資產(chǎn)評估學課后答案

1、第四章 房地產(chǎn)價格評估一、練習題1、術(shù)語解釋（1）地產(chǎn) （2）房地產(chǎn) （3）不動產(chǎn) （4）基準地價 （5）標定地價 （6）樓面地價2、單項選擇題（1）最佳使用是( )必須考慮的評估前提。 a.地產(chǎn) b.房屋建筑物 c.企業(yè)資產(chǎn) d.資產(chǎn)（2）基準地價系數(shù)修正法所要修正的因素是( )。 a. 地理位置和交通條件 b. 個別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件 c. 容積率和覆蓋率 d. 特別利害關(guān)系和特殊動機（3）假設開發(fā)法屬于一種( )。 a. 加和法 b. 積算法 c. 類比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10，其評估價值最有可能為( ) 元。 a. 85

2、000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）計算建筑期利息的工期應按( )計算。 a. 合同工期 b. 額定工期 c. 協(xié)商工期 d. 實際工期（6）待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價格指數(shù)為l00%，從1991年到1995年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是11.7、17、30.5、6.9、4.8，則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000（7）待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3 000元，土

3、地還原利率為7.建筑物還原利率為8，評估時，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600元，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格每平方米1 000元，運用建筑物殘余估價法所得到建筑物的價值最有可能是( ) 元。 a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041（8）殘余估價法屬于( )中的一種具體方法。 a. 收益法 b. 成本法 c. 市場法 d. 功能價值法（9）有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000元平方米，則樓面地價為( )元平方米。 a. 1000 b. 1500 c. 21

4、00 d. 2800（10）若反映宗地地價水平，( )指標更具說服力。 （11）某地產(chǎn)未來第一年純收益為30萬元，假設該地產(chǎn)的使用年限為無限年期，預計未來每年土地純收益將在上一年的基礎上增加l萬元。資本化率為7%，則該地產(chǎn)的評估值最接近于( )萬元。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690（12）待估地產(chǎn)年總收人18萬元，年總費用10萬元，剩余使用年限10年，折現(xiàn)率為10%，則其評估價值最接近于( )萬元。a. 110 b. 61 c. 80 d. 49（13）待評估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為300平方米，房屋每層月租金為2500元，各種費用占租金收入的40%，土

5、地還原率為8%，建筑物還原率為10%，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格為每平方米1000元，建筑物的年純收益為( ) 元。a.1000 b.12000 c.4000 d.2000（14）某評估機構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進行評估，評估中共選擇了三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、15l萬元3個評估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為25%、40%、35%，則被評估房地產(chǎn)的價值最接近( )萬元。a140 b. 157 c. 141 d. 148（15）如果房地產(chǎn)的售價為5000萬元，其中建筑物價格為3000萬元，地價為2000萬元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為450萬元，建筑物的資本化率為10，那么土地

6、的資本化率最接近于 ( )。 a. 9 b. 12.5 c. 7.5 d. 5（16）被評估建筑物歷史建造成本為80萬元，1997年建成，要求評估該建筑物2000年的重置成本。調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)分別為103%、103%、102%，該建筑物的重置成本最接近于( )萬元。 a. 86 b. 87 c. 90 d. 85（17）已知某房地產(chǎn)月租金收入為20萬元，月費用總額為5萬元，建筑物價格為1000萬元，建筑物的資本化率為10，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于( )萬元。a. 50 b. 60 c. 80 d. 100 （18）假定被評估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預計前3

7、年的純租金收入分別為3萬元、2萬元、1萬元，從第4年開始年純收益保持在3萬元水平上，折現(xiàn)率為10，該房地產(chǎn)的評估值最接近于( )萬元。a. 28 b. 32 c. 25 d. 30（19）被評估土地的剩余使用權(quán)年限為30年，參照物剩余使用權(quán)年限為25年，假定折現(xiàn)率為8，被評估土地的年限修正系數(shù)最接近于( ) a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054 （20）運用最佳使用原則評估地產(chǎn)的前提條件是( )。 a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性 c. 土地用途廣泛性 d. 土地利用永續(xù)性（21）某宗地取得費用為每平方米100元，開發(fā)費用為每平方米300元，當?shù)劂y

8、行一年期貸款利率為9，二年期貸款利率為10，三年期貸款利率為11，開發(fā)周期為3年，第一年投資占總投資的1/2，第二、三年投資各占總投資的l/4，問該土地每平方米應負擔利息為( )元。a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25（22）某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8，取得租金收入的年總成本為8000元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格為1200 元平方米，建筑物的年純收益為( )元。a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000（23）某一宗2000平方米空地的預計最佳利用方式，為開發(fā)一建

