第04章 房地產(chǎn)開發(fā)

1、第四章第四章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì) 主講：主講： 徐振發(fā)徐振發(fā)學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)知識(shí)目標(biāo)：知識(shí)目標(biāo)：l了解房地產(chǎn)的含義及其經(jīng)營范圍和特點(diǎn)了解房地產(chǎn)的含義及其經(jīng)營范圍和特點(diǎn)l熟悉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算對象，弄清房熟悉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算對象，弄清房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本構(gòu)成地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本構(gòu)成l理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)的成本核算特點(diǎn)理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)的成本核算特點(diǎn)和程序和程序l掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)的成本核算、產(chǎn)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)的成本核算、產(chǎn)品核算和收入的核算品核算和收入的核算能力目標(biāo)：能力目標(biāo)：l能運(yùn)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)解釋其會(huì)計(jì)

2、能運(yùn)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)解釋其會(huì)計(jì)核算的對象、科目設(shè)置及核算方法核算的對象、科目設(shè)置及核算方法l能分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的構(gòu)成，能參能分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的構(gòu)成，能參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品核算與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品核算l能具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算能能具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算能力，能從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本、開發(fā)力，能從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品及營業(yè)收入核算等工作產(chǎn)品及營業(yè)收入核算等工作 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)概述房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的屬性（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的屬性

3、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃，對是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃，對城市城市土地和房屋土地和房屋進(jìn)行綜合開發(fā)，將進(jìn)行綜合開發(fā)，將開發(fā)開發(fā)完成的土完成的土地、房屋及配套設(shè)施等地、房屋及配套設(shè)施等作價(jià)出售作價(jià)出售，實(shí)行自主經(jīng)營、，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。是逐步從建筑行業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)。實(shí)體。是逐步從建筑行業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)。 目前已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要目前已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)業(yè) 。房地產(chǎn)投資占GDP比例畸高 l據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年房地產(chǎn)投資占GDP（刮地皮刮地皮）的比重急劇增加

4、，最高為25%，目前在16%左右。l2013年房地產(chǎn)投資占GDP比例高達(dá)16%，而事實(shí)上從1960年來，但凡房地產(chǎn)投資占GDP比例高于6%的國家，房地產(chǎn)泡沫都出現(xiàn)了破滅。而事實(shí)上，當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，房地產(chǎn)投資占GDP比重也不過是9%，而美國次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)比例達(dá)到局部峰值6.2%。 另一種聲音另一種聲音l房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)發(fā)展 中最穩(wěn)定的行業(yè)。假如沒有房地產(chǎn)，中國的GDP水平可能連7%都保不住。 知名地產(chǎn)商 任志強(qiáng)（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營對象是房地產(chǎn)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是是房產(chǎn)

5、房產(chǎn)和和地產(chǎn)地產(chǎn)的統(tǒng)稱。的統(tǒng)稱。 地產(chǎn)地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，包括土地和地是指土地財(cái)產(chǎn)，包括土地和地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施，如地面道路以及地下供下的各種基礎(chǔ)設(shè)施，如地面道路以及地下供水、供電、供氣、供熱、排水排污、通訊等水、供電、供氣、供熱、排水排污、通訊等線路和管網(wǎng)等。線路和管網(wǎng)等。 房產(chǎn)房產(chǎn)通常是指各種房屋財(cái)產(chǎn)，包括住通常是指各種房屋財(cái)產(chǎn)，包括住宅、廠房、商鋪以及文教、辦公、體育宅、廠房、商鋪以及文教、辦公、體育用房等。用房等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)： 主要是主要是房產(chǎn)和地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營房產(chǎn)和地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，具體包括四個(gè)方，具體包括四個(gè)方面：面： 1.土地開發(fā)與經(jīng)營

6、土地開發(fā)與經(jīng)營 土地平整、管線鋪設(shè)、道路建設(shè)土地平整、管線鋪設(shè)、道路建設(shè) 2.房屋的開發(fā)與經(jīng)營房屋的開發(fā)與經(jīng)營 商品房、學(xué)校、廠房、飯店等的開發(fā)經(jīng)營商品房、學(xué)校、廠房、飯店等的開發(fā)經(jīng)營 3.城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)與建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)與建設(shè)動(dòng)力動(dòng)力、 市政、公用、動(dòng)力、通信城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；小區(qū)市政、公用、動(dòng)力、通信城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；小區(qū)內(nèi)營業(yè)性配套設(shè)施內(nèi)營業(yè)性配套設(shè)施 4.代建工程的開發(fā)和建設(shè)代建工程的開發(fā)和建設(shè) 代為開發(fā)的工程項(xiàng)目代為開發(fā)的工程項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施小區(qū)配套設(shè)施第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)概述房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)二、房地產(chǎn)開

7、發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)1.資金籌集渠道的多源性資金籌集渠道的多源性 自行籌集、集資開發(fā)自行籌集、集資開發(fā)2.資金占用形態(tài)的多元性資金占用形態(tài)的多元性 資金占用多元性、多向平資金占用多元性、多向平行運(yùn)動(dòng)行運(yùn)動(dòng)3.核算周期的長期性核算周期的長期性保利地產(chǎn)保利地產(chǎn):美元債發(fā)行美元債發(fā)行 融資國際化融資國際化l保利地產(chǎn)公布2013年7月公告，通過其全資子公司PolyRealEstateFinanceLtd在境外發(fā)行5億美元的五年期固息債券 。l2013年7月份，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積62.65萬平方米，同比減少18.95%，環(huán)比減少38.33%；實(shí)現(xiàn)簽約金額69.06億元，同比增長-24.05%，環(huán)比增長-4

