物業(yè)管理管理法規(guī)

1、中央電大20112012學(xué)年度第一學(xué)期物業(yè)管理法規(guī)復(fù)習(xí)指導(dǎo)一、課程屬性：統(tǒng)設(shè)二、歷屆考試的情況：（一）考試形式：閉卷（二）題型：判斷題（15分）、選擇題（20分）、簡答題（30分）、論述題（20分）、案例題（15分）（三）試題來源：教材課后習(xí)題20%/形考作業(yè)-20%/復(fù)習(xí)指導(dǎo)-80%總復(fù)習(xí)題一、判斷題1、物業(yè)的單元性是指人們可根據(jù)經(jīng)濟(jì)上或管理上需要，將有特定“四至范圍內(nèi)的建設(shè)用地和房屋及其固定附著物確定為一獨(dú)立（單獨(dú)、個(gè)別化）的財(cái)產(chǎn)，以便確權(quán)、交易、使用或管理。（ 對 ）2、在物權(quán)法頒布實(shí)施之前，我們在法律上已經(jīng)確立起物權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。（ 錯(cuò) ）3、部門規(guī)章是國務(wù)院根據(jù)憲法、法律所制

2、定的規(guī)范性文件。（ 錯(cuò) ）4、物業(yè)管理法律規(guī)范的效力等級(jí)首先取決于法規(guī)制定的時(shí)間及其內(nèi)容。（ 錯(cuò) ）5、物業(yè)管理具有雙重法律屬性，既具有私權(quán)性質(zhì)又具有公權(quán)性質(zhì)。（ 對 ）6、行政法規(guī)是國務(wù)院根據(jù)憲法、法律所制定的規(guī)范性文件。（ 對 ）7、物業(yè)買賣屬于物業(yè)管理民事法律規(guī)范的范疇。（ 對 ）8、物業(yè)管理的主要任務(wù)不是對管理區(qū)域的各類物業(yè)實(shí)體及依托于此之上的相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利實(shí)施維護(hù)、管理與經(jīng)營。（錯(cuò) ）9、憲法是我國的根本大法，具有最高的法律效力。（ 對 ）10、物業(yè)管理關(guān)系是法律關(guān)系的一種，是現(xiàn)代社會(huì)一種重要的生活聯(lián)系，是物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理活動(dòng)過程中所產(chǎn)生的社會(huì)關(guān)系而形成的法律的權(quán)利義務(wù)關(guān)

3、系。（ 對）11、物業(yè)區(qū)分所有關(guān)系和物業(yè)管理業(yè)務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性決定了物業(yè)管理法律關(guān)系的復(fù)雜性和復(fù)合性，使其在性質(zhì)上體現(xiàn)出多重特征。（對 ）12、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止沒有嚴(yán)格的程序性和要式性。（錯(cuò) ）13、物業(yè)使用人與開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有直接關(guān)系，是物業(yè)銷售合同的當(dāng)事人。（錯(cuò) ）14、依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第29條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。（錯(cuò) ）15、收受合同定金的一方不履行約定的義務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。（ 對 ）16、暴雨在短時(shí)間導(dǎo)致小區(qū)地下車庫的車輛被淹，造成損失，物業(yè)管理公司要承擔(dān)責(zé)任。（錯(cuò) ）17、受害人自己的行為指使損害發(fā)生的，應(yīng)

4、當(dāng)由自己來承擔(dān)責(zé)任。（對 ）18、開除是物業(yè)管理行政處罰中的一種。（ 錯(cuò) ）19、國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的行政法律責(zé)任主要是針對業(yè)主的。（ 錯(cuò) ）20、歸責(zé)是一個(gè)責(zé)任判斷過程，物業(yè)管理法律責(zé)任是歸責(zé)的結(jié)果。（對 ）21、物業(yè)管理民事糾紛具有易發(fā)性和普遍性。（對 ）22、關(guān)于小區(qū)停車位歸屬的爭議屬于動(dòng)態(tài)的物業(yè)管理糾紛范疇。（ 錯(cuò) ）23、當(dāng)事人對仲裁委員會(huì)的處理決定不服，仍然可以向人民法院提起訴訟。（錯(cuò) ）24、仲裁可以公開進(jìn)行，但涉及國家秘密的除外。（對 ）25、法庭調(diào)查是人民法院對物業(yè)管理糾紛案件進(jìn)行程序性審理的階段。（錯(cuò) ）26、物業(yè)管理民事糾紛的法院調(diào)解是我國民事訴訟程序的必經(jīng)階段。（錯(cuò)

