廉租住房配租方式的比較分析

1、廉租住房配租方式的比較分析廖俊平 劉妍潔1摘要：本文分析了廉租房的不同配租方式及其供給成本和消費效用，為政府在不同情況下采用不同配租方式提出了政策建議。關(guān)鍵詞：廉租房，配租方式，供給成本，效用。世界各國普遍采取廉租住房保障政策解決城市低收入者的住房困難問題，主要方式可分為實物配租和貨幣補貼兩大類。在我國廉租住房保障政策實施以來的8年中，各地根據(jù)實際情況，又細分出一些不同的配租方式。各種方式的具體實施辦法不同，所需的成本費用不同，產(chǎn)生的經(jīng)濟效應(yīng)也存在差異，因此，每種配租方式都有其特定的適用范圍，各地在選擇時需量體裁衣。1、 我國廉租住房配租方式分類根據(jù)我國建設(shè)部于2003年11月15日第22次常

2、務(wù)會議審議通過的城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法中第五條的規(guī)定：城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障方式應(yīng)當以發(fā)放租賃住房補貼為主，實物配租、租金核減為輔，即我國的配租方式主要被劃分為租金補貼、實物配租和租金核減三種。而在實踐中，一些城市結(jié)合當?shù)氐纳鐣⒔?jīng)濟狀況，在國家政策規(guī)定的基礎(chǔ)上又將配租方式進行細化，如在實物配租的具體形式上，有的地區(qū)采取由政府出資集中興建的方式，有的地方則是由政府出面在市場上購買已有的符合廉租住房標準的存量住房；租金補貼的方式也根據(jù)地區(qū)情況的不同分為限定性租金補貼和非限定性租金補貼等方式施行。綜合考慮國家政策法規(guī)及具體實踐情況，將我國廉租住房配租方式歸納為兩大類五小類，即實物配

3、租和貨幣補貼兩大類。實物配租中包括集中興建和分散購置兩類，貨幣補貼中則包括限定性租金補貼、非限定性租金補貼和租金核減三類。各類的具體含義如下表所示： 配租方式劃分實物配租方式貨幣補貼方式租金核減 非限定性租金補貼 且該租金只能按照政府規(guī)定一次性在指定地區(qū)用于住房消費 政府為廉租家庭按照配租標準提供廉租住房租金補貼，且該租金可以多次積累使用，同時不限定租金補貼必須全部用于住房消費（即廉租家庭可以租住小于配租標準的廉租住房） 政府對已經(jīng)租住符合廉租住房標準的廉租對象按照配租標準減免租金2、 各種配租方式的比較分析由于各地在政府財政實力、消費者經(jīng)濟承受能力和區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況等方面均有所差異，文章選

4、擇從政府支付成本、消費者效用、市場效應(yīng)三個角度對各配租方式進行比較分析，為各地政府制定廉租住房實施方案和廉租住戶選擇配租方式提供參考。2.1 供給成本分析主要從供給者即政府的角度比較執(zhí)行不同的廉租住房配租方式時所需的成本。從政府的角度來看，實施廉租住房社會保障的費用既包括興建或購置房屋、社區(qū)管理、房屋維護的直接費用，也包括用于興建廉租住房所占用土地的機會成本、監(jiān)督成本等。其中，房屋興建、購置、占用土地的機會成本等費用是政府的一次性支出，而社區(qū)管理和房屋維護費用則需長期補貼。各項費用的多少受到單位面積建設(shè)成本、保障對象數(shù)量、每個保障對象標準配租面積等因素的影響?？紤]資金的時間價值，將所有的長期費

5、用折現(xiàn)到當期，構(gòu)造成本函數(shù)如下：n C= t (1+i t =0C 政府實施廉租房社會保障的總成本支出M 各地方政府規(guī)定的廉租房人均標準配租面積N 廉租房保障人口數(shù)量P 政府制定的廉租房保障額度標準，即政府每月為每人每平方米住房支出的保障費用的平均值。在租金補貼方式中，P 為政府規(guī)定的每個廉租住房保障對象每月每平方米住房租金補貼額；在實物配租方式中，P 包含兩部分，即政府興建或購置房源的單位面積價格（包括土地的機會成本）和社區(qū)房屋單位面積維修、管理費用；在租金核減方式中，P 為廉租家庭承租單位面積公房的市場租金與政府補貼租金的差額。t 政府進行社會保障的時間（以月為單位）。在租金補貼、租金核減

