房地產(chǎn)稅收種類講述

1、房地產(chǎn)稅收種類 直接相關 ：5種，土地增值稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅，契稅，房產(chǎn)稅 間接相關：4種，營業(yè)稅，城市維護建設稅，企業(yè)所得稅，印花稅。 按照征收環(huán)節(jié)分：購置房地產(chǎn)要繳納的稅費。1、 契稅。2、印花稅。3、交易手續(xù)費 房地產(chǎn)稅收政策（新 （具體執(zhí)行中，應以正式文件規(guī)定為準，如政策有新規(guī)定者均應按新規(guī)定執(zhí)行） 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)涉及應納地方稅收政策 （一） 營業(yè)稅 1、基本規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)或者轉讓土地使用權，按照計稅營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額。 應納稅額計稅營業(yè)額×稅率（5%） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)以向購買方收取的全部價款和價外費用為計稅營業(yè)

2、額； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 2、優(yōu)惠規(guī)定（有效期至2002年12月31日） （1）1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（不含別墅、渡假村等高消費性的空置商品房），在2002年12月31日前銷售的，免征營業(yè)稅及附加稅費、契稅。 （2）納稅人在1998年6月30日以前建成的商業(yè)用房、寫字樓，在2001年1月l日至2002年12月31日期間銷售的，免征營業(yè)稅及附加稅費、契稅。 （二）地方（營業(yè)稅）附加： 計征依據(jù)：以應納營業(yè)稅額為計稅（費）依據(jù) 適用稅（費）率如下： 1、城市維護建設稅按市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，

3、稅率為1計征。（外資企業(yè)、外籍個人免征）。 2、教育費附加按3%的征收率計征（外資企業(yè)、外籍個人免征）。 3、地方教育附加按1%的征收率計征。（純中央屬企業(yè)免征） 4、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加隨同營業(yè)稅一并征免。 （三）企業(yè)所得稅： 1、中華人民共和國境內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，應當就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得，繳納企業(yè)所得稅。 企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得包括來源于中國境內(nèi)、境外的所得。 納稅人每一納稅年度的收入總額減去準予扣除項目后的余額為應納稅所得額。廈門市企業(yè)所得稅稅率為15%。 計算公式為： 應納稅額應納稅所得額×稅率 應納稅所得額收入總額一準予扣除項目金額 2、從

4、2000年1月1日起，廈門市對實行查帳征收的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，均按當期實際預收售房款總額（含未結轉預收售樓款收入以及購房定金）1.5%的比例，核定預征企業(yè)所得稅，按季度申報預繳，年度（項目）匯算清繳。 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算方式，可選擇按開發(fā)項目分攤費用，待項目竣工實現(xiàn)銷售90%以上(按面積計算)的進行納稅調(diào)整；或不按開發(fā)項目分攤費用，每年年終進行納稅調(diào)整。匯算方式一經(jīng)確定，不得隨意改變，如確需改變的，應在下一年度開始前報主管稅務機關批準。 若發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務管理混亂，帳證不全，無法進行查帳征收或不能單獨核算單個項目應納稅所得額以及無正當理由而不辦理匯算清繳的，一律按不低于銷售收入總額3%的比

5、例，由主管稅務機關核定征收企業(yè)所得稅。 （四）印花稅：以購房合同金額為計稅依據(jù)，按“購銷合同”稅目及萬分之三的稅率計征。 二、單位銷售二手房涉及的有關地方稅收規(guī)定 （一）營業(yè)稅:以全部收入（或評估價）減去購置原價后的余額為計稅依據(jù)，按5%的稅率計征營業(yè)稅。 （二）地方（營業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定） （三）企業(yè)所得稅：將售房收入并入企業(yè)應納稅所得額計算企業(yè)應納所得稅額。 （四）印花稅：售購房雙方以合同記載金額為計稅依據(jù)，按“產(chǎn)權轉移書據(jù)”稅目及萬分之五的稅率計征。 三、個人銷售二手房涉及的有關地方稅收規(guī)定 （一）營業(yè)稅： 1、個人出售高檔住宅、非住宅項目（寫字樓、商場、店面、廠房、倉庫等

