物業(yè)管理法律法規(guī)測試題及答案

1、物業(yè)管理法律法規(guī)測試題（二）單項選擇題：（共10分）1、目前，狹義的物業(yè)管理法律是指（ ）。A.物業(yè)管理條例 B.物權法 C. 民法通則 D.合同法2、物業(yè)管理條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由（ ）按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。A.業(yè)主 B. 物業(yè)服務企業(yè) C.業(yè)主和使用人 D.業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)3、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)的關系是（ ）。A.平等的法律主體關系 B. 領導與被領導的關系C.管理者與被管理者的關系 D.法人與法人的關系4、在物業(yè)管理法律關系中（ ）法律關系占大多數(shù)。A.刑事

2、B.民事 C.人事 D.行政5、業(yè)主是指（ ）A.物業(yè)使用人 B.物業(yè)所有權人 C.占有人 D.管理人6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的經(jīng)營性收益屬于（ ）所有。A.全體業(yè)主 B.物業(yè)服務企業(yè) C.開發(fā)建設單位 D. 居民委員會7、縣級以上地方人民政府（ ）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。A.房地產(chǎn)行政主管部門 B.工商行政主管部門 C.小區(qū)管理辦公室 D.物業(yè)管理協(xié)會8、在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的（ ）。A.委托協(xié)議書 B.臨時委托合同 C.前期物業(yè)服務合同 D.臨時管理委托合同9、建筑物區(qū)分所有權人就是指在物業(yè)管理活動中的（ ）。

3、A.住戶 B.租戶 C.業(yè)主 D.物業(yè)服務企業(yè)10、業(yè)主委員會的權利來源于（ ）。A.業(yè)主大會的授權 B.管理規(guī)約 C.業(yè)主委員會章程 D.政府授權二、多項選擇題：（共20分）1、物業(yè)管理法律法規(guī)調(diào)整的對象是（ ）。A.物業(yè)合同關系 B.物業(yè)財產(chǎn)關系 C.物業(yè)管理民事關系 D.物業(yè)管理行政關系2、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權的專有部分所享有的權利為 （ ）。A.占有 B.使用 C.收益 D.相鄰權3、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利（ ）。A.按照合同約定接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務 B.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 C.對物業(yè)共用部位公用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權D.監(jiān)督專項維修資金的管

4、理和使用。4、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權的專有部分所應承擔的義務為（ ）。A.按照本來用途和使用目的使用專有部分B.維護建筑物的安全和外觀美觀C.不得隨意變更通過專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線D.獨自承擔修繕自己專有部分的費用和責任5、業(yè)主在物業(yè)管理活動中應履行下列義務（ ）。A.參加業(yè)主大會會議，行使投票權 B.遵守管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則C.按規(guī)定繳納專項維修資金 D.按時交納物業(yè)服務費用6、物業(yè)服務合同應當對（ ）等內(nèi)容進行約定。A.服務質(zhì)量 B.服務費用 C.物業(yè)管理用房 D.物業(yè)管理7、管理規(guī)約的訂立應遵循（ ）。A.合法性原則 B.整體性原則 C.民主原則 D.自愿原則8

5、、新建物業(yè)接管驗收應移交的資料主要有（ ）。A.驗收資料 B.價格資料 C.產(chǎn)權資料 D.技術資料9、物業(yè)管理糾紛的處理方式主要有（ ）。A.協(xié)商 B.調(diào)解 C.行政裁決和行政復議 D.仲裁、訴訟10、物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容（ ）。A.移交物業(yè)資料 B.查驗物業(yè)共用部位 C.查驗物業(yè)公用設施設備 D.物業(yè)專有部位三、選擇題：（共10分）1、物權法的頒布使我國有了一部統(tǒng)一的專門的物業(yè)管理法。（ ）2、在我國，業(yè)主與物業(yè)公司之間構成一種管理與被管理的關系。（ ）3物業(yè)管理行為其實就是一種提供物業(yè)公共性服務商品的行為（ ）4、物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權利義務有業(yè)主與物業(yè)使用人約定，與物業(yè)服務企業(yè)無關

6、。 （ ）5、業(yè)主委員會作為全體業(yè)主合法權益的代表，其權利要大于業(yè)主大會。 （ ）6、物業(yè)服務企業(yè)可以自行決定向業(yè)主代收業(yè)主應向供水、供電、供氣和有線電視等單位繳納的有關費用。 （ ）7、物業(yè)服務合同的主體是物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。 （ ）8、管理規(guī)約應該采用政府物業(yè)主管部門統(tǒng)一制定的示范文本。（ ）9、物業(yè)服務企業(yè)應對承接驗收的住宅小區(qū)質(zhì)量負最終責任。 （ ）10、只要經(jīng)過竣工驗收，開發(fā)建設單位就可以將房屋和有關設施交付使用。 （ ）四、名詞解釋：（共10分）1、物業(yè)管理法；（3分）2、業(yè)主；（3分）3、物業(yè)服務合同；（4分）五、簡答題：（共20分）1、業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務；（5分）