8、3.89%。去年同期基數(shù)較高和銷售淡季是公司同比增長較低的主要原因。為拓寬公司融資渠道、公司全資子公司在境外發(fā)行5億美元的五年期固息債券。4.商品銷售的特殊性商品銷售的特殊性l1）不動(dòng)產(chǎn)：地點(diǎn)固定，附著在土地上，不可移動(dòng)l2）受相關(guān)因素影響大：l地理位置地理位置l交通條件交通條件l基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施l配套工程配套工程恒大御府上市公告恒大御府上市公告l恒大御府位于廣州大道北怡新路與沙太南路交界處，地理位置較好。從地鐵3號(hào)線梅花園站B出口步行五六分鐘可到達(dá)樓盤，周邊配套完善，旁邊是大型成熟社區(qū)怡新花園和合生云山熹景，居住氛圍濃厚。值得一提的是，省級(jí)名校京溪京溪小學(xué)小學(xué)就在怡新路上，步行至樓盤不到5分

9、鐘，可稱得上是地鐵名校物業(yè)。 l該地塊樓面地價(jià)接近2.5萬元/平方米，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)新貨售價(jià)或?qū)⒊^3.5萬元/平方米。 第二節(jié)第二節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算開發(fā)產(chǎn)品成本的核算 一、開發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)容一、開發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)容（一）開發(fā)產(chǎn)品成本對象（一）開發(fā)產(chǎn)品成本對象 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)成本按其經(jīng)濟(jì)用途，可分為以下四類： 1.土地開發(fā)成本 2.房屋開發(fā)成本 3.配套設(shè)施開發(fā)成本 4.代建工程開發(fā)成本 案例案例l萬科集團(tuán)（證券代碼 000002）2012年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1295.60萬平方米，銷售金額1421.30億元，銷售金額再度刷新行業(yè)紀(jì)錄，并成為全球首家房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年銷售額超過200億美元的

10、公司。l萬科的成功體系在很多方面，其中之一就是對成本管理的較好把握。2003年起萬科就確立了“目標(biāo)成本管理+責(zé)任成本管理+作業(yè)成本管理”的成本管理模式，卓有成效。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成項(xiàng)目1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1）土地征用費(fèi)土地征用費(fèi)2）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)2.前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)3.建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5.公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)6.開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用 東濠涌二期拆遷東濠涌二期拆遷 住宅最高補(bǔ)償住宅最高補(bǔ)償2.04萬元萬元/l廣州市越秀區(qū)國土房管局公布了東濠涌中北段綜廣州市越秀區(qū)國土房管局公布了東濠涌中北段綜合

11、整治工程房屋征收補(bǔ)償方案合整治工程房屋征收補(bǔ)償方案(征求意見稿征求意見稿)(以以下簡稱下簡稱補(bǔ)償方案補(bǔ)償方案)，根據(jù)，根據(jù)補(bǔ)償方案補(bǔ)償方案，若，若在征收決定公告發(fā)布之日起在征收決定公告發(fā)布之日起40天內(nèi)簽訂協(xié)議并天內(nèi)簽訂協(xié)議并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬遷的住宅，最高可獲在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬遷的住宅，最高可獲20400元元/平平方米的貨幣補(bǔ)償，而在同樣條件下的馬路面首層方米的貨幣補(bǔ)償，而在同樣條件下的馬路面首層商業(yè)房屋最高可獲商業(yè)房屋最高可獲91440元元/平方米。平方米。l 2012-1-31 南方都市報(bào)南方都市報(bào)(深圳深圳) （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的核算對象三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的核算對象(1)一般

12、房屋或土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)一般房屋或土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列計(jì)概算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列單體單體項(xiàng)目工程項(xiàng)目工程為成本核算對象；為成本核算對象；(2)同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體群體開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)項(xiàng)目，如果開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可如果開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對象；以并為一個(gè)成本核算對象；(3)對于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目對于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目 可以結(jié)可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域區(qū)域和

13、和部部位位，劃分成本核算對象。，劃分成本核算對象。劃分可按：劃分可按：工期、功能、結(jié)構(gòu)工期、功能、結(jié)構(gòu)第二節(jié)第二節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算開發(fā)產(chǎn)品成本的核算二、開發(fā)成本核算的賬戶設(shè)置二、開發(fā)成本核算的賬戶設(shè)置 （一）開發(fā)成本核算的賬戶設(shè)置（一）開發(fā)成本核算的賬戶設(shè)置 1.“開發(fā)成本開發(fā)成本”賬戶賬戶 “開發(fā)成本開發(fā)成本”賬戶用來核算房地產(chǎn)開發(fā)企賬戶用來核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)的開發(fā)過程中所發(fā)生的過程中所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用，以及房地產(chǎn)開，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對發(fā)企業(yè)對出租房出租房屋進(jìn)行屋進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而室內(nèi)

14、設(shè)施而發(fā)生的出租房工程的發(fā)生的出租房工程的支出費(fèi)用支出費(fèi)用。 2.“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶賬戶 “開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶是用以核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)，為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用的賬戶。其中主要包括開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目人員的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門行政管理部門（總部），為（總部），為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用管理費(fèi)用，不，不在本賬戶內(nèi)核算。在本賬戶內(nèi)核算。 （二）開發(fā)產(chǎn)品成本核算的程序（二）開發(fā)產(chǎn)品成本核算的程序房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品成本的核算程序是指

