IF社區(qū)北塊裙房商業(yè)銷售方案(共44頁).ppt

1、IF社區(qū)北塊裙房商社區(qū)北塊裙房商業(yè)銷售方案業(yè)銷售方案業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)定位建議價格定位建議價格定位建議商鋪銷售模式商鋪銷售模式報告內(nèi)容提要第一部分：商場業(yè)態(tài)定位建議第一部分：商場業(yè)態(tài)定位建議項項 目目 概概 況況 本項目商業(yè)共分為本項目商業(yè)共分為3 3層，其中東面臨黃興路、南面臨國層，其中東面臨黃興路、南面臨國順路。建筑面積約為順路。建筑面積約為72567256平方米，單層面積在平方米，單層面積在24002400平方平方米左右。內(nèi)部米左右。內(nèi)部1-31-3層由上下共層由上下共4 4部自動扶梯和部自動扶梯和1 1部貨梯貫通，部貨梯貫通，今后將較為便捷的引導(dǎo)消費人流的上下循環(huán)，很大程度上今后將較為便

2、捷的引導(dǎo)消費人流的上下循環(huán)，很大程度上提升了提升了2 2、3 3層的商業(yè)價值。層的商業(yè)價值。布局優(yōu)勢：布局優(yōu)勢：每層均分割成每層均分割成12-25912-259平方米面積不等的平方米面積不等的6868個產(chǎn)權(quán)式商鋪，主個產(chǎn)權(quán)式商鋪，主力面積為力面積為60-12060-120平方米。平方米。每層的走道設(shè)計超過每層的走道設(shè)計超過3 3米，有利于平面人流循環(huán)。米，有利于平面人流循環(huán)。臨道路商鋪的外墻以大面積玻璃材料為主，通透感較強，物臨道路商鋪的外墻以大面積玻璃材料為主，通透感較強，物業(yè)的整體視覺形象良好。業(yè)的整體視覺形象良好。建筑為框架結(jié)構(gòu)，各堵內(nèi)墻都能自由打通，可自由分割。建筑為框架結(jié)構(gòu)，各堵內(nèi)墻

3、都能自由打通，可自由分割。樓層層高較高為樓層層高較高為4.54.5米，吊完頂?shù)母叨纫策_到了米，吊完頂?shù)母叨纫策_到了3.33.3米。米。布局劣勢：布局劣勢：供水、供電不足，無煤氣供水、供電不足，無煤氣 。停車位嚴重不足，貨物運載空間也受到影響停車位嚴重不足，貨物運載空間也受到影響今后五角場商圈今后五角場商圈日均人流量將達到日均人流量將達到68萬人萬人次次未來幾年將完全未來幾年將完全將將成為上海第二個徐家匯成為上海第二個徐家匯獨特地理形態(tài)和巨大的潛在消費能力獨特地理形態(tài)和巨大的潛在消費能力五五角角場場商商圈圈的的未未來來大環(huán)境分析：大環(huán)境分析：五角場五角場城市城市副中心副中心新建新建小區(qū)小區(qū)新江灣

4、城新江灣城住宅住宅新村新村中原居住區(qū)中原居住區(qū)人氣人氣周邊豐富的人口基礎(chǔ)周邊豐富的人口基礎(chǔ)商業(yè)運營的保障商業(yè)運營的保障以三大主力店的以三大主力店的“商業(yè)磁石商業(yè)磁石”效應(yīng)為效應(yīng)為基礎(chǔ)，依托五角場商圈的輻射，極基礎(chǔ)，依托五角場商圈的輻射，極大的提升了黃興路的商氣和人氣。大的提升了黃興路的商氣和人氣。小環(huán)境分析小環(huán)境分析:家具、家居、建材、家電類為主的業(yè)態(tài)，使家具、家居、建材、家電類為主的業(yè)態(tài)，使黃興路已成為這一地區(qū)的一條黃興路已成為這一地區(qū)的一條“消費旺街消費旺街”，一條輻射可達楊浦全區(qū)的特色專業(yè)街。一條輻射可達楊浦全區(qū)的特色專業(yè)街。與周邊商業(yè)充分融合，利用五角場與周邊商業(yè)充分融合，利用五角場商