7、2、物業(yè)管理條例中的基本制度有哪些？（5分）3、物業(yè)服務合同的內(nèi)容主要有哪幾部分？（5分）4、物業(yè)管理糾紛的處理方式有哪些？（5分）六、案例分析題：（共30分）1、某小區(qū)業(yè)主在小區(qū)內(nèi)自家門棟前丟失了一輛自行車，該業(yè)主由此拒絕交納物業(yè)服務費。該業(yè)主認為自己交納的物業(yè)服務費中包含保安費，但小區(qū)保安并沒有真正做到保證自己的財產(chǎn)安全，所以不交物業(yè)服務費。該業(yè)主的做法合理嗎？請簡要說明。(15分)2、某小區(qū)的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商選聘的，一戶業(yè)主買房時沒有簽定前期物業(yè)服務合同，業(yè)主入住后以未簽定前期物業(yè)服務合同及物業(yè)服務問題太多為由，不交物業(yè)服務費及園區(qū)共用水電費。（1）該物業(yè)公司與開發(fā)建設單位簽訂的物

8、業(yè)服務協(xié)議對該業(yè)主是否有約束力？（5分）（2）因為物業(yè)服務問題能作為不繳納物業(yè)費及公共用水電費的理由嗎？請簡述。（10分）答案 選擇題：1、A 2、D 3、A 4、B 5、B 6、A 7、A 8、C 9、C 10、A二、多選題：1、ABCD 2、ABC 3、ABCD 4、ABCD 5、BCD 6、ABCD 7、ABC 8、CD 9、ABCD 10、ABC三、選擇題：1、錯 2、錯 3、對 4、錯 5、錯 6、錯 7、錯 8、錯 9、錯 10、錯四、名詞解釋：1、廣義上的物業(yè)管理法是指調(diào)整物業(yè)管理關系的所有法律的總稱；狹義上的物業(yè)管理法是指建設部頒布的物業(yè)管理條例2、業(yè)主是物業(yè)的所有權人，業(yè)主可

9、以分為獨立所有權人和區(qū)分所有權人。3、物業(yè)服務合同；是指由委托人選定被委托人，被委托人按照雙方的約定進行委托管理、被委托人接受服務并支付一定費用的合同。五、簡答題：1、業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務；（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定； （4）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金； （5）按時交納物業(yè)服務費用； （6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 2、物業(yè)管理條例中的基本制度有哪些？1、業(yè)主大會制度2、管理規(guī)約制度3、業(yè)主委員會備案制度4、

10、招投標制度5、承接與交接制度6、告知制度7、保修責任制度8、資質(zhì)管理制度9、報告制度10、專項維修資金制度3、物業(yè)服務合同的內(nèi)容主要有哪幾部分？4、物業(yè)管理糾紛的處理方式有哪些？六、簡答題：1、不合理。（1）、物業(yè)公司保安并非保險。1、保安負責園區(qū)公共秩序和安全。2、保安費是對物業(yè)公司所提供的保安服務的報酬和補償。3、丟車屬于治安或刑事犯罪，應由公安機關破案，由行為人負責賠償。4、保險投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔賠償保險金的責任。二、物業(yè)公司保安并非保管。1、保管對某個特定的財產(chǎn)或物品的保護和管理，同時對保管的財產(chǎn)或物品

11、的損失按保管合同負有賠償責任。2、該業(yè)主如果與物業(yè)簽定有特定的委托保管自行車的合同，則物業(yè)應按照合同簽定的內(nèi)容給予業(yè)主賠償，否則，不予賠償。3、如果業(yè)主將車停放于小區(qū)內(nèi)有人看管的車棚內(nèi)，并辦有交接手續(xù)，在此情況下車輛丟失，可要求物業(yè)公司賠償。三、自行車丟失或其他財產(chǎn)損失不能成為拒交物業(yè)費的理由。1、交納物業(yè)服務費是業(yè)主的義務。物業(yè)管理條例第七條規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：五）、按時交納物業(yè)服務費用。2、交納物業(yè)費是商品交換的要求。物業(yè)公司提供的服務實質(zhì)上也是一種商品，是一種服務性商品。業(yè)主享受物業(yè)服務，就是購買和消費了物業(yè)服務這種商品，就理應支付相應的費用，這樣才構成商品交換。而

12、不交費用就是非法占有物業(yè)服務商品，物業(yè)公司收不到物業(yè)費，其勞動價值得不到補償，商品的再生產(chǎn)就無法進行，物業(yè)服務就無法繼續(xù)提供。3、自行車丟失或其他財產(chǎn)損失的賠償與交納物業(yè)費是兩個不同的民事責任，不能以某一項民事責任來抵消另一項民事責任。2、一、物業(yè)公司與業(yè)主雖未簽合同，但雙方存在事實上的合同關系。1、物業(yè)公司在前期是受開發(fā)商的委托，開發(fā)商是大業(yè)主，物業(yè)公司與大業(yè)主之間簽定有前期物業(yè)服務委托合同；2、雖業(yè)主個人未簽定此協(xié)議，但并不代表物業(yè)公司就解除物業(yè)服務，物業(yè)服務并未停止，該業(yè)主實際上已在享受物業(yè)服務內(nèi)容，已構成了事實的合同關系。二、業(yè)主對物業(yè)管理公司的服務和收費存在異議，可通過業(yè)主大會或業(yè)主

