房地產估價案例與分析真題

1、2010年房地產估價案例與分析真題一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下）（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產估價機構接受委托對該房屋進行拆遷估價。房地產估價師課件：請問：1拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？2拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？3拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償？（二）近期，某城市房地產市場發(fā)生較大變化，房地產成交量明顯萎縮，住宅市場

2、價格出現(xiàn)下跌趨勢，某房地產估價機構承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產抵押業(yè)務，請問：結合該市房地產狀況，采用假設開發(fā)法評估該在建工程的抵押價值應注意哪些問題？（三）某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權性質為劃撥的國有建設用地使用權，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進行收購儲備，委托某房地產估價機構進行有關估價。請問：1評估該宗房地產收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？2政府收購該宗房地產后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費用？3評估該宗熟地出讓價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小

3、題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內）（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權，開發(fā)建設商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000、69000.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/（·D）；地上一四層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/（·D）；B座總建筑面積為67500，辦理了銷售許可證，其中8000已售出，該項目工程款總金額為

4、40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5的質量保證金，截至目前已付工程款93?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。1A座、B座合計抵押建筑面積為（ ）。A124500B127000C132500D1350002.據(jù)調查，該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形（·D），地上一四層的客觀租金水平為3.0元/（·D），則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價值時，關于租金取值的說法，正確的是（ ）。A租約期內和租約期外都取客觀租金B(yǎng)根據(jù)謹慎原則，租約期內取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者C根據(jù)謹慎原則，租約期內和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者D

5、租約期內取租約租金，租約期外取客觀租金3該商業(yè)樓抵押價值評估中法定優(yōu)先受償款應為（ ）萬元。A810B132025C2835D4860（二）甲公司開發(fā)建設的某工業(yè)項目，土地面積為20000，2007年11月取得建設工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設工程施工許可證，總建筑面積為16500，至2008年12月辦公樓已完成主體結構。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設了2間宿舍，共計500。因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉讓該項目以償還債務，委托乙房地產估價機

6、構評估該項目于2010年6月30日的市場價值。4采用假設開發(fā)法估價時，應按照（ ）前提進行估價。A自己開發(fā)B溢價轉讓C被迫轉讓D自愿轉讓5采用成本法估價，求取土地重新取得價格時，容積率應采用（ ）。A0.03B0.83C0.85D1.256采用成本法估價時，可計入開發(fā)成本的是（ ）。A辦公樓開發(fā)費用B食堂開發(fā)費用C宿舍開發(fā)費用D浴室開發(fā)費用7采用成本法估價時，應（ ）。A按照預算額測算在建工程價值B按工程已結算額測算在建工程價值C按綜合完成的形象進度測算在建工程價值D結合綜合完成的形象進度和折舊因素，測算在建工程價值三、下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處

7、錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分）封面（略）目錄（略）致委托人函（略）××有限公司：受貴公司委托，我們對貴公司擁有的位于××市××街××號一層（房屋所有權證號：××字第××號，建筑面積為339.29）商業(yè)用房的抵押價值進行評估，為貴公司向金融機構申請抵押貸款確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)。我公司派注冊房地產估價師到估價對象所在地進行實地查看和市場調查，估價人員在結合有關資料的基礎上，遵循估價原

8、則，按照估價程序，運用科學的估價方法，分析了影響房地產價格的各項因素，經(jīng)過測算并結合估價人員經(jīng)驗，確定估價對象于估價時點2009年4月21日滿足本報告估價“假設和限制條件”下的抵押價值如下（見表1）：表1估價對象估價結果一覽表房屋坐落房屋所有權證號用途面積/評估單價/（元/）評估總價/萬元假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值××市××街××號××字第××號商業(yè)339.2914478.96491.26工程款優(yōu)先受償權價值-O0房地產估價師知悉已抵押擔保債權價值-00的法定優(yōu)先受償款其他-O0合計-O0

9、抵押小寫14478.96491.26價值大寫人民幣肆佰玖拾壹萬貳仟陸佰元整注：估價對象抵押價值=估價對象假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值-房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。××房地產估價有限公司（蓋章）法人代表：×××二O 0九年五月二十二日注冊房地產估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）房地產估價結果報告一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）實物狀況估價對象所處房地產是一幢集商鋪、酒樓、茶樓、客房、辦公用房為一體的綜合性大樓，該建筑于2007年建成并投入使用，為鋼筋混凝土結構，共5層，其中一二層為商鋪和酒樓，三層為茶樓，