5、圈的整體效應(yīng)，做商圈的整體效應(yīng)，做“精精”做做“專?！?” 。通過對大環(huán)境和小環(huán)境的分析通過對大環(huán)境和小環(huán)境的分析定位思路一定位思路一定位思路二定位思路二抓住區(qū)域發(fā)展的未來趨勢和人群消抓住區(qū)域發(fā)展的未來趨勢和人群消費特征費特征，做做“特特”做做“強強”，作為五角，作為五角場大商業(yè)的有效補充。場大商業(yè)的有效補充。 思路一尋求空白，做特做強思路一尋求空白，做特做強品牌服飾折扣專營店品牌服飾折扣專營店方案1定位考慮定位考慮居住人氣很旺，整體消費仍然以吃、穿等日常消費為主流居住人氣很旺，整體消費仍然以吃、穿等日常消費為主流整體消費水平不高，學(xué)生占據(jù)相當大的比例，整體消費水平不高，學(xué)生占據(jù)相當大的比例，

6、“消費實力不強，消費實力不強，但追求品味但追求品味”是區(qū)域現(xiàn)在也是未來很長時間內(nèi)的消費特征是區(qū)域現(xiàn)在也是未來很長時間內(nèi)的消費特征五角場核心商圈內(nèi)商業(yè)檔次較高，集中中高層消費群，五角場核心商圈內(nèi)商業(yè)檔次較高，集中中高層消費群，我們抓住中層主流消費群，給五角場核心商業(yè)圈以補充。我們抓住中層主流消費群，給五角場核心商業(yè)圈以補充。品牌折扣專營店在上海目前還不多，但經(jīng)營狀況都很好，品牌折扣專營店在上海目前還不多，但經(jīng)營狀況都很好，如：世貿(mào)商城、長風公園華聯(lián)商廈二樓、如：世貿(mào)商城、長風公園華聯(lián)商廈二樓、foxtownfoxtown等。等。主題鮮明，大眾接受度高，易于招商；主題鮮明，大眾接受度高，易于招商；

7、檔次不低，易于管理，也易于做出品牌。檔次不低，易于管理，也易于做出品牌。三樓三樓:內(nèi)衣、鞋、包等內(nèi)衣、鞋、包等小商品的知名品小商品的知名品牌牌二樓二樓知名運動品牌知名運動品牌adidas、 nike、 reebok、puma、匹克等匹克等底樓：底樓：中檔休閑服飾品牌，中檔休閑服飾品牌，如如ONLY、JACK&JOHNS、ESPRIT等等業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局優(yōu)勢：優(yōu)勢：市場接受度高，消費群廣； 保證商場檔次，未來升值更有空間可能；服飾經(jīng)營對場地條件要求不高；主題鮮明，易于招商，也易于后期管理 擁有著名經(jīng)營管理公司的統(tǒng)一管理、經(jīng)營方式，保證后續(xù)順利經(jīng)營；劣勢：必須有知名的商場經(jīng)營管理公司來參與

8、招商與經(jīng)營，如foxtown；這種知名經(jīng)營管理公司比較難找，合作談判的難度也比較大。思路一尋求空白，做特做強思路一尋求空白，做特做強酒店用品專營商場酒店用品專營商場方案2定位考慮定位考慮五角場城市副中心的發(fā)展，商務(wù)人氣大量導(dǎo)入，五角場城市副中心的發(fā)展，商務(wù)人氣大量導(dǎo)入，帶來酒店業(yè)的繁榮帶來酒店業(yè)的繁榮經(jīng)濟型酒店（如莫泰經(jīng)濟型酒店（如莫泰168168、如家等）整體行業(yè)的崛起，如家等）整體行業(yè)的崛起，五角場必定會為該類型酒店的必爭之地五角場必定會為該類型酒店的必爭之地酒店用品專營商場在全市范圍較少，本案是五角場乃酒店用品專營商場在全市范圍較少，本案是五角場乃至全市商業(yè)業(yè)態(tài)的一個補充至全市商業(yè)業(yè)態(tài)的