13、委員會解決，或提起民事訴訟，但不能以此為由不交物業(yè)服務費。 1、向業(yè)委會反饋意見，改進服務質(zhì)量；2、對不合格的物業(yè)公司可通過業(yè)主大會解聘物業(yè)公司；3、對物業(yè)公司的服務和收費有異議，可提起訴訟，由法院判決；4、業(yè)主個人，不能以自己對物業(yè)服務優(yōu)劣的主觀判斷而拒交費用。三、向業(yè)主解釋共用水電費收取的依據(jù)及收取原因：1、依據(jù)與開發(fā)商簽定的前期物業(yè)服務委托合同及與小業(yè)主簽定的前期物業(yè)服務協(xié)議內(nèi)容；2、依據(jù)物業(yè)公司向物價局備案的物業(yè)服務收費標準；3、本著“誰受益誰分攤”的原則，現(xiàn)在生活水平提高了，業(yè)主不單單只是購買一處住所，而主要是購買園區(qū)的環(huán)境及物業(yè)的服務。環(huán)境好了，生活在小區(qū)里才能感受到家的溫暖，反之

14、，如果沒有園區(qū)的各種景觀照明及動態(tài)的水景，小區(qū)就失去了靈氣，業(yè)主住在里面也不會感受到舒適。因此，業(yè)主受益了，相應的就要分攤園區(qū)的共用水電費；4、物業(yè)公司雖然是為業(yè)主服務，但物業(yè)公司也是一個企業(yè)，也需要贏利，如果單靠物業(yè)費的收取來達到收支平衡是不可能的，如果業(yè)主再不交納共用水電費，讓物業(yè)來承擔的話，物業(yè)是運作不下去的，長期這樣下去會形成惡性循環(huán)，最終導致物業(yè)服務品質(zhì)下降，業(yè)主不滿，物業(yè)公司退出對小區(qū)的管理；5、物業(yè)公司在使用園區(qū)的共用水電費時，會本著節(jié)約的原則，水系的水更換時進行二次利用（澆花或洗地），公共照明根據(jù)天氣進行隨時調(diào)整，不會浪費使用，如果業(yè)主對園區(qū)的水電使用有好的建議，物業(yè)會積極采納

15、的。目的：讓業(yè)主了解費用收取的使用方法及物業(yè)的各項工作，讓業(yè)主切身明白物業(yè)是真心的站在業(yè)主的角度來考慮問題、來開展各項工作的。物業(yè)管理法規(guī)考試題一、判斷題：（每小題1分，共21、物業(yè)管理企業(yè)應該服從業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作出的一切決議和決定。（ ）2、物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對業(yè)主臨時公約予以書面承諾。（ ）3、前期物業(yè)管理的費用，由物業(yè)建設單位或與其簽訂物業(yè)服務合同的物業(yè)管理企業(yè)承擔。（ ）4、業(yè)主是物業(yè)所有權人。（ ）5、業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。（ ）6、物業(yè)管理條例不適用建設單位自建自用，不聘請物業(yè)管理企業(yè)的情況

16、。( ) 7、物業(yè)管理活動的內(nèi)容是對房屋、場地、設施設備進行維修養(yǎng)護管理，以及維護環(huán)境衛(wèi)生和秩序。( ) 8、業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權益。（ ）9、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。( ) 10、業(yè)主委員會應當向所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。( ) 11、物業(yè)管理企業(yè)與居民委員會之間并不存在法律上的關系。( ) 12、建設單位應當在銷售物業(yè)之后，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約。（ ）13、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。（ ）14、憲法是我國的根本大法，在國家法律體系中享有最高的法律地位和法律效

17、力，自然是物業(yè)管理的法律淵源。（ ）15、法律是由全國人大及其常委會依法制定和變動的，其法律地位和效力低于憲法而高于其他法，是法的形式體系中的二級大法。（ ）16、行政法規(guī)是由最高國家權力機關依法制定和變動的，有關行政管理和管理行政事項的規(guī)范性文件的總稱。（ ）17、各地方人大及其常委會都可以頒布物業(yè)管理的地方法規(guī)。（ ）18、由國務院頒布的、于2003年9 月1日實施的全國物業(yè)管理條例是目前我國物業(yè)管理行業(yè)第一個具有最高法律效力的行政規(guī)章。（ ）19、有行為能力的人一定有權利能力，有權利能力的人一定有行為能力。（ ）20、物權是指直接支配物并具有排他性的民事財產(chǎn)權利。（ ）二、單項選擇題：（

18、每題1分，共20題）1、物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時管理規(guī)約予以 （ A ） A、書面承諾 B、承諾 C、不應承諾 D、不予書面承諾2、（ D ）必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。A、所有物業(yè) B、住宅物業(yè) C、住宅規(guī)模較小的 D、前期管理的住宅物業(yè)3、從事物業(yè)管理的人員應當按照國家的有關規(guī)定，取得（ D ）A、上崗證書 B、職稱證書 C、執(zhí)業(yè)資格證書 D、職業(yè)資格證書4、物業(yè)管理的權利基礎來源于（ B ）A、委托管理 B、建筑物區(qū)分所有權 C、政府的分配 D、居民委員會的授權 5、物業(yè)管理對公共秩序的作用是（ B ），屬于安全防范性質(zhì)。A、保障業(yè)主的人身安全

