)絡(luò)工具到現(xiàn)實(shí)關(guān)懷 SMART生態(tài)從自然景觀到人文生態(tài) E

5、COLOGY文化從營(yíng)銷標(biāo)簽到精神內(nèi)涵 CULTURE消費(fèi)從外在炫耀到個(gè)性享受 CONSUME經(jīng)典預(yù)期1.3主題定位概念階段主題定位概念階段主題定位概念階段主題定位概念階段第一階段：第二階段：第三階段：什么樣的產(chǎn)品能滿足我們的定位要求什么樣的產(chǎn)品能滿足我們的定位要求？科技住宅將成為今后發(fā)展的必然趨勢(shì)科技住宅將成為今后發(fā)展的必然趨勢(shì) 市場(chǎng)營(yíng)銷除了要挖掘市場(chǎng)需求外，引導(dǎo)市場(chǎng)將是更高的市場(chǎng)營(yíng)銷除了要挖掘市場(chǎng)需求外，引導(dǎo)市場(chǎng)將是更高的一層境界一層境界。 目前國(guó)家正在大力提倡節(jié)能減排，低碳生活是一種國(guó)際流行趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)的科技生態(tài)住宅發(fā)展日益成熟，朗詩(shī)地產(chǎn)，北京遠(yuǎn)航地產(chǎn)等作為行業(yè)內(nèi)的佼佼者，深受消費(fèi)者追捧，屢

6、屢創(chuàng)出銷售佳績(jī)。萬(wàn)科大知名企業(yè)也開(kāi)始向科技地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍。國(guó)際流行風(fēng)向，國(guó)家發(fā)展規(guī)劃，媒體輿論關(guān)注等諸多因素使得科技地產(chǎn)必將成為未來(lái)的趨勢(shì)?？萍甲≌谏轿饔兄鴺O好的生存土壤和發(fā)展前景科技住宅在山西有著極好的生存土壤和發(fā)展前景科技住宅在產(chǎn)品升級(jí)，居住環(huán)境，節(jié)能低耗等都表現(xiàn)出了極佳的優(yōu)越性，如若我們能在朔州定制出這樣的產(chǎn)品 將會(huì)在填補(bǔ)市場(chǎng)空白、填補(bǔ)市場(chǎng)空白、相應(yīng)政府號(hào)召、樹立高相應(yīng)政府號(hào)召、樹立高端形象，滿足客戶端形象，滿足客戶 需求提高產(chǎn)品溢價(jià)能力需求提高產(chǎn)品溢價(jià)能力等各方面上綻放出璀璨華章。 規(guī)劃科技住宅將是站在戰(zhàn)略的高度去思考問(wèn)題，戰(zhàn)略思想產(chǎn)生戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作,如果貴方認(rèn)可我司的觀點(diǎn)，我司后續(xù)的工作將

7、圍繞“市場(chǎng)發(fā)展前市場(chǎng)發(fā)展前景景,目標(biāo)客戶分析，產(chǎn)品定制，資金流整合，營(yíng)銷方式（步驟）等若干目標(biāo)客戶分析，產(chǎn)品定制，資金流整合，營(yíng)銷方式（步驟）等若干分解環(huán)節(jié)一一敘述。分解環(huán)節(jié)一一敘述。問(wèn)題結(jié)構(gòu)化：本項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告的整體思路問(wèn)題結(jié)構(gòu)化：本項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告的整體思路如何把本項(xiàng)目打造成朔州的標(biāo)桿，甚至是山西在全國(guó)的品牌形象，并可持續(xù)發(fā)展如何把本項(xiàng)目打造成朔州的標(biāo)桿，甚至是山西在全國(guó)的品牌形象，并可持續(xù)發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)背景和投資環(huán)境如何，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的支撐？城市經(jīng)濟(jì)背景和投資環(huán)境如何，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的支撐？宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有何利好和促進(jìn)？城市規(guī)

8、劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有何利好和促進(jìn)？規(guī)劃發(fā)展分析規(guī)劃發(fā)展分析朔州的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局如何，本項(xiàng)目打造成山西知名科技住宅品牌的空間？朔州的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局如何，本項(xiàng)目打造成山西知名科技住宅品牌的空間？競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析朔州及山西地區(qū)的高端客戶有什么特征？他們的置業(yè)特征又是怎樣的？朔州及山西地區(qū)的高端客戶有什么特征？他們的置業(yè)特征又是怎樣的？目標(biāo)置業(yè)者分析目標(biāo)置業(yè)者分析成熟市場(chǎng)的科技住宅是如何打造的？產(chǎn)品有何特點(diǎn)成熟市場(chǎng)的科技住宅是如何打造的？產(chǎn)品有何特點(diǎn)？科技住宅的市場(chǎng)推廣是怎樣進(jìn)行的，科技住宅的市場(chǎng)推廣是怎樣進(jìn)行的，項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)驗(yàn)借鑒經(jīng)驗(yàn)借鑒我們應(yīng)該打造朔州市場(chǎng)什么

9、樣的科技住宅？我們應(yīng)該打造朔州市場(chǎng)什么樣的科技住宅？太原豪宅市場(chǎng)的標(biāo)桿如何締造，怎么做？太原豪宅市場(chǎng)的標(biāo)桿如何締造，怎么做？科技住宅可行科技住宅可行性探討性探討科技住宅的定科技住宅的定義及推廣方式義及推廣方式階段匯報(bào)退房階段匯報(bào)退房推廣方式提交推廣方式提交 2）論證）論證 從戰(zhàn)略高度上思索項(xiàng)目的定位問(wèn)題，我司認(rèn)為本案定位的三大核定位的三大核 心要求是心要求是;是顧客導(dǎo)向思維,而非競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向, 涉及的是如何做的更好，而非打敗對(duì)手確定本案在朔州高屋建瓴的地位朔朔州城市品牌形象州城市品牌形象，即成為領(lǐng)先者即成為領(lǐng)先者是如何把握機(jī)會(huì)，而非利用經(jīng)驗(yàn)，是最佳實(shí)踐的合理借鑒，而非簡(jiǎn)單復(fù)制。如何像國(guó)內(nèi)的大盤學(xué)習(xí)

10、，根據(jù)自身?xiàng)l件，量身定做符合山西地情的產(chǎn)量身定做符合山西地情的產(chǎn)品品。定位應(yīng)該是導(dǎo)入企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)價(jià)值鏈，使之有一致性的方向如何讓價(jià)值的第一成為深入人心如何讓價(jià)值的第一成為深入人心如何讓價(jià)格的第一變成現(xiàn)實(shí)如何讓價(jià)格的第一變成現(xiàn)實(shí)使形象包裝和銷售實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接使形象包裝和銷售實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接要要 點(diǎn)點(diǎn)第二章第二章 市場(chǎng)論證市場(chǎng)論證 政策趨勢(shì)分析 市場(chǎng)總結(jié)及分析 08年以來(lái)國(guó)家頒布房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展實(shí)施收費(fèi)減免政策政策有效刺激了一二手房市場(chǎng)。證監(jiān)會(huì)表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO，首次公開(kāi)發(fā)行股票)或借殼上市等方式，通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)；但對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu)買開(kāi)發(fā)用地等的IPO，

11、將不予核準(zhǔn)。 國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示：全面排查住房公積金違規(guī)放貸。 國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題做出了明確規(guī)定。 央行先后兩次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率，緊縮性政策開(kāi)始放松。 分別下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率和一年期貸款基準(zhǔn)利率0.5和0.27個(gè)百分點(diǎn) 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、央行出臺(tái)政策，降低存貸款金融利率、減免稅費(fèi)、降低房貸首付。 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局宣布個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費(fèi)。 央行將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.

