物業(yè)管理及系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議書(shū)

1、 吉林森工地產(chǎn)梅河口項(xiàng)目物業(yè)管理及系統(tǒng)建議書(shū)目 錄物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)組成系統(tǒng)組成周界防范周界防范出入口管理出入口管理公共區(qū)域管理公共區(qū)域管理室內(nèi)居家防盜室內(nèi)居家防盜管理服務(wù)模式管理服務(wù)模式吉森吉森柏麗城作為發(fā)展商開(kāi)發(fā)的一個(gè)高品位、高享受、充滿(mǎn)濃郁人文精柏麗城作為發(fā)展商開(kāi)發(fā)的一個(gè)高品位、高享受、充滿(mǎn)濃郁人文精神的高檔樓盤(pán)，在物業(yè)管理高起點(diǎn)，起步之初就直接導(dǎo)入神的高檔樓盤(pán)，在物業(yè)管理高起點(diǎn)，起步之初就直接導(dǎo)入“酒店式物業(yè)管酒店式物業(yè)管理理”服務(wù)模式，在服務(wù)模式，在ISO9000ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格要求下運(yùn)作，為國(guó)際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格要求下運(yùn)作，為小區(qū)業(yè)主（住戶(hù)）提

2、供一種進(jìn)入小區(qū)、住在吉森小區(qū)業(yè)主（住戶(hù)）提供一種進(jìn)入小區(qū)、住在吉森柏麗城如同住在酒店里一柏麗城如同住在酒店里一般享受到安全、舒適和便利的服務(wù)，讓業(yè)主切身感受到賓至如歸、倍受尊般享受到安全、舒適和便利的服務(wù)，讓業(yè)主切身感受到賓至如歸、倍受尊重的優(yōu)越和尊貴。重的優(yōu)越和尊貴。物業(yè)管理服務(wù) 1 1、 房屋：房屋： 房屋外觀(guān)無(wú)破壞立面，整潔、無(wú)改變使用功能，無(wú)亂搭建，公用設(shè)房屋外觀(guān)無(wú)破壞立面，整潔、無(wú)改變使用功能，無(wú)亂搭建，公用設(shè)施及通道無(wú)隨意占用。施及通道無(wú)隨意占用。2 2、 房屋零修：房屋零修： 接到維修單，在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修不接到維修單，在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急

3、修不過(guò)夜。過(guò)夜。3 3、 管理費(fèi)收繳：按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取，在入住時(shí)辦理銀行托收，不擅自提高收費(fèi)標(biāo)管理費(fèi)收繳：按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取，在入住時(shí)辦理銀行托收，不擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不亂收費(fèi)。準(zhǔn)，不亂收費(fèi)。4 4、 綠化：區(qū)內(nèi)綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹(shù)木與建筑小品配置得當(dāng)，專(zhuān)業(yè)人員綠化：區(qū)內(nèi)綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹(shù)木與建筑小品配置得當(dāng)，專(zhuān)業(yè)人員管理。管理。5 5、 清潔、保潔：小區(qū)內(nèi)實(shí)行清潔責(zé)任包干，全天候保潔制，樓層內(nèi)天天清掃擦清潔、保潔：小區(qū)內(nèi)實(shí)行清潔責(zé)任包干，全天候保潔制，樓層內(nèi)天天清掃擦拭，每周清洗一次，垃圾日產(chǎn)日清，衛(wèi)生設(shè)施齊全、完好。拭，每周清洗一次，垃圾日產(chǎn)日清，衛(wèi)生設(shè)施齊全、完好。6 6、 道路

4、及使用：道路暢通無(wú)損壞，路面平坦整潔，排水暢通，無(wú)隨意占道，無(wú)道路及使用：道路暢通無(wú)損壞，路面平坦整潔，排水暢通，無(wú)隨意占道，無(wú)改變使用功能。改變使用功能。7 7、 化糞池、雨水井、污水井：定期疏通、清理，井蓋齊全完好，保證排放通暢，化糞池、雨水井、污水井：定期疏通、清理，井蓋齊全完好，保證排放通暢，無(wú)堵塞。無(wú)堵塞。物業(yè)管理服務(wù) 服務(wù)內(nèi)容8、 排水管、明暗溝：排水暢通無(wú)堵、無(wú)積水、無(wú)塌陷、無(wú)殘缺。排水管、明暗溝：排水暢通無(wú)堵、無(wú)積水、無(wú)塌陷、無(wú)殘缺。9、 路燈：路燈： 路燈完好無(wú)損，夜間正常使用，定期檢查，維護(hù)保養(yǎng)，保持潔凈。路燈完好無(wú)損，夜間正常使用，定期檢查，維護(hù)保養(yǎng)，保持潔凈。10、 公