19、 B、提供協(xié)助性管理服務C、行使治安管理職能 D、業(yè)主自治管理6、建筑物區(qū)分所有權人就是指在物業(yè)管理活動中的（ C ）。A、住戶 B、租戶 C、業(yè)主 D、物業(yè)管理企業(yè)7、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分的經(jīng)營性收益屬于（ A ）所有。A、全體業(yè)主 B、物業(yè)管理企業(yè) C、開發(fā)建設單位 D、居民委員會 E、公安派出所8、業(yè)主（ A ）變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業(yè)正常使用的各種管線。A、不得隨意 B、允許根據(jù)自己的需要 C、可以任意 D、能擅自9、業(yè)主或物業(yè)使用人對其他業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)管理企業(yè)的合理使用、維護、修繕和改良行為，彼此間（ C ）相互容忍。A、沒有必要 B、根據(jù)自己的

20、需求 C、應該有義務 D、沒有義務10、物業(yè)管理企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務合同，明確與業(yè)主的（ A ）關系。A、權利與義務 B、服務與被服務C、管理與被管理 D、委托與被委托11、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具有物業(yè)管理重大事項最終決定權的是：（ C ）A、業(yè)主委員會 B、居委會 C、業(yè)主大會 D、其他組織。12、在物業(yè)管理中，房屋的所有權歸業(yè)主，業(yè)主處于（ A ）地位。A、主導 B、次要 C、服從 D、協(xié)助13、在房屋保修期內(nèi)，竣工驗收與交付業(yè)主使用前的時間差而產(chǎn)生的修繕責任，由（ C ）承擔。A、施工單位 B、物業(yè)管理單位 C、建設單位 D、業(yè)主14、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關系是：（ A

21、）A、平等的法律主體關系 B、領導和被領導的關系 C、管理者與被管理者的關系 D、法人與法人的關系15、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權，按照（ D ）確定。A、業(yè)主的人數(shù) B、入住時間長短 C、物業(yè)使用人數(shù)比例 D、業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)16、棄權或投反對票的業(yè)主（ C ）業(yè)主大會做出的各項決議。A、可以不服從也不執(zhí)行 B、可以服從但不執(zhí)行 C、應當服從并執(zhí)行 D、可以選擇性服從和執(zhí)行17、業(yè)主的更迭、業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的改選（ B ）物業(yè)服務合同以及業(yè)主管理規(guī)約的法律效力。A、直接影響著 B、都不影響 C、部分影響 D、削弱了18、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批應由當?shù)兀?B ）負責。

22、A、工商部門 B、房地產(chǎn)行政主管部門 C、稅務部門 D、物業(yè)管理協(xié)會19、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化的保修期為（ D ）。A、2年 B、5年 C、10年 D、合同約定期間20、在物業(yè)管理活動中，以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)的合法權益（ C ）。A、合同整體無效 B、合同的格式條款有效 C、合同的格式條款無效 D、合同應撤銷。三、多項選擇題 ：（每題2分，共10題）1、我國物業(yè)管理法的淵源有憲法、法律、行政法規(guī)（ ABD ）以及國際公約。A. 地方性法規(guī) B. 行政規(guī)章 C. 宗教戒律 D. 司法解釋2、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有（ABC）權利A按照物業(yè)服務合同

23、的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務 B參加業(yè)主大會會議，行使投票權C監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 D按時交納物業(yè)服務費用 E遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則3、業(yè)主大會的職責是：（ ABD ）A. 制定、修改業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則 B. 選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作C. 與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 D. 決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施4、有權組織業(yè)主成立業(yè)主大會的有（ACD ） A. 物業(yè)建設單位 B. 物業(yè)管理企業(yè) C. 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處 D. 業(yè)主代表5、業(yè)主委員會委員應當符合下列（BDE）條件。A. 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主 B. 熱心共益事業(yè)

24、、責任心強 C. 經(jīng)濟實力雄厚 D. 具有一定組織能力 E具備必要工作時間6、業(yè)主委員會委員有下列（ACDE）情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止。A. 因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的 B. 無故缺席業(yè)主委員會會議累計三次以上的C. 有犯罪行為的 D拒不履行業(yè)主義務的E因疾病等原因喪失履行職責能力的7、有下列（BCD）情況，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。A. 物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)持有20%以上投票權業(yè)主提議的 B. 20%以上業(yè)主提議的C. 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的 D. 業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況8、建筑物區(qū)分所有權是由區(qū)分所有建筑

25、物（ AC ）所構成。A專有部分所有權 B房地產(chǎn)產(chǎn)權 C共用部分持分權 D人身權和人格權9、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權的專有部分所享有的權利為（ ABCD ）。A.占有 B.使用 C.收益 D處分 10、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權的專有部分所應承擔的義務為（ ABCDE ）。A. 按照本來用途和使用目的使用專有部分 B. 維護建筑物的安全和外觀美觀 C. 不得隨意變更通過專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線 D. 獨自承擔修繕自己專有部分的費用和責任 E. 對他人的合理行為應相互容忍四、論述題：1、 試述物業(yè)管理條例頒布實施的意義? （8分）答：第一，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進經(jīng)濟增長。住房消費