12、7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。 政府政策政府政策 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2010年同期相比2009年全國(guó)平均房?jī)r(jià)漲幅達(dá)50% 未來(lái)政策趨勢(shì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)屬需求型周期，它是由政府主導(dǎo)的、由于“政府失靈”引發(fā)的周期。它從總需求膨脹或過(guò)旺開(kāi)始，依次經(jīng)歷“膨脹膨脹”“”“緊縮緊縮”“”“低谷低谷” “回回升升”CPIGDP增速增速政策表現(xiàn)政策表現(xiàn)貸款利率增加政策收緊出臺(tái)準(zhǔn)備金利率上調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征房地產(chǎn)市場(chǎng)特征項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本高購(gòu)買成本上升房屋成交量上升上升期上升期8%政策表現(xiàn)政策表現(xiàn)貸款利率下調(diào)鼓勵(lì)政策出臺(tái)加大投資力度準(zhǔn)備金利率下調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征房地產(chǎn)市場(chǎng)特征項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本低購(gòu)買成本下降成交量下降下降期下降期經(jīng)濟(jì)運(yùn)

13、行上升期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行上升期20102014年年20172022年年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下降期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下降期20152016年年2022加大開(kāi)工量，推出差加大開(kāi)工量，推出差異化產(chǎn)品，追求高溢異化產(chǎn)品，追求高溢價(jià)及利潤(rùn)最大化價(jià)及利潤(rùn)最大化減少開(kāi)工量，開(kāi)發(fā)以減少開(kāi)工量，開(kāi)發(fā)以主流產(chǎn)品為主，增加主流產(chǎn)品為主，增加回現(xiàn)速度回現(xiàn)速度經(jīng)濟(jì)運(yùn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期行周期6%-2%12%剪刀差剪刀差 山西的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位居全國(guó)中等偏下，但位于中部六省前從人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)水平的分析來(lái)看，山西的各項(xiàng)指標(biāo)基本位于全國(guó)31個(gè)省級(jí)單位1518名之間，均低于全國(guó)平均水平，屬于全國(guó)中等偏下的水平。人均人均（元）（元）2010年年GDP城鎮(zhèn)可城鎮(zhèn)可支支配收

14、入配收入農(nóng)村純農(nóng)村純收入收入固定資固定資產(chǎn)投資產(chǎn)投資消費(fèi)品消費(fèi)品零售零售山西水平山西水平124588914289154444176全國(guó)水平全國(guó)水平1541310493325567875296山西山西/全國(guó)全國(guó)0.810.850.890.800.79全國(guó)排名全國(guó)排名1517181816二、山西經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局二、山西經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局山西河南湖北湖南安徽江西中部六省位次人均GDP（元）總量12458112871141910293878394101全國(guó)排名151716202724城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）總量8914866887869524847186202全國(guó)排名172018102221人均固定資產(chǎn)投資（元

15、）總量5444459746884156412650491全國(guó)排名182221262720人均社會(huì)消費(fèi)品零售額（元）總量4176358051923887288428682全國(guó)排名161912172627人均進(jìn)出口額（元）總量1658215995149941 p山西省現(xiàn)有各類煤礦3207處，生產(chǎn)及在建總產(chǎn)能為9.33億噸年；全省保有查明煤炭資源儲(chǔ)量2654億噸，占全國(guó)的26%。p煤炭資源長(zhǎng)期以來(lái)都是山西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要依托；03年，隨著國(guó)家放開(kāi)煤炭市場(chǎng)以及國(guó)內(nèi)、國(guó)際能源緊缺，煤炭?jī)r(jià)格快速上漲，煤炭成為山西經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的核心。p煤炭產(chǎn)業(yè)占GDP的比重不斷增加，對(duì)山西經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用愈發(fā)明顯。 十一五時(shí)期

16、是朔州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、成就非凡的五年。截止2010年末，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)已達(dá)到207家，比2005年凈增44家；2010年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)共完成增加值360.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算是2005年的2.5倍，年均遞增19.9%。三、朔州經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)三、朔州經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) 據(jù)省統(tǒng)計(jì)局核定，全年全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）完成670.15億元，現(xiàn)價(jià)增加值比2009年凈增108.84億元，按可比價(jià)格計(jì)算增長(zhǎng)13.8%，增幅比2009年進(jìn)一步提高3.2個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均增幅高出3.5個(gè)百分點(diǎn)，與全省平均水平基本持平。其中第一產(chǎn)業(yè)完成增加值40.54億元，同比增長(zhǎng)7.96%，拉動(dòng)全市GDP增長(zhǎng)0.52個(gè)百分

17、點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值379.01億元，增長(zhǎng)16.03%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)8.35個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值250.6億元，增長(zhǎng)11.91%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)4.93個(gè)百分點(diǎn)。全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)在2009年增長(zhǎng)10.6%，高出全省5.1個(gè)百分點(diǎn)，領(lǐng)先全省其他10個(gè)地市的基礎(chǔ)上又向前躍進(jìn)了一大步，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)了新的跨越，為全面完成“十一五”奮斗目標(biāo)畫上了一個(gè)圓滿的句號(hào)。表 2010年全市人口數(shù)及其構(gòu)成指 標(biāo)年末數(shù)比重(%)全市常住人口154.469.884.679.6 74.8100.045.254.851.6 48.4其中：城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村其中：男性女性 人民生活：全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15499.

18、8元，比上年增長(zhǎng)10.7%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出11404.6元，增長(zhǎng)3.7%。農(nóng)村居民人均純收入5124元，增長(zhǎng)8.3%；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出2769元，下降5.1%。城鎮(zhèn)占調(diào)查總戶數(shù)20%的低收入家庭人均可支配收入8204元，增長(zhǎng)19.4%；農(nóng)村占人口20%的低收入者收入1999元，增長(zhǎng)12.1%。單位：萬(wàn)人 城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)支出的比重）32.8%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)44.5%。城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資27924元，增長(zhǎng)3.3%。圖 2005-2009年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增長(zhǎng)速度u朔州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)支出與

19、儲(chǔ)蓄水平同步提高，消費(fèi)能力明顯增強(qiáng)；u朔州市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出與可支配收入的比例保持在75%以上，消費(fèi)型城市的特征明顯；山西的發(fā)展在未來(lái)的二三十將有較大的上升空間。山西的發(fā)展在未來(lái)的二三十將有較大的上升空間。四、地方政策趨勢(shì)四、地方政策趨勢(shì) 1）目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，將會(huì)面臨領(lǐng)導(dǎo)班子換屆，對(duì)政策的延續(xù)性有一定 影響；就目前城市發(fā)展來(lái)看中短期內(nèi)規(guī)劃條件比較寬松：2012年政府將換屆，必然對(duì)城市基礎(chǔ)建設(shè)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)業(yè)在期初做出重大調(diào)整和投入；對(duì)于新推出的地塊來(lái)說(shuō)，政府必然希望以中高密度的成熟物業(yè)形態(tài)推向市場(chǎng)；就本項(xiàng)就本項(xiàng)目來(lái)看，地方性政策法規(guī)的利好因素遠(yuǎn)大于不利因素目來(lái)看，地方性政策法規(guī)的利好因素遠(yuǎn)

20、大于不利因素新城規(guī)劃的最大特點(diǎn)是立足于北方生態(tài)園林特色，新城規(guī)劃的最大特點(diǎn)是立足于北方生態(tài)園林特色，“一半森林一半城，城中還有四分綠一半森林一半城，城中還有四分綠”。 真正具有綠色，生態(tài)，節(jié)能特征的住宅將會(huì)成為城市示范真正具有綠色，生態(tài)，節(jié)能特征的住宅將會(huì)成為城市示范2）朔州市委市政府提出“南改、北延、東擴(kuò)、西拓”戰(zhàn)略。“南改”、“西拓”即把 開(kāi)發(fā)路、大運(yùn)路市區(qū)段作為城市主骨架，開(kāi)發(fā)路雙向延伸，南至南環(huán)路，北至洪濤山，全長(zhǎng)20公里；大運(yùn)路西拓4公里，現(xiàn)在的大運(yùn)路市區(qū)段拓寬為集商貿(mào)、旅游、休閑娛樂(lè)為一體的10公里通衢大道。這樣，使整個(gè)市區(qū)逐步形成城北森林區(qū)、城中行政文化區(qū)、城南商貿(mào)旅游區(qū)、城東和