10、四五層為客房及辦公用房。大樓外墻粉色墻磚，一三層為大面積玻璃窗，四五層為玻璃幕墻；內部設備有中央空調、自動噴淋系統(tǒng)、一部電梯、二部消防樓梯。估價對象位于大樓的第一層，建筑面積為339.29，層高為5.4m。目前出租用作酒樓，餐區(qū)及操作間地面鋪地磚，墻面刷乳膠漆。經(jīng)估價人員實地查看，估價對象房屋主體結構完好，基礎設施完備，維護保養(yǎng)較好，處于正常使用狀態(tài)。（二）權益狀況估價對象為××有限公司擁有的位于××市××街××號一層的商業(yè)用房。估價委托人提供的房屋所有權證記載內容為：房屋所有權證號：××字第&

11、#215;×號；房屋所有權人：××有限公司；房屋坐落：略；產別：私產；幢號：××；房號：××；結構：框架；房屋總層數(shù)：5層；所在層數(shù)：一層；建筑面積：339.29；設計用途：商業(yè)；登記日期：2007年6月6日。估價委托人提供的整棟商業(yè)樓國有土地使用證記載內容為：土地證號：第××號；土地使用者：××有限公司；坐落：略；地號：略；地類（用途）：商業(yè)用地；使用權類型：出讓；使用權面積：3065.30；終止日期：2046年4月20日；登記日期：2006年4月21日。至估價時點估價對象土地使用權

12、剩余年限為37年。依據(jù)估價對象委托人提供的資料及估價人員實地查看情況，至估價時點，估價對象已出租用作酒樓，除此以外無其他項權利限制。四、區(qū)位狀況（略）五、估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值。六、估價時點2009年4月21日。七、價值定義本報告所稱抵押價值是指估價對象假定未設立法定優(yōu)先受償款權下的價值，減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償后的價值。八、估價依據(jù)（略）九、估價原則（略）十、估價方法（略）十一、估價結果經(jīng)過綜合分析，確定估價對象的抵押價值為總價人民幣491.26萬元，單價14478.96 元/.十二、估價對象變現(xiàn)能力分析（略）十三、估價人員（略）十四、估價

13、作業(yè)日期2009年4月21日至2009年5月22日十五、估價報告應用的有效期（略）××房地產估價有限公司2009年5月22日附件（略）一、個別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三、市場背景分析（略）四、最高最佳利用分析（略）五、估價方法選用（略）六、估價測算過程1.收益法收益法是基于預期原理，選用適當?shù)膱蟪曷蕦㈩A期的估價對象房地產未來各年的正常收益折算到估價時點的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產價格的一種估價方法。其基本計算公式為：式中 V-收益價格；Ai-相對于估價時點而言的未來第i期末的凈收益；Y-房地產的報酬率（折現(xiàn)率）。（1）確定房地產收益1）租約期內房地產收益估

14、價對象已出租，租約期至2013年4月20日。根據(jù)估價對象租賃合同，從估價時點起算，租約期內房地產年有效毛收入見表2.表2租約期內年有效毛收入一覽表 （單位：元/）時間有效毛收入2009.4.212010.4.2050 ×12=6002010.4.212011.4.2055×12=6602011.4.212012.4.2060×12=7202012.4.212013.4.2060 ×12=720往：租金按建筑面積計算，收入均為年末取得。2）租約期外房地產收益根據(jù)市場行情測算，目前估價對象按建筑面積計算的正常市場租金為7075元/（·月）（計算過程

15、略），且租金水平呈逐年遞增趨勢，遞增比率為每年25，由此，預測估價對象租約期外第一年的客觀毛租金為100元/（·月），且按每年3的比率遞增。根據(jù)當?shù)厥袌鲆话闱闆r，空置率取2，假設上述收益變化趨勢在未來使用年限里相對穩(wěn)定。則租約期外第一年的有效毛收入為100×12×（1-2）=1176（元/）。（2）確定年運營費用運營費用包括：管理費、維修費、保險費、稅金，計算結果見表3（計算過程略）。（3）確定年凈收益計算公式：估價對象年凈收益=年有效毛收入-年運營費用則估價對象年凈收益見表3.表3估價對象年凈收益計算一覽表（單位：元/）時間年有效毛收入管理費用維修費保險費稅金年

16、運營費用=+年收益=-2009.4.212010.4.2060018181.2105.6142.8457.22010.4.212011.4.2066019.8181.2116.16155.16504.842011.4.212012.4.2072021.6181.2126.72167.52552.482012.4.21-2013.4.2072021.6181.2126.72167.52552.48（4）確定報酬率綜合考慮，確定報酬率為7（計算過程略）。（5）確定估價對象收益價格估價對象收益價格為：=16740.50（元/）。2市場法市場法是估價對象與近期發(fā)生交易的類似實例進行對照比較，對已發(fā)生交