15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是：1.歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用 2.計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本 3.按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶 第二節(jié)第二節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算開發(fā)產(chǎn)品成本的核算三、土地開發(fā)成本的核算三、土地開發(fā)成本的核算 （一）土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 1.對于一般的土地開發(fā)，可以每項(xiàng)獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目即“地塊地塊”作為成本核算的對象；2.對于開發(fā)面積比較大、分區(qū)域開發(fā)，并且開發(fā)工期比較長的土地，可以

16、一定區(qū)域作為成本核算的對象。（二）土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置（二）土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置 土地開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的土地開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的一部分，其成本項(xiàng)目一般包括一部分，其成本項(xiàng)目一般包括土地征用及拆遷補(bǔ)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用四個(gè)成本項(xiàng)目。實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對四個(gè)成本項(xiàng)目。實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于土地開發(fā)，因設(shè)計(jì)要求不同，開發(fā)程度和內(nèi)容于土地開發(fā)，因設(shè)計(jì)要求不同，開發(fā)程度和內(nèi)容也有所不同，有的土地開發(fā)項(xiàng)目只需對建設(shè)場地也有所不同，有的土地開發(fā)項(xiàng)目只需對建設(shè)場地進(jìn)行清理平整和對原

17、建筑物、障礙物進(jìn)行拆除等進(jìn)行清理平整和對原建筑物、障礙物進(jìn)行拆除等即可達(dá)到設(shè)計(jì)要求；而有的還要進(jìn)行地下地下各即可達(dá)到設(shè)計(jì)要求；而有的還要進(jìn)行地下地下各種管線鋪設(shè)、設(shè)施的鋪設(shè)等。種管線鋪設(shè)、設(shè)施的鋪設(shè)等。 因此，就每一具體的土地開發(fā)項(xiàng)目而言，費(fèi)因此，就每一具體的土地開發(fā)項(xiàng)目而言，費(fèi)用的發(fā)生情況并不完全相同，所涉及的成本項(xiàng)目用的發(fā)生情況并不完全相同，所涉及的成本項(xiàng)目也并非一致，所以要求企業(yè)在確定土地開發(fā)成本也并非一致，所以要求企業(yè)在確定土地開發(fā)成本項(xiàng)目時(shí)，項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)費(fèi)用的實(shí)際支出情況，應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)費(fèi)用的實(shí)際支出情況，來選擇相應(yīng)的成本項(xiàng)目。來選擇相應(yīng)的成本項(xiàng)目。（三）土地開發(fā)成本的歸集

18、與結(jié)轉(zhuǎn)（三）土地開發(fā)成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn) 企業(yè)對于兩種不同的建設(shè)場地，在歸集土地開發(fā)企業(yè)對于兩種不同的建設(shè)場地，在歸集土地開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)采用不同方法，具體情況如下：成本時(shí)，應(yīng)采用不同方法，具體情況如下： 1.企業(yè)開發(fā)的企業(yè)開發(fā)的商品性建設(shè)場地商品性建設(shè)場地所發(fā)生的費(fèi)用所發(fā)生的費(fèi)用直接直接計(jì)入計(jì)入“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本”明細(xì)賬的成本明細(xì)賬的成本項(xiàng)目中。項(xiàng)目中。 2.企業(yè)開發(fā)的企業(yè)開發(fā)的自用建設(shè)場地自用建設(shè)場地發(fā)生的費(fèi)用，能夠分發(fā)生的費(fèi)用，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計(jì)入清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計(jì)入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋房屋開發(fā)開發(fā)”等開發(fā)明細(xì)賬成本項(xiàng)目中，不必單獨(dú)核算土等開發(fā)明細(xì)賬

19、成本項(xiàng)目中，不必單獨(dú)核算土地的開發(fā)成本。地的開發(fā)成本。 3.企業(yè)開發(fā)的企業(yè)開發(fā)的自用建設(shè)場地自用建設(shè)場地所發(fā)生的費(fèi)用，若在該建所發(fā)生的費(fèi)用，若在該建設(shè)場地上進(jìn)行設(shè)場地上進(jìn)行兩個(gè)或兩個(gè)以上房屋和大型配套設(shè)兩個(gè)或兩個(gè)以上房屋和大型配套設(shè)施開發(fā)項(xiàng)目施開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)，應(yīng)先歸集其發(fā)生的所有開的建設(shè)時(shí)，應(yīng)先歸集其發(fā)生的所有開 發(fā)建設(shè)費(fèi)用，計(jì)入發(fā)建設(shè)費(fèi)用，計(jì)入“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)土地開發(fā)”明細(xì)明細(xì)賬的成本項(xiàng)目中。待土地開發(fā)完工交付使用時(shí)，賬的成本項(xiàng)目中。待土地開發(fā)完工交付使用時(shí)，按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)，分別將其按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)，分別將其分配計(jì)入有關(guān)房分配計(jì)入有關(guān)房屋和大型配套設(shè)施屋和大型配套設(shè)施等開發(fā)

20、產(chǎn)品成本中去。等開發(fā)產(chǎn)品成本中去。4.對于企業(yè)在開發(fā)建設(shè)一塊建設(shè)場地時(shí)，一部分屬于對于企業(yè)在開發(fā)建設(shè)一塊建設(shè)場地時(shí)，一部分屬于商品性建設(shè)場地，一部分屬于自用性建設(shè)場地，商品性建設(shè)場地，一部分屬于自用性建設(shè)場地，或者該或者該土地未來的具體用途不明確的，土地未來的具體用途不明確的，一并視作一并視作商品性建設(shè)商品性建設(shè)場地，單獨(dú)計(jì)算該土地的開發(fā)建設(shè)成場地，單獨(dú)計(jì)算該土地的開發(fā)建設(shè)成本。本。 5.對于企業(yè)在開發(fā)土地建設(shè)中發(fā)生的間接對于企業(yè)在開發(fā)土地建設(shè)中發(fā)生的間接費(fèi)用，先計(jì)入費(fèi)用，先計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶中，賬戶中，期末再按一定分配標(biāo)準(zhǔn)，分別分配結(jié)轉(zhuǎn)期末再按一定分配標(biāo)準(zhǔn)，分別分配結(jié)轉(zhuǎn)到應(yīng)