5、 ）27、在民事訴訟中，原告負(fù)主要的舉證責(zé)任。（ 對 ）28、行政賠償訴訟是允許調(diào)解的。（ 對 ）29、物業(yè)管理法是物業(yè)管理企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約，據(jù)以合法管理業(yè)主物業(yè)得具有民法性質(zhì)，并受行政法、經(jīng)濟(jì)法制約得法律規(guī)范的總稱。（對）30、在我國物業(yè)管理法律關(guān)系中，自然人不僅可以依法享有物業(yè)所有權(quán)，而且還可以通過平等協(xié)商與物業(yè)管理公司建立委托管理的法律關(guān)系。（對）31、按照利益載現(xiàn)形式的不同，可將物業(yè)管理法律關(guān)系的客體分為物和行為兩大類。（對）33、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)是物業(yè)內(nèi)的最高決策機(jī)構(gòu)。（對）34、根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定：業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)

6、議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。（對）35、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作（對）36、業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的規(guī)則。其主要內(nèi)容應(yīng)包括業(yè)主委員會(huì)成立的宗旨、職責(zé)、人員組成情況、任期、會(huì)議召開、經(jīng)費(fèi)來源等方面。（對）37、業(yè)主公約是指由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修及其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的行為規(guī)范。（對）38、業(yè)主手冊是由物業(yè)管理公司編制的，發(fā)給業(yè)主、使用人的較為詳盡而全面地反映住戶應(yīng)遵守的管理規(guī)定，以及物業(yè)管理公司所能提供的服務(wù)項(xiàng)目的非強(qiáng)制性執(zhí)行文件。（對

7、）39、國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定：國家對從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。（對）40、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)是委托授權(quán)和合同約定 （對）41、物業(yè)服務(wù)合同是一種以勞務(wù)為標(biāo)的的合同。（對）42、物業(yè)服務(wù)合同訂立的過程主要包括要約和承諾兩個(gè)階段。（對）43、物業(yè)服務(wù)必須遵循權(quán)利與義務(wù)相適應(yīng)的原則。（對）44、國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定：從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。（對）45、我國仲裁是以開庭審理為主，書面審理為補(bǔ)充的原則。（對）46、在我國，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)認(rèn)定不是強(qiáng)制性的。（錯(cuò)）47、省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。（錯(cuò)）4

8、8、二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請之日起20個(gè)工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書。（對）49、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定，提供相應(yīng)的服務(wù)。（錯(cuò)）50、物業(yè)服務(wù)合同屬于代理合同。（錯(cuò)）51、前期物業(yè)服務(wù)合同是指在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由房地產(chǎn)開發(fā)商與其所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同。（對）52、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起20日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的縣以上房地產(chǎn)管理部門備案。（錯(cuò)）53、如果物業(yè)服務(wù)合同無效，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)對已經(jīng)接手管理的物業(yè)小區(qū)不負(fù)任何責(zé)任。（錯(cuò)）二、不定項(xiàng)選擇題1、依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)

9、相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則。（ ABCD ） A、公平合理 B、方便生活 C、團(tuán)結(jié)互助 D、有利生產(chǎn) 2、下列哪幾項(xiàng)反映了“物業(yè)”具有的獨(dú)特的屬性。（ ABCD ）A 、“物業(yè)”屬于不動(dòng)產(chǎn) B、“物業(yè)”具有單元性C、“物業(yè)”具有空間性 D、“物業(yè)”具有環(huán)境性3、一個(gè)完整意義上的物業(yè)其物理構(gòu)成一般包括（ ABCD ）個(gè)部分。A、建筑物本體 B、 附屬設(shè)備 C、公共設(shè)施 D、建筑地塊4、下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體。（ ACD ）A、國家 B、無民事行為能力人 C、法人 D、美國人5、按照所有權(quán)的性質(zhì)，物業(yè)可以分為公共物業(yè)和（A ）。A 、非公共物業(yè) B、 自用物業(yè) C 、居住

10、物業(yè) D、 出租物業(yè)6、根據(jù)物業(yè)管理的運(yùn)作方式和目標(biāo)，物業(yè)管理可以分為（ BC ）。A、委托型物業(yè)管理 B、服務(wù)型物業(yè)管理 C、租賃經(jīng)營型物業(yè)管理 D、自主型物業(yè)管理7、下列哪幾項(xiàng)體現(xiàn)了物業(yè)管理應(yīng)遵循的基本法律原則（ ABCD ）。A、尊重和維護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則 B、自治管理、民主協(xié)商原則C、契約自由、平等自信原則 D、政府適度監(jiān)管原則。8、業(yè)主作為物業(yè)管理法律關(guān)系的主要主體，可享有下列 （ ABCD ）權(quán)利。 A、監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)利 B、依法組建業(yè)主管理委員會(huì)的C、選聘或解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利D、共同使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利9、按照規(guī)范法律關(guān)系的法律部門不同，物業(yè)管理法律關(guān)系可分為（ A