9、筑面積4000平方米的商業(yè)建筑。預期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價為3000元平方米，估計該建筑物的建筑費用為1400元平方米，專業(yè)費用為建筑費用的6，利息利潤為地價、建筑費用及專業(yè)費用之和的15，銷售費用及有關(guān)稅費為售價的10，該土地的價值接近于( ) 元平方米。a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000元（24）在用收益法評估土地使用權(quán)價格時，總費用不包括 ( )。 a.房地產(chǎn)稅金 b.管理費 c.利息 d.保險費（25）某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)。

10、該宗土地的價值應評估為300萬元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評估的( ) a供求原則 b.替代原則 c.最佳使用原則 d.貢獻原則(26)某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高15，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為( ) a100115 b85100 c115/100 d10085(27)某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2。該建筑物2001年1月的重置成本為500 萬元，2001年1月的評估值接近( ) 萬元 a400 b392 c402 d390(28)某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費為l0

11、00萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8。該土地投資利息為( ) 萬元 a120 b80 c60 d100(29)某宗土地為1 000平方米，國家規(guī)定的容積率為5，建筑密度為0.6，下列建設方案中最可行的為（ ） a. 建筑物地面一層建筑面積為800平方米，總建筑面積為4600平方米 b. 建筑物地面一層建筑面積為700平方米，總建筑面積為7000平方米 c. 建筑物地面一層建筑面積為600平方米，總建筑面積為4800平方米 d. 建筑物地面一層建筑面積為400平方米，總建筑面積為4200平方米(30)某地產(chǎn)未來第一年的純收益為18萬元，預計以后各年的純收益按l的比率遞減，該地產(chǎn)的剩

12、余使用權(quán)年限為10年，折現(xiàn)率為8。該地產(chǎn)的評估值最接近于（ ）萬元 a. 77 b. 146 c. 116 d. 1933、多項選擇題(1) 影響地價的一般因素有( )。 a. 行政因素 b. 區(qū)域因素 c. 社會因素 d. 經(jīng)濟因素 e. 人口因素(2)影響地價的社會因素主要包括( )等幾個方面。a. 政治安定狀況 b. 社會治安程度 c.稅收政策 d. 房地產(chǎn)投機 e. 交通管制(3)影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素有( )。a.商業(yè)繁華程度 b.環(huán)境優(yōu)劣度 c.規(guī)劃限制 d.公有設施完善度 e. 交通便捷度(4)影響地價的個別因素主要有( )。 a. 位置因素 b. 地形地質(zhì)因素 c. 面

13、積因素 d. 地塊形狀因素 e. 土地利用因素 (5)市場法中進行區(qū)域因素修正需考慮的因素有( )。a. 繁華程度 b. 交通狀況 c.基礎設施狀況 d. 環(huán)境質(zhì)量 e. 土地使用年限(6)評估建筑物需考慮的因素包括( )。 a. 產(chǎn)權(quán) b. 用途 c. 建筑結(jié)構(gòu) d.建成時間 e.裝修質(zhì)量和水平(7)建筑物應在( )方面符合政府規(guī)定。 a. 建筑結(jié)構(gòu) b. 建筑用途 c.容積率 d.覆蓋率 e.外形設計(8) 我國房地產(chǎn)評估的標的物一般包括( )。a.土地使用權(quán) b.土地所有權(quán) c.建筑物及其權(quán)益 d.建筑物中的水暖設施 e.建筑物中的辦公設備(9)假設開發(fā)法中的投資利潤是以( )為計算基礎

14、的。a.專業(yè)費用 b.投資利息 c.賣樓價 d.地價 e.建筑費用(10)運用市場比較法評估地產(chǎn)，在選擇參照物時應注意在( )方面與評估對象保持一致。a.交易類型 b.用地性質(zhì) c.交易價格 d.供需圈 e.交易時間（11）房地產(chǎn)評估遵循的原則有( )a.最有效使用原則 b.合法原則 c.替代原則 d.供求原則 e.貢獻原則4、計算分析題（1）待估宗地為待開發(fā)建設的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設，允許容積率為6，覆蓋率為50，土地使用權(quán)年限為70年，要求按假設開發(fā)法估測該宗地公平市場價值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預計建設期為2年，第一年投人60的總建設費，第二年投入40的總建設費，