9、一個補充主題鮮明，易于招商；檔次不低，易于管理，也易于做出品牌。主題鮮明，易于招商；檔次不低，易于管理，也易于做出品牌。三樓三樓:客房、餐廳等使客房、餐廳等使用的皮草、布革用的皮草、布革紡織品紡織品二樓二樓玻璃、金銀銅、玻璃、金銀銅、不銹鋼、陶瓷、鋁不銹鋼、陶瓷、鋁合金器皿，及機合金器皿，及機器、機械器、機械底樓：底樓：酒店家具酒店家具業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局優(yōu)勢：優(yōu)勢：主題鮮明，易于招商，也易于后期管理；比較符合五角場未來經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，相對來講是一個市場空白，一種機會，比較容易做出專業(yè)和品牌。劣勢：消費群過于集中、單一，有一定風險；集體采購式的經(jīng)營，商場的更多功能是展示，租金不會很高；本案的車位較

10、少、運載空間也不充裕，對于招商可能存在一定的限制。思路二融入?yún)^(qū)域商業(yè)，做精做專思路二融入?yún)^(qū)域商業(yè)，做精做專個性個性& &藝術(shù)藝術(shù)家居天地家居天地風尚家居坊風尚家居坊定位考慮定位考慮大量居住區(qū)，家居產(chǎn)品市場潛力巨大大量居住區(qū)，家居產(chǎn)品市場潛力巨大黃興路現(xiàn)有商業(yè)集中于這一類型，有集聚效應(yīng)黃興路現(xiàn)有商業(yè)集中于這一類型，有集聚效應(yīng)側(cè)重于軟裝潢的家居專業(yè)經(jīng)營在區(qū)域里相對空白側(cè)重于軟裝潢的家居專業(yè)經(jīng)營在區(qū)域里相對空白符合項目建筑格局及業(yè)態(tài)限制情況符合項目建筑格局及業(yè)態(tài)限制情況三樓三樓:燈飾、掛鏡等燈飾、掛鏡等家居飾品館家居飾品館二樓二樓床上用品、床上用品、窗簾等家紡產(chǎn)品窗簾等家紡產(chǎn)品底樓：

11、底樓：沙發(fā)、梳妝臺、沙發(fā)、梳妝臺、藤藝等小件家具藤藝等小件家具特色館特色館業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布綜合考慮本案的產(chǎn)品特點、周邊消費綜合考慮本案的產(chǎn)品特點、周邊消費狀況和經(jīng)營風險，我方較為推薦第一狀況和經(jīng)營風險，我方較為推薦第一種方案；在有相關(guān)專業(yè)經(jīng)營公司的前種方案；在有相關(guān)專業(yè)經(jīng)營公司的前提下，我方推薦第二種方案。提下，我方推薦第二種方案。第二部分：商場價格定位建議第二部分：商場價格定位建議目前案場商鋪客戶接待情況：1、散鋪客戶40組，以底商居多，心理價位25000-30000/平方米。2、整鋪、整層客戶三組： 上海住工（韓國公司），預(yù)備資金2000萬左右（只要第2層）做辦公；案場報價15000，要回

12、去考慮一下。 溫秋莎熱帶雨林投資公司，心理價位最多11000/平米，整體收購做韓國會館。1、周邊商業(yè)整體市場情況分析、周邊商業(yè)整體市場情況分析v 周邊商業(yè)租賃市場比較穩(wěn)定，空置率和轉(zhuǎn)手率較低，而少量轉(zhuǎn)租客 中以中介居多；v 商業(yè)租金（底層）基本都在8元/m2/天左右，而隨著五角場的建設(shè) 和邯鄲路路段的完工，商業(yè)的平均水平更有望在年底有小幅上揚；v周邊商業(yè)配套較為成熟，集團型商業(yè)也初具規(guī)模；v去年興平昌苑底商1-2F均價25000元/平米，但銷售情況不太理想。目前周邊已無大面積底商在售。 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)地址地址所屬物業(yè)名所屬物業(yè)名稱稱分割面分割面積積月租金月租金租金租金單價單價備注備注可的超市四平路翔