21、城西北現(xiàn)代工業(yè)區(qū)幾大板塊有機(jī)結(jié)合，各有側(cè)重的發(fā)展格局。五、朔州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析五、朔州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 分析市場(chǎng)的初衷是為了找出市場(chǎng)的空缺，但是我們認(rèn)為本案：沒(méi)有既定的規(guī)則，我們自己沒(méi)有既定的規(guī)則，我們自己制定規(guī)則制定規(guī)則，沒(méi)有既定的標(biāo)準(zhǔn)，我們沒(méi)有既定的標(biāo)準(zhǔn)，我們?cè)O(shè)立標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)。不怕我們想的過(guò)高，不怕我們想的過(guò)高，怕就怕我們不夠想象力，怕就怕我們自我設(shè)限。怕就怕我們不夠想象力，怕就怕我們自我設(shè)限。要有魄力承擔(dān)起要有魄力承擔(dān)起領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者的責(zé)任，的責(zé)任，要有魄力開(kāi)創(chuàng)屬于自己的要有魄力開(kāi)創(chuàng)屬于自己的影響力影響力。任何的參照和動(dòng)搖都會(huì)影響我們最終實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。本案，無(wú)可參照的先例，無(wú)可比肩的對(duì)手。無(wú)可

22、參照的先例，無(wú)可比肩的對(duì)手。自我定位比市場(chǎng)分析更重要。因?yàn)橐坏┫萑氡容^，就等于降低門檻，設(shè)定了自己的天花板，就等于堵住了我們的出路。要要 點(diǎn)點(diǎn)第三章第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 市場(chǎng)形象 市場(chǎng)總結(jié)及分析一、市場(chǎng)目標(biāo)一、市場(chǎng)目標(biāo)【超越競(jìng)爭(zhēng)，問(wèn)鼎高端【超越競(jìng)爭(zhēng)，問(wèn)鼎高端】闡述：超越區(qū)域性的競(jìng)爭(zhēng)，做朔州市場(chǎng)份額的有力占有者超越同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，做中高端市場(chǎng)的領(lǐng)跑者超越區(qū)域地產(chǎn)品牌,做品牌企業(yè)先行者 簡(jiǎn)單的說(shuō)：做豪宅，本項(xiàng)目就像一把篩子，曬出簡(jiǎn)單的說(shuō)：做豪宅，本項(xiàng)目就像一把篩子，曬出了朔州的高檔客戶。了朔州的高檔客戶。做科技住宅，本項(xiàng)目就是城市的形象名片。做科技住宅，本項(xiàng)目就是城市的形象名片。 形象定位

23、闡釋：形象定位闡釋：在城之顛在城之顛 越城而享越城而享“朔州地標(biāo)性、中央建筑”+ “朔州上流階層”此定位是基于產(chǎn)品賣點(diǎn)體系與產(chǎn)品物理定位的再提純此定位是基于產(chǎn)品賣點(diǎn)體系與產(chǎn)品物理定位的再提純 我們通過(guò)該定位要解決的問(wèn)題：我們通過(guò)該定位要解決的問(wèn)題： 清晰描摹出本案的核心產(chǎn)品價(jià)值“地標(biāo)性建筑”，同時(shí)借城市發(fā)展之大 勢(shì)，提升 項(xiàng)目品牌形象塑造市場(chǎng)品牌，將本案做成“朔州知名品牌”，以此帶動(dòng)項(xiàng)目持續(xù)的 熱銷勢(shì)頭解決了復(fù)合型業(yè)態(tài)從產(chǎn)品角度描摹比較困難的問(wèn)題 。打出“城市精英聚集首望地”的旗號(hào)，以“上流階層”鎖定消費(fèi)群，用“個(gè)人身份名片”的符號(hào)，使他們有身份感和榮耀感保證項(xiàng)目品牌形象的持久性，在長(zhǎng)久推廣中

24、保持品牌識(shí)別的唯一性、有效性尋找市場(chǎng)空缺，使高端人群找到心理歸屬感，同時(shí)提升物業(yè)品質(zhì)感、檔次感、身份感。二、我們提倡的價(jià)值理念二、我們提倡的價(jià)值理念讓居住更有品質(zhì)讓居住更有品質(zhì) 讓投資更加輕松讓投資更加輕松闡述：住宅+投資的開(kāi)發(fā)模式，滿足消費(fèi)者享受與投資雙重的欲望居住市心，更顯身份與檔次；投資商業(yè)街，進(jìn)入的門檻低更低，投資消費(fèi)更輕松易居易投資的市心品質(zhì)大盤。備注：這里的進(jìn)入門檻低，是指項(xiàng)目在操盤時(shí)，通過(guò)價(jià)格策略，靈活的 付款方式，產(chǎn)品的差異化,力爭(zhēng)最大限度的照顧到目標(biāo)人群的個(gè)性化需求。三、我們滿足怎么樣的需求？三、我們滿足怎么樣的需求？ 朔州做為山西快速發(fā)展的城市，近年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，本項(xiàng)目

25、所處新城已經(jīng)俱備了一個(gè)形成商業(yè)新中心俱備的初級(jí)條件，生活配套設(shè)施的完善改善著人們的生活與工作，加速了城市發(fā)展的進(jìn)程。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的價(jià)值分析，努力克服不利因素的限制與影響，最大限度的發(fā)揮項(xiàng)目地塊的資源優(yōu)勢(shì)，充分挖掘其項(xiàng)目的最大價(jià)值，切實(shí)為消費(fèi)者帶來(lái)所購(gòu)買產(chǎn)品超值性使我們定位的宗旨。為此，我們?yōu)槟繕?biāo)客群提供全新的生活需求：高效與便捷、品味與尊容、繁華與激情高效與便捷、品味與尊容、繁華與激情 高效與便捷本項(xiàng)目處于新城發(fā)展戰(zhàn)略的新中心，能夠很好的滿足項(xiàng)目與其它區(qū)域節(jié)點(diǎn)的通達(dá)性。能夠塑造高效的工作與娛樂(lè)結(jié)合的生活方式。 品味與尊容項(xiàng)目不凡的建筑品質(zhì)只能供少數(shù)人品味，擁有者坐享城市上層名流的尊容。 繁

26、華與激情大型賣場(chǎng)、特色店鋪、休閑商街，為社區(qū)營(yíng)造出繁華的 城市生活。同時(shí)豐富的休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物為區(qū)域注入新的生活活力，營(yíng)造出一種前所未有的生活激情。四、假象目標(biāo)客戶群分析四、假象目標(biāo)客戶群分析 本案雖然定義為朔州最高檔的樓盤，但是基于產(chǎn)品以高層為主（高層產(chǎn)品在三四線城市表現(xiàn)出的抗性），以及二十萬(wàn)的總體量，其客戶群體必將分為三類。政府公務(wù)人群 商務(wù)人群 跟隨者（泛客戶群） 公務(wù)員壟斷行業(yè)員工跟隨者三四線城市的消費(fèi)人群構(gòu)成簡(jiǎn)單，政府公務(wù)員，事業(yè)單頁(yè)，壟斷企業(yè)員工、私營(yíng)業(yè)主，外出打工者，構(gòu)成了高檔住宅的主要消費(fèi)者。l 公務(wù)人群：公務(wù)人群：本案秉承開(kāi)創(chuàng)城市高度，改變城市生活的開(kāi)發(fā)理念，就不僅僅是

27、給東海帶來(lái)建筑的變革，也是對(duì)東海人進(jìn)行一次思想的激蕩。首先應(yīng)得到政府的支持，因?yàn)轫?xiàng)目打造成了城市品牌，就是政務(wù)決策者的榮耀。得到他們的認(rèn)可，項(xiàng)目也就被賦予了一定政治高度。在中國(guó)進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)，就必須會(huì)考慮基本國(guó)情，并八方借勢(shì)。公務(wù)人群不但有城市影響力，他們的購(gòu)買力也是被認(rèn)可的。l 商務(wù)人群：商務(wù)人群：在中國(guó)古代，士農(nóng)工商，商人有錢，但缺乏必要的社會(huì)地位，強(qiáng)烈的晉升欲望，使得中國(guó)商人永遠(yuǎn)是跟政界人士緊密聯(lián)系在一起。當(dāng)項(xiàng)目被官方認(rèn)可，甚至成為政務(wù)人員住所的選擇，商務(wù)人群出于各種隱性的需求，開(kāi)始向他們靠攏。這樣，我們說(shuō)定位的層峰人士，圈層社會(huì)就開(kāi)始誕生。跟隨者跟隨者 ： 我個(gè)人認(rèn)為即使是最高檔的社區(qū)，