26、是今后相當長一段時期居民消費的熱點，住宅與房地產(chǎn)業(yè)是全面建設小康社會時期國民經(jīng)濟增長的持續(xù)推動力。因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴大消費拉動經(jīng)濟增長有重要作用。隨著我國城市化進程的加快，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會越來越多。第二，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。經(jīng)濟發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平，隨著第一步和第二步戰(zhàn)略目標的順利實現(xiàn)，人民生活實現(xiàn)了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越，居民消費由追求基本生活資料的滿足向注重生活質(zhì)量轉(zhuǎn)變。第三，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。我國正處于城市化高速發(fā)展時期，農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，加之我國正處于經(jīng)濟調(diào)整

27、時期，就業(yè)結構處于調(diào)整期中，大量的下崗失業(yè)問題，就業(yè)形勢極為嚴峻和復雜，必須增加就業(yè)機會，物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)有重要的作用。第四，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定，維護社會安定是全國建設小康社會的重要保證。隨著社會經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)形，社區(qū)建設越來越受到各界的關注，成為城市建設與管理的基礎性工作，物業(yè)管理是社區(qū)服務的重要組成部分，對于維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有重要作用。2、 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理當事人的合法權益，條例突出建章立制的重要作用，確立了哪七項物業(yè)管理的基本制度？并就其中一項制度進行詳細論述。（14分）答：一是，業(yè)主大會制度。 各地在物業(yè)管理實踐中，大多采用業(yè)主委員會制

28、度，即由業(yè)主召開會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使有關物業(yè)管理的權利。從實踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到過一定的促進作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權責一致的原則。在實踐中，有少數(shù)業(yè)主委員會成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會作出換聘物業(yè)管理企業(yè)或同意利用公共設施經(jīng)營的決定，但遭到大多數(shù)業(yè)主反對，導致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上認識，條例確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權益。同時，明確

29、了業(yè)主大會的成立方式、職責、會議形式、表決原則以及議事規(guī)則的主要事項，規(guī)定了業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、委員條件、職責、備案等。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，可以在業(yè)主大會的授權范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的物業(yè)管理事項的決定只能由業(yè)主大會作出。這一制度有利于維護大多數(shù)業(yè)主的合法權益，保障物業(yè)管理活動的順利進行。為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作，加強監(jiān)督管理，條例規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。二是，業(yè)主規(guī)約制度。物業(yè)管理往往涉及到多個業(yè)主，業(yè)主之間既有個體利益，也有共同利益。在單個業(yè)主的個體利益與業(yè)主之間的共同

30、利益發(fā)生沖突時，個體利益應當服從整體利益，單個業(yè)主應當遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩序和公共利益的有關規(guī)定。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生的關系屬于民事關系，不宜采取行政手段進行管理，條例對各地實施物業(yè)管理中已具有一定實踐基礎的業(yè)主管理規(guī)約制度進行了確認，規(guī)定業(yè)主管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。規(guī)定建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。業(yè)主大會有權起草、討論和修訂業(yè)主管理規(guī)約，業(yè)主大會制定的業(yè)主管理規(guī)約生效時臨時管理規(guī)

31、約終止。業(yè)主管理規(guī)約是多個業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準則。實行業(yè)主管理規(guī)約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識，預防和減少物業(yè)管理糾紛。三是，物業(yè)管理招投標制度。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟的基本特征。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權利，同時也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機會，條例突出了推行招投標對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

32、并對住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)作了明確規(guī)定。四是，物業(yè)承接驗收制度。物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理的基礎工作。目前，在物業(yè)管理過程中，老百姓反映強烈的質(zhì)量缺陷、配套設施不完善等熱點問題，多數(shù)是在開發(fā)建設階段遺留下來的。由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無法進行嚴格的物業(yè)承接驗收。還有一些物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場份額的擴大，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事。對業(yè)主的投訴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。為了明確開發(fā)建設單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責、權、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，并促使開發(fā)建設單位提高建設質(zhì)量，加強物業(yè)建設與管理的銜接，條例規(guī)定

33、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與建設單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定建設單位、業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交有關資料。 五是，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理具有一定的特殊性。物業(yè)管理服務實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務進行管理的一種活動，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權，約束個別業(yè)主的不當行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護全體業(yè)主的利益和社會公共利益。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主長時間保持密切聯(lián)系的特點，企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。物業(yè)管

34、理具有一定的專業(yè)性，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步，新技術、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)建設中被廣泛采用，物業(yè)的智能化程度越來越高，這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術人員，具有先進的工具及設備，建立科學、規(guī)范的工作程序，對價值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實施良好的管理與維護?；谝陨险J識，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場，條例規(guī)定：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準入制度，嚴格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。六是，物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。物業(yè)管理活動的特殊性、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉

35、及學科多、管理復雜等特點，決定了應對物業(yè)管理專業(yè)人員實行職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任（項目經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理活動的直接組織者，其業(yè)務能力和素質(zhì)高低，直接關系物業(yè)的承接驗收、維修養(yǎng)護以及物業(yè)管理服務水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關系到業(yè)主共同利益和社會公共利益。物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟、工程、環(huán)保、消防以及公共關系、心理等多方面學科和知識，并經(jīng)過相關專業(yè)崗位實踐鍛煉的基礎上，才能有效地做好管理服務工作。不少發(fā)達國家以及香港、臺灣地區(qū)等都通過對物業(yè)管理專業(yè)人員進行職業(yè)資格的認證以及繼續(xù)教育制度，來實現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。現(xiàn)階段，我國已建立的物業(yè)管理專