13、殷路藍天賓館底商301200013.3/雯勇服飾四平路翔殷路藍天賓館底商25900012/好德超市國定路政本路老里底商3580007.6前年租金服裝店國定路300號空政底商2055009.2明年租金遞增10%房產(chǎn)中介國定路234號空政底商1645009.4租金看漲2 2、五角場板塊商業(yè)市場情況（一）、五角場板塊商業(yè)市場情況（一）五角場周邊商業(yè)租金分布如下： 國定路邯鄲路沿街鋪位在9-10元/m2天； m2天，裙房底樓在8元/m2天； 翔殷路黃興路南面沿街鋪位由于待拆遷的原因，租金只有3元/m2天； m2天左右。2 2、五角場板塊商業(yè)市場情況（二）、五角場板塊商業(yè)市場情況（二）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)地址地址所

14、屬物業(yè)名稱所屬物業(yè)名稱分割面分割面積積月租金月租金租金租金單價單價備注備注上海百姓家庭裝潢黃興路國科路黃興公寓沿街商業(yè)（1-2樓）400180002.2出租率100%名佳紅木家具專賣國權(quán)路黃興路科技大廈沿街商業(yè)（1-2樓）500250002.4出租率98%市益大樓底商政本路國科路底層商鋪1000900003有招商啟示，價格可洽談黃興路沿街商鋪黃興路國順路段底層商鋪150252007.5現(xiàn)租金有所上調(diào)國權(quán)東路沿街商鋪黃興路國權(quán)東路段底層沿街商鋪8084003.5出租率100%政本路沿街商鋪政本路國權(quán)路段底層沿街商鋪4057604.8出租商業(yè)出售商業(yè)m2天天藍天賓館底商藍天賓館底商m2天天沿街底商

15、沿街底商m2天天老公房底商老公房底商m2天天沿街底商沿街底商m2天天小區(qū)底商小區(qū)底商7元元/m2天天底鋪底鋪本案本案30000元元/m2滬東財富廣場滬東財富廣場1F1-2F均價均價25000元元/m2興平昌苑小區(qū)底商興平昌苑小區(qū)底商3 3、項目周邊商業(yè)租金分布、項目周邊商業(yè)租金分布5元元/ /m2天天興平昌苑沿街底商興平昌苑沿街底商未有客戶接受未有客戶接受原因：面積大、總原因：面積大、總價高價高 以上租金分布的研究范圍主要以黃興路為主線，國順路、國權(quán)路分布兩側(cè)，周邊以生活居民區(qū)為主，人口眾多，商業(yè)需求量大。 研究區(qū)域內(nèi)的租金范圍在3-8元/平方米/天，由于商業(yè)擁有其自身的特殊性，不同路段不同層

16、面其租金價格也有很大程度的不同，該板塊租金較高的商業(yè)分布在黃興路國順路段的沿街商鋪，平均日租金達到了7.5元/平方米。 具體分析其租金水平，我們看到黃興路、國順路以及黃興路以北地區(qū)今年年初沿街商鋪租金在5-6元之間，現(xiàn)階段租金有所上調(diào)，新進入的商鋪簽約租金均在7元左右。定價依據(jù)： 考慮到本案內(nèi)部的分割情況與現(xiàn)階段市場對商場的接受程度； 考慮到周邊普通居民的日常消費能力； 考慮到五角場近階段以及未來的規(guī)劃與整個經(jīng)濟地位； 考慮到本案商鋪在短時期內(nèi)以順利去化為最終目的； 考慮到周邊現(xiàn)有商鋪以及大潤發(fā)等集中商業(yè)與本案的未來互動能力； 考慮到本案商鋪的實際面積較小，商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)很難體現(xiàn)。定價方式：定

17、價方式：現(xiàn)通過對本案周邊各路段的底層商鋪做一統(tǒng)計：q國權(quán)路：3.8-4.5元/平方米/天q政本路：5元/平方米/天q黃興路：7元/平方米/天q國定路：7.6元/平方米/天本案未來市場可接受的租金為：（注）（注）注：注： 該價格從區(qū)域消費群的接受程度、區(qū)域?qū)嶋H租金、近階段市該價格從區(qū)域消費群的接受程度、區(qū)域?qū)嶋H租金、近階段市場的遞增水平等方面綜合考慮，該價格推入市場后能被商家所接場的遞增水平等方面綜合考慮，該價格推入市場后能被商家所接受。受。需要說明的是：需要說明的是：v 該價格為1層的平均租金，并且為今年的市場平均租金。通過我組對區(qū)域市場上的了解與分析，現(xiàn)階段市場上的租金已經(jīng)有一遞增現(xiàn)象出現(xiàn)，