28、他的產(chǎn)品也是（通過(guò)戶型面積，景觀等）拉開(kāi)高中低檔次的來(lái)盡可能爭(zhēng)取更多的消費(fèi)者。當(dāng)先前所描述的圈層產(chǎn)生后，原先的觀望人群（社會(huì)中產(chǎn)階層）就開(kāi)始向往，他們有一定的資產(chǎn)積累，但或許沒(méi)有達(dá)到輕松置豪宅的地步，但是他們也渴望改變?nèi)松盀橄乱淮鷦?chuàng)造條件。他們傾其所有，也要擠進(jìn)這個(gè)圈子。每天能跟這個(gè)城市最有權(quán)勢(shì)，最有財(cái)富的人生活在一起，就是一種面子，甚至是一種機(jī)遇。總結(jié)：今后的營(yíng)銷推廣，只要抓住這三類人的心理需求，通過(guò)準(zhǔn)確的傳播途總結(jié)：今后的營(yíng)銷推廣，只要抓住這三類人的心理需求，通過(guò)準(zhǔn)確的傳播途徑，用合適的營(yíng)銷手段去告知，滿足他們既可。徑，用合適的營(yíng)銷手段去告知，滿足他們既可。改善型客戶改善型客戶豪宅型客

29、戶豪宅型客戶舒適型客戶舒適型客戶2012年2014年2015年后開(kāi)發(fā)時(shí)序客戶定位客戶定位游離客戶游離客戶 / / 標(biāo)桿客戶標(biāo)桿客戶重點(diǎn)客戶：重點(diǎn)客戶：追求生活品質(zhì)追求生活品質(zhì)核心客戶：核心客戶：追求居住條件的改善追求居住條件的改善2013年職業(yè)構(gòu)成職業(yè)構(gòu)成客戶定位策略：分期定位，合理演進(jìn)客戶定位策略：分期定位，合理演進(jìn)核心客戶群核心客戶群次要客戶群離客戶游核心客戶群核心客戶群次要客戶群游離客戶首期客戶定位首期客戶定位中遠(yuǎn)期客戶定位中遠(yuǎn)期客戶定位目標(biāo)：目標(biāo)：建立高端生態(tài)社區(qū)的客建立高端生態(tài)社區(qū)的客戶認(rèn)知度戶認(rèn)知度目標(biāo)：目標(biāo)：豐富客群，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，豐富客群，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，保證項(xiàng)目的可持續(xù)

30、開(kāi)發(fā)和銷售保證項(xiàng)目的可持續(xù)開(kāi)發(fā)和銷售朔州及周邊區(qū)域高端置業(yè)人群朔州及周邊區(qū)域高端置業(yè)人群：企企業(yè)主，高級(jí)公務(wù)員等富貴階層業(yè)主，高級(jí)公務(wù)員等富貴階層朔州周邊區(qū)域中高端及高端置業(yè)朔州周邊區(qū)域中高端及高端置業(yè)人群人群：富貴階層富貴階層+ +中產(chǎn)階層中產(chǎn)階層要要 點(diǎn)點(diǎn)第三章第三章 項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議 精裝修 供暖方式 科技住宅 精裝修是成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)物，在國(guó)外公寓與定制別墅均為精裝修，在我國(guó)廣州、深圳、北京、上海等一線城市中，精裝修項(xiàng)目數(shù)量不斷上升，隨著“星河灣”等項(xiàng)目豪華裝修概念的推出，精裝修的價(jià)格、品質(zhì)均快速提升，而通過(guò)精裝修開(kāi)發(fā)商可以獲得一定收益，這也是一線城市開(kāi)發(fā)商熱衷精裝修的原因之

31、一。 但精裝修也是在市場(chǎng)發(fā)展之一定時(shí)期時(shí)特定條件下產(chǎn)生的，以下通過(guò)精裝修的發(fā)展規(guī)律及朔州市場(chǎng)現(xiàn)狀，就本項(xiàng)目的裝修問(wèn)題作出建議。一一、精裝修建議、精裝修建議 精裝修產(chǎn)生的首要條件即為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，在區(qū)位價(jià)值、建筑產(chǎn)品、園林景觀、配套設(shè)施等基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)到一定程度無(wú)法突破時(shí)，精裝修作為又一賣點(diǎn)進(jìn)入市場(chǎng)。同樣的，豪華精裝修也是在市場(chǎng)初級(jí)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)之后，突破傳統(tǒng)精裝修的高一階段產(chǎn)品。精裝修優(yōu)勢(shì)精裝修優(yōu)勢(shì)1）突破市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)北京蘋果社區(qū)在2004年利用精裝修賣點(diǎn)屢屢創(chuàng)造銷售奇跡 廣州星河灣項(xiàng)目率先提出豪裝概念，在精裝市場(chǎng)突圍而出，開(kāi)創(chuàng)成品房時(shí)代。2）突破市場(chǎng)均價(jià)）突破市場(chǎng)均價(jià) 均價(jià)的突破也是建立在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之上

32、的，在價(jià)格不斷提升的過(guò)程中，建筑并未更新而成本相差不多，同一時(shí)期同一區(qū)域的地價(jià)也相對(duì)穩(wěn)定，此時(shí)銷售價(jià)格會(huì)出現(xiàn)上升瓶頸。大盤后期產(chǎn)品或在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中的后期項(xiàng)目，通常會(huì)采用縮小銷售面積或贈(zèng)送精裝修兩種手段提升單價(jià) 均價(jià)的突破也是建立在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之上的，在價(jià)格不斷提升的過(guò)程中，建筑并未更新而成本相差不多，同一時(shí)期同一區(qū)域的地價(jià)也相對(duì)穩(wěn)定，此時(shí)銷售價(jià)格會(huì)出現(xiàn)上升瓶頸。大盤后期產(chǎn)品或在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中的后期項(xiàng)目，通常會(huì)采用縮小銷售面積或贈(zèng)送精裝修兩種手段提升單價(jià)北京A派公寓最初預(yù)計(jì)6900元入市，由于種種原因較之周邊同期樓盤延后近一年銷售，最終以附加1500元精裝修開(kāi)盤價(jià)9800元，領(lǐng)漲該板塊。 北京萬(wàn)象新

33、天經(jīng)過(guò)三年的銷售，一期開(kāi)盤4700元，在三期時(shí)加入精裝修，開(kāi)盤7800元，中期均價(jià)13000元3 3）推動(dòng)市場(chǎng)需求）推動(dòng)市場(chǎng)需求 隨著人們生活節(jié)奏的加快，而裝修是購(gòu)房之后的第二大消費(fèi)，費(fèi)時(shí)間費(fèi)財(cái)力更加費(fèi)精力，很多消費(fèi)者用全部積蓄置業(yè)最終不得不草草裝修，或者因?yàn)槊β档墓ぷ鳠o(wú)暇顧及裝修問(wèn)題，從而困擾不已。精裝修設(shè)計(jì)水平及施工質(zhì)量的提升，使得很多消費(fèi)者更加喜歡購(gòu)買精裝修的房子。不論城市中心的精裝住宅還是城市邊緣的精裝別墅，精裝修的項(xiàng)目大多為熱點(diǎn)板塊中的經(jīng)濟(jì)型或投資型的精品產(chǎn)品。 3)推動(dòng)市場(chǎng)需求北京著名的納帕溪谷奧北板塊精裝經(jīng)濟(jì)型別墅，銷售始終穩(wěn)定,口碑良好。如今在同樣在熱點(diǎn)板塊順義推出納帕爾灣，經(jīng)

34、濟(jì)型菜單式 精裝別墅，銷售同樣旺盛 精裝修房比較省事，但總覺(jué)得目前產(chǎn)品裝修不及自己裝得好，所以選擇毛坯（十分注重裝修質(zhì)量） - 能源老板張總對(duì)于精裝修的接受程度并不高，若品質(zhì)比較高的精裝修可以在價(jià)格上提升1000元/平方米，若想提升2000元/平方米比較困難 山西某房地產(chǎn)公司 楊總可以接受有裝修的房，但要求裝修質(zhì)量要好，能體現(xiàn)品質(zhì)，最好是有裝修套餐選擇 政府公務(wù)員 王先生4 4）裝修分析）裝修分析p高端置業(yè)者主要以毛坯房和簡(jiǎn)裝修需求為主；p市場(chǎng)對(duì)精裝修產(chǎn)品處于被引導(dǎo)階段，對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的精裝修的質(zhì)量、風(fēng)格等無(wú)信心；毛坯房精裝修房粗裝修房廚衛(wèi)裝修菜單式裝修42%32%14%10%2% 從客戶深訪中

