權證知識培訓PPT課件

1、2過戶相關知識過戶相關知識貸款相關知識貸款相關知識3過戶相關知識（一）什么是產(chǎn)權房n產(chǎn)權房：是指個人完全擁有的私有住房，對于產(chǎn)權房，產(chǎn)權人享有使用權、租賃權、典權、繼承權n使用權房：是由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房 n鄉(xiāng)產(chǎn)房：是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā) 4過戶相關知識（二）什么是大、小產(chǎn)權房n第一種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權，按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權房，經(jīng)濟適用房就是商

2、品房。 n第二種解釋是按產(chǎn)權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權，即鄉(xiāng)產(chǎn)權，鄉(xiāng)產(chǎn)權并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權 5過戶相關知識（三）產(chǎn)權房分類商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房與外銷商品房 已購公房是指根據(jù)市政府房改政策按成本價或標準價或優(yōu)惠價購買的公有住房。n標準價、優(yōu)惠價在辦理上市手續(xù)前需要補成成本價。6過戶相關知識n央產(chǎn)房：指的是在京中央與國家機關以及中央在京企、事業(yè)單位職工向所在的央產(chǎn)單位所購買的公有住房。央產(chǎn)房需要到藍島央產(chǎn)辦公室辦理上市審批手續(xù)。n央產(chǎn)房上市需滿足

3、以下幾個條件：原產(chǎn)權單位在藍島央產(chǎn)辦已辦理備案手續(xù)（有檔案）該房產(chǎn)與所在單位分離，且符合保密措施等相關安全規(guī)定該房產(chǎn)已辦理物業(yè)供暖結(jié)清手續(xù)（提供物業(yè)供暖結(jié)清證明）1.該房產(chǎn)不超標，或超標部分已做處理7過戶相關知識n產(chǎn)權人按個人級別或職稱所享有的核定面積：職工：60平；科級：70平；副處：80平；正處：90平；副局：110平；正局：120平n對于超標央產(chǎn)房，需回原單位辦理超標處理方可上市，超標面積按每平米不高于4000元的標準向原單位補繳費用，具體標準為各單位自定。n如夫妻雙方各有一套央產(chǎn)房，核定面積不累加，為夫妻雙方二人級別較高一人，所擁有房產(chǎn)面積為夫妻雙方房產(chǎn)面積之與?？偯娣e超出核定面積的話

4、，需回出售房產(chǎn)所在單位辦理央產(chǎn)超標處理手續(xù)。 8過戶相關知識3. 經(jīng)濟適用房分為在建項目與非在建項目n在建項目即為純經(jīng)濟適用房，指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性與適用性的特點 n非在建項目雖然是按經(jīng)濟適用房管理，但不是真正意義上的經(jīng)濟適用房，包括回遷房、康居房、安居房等等。9過戶相關知識n經(jīng)濟適用房的上市在建項目n購房合同簽訂日期在08年4月8日之前的仍按老辦法執(zhí)行，即滿年上市交易時，賣方需繳納成交價的10的綜合地價款，產(chǎn)權變更為商品房n購房合同簽訂日期在08年4月8日之后的按新辦法執(zhí)行，即滿年上市交易時需繳納同地段普通商品房指導價與原購買價

5、差額部分的70的土地收益等價款B. 非在建項目：無5年內(nèi)外之分，對于購房人無特殊要求。10過戶相關知識（四）過戶相關稅費契稅：首套購房n90平米以下：成交價*1n90平米以上140平米以下：成交價*1.5n140平米以上非普通住宅：成交價*3.非首套購房所購房屋無論為面積大小，統(tǒng)一按成交價*3%征收契稅11過戶相關知識2. 營業(yè)稅我們通常泛指的5.5%營業(yè)稅的正確說法應該為“營業(yè)稅金及附加”，是對營業(yè)稅、綜合城建稅、教育附加稅的統(tǒng)稱，其中5%的部分為營業(yè)稅，綜合城建稅與教育費附加分別按繳納的營業(yè)稅的7%、3%計算繳納n普通住宅：未滿五年按成交價全額5.5征收；滿五年免征n非普通住宅：未滿五年按

6、成交價全額5.5征收；滿五年按（成交價原購買價）*5.5征收12過戶相關知識n普通住宅的標準：（1）. 建筑面積140平米以下（2）. 小區(qū)容積率1.0以上（容積率為總建筑面積除以總占地面積）（3）. 普通住宅總價不得高于相應區(qū)域平均價格的1.2倍。即總價不得高于： 三環(huán)內(nèi)區(qū)域-258（215）萬 三環(huán)至四環(huán)之間-210（175）萬 四環(huán)至五環(huán)之間-198（165）萬 五環(huán)以外區(qū)域-120（100）萬13過戶相關知識3.個人所得稅n免征標準：已滿年且為本人唯一住房n征收標準：成交價*1或（成交價原購買價合理費用）*204.綜合地價款（在建項目經(jīng)濟適用房）n滿5年：成交價*1014過戶相關知識5

7、.土地出讓金n已購公房：當年成本價*建筑面積*1當年成本價城八區(qū)為1560元，郊區(qū)為1290元n非在建經(jīng)濟適用房（回遷房）：成交價*36.房補差額（標更成、優(yōu)更成）：n當年成本價*建筑面積*615過戶相關知識7.房屋登記費n住宅類：80元/件，辦理過戶與抵押登記時繳納n非住宅類：550元/件，辦理過戶與抵押登記時繳納工本費8.5元/件16過戶相關知識（五）建委過戶流程審核：將買方信息錄入網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，建委于五個工作日內(nèi)審核其是否符合限購標準網(wǎng)簽：將買賣雙方及合同詳細信息錄入網(wǎng)上簽約系統(tǒng)完稅：由地稅部門代原房主為買方開具購房發(fā)票，同時繳納契稅、個稅、營業(yè)稅等相關稅費遞件：買賣雙方到場將產(chǎn)權證、買