18、但出于保守考慮，在實際操作過程中，我組建議其租金將以每年5%的速度遞增。v 由于我組推出的價格是略低于市場的平均租金水平的，其原因是我組考慮到將該項目為整體或整層租售；而如以正常的租金水平入市，其去化勢必很有難度。具體定價如下：具體定價如下：樓層租金（樓層均價）按市場可實現(xiàn)的回報率8%計算最終售價1F6.5元/平方米/天6.5元*365天/0.08*0.8525210元2F3.3元/平方米/天3.3元*365天/0.08 *0.8512798元3F2元/平方米/天2元*365天/0.08 *0.857756元 以上擬定的投資回報率為周邊商業(yè)可實現(xiàn)的回報率，依據(jù)為各商鋪每天平均營業(yè)額與月租金的比

19、較； 以上銷售價格為市場可接受的樓層均價，具體單套價格需考慮到實際的鋪位地址與面積的比例； 系數(shù)0.85為未來商場的入住率。按照上述價格：則整體均價為14796元/平米左右總銷金額為10737萬（1層5484.4萬；2層3328.5萬；3層為1923.9萬）第三部分：商場銷售方式第三部分：商場銷售方式確定銷售模式前提確定銷售模式前提1 1、本案為準現(xiàn)房商鋪，產(chǎn)權(quán)面積分割已經(jīng)確定，但本案為準現(xiàn)房商鋪，產(chǎn)權(quán)面積分割已經(jīng)確定，但可整可零。可整可零。2 2、本案需要快速出售，回籠資金。、本案需要快速出售，回籠資金。3 3、本案現(xiàn)在需要以人氣來拉動本案的價值。、本案現(xiàn)在需要以人氣來拉動本案的價值。 方式

20、一方式一、 整體或分層銷售優(yōu)先，或引進主力店整體或分層銷售優(yōu)先，或引進主力店 商鋪的整體銷售，會為日后的管理以及升值奠定基礎(chǔ)，因此最好是能整體招商。引進主力店是很好的方式。某種程度上給一些投資者帶來穩(wěn)定“軍心”的作用，因為主力店將帶來人流與商機。 本案商場部分整體有7257平方米，整體出售一方面買家難找，另一方面勢必價格會很低，雖然我們在銷售中考慮以整體出售為主，但是分層出售其銷售難度會降低一些，價格也可以適當?shù)奶岣撸绻邢鄳?yīng)買家，也很值得考慮。方式二、整體或分層先招租后銷售，先讓商家經(jīng)方式二、整體或分層先招租后銷售，先讓商家經(jīng)營起來，后期可整體出售給大的基金，在回報上營起來，后期可整體出售

21、給大的基金，在回報上即可增加談判籌碼即可增加談判籌碼 本案已經(jīng)裝修完畢，如果現(xiàn)場一直冷清下去，對項目銷售將造成不良影響。為了積聚人氣，先優(yōu)先出租給品牌專業(yè)店，可對具有較高知名度和檔次的經(jīng)營商家采取低租金（可免一年租金），以吸引其來進駐，通過各商家的品牌效應(yīng)，擴大項目的整體知名度。 后期可帶租約整體出售給大的基金或個體投資買家，因為已經(jīng)有商家經(jīng)營，其商業(yè)價值在不斷增值，在價格上就有了一定的談判籌碼。方案三：分割零售，帶回報出售方案三：分割零售，帶回報出售 若前兩個方案都進展不力，則可考慮將鋪位零散出售給個體投資者，投資者不參與商場的經(jīng)營管理，即商鋪產(chǎn)權(quán)與即商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，經(jīng)營權(quán)相分離，同時委托專業(yè)的經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，并按合同約定收取租金回報和交納一定的管理服務(wù)費用。 根據(jù)以往的銷售經(jīng)驗，并結(jié)合項目特點，我司建議本項目可暫定為：提供投資客提供投資客3年返租，每年為年返租，每年為8%。 建議可以通過適當?shù)靥岣呱虉龅匿N售價格適當?shù)靥岣呱虉龅匿N售價格以承擔部分返租費用及經(jīng)營管理費用。 經(jīng)過3