17、易的類似實例的已知價格加以修正，得出估價對象最可能實現(xiàn)的合理價格的估價方法。其基本計算公式為：比準價格=可比實例房地產的價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)（1）可比實例相關情況可比實例比較因素一覽表見表4.（2）建立可比價格基礎（略）（3）選取比較因素及因素條件說明根據(jù)房地產估價規(guī)范（GB./T 50291-1999）及項目特點，本次比較因素選擇交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素。1）交易情況交易情況是指交易行為中是否包含特殊因素，是否為正常交易。2）交易日期交易日期是指可比實例成交時間，由于房地產市場的波動

18、，不同成交時間的類似房地產，其成交價格存在差異。3）區(qū)域因素和個別因素估價對象為商業(yè)房地產，根據(jù)目前房地產市場特點，本次選取的區(qū)域因素包括繁華程度、交通條件、城市規(guī)劃限制和環(huán)境等。個別因素包括臨街狀況、距區(qū)域商業(yè)中心距離、距公交站點距離、層高、面積、形狀、開間、成新率等。4）估價對象與可比實例比較因素情況見表5.表5估價對象與可比實例比較因素情況影響因素估價對象可比實例1可比實例2可比實例3交易情況正常正常正常正常交易日期2009.4.212009.3.152008.12.302009.2.22繁華商業(yè)區(qū)域小區(qū)級小區(qū)級小區(qū)級小區(qū)級程度商業(yè)設施聚集狀況小區(qū)級綜合專業(yè)商場小區(qū)級綜合專業(yè)商場小區(qū)級綜

19、合專業(yè)商場小區(qū)級綜合專業(yè)商場區(qū)域因素交通條件公交便捷程度1-2路公交線12路公交線12路公交線12路公交線交通通達程度雙向二車道雙向二車道雙向二車道雙向二車道城市規(guī)劃限制功能分區(qū)商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅環(huán)境區(qū)域環(huán)境環(huán)境欠整潔，但經(jīng)營氣氛良好環(huán)境欠整潔，但經(jīng)營氣氛良好環(huán)境欠整潔，但經(jīng)營氣氛良好環(huán)境欠整潔，但經(jīng)營氣氛良好臨街臨街道路類型城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道狀況臨街位置城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道距區(qū)域商業(yè)中心距離1005001"i"1100500m100500m100一500m個別因素距公交站點距離

20、小于50m小于50m小于50m小于50m層高5.4m5.4m4.5m4.5m面積面積適中，對現(xiàn)實用途無影響，同時也利于未來用途改變形狀形狀規(guī)則形狀規(guī)則形狀規(guī)則形狀規(guī)則開間（寬度與進深比）1：1.21：11：0.81：0.8成新率八至九成新七至八成新七至八成新七至八成新根據(jù)估價對象與可比實例比較因素情況表，建立估價對象與可比實例因素修正系數(shù)，見表6.表6估價對象與可比實例因素修正系數(shù)影響因素估價對象可比實例1可比實例2可比實例3商業(yè)區(qū)級別OOO0繁華程度商業(yè)設施聚集度OO0O區(qū)公交便捷程度OOOO域因素交通條件交通通達程度O0OO城市規(guī)劃限制功能分區(qū)O0OO環(huán)境區(qū)域環(huán)境00O0小計000O臨街道

21、路類型0O00臨街狀況臨街位置OOOO個距區(qū)域商業(yè)中心距離0OO+1.5別距公交站點距離OOOO因素層高-1-1面積OOOO開間（寬度與進深比）+1+2+2成新率-1-1-1小計00O1.55）建立可比實例體系上述修正因素比較為間接修正，現(xiàn)將可比實例的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素與估價對象相比較，建立直接比較關系，見表7.表7比較因素修正項目可比實例1可比實例2可比實例3單價/（元/）12461.5412272.7312096.77交易情況修正系數(shù)100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/1oo100/100區(qū)域因素100/100100/100100

22、/100個別因素100/100100/100100/101.5比準價格/（元/）12461.5412272.7311918.00取上述可比實例比準價格的平均值作為市場法的比準結果，即估價對象比準價格為：（12461.54+12272.73+11918.00）/3=12217.42（元/）。3.估價結果確定綜合考慮收益法、市場法的測算結果，結合估價人員經(jīng)驗，決定采用兩種方法測算結果的簡單算術平均值作為估價對象的房地產市場價值評估結果，即：評估單價=（16740.50+12217.42）/2=14478.96（元/）。評估總價=14478.96×339.29=491.26（萬元）?？們r大