21、由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)到應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用成本項(xiàng)目中去。用成本項(xiàng)目中去。 已經(jīng)開發(fā)完工的土地開發(fā)成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)已經(jīng)開發(fā)完工的土地開發(fā)成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法（按用途分別進(jìn)行）方法（按用途分別進(jìn)行）l1）商品性建設(shè)場地：l2）自用的建設(shè)場地，即將投入使用的：l3）自用的建設(shè)場地，開發(fā)完工后近期暫時(shí)不使用的：l案例（案例（P174-175 例例4-1、2）【例【例41】 2016年某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)8月份共對三塊月份共對三塊土地進(jìn)行開發(fā)，其中：甲土地為商品性土地開土地進(jìn)行開發(fā)，其中：甲土地為商品性土地開發(fā)；乙土地為自用土地開發(fā)，開發(fā)完工后供建發(fā)；乙土地為自用土地開

22、發(fā)，開發(fā)完工后供建設(shè)商品房設(shè)商品房1號(hào)樓和號(hào)樓和2號(hào)樓使用；丙土地為綜合性號(hào)樓使用；丙土地為綜合性使用，開發(fā)完工后，一部分作為商品性建設(shè)場使用，開發(fā)完工后，一部分作為商品性建設(shè)場地對外銷售一部分供本企業(yè)建設(shè)商品房地對外銷售一部分供本企業(yè)建設(shè)商品房3號(hào)樓使號(hào)樓使用。用。 企業(yè)確定甲、乙、丙三塊土地作為土地開企業(yè)確定甲、乙、丙三塊土地作為土地開發(fā)成本核算對象，設(shè)置土地開發(fā)明細(xì)賬，進(jìn)行發(fā)成本核算對象，設(shè)置土地開發(fā)明細(xì)賬，進(jìn)行成本核算。成本核算。本月份發(fā)生如下有關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：本月份發(fā)生如下有關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（1）8月2日，用銀行存款支付征用甲土地的土地出讓金4 500 000元。支付土地開發(fā)費(fèi)7 200 0

23、00元，其中乙土地4 320 000元，丙土地2 880 000元。根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證，應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理：支付土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)等費(fèi)用：支付土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)等費(fèi)用：借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本甲土地費(fèi)用甲土地費(fèi)用 4 500 000 開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本乙土地費(fèi)用乙土地費(fèi)用 4 320 000 開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本丙土地費(fèi)用丙土地費(fèi)用 2 880 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 11 700 000（2）8月月10日日 ，社區(qū)管網(wǎng)已竣工，結(jié)算應(yīng)付工程款，社區(qū)管網(wǎng)已竣工，結(jié)算應(yīng)付工程款5 670 000元，其中：甲土地元，其中

24、：甲土地2 520 000元，乙土地元，乙土地1 800 000元，丙土元，丙土地地1 350 000元。作如下會(huì)計(jì)處理：元。作如下會(huì)計(jì)處理：借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本甲土地開發(fā)成本甲土地開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 2 520 000 開發(fā)成本開發(fā)成本乙土地開發(fā)成本乙土地開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1 800 000 開發(fā)成本開發(fā)成本丙土地開發(fā)成本丙土地開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1 350 000 貸：應(yīng)付賬款貸：應(yīng)付賬款XX單位單位 5 670 000（3）8月15日，支付項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)540 000費(fèi)用，其中：甲土地135 000元，乙土地180 000元，丙土地225 000元會(huì)計(jì)分

25、錄如下：借：開發(fā)成本甲土地開發(fā)成本 135 000 乙土地開發(fā)成本 180 000 丙土地開發(fā)成本 225 000 貸：銀行存款 540 000（4）月末，分配結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)間接費(fèi)用，甲土地應(yīng)負(fù)擔(dān)45 000元。應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本甲土地開發(fā)成本 45 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 45 000（5）8月月31日，甲土地已經(jīng)開發(fā)完工，共開日，甲土地已經(jīng)開發(fā)完工，共開發(fā)建設(shè)用地發(fā)建設(shè)用地9 000平方米，總成本為平方米，總成本為9 945 000元，并驗(yàn)收合格，結(jié)轉(zhuǎn)其成本。應(yīng)作如元，并驗(yàn)收合格，結(jié)轉(zhuǎn)其成本。應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄：下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品-土地土地 9 945 000 貸

26、：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本 9 945 000 （6）8月月31日，乙土地已開發(fā)完工并交付日，乙土地已開發(fā)完工并交付1號(hào)樓和號(hào)樓和2號(hào)號(hào)樓房屋開發(fā)使用，實(shí)際總成本樓房屋開發(fā)使用，實(shí)際總成本6 600 000元，按各樓元，按各樓實(shí)際占用面積進(jìn)行分配，實(shí)際占用面積進(jìn)行分配， 1號(hào)樓項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)號(hào)樓項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)2 640 000元，元，2號(hào)樓項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)號(hào)樓項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)3 960 000元。元。 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本1號(hào)樓號(hào)樓 2 640 000 房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本2號(hào)樓號(hào)樓 3 960 000 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本乙土地乙