36、業(yè)人員隊伍、高等院校及科研機構提供的教育支撐和人才儲備以及日臻完善的法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利條件。因此，條例規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。我部將配合人事部抓緊將這一制度納入國家專業(yè)人員職業(yè)資格制度系列。七是，住房專項維修資金制度。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民個人擁有住房產(chǎn)權的比例越來越高，舊住房體制下由國家或單位單一承擔住房維修的狀況相應發(fā)生了根本性改變。為了解決在住房產(chǎn)權結構多元化情形下，住房共用部位、共用設施設備發(fā)生大修、中修及更新、改造時，如何在多個業(yè)主之間及時籌集所需費用的問題，國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制

37、度改革加快住房建設的通知（國發(fā)199823號）規(guī)定：“加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設備和小區(qū)公共設施專項維修資金，并健全業(yè)主對專項維修資金管理和使用的監(jiān)督制度”。依據(jù)通知精神，我部與財政部制定了住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法，對維修資金的交納、存儲、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。4年多的實踐證明，建立專項維修資金，對保證物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護，保證物業(yè)的正常使用，保障全體業(yè)主共同利益，是十分必要的。針對目前存在的專項維修資金交納范圍不明確以及挪用專項維修資金等問題，條例規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國

38、家有關規(guī)定交納專項維修資金。同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 五、案例分析題：（一）業(yè)主張某未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)的許可將自家陽臺用玻璃窗封閉，物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后以張某裝修陽臺未經(jīng)申報，且破壞了建筑物外觀的一致性，違反了物業(yè)裝修管理規(guī)定及違反了業(yè)主公約為由，要求業(yè)主張某限期改正。張某以陽臺屬自有部位，物業(yè)企業(yè)無權干涉為由，仍拒不改正。于是，物業(yè)管理企業(yè)即依據(jù)業(yè)主管理規(guī)約的規(guī)定，對業(yè)主張某采取了停水停電措施。三個月過后，業(yè)主張某以物業(yè)管理企業(yè)停水停電侵害了其房屋使用權為由，向人民法院起訴，要求物業(yè)企業(yè)賠償因停水停電導致其物

39、業(yè)無法使用的經(jīng)濟損失。答案要點： 1、業(yè)主張某的行為違反了業(yè)主管理規(guī)約及相關法律規(guī)定，其行為已構成違約； 2、業(yè)主管理規(guī)約中有關物業(yè)管理企業(yè)可以采取停水停電的方法來要求業(yè)主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強制性規(guī)定而無效。3、物業(yè)管理企業(yè)應承擔賠償責任，賠償?shù)臄?shù)額以停水停電期間政府指導租金為限。4、根據(jù)物業(yè)管理條例第46條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主的違章裝修行為應當制止并及時向關行政管理部門報告。（二）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下?！拔逡弧甭糜魏蠡氐郊?，發(fā)現(xiàn)家里積滿污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事后，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)稱：下水管道是暢通的，因此不負管理責任

40、；物業(yè)建設單位則稱：此樓已經(jīng)通過綜合驗收，是合格的，所以也無責任。請問本案的責任應由誰業(yè)承擔，為什么？（6分）答：（1）如果是管道質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由物業(yè)建設單位承擔責任；（2）如果是人為損壞，由責任人承擔；（3）物業(yè)管理企業(yè)有定期檢查維修的義務，如有違反，應承擔法律責任。一、 名詞解釋1、 物業(yè)管理 是指物業(yè)服務企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)服務合同，以及國家有關的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。2、 物業(yè)權屬 是指房地產(chǎn)所有權及其有關的其他財產(chǎn)權利在主題上的歸屬

41、。它是特定物業(yè)的歸屬或管主合法管轄、支配、保護該宗物業(yè)的獨立性權利，3、 物業(yè)抵押 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。4、 前期物業(yè)管理 是指在業(yè)主大會與所聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，由建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。5、 業(yè)主大會 是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主行使本區(qū)域物業(yè)管理權利的自治組織。二、 簡答題1、 物業(yè)管理的基本特征物業(yè)管理職能的社會化，機構的專業(yè)化，過程的市場化，形式的規(guī)范化，關系的契約化。2、 以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件（1） 以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照

42、國務院規(guī)定，保佑批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定交納土地使用權出讓金。（2） 以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。3、 物業(yè)抵押法律特征的表現(xiàn)是什么？（1） 物業(yè)抵押屬于債權人擔保的范圍，是附從于債權的從權利。（2） 物業(yè)抵押是以物業(yè)作為標的物的抵押，這就決定了抵押物不能轉(zhuǎn)移地方，仍為物業(yè)所有人占有、使用。（3） 物業(yè)抵押合同生效后，即具有對抗第三方的效力，物業(yè)抵押