11、BD ）A、行政法律關(guān)系 B、民事法律關(guān)系 C、勞動(dòng)法律關(guān)系 D、經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系10、下列哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關(guān)系（ ABC ）A、某市物業(yè)公司因長期虧損而破產(chǎn)B、業(yè)主林某因車禍而死亡C、某物業(yè)公司向某市房地產(chǎn)行政主管部門提出頒發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書的申請D、某物業(yè)公司對轄區(qū)內(nèi)人行道路邊一棵已枯死傾向路面的大樹不采取伐移措施的消極不作為行為11、下列說法正確的有（ B ）。A、目前我國已經(jīng)有專門的法律對物業(yè)管理行為進(jìn)行規(guī)范 B、仲裁是解決物業(yè)管理糾紛的重要途徑 C、撤職是常見的一種行政處罰 D、行政調(diào)解是訴訟調(diào)解的一種12、下列屬于仲裁協(xié)議的法定內(nèi)容的有（ABC ）A、仲裁事項(xiàng) B、仲裁機(jī)構(gòu)

12、C、請求仲裁的意思表示 D、仲裁費(fèi)用13、物業(yè)管理糾紛民事訴訟的原則有（ ABCD ）A、辯論原則 B、處分原則 C、對等原則 D、檢察監(jiān)督原則14、當(dāng)事人申請?jiān)賹彂?yīng)該在判決生效后的（ C ）之內(nèi)提出A、半年 B、一年 C、兩年 D、四年15、下列說法錯(cuò)誤的有（ ABD ）A、行政訴訟可以進(jìn)行調(diào)解 B、送達(dá)是指人民法院將訴訟文書交給被告人的行為C、法院調(diào)解有開始、進(jìn)行和結(jié)束三個(gè)階段 D、仲裁是以不公開審理為主，公開審理為補(bǔ)充的16、下列屬于物業(yè)管理法律責(zé)任的歸責(zé)類型的有（ ABC ）A、過錯(cuò)責(zé)任 B、無過錯(cuò)責(zé)任 C、公平責(zé)任 D、違法責(zé)任17、屬于物業(yè)管理糾紛中涉及的常見罪名有（ ABCD ）

13、A、詐騙罪 B、侵占財(cái)產(chǎn)罪 C、故意傷害罪 D、濫用職權(quán)罪18、物業(yè)管理糾紛的民事裁定書的適用范圍包括（ ACD ）A、財(cái)產(chǎn)保全 B、實(shí)體爭議 C、駁回起訴 D、中止訴訟19、下列說法正確的有（ AD ）。A、綜合性是物業(yè)管理法律責(zé)任的重要特征 B、在羅馬法中確立了加害原則是法學(xué)領(lǐng)域中的一大創(chuàng)舉 C、撤職是常見的一種行政處罰 D、物業(yè)管理法律責(zé)任首先是一種法定責(zé)任20、建筑物區(qū)分所有權(quán)系由（ BCD ）部分組成。A、獨(dú)立所有權(quán) B、專有所有權(quán) C、共用部分持分權(quán) D、成員權(quán)21、將物業(yè)管理法律關(guān)系的客體按利益載現(xiàn)形式的不同，劃分為（ CD ）兩大類。A、人身利益 B、權(quán)利 C、物 D、行為22

14、、根據(jù)責(zé)任發(fā)生的原因不同，物業(yè)管理民事責(zé)任可分為（ BC ）A、財(cái)產(chǎn)責(zé)任 B、違約責(zé)任 C、侵權(quán)責(zé)任 D、非財(cái)產(chǎn)責(zé)任 23、國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例主要規(guī)定了物業(yè)管理（ D ）責(zé)任A、刑事 B、民事 C、違憲 D、行政24、下列屬于物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件的有（ ABCD ）A、不可抗力 B、正當(dāng)防衛(wèi) C、緊急避險(xiǎn) D、第三人過錯(cuò)25、業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人，按其擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況，又可分為( AC )。A、獨(dú)立所有權(quán)人 B、單獨(dú)所有權(quán)人 C、區(qū)分所有權(quán)人 D、共同所有權(quán)人26、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立最低標(biāo)準(zhǔn)要求注冊資金為（C ）。A 10萬元 B 15萬元 C 50萬元 D 100萬元27、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