23、寫：人民幣肆佰玖拾壹萬貳仟陸佰元整。二O O九年五月二十二日四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）本次估價背景情況如下：估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值。估價委托人為××房地產開發(fā)公司，注冊房地產估價師在實地查看和市場調查時，從估價對象的施工方××建筑安裝公司獲取了相關成本等資料。以下為該房地產估價報告中估價的假設和限制條件內容片斷：（一）估價

24、的假設條件1.估價時點2009年6月18日的房地產市場為公平、平等、自愿的交易市場。2.本報告假定估價對象在合法前提下，按設計的商業(yè)用途使用能夠產生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。3.本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實，由此產生的估價結果失真，本估價機構不承擔責任。4.估價對象土地用途為商貿綜合用地，證載土地使用權終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業(yè)房地產（未單獨辦理土地權屬證書），設定其土地使用權年限自估價時點起為40年。5.估價對象與其他生產要素相結

25、合，能滿足其剩余使用年限內的正常使用要求，并得到有效使用。6.估價委托人擁有估價對象完全權益，包括房屋所有權和國有土地使用權。7.任何有關估價對象的運作方式、程序應符合國家、地方的有關法律、法規(guī)政策等。8.我們于2009年6月25日至26日對估價對象進行了實地查看，不能確認估價對象在估價時，點的狀況與實地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價委托人使用估價報告時注意。9注冊房地產估價師在進行實地查看時，觀察到估價對象外部完整正常，但不能確定其有無內部缺陷，本報告假設其建筑質量可以維持正常的使用壽命。（二）估價的限制條件1.本次估價目的僅為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不對其他目的負責任，超出此

26、范同使用報告，本估價機構不承擔相應法律責任。2.估價結果未考慮將來可能發(fā)生的資產處置、產權轉移等費用對其抵押價值的影響。3.根據(jù)× ×市當前房地產市場的特征，本房地產估價報告應用有效期為半年，即自本報告估價時點起半年內有效。在應用有效期內，如果房地產市場發(fā)生重大變化，并對房地產價值產生明顯影響，應重新進行估價。4.本報告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。本報告的全部或部分內容不得發(fā)表于任何公開媒體上。參考答案一、問答題（一）答：1.拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價時不考慮租

27、約的影響。（3分）2.根據(jù)城市房屋拆遷估價結果指導意見規(guī)定：（1）被拆遷房屋的性質和面積一般應以房屋權屬證書或登記簿的記載為準。（1分）（2）各地被拆遷房屋的面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。（1分）（3）拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。（1分）（4）若對房屋性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。（1分）（5）對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照房產測繪管理辦法設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。（1分）3.被拆遷房屋內裝飾裝修的補償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)

28、商確定；協(xié)商不成的，可以委托評估確定。（2分）或：乙公司的裝修補償應與出租人協(xié)商解決。（2分）或：乙公司應得的裝修補償應為甲公司從拆遷人處得到的裝修補償款（或根據(jù)時點的裝修的現(xiàn)值）減去租賃期滿后裝修的殘余價值。（2分）（二）答：在當前市場環(huán)境下，運用假設開發(fā)法時應特別注意：（1）預測開發(fā)完成后的價值宜謹慎。（2分）（2）開發(fā)費用可能發(fā)生變化。（2分）（3）開發(fā)周期可能延長。（2分）（4）開發(fā)和銷售稅費構成內容及稅費率可能發(fā)生變化。（2分）（5）折現(xiàn)率或利潤率水平可能發(fā)生變化。（2分）（三）答：1.政府收購該宗房地產時進行評估，土地用途應界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場法、基準地價修正法。（

29、2分）2.收購房地產變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費用：（1）建筑物拆除費用。（2分）（2）土地開發(fā)費用（如七通一平費用）。（2分）（3）其他成本費用（如財務成本、管理費用）。（2分）3.出讓時對該宗熟地使用權價格進行評估，用途應界定為商業(yè)，適宜選用假設開發(fā)法、市場法、基準地價修正法。（2分）二、單項選擇題1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D 8.B 9.A 10.D三、指錯題1.致委托方函缺估價報告應用的有效期（或致委托方函缺估價報告使用期限）。2.估價對象實物狀況描述不全或不清；或缺估價對象土地實物狀況；或建成時間未具體到月；或缺估價對象四至；或缺各估價對象分攤的土地面積。3.估價對象權益狀況描