43、人對非法占有、轉(zhuǎn)讓物業(yè)有追償權。未經(jīng)抵押權人同意，物業(yè)所有權人不得將已設定抵押部分另行再設抵押。同時，抵押人在抵押的物業(yè)上再設定的其他權利不能對抗已設定的抵押權。（4） 物業(yè)抵押的目的在于控制抵押物的交換價值，當債權逾期不得清償時，房地產(chǎn)抵押權人，能以其交換價值優(yōu)先受償。三、 論述題1、 結合實際談談私有房屋承租人與共有人的權利及優(yōu)先權的區(qū)別。（一） 在租賃期限內(nèi)，由于房屋租賃關系的存在，承租人享有以下權利：（1） 繼續(xù)承租權 在租賃期間內(nèi)，房屋出租人出賣房屋，承租人可以繼續(xù)按照原租賃合同的規(guī)定承租房屋，新的房屋所有權人，應當遵守原租賃合同的規(guī)定，不不得改變租賃期限，不的提高租金。（2） 優(yōu)先

44、購買權，出賣私有出租房屋，應當提前3各月，通知承租人，在同等條件先，承租人有優(yōu)先購買權，（二） 共有人的權利（1） 否決權 在出賣共有房屋時，若其中某個或某幾個共有人擅自出賣房屋，一般情況下，其他共有人具有否決權，認定買賣行為無效。（2） 優(yōu)先購買權 共有房屋出賣時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權。（三） 承租人和共有人的優(yōu)先權區(qū)別在出售房屋時，承租人合共又人都具有優(yōu)先權，但共有人的優(yōu)先權是基于物權而產(chǎn)生的，而承租人的優(yōu)先權是基于債權而產(chǎn)生的。依據(jù)民法基本原理，物權優(yōu)先與債權，因此，共有人的優(yōu)先權優(yōu)先于承租人的優(yōu)先權。在承租人和共有人都要求購買同一房屋時，在同等條件下共有人有優(yōu)先購買權。2

45、、 結合你了解的情況，談談通常裝飾裝修行為會涉及哪些民事責任。（1） 如果裝修行為人是房屋的承租人，那么其裝修應當?shù)玫匠鲎馊说耐?，否則出租人有權解除房屋租賃合同，并追究承租人的違約或侵權責任。（2） 如果裝修行為人是房屋的部分產(chǎn)權人，那么裝修行為應當尊重其他部分產(chǎn)權人的權利。（3） 如果裝修行為人是整棟樓房的局部房屋所有人，那么裝修不得妨礙他人對房屋行使權利，不的改變房屋的整體結構或者危及房屋的安全性能，否則其他所有人有權請求停止侵害，排除妨害，消除危險，恢復原貌，并有權要求賠償損失。3、 結合所住小區(qū)的實際情況，談談物業(yè)管理企業(yè)如何做好小區(qū)的車輛管理工作。（1） 在物業(yè)服務合同中明確約定，

46、停車場車輛停放究竟屬于什么性質(zhì)?；蛘吒鶕?jù)物業(yè)管理條例第44條的規(guī)定，與需要提供停車服務的業(yè)主單獨簽訂停車管理服務協(xié)議，就停車服務項目性質(zhì)、費用進行約定。（2） 我國公司法第11條規(guī)定：公司的經(jīng)營范圍由公司的章程決定，并依法登記。公司應在登記的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營停車場，收取車主一定費用，這種經(jīng)營活動的法律性質(zhì)，在公司經(jīng)營范圍中應當作出明確規(guī)定。（3） 根據(jù)機動車停放收費管理辦法第12條規(guī)定：機動車停放服務收費實行明碼標價制度。在機動車停放場所及收費地點醒目位置放置明碼標價牌，標明停放車輛類型、服務內(nèi)容、計費單位、收費標準等。因此物業(yè)服務企業(yè)應該明示服務的性質(zhì)，以使車主根據(jù)停車場

47、明示的服務內(nèi)容決定是否接受這種服務，同時也清楚接受服務時自己應急的義務。案例 徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費。他詢問：對物業(yè)公司的服務不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費？ 分析 1.業(yè)主混淆了不同的法律關系，該案涉及不同的法律關系，包括業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間的法律關系。 2.樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導致水滲

48、漏或者樓上業(yè)主過失導致跑水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關系。 3.房屋質(zhì)量不好導致水滲漏涉及業(yè)主與開發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關系，開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開發(fā)商應當承擔違約賠償責任。 4.樓上業(yè)主過失導致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權行為而產(chǎn)生的侵權法律關系，樓上業(yè)主的過錯導致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構成對樓下業(yè)主財產(chǎn)權利的侵犯，構成侵權應當承擔侵權賠償責任。 5.物業(yè)管理公司在本案中只涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護和修繕。由于受損部分不屬于公共設施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務不屬于物業(yè)管理費所涵蓋的服務范

49、圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務，對該部分維修應當另行支付費用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費。 結論 業(yè)主以對管理服務不滿意為由拒繳物業(yè)管理費，實際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理委員會（下稱“管委會”）之間的權利義務。依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定或約定，任意一個業(yè)主無權單獨對物業(yè)管理公司的收費標準、物業(yè)管理費的使用和管理以及物業(yè)服務質(zhì)量提出異議，業(yè)主無權以此作為對抗原告訴訟主張的抗辯事由。理由是： 首先，物業(yè)管理公司并不只是為某一個或幾個業(yè)主單獨提供服務，而是基于開發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會的委托，為整個小區(qū)提供物業(yè)管理服務，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關系并不是通常的一對一的合