15、總建設費預計為1000萬元。專業(yè)費用為總建設費用的6，利息率為10，利潤率為20，售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的5，假設住宅樓建成后即可全部售出，樓價預計為3000元平方米,折現(xiàn)率10。（2）投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5，單價為1000元/平方米，乙地容積率為3，單價為800元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟?（3）某房屋建筑面積為1200平方米，同類型房屋標準新建單價為970元平方米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加1；設備配置齊全，增加2；地段、層次、朝向增加1.5，其他情況同于標準房屋。經(jīng)現(xiàn)場評定，該房屋為7成新。根據(jù)上述情況，評估房屋價格

16、。（4）某商業(yè)用房地產(chǎn)，按照國家的規(guī)定其土地使用權(quán)最高使用年限為40年，現(xiàn)該房屋擬出租，出租期l0年，按租賃雙方合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎，每年比上年遞增2，后5年按每年15萬元固定不變。假定資本化率為l0，該房地產(chǎn)l0年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值為多少?（5）有一待估宗地，現(xiàn)收集到4個可比較參照交易案例，具體情況如下表。宗地成交價格（元平方米）交易時間交易情況容積率剩余使用年限區(qū)域因素個別因素待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.0

17、45-1%1%表中的交易情況、區(qū)域因素及個別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。容積率與地價的關(guān)系為：容積率在l-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時增加3。該城市地價指數(shù)見下表：年份199519961997199819992000指數(shù)100105108110111115試根據(jù)以上條件評估待估宗地2000年1月20日的價格。（6）有一宗已七通一平的待開發(fā)建設的空地，土地面積為3200平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設為公寓。土地使用權(quán)年期為50年。據(jù)市

18、場調(diào)查和項目可行性分析，該項目建設開發(fā)周期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為90，每建筑平方米的年租金預計為300元，年出租費用為年租金的25。建筑費預計每建筑平方米1000元，專業(yè)費為建筑費的10，建筑費和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投人。假設當?shù)劂y行貸款利率為7，不動產(chǎn)綜合還原利率為8，開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產(chǎn)總價的15。試評估該宗土地的地價。計算結(jié)果以元為單位（取整）。（7）房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，月租金為7元平方米。預計年房租損失費為年預期租金總收入的5，房產(chǎn)稅為年預期租金總收入的12，管理費、修繕費為年預期租金總收入的6，房屋財產(chǎn)保險費為0.3

19、萬元年。預計該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12。計算該房地產(chǎn)的評估值。（8）假定某市政府將于2000年2月1 日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積 5000平方米，容積率限定為4，土地使用權(quán)70年，某開發(fā)商欲購買此地，他準備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500元/平方米，專業(yè)費為建筑成本的6%，開發(fā)商的目標利潤為成本的15%，有關(guān)稅費為樓價的5%，折現(xiàn)率為10%，工程完工后每平方米售價5500元，估計一年內(nèi)售完。開發(fā)商委托你評估該宗土地價格，試計算分析。 （9）某房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬元，預測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平

20、，2004年10月轉(zhuǎn)售時的價格預計比2001年10月上漲10%，轉(zhuǎn)售時賣方應繳納的稅費為售價的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測算該房地產(chǎn)2001年10月的價格。（10）某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為50年，實際已經(jīng)使用8年。經(jīng)過調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造成本800萬元（建設期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，已經(jīng)使用2年；設備部分的重置成本為110萬

21、元，平均壽命為10年，已經(jīng)使用 8年。假設殘值率為零，試計算該建筑物的折舊(貶值)總額。（11）某房地產(chǎn)的土地面積1000平方米，建筑面積2000平方米。土地于1994年10月1日通過有償出讓方式以1000元/平方米的價格取得，使用權(quán)年限為50年。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于1995年10月1日建成使用，建筑造價為800元/建筑平方米。1999年10月1日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)年限為50年的土地的價格為1100元/平方米，該類房屋的重置成本為900元/建筑平方米。假定該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6%，試估算該房地產(chǎn)1999年10月1日的總價格。（12）某在建工程開工于2001年

22、3月1日，用地面積為2000平方米，建筑容積率為5.1，用途為公寓。土地使用權(quán)年限從2001年3月1日起50年。土地取得費為樓面地價1000元/平方米，該公寓正常建設期為2年，建造費用為2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已經(jīng)投入預計建設費用的45%。估計該公寓開發(fā)項目可以按期完成，建成后出租的租金預計為80元/建筑平方米·月，可出租面積為總建筑面積的65%，正常出租率為80%，出租經(jīng)營費用為收入的30%。購買該在建工程應交納稅費為購買價格的4%。試估算該在建工程2001年9月1日的價格。折現(xiàn)率為10%。（13）某商場的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場共有兩層