15、成立的時(shí)間以（ B ）為標(biāo)準(zhǔn)。A 企業(yè)申報(bào)之日 B 工商部門核準(zhǔn)之日 C 房管部門資質(zhì)認(rèn)定之日 D 企業(yè)營業(yè)之日28、新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照（ C ）之內(nèi)申請資質(zhì)認(rèn)定。A、 10天 B、15天 C 、30天 C、 60天29、可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目的是（ A ）物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A、一級(jí)資質(zhì) B、二級(jí)資質(zhì) C、三級(jí)資質(zhì) D、沒有30、物業(yè)服務(wù)合同屬于（BD ）。A 有名合同 B 無名合同 C 典型合同 D 非典型合同31、專屬于物業(yè)服務(wù)合同的原則包括（ ABC ）。A 簽約權(quán)歸于業(yè)主原則 B資質(zhì)審查的原則 C政府指導(dǎo)、行政干預(yù)的原則 D 公平原則32、屬于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同的

16、義務(wù)的是（ BCD ）。A 不棄管義務(wù) B 保密義務(wù) C 通知義務(wù) D 協(xié)助義務(wù)33、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主遲交物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，可以采取下面的（ C ）措施。A 斷水、斷電 B 罰款 C 按合同約定收取滯納金期 D 限制業(yè)主出入小區(qū)34、物業(yè)服務(wù)合同的變更具備哪些特點(diǎn)（ ABC ）。A 相對消滅性 B 局部變更性 C 協(xié)商一致性 D 單方?jīng)Q定性三、案例討論題 2009年9月的一天，李某下班回家，車輛停放在小區(qū)內(nèi)的一幢住宅樓前，結(jié)果被8樓的陳某家脫落的一塊玻璃砸中，花費(fèi)修理費(fèi)2萬余元。事后李某找到陳某要求其賠償相關(guān)費(fèi)用，而陳某辯稱“我家玻璃從入住以來一直都是松動(dòng)的，兩天前曾向物業(yè)公司反映過，要求物業(yè)公

17、司進(jìn)行維修，物業(yè)公司說人手不夠過兩天給修。再說我家在玻璃脫落時(shí)家中無人，是由于風(fēng)力太大的原因和物業(yè)公司的不負(fù)責(zé)任，才造成損害結(jié)果發(fā)生的，我們沒有過錯(cuò)，所以不應(yīng)該由我們來賠償。”李某見無法解決此事，便于2010年8月將陳某訴至法院，要求陳某賠償修理費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。 問題：你認(rèn)為本案應(yīng)如何處理？ 4、答：1）陳某承擔(dān)主要責(zé)任。2）物業(yè)公司負(fù)有次要責(zé)任。案例討論題二 2004年5月29日，深圳市福田區(qū)信拓花園發(fā)生兇案，居住于此花園的業(yè)主周某和女友向某等5人慘遭殺害。原來周的女友向某嗜好打牌，認(rèn)識(shí)吳某和羅某，并數(shù)次邀請二人到家打牌，因出手闊綽，炫耀財(cái)富，引起吳某等人的犯罪動(dòng)機(jī)，進(jìn)而開始觀察和籌劃。吳某等利

18、用熟人關(guān)系，伺機(jī)騙其家中保姆開門，將連保姆在內(nèi)及其后陸續(xù)返家的五人捆綁并最后逐一殺害。慘案發(fā)生后犯罪分子很快伏法，并處以死刑。 2005年3月，向某的父親以該小區(qū)物業(yè)公司“失職”，“與慘案的發(fā)生有著相當(dāng)?shù)囊蚬P(guān)系”，未盡到安全保障義務(wù)，“應(yīng)對罪犯的侵權(quán)行為承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任”為由，向該公司提出120萬元的民事賠款。物業(yè)公司認(rèn)為小區(qū)實(shí)行封閉式管理，小區(qū)各樓道入口均安裝密碼防盜門，住戶或其他人憑密碼方可進(jìn)入，但因?yàn)槭鞘烊俗靼?，且?jīng)事前精心策劃，騙取保姆主動(dòng)開門，即使物業(yè)公司在案發(fā)時(shí)對罪犯進(jìn)行詢問或登記，也難以防止或制止損結(jié)果的發(fā)生，因此物業(yè)公司無須承擔(dān)法律責(zé)任。 問題：你認(rèn)為本案應(yīng)如何處理？ 答：物