35、了解，就消費(fèi)習(xí)慣來(lái)看，朔州消費(fèi)者容易接受新鮮事物，容易產(chǎn)生消費(fèi)風(fēng)潮，利于引導(dǎo)，但朔州當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)精打細(xì)算，投資意識(shí)強(qiáng)，花大錢算小帳也為其消費(fèi)特色之一。針對(duì)精裝修問(wèn)題通過(guò)對(duì)各類高端客戶訪談，可總結(jié)為以下特點(diǎn)：針對(duì)精裝修問(wèn)題通過(guò)對(duì)各類高端客戶訪談，可總結(jié)為以下特點(diǎn)： 喜歡自己設(shè)計(jì)裝修風(fēng)格，彰顯自我品味； 對(duì)市場(chǎng)上現(xiàn)有的精裝修產(chǎn)品并不十分認(rèn)同； 對(duì)待精裝修附加價(jià)格敏感，普遍認(rèn)為開(kāi)發(fā)商從中有利可圖； 認(rèn)同星河灣（山西）裝修風(fēng)格及其品質(zhì)，愿意為其買單； 對(duì)裝修材料有一定品牌需求； 比起同一風(fēng)格裝修，更樂(lè)于接受菜單式裝修服務(wù)。 綜合以上特點(diǎn)，朔州消費(fèi)者有自己特定的消費(fèi)判別標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于高品質(zhì)高價(jià)格的綜合以上

36、特點(diǎn)，朔州消費(fèi)者有自己特定的消費(fèi)判別標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于高品質(zhì)高價(jià)格的產(chǎn)品有一定承受能力，品質(zhì)是消費(fèi)者考慮的第一因素。產(chǎn)品有一定承受能力，品質(zhì)是消費(fèi)者考慮的第一因素。本項(xiàng)目精裝修建議本項(xiàng)目精裝修建議從市場(chǎng)供應(yīng)角度來(lái)看，精裝產(chǎn)品剛剛出現(xiàn)，市場(chǎng)尚未成熟；從客戶需求角度來(lái)看，客戶有一定承受能力，但心理預(yù)期較高；從工程難度角度來(lái)看，若用朔州當(dāng)?shù)厥┕り?duì)伍，施工質(zhì)量難以保證；從成本支出角度來(lái)看，批量采購(gòu)與生產(chǎn)確實(shí)可以降低成本，精裝修可提升 單價(jià)，但項(xiàng)目總價(jià)范圍應(yīng)充分考慮成本而做相應(yīng)控制。z 備注;此處附上北京高端公寓項(xiàng)目精裝修樣本，供貴方參考； 雙擊顯示二、取暖方式選擇二、取暖方式選擇1)供暖系統(tǒng)供暖系統(tǒng)在我國(guó)長(zhǎng)江

37、以北的建筑中供暖采暖設(shè)備為一項(xiàng)重要的組成部分，隨著近年來(lái)科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，北方建筑形式的多樣及各地區(qū)供暖需求、政策的變化，市場(chǎng)上各種類別的供暖系統(tǒng)逐漸增多。了解各供暖系統(tǒng)的情況，需從以下三方面入手： 熱源分類 采暖方式 管理方式備注；目前還有更為節(jié)能環(huán)保的地源熱泵，具備節(jié)能、經(jīng)濟(jì)等諸多優(yōu)勢(shì)。備注；目前還有更為節(jié)能環(huán)保的地源熱泵，具備節(jié)能、經(jīng)濟(jì)等諸多優(yōu)勢(shì)。分類分類 特征、原理特征、原理 適用范圍適用范圍優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)缺點(diǎn)燃煤我國(guó)能源資源煤占70%，而煤作為供暖燃料是最好的利用途徑 由于歷史原因現(xiàn)我國(guó)大部分供暖以燃煤鍋爐房為主價(jià)格低高耗能高污染，北京六環(huán)內(nèi)禁止燃煤供暖熱電廠熱電聯(lián)產(chǎn)具有提高能源利用率，改善

38、供熱質(zhì)量的特點(diǎn)有熱電廠的城市均建設(shè)了城市供熱管網(wǎng)依然需要煤等能源的消耗，基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用高燃?xì)獍ㄌ烊粴?、液化石油氣、煤氣等，天然氣作為清潔，環(huán)保鼓勵(lì)使用可用于燃?xì)忮仩t房，更多的適用于單體、戶用燃?xì)鉅t減輕空氣污染，但價(jià)格較高，消耗能源輕質(zhì)油用輕質(zhì)油作為燃料，通過(guò)燃油鍋爐進(jìn)行熱水供暖多用于單體建筑或單戶供暖輕微污染，價(jià)格昂貴，消耗能源電力電力發(fā)展使電暖氣、電熱膜、電纜線、電熱板、電熱爐的供暖方式應(yīng)運(yùn)而生多用于單體建筑或單戶供暖沒(méi)有污染，但價(jià)格最為昂貴，安全隱患較高熱泵利用熱泵將空氣、土壤、地下水等的熱量轉(zhuǎn)化為高溫可供暖的熱量用于單體建筑或單戶供暖例如:moma現(xiàn)代城沒(méi)有污染，低能耗，運(yùn)行費(fèi)用低但基建

39、費(fèi)用高地?zé)崴覈?guó)有多個(gè)地區(qū)擁有地?zé)豳Y源，有的可直接用于供暖，但水質(zhì)需要進(jìn)行處理用于單體建筑或單戶供暖國(guó)家有相關(guān)規(guī)定限制直接開(kāi)采地?zé)崴?由于多種原因太陽(yáng)能、低溫核能等供暖方式，目前還沒(méi)有推廣使用散熱器散熱器熱風(fēng)供暖熱風(fēng)供暖散散熱熱原原理理熱熱量量示示意意優(yōu)優(yōu)缺缺點(diǎn)點(diǎn)運(yùn)運(yùn)用用利用集中散熱片，通過(guò)冷熱空氣對(duì)流將熱量散播更換檢修便利，運(yùn)用廣泛散熱不均勻，散熱片占用室內(nèi)空間在室內(nèi)屋頂或地面預(yù)埋水管或電熱板、膜等材料，通過(guò)建筑材料輻射熱量熱空氣向上升起，故地板輻射形式散熱最為均勻，人體直接接觸輻射材料，供暖溫度可以稍低，但檢修更換不便，對(duì)室內(nèi)裝修材料要求較高中央空調(diào)，通過(guò)風(fēng)機(jī)將熱量吹入室內(nèi)節(jié)省室內(nèi)空間，檢

40、修較地板采暖方便，散熱迅速，但出風(fēng)口需要較高溫度，出風(fēng)亦導(dǎo)致空氣干燥，分戶式中央空調(diào)價(jià)格昂貴輻射供暖輻射供暖252520201515222220201818282820201515近年來(lái)散熱器的工業(yè)設(shè)計(jì)逐漸加強(qiáng)，從材質(zhì)到樣式都有了很大改觀，此種方式依然被廣泛運(yùn)用舒適度最高的采暖方式，同時(shí)水暖比電暖的安全性更高一些，質(zhì)量高要求，另可對(duì)水質(zhì)進(jìn)行處理延長(zhǎng)管材壽命，高端物業(yè)常用舒適度最低的采暖方式，可以附加加濕系統(tǒng)，以提高舒適度，寫字樓與高端物業(yè)常用此種形式3）管理方式）管理方式A市政統(tǒng)一市政統(tǒng)一由政府供暖部門統(tǒng)一供暖，統(tǒng)一制定取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一收取費(fèi)用。市政管網(wǎng)發(fā)達(dá)的地區(qū)可以采用此種管理方式，開(kāi)發(fā)商繳納

41、一定開(kāi)通費(fèi)用并承擔(dān)區(qū)內(nèi)熱力管網(wǎng)鋪設(shè)費(fèi)用，后期物業(yè)管理成本較低。B.小區(qū)集中小區(qū)集中由開(kāi)發(fā)商鋪設(shè)區(qū)內(nèi)熱力管網(wǎng)并建設(shè)集中制熱系統(tǒng)，后期有物業(yè)負(fù)責(zé)集中供暖，經(jīng)物價(jià)部門核定取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)收取供暖費(fèi)用。此種方式可以保證區(qū)內(nèi)供暖質(zhì)量，同時(shí)可以提供區(qū)內(nèi)生活用熱水，但管理成本較高。C.分戶自主分戶自主開(kāi)發(fā)商提供供暖設(shè)備，多用天然氣、電等清潔能源作為熱源，由業(yè)主自行控制，通過(guò)購(gòu)買天然氣與電進(jìn)行供暖收費(fèi)，取暖費(fèi)用相對(duì)較高，從能源利用方面看來(lái)不太利于節(jié)約能源的環(huán)保大趨勢(shì)，但解決了物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題。對(duì)于小體量單體較多的社區(qū)及別墅項(xiàng)目運(yùn)用分戶形式較多。熱源、散熱、管理三方面的各種形式組合成為多種供暖系統(tǒng)，例如北京地區(qū)常