23、，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層已經(jīng)于1996年5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，出租費用為租金的20%。折現(xiàn)率為10%。試估算該房地產(chǎn)1998年5月31日出售時的總價格。(14) 某在建工程開工于2002年3月1日，用地面積為2000平方米，建筑容積率為5，用途為公寓。土地使用權(quán)年限從2002年3月1日起50年。土地取得費為樓面地價1000元/平方米，該公寓正常建設期為2年，建造費用為2500元/建筑平方米，到2002年9月1日已經(jīng)投入預計建設

24、費用的45%。評估基準日相近地區(qū)類似70年土地使用權(quán)的土地上剛剛建成公寓(建設開發(fā)周期為2年)的出售價格為3500元/建筑平方米,公寓類房地產(chǎn)價格近年來每年上漲2%,預計將繼續(xù)保持該增長率。購買該在建工程的契稅稅率為購買價格的4%,市場利息率為10%,利潤為樓價的8%。試估算該在建工程2002年9月1日的價值。若按評估價值進行交易,在建工程的原產(chǎn)權(quán)人大約贏余或虧損多少(不計利息)?二、參考答案1、（1）即土地資產(chǎn)，指具有權(quán)益屬性的土地，即作為財產(chǎn)的土地。（2）是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應的各種財產(chǎn)權(quán)利。（3

25、）是指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟價值的物及其財產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等）、與土地及其改良物有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利。建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關(guān)的物。（4）是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權(quán)單位面積平均價格。（5）是指在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。（6）是單位建筑面積地價，它等于土地總價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以容積率。2、（1）a

26、 （2）b （3）d （4）c （5）b （6）b （7）d （8）c（9）b （10）d （11）c （12）d （13）b （14）c （15）c （16）b（17）c （18）a （19）d （20）c （21）c （22）b （23）a (24)c (25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c3、(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde(7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd （11）abcde4、計算題 （1）根據(jù)所給條件計算如下： 1)預計住宅樓的買樓價的現(xiàn)值為： 2)總建筑費用

27、現(xiàn)值為： 3)專業(yè)費用=9 190 000×6=551 400(元) 4)租售費用及稅金=29 7520 66×5=1 487 603(元) 5)投資利潤=(地價+總建筑費用+專業(yè)費用)×20 =(地價×20)+(9 190 000+551 400)×20 =(地價×20)+1 948 280 6)總地價=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20)=16574783÷1.2 =13812319(元) （2）根據(jù)題中所給條件計算如下： 1)甲地樓面地價=100

28、0/5=200(元/平方米) 2)乙地樓面地價=800/3=269(元/平方米) 從投資的經(jīng)濟性角度出發(fā)，投資者應投資購買甲地。 （3）根據(jù)題意：該房屋價格=970×(1+l+2+1.5)×1200×0.7 =970×1.045×1200×0.7 =851466(元)（4）（5） 即待估宗地2000年1月20日的價格為每平方米830.41元（6）該題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取不動產(chǎn)總價，利用剩余法求取地價。1） 測算不動產(chǎn)總價 不動產(chǎn)建筑總面積：3200×2.5 = 8000(平方米) 不動產(chǎn)純收益 = 30

29、0×8000×90×(1-25) = 1620000(元) 不動產(chǎn)收益年期 = 50-3 = 47(年) 2） 測算建筑費及專業(yè)費 建筑費及專業(yè)費 = 1000×（1+10%）×8000 = 8800000（元） 3） 計算利息 利息 = 地價×7%×3 + 8800000×7%×1.5 = 0.21地價 + 924000（元） 4） 計算利潤 利潤 = 19706113×15% = 2955917（元） 5） 測算地價 地價 = 不動產(chǎn)總價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤 = 19706113-8

30、800000-0.21地價-924000-2955917 地價 = 6994224/1.21 = 5780350（元） 單價 = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2） 樓面地價 = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2）（7）1)該房地產(chǎn)的年租金總收入為： 1×7×12 = 84(萬元) 2)該房地產(chǎn)的年出租費用為： 84×(5+12+6) + 0.3 = 1962(萬元) 3)該房地產(chǎn)的年純收益為： 84-19.62 = 64.38(萬元) 4)該房地產(chǎn)的價格為： 64.38 ×1-1(1+12)1012 = 64.