27、土地 6 600 000練習(xí)：練習(xí)：P204實(shí)務(wù)一實(shí)務(wù)一第二節(jié)第二節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算開發(fā)產(chǎn)品成本的核算四、房屋開發(fā)成本的核算四、房屋開發(fā)成本的核算 （一）開發(fā)房屋的種及成本核算對象（一）開發(fā)房屋的種及成本核算對象1.開發(fā)房屋的種類開發(fā)房屋的種類 房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、其開房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、其開發(fā)建設(shè)的房屋，按開發(fā)的目的不同可以分為以下四類：發(fā)建設(shè)的房屋，按開發(fā)的目的不同可以分為以下四類：為了為了銷售銷售而開發(fā)建設(shè)的而開發(fā)建設(shè)的商品房商品房；為了為了出租出租經(jīng)營而開經(jīng)營而開發(fā)建設(shè)的發(fā)建設(shè)的出租房出租房；為了為了安置安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開被拆遷居民周

28、轉(zhuǎn)使用而開發(fā)建設(shè)的發(fā)建設(shè)的周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房；企業(yè)接受其他單位企業(yè)接受其他單位委托委托代為開發(fā)建代為開發(fā)建設(shè)的設(shè)的代建房代建房。2.房屋開發(fā)成本核算對象的確定和成本項(xiàng)目設(shè)置房屋開發(fā)成本核算對象的確定和成本項(xiàng)目設(shè)置 企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對象，應(yīng)本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定：加以確定： （1）一般房屋開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，）一般房屋開發(fā)項(xiàng)

29、目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項(xiàng)單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對開發(fā)工程為成本核算對象。象。 （2）同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的）同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可以時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可以合并合并為一個(gè)成本核算為一個(gè)成本核算對象，于開發(fā)完成算得實(shí)際開發(fā)成本后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程對象，于開發(fā)完成算得實(shí)際開發(fā)成本后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開發(fā)成本。概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開發(fā)成本。 (3)對于開發(fā)規(guī)模較大、工期跨度較長、開發(fā)產(chǎn)品各異、裝修對

30、于開發(fā)規(guī)模較大、工期跨度較長、開發(fā)產(chǎn)品各異、裝修標(biāo)準(zhǔn)不同的單位工程，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需標(biāo)準(zhǔn)不同的單位工程，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，將工程劃要，將工程劃分分成若干成若干部部位或位或區(qū)區(qū)域，以分部位、分區(qū)域的域，以分部位、分區(qū)域的子工程作為成本核算對象。如按子工程作為成本核算對象。如按區(qū)域區(qū)域可以將項(xiàng)目劃分為南可以將項(xiàng)目劃分為南區(qū)、北區(qū)，按區(qū)、北區(qū)，按開發(fā)進(jìn)度開發(fā)進(jìn)度可以分為一期、二期項(xiàng)目可以分為一期、二期項(xiàng)目，按按產(chǎn)品產(chǎn)品形態(tài)形態(tài)可以分為寫字樓、配套設(shè)施、別墅等?？梢苑譃閷懽謽恰⑴涮自O(shè)施、別墅等。(4)同一項(xiàng)目中有公寓、寫字樓等不同功能的，在按區(qū)域或期同一項(xiàng)目中有公寓、寫字

31、樓等不同功能的，在按區(qū)域或期限劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按照限劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按照產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型劃分成劃分成本核算對象；同一區(qū)域、同一期有高層、多層、復(fù)式等不本核算對象；同一區(qū)域、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。 3.房屋開發(fā)成本項(xiàng)目設(shè)置房屋開發(fā)成本項(xiàng)目設(shè)置 企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，按照經(jīng)濟(jì)用途應(yīng)設(shè)置六個(gè)成本項(xiàng)目，即按照經(jīng)濟(jì)用途應(yīng)設(shè)置六個(gè)成本項(xiàng)目，即土地征土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

32、、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)發(fā)間接費(fèi)。房屋開發(fā)成本作為開發(fā)產(chǎn)品成本的。房屋開發(fā)成本作為開發(fā)產(chǎn)品成本的重要組成部分，其成本項(xiàng)目具有與前述開發(fā)產(chǎn)重要組成部分，其成本項(xiàng)目具有與前述開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目相同的內(nèi)容。品成本項(xiàng)目相同的內(nèi)容。（二）房屋開發(fā)成本的核算（二）房屋開發(fā)成本的核算 在核算房屋開發(fā)成本時(shí)，需歸集兩部分費(fèi)用。一在核算房屋開發(fā)成本時(shí)，需歸集兩部分費(fèi)用。一部分是開發(fā)房屋使用建設(shè)場地所發(fā)生的土地開發(fā)費(fèi)部分是開發(fā)房屋使用建設(shè)場地所發(fā)生的土地開發(fā)費(fèi)用；另一部分是開發(fā)建設(shè)房屋發(fā)生的費(fèi)用。用；另一部分是開發(fā)建設(shè)房屋發(fā)生的費(fèi)用。 土地費(fèi)用土地費(fèi)用 在發(fā)生