8、賣雙方的身份證明、買賣合同遞交到建委窗口，并經(jīng)工作人員審查核實。領證：買方領取新產(chǎn)權證（各建委出證時間各異）1.如果買方貸款，領證后還需要到建委辦理抵押登記手續(xù)，抵押登記完成后，他項權利證做為抵押物抵押給銀行，產(chǎn)權證經(jīng)銀行核實后返還給買方。17過戶相關知識（六）關于限購的相關規(guī)定n對已經(jīng)擁有一套住房的本市戶籍家庭，對持有有效暫住證、在本市沒有住房、且連續(xù)五年繳納社會保險與個人所得稅的非本市戶籍家庭，限購一套住房n對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭，擁有一套及以上住房的非本市戶籍家庭，以及無法提供本市暫住證、連續(xù)五年以上繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房 n在校生京

9、籍集體戶口居民視為非本市居民18二. 貸款相關知識（一）貸款基礎知識n按揭：按揭是英語“Mortgage”一詞的粵語音譯，在中國人民銀行與各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“個人住房抵押貸款”，即借款人（購房人）在向房地產(chǎn)開發(fā)商購買房產(chǎn)時，自己先交付首期房款，其余部分由銀行貸款墊付，并用所購買的房產(chǎn)權益作為抵押，按月償還貸款本息（月供）的一種貸款方式。n抵押登記：由抵押權人（銀行）提供相關資料，并且到建委辦理，抵押登記完畢后所出的他項權利證做為抵押物抵押給銀行，經(jīng)過注記后的產(chǎn)權證經(jīng)銀行審核后返還給借款人19二. 貸款相關知識n貸款成數(shù)：銀行指定評估機構對房屋進行評估并出具評估報告，根據(jù)評估值與成交價二

10、者取其低進行貸款估值依據(jù)，視房齡情況最高可按估值的7成批準貸款n貸款年限：用于購房用途最高可貸30年。商貸：房齡加貸款年限一般不得高于40年，借款人年齡加貸款年限一般不高于65（男）或60（女）；公積金：貸款年限=建筑使用年限-房齡-3，其中，建筑使用年限：磚木結(jié)構為40年，磚混結(jié)構為50年，鋼混結(jié)構為70年。 20二. 貸款相關知識n貸款基準利率：貸款基準利率是央行公布的商業(yè)銀行貸款業(yè)務的指導性利率，目前執(zhí)行的基準利率為6.6n等額本息：借款人在整個還款期內(nèi)，每月償還的貸款本金與利息之與保持不變（調(diào)整利率除外），但每月還款額中的本金比重逐月增加，利息比重逐月減少的一種還款方式。n等額本金：借

11、款人每月償還得貸款本金固定不變，即本金在整個還款期內(nèi)平均分攤，但所付利息逐月減少、還款期內(nèi)還貸額逐月遞減的一種還款方式。附：利率比對表21n等額本息還款法圖示：22n等額本金還款法圖示23二. 貸款相關知識（二）貸款業(yè)務品種及收費標準1.按揭貸款；貸款20萬內(nèi)收取貸款服務費3600元（含評估費400），超出20萬部分加收千分之五服務費。2.公積金貸款：貸款20萬內(nèi)收取貸款服務費3600元，超出20萬部分加收千分之五服務費；評估費1500；貸款額千分之三的擔保費；抵押登記費300。3.抵押消費貸款：貸款20萬內(nèi)收取貸款服務費4000元（含評估費500），超出20萬部分加收2%服務費。4.還款墊資

12、業(yè)務：按墊資額的3收取，不足3000元的按3000元收取，不含公證費 24二. 貸款相關知識（三）二手房按揭貸款1.辦理流程n成交：簽署合同，并收取代理費、過戶服務費n面簽：買賣雙方及配偶到擔保公司或銀行簽署貸款相關資料n評估：評估公司3個工作日內(nèi)出具評估報告n批貸：客戶資料符合銀行要求的情況下，銀行在5到7個工作日做出批貸決定。n過戶：買賣雙方辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)n抵押登記：擔保公司帶買方辦理抵押登記手續(xù)n放款：銀行見抵押登記后的他項權利證3個工作日之內(nèi)放貸款給賣方。25二. 貸款相關知識2.貸款注意事項n收入證明必須用碳素筆填寫，不得涂改，一般為月供的2倍以上，所留電話必須是座機；n所提供的營

13、業(yè)執(zhí)照副本復印件必須經(jīng)過年審并加蓋公章n外地居民申請貸款需提供社?；蛲甓愖C明n對于首套貸款，銀行普遍按基準利率執(zhí)行；對于二套貸款最高可貸4成，利率上浮10%n對于貸款套數(shù)的認定，總體趨勢“認房不認貸”，結(jié)清后房屋已出售，仍可按首套執(zhí)行26二. 貸款相關知識（四）公積金貸款1.公積金貸款特點n利率低：目前為4.50%（商貸利率6.6%），以貸款50萬20年為例，公積金貸款每月可節(jié)省596元n成數(shù)較高：90平米以下房屋最高可貸8成n對房齡要求不高：貸款年限=建筑使用年限-房齡-3n對于二套貸款的認定：“認房不認貸”n手續(xù)相對繁瑣：環(huán)節(jié)較多、周期較長27二. 貸款相關知識2. 最高貸款額度：n必須滿足以下三個條