31、38×5.650 2 = 363.76(萬元)(8)1)完工后的預期樓價現(xiàn)值為：5000×4×5500/（1+10%）2.5 = 8667.8（萬元）2)建筑成本及專業(yè)費：1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891(萬元)3)有關(guān)稅費：8667.8×5% = 433.4(萬元)4)目標利潤為:(地價+2891) ×15% = 15%地價+433.7萬元5)估算地價:地價=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價 地價=4269.3(萬元)(9)300×1-1/(1+9%)3/9

32、% +p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=pp = 3759.4(萬元)1)或者或者2)計算過程：或者或者3)計算結(jié)果： V=3767.85（萬元）(10)1)建筑部分的重置成本:800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(萬元)2)建筑部分的折舊：（1046.8-18）×8/50+18 = 182.6(萬元)3)裝修部分的折舊:200×2/5=80(萬元)4)設備部分的折舊:110×8/10=8

33、8(萬元)5)總折舊:182.6+80+88=350.6(萬元)(11)1)建筑物的價格: 900×2000×(49-4)/49=1653061(元)2)土地價格:1100×1000×1-1/(1+6%)45/ 1-1/(1+6%)50=1078638(元)3)房地產(chǎn)總價格: 1653061+1078638=2731699(元)(12)1)預期完工后的樓價現(xiàn)值:80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)×1-1/(1+14%)48/14%×(1+14%)1.

34、5=2087.7(萬元)2)在建工程的完工費用現(xiàn)值: 2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)0.75=1271.5(萬元)3)稅費:購買價格×4%4)正常購買價格:購買價格購買價格×4% 購買價格=784.8(萬元)(13)1)每層可出租面積:2000×60%=1200(平方米)2)帶租約的3年期間每年的凈租金收入：（180+120）×1200×12×(1-20%)=345.6(萬元)3）租約期滿后每年的凈租金收入：（200+120）×1200×12×（1

35、-20%）=368.64（萬元）4）計算帶租約出售的總價格：345.6×(p/a,10%,3)+368.64×(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(萬元)(14)1）估計預期樓價（市場比較法）3500×（1+2%×1.5）×1-1/(1+10%)48÷1-1/(1+10%)68=3573.27元/平方米3573.27×2000×5=3573.27(萬元)2)估計剩余建造費2500×(1-45%)×2000×5=1375(萬元)3)估計利息在建工程價值×10

36、%×1.5+1375×10%×0.75=0.15×在建工程價值+103.13(萬元)4)估計利潤及稅費3573.27×(4%+8%)=428.79(萬元)5)估計在建工程價值在建工程價值=3573.27-1375-0.15×在建工程價值在建工程價值=1449(萬元)6)原產(chǎn)權(quán)人投入成本(1000+2500×45%)×2000×5 =2125(萬元)1449-2125=-676(萬元)原產(chǎn)權(quán)人虧損大約676萬元.第五章 無形資產(chǎn)評估一、練習題1、術(shù)語解釋（1）無形資產(chǎn) （2）商譽2、單項選擇題（1）某企業(yè)的

37、預期年收益額為320萬元，該企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估價值之和為1200萬元，其中專利權(quán)價值為400萬元，該企業(yè)所屬行業(yè)的平均收益率為10%，適用本金化率為10%，其商譽的評估值為（ ）萬元。a、800 b、400 c、2000 d、2400（2）某甲（承租人）1999年1月和某乙（房主）簽定了一房屋租賃合同，原租金為200元 / 月，每半年的第1個月初支付一次，租期為5年，某甲于2000年1月（尚未支付房租）轉(zhuǎn)讓該房屋的租賃權(quán)，經(jīng)調(diào)查同類房屋2000年1月的市場租金為250元 / 月，折現(xiàn)率為10%。該租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓費接近（ ）元。 a、1900 b、2000 c、2400 d、12000（3）下列