42、用熱源、散熱、管理三方面的各種形式組合成為多種供暖系統(tǒng)，例如北京地區(qū)常用的分戶式燃?xì)鉅t地板采暖系統(tǒng)，的分戶式燃?xì)鉅t地板采暖系統(tǒng)，moma萬(wàn)國(guó)城運(yùn)用的集中熱泵中央空調(diào)恒溫恒濕萬(wàn)國(guó)城運(yùn)用的集中熱泵中央空調(diào)恒溫恒濕系統(tǒng)。系統(tǒng)。D地暖輻射方式成為目前新樓盤市場(chǎng)主流地暖輻射方式成為目前新樓盤市場(chǎng)主流目前朔州市場(chǎng)基本以市政集中供暖為主，我司以山西省會(huì)太原的成功項(xiàng)目為參考樓盤名稱樓盤名稱采暖方式采暖方式豪生國(guó)際熱風(fēng)（空調(diào)）北美新天地MOHO長(zhǎng)島國(guó)際別墅熱風(fēng)，高層地暖輻射學(xué)府苑散熱器、熱風(fēng)湖景1號(hào)地暖輻射龍觀天下龍灣國(guó)際汾河外灘南波灣大唐世家景觀新貴帝景華府散熱器原上園最多選擇地輻熱的供暖方式傳統(tǒng)散熱片供暖方

43、式仍占有很大比重高端置業(yè)者取暖方式選擇情況高端置業(yè)者取暖方式選擇情況*選擇集中供暖是主要的方式（選擇集中供暖是主要的方式（70%）*小區(qū)集中供暖逐漸成為消費(fèi)者選擇的主流小區(qū)集中供暖逐漸成為消費(fèi)者選擇的主流 建造品質(zhì)住宅為切入點(diǎn)，增加量化賣點(diǎn)，用產(chǎn)品領(lǐng)先市場(chǎng)，用品質(zhì)帶動(dòng)品牌，用品質(zhì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)，以科技化品質(zhì)住宅，凸顯契合于居住的建筑夢(mèng)想，從品質(zhì)化地產(chǎn)過(guò)渡到精細(xì)化地產(chǎn)，拋磚引玉，以品質(zhì)化建筑迎合人居夢(mèng)想，契合居住要求的同時(shí)，必然會(huì)帶來(lái)重大的經(jīng)濟(jì)利益，擴(kuò)大利潤(rùn)，追求長(zhǎng)久回報(bào)。三、科技住宅建議三、科技住宅建議 聯(lián)合國(guó)人類居住委員會(huì)在到2000年全球住房戰(zhàn)略中提出了“適當(dāng)?shù)淖》俊备拍?，這個(gè)概念包含：適當(dāng)?shù)拿?/p>

44、密性、適當(dāng)?shù)目臻g、適當(dāng)?shù)陌踩?、適當(dāng)?shù)耐L(fēng)和采光、適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)內(nèi)容。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，將住宅的性能和功能歸納為安全性、居住性、耐久性、環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性等五項(xiàng)內(nèi)容更為貼切。1）科技住宅的含義）科技住宅的含義 住宅科技住宅能帶給人們更加人性、更科學(xué)、更時(shí)尚、更有現(xiàn)代都市節(jié)奏感的全新生活，包括分戶式中央空調(diào)、太陽(yáng)能集中供熱系統(tǒng)、家居新風(fēng)系統(tǒng)、循環(huán)管道直飲水及先進(jìn)的家居智能化系統(tǒng)等科技、生態(tài)建設(shè)，為業(yè)主帶來(lái)的是一種高安全、高舒適度的全新享受?？萍甲≌褪翘峁└咏】?、舒適、節(jié)能和環(huán)保的住宅，住宅科技化就是以科技創(chuàng)新為主，利用科技手段和科技成果建設(shè)住宅小區(qū)，增加住宅小區(qū)的科技含量，使住宅更人性化

45、、更符合生態(tài)科學(xué)。 A恒溫的實(shí)現(xiàn)恒溫的實(shí)現(xiàn) 采用國(guó)際領(lǐng)先的土源熱泵技術(shù)，利用地下105米深的土壤恒溫的原理，通過(guò)深埋于建筑周圍的管路系統(tǒng)，冬季從土壤中取熱供暖，夏季向土壤排熱為建筑制冷。在室內(nèi)全面引進(jìn)天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)，在天棚鋪設(shè)高性能傳輸管道，在其中添加高科技熱傳導(dǎo)液體，與室內(nèi)進(jìn)行熱交換，采取自上而下的輻射方式，無(wú)風(fēng)感、無(wú)其流感、無(wú)噪音，四季室溫恒定、舒適宜人。 2）產(chǎn)品介紹）產(chǎn)品介紹B恒氧的實(shí)現(xiàn)恒氧的實(shí)現(xiàn) 全面引進(jìn)全置換新風(fēng)系統(tǒng)，經(jīng)過(guò)除塵除濕處理、富含鮮氧的健康新風(fēng)，從地板上的新風(fēng)口緩緩攻入室內(nèi)，舊空氣則由設(shè)在廚房與衛(wèi)生間的排風(fēng)口，經(jīng)過(guò)集中處理系統(tǒng)排出；無(wú)噪音無(wú)風(fēng)感，有效清除室內(nèi)含甲醛、

46、苯、氨等有害物質(zhì)的渾濁空氣，防止家具衣服翻出霉味，讓您時(shí)刻泡在新鮮空氣里，徹底杜絕空調(diào)病。C恒濕的實(shí)現(xiàn)恒濕的實(shí)現(xiàn) 在全指環(huán)新風(fēng)系統(tǒng)中設(shè)置適度控制器與處理器，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)溫度的精準(zhǔn)調(diào)控，當(dāng)戶外新鮮空氣經(jīng)過(guò)空氣處理器，空氣處理器會(huì)根據(jù)設(shè)定的濕度對(duì)空氣進(jìn)行加濕或除濕，使室內(nèi)溫度常年保持在人體最為舒適的30-70%之間，有效避免中原地區(qū)春秋干、夏季燥、冬季干冷的環(huán)境，使許昌人居環(huán)境得到進(jìn)一步改觀。D同層排水系統(tǒng)同層排水系統(tǒng) 采用世界先進(jìn)的同層排水系統(tǒng)，在同樓層平面鋪設(shè)衛(wèi)生間的衛(wèi)生器具排水管（不穿越樓板進(jìn)入其他戶），實(shí)現(xiàn)本層污、廢水同層處理，樓上污水不再喧鬧著從家里的管道通過(guò)，有效解決樓層內(nèi)噪音污染問(wèn)題。該

47、系統(tǒng)排水管路鋪設(shè)在本層業(yè)主家中，維修與清掃不會(huì)干擾下層住戶，排水噪音小，防止?jié)B漏與地板反臭，有效避免疾病傳播，節(jié)約用水高達(dá)50%，使用壽命長(zhǎng)達(dá)50年以上。U5，即Unit Integration，是單元一體化的英文解釋。 “U5精裝”并非簡(jiǎn)單的毛坯裝修，而是通過(guò)對(duì)人日常生活的洞悉，針對(duì)性“量身定做”人性化的合理家居空間，并以系統(tǒng)全面的解決方案來(lái)應(yīng)對(duì)家庭居住中的各種問(wèn)題。 3)u5式全面家居體驗(yàn)式全面家居體驗(yàn) 據(jù)了解，科技化住宅的確在成本上比一般住宅要高，但值得注意的是，多付出的投入在未來(lái)的居住生活中將會(huì)很快節(jié)省下來(lái)。有資料顯示，如果按照國(guó)家頒布的新的節(jié)能規(guī)范建造科技化節(jié)能住宅，每平方米將比正常