50、同關系，而是一對整體業(yè)主的合同關系。 其次，物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運行所必須的費用，（見北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法第二條）并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營性收入。如果允許任何一個業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費使用存在疑問為由拒付物業(yè)管理費，則必然導致物業(yè)管理費入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理將難以為繼，這必然導致全體業(yè)主（包括欠費的業(yè)主）的共同利益遭受損害。 因此，對于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費的問題，相關法律、法規(guī)設計了一整套完整的監(jiān)督機制，即業(yè)主將其對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權讓給代表全體業(yè)主利益的管委會行使；同時

51、，業(yè)主賦予管委會對物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權利。 與此相對應的是，任何業(yè)主無權單獨向物業(yè)管理公司提出對各項收費標準、對物業(yè)管理費的使用和管理異議，且無權以前述異議為抗辯理由對抗業(yè)主繳納物業(yè)管理費、代繳費用的義務，只“有權向物業(yè)管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關反映”。 只有在這種法定的機制下，才既能體現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)管理公司的監(jiān)督，又能保證物業(yè)管理公司對小區(qū)維護管理的順利開展，最終確保全體業(yè)主的整體利益。（見北京市房屋土地管理局關于開展組建居民小區(qū)物業(yè)管

52、理委員會試點工作的通知第三項“管委會的職責”、北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法第十七條的相關規(guī)定。） 由此可見，業(yè)主將對物業(yè)管理公司使用物業(yè)管理費以及各項物業(yè)管理工作完成情況的監(jiān)督審核工作的權利賦予了管委會，業(yè)主個人無權對此提出異議，也不能以此作為拒繳物業(yè)管理費的抗辯理由。(摘自大中華物業(yè)管理網(wǎng))1. 案一：2001年5月一天，劉某因病到某醫(yī)院住院治療，把奔馳轎車停放在該醫(yī)院住院處樓下的停車位。在停放期間，住院處7樓上的一塊玻璃自行脫落，將奔馳車砸壞。事后雙方就賠償問題沒能達成協(xié)議，劉某遂告到法院，要求這家醫(yī)院賠償各種損失46000元。針對劉某的起訴，醫(yī)院提出了異議，醫(yī)院拿出了氣象局檔案館的氣象公證

53、，證明事發(fā)時，該區(qū)域最大風力達到8級以上，事件的發(fā)生是由于當時大風吹壞了玻璃，屬于不可預測和不可避免的“天災”。鑒于此，醫(yī)院只同意對被砸壞的奔馳轎車恢復原狀，但不同意賠償。法院審理認為，不管事發(fā)時是否有大風，玻璃脫落都與被告某醫(yī)院管護不力有關，因此，對于劉某的損失，醫(yī)院負有不可推卸的責任，理應賠償。經(jīng)法院審理，某醫(yī)院被判賠償劉某修車費、保全證和公證費總計44000元。關于陽臺外墻面使用權據(jù)反映：西市有八家二樓住戶，其陽臺被一樓住戶（門面房）的廣告牌遮蓋，以至于二樓住房的空調(diào)無法安裝。他們找到開發(fā)商，開發(fā)商說當初合同中明確約定“外墻面使用權屬于出賣人”，再者直接侵犯其陽臺外墻面使用權的是一樓住戶

54、而非開發(fā)商，故不予理睬。同時他們還不明白，物業(yè)公司是否有權干涉住宅樓外墻面使用權？張先金律師點評：一、關于陽臺外墻面使用權根據(jù)合肥市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則實施細則的規(guī)定：公用墻體按其水平投影面積的一半計入單元（套）內(nèi)墻體面積：非公用墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。而陽臺根據(jù)該細則規(guī)定：未封閉的陽臺按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積：封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算建筑面積。據(jù)此可知陽臺外墻體未單獨計算面積，故屬非公用墻體，而屬其所在單元（套）用戶。因此一樓住戶的廣告牌不可延伸至二樓的陽臺，否則就侵犯了二樓的墻面使用權。二、有關購房者與開發(fā)商約定的墻面使用權問題外墻（

55、含山墻）屬公用墻體，其水平投影的一半面積已納入分攤面積。建設部、國家計委等七部委聯(lián)合發(fā)布的關于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的“建住房號”的通知中明確規(guī)定：已納入分攤面積的公用部位的產(chǎn)權，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、售。合肥市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則實施細則也規(guī)定，凡已計入公用面積的不得另行出售或出租。所以購房者即使與開發(fā)商在合同中約定了“外墻面使用權屬于出賣人”，開發(fā)商也不得將外墻面使用權擅自進行出租、出售。再者外墻面屬于本幢樓全體業(yè)主共同共有，根據(jù)我國民法通則和最高人民法院關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）的有關規(guī)定，在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的。一般應認定其處分行為無效。故而開發(fā)商只有與整幢樓每一戶都約定“外墻面使用權屬于出賣人”，否則為無效約定，該條款無效。綜上可知，假如一幢樓的絕大部分業(yè)主都在合同中約定“外墻面使用權屬于出