6、）、非自用普通住宅（即產(chǎn)權人沒有實際居住的普通住宅）以及個人出售不符合免稅規(guī)定的房產(chǎn)，以全部收入（或評估價，下同）減去購置原價后的余額為計稅依據(jù)，按5%的稅率計征營業(yè)稅。 2、個人出售自用普通住宅、出售自建自用住宅，免征營業(yè)稅。 3、普通住宅與高檔住宅的界定 符合以下條件之一的住宅界定為高檔住宅：（1）別墅、度假村；（2）住宅每單位建筑面積售價島內(nèi)超過5000元平方米，杏林區(qū)(含海滄區(qū))、集美區(qū)超過3600元平方米，同安區(qū)超過3000元平方米。高檔住宅除外的住宅界定為普通住宅（本界定從2002年9月1日起執(zhí)行）。 （二）地方（營業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定） （三）個人所得稅： 1、個人出

7、售房產(chǎn)，有增值但不符合以下特殊規(guī)定的，按收入全額征收1.5%的個人所得稅。有增值符合以下特殊規(guī)定的，按以下特殊規(guī)定辦。 特殊規(guī)定： （1）為鼓勵個人購換住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售前后一年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅稅款，應在辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向我局繳納或直接以個人所得稅形式繳納。個人出售現(xiàn)住房前后一年內(nèi)以個人、兒女、夫妻名義購房以及與兒女、夫妻共同購房的，憑戶口簿或戶籍管理部門的身份關系證明材料及有關售購房資料，經(jīng)稅務部門審核后可按照購房金額大小相應退還全部或部分已繳納的納稅保證金或個人所得稅。 （2）個人首次上市出售房改房（包括出售

8、已購公有住房、集資建房、經(jīng)濟適用房），免征個人所得稅。 （3）個人出售住房（不含個人首次上市出售房改房），雖有增值的，但只要產(chǎn)權人住滿5年以上，且是唯一家庭生活用房，產(chǎn)權人必須向代征人廈門市房地產(chǎn)交易權籍登記中心提供唯一家庭生活用房聲明，經(jīng)代征人廈門市房地產(chǎn)交易權籍登記中心審核，符合上述條件代征人可直接予以免征個人所得稅。 （四）印花稅：售購房雙方以合同記載金額為計稅依據(jù)，按“產(chǎn)權轉移書據(jù)”稅目及萬分之五的稅率計征。 四、單位或個人置換房產(chǎn)涉及的有關地方稅收規(guī)定 （一）營業(yè)稅：單位或個人置換房產(chǎn)，以置換雙方房產(chǎn)評估價的差額部分為計稅依據(jù)，按5%的稅率計征營業(yè)稅。 （二）地方（營業(yè)稅）附加（同上

9、“地方附加”規(guī)定） （三）所得稅：單位置換房產(chǎn)的，以置換后房產(chǎn)價值依照有關規(guī)定進行固定資產(chǎn)稅務處理，核算損益；個人置換房產(chǎn)，以置換雙方房產(chǎn)評估價的差額部分為計稅依據(jù)，按1.5%的征收率計征個人所得稅。 （四）印花稅：以置換雙方合同記載金額為計稅依據(jù)，按“產(chǎn)權轉移書據(jù)”稅目及萬分之五的稅率計征。 五、單位或個人轉讓土地使用權涉及的有關地方稅收規(guī)定 （一）營業(yè)稅：單位和個人轉讓土地使用權，以全部收入（或評估價，下同）減去受讓原價后的余額為計稅依據(jù)，按5%的稅率計征營業(yè)稅。 （二）地方（營業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定） （三）所得稅：單位轉讓土地使用權，將轉讓收入并入單位應納稅所得額計算企業(yè)應納

10、所得稅額；個人轉讓土地使用權，按收入全額征收2%的個人所得稅。 六、單位出租房產(chǎn)涉及的有關地方稅收規(guī)定 （一）營業(yè)稅：按租金收入5%稅率計征。 （二）地方（營業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定） （三）房產(chǎn)稅：按租金收入12%稅率計征。 （四）企業(yè)所得稅：將租金收入并入單位應納稅所得額計算企業(yè)應納所得稅額。 （五）土地使用稅：根據(jù)所處地段年稅額每平方米1至6元。 （六）印花稅：以合同金額為計稅依據(jù)，按“財產(chǎn)租賃合同”稅目及千分之一的稅率計征。 七、個人出租房產(chǎn)涉及的有關地方稅收規(guī)定 對個人出租房產(chǎn)涉及的地方稅收采取以下兩種征收方式： 綜合稅額核定征收：本著手續(xù)從簡、負擔從輕的原則，對我市個人出租