48、造價(jià)高出100元人民幣左右。從表面看成本提高了，但實(shí)際上，通過(guò)節(jié)約日常各種能源，一般在業(yè)主住進(jìn)節(jié)能住宅5年后，就可以收回為住宅節(jié)能額外支付的建筑成本。住宅是長(zhǎng)期消費(fèi)產(chǎn)品，有幾十年的使用期，其使用價(jià)值和科技含量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)住宅。 4)產(chǎn)品費(fèi)用明細(xì)產(chǎn)品費(fèi)用明細(xì)費(fèi)用名稱費(fèi)用名稱費(fèi)用（元費(fèi)用（元/平米）平米）建安費(fèi)建安費(fèi)用用設(shè)備費(fèi)設(shè)備費(fèi)224.00 工程費(fèi)工程費(fèi)136.00 運(yùn)行費(fèi)運(yùn)行費(fèi)用用供暖費(fèi)供暖費(fèi)12.90 制冷費(fèi)制冷費(fèi)8.50 占地使用費(fèi)占地使用費(fèi)2500.00 總計(jì)總計(jì)2881.40 （一）地源熱泵技術(shù)系統(tǒng)（一）地源熱泵技術(shù)系統(tǒng)360.00 （二）混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)（二）混凝土頂棚輻

49、射制冷制熱系統(tǒng)200.00 （三）（三）“絕緣絕緣”墻體系統(tǒng)墻體系統(tǒng)170.00 （四）外遮陽(yáng)系統(tǒng)（四）外遮陽(yáng)系統(tǒng)14.29 （五）嚴(yán)密外窗系統(tǒng)（五）嚴(yán)密外窗系統(tǒng)107.14 （六）（六）24小時(shí)持續(xù)置換新風(fēng)系統(tǒng)小時(shí)持續(xù)置換新風(fēng)系統(tǒng)25.00 （七）隔音降噪系統(tǒng)（七）隔音降噪系統(tǒng)71.43 （八）（八）24小時(shí)中央生活熱水系統(tǒng)小時(shí)中央生活熱水系統(tǒng)46.43 （九）中水利用處理技術(shù)（九）中水利用處理技術(shù)4.29 998.57 五、產(chǎn)品魅力化建議五、產(chǎn)品魅力化建議1）項(xiàng)目產(chǎn)品魅力化建議）項(xiàng)目產(chǎn)品魅力化建議 本案擁有30萬(wàn)平方米的超大規(guī)模，但較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，市場(chǎng)及配套設(shè)施的不成熟，及區(qū)域市場(chǎng)的激烈競(jìng)

50、爭(zhēng)，都是我們面臨的挑戰(zhàn)。如何成功入市并持續(xù)生長(zhǎng)并最終形成市場(chǎng)廣泛認(rèn)同的生態(tài)大型高檔社區(qū)，如何解決分期計(jì)劃、配套設(shè)置、戶型配比設(shè)定、景觀規(guī)劃等重要問(wèn)題，都是我們需要思考和解決的。 新城中心發(fā)展過(guò)程是一種逐漸生長(zhǎng)衍化的過(guò)程，不僅僅是建筑的簡(jiǎn)單疊加而形成的，其真正的成功在于建造、生長(zhǎng)、發(fā)展過(guò)程的每個(gè)階段中都能夠很好地在住宅與公共建筑、商業(yè)、公共空間、市鎮(zhèn)中心與次中心之間保持平衡。 因此，本案產(chǎn)品魅力策劃的核心戰(zhàn)略是打造平衡、協(xié)同、持續(xù)生長(zhǎng)、不斷完善的新市鎮(zhèn)社區(qū)，營(yíng)造最佳居住性和濃厚生活氣息和強(qiáng)烈場(chǎng)所歸屬的活力新市鎮(zhèn)生活。 如何實(shí)現(xiàn)在本案打造平衡、協(xié)同、持續(xù)生長(zhǎng)、不斷完善的新市鎮(zhèn)社區(qū)的核心戰(zhàn)略，就需要

51、落實(shí)具體可行的產(chǎn)品魅力策略。街道的形式，尤其是主街道極大影響整個(gè)社區(qū)的特點(diǎn)和質(zhì)量。社區(qū)將街的重要性，提高到前所未有的高度，徹底拋棄了現(xiàn)代主義將街僅作為交通通道的做法。 本案強(qiáng)調(diào)街的多功能效應(yīng)和創(chuàng)造人性化的步行空間，是人們進(jìn)行社會(huì)交往的場(chǎng) 所，是兒童玩耍的地方，是步行和自行車交通的通道以及各類住宅的入口。通過(guò)營(yíng)造南北向和東西向的主要景觀大道，形成新城中心的氛圍，并賦予本案與其它社區(qū)不同的氣質(zhì)和特點(diǎn)。 我們提出要“接觸”街道，通過(guò)提供街道的各種街區(qū)活動(dòng)，如商業(yè)活動(dòng)、服務(wù)業(yè)和室外餐飲業(yè)來(lái)增加街道的活力和豐富街景入口處設(shè)大型景觀廣場(chǎng) 我司建議在小區(qū)主入口處做引進(jìn)式的大型水系廣場(chǎng)，提升項(xiàng)目形象，并可沿廣

52、場(chǎng)弧形設(shè)立商鋪。讓廣場(chǎng)成為區(qū)域的開(kāi)放空間，不僅是居民購(gòu)物的場(chǎng)所，更是工作之于餐飲與交際、休閑與娛樂(lè)時(shí)聚集的地方，工作、生活和購(gòu)物更富有樂(lè)趣。主入口設(shè)計(jì)為一個(gè)公園式入口。直達(dá)中央景觀區(qū)先修景觀再建房屋先修景觀再建房屋外圍景觀示范區(qū)未成形，現(xiàn)場(chǎng)售樓處不予啟用外圍景觀示范區(qū)未成形，現(xiàn)場(chǎng)售樓處不予啟用中央景觀樓王可考慮做30層的高層商業(yè)街，做內(nèi)街，增加出入口，設(shè)聚客廣場(chǎng)，合理規(guī)劃鋪位面積，增加面寬，縮小進(jìn)深景觀示范區(qū)景觀示范區(qū)綠化帶現(xiàn)場(chǎng)銷售中心廣場(chǎng)氛圍的營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷售中心廣場(chǎng)氛圍的營(yíng)造銷售中心廣場(chǎng)的營(yíng)造除了植被還應(yīng)考慮精神雕塑或背景墻的應(yīng)用。如考慮噴泉或疊瀑形式的中心景觀小品。樣板間風(fēng)格樣板間風(fēng)格前期在

53、售樓處設(shè)風(fēng)格樣板間后期定做實(shí)景樣板房古典主義風(fēng)格示意休閑娛樂(lè)設(shè)施休閑娛樂(lè)設(shè)施：與景觀地形結(jié)合，臨水設(shè)計(jì)小型迷你高爾夫推桿果嶺小型健身區(qū)，安放成年人運(yùn)動(dòng)的室外健身器械燒烤區(qū)：依地形設(shè)計(jì)，四面的觀賞性強(qiáng)，為家庭、朋友聚餐提供場(chǎng)地。老年活動(dòng)區(qū)：針對(duì)老年人群晨練、聊天、下棋，位于郊野公園北部中部集中綠化區(qū)。休閑茶座：位于郊野公園中部，由大樹掩映的景觀花架下。水景平臺(tái)：利用規(guī)劃中伸入水中的平臺(tái)，給人回歸大自然的感受。休閑娛樂(lè)設(shè)施：A硬質(zhì)景觀硬質(zhì)景觀中心廣場(chǎng)可以運(yùn)用了音樂(lè)的題材表達(dá)熱情洋溢富有節(jié)奏的景觀空間；引入小型水體如水池、跌水、幕墻的形式穿插其中，為廣場(chǎng)增添了靈感和動(dòng)態(tài)美，切合港式景觀“中西合壁”的