5、共文化娛樂(lè)、休息設(shè)施及小區(qū)雕塑：公共文化娛樂(lè)、休息設(shè)施及小區(qū)雕塑： 確保娛樂(lè)設(shè)施使用功能，定期維修，養(yǎng)確保娛樂(lè)設(shè)施使用功能，定期維修，養(yǎng)護(hù)，完好無(wú)損。護(hù)，完好無(wú)損。11、 生活用水用電供應(yīng)及水電費(fèi)收繳：定期對(duì)供水配電設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、保證生活用水用電供應(yīng)及水電費(fèi)收繳：定期對(duì)供水配電設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、保證其完好，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，不擅自加價(jià)。其完好，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，不擅自加價(jià)。12、 住戶(hù)維修回訪(fǎng)：接聽(tīng)住戶(hù)報(bào)修電話(huà)鈴聲不超過(guò)住戶(hù)維修回訪(fǎng)：接聽(tīng)住戶(hù)報(bào)修電話(huà)鈴聲不超過(guò)3響，到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)不超過(guò)雙方約響，到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)不超過(guò)雙方約定時(shí)間，指定專(zhuān)人回訪(fǎng)，健全回訪(fǎng)紀(jì)錄。定時(shí)間，指定專(zhuān)人回訪(fǎng)，健全回訪(fǎng)紀(jì)錄。1

6、3、 小區(qū)治安：以下小區(qū)治安：以下 小區(qū)封閉式管理，小區(qū)封閉式管理，24小時(shí)守衛(wèi)巡邏，力保住戶(hù)無(wú)被盜事件，年小時(shí)守衛(wèi)巡邏，力保住戶(hù)無(wú)被盜事件，年度無(wú)重大刑事案件發(fā)生。度無(wú)重大刑事案件發(fā)生。14、 防火設(shè)備：定期檢查維護(hù)，確保消防系統(tǒng)設(shè)備完好無(wú)損。防火設(shè)備：定期檢查維護(hù)，確保消防系統(tǒng)設(shè)備完好無(wú)損。15、 火災(zāi)：加強(qiáng)消防宣傳，增強(qiáng)居民防火意識(shí)，建立義務(wù)消防隊(duì)，定期演練，勤檢火災(zāi)：加強(qiáng)消防宣傳，增強(qiáng)居民防火意識(shí)，建立義務(wù)消防隊(duì)，定期演練，勤檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。物業(yè)管理服務(wù) 服務(wù)內(nèi)容16、 違章：加強(qiáng)宣傳和巡視。跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，及時(shí)回訪(fǎng)紀(jì)錄。違章：加強(qiáng)宣傳和巡視

7、。跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，及時(shí)回訪(fǎng)紀(jì)錄。17、 住戶(hù)有效投訴：按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，提高管理人員素質(zhì)，定期征詢(xún)居民住戶(hù)有效投訴：按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，提高管理人員素質(zhì)，定期征詢(xún)居民意見(jiàn)，主動(dòng)改進(jìn)工作，建立回訪(fǎng)制度。意見(jiàn)，主動(dòng)改進(jìn)工作，建立回訪(fǎng)制度。18、 管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)：管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)： 重視崗前培訓(xùn)，所有專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員均應(yīng)參加相關(guān)崗位培訓(xùn)，重視崗前培訓(xùn)，所有專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員均應(yīng)參加相關(guān)崗位培訓(xùn)，持證上崗。持證上崗。19、 居民對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意：居民對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意： 教育員工樹(shù)立教育員工樹(shù)立“業(yè)主至上，服務(wù)第一業(yè)主至上，服務(wù)第一”的服務(wù)意識(shí)，全的服務(wù)意識(shí)，全心全意為業(yè)主服務(wù)，竭盡全力為居

