以商業(yè)為核心功能的商業(yè)綜合體案例研究-日本福岡博多運(yùn)河城

1、模式：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment 以商業(yè)為核心功能的商業(yè)綜合體案例研究-日本福岡博多運(yùn)河城2 日本福岡博多運(yùn)河城 項(xiàng)目立意 化都市為劇場(chǎng)猶如都市中的一個(gè)多元化未來都市。包羅萬(wàn)象，其樂無窮。是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場(chǎng)推廣及社區(qū)公益表演的最佳場(chǎng)所。項(xiàng)目的吸引力來自：有名的福岡凱悅大飯店；四季劇團(tuán)的第一個(gè)專用劇場(chǎng)“福岡城市劇場(chǎng)”；匯集13個(gè)電影院的 “AMC運(yùn)河城13”；高科技游藝主題公園“福岡快樂國(guó)”等。無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。 3 日本福岡博多運(yùn)河城設(shè)計(jì)思路 觀光與商業(yè)結(jié)合建筑師把為人創(chuàng)造空

2、間放在第一位,其次才是商業(yè)1）將三個(gè)原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個(gè)更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。2）空間的處理： 水平體系設(shè)置了三個(gè)節(jié)點(diǎn)-一太陽(yáng)廣場(chǎng)、星星庭院和海洋庭院,三者通過月亮街和地球街相連，并形成5大主題區(qū)域；豎直體系包括“運(yùn)間”和“百老匯街” ，是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。4）不同主題區(qū)提供不同的風(fēng)格的購(gòu)物廊，增強(qiáng)觀光性。4 日本福岡博多運(yùn)河城植物溝通了上下層之間的聯(lián)系異國(guó)情調(diào)購(gòu)物廊傳統(tǒng)風(fēng)格的購(gòu)物廊星星庭院之二太陽(yáng)廣場(chǎng)是現(xiàn)場(chǎng)表演的場(chǎng)所星星庭院之一月亮街月亮街夜景5 日本福岡博多運(yùn)河城經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)團(tuán)隊(duì)和完善計(jì)劃專業(yè)團(tuán)隊(duì)： 開發(fā)商和建筑師組織了陣容龐

3、大的設(shè)計(jì)組,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設(shè)計(jì)部門。經(jīng)營(yíng)計(jì)劃： 業(yè)主與建筑師一起確定了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃、運(yùn)作和出租的計(jì)劃。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)： 全部出租，發(fā)展商只獲取長(zhǎng)期利潤(rùn)，不進(jìn)行銷售。 專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)。6 日本福岡博多運(yùn)河城市場(chǎng)反饋：前八個(gè)月,游客人數(shù)達(dá)到1200萬(wàn)人7 日本福岡博多運(yùn)河城關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：優(yōu)越的地理位置；良好的交通可達(dá)性。內(nèi)因：超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力；獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)，觀光與商業(yè)結(jié)合成為其核心功能；多項(xiàng)高規(guī)格的體驗(yàn)式娛樂設(shè)施；一流的精英團(tuán)隊(duì)。8模式的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系）KPI體系體系外因外因內(nèi)因內(nèi)因明確定位大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級(jí)/功能化體系商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能

4、為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)地理位置城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛獨(dú)具特色建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/人流及商業(yè)氣氛規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)管理9模式的收益方式特征功能類別收益方式酒店外包經(jīng)營(yíng)寫字樓銷售/出租商場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)/出租公寓銷售/出租特征各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響10四種模式KPI體系的總結(jié)模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置CBD/城市中心便利的交通條件主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模建筑面積20萬(wàn)以上客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐已形成產(chǎn)

5、業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關(guān)簇群/未來商務(wù)核心區(qū)地理位置不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性主干道沿線客戶支持商務(wù)客戶地理位置城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)各功能共融不互擾功能化體系五星級(jí)酒店/甲級(jí)寫字樓/高檔/中高檔購(gòu)物中心/頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善商場(chǎng)、公寓強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群定位差異化通過提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位功能化體系五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施頂級(jí)商場(chǎng)明確定位大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級(jí)/獨(dú)具特色建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/功能化體系商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理11四種模式收益方式特征的總結(jié)功能種類模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式酒店外包經(jīng)營(yíng)-外包經(jīng)營(yíng)外包經(jīng)營(yíng)寫字樓銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)/出租一般出租自行經(jīng)營(yíng)/出租自行經(jīng)營(yíng)/出租公寓銷售/出租銷售/出租一般出租銷售/出租特征各功