11、房產(chǎn)涉及的地方稅收仍采取按單位建筑面積確定綜合稅額的辦法征收，綜合稅額包括私房出租所有應交稅款。 （附件：私房出租單位建筑面積月綜合稅額表） 按實征收：個人出租房產(chǎn)取得租金收入，能據(jù)實主動申報的，可按申報的租金收入額依法定稅種、稅率按實征收。具體稅種、稅率如下： （一）營業(yè)稅按租金收入的3征收， （二）營業(yè)稅附加（同上“地方附加”規(guī)定）” （三） 房產(chǎn)稅：按租金收入的4征收。 （四）個人所得稅：對個人出租房屋取得的所得按10的稅率征收個人所得稅。個人出租房屋取得的所得，以每次（月）取得的房屋租賃收入扣除稅費標準后的余額為應納稅所得額。減除稅費標準： 1、基本費用扣除標準：每次（月）收入額不超過

12、4000元的，減除費用800元；每次（月）收入額超過4000元的，減除費用20%。 2、稅金及其附加稅費扣除標準：個人出租房屋，其應繳納的營業(yè)稅及附加稅費、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅準予扣除。 3、修繕費用的扣除標準：個人出租房屋，對能提供該出租房屋修繕合同及合法憑證證明的，其實際開支修繕費用經(jīng)核準給予分次（月）連續(xù)扣除，直至扣除完為止，但每次（月）允許扣除以800元為限。 （五）土地使用稅根據(jù)所處地段年稅額每平方米1至6元。 （六）印花稅：以合同金額為計稅依據(jù)，按“財產(chǎn)租賃合同”稅目及千分之一的稅率計征。 另房屋轉租有關政策規(guī)定如下：房屋轉租是指承租人將承租的房屋再出租的行為。個人轉租房屋取

13、得的租金收入，應按全額繳納營業(yè)稅。對能提供原承租合同及合法完稅憑證的，原支付的租金可分次（月）從租金收入中扣除計算繳納個人所稅，但不再重復扣除基本費用標準。如出租方已繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅，對轉租行為不再征收房產(chǎn)稅、土地使用稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、銷售房屋需要繳納哪些稅？應該注意哪些稅收政策規(guī)定？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋主要繳納企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等7個稅種。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)不同環(huán)節(jié)實行相應的稅收政策。 在取得土地環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用耕地建房，以實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額標準繳納

14、耕地占用稅。耕地占用稅的應納稅額納稅人實際占用的計稅面積（以平方米為計算單位）×適用稅額。 例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建房占用耕地10000平方米，當?shù)馗卣加枚愡m用稅額為5元/平方米。該企業(yè)應繳納耕地占用稅稅額為：10000平方米×5元/平方米50000元。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房屋占地，按照規(guī)定繳納契稅。 在銷售房屋前的保有環(huán)節(jié)，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權后按照土地面積和規(guī)定的單位稅額計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。除經(jīng)批準開發(fā)建設經(jīng)濟適用房的用地外，各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。 城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額標準為大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.

15、4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2-4元。具體稅額標準由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地的情況，分土地等級在國家規(guī)定的稅額幅度內(nèi)確定。城鎮(zhèn)土地使用稅年應納稅額納稅人實際占用的土地面積×適用稅額標準。 在房屋銷售環(huán)節(jié)，營業(yè)稅部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋以營業(yè)額為計稅依據(jù)，按照5%的稅率繳納營業(yè)稅。單位銷售或轉讓其購置的房屋或受讓的土地使用權，以其全部收入減去房屋或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。 房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋時連同房屋所占土地使用權一并轉讓的行為，都屬于有償轉讓不動產(chǎn)，均應按5%的稅率征收營業(yè)稅。從1999年8月1日起，對企業(yè)、行政事業(yè)單位