8、民排憂(yōu)解難。心全意為業(yè)主服務(wù)，竭盡全力為居民排憂(yōu)解難。20、 檔案建立：加強(qiáng)硬件投入，指定專(zhuān)人實(shí)行電腦化管理，確保檔案齊全，管理完檔案建立：加強(qiáng)硬件投入，指定專(zhuān)人實(shí)行電腦化管理，確保檔案齊全，管理完善。善。物業(yè)管理服務(wù) 服務(wù)內(nèi)容安全防范系統(tǒng)公共管理系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)周界防越及報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)門(mén)禁系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)室內(nèi)安防系統(tǒng)公共信息顯示系統(tǒng)電梯緊急對(duì)講系統(tǒng)背景音樂(lè)與緊急廣播系統(tǒng)防雷系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng) 本小區(qū)系統(tǒng)是選用專(zhuān)為高層樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)設(shè)計(jì)的對(duì)講系統(tǒng)，可視、非可視對(duì)講分機(jī)直按式主機(jī)組成對(duì)講系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)呼叫、對(duì)講、監(jiān)看、開(kāi)鎖等功能。系統(tǒng)主要由以下設(shè)備組成。 周

9、界防越系統(tǒng)周界防越系統(tǒng) 沿組團(tuán)圍墻設(shè)置脈沖電子周界，警戒區(qū)域的范圍原則上按40米左右設(shè)置。報(bào)警防區(qū)與一體化球機(jī)預(yù)置點(diǎn)位聯(lián)動(dòng)結(jié)合對(duì)周界圍墻實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)防范。 電子圍欄電子圍欄 為保證夜間圖像效果地面及出入口攝像機(jī)選用日/夜型彩轉(zhuǎn)黑攝像機(jī)，全部引入中控室進(jìn)行統(tǒng)一控制管理，前端攝像部分分為以下幾個(gè)類(lèi)型：小區(qū)人行出入口固定攝像機(jī)（采用日/夜型彩轉(zhuǎn)黑攝像機(jī)）；地下車(chē)庫(kù)固定攝像機(jī)；室外一體化快速球機(jī)（周界、出入口廣場(chǎng)及主干路）；各單元電梯轎箱彩色半球攝像機(jī)（電梯前廳及轎箱）。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 規(guī)劃思路： 小區(qū)主、次人行出入口設(shè)置管理大堂，設(shè)置訪(fǎng)客對(duì)講、生物識(shí)別及防尾隨（建議）等智能化系

10、統(tǒng)設(shè)備，對(duì)進(jìn)出人員進(jìn)行有效管理。人行出入口大堂：人行出入口大堂：訪(fǎng)客對(duì)講訪(fǎng)客對(duì)講+ +生物識(shí)別生物識(shí)別+ +訪(fǎng)客管理訪(fǎng)客管理+ +防尾隨閘機(jī)防尾隨閘機(jī)門(mén)禁系統(tǒng)門(mén)禁系統(tǒng)規(guī)劃思路： 手指靜脈認(rèn)證是利用了每個(gè)人手指內(nèi)部的靜脈圖案各不相同這一特點(diǎn)的生物認(rèn)證技術(shù)，其原理是波長(zhǎng)700nm1000nm的紅外光雖然很容易透過(guò)多數(shù)人體組織，但流經(jīng)靜脈的紅血球中的血紅蛋白可以充分吸收紅外光。把手指放在紅外LED光源下，從手指下方用攝影元件觀(guān)察就可以看到靜脈的影子上述系統(tǒng)就是利用了靜脈圖像的這一特點(diǎn)來(lái)識(shí)別不同的人。誤識(shí)率低于指紋認(rèn)證，并且與指紋認(rèn)證不同的是很難偽造。 門(mén)禁系統(tǒng)門(mén)禁系統(tǒng)單元門(mén)：門(mén)禁單元門(mén)：門(mén)禁+ +對(duì)

11、講對(duì)講 單元門(mén)設(shè)置對(duì)講、手指靜脈出入口系統(tǒng)，對(duì)進(jìn)入住宅單元的人員控制、管理。 單元門(mén)口：門(mén)禁系統(tǒng)門(mén)禁系統(tǒng)消防通道：地下車(chē)庫(kù)消防通道：地下車(chē)庫(kù)消防通道：門(mén)禁門(mén)禁 地下車(chē)庫(kù)設(shè)置門(mén)禁，有效控制人員出、入。人行出入口規(guī)劃人行出入口規(guī)劃 小區(qū)考慮設(shè)有1個(gè)地面出入口（主出入口）1個(gè)地下車(chē)庫(kù)出入口，具體配置如下： 出入口采用快速道閘、業(yè)主遠(yuǎn)距離讀卡系統(tǒng)（商業(yè)管理系統(tǒng)除）； 系統(tǒng)數(shù)據(jù)通過(guò)光纖與控制中心進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，中心配 置“一卡通”數(shù)據(jù)管理服務(wù)器。 停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)車(chē)輛遠(yuǎn)距離讀卡：“高速公路粵通卡” 微波遠(yuǎn)距離 OBU車(chē)載卡電子標(biāo)簽停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)方案一方案一 1、讀取方便快捷：無(wú)需打開(kāi)