33、時(shí)能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可直接計(jì)入各在發(fā)生時(shí)能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可直接計(jì)入各房屋的開發(fā)成本；房屋的開發(fā)成本； 不能夠分清負(fù)擔(dān)對象的不能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)先歸集土地開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)先歸集土地開發(fā)費(fèi)用，記入記入“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶，待土地開發(fā)賬戶，待土地開發(fā)完工投入使用時(shí)，再完工投入使用時(shí)，再分配計(jì)入分配計(jì)入有關(guān)房屋的開發(fā)成本有關(guān)房屋的開發(fā)成本。 對于對于房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本歸集，歸集， 應(yīng)根據(jù)具體情況，采用相應(yīng)的方法計(jì)入各成本項(xiàng)目。應(yīng)根據(jù)具體情況，采用相應(yīng)的方法計(jì)入各成本項(xiàng)目。 各項(xiàng)費(fèi)用的具體歸集辦法如下各項(xiàng)費(fèi)用的具體歸集辦法如下：1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆

34、遷補(bǔ)償費(fèi) 、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等 能分清成本核算對象的能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的成本核算對象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、前期工程、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 成本項(xiàng)目，并記入成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋房屋開發(fā)成本開發(fā)成本”賬戶的借方和賬戶的借方和“銀行存款銀行存款等賬戶的貸方。等賬戶的貸方。 分不清成本核算對象的 應(yīng)先將其支出應(yīng)先將其支出先通過先通過“開發(fā)成本開發(fā)成本土地土地開發(fā)成本開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一

35、定標(biāo)準(zhǔn)將其入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入分配記入有關(guān)房有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的賬戶的借方借方和和“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。賬戶的貸方。 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。 （1）采用出包方式進(jìn)行建筑安裝工程的房屋開發(fā)項(xiàng)目）采用出包方式進(jìn)行建筑安裝工程的房屋開發(fā)項(xiàng)目， 建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的

36、已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝建筑安裝工程費(fèi)工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方等賬戶的貸方。2.建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi) 如果開發(fā)企業(yè)對如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)，計(jì)算它

37、們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。計(jì)算公式為：即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。計(jì)算公式為：各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)標(biāo)價(jià)工程建筑安裝工程費(fèi)某項(xiàng)工程實(shí)際【例【例4-34-3】北京鼎盛某房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩幢商品房建筑安】北京鼎盛某房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為10 800 00010 800 000元，這兩幢商品房的預(yù)元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為；算造價(jià)為； 101101商品房商品房 6 300 0006 300 000元元 、102102商品房商品房 5 040 5 040 000000元，預(yù)算造價(jià)共計(jì)為元，預(yù)算造價(jià)共計(jì)為 11 340 00011 34

38、0 000元元 。在工程完工結(jié)算。在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：工程價(jià)款時(shí)，計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)： 101商品房商品房10 800 000元元6 300 00011 340 0006 000 000（元）（元） 102商品房商品房 10 800 000元元5040 00011340 0004 800 000(元元 )會(huì)計(jì)分錄如下：會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（101商品房）商品房） 6 000 000 房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（102商品房）商品房） 4 800 000 貸：應(yīng)付賬款貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款應(yīng)付

39、工程款 10 800 000采用采用自營方式自營方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出：發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出： 一般可一般可直接記入直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑建筑安裝工程費(fèi)安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)房屋開發(fā)成本成本”賬戶的借方和賬戶的借方和“原材料原材料”、“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付職工薪酬”、“銀行存款銀行存款”等賬戶的貸方。等賬戶的貸方。 如果開發(fā)企業(yè)如果開發(fā)企業(yè)自行施工自行施工大型建筑安裝工程，可以大型建筑安裝工程，可以設(shè)置設(shè)置“工程施工工

40、程施工”、“施工間接費(fèi)用施工間接費(fèi)用”等賬戶等賬戶，用來核算和歸，用來核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末月末將其實(shí)際成本將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)入“開發(fā)開發(fā)成本成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目。 3.配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi) 房屋開發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開發(fā)小區(qū)開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時(shí)，。在具體核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用相應(yīng)核算方法。應(yīng)根據(jù)配套

41、設(shè)施的建設(shè)情況，采用相應(yīng)核算方法。 配套設(shè)施與房屋配套設(shè)施與房屋同步同步開發(fā)開發(fā) 能夠分清能夠分清并可并可直接計(jì)入直接計(jì)入有關(guān)成本核算對象有關(guān)成本核算對象 如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的，本核算對象負(fù)擔(dān)的， 先計(jì)入：開發(fā)成本先計(jì)入：開發(fā)成本配套設(shè)施配套設(shè)施 再再 分配轉(zhuǎn)入分配轉(zhuǎn)入 開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 （配套設(shè)施（配套設(shè)施項(xiàng)目）項(xiàng)目）配套設(shè)施與房屋配套設(shè)施與房屋非同步非同步開發(fā)開發(fā)先開發(fā)房屋，后建配先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施套設(shè)施。 在結(jié)算在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本完工房屋的開發(fā)成本時(shí)，對應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)時(shí)

42、，對應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，可采取施費(fèi)，可采取預(yù)提預(yù)提的辦法。的辦法。 即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）和采即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)”成成本項(xiàng)目，并本項(xiàng)目，并記入記入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶賬戶的借方的借方和和“其他應(yīng)付款其他應(yīng)付款”賬戶的貸方賬戶的貸方。預(yù)提數(shù)與實(shí)際。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)成本

43、。成本。4.4.開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi) 應(yīng)先通過應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶（一級(jí)賬戶）賬戶（一級(jí)賬戶）進(jìn)行核算，每進(jìn)行核算，每月終月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入分配計(jì)入各有關(guān)各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。開發(fā)產(chǎn)品成本。 由由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自“開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的成本核算對象的“開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目。 【例4-4】 某房地產(chǎn)企業(yè)某房地產(chǎn)企業(yè)2016年年9月份，

