房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算 經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必需對項目的投資與成本費用進行精確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。 由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不行截然分開，應合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括：開發(fā)成本：土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、及開發(fā)期間的稅費等全部投資。開發(fā)費用：管理費用、銷售費用、財務費用 房地產(chǎn)建設項目各項費用的構成簡單，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有肯定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投

2、資及成本費用，由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。(一)開發(fā)成本共有八項：1土地使用權出讓金。國家以土地全部者身份，將肯定年限內(nèi)的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、四周環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，依據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2土地征用及拆遷安置補償費。(1)土地征用費。國家建設征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施修理分攤、青苗補償費、耕地占用稅

3、、耕地墾復基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規(guī)定進行。(2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。3前期工程費。前期工程費主要包括：(1)項目的規(guī)劃、設計、可行性爭辯所需費用。一般可以按項目總投資額的肯定百分比估算。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費的3左右，水文地質(zhì)勘探費可依據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要

4、包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以依據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。4建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性爭辯階段，建安工程費可接受單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程閱歷估算法等估算。5基礎設施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常接受單位指標估算法來計算。6公共配套設

5、施費。它主要包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。7不行預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的簡單程度和前述各項費用估算的精確程度，以上述16項之和為基數(shù)，按3一5計算。8開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重。應依據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估箅。(二)開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。1管理費用?？砂错椖块_發(fā)成本構成中前16項之和為基數(shù)，按3左右計算。2銷售費用。它指開發(fā)建設項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或托付銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣揚費。約為銷售收人的2一3；(2)銷售代理費。約為銷售收入的15一2；(3)其他銷售費用。約為銷售收入的05一1。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4一6。3財務費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。(三)投資與成本費用估算結果的匯總為了便于對房地產(chǎn)建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出，格式略。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目