商圈調研及數據分析技巧

1、通過學習本課程，你將能夠： 了解商圈的六大分類； 掌握商圈的數據分析技巧； 學會制作商圈數據調查表。  商圈調研及數據分析技巧一、商圈調研基本知識1.什么是商圈商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也是消費者到商業(yè)場所進行消費活動的時間距離和空間距離，是商業(yè)企業(yè)多年來的經營行為導致的消費者的購買習慣。新商圈與舊商圈爭奪消費者，實際就是引導消費者習慣的改變。消費者的購買習慣可以改變，前提是商圈的便利性。比方，很多大型超級市場建在城市偏遠地方，一般開車的人喜歡去，因為不用擔憂停車困難和被貼罰單。 【案例】商圈的便利性對消費者的影響浙江某砂鍋店剛開張時生意很好，一段時間后客

2、流變得很少。因為店鋪選在繁華的地方，門口停車區(qū)域非常狹窄，如果把車停在馬路邊，就會被貼罰單。于是，老板在門口貼了告示：第一，顧客可以到隔壁寫字樓一樓去停車，憑停車費單到飯店報銷停車費；第二，如果您忘了到隔壁寫字樓停車，車停在馬路邊被貼罰單，罰款由飯店報銷。告示貼出后，店鋪生意又好了起來。 不同的消費群體意味著商圈的消費習慣不同，這個習慣可以通過商圈一段時間的運作發(fā)生改變。2.商圈選擇的意義確定商圈需要從兩方面考慮：第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個群體，它的層次是多元化的。第二，消費群體。一個成功的商圈要有消費力，不能盲目地打造。零售商業(yè)企業(yè)的商圈選址是個戰(zhàn)略性的

3、決策，選址的成功在很大程度上可以決定整個項目的成功。3.商圈選擇的重點一般來說，商圈選擇有三個重點： 前瞻性前瞻性就是對趨勢的判斷。租店鋪好比做期貨，需要判斷未來的利好。如果租的店鋪是一個新商圈或者新的位置，就需要判斷它的前瞻性。 便利性所謂便利性，就是在商圈開店讓消費者更容易到達。同一品牌在一條街開多家店，一方面可以整體形成共振效應，一方面可以在消費者心理產生震撼印象，在時間和空間上促使消費者做出選擇。 適用性適用性意味著整個商圈與消費者的匹配度和周圍環(huán)境的融合度。商圈的適用性要符合品牌定位和消費者定位消費者的習慣、認知、心目中的預期，不是人多就合適，要看有效人

4、群是否是目標消費群體。4.商圈的分類概括來說，商圈分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、文教區(qū)、辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、混合區(qū)六類。 商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)是商業(yè)集中的地區(qū)，也叫一流商圈。其特色是商圈大、人流量大、商店林立、繁華熱鬧，其消費習性具有快速、流行、娛樂、沖動購買和消費金額比較高等特點。 住宅區(qū)住宅區(qū)的消費習性具有消費群穩(wěn)定，講究便利性、親切感，家庭用品購買率高等特點。目前，社區(qū)專賣店成為流行趨勢，可以滿足當地的需求，如日常用品店、食雜店等。 文教區(qū)文教區(qū)的附近要有一所以上學校，以私立和補習班集中區(qū)較為理想。該區(qū)消費群以學生居多，消費金額普遍不高。 辦公區(qū)辦公區(qū)指辦公樓比較多的地

5、方，大部分是便利店，其消費習性具有便利、人多，消費水平低等特點。 工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)的消費者一般是打工族，消費水平比較低，但消費總量比較大，如廣東、浙江的鄉(xiāng)鎮(zhèn)專賣店等。 混合區(qū)混合區(qū)分為商住混合、住教混合、工商混合等?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，一個商圈內往往含有多種商圈類型，具有多元化的消費習性。很多房地產商建造的城市綜合體，就屬于混合區(qū)。比方，福建的七匹狼集團按照功能規(guī)劃重新對整個小鎮(zhèn)進行梳理建造。二、商圈數據分析的內容數據分析是商圈選擇的重要內容，也是零售行業(yè)采用的方法，主要是通過研究進店率、成交率、續(xù)銷率、回頭率等數據，分析存在的問題，從而更精準地對商圈進行判斷。1