44、將對月份，將對A公寓，公寓，乙土地上的商品房乙土地上的商品房1號(hào)樓、號(hào)樓、2號(hào)樓進(jìn)行開發(fā)。號(hào)樓進(jìn)行開發(fā)。本月發(fā)生了如下與房屋開發(fā)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：本月發(fā)生了如下與房屋開發(fā)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：1.9月2日，用銀行存款支付A公寓的拆遷補(bǔ)償費(fèi)2 250 000元，農(nóng)作物補(bǔ)充費(fèi)450 000元時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（A公寓）公寓） 2 700 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 2 700 000 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 （3號(hào)樓號(hào)樓) 75 000 房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 （周轉(zhuǎn)房）（周轉(zhuǎn)房） 75 000 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本自用土地

45、開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 150 0002.2.結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地開結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地開發(fā)成本時(shí)：發(fā)成本時(shí)： 3.9月20日，企業(yè)收到承包單位工程價(jià)款結(jié)算賬單，要求支付1號(hào)樓工程進(jìn)度款1800 000元，將應(yīng)付該工程款入賬時(shí)：借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成房屋開發(fā)成A公寓（公寓（1號(hào)樓）號(hào)樓）1 800 000 貸：應(yīng)付賬款貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程費(fèi)應(yīng)付工程費(fèi) 1 800 0004.分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支出時(shí)出時(shí)： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（1號(hào)樓）號(hào)樓） 80

46、000 房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（2號(hào)樓）號(hào)樓） 60 000 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本水塔水塔 140 000 5.月末，月末，A公寓已經(jīng)完工，但幼兒園配套設(shè)施尚未公寓已經(jīng)完工，但幼兒園配套設(shè)施尚未竣工，預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼兒園設(shè)施竣工，預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼兒園設(shè)施支出支出810 000元，作如下分錄：元，作如下分錄： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本A公寓公寓 810 000 貸：其他應(yīng)付款貸：其他應(yīng)付款預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 810 000 8.8.分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)

47、擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（1號(hào)樓）號(hào)樓）82 000 房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（2號(hào)樓）號(hào)樓）68 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用貸：開發(fā)間接費(fèi)用 150 000 練習(xí)：練習(xí)：P205 實(shí)務(wù)三實(shí)務(wù)三五、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算五、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算（一）、配套設(shè)施的種類和支出歸集基本原則一）、配套設(shè)施的種類和支出歸集基本原則 配套設(shè)施配套設(shè)施是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)城市市政建設(shè)規(guī)劃的要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)城市市政建設(shè)規(guī)劃的要求，或按照開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃的要求，為滿足居民居住的需求，或按照開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃的要求，為滿足居民居住的需要，與開發(fā)項(xiàng)目配

48、套建設(shè)的各種服務(wù)性設(shè)施。要，與開發(fā)項(xiàng)目配套建設(shè)的各種服務(wù)性設(shè)施。 分為兩大類：分為兩大類： 一類是在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的一類是在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的不能有償轉(zhuǎn)讓不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的公共配套設(shè)施 如派出所、幼兒園、消防設(shè)施、鍋爐房、水塔、公用廁所等如派出所、幼兒園、消防設(shè)施、鍋爐房、水塔、公用廁所等 一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項(xiàng)目。具體包括三類具體包括三類：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)的）開發(fā)小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性營業(yè)性公共配套設(shè)施公共配套設(shè)施 如超市、銀行、游泳池、球場、健身房、郵局等如超市、銀行、游泳池、球場、健身房、郵局等（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)的）開發(fā)小區(qū)內(nèi)的非營業(yè)性非營業(yè)性公共配套設(shè)施公共配套

49、設(shè)施 如物管部，學(xué)校、會(huì)所、居委會(huì)、圖書館、醫(yī)院、兒童樂園等如物管部，學(xué)校、會(huì)所、居委會(huì)、圖書館、醫(yī)院、兒童樂園等 （3）開發(fā)小區(qū)）開發(fā)小區(qū)外外為居民服務(wù)的為居民服務(wù)的供電、供氣、供暖、給供電、供氣、供暖、給 排水的排水的增容、增壓設(shè)施、交通道路等增容、增壓設(shè)施、交通道路等 財(cái)務(wù)制度規(guī)定，財(cái)務(wù)制度規(guī)定，大型配套設(shè)施大型配套設(shè)施的成本的成本不能計(jì)入不能計(jì)入商品房成本（？）商品房成本（？）不能有償轉(zhuǎn)讓的不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出則開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出則可以可以計(jì)入計(jì)入開發(fā)項(xiàng)目成本。開發(fā)項(xiàng)目成本。對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種： 1對對能分清能分清并并直接計(jì)

50、入直接計(jì)入某個(gè)成本核算對象的某個(gè)成本核算對象的第一類第一類配套設(shè)配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成開發(fā)成本本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；賬戶中歸集其發(fā)生的支出； 2對對不能直接計(jì)入不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類第一類配套設(shè)施支配套設(shè)施支出，應(yīng)先在出，應(yīng)先在“開發(fā)成本開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；發(fā)成本；3對對能有償轉(zhuǎn)讓能有償轉(zhuǎn)讓的的第二類第二類大配套設(shè)

51、施支出，應(yīng)在大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成開發(fā)成本本配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。賬戶進(jìn)行歸集。 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，施支出，只包括只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。二類大配套設(shè)施支出。 (二二)配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定1.一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對象，2.對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施