19、管公司不存在過錯(cuò)，無需承擔(dān)本案民事責(zé)任。  最新的調(diào)查表明，社會(huì)安全已經(jīng)是全社會(huì)最關(guān)心的問題之一，同時(shí)也給從事社會(huì)服務(wù)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)帶來了空前的壓力。如何配合公安城管、居委會(huì)等政府部門，并與小區(qū)住戶一道共同構(gòu)建和諧社區(qū)、和諧社會(huì)，履行企業(yè)職責(zé)，特別是盡到“合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)”，也是此案給物業(yè)行業(yè)帶來的重要啟示：  啟示一：在合同或服務(wù)條款中明確約定有關(guān)登記、詢問的規(guī)則。根據(jù)小區(qū)的具體情況，通過僅負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的安全保障責(zé)任和義務(wù)、不負(fù)責(zé)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的界限，并在物業(yè)管理服務(wù)合同中加以確定，不失為一種值得借鑒的做法。  

20、;啟示二：日常管理盡心盡責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，對保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)有合理限度范圍的安全保障義務(wù)，責(zé)任重于泰山，不容懈怠。這就要求物管企業(yè)在日常工作中，必須將企業(yè)理念、企業(yè)方針轉(zhuǎn)化為工作的細(xì)節(jié)。這就要求物管企業(yè)在日常工作的細(xì)節(jié)、員工的追求，“寫我所做的，做我所寫的”，并嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)要求執(zhí)行。  啟示三：重視政府的各項(xiàng)專業(yè)考評檢查。物管公司根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)及物業(yè)管理協(xié)會(huì)的行業(yè)要求，通過日常精細(xì)化管理、規(guī)范化運(yùn)作，不僅為業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、安全文明的居住環(huán)境，而且更要考虛樓宇的保值增值。尤其是政府相關(guān)部門的檢查評比越來越嚴(yán)格，這一點(diǎn)提醒物業(yè)公司今后應(yīng)正確面

21、對、積極參與政府部門的評比，作為檢查物管公司工作、提高服務(wù)品質(zhì)有效手段。  啟示四：安全防范需要各方支持、群防群治。一方面物管公司應(yīng)宣傳、引導(dǎo)和發(fā)動(dòng)住戶加強(qiáng)安全防范、提高安全意識(shí)，形成“小區(qū)安全大家管、小區(qū)安全靠大家”的良好氛圍。另一方面物管公司應(yīng)多協(xié)助、配合派出所、居委會(huì)、街道辦等政府部門的工作，加強(qiáng)溝通，將小區(qū)內(nèi)的一些不安定、不和諧的隱患和因素消除在萌芽狀態(tài)，共同營造安全、和諧、文明、高尚的新社區(qū)。  啟示五：綜合有效地運(yùn)用各種專業(yè)防范措施。從服務(wù)提供者的角度而言，必須通過各種人防、物防和技防等多重措施來保障安全。  啟示六：應(yīng)急

22、預(yù)案策劃演練，現(xiàn)場記錄仔細(xì)保管。值得注意的是工作記錄、現(xiàn)場錄像等資料，看似簡單重復(fù)，但都是證明自身是否盡到“合理限度范圍內(nèi)安全保障義務(wù)”的有力證據(jù)，必須認(rèn)真妥善使用、保存。  啟示七：設(shè)備設(shè)施完好運(yùn)行。技防設(shè)備的完好在物業(yè)管理工作方面越顯重要，特別是對于現(xiàn)場記錄的相關(guān)攝像頭、錄相機(jī)需保持完好，設(shè)備損壞時(shí)應(yīng)縮短維修時(shí)間并采取臨時(shí)替代措施，一旦發(fā)生案件，可以迅速提供相關(guān)資料，不僅有利于案件的偵破，也可以為自身是否盡責(zé)提供依據(jù)。  啟示八：安全防范，涵義寬廣，責(zé)任重大。由此案延伸開來，安全防范不僅僅是保安管理，還包括車輛車場管理、消防運(yùn)行和維保管理各個(gè)方面。由

23、此案引發(fā)行業(yè)對各種安全保障義務(wù)的廣泛思考、良性促動(dòng)，不失為此案帶給物業(yè)管理行業(yè)的新的啟示，其意義也更為深遠(yuǎn)。重點(diǎn)復(fù)習(xí)的簡答題和論述題的范圍。 簡述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征 答：（一）物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性（二）物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性（三）物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位（四）物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性（五）物業(yè)管理法律關(guān)系的國家干預(yù)程度比較大（六）物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性。簡述業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 答：（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。（4）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)簡述物業(yè)服務(wù)合同終止的原因 答：（1）基于法律規(guī)定的事實(shí)發(fā)生而終止。（2）基于當(dāng)事人的意思而終止（3）因合同目的的實(shí)現(xiàn)而終止（4）因合同的更新而終止簡述承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成 答：（1）行為本身具有可非難性（2）損