54、特色景觀主題。道路、健身器材、雕塑小品及構(gòu)架劃分了各種功能空間，突出了景觀節(jié)點(diǎn)，滿足了硬質(zhì)景觀的基本功能。景觀解析景觀解析 喬木的種植形式多以行道樹的種植為主，略顯單調(diào)，中心主團(tuán)及景觀節(jié)點(diǎn)的植物缺乏特色，且豎向變化少。建議能在樹種上有所變化，選用當(dāng)?shù)鼐哂休^高觀賞價(jià)值的植物點(diǎn)綴，突出主要觀景點(diǎn)，并可嘗試使用耐寒棕櫚科植物，營(yíng)造港式景觀的地域風(fēng)情。 B軟質(zhì)景觀軟質(zhì)景觀建筑設(shè)計(jì)解讀建筑設(shè)計(jì)解讀一）立面分析與提示一）立面分析與提示 頂部處理缺乏時(shí)尚感小區(qū)建筑應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格和特點(diǎn)，簡(jiǎn)潔明快的立面設(shè)計(jì)手法，在空間布局上體現(xiàn)了高低形態(tài)的變化，高層住宅標(biāo)志性建筑屹立銀湖路。形成小區(qū)的顯而易見(jiàn)的醒目形象標(biāo)志

55、，能提高業(yè)主的自豪感和歸屬感，整體氣派、豪華又不失典雅沉穩(wěn)。立面調(diào)整提示典雅沉穩(wěn)且不失靈動(dòng) 現(xiàn)代感強(qiáng)；色彩典雅大方且不失靈動(dòng)；頂部富于變化；高低錯(cuò)落，建筑輪廓線豐富。同一色系色彩和諧搭配，以典雅時(shí)尚為格調(diào)在建筑配色時(shí)，一般以三色為宜，主色調(diào)要沉穩(wěn)典雅，主要用于墻體等大面積立面上，輔色要活潑靈動(dòng)，主要用于門、窗及建筑細(xì)部。反對(duì)色調(diào)的搭配上對(duì)比感過(guò)于強(qiáng)烈，可以在同類色中求適中對(duì)比和其它協(xié)調(diào)色中取弱對(duì)比，使其形成三個(gè)色彩的空間層次。外立面采用石材或真石漆效果外立面風(fēng)格建議：西班牙風(fēng)情外立面風(fēng)格建議：西班牙風(fēng)情 每個(gè)組團(tuán)建筑都有風(fēng)格上的差異，以強(qiáng)調(diào)其可識(shí)別性以及建筑設(shè)計(jì)上的豐富性，屋頂、屋脊及外立面的

56、處理上強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一與差異相結(jié)合，統(tǒng)一中見(jiàn)差異，以突出主人的身份與個(gè)性。增加具現(xiàn)代質(zhì)感的構(gòu)件，豐富建筑外觀建議強(qiáng)調(diào)以構(gòu)架，大面積墻、大面積玻璃等材料的對(duì)比，利用光影效果等塑造生動(dòng)的外觀。外墻采用低開(kāi)的景觀凸窗，假幕墻等設(shè)計(jì)語(yǔ)言，添加片墻，柱式和柵格頂棚等現(xiàn)代感強(qiáng)烈的構(gòu)件，豐富建筑外觀。簡(jiǎn)約并非“簡(jiǎn)單”，建筑立面，可使用面磚、寬幅落地門窗之外，在細(xì)部構(gòu)造上如入口、第一增加了質(zhì)感，同時(shí)也能發(fā)揮了很大的功能性作用。戶型建議戶型建議戶型建議戶型建議景觀豐富、交通便利的地塊當(dāng)然應(yīng)以大戶型為主；土地各方面均普通既無(wú)突出優(yōu)點(diǎn)又無(wú)特別缺點(diǎn)的，則以中等戶型為主；而地塊較差時(shí)則應(yīng)以總價(jià)較低的中、小戶型為主。本案建議：本

57、案建議：以以100120的三室住宅為主力的三室住宅為主力戶型，涵蓋部分戶型，涵蓋部分8090及及140150*100-130平米為主要的需求區(qū)間，超過(guò)了一半，其次為80-100和130-150平米的需求。戶型建議戶型建議90兩房戶型：三房戶型 挑高客廳效果挑高客廳效果我司真摯建議我司真摯建議客廳雙層挑空，雍容氣派；兩梯兩戶，卓爾不凡；不影響容積率，產(chǎn)品溢價(jià)高，提升銷售利潤(rùn)市場(chǎng)珍稀，獨(dú)此一家；此舉意義此舉意義市場(chǎng)稀缺但需求我們就創(chuàng)造，引導(dǎo)消費(fèi)；高端定位的產(chǎn)品，必有其特殊的產(chǎn)品屬性；牛市做利潤(rùn)，熊市跑量，進(jìn)可攻，退可守，擴(kuò)大客戶群；迎合當(dāng)?shù)厣蠈尤巳荷盍?xí)性，提升產(chǎn)品尊貴感；底層高端化建議底層高端化

58、建議高層的一層，多層的一層，往往因環(huán)境、噪音等原因被認(rèn)為是價(jià)格比較低的單元，但我司在長(zhǎng)期市場(chǎng)操盤實(shí)踐中摸索出應(yīng)驗(yàn)，如果規(guī)劃得當(dāng)，可以改劣勢(shì)為項(xiàng)目靚點(diǎn)，從而做到利益的最大化。一層獨(dú)立入戶處理一層獨(dú)立入戶處理會(huì)所的概念包裝會(huì)所的概念包裝陽(yáng)光健身運(yùn)動(dòng)會(huì)所、假日咖啡吧兩大主題會(huì)所陽(yáng)光健身運(yùn)動(dòng)會(huì)所、假日咖啡吧兩大主題會(huì)所大型健身房乒乓球臺(tái)臺(tái)球室配合戶外的標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)、田徑場(chǎng)籃球場(chǎng)（結(jié)合小學(xué)設(shè)置）及一期游泳池假日咖啡吧設(shè)置如下內(nèi)容：假日咖啡吧設(shè)置如下內(nèi)容：休閑茶座簡(jiǎn)餐棋牌室紅酒山莊 以下我司的建議可根據(jù)實(shí)際情況再進(jìn)行量身細(xì)化,良好的物業(yè)服務(wù)可以培訓(xùn)溫馨的社區(qū)文化，對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)銷售，企業(yè)品牌的建立都有著重要的

59、促進(jìn)作用。社區(qū)物業(yè)配套建議社區(qū)物業(yè)配套建議1、居住小區(qū)智能化、居住小區(qū)智能化3A系統(tǒng)系統(tǒng)安全自動(dòng)化系統(tǒng)SAS，管理自動(dòng)化系統(tǒng)MAS，通信自動(dòng)化系統(tǒng)CAS。 本案物業(yè)配套服務(wù)建議：本案物業(yè)配套服務(wù)建議： 5）公共設(shè)施的維修和保養(yǎng)； 6）電話及訪客留言轉(zhuǎn)告； 1）二十四小時(shí)保安，消防和車輛管理； 2）公共場(chǎng)所保潔； 3）公共綠化園藝保養(yǎng)和培植 4）住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒；7）組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)； 8）代收代繳水電費(fèi)；9）代請(qǐng)家教； 10 代收代繳有線電視費(fèi)； 11）代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)； 12）代叫出租車； 13）代請(qǐng)保姆； 14）代聘裝潢設(shè)計(jì)、施工單位； 15）代訂飛機(jī)、輪船、汽車、

60、火車票；16）私宅報(bào)警器日常檢查和維護(hù)； 17）大件物品搬運(yùn)（區(qū)內(nèi)）。要要 點(diǎn)點(diǎn)第四章第四章 IMC整合策略整合策略 人員直銷 媒介整合策略 會(huì)員行銷 PR/ SP活動(dòng) 其它1. 集中爆破集中爆破 + 區(qū)別對(duì)待區(qū)別對(duì)待 集中爆破：集中爆破：集中資源，高調(diào)入市，制造話題，事件營(yíng)銷，一舉奠定第一基礎(chǔ)；區(qū)別對(duì)待：區(qū)別對(duì)待：根據(jù)客戶分析，本案存在三個(gè)客戶群體，根據(jù)他們的消費(fèi)，生活習(xí)慣，合理分布媒體資料；營(yíng)銷推廣注意事項(xiàng)營(yíng)銷推廣注意事項(xiàng)QUESSONQUESSON：A本項(xiàng)目的難點(diǎn).不僅是在于如何讓巔峰人群接受“朔州第一的定位” 更應(yīng)照顧占很大一部分的中間群體的眼光。 B如何進(jìn)行資源整合轉(zhuǎn)化為定位的具有意