52、，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。 3.如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對象， （三）配套設(shè)施開發(fā)成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn)（三）配套設(shè)施開發(fā)成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn) 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成開發(fā)成本本配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算 。發(fā)生發(fā)生各種費(fèi)用時(shí)時(shí)，借記 “開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”，賬戶；貸記“相關(guān)賬戶” 相關(guān)費(fèi)用包括：土地征用及拆遷

53、補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、支付施工隊(duì)的費(fèi)用、工資、材料等費(fèi)用 配套設(shè)施工程費(fèi)用發(fā)生時(shí)，配套設(shè)施工程費(fèi)用發(fā)生時(shí)， 借記借記“開發(fā)成本開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)”賬戶，貸記有關(guān)賬戶；賬戶，貸記有關(guān)賬戶；開發(fā)完工后開發(fā)完工后， 第一部分配套設(shè)施工程的開發(fā)成本第一部分配套設(shè)施工程的開發(fā)成本，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配結(jié)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配結(jié)轉(zhuǎn)，借記轉(zhuǎn)，借記“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)房屋開發(fā)”賬戶，貸記賬戶，貸記“開發(fā)成開發(fā)成本本配套設(shè)施開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)”賬戶；賬戶；第二部分配套設(shè)施工程的開發(fā)成本第二部分配套設(shè)施工程的開發(fā)成本，應(yīng)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品，借記，應(yīng)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品，借記“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施配套設(shè)施”賬

54、戶，貸記賬戶，貸記“開發(fā)成本開發(fā)成本配套配套設(shè)施開發(fā)設(shè)施開發(fā)”賬戶。期末賬戶。期末“開發(fā)成本開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)”賬戶賬戶的余額，表示正在開發(fā)的配套設(shè)施的成的余額，表示正在開發(fā)的配套設(shè)施的成。（三）配套設(shè)施開發(fā)成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn)（三）配套設(shè)施開發(fā)成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn) 對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可按施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可按配套設(shè)施的配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它，將它記入房屋等開

55、發(fā)成本明細(xì)分類賬的記入房屋等開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)”項(xiàng)目，并記入項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)成房屋開發(fā)成本本”等賬戶的借方和等賬戶的借方和“其他應(yīng)付款其他應(yīng)付款”賬戶的貸賬戶的貸方方。 配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偅号涮自O(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偅簂計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行：配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行： 費(fèi)預(yù)提率配套設(shè)施成本（或計(jì)劃成本）該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算提的配套設(shè)施費(fèi)某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)100%計(jì)劃成本）合計(jì)發(fā)產(chǎn)

56、品的預(yù)算成本（或應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施各開（或計(jì)劃成本）該配套設(shè)施的預(yù)算成本費(fèi)預(yù)提率配套設(shè)施 【例【例4-54-5】 北京綠島開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)北京綠島開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由由101101、102102商品房，商品房，151151出租房，出租房，181181周轉(zhuǎn)房和周轉(zhuǎn)房和201201大大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等售、出租時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開發(fā)成本。假定各項(xiàng)開

57、發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成的開發(fā)成本。假定各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如表本如表4-44-4所示。所示。 表表4-4 綠島開發(fā)小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算成本表綠島開發(fā)小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算成本表 配套設(shè)施配套設(shè)施101商品房商品房102商品商品151出租房出租房181周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房210商店商店251幼托所幼托所預(yù)算成本預(yù)算成本10 000 0009 000 0008 000 0008 000 000500 0003 200 000預(yù)提幼托所配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算如下：預(yù)提幼托所配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算如下：%8%1005000000800000080000009000000100000003200000設(shè)施費(fèi)預(yù)提率幼托設(shè)施配

58、套各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為： 101商品房：商品房：10 000 0008800 000（元）（元）102商品房：商品房：9 000 0008720 000（元）（元） 152出租房：出租房：8 000 0008640 000（元）（元） 182周轉(zhuǎn)房；周轉(zhuǎn)房；8 000 0008640 000（元）（元） 201大配套設(shè)施大配套設(shè)施商店：商店：5 000 0008400 000（元）（元）根據(jù)上述計(jì)算，會(huì)計(jì)處理如下：根據(jù)上述計(jì)算，會(huì)計(jì)處理如下：根據(jù)上述計(jì)算，會(huì)計(jì)處理如下： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（101商品房）

59、商品房） 800 000 房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（102商品房）商品房） 720 000 房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（152出租房）出租房） 640 000 房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（101周轉(zhuǎn)房）周轉(zhuǎn)房） 640 000 配套設(shè)施開發(fā)成本（配套設(shè)施開發(fā)成本（201商店）商店） 400 000 貸：貸：其他應(yīng)付款其他應(yīng)付款需提配套設(shè)施費(fèi)（需提配套設(shè)施費(fèi)（251幼托所幼托所 ） 3 200 000l【例【例4-6】l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)住宅小區(qū)，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)住宅小區(qū)，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一家超市和一座要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一家超市和一座鍋爐房，一座水塔

60、。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企鍋爐房，一座水塔。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中超市建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部業(yè)施工，其中超市建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。鍋爐房和水塔屬于全體業(yè)主所有。鍋爐房門。鍋爐房和水塔屬于全體業(yè)主所有。鍋爐房與商品房等同步開發(fā)，水塔與商品房等不同步與商品房等同步開發(fā)，水塔與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。配套設(shè)施的核算配套設(shè)施的核算1.用銀行存款支付前期工程款，作如下分錄用銀行存款支付前期工程款，作如下分錄: 借借:開發(fā)成本開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本(超市超市) 500 000 配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本(鍋爐房