38、公式能夠成立的是（ ）a、銷售收入分成率 = 銷售利潤分成率 / 銷售利潤率b、銷售利潤分成率 = 銷售收入分成率 / 銷售利潤率c、銷售利潤分成率 = 銷售收入分成率 * 銷售利潤率d、銷售收入分成率 = 1 - 銷售利潤分成率（4）某企業(yè)的預期年收益額為16萬元，該企業(yè)各單項資產(chǎn)之和為60萬元，企業(yè)所在行業(yè)的平均收益率為20%，以此為適用本金化率計算出的商譽價值為（ ）萬元a、10 b、20 c、30 d、40（5）某企業(yè)5年前獲得一項專利，法定壽命為10年，現(xiàn)對其進行價值評估。經(jīng)過專家估算，截止到評估基準日，其重置成本為120萬元，尚可使用3年，則該項專利的評估價值為（ ）萬元a、45

39、b、50 c、60 d、72（6）用成本法評估某項專利技術(shù)，已知在開發(fā)該專利的過程中耗費材料費用20萬元，工資費用30萬元，管理費用5萬元，專用設備費10萬元，營銷費用5萬元，咨詢鑒定費5萬元，其直接成本為（ ）萬元a、75 b、50 c、65 d、20（7）下列闡述中正確的為（ ）a、商譽是能夠離開企業(yè)而單獨存在的b、商標可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)，但不能夠轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)c、商標可以轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)d、商譽是產(chǎn)品的標志（8）對無形資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓、投資評估的前提條件是無形資產(chǎn)（ ）a、可以確指 b、附著于有形資產(chǎn) c、技術(shù)成熟度高 d、可帶來超額利潤（9）某企業(yè)兩年前引進一項專有技術(shù)，重置成

40、本為100萬元，預計尚可使用5年，該技術(shù)產(chǎn)品設計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)1000件，現(xiàn)在準備將40%的生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)讓出去，由于競爭對手的增加，使得該企業(yè)減少收益的現(xiàn)值為30萬元。該技術(shù)轉(zhuǎn)讓的最低收費額接近（ ）萬元a、70 b、59 c、30 d、101 （10）預期某企業(yè)未來5年的凈收益分別為13萬元、14萬元、11萬元、12萬元、15萬元，第6年起的凈收益保持在15萬元左右。采用對各單項資產(chǎn)價值進行評估加總的方式確定企業(yè)價值為90萬元。折現(xiàn)率為10%。該企業(yè)的商譽價值為（ ）萬元a、100 b、142 c、52 d、130（11）某企業(yè)一項專利技術(shù)的法律保護期自1996年1月起20年，2002年1月預

41、計其可帶來超額利潤的年限尚有10年?，F(xiàn)在該企業(yè)擬將該技術(shù)轉(zhuǎn)讓給另一家企業(yè)使用5年，并從其年預期銷售收入8000萬元中分成15%作為轉(zhuǎn)讓收益。所得稅率為33%。折現(xiàn)率為10%。該技術(shù)的轉(zhuǎn)讓價值為（ ）萬元a、3048 b、4940 c、5923 d、6845（12）對于同一專利權(quán)來講，其價值最高許可使用形式為（ ）a、普通使用許可 b、排他使用許可 c、交互使用許可 d、獨占使用許可 （13）無形資產(chǎn)價值評估公式： n 最低收費額 + å k2×Ri （1-T）/（1 + r）i i =1適用于無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的（ ）a、總付 b、提成支付 c、交互支付 d、混合支付 （14

42、） n 無形資產(chǎn)評估值 = å k1×Ri （1-T）/（1 + r）i i =1 n = 最低收費額 + å k2×Ri （1-T）/（1 + r）i i =1上述公式中，k1和k2的關(guān)系是（ ）a、k1等于k2 b、k1大于k2 c、k1小于k2 d、不確定3、多項選擇題（1）專利權(quán)的許可使用形式有（ ）a、普通使用許可 b、排他使用許可 c、交互使用許可 d、獨占使用許可 e、次級使用許可 （2）專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓形式有（ ）a、普通使用許可 b、排他使用許可 c、特別使用許可 d、獨占使用許可 e、全權(quán)轉(zhuǎn)讓 （3）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的支付方式有（ ）a、

43、總付 b、提成支付 c、分期支付 d、混合支付 e、交互支付（4）無形資產(chǎn)的最低收費額包括（ ）a、賣方研究開發(fā)成本中應由買方攤還的部分b、賣方的機會成本 c、賣方的轉(zhuǎn)讓成本 d、賣方分配到的經(jīng)濟租金 e、買方分配到的經(jīng)濟租金4、問答題（1）影響無形資產(chǎn)價值的因素有哪些？（2）如何確定無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額？（3）自創(chuàng)型無形資產(chǎn)的重置成本由哪些要素構(gòu)成？5、計算題（1）企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓一專利技術(shù)，與購買方商議雙方利用該專利技術(shù)的生產(chǎn)能力分別為800萬件和400萬件產(chǎn)品。該專利技術(shù)的開發(fā)成本為400萬元，已經(jīng)使用5年，剩余經(jīng)濟使用年限為3年。該專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓后對出讓方的生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生較大影響，由于市場競