6、.人文環(huán)境和時尚潮流所謂人文環(huán)境和時尚潮流，就是整個社會的環(huán)境和消費習慣。中國人口眾多、南北東西差異很大，不同地區(qū)有著不同的習慣、文化和流行趨勢。在進行商圈選址的時候，必須對當地的社會環(huán)境和消費習慣進行調查，以確定是否和品牌定位相符合。2.穿著情趣和消費水準穿著情趣和消費水準的調查不僅包括穿著，還包括使用的家具建材、飲食、娛樂等整個人的消費趨勢和消費習慣，如長沙的歌廳文化、上海人的理性消費等。3.人流量人流量就是平常、假日及日、夜來往人次和比例。人流量是店鋪選址的重大前提，一定要進行分析，不要做“三拍腦袋一拍、胸脯一拍、大腿一拍”老板。 【案例】“豆子”數人數20世紀初的上海南京路剛

7、有雛形，永和商行老板為了確定在馬路的哪一側開百貨商場，想了一個方法：雇四個伙計分成兩組，分別站在南京路的左邊和右邊數人數。在同一組中，一個伙計手里提個布袋，一個伙計手里抓個大盆，提布袋的人負責數，過去一個人，就抓一個豆子放到盆里。晚上清算結果，盆里的豆子越多，說明走過的人多。持續(xù)調查十天后，老板選擇在盆里的豆子多的一邊開百貨商場。 4.車流量車流量就是汽車、摩托車等各種交通工具往來的數量。車流量和人流量緊密掛鉤，這是調查不可缺少的一個方面。5.進店率進店率就是在某一時間段進入店鋪的人數的概率。6.交通、馬路寬窄與停車問題消費者對馬路寬窄與停車問題的重視程度越來越高，能不能停車、是否方

8、便停車已經成為許多商圈選擇的重要指標。所以，店鋪選址時要考慮目前及未來可能增減的運輸工具。7.人口勘察和區(qū)域特征人是商圈的珍貴財富，商圈選擇要分析當地人口數量和區(qū)域特征等。 三、商圈數據調查表1.前期商圈調查數據統計表 表1  前期商圈調查統計表店鋪所在城市 城市類別直轄市     省會城市 地級市     縣級市消費能力調查商圈主要情況消費人群數量估計 平均年齡 教育狀況 消費習慣 收入水平/月

9、約 消費水平/月約 競爭對手調查主要競爭品牌品牌/內容   地點   面積   經營時間   產品特色   職工人數   價格水平   客流量/天約   銷售額/月約   促銷活動方式及內容   主要優(yōu)勢及劣勢   市場規(guī)劃調查請您根據以上資料填寫對

10、未來市場的規(guī)劃及需要總部協助的事項和要求  如表1所示，商圈調查統計表主要對店鋪所在的城市、城市的類別、消費能力、競爭對手進行調查，還包括對未來市場的規(guī)劃及需要總部協助的事項和要求。一般通過實際調查或者第三方獲得數據，并進行簡單預估。數據統計表格非常重要，既可以分析有關數據，又可以進行延續(xù)性的研究。2.店面背景信息調查表在實際工作中，門店拓展人員需要調查店鋪的背景信息，填寫店面背景信息調查表如表2所示。 表2  店面背景信息調查表調查內容調查結果1.商業(yè)性質A.主要商圈      B.次要商圈&

11、#160;     C.邊緣商圈2.住戶數及人口數戶數：       戶；人口數：       人3.周邊居民人均收入/年人均收入         元，支出         元，人均儲蓄    

12、60;    元4.周圍人口教育水平大專以上學歷比例占     %，高中學歷占    %，高中以下學歷占     %5.店鋪客流狀況每天門前客流狀況：      人，入店       人6.道路狀況A.好     B.良好  &#

13、160;  C.一般       D.差7.競爭店數經營同類商品的有        家8.鄰店合群狀況A.好     B.一般     C.差9.店面條件面積      平方米，寬    米，深    米，內空高度 &#

14、160;  米10.店面適做招牌面積寬        米，高        米11.法律條件五年內是否撤建：是  否有無營業(yè)限制：有  無當地最低工資標準每人每月      元稅金每年      元，其他每年    &#

15、160; 元12.租金每月       元13.轉讓費有  無附件：1.店鋪半徑600公尺結構圖；2.店鋪平面圖注：加盟商加盟店面調查表需加上申請人名稱、住址、店鋪地址 如表2所示，店面背景信息調查的內容分為十三項，其中最重要的有三項： 商業(yè)性質分析店鋪的商業(yè)性質，主要是分析店鋪分布在當地的一流商圈、次要商圈，還是邊緣商圈。因為商圈不同，性價比、盈虧平衡點也不同，對未來的銷售產生的影響也就不一樣。邊緣商圈就是不在主要商圈和二類商圈，如在一些不發(fā)達的小區(qū)商圈。 住戶數及人口數住戶數及人口數是指商圈周圍所輻射到的戶數、人口數。因為人口的數量支撐了店鋪消費