12、窗門(mén)，有效識(shí)別距離可達(dá)到30米以上（視需求而定）。2、識(shí)別速度快：標(biāo)簽一進(jìn)入磁場(chǎng)，天線(xiàn)解讀器就可以即時(shí)讀取其中的信息，從而解決停車(chē)刷卡的麻煩。自動(dòng)車(chē)牌識(shí)別系統(tǒng)自動(dòng)系統(tǒng)自動(dòng)識(shí)別車(chē)牌識(shí)別車(chē)牌停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)方案二方案二 自動(dòng)識(shí)別業(yè)主車(chē)牌號(hào)并確認(rèn)是否自動(dòng)放行；臨停訪(fǎng)客車(chē)輛自動(dòng)取卡并自動(dòng)輸入車(chē)牌號(hào)，節(jié)省輸入車(chē)牌時(shí)間，提高出入口車(chē)輛通行能力；停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)方案三方案三 手動(dòng)AC卡識(shí)別 手動(dòng)刷卡，近距離識(shí)別系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng) 居住小區(qū)的安全防范建立在物防、人防和技防的基礎(chǔ)上，三者缺一不可。作為人防有效管理系統(tǒng)-電子巡更系統(tǒng)，系統(tǒng)方案力求對(duì)住宅、周界和重要部位都能巡檢到

13、。巡邏人員按指定路線(xiàn)進(jìn)行巡檢。建立起小區(qū)安防的第三道防線(xiàn)。居家防盜設(shè)計(jì)思路室內(nèi)居家防盜室內(nèi)居家防盜 總線(xiàn)報(bào)警系統(tǒng)，室內(nèi)配置：以一、二層為主（幕簾+紅外封閉）；三層以上僅考慮緊急按鈕、煤氣報(bào)警器設(shè)備，報(bào)警采用對(duì)講接入。非法進(jìn)入報(bào)警，并發(fā)送報(bào)警信息保存、管理報(bào)警信息接警主機(jī)控制鍵盤(pán)、主機(jī)煤氣探測(cè)器幕簾探測(cè)器按鈕紅外探測(cè)器室內(nèi)居家防盜室內(nèi)居家防盜 電梯轎箱設(shè)置緊急對(duì)講，平常狀態(tài)下管理主機(jī)可與電梯內(nèi)對(duì)講，當(dāng)電梯在維護(hù)時(shí)，可實(shí)現(xiàn)電梯內(nèi)、機(jī)房?jī)?nèi)與管理主機(jī)間多方互相通話(huà)，達(dá)到物業(yè)現(xiàn)代化綜合管理要求。電梯緊急對(duì)講系統(tǒng)：電梯緊急對(duì)講系統(tǒng)： 公共信息顯示系統(tǒng)公共信息顯示系統(tǒng)： 電子顯示屏用以直觀(guān)的發(fā)布小區(qū)的重要管理信息如：停水、停電、物管信息等；也可發(fā)布一些溫馨提示如：天氣預(yù)報(bào)、新聞、通知等，有效提升小區(qū)的生活檔次。信息發(fā)布在中心控制室進(jìn)行。 出入口室外屏出入口室外屏背景音樂(lè)： 背景音樂(lè)系統(tǒng)可以為小區(qū)營(yíng)造一個(gè)輕松、舒適的生活環(huán)境。無(wú)論在小區(qū)的哪一個(gè)角落，都可以聽(tīng)到令人賞心悅目的音樂(lè)，這不僅提升了小區(qū)的檔次和品位，更提高了住戶(hù)的生活質(zhì)量。背景音樂(lè)廣播系統(tǒng)功能背景音樂(lè)廣播系統(tǒng)功能背景音樂(lè)功能背景音樂(lè)功能消防廣播功能消防廣播功能播放音樂(lè)播放音樂(lè)播