44、爭使得產(chǎn)品銷售額下降，減少凈收入的現(xiàn)值為60萬元。轉(zhuǎn)讓后為受讓方提供技術(shù)指導等轉(zhuǎn)讓成本為20萬元。試評估確定該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額。（2）甲企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，擬采用利潤分成支付的方法。該專利技術(shù)是三年前自行研制的，賬面成本為80萬元，三年間物價累計上升了25%，該專利保護期10年，剩余保護期6年，專業(yè)人員測算認為該專利技術(shù)的成本利潤率為400%，乙企業(yè)資產(chǎn)的重置成本為4000萬元，成本利潤率為13%。專業(yè)人員通過對該專利技術(shù)的同類技術(shù)發(fā)展趨勢分析，認為該專利的剩余經(jīng)濟使用年限為4年。通過對市場供求狀況及生產(chǎn)狀況分析得知，乙企業(yè)的年實際生產(chǎn)能力為20萬件，成本費為每件400元

45、，未來4年期間的產(chǎn)量與成本費用變動不大，使用該專利技術(shù)后產(chǎn)品的性能提高，預計每件產(chǎn)品的售價在未來第一、二年為500元，第三、四年為450元。折現(xiàn)率為10%，所得稅稅率為33%。試確定該專利的評估價值。（3）某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要進行評估。經(jīng)過預測該企業(yè)未來5年凈利潤分別為100萬元、110萬元、120萬元、150萬元、160萬元，預計從第6年起每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年平均為160萬元。該企業(yè)一直沒有負債，其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且其評估值分別為100萬元和500萬元。該企業(yè)有一尚可使用5年的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲得超額利潤10元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品8萬件，經(jīng)過綜合

46、生產(chǎn)能力和市場分析預測，在未來5年每年可生產(chǎn)10萬件。折現(xiàn)率為6%。試評估該企業(yè)的商譽價值。（4）甲企業(yè)將其注冊商標通過許可使用合同許可給乙企業(yè)使用。使用時間為5年。雙方約定乙企業(yè)按照使用商標新增加利潤的25%支付給甲企業(yè)。根據(jù)估測乙企業(yè)使用該商標后，每件產(chǎn)品可新增加稅前利潤10元，預計5年內(nèi)的生產(chǎn)銷售量分別為40萬件、45萬件、55萬件、60萬件、65萬件。假定折現(xiàn)率為14%，所得稅率為33%。試估算該商標許可使用權(quán)價值。（5）甲企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司使用5年，擬采用利潤分成的方式收取轉(zhuǎn)讓費。該專利的開發(fā)研制成本為100萬元，專利成本利潤率為500%，乙公司的資產(chǎn)重置成本為3000

47、萬元，成本利潤率為15%。乙公司的實際年生產(chǎn)能力為20萬件，每件生產(chǎn)成本為50元，預計未來5年的市場出售價格分別為90元、90元、85元、75元、75元。折現(xiàn)率為10%，所得稅率為33%。試確定該專利的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費。二、參考答案1、（1）無形資產(chǎn)是被特定權(quán)利主體控制或擁有的，沒有實物形態(tài)且不具有流動性，而對生產(chǎn)經(jīng)營持續(xù)發(fā)揮作用，并能夠在將來帶來額外經(jīng)濟效益的資產(chǎn)。（2）商譽通常是指一個企業(yè)預期將來的利潤超過同行業(yè)正常利潤的超額利潤的價值。這種價值的預期是由于企業(yè)所處的地理位置的優(yōu)勢，或由于經(jīng)營效率高、管理水平高、生產(chǎn)歷史悠久、令人喜愛或尊敬的企業(yè)名稱、良好的客戶關(guān)系、高昂的士氣等多種無形的“資