6、方式中，t 值為政府計劃進行社會保障的時間；在實物配租方式中，計算政府興建或購置廉租住房的成本時，t 值取0，而在社區(qū)房屋維修管理費用的計算中，時間取值方法與租金補貼相同。由于監(jiān)督成本難以直接衡量，本文的研究僅以核心支出部分為基礎(chǔ)進行計算、比較，為各配租方式在不同情況下的費用優(yōu)勢分析提供依據(jù)。在實施社會保障前，政府可用公式在現(xiàn)有的經(jīng)濟條件下對各種配租方法進行保障人口數(shù)量N 的計算，選取保障人口數(shù)量N 最大的配租方法執(zhí)行；也可以在現(xiàn)有的保障人口數(shù)量條件下對各種配租方法進行費用計算，選取費用最低的方法執(zhí)行。以后者為例，假設(shè)某市有待解決住房困難戶1000戶，政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟水平制定的人均住房標準面積

7、為10平方米，人均單位面積月租金補貼額20元，廉租房租金每平方米1元。而該城市廉租住房房源市場平均購置或建設(shè)成本為每平方米800元，同等地區(qū)樓面地價為每平方米2000元，公房租金為每平方米3元，一般社區(qū)管理、維修費用均為每平方米1元。那么，假設(shè)資金支付均在每月月初，以1年為單位，取折現(xiàn)率1%，根據(jù)公式3-6計算各配租方式的成本如下：集中興建方式成本計算： 1111n P M N P M N P 4M 1N P M N 312111C=(1+it +(1+it +(1+it (1+it +(1+it =t =0t =0t =0t =0t =0=2822.7(萬元P 1廉租房單位面積建設(shè)或購置成本

8、P 2建設(shè)或購置廉租房所在地區(qū)的市場樓面地價P 3社區(qū)每月單位面積管理費P 4每月單位面積房屋維護費M 1每個廉租房保障對象標準配租面積分散購置方式成本計算：11n P M N P M N P M N C= t = t + t + t (1+i(1+i(1+i(1+it =0t =0t =0 t =0=2811.4(萬元租金補貼方式成本計算：n 11 P M N C= t = 51t (1+i(1+it =0 t =0=227.4(萬元P 5每個保障對象每月每平方米租金補貼額注：因未計算監(jiān)督成本，所以沒有區(qū)分限定性與非限定性租金補貼兩種方式。實際上，限定性租金補貼方式的操作中，加上監(jiān)督成本后的

9、總成本應(yīng)高于227.4萬元。租金核減方式成本計算：n 11 (P-P MN C= t = 06t 1 (1+i(1+it =0t =0=22.7(萬元P 0公房出租單位面積市場租金P 6政府制定的廉租住房單位面積租金由上述計算可知，政府采用實物配租方式的成本支出遠大于貨幣補貼方式，等量資金的前提下，采用貨幣補貼方式覆蓋的保障人群將大于實物配租方式。但不同之處在于，實物配租方式的主要支出為一次性的，且解決的是長期住房問題，而貨幣補貼方式解決低收入者的住房問題是短期的（如例子中為1年），還需要長期的等量貨幣投入。因此，政府在資金短缺且房地產(chǎn)二手市場可以滿足的情況下，宜先考慮采用租金補貼的配租方式，

10、讓廉租家庭自行到市場上租賃合適的住房；在資金壓力不大且土地儲備較為充裕的情況下，政府可將實物配租和租金補貼方式共同運用，既能保證住房保障的覆蓋面，也能解決低收入者的長期住房問題。2.2 消費者效用分析比較使用不同的配租方式使廉租家庭的住房面積達到S 0時，以標準配租面積S 0為基礎(chǔ)，其所獲得的效用大小。圖2-1中H 代表家庭住房消費量，NH 代表非住房消費量，直線AB 表示廉租家庭在獲A 1B 1得配租前的收入預(yù)算線，P 點為家庭的初始狀態(tài)點，U 為初始的無差異曲線。直線AB 1、分別為是施行實物配租（集中興建和分散購置情況相同）和非限定性租金補貼方式后的家庭預(yù)算線，折線AP 2B 1、AP

11、1B 2則分別是施行限定性租金補貼和租金核減配租方式后的家庭預(yù)算線。其中，P 1B 2、A 1B 1均平行于AB 。根據(jù)效用最大化原則，當廉租家庭的住房面積達到S 0時，可能的最優(yōu)消費點為P 1、P 2，其效用大小由無差異曲線U 1、U 2表示。 圖2-1 各種配租方式效用比較分析由圖中可以看出，廉租家庭從限定性或非限定性租金補貼配租方式中所獲得的效用U 2明顯高于租金核減和實物配租方式所帶來的效用U 1。此時，限定性租金補貼和非限定性租金補貼所帶來的效用大小相同，租金核減和實物配租方式所帶來的效用大小相同。然而，在租金補貼額度相同的前提下，由于非限定性租金補貼方式未限制補貼租金的用途，消費者