16、按房改成本價、標準價出售住房收入免征營業(yè)稅。 土地增值稅部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋，以轉讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)所取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。其收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。規(guī)定的扣減項目包括，取得土地使用權所支付的金額，開發(fā)土地的成本、費用，新建房及配套設施的成本、費用，與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，財政部規(guī)定的其他扣除項目。 土地增值稅實行四級超率累進稅率。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額部分、未超過扣除項目金額200

17、%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。應納稅額（增值額×適用稅率）。 從事房地產(chǎn)開的納稅人按照取得土地使用權所支付的地價款、國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和開發(fā)土地和新建房及其配套設施的成本之和加計20%的扣除額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通住房出售，增值額未超過各項規(guī)定扣除項目金額20%的，可以免征土地增值稅。 所得稅部分，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的企業(yè)按照規(guī)定區(qū)分內(nèi)、外企業(yè)分別繳納企業(yè)所得稅或外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅。計稅依據(jù)為應納稅所得額。 印花稅部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，與賣房人簽訂購房合同，買賣雙方按適用稅率繳納印花稅。 城市維護建設稅部分，

18、城市維護建設稅隨營業(yè)稅征收，計稅依據(jù)為納稅人實際繳納的營業(yè)稅，稅率分別為1%、5%、7%。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不征收城市維護建設稅。 繼承和接受遺贈而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎？ 法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應征收契稅。 個人在一年內(nèi)換購房須交繳稅保證金 國家稅務總局有關負責人近日表示，個人在一年內(nèi)換購住房的，其所轉讓住房應繳的個人所得稅，最初要以納稅保證金形式繳納。個人在一年內(nèi)換購住房的，待其一年內(nèi)實際買房后，購房金額大于住房轉讓收入額的，可以全額退還所納稅保證金，購房金額低于住房轉讓收入額的，可以按購房金額占轉讓收入額的比例退還納稅保證金。 國家稅務總局

19、負責人解釋說，對二手房所得征收個稅政策進行完善和細化，主要出于三個因素考慮：一是個人轉讓住房過程中發(fā)生的相關費用有關扣除的規(guī)定不夠明確、詳細，各地執(zhí)行不一；二是實際征管中，一些納稅人瞞報交易價格或者不能提供與納稅有關的房屋交易信息，使稅務機關依法征稅的難度較大；三是一些地區(qū)對二手房交易個人所得稅的征收不到位，影響了執(zhí)法剛性，造成稅收收入流失。 該負責人還明確，對納稅人申報收入不實的，征收機關依法有權根據(jù)有關信息核定其轉讓收入；對不能提供房屋原值等有關涉稅資料的，稅務機關可以在住房轉讓收入的1%-3%比例內(nèi)核定應納個人所得稅額。 個人擁有房屋、土地需要繳納哪些稅？應該注意哪些稅收政策規(guī)定？ 個人

20、擁有房屋、土地涉及房產(chǎn)稅（或城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種。 個人營業(yè)用的房產(chǎn)以房產(chǎn)原價值一次減除10%-30%以后的余額作為計稅依據(jù)，按1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅。個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。外籍個人以房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)征收城市房地產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅應納稅額房產(chǎn)原價值一次減除10%-30%以后的余額×1.2%。 個人所有的居住用房及院落用地，由各省級地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r決定是否征收城鎮(zhèn)土地使用稅，營業(yè)用房屋占地按規(guī)定級差稅額標準征收。大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2-4元。具體稅額標準由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地的情況，分土地等級在國家規(guī)定的稅額幅度內(nèi)確定。 城鎮(zhèn)土地使用稅應納稅額納稅人實際占用的土地面積×適用稅額標準。 作為房地產(chǎn)稅收的納稅人需要繳納哪些稅? 房地產(chǎn)稅收的納稅人分為個人、企業(yè)、行政事業(yè)單位、社會團體、其他納稅人等不同類型。而且，房地產(chǎn)涉及多個環(huán)節(jié)、多個領域。在納稅環(huán)節(jié)上，房地產(chǎn)稅收涉及房地產(chǎn)的取得、保有和流轉3個環(huán)節(jié)的稅收。在征稅目標上，房地產(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)一級市場、二級市場和租賃市場的稅收。目前，直接與房地產(chǎn)相關的稅種就有13個，主要包