48、產(chǎn)”因素綜合造成的。2、（1）c （2）b 50×6+50×6× 1-1/（1+5%）7 / 5% = 2000（3）b （4）b （5）a （6）c （7）c （8）d （9）b （10）c （11）a （12）d （13）d （14）b3、（1）abcde （2）abde （3）abd （4）abc4、（1）影響無形資產(chǎn)價值的因素主要有：開發(fā)成本。雖然無形資產(chǎn)的開發(fā)成本較難界定，但這并不否定其對價值產(chǎn)生的影響。一般來說，技術(shù)復雜程度較高、需要較高開發(fā)成本的無形資產(chǎn)，其價值往往也較高。無形資產(chǎn)的開發(fā)成本包括發(fā)明創(chuàng)造成本、法律保護成本、發(fā)行推廣成本等項目。產(chǎn)生追加

49、利潤的能力。在一定的環(huán)境、制度條件下，其能夠為使用者產(chǎn)生的追加利潤越多，其價值就越大。技術(shù)成熟程度。一項技術(shù)的開發(fā)程度越高，技術(shù)越成熟，運用該技術(shù)成果的風險就越小，其價值就相對越高。不過一項技術(shù)較為成熟的話，其替代技術(shù)或同類技術(shù)也比較成熟，該類技術(shù)的應用可能也已經(jīng)較為普遍，以致其產(chǎn)生超額利潤的能力下降，其價值也就較低。剩余經(jīng)濟使用年限。無形資產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容。比如，一項無形資產(chǎn)所有權(quán)價值高于該無形資產(chǎn)的使用權(quán)價值。同類無形資產(chǎn)的市場狀況。同類無形資產(chǎn)的發(fā)展及更新趨勢。同類無形資產(chǎn)的發(fā)展及更新速度越快，該無形資產(chǎn)的貶值速度就越快，其預期能夠創(chuàng)造超額利潤的期限就越短，從而價值也就越低。（2）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)

50、讓的最低收費額取決于無形資產(chǎn)的開發(fā)成本和機會成本。開發(fā)成本是指重新研究和開發(fā)這項無形資產(chǎn)的現(xiàn)時成本，包括所需要投入的全部人力、物力和資金。機會成本包括無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益和轉(zhuǎn)讓成本。無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益是指因轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，使得賣方失去了現(xiàn)有及潛在的全部或部分產(chǎn)品銷售市場即盈利機會，而造成的可能的經(jīng)濟損失現(xiàn)值。轉(zhuǎn)讓成本包括：賣方所提供的技術(shù)服務，如指導安置、調(diào)試、技術(shù)培訓、市場開拓等；談判過程的差旅費及管理費；有關(guān)的法律費用；其他與執(zhí)行合同相關(guān)的費用，如邀請買方的招待費用、傭金等。無形資產(chǎn)的最低收費額= 開發(fā)成本凈值× 開發(fā)成本分攤率 + 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益轉(zhuǎn)讓成本（3）自創(chuàng)型

51、無形資產(chǎn)的重置成本包括研究、開發(fā)該無形資產(chǎn)的全部資本投入（包括直接投入和間接投入），以及所投入資本應取得的正常報酬。無形資產(chǎn)的成本分析中一般應包括材料成本、人工成本、間接成本、開發(fā)商利潤及企業(yè)家獎勵等方面要素。材料成本包括無形資產(chǎn)開發(fā)過程中有形要素的支出，該部分在無形資產(chǎn)開發(fā)過程的總體成本中通常所占比重不大；人工成本包括與無形資產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的人力資本耗費，通常包括員工的全部工資薪金和給合同商的所有貨幣報酬；間接成本通常包括與就業(yè)有關(guān)的稅收、與就業(yè)有關(guān)的額外收入和福利附加（支付給雇員的養(yǎng)老金、健康保險、人身保險及其他福利）、管理和監(jiān)督成本，以及公用設施和經(jīng)營費用；開發(fā)商利潤可以用開發(fā)商在材料成本、

52、人工成本及間接成本上的投資報酬百分比來評估，也可以用開發(fā)所耗費時間量的加價百分比或確定的金額加價來評估；企業(yè)家獎勵是激勵無形資產(chǎn)所有者進入開發(fā)過程的經(jīng)濟收益額，可以看作是時間機會成本。5、（1）400×3/（3+5）×400/（400+800） +60 + 20 = 130（萬元）（2）1）求利潤分成率80×（1+25%）×（1+400%）/80×（1+25%）×（1+400%）+4000×（1+13%） = 9.96%2）求未來每年的預期利潤額第1、2年：（500-400）×20 = 2000（萬元）第3、4年：（450-400）×20 = 1000（萬元）第5年：（430-400）×20 = 600（萬元）3）求評估值：9.96%×（1-33%）×2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3+1000/（1+10%）4+600/（1+1