12、可以根據(jù)個人偏好選擇住房消費與非住房消費的組合，因此，P 2并不一定是非限定性租金補貼下消費者的最優(yōu)選擇。如圖所示，當其減少住房消費量至S，增加非住房消費量時，可以達到更高的效用水平U 3。因此，從消費者的角度分析，在同等條件下，非限定性比限定性的租金補貼方式可以帶來的效用更高。另外，如果廉租家庭在獲得租金核減配租前的住房面積大于S 0，如圖所示，即其初始狀態(tài)在P點，而政府給予實物配租和租金核減的補貼標準都在S 0時，實物配租方式的效用則大于租金核減方式。因此，僅從消費者的角度衡量，為使配租后獲得的效用盡可能的大，廉租家庭選擇配租方式的優(yōu)先順序應(yīng)為：非限定性租金補貼、限定性租金補貼、分散購置、

13、集中興建、租金核減。2.3 市場效應(yīng)分析本文應(yīng)用美國學者Dennis Dipasquale和William C. Wheaton2提出的四象限模型研究廉租住房保障體系中各配租方式對廉租房以外的房地產(chǎn)住宅市場帶來的影響。房地產(chǎn)四象限模型對住宅市場發(fā)生變動時，供給和需求將如何變動達到平衡，房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和使用市場的相互作用過程做了全面解剖。它將房地產(chǎn)住宅市場分為住宅資產(chǎn)市場和住宅使用市場兩部分。圖中，第一、四象限代表住宅使用市場，第二、三象限代表住宅資產(chǎn)市場，二者通過縱坐標市場租金R 和開發(fā)量Q 相聯(lián)系。橫坐標分別是轉(zhuǎn)讓價格P 和住宅存量S 。如圖所示，采用政府集中興建的廉租住房配租方式，將使私人

14、住房市場的需求量有一定程度的減少，四象限圖中的需求曲線D 向左下方移動到D，對商品化的住房市場產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)。同時，由于短期內(nèi)市場的供給一定，市場租金、轉(zhuǎn)讓價格均將隨需求的減少而下降，從而房地產(chǎn)市場導致開發(fā)供給量下降，并最終減少私人住房市場的存量規(guī)模。 2 Denise Dipasquale, William C. Wheaton. Urban Economics and Real Estate Markets. New Jersey:Frentice-Ha11,Inc.1996圖 2-2 集中興建方式市場效應(yīng) 與集中興建方式相反，采用分散購置、租金補貼的方式則有助于增加住房市場需求，活

15、躍住房租賃市場，對商品房市場的發(fā)展起到一定的促進作用。 。如圖 3-3 所示，第 I 象限的 需求曲線將向右上方移動，從而導致市場租金、價格、新項目的開發(fā)建設(shè)量均增加。但由于 在限定性租金補貼方式中，廉租住戶需按照市場價格租賃住房，因此，市場租金的上漲將在 一定程度上削弱政府租金補貼的效果及廉租家庭的受益程度。 另外， 由于非限定性租金補貼 方式中， 政府的補貼租金可用于非住房消費， 部分廉租住戶不會將其接受的補貼租金全部用 于租賃住房，因此，商品住房市場所受的影響、各變量的變化程度均會小于限定性租金補貼 和分散購置配租方式。 圖 3-3 分散購置、租金補貼方式市場效應(yīng)分析 而租金核減配租方式

16、由于是對已承租公房的廉租家庭免收部分租金， 政府補貼差額部分 給予產(chǎn)權(quán)單位，并不改變其現(xiàn)有住房狀況，也不直接發(fā)放租金補貼，因此對商品住房市場不 產(chǎn)生任何影響。 就市場外部性而言， 采用分散購置、 租金補貼等配租方式能在解決低收入者住房困難問 題的同時對商品住房市場有所促進，活躍租賃市場，宜于采用；而租金核減方式基本不產(chǎn)生 市場外部效應(yīng)，集中興建的配租方式則會對商品房市場產(chǎn)生一定的負面影響。 3 結(jié)論和建議 由分析可知， 從支出成本的角度考慮， 實物配租方式對政府財政實力的要求較貨幣補貼 方式高，但其一次性能解決的低收入者數(shù)量也較多。從消費者效用的角度而言，在諸多配租 方式中， 采取非限定性租金補貼方式能使廉租家庭的效應(yīng)達到最大化， 其次是非限定性租金 補貼，但這兩者的實施都需要該地區(qū)具備較為活躍的二