親水灣花園戶型調(diào)整分析

1、親水灣花園戶型調(diào)整分析 現(xiàn)有方案市場(chǎng)思考n現(xiàn)有方案分析： 1、小戶型共600套左右，集中供應(yīng)量過(guò)大； 2、原小戶型居住功能不全面。 去化難度大 尋求變通初步改進(jìn) 適應(yīng)江寧的小戶型： 一室一廳一衛(wèi)及二室一廳一衛(wèi) 具有完善居住功能，且面積適中的戶型。 方案一挑高小戶型+普通公寓方案一說(shuō)明（以A棟西側(cè)為例）n一層層高由5800調(diào)整為5000；n二層原挑高小戶型改為商鋪，層高由4500調(diào)整為3600；n三層層高由4500調(diào)整為5000；n四層原平層小戶型改為挑高小戶型，層高由3000調(diào)整為5000； n五-八層層高由3000調(diào)整為2800；n柱網(wǎng)由8米改為米；n五層以上兩套小戶型合并為一套，南面面積控

2、制在每套90左右，北面面積控制在每套50左右。 n將一側(cè)的兩部電梯均勻分布到通廊兩側(cè)。 地下一層一層二層三層四層五層一層二層三層四層五層A棟剖面圖方案一標(biāo)準(zhǔn)層單元示意圖方案一優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：n減少小戶型的比例，減小銷(xiāo)售壓力小戶型套數(shù)由600套下降為400套左右n大部分小戶型改為普通公寓增加了生活功能，使居住功能趨于完善。 n電梯的改動(dòng)使得住戶交通更加便利。 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：n從本質(zhì)上沒(méi)有改變集體宿舍的現(xiàn)狀，仍為暗廳，暗衛(wèi)，居住功能仍較差。 n柱網(wǎng)的改動(dòng)將影響負(fù)一樓地下車(chē)庫(kù)的布置，車(chē)位會(huì)略微受到影響。 與現(xiàn)有方案的對(duì)比樓層樓層單價(jià)單價(jià)戶型戶型套型面積套型面積（）（）套數(shù)套數(shù)單單層層套數(shù)合計(jì)套數(shù)

3、合計(jì)銷(xiāo)售總額銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）3012450132四層3400五層3400六層3400七層3400八層3400九層3400三層50003089四層50005090五層3400六層3400七層3400八層3400九層340079387938普通戶型3014950218 挑高戶型8802普通戶型508190115623375方案一方案一挑高戶型現(xiàn)有方案現(xiàn)有方案二三層4400 方案一：普通公寓房間多為暗室，居住功能仍較差。 方案二挑高小戶型+單元式公寓改進(jìn)方案二說(shuō)明（以A棟西側(cè)為例）n一層層高由5800調(diào)整為5200；n二層原挑高小戶型改為商鋪，層高由4500調(diào)整為3600；n在二三層之間增加

4、轉(zhuǎn)換層，層高1500；n三層層高由4500調(diào)整為5000；n四八層層高由3000調(diào)整為2900；n四層以上取消通廊，改為單元式公寓，一梯4戶，南面面積控制在每套90左右，北面面積控制在每套60左右。 。 A棟剖面圖方案二一層二層三層四層轉(zhuǎn)換層標(biāo)準(zhǔn)層單元示意圖方案二A棟五、六層平面示意圖方案二優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：n解決了方案一普通公寓集體宿舍吵雜的問(wèn)題；n客廳成為了明廳，廚房成為明廚，居住功能在完善的基礎(chǔ)上向舒適性發(fā)展；n小戶型數(shù)量進(jìn)一步下降至300套左右；n交通距離進(jìn)一步縮短。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：n需設(shè)置轉(zhuǎn)換層，使得造價(jià)提高，從技術(shù)上實(shí)現(xiàn)難度較大； n一梯四戶布局造成樓梯為暗梯。與現(xiàn)有方案的對(duì)比樓層

5、樓層單價(jià)單價(jià)戶型戶型套型面積套型面積（）（）套數(shù)套數(shù)套數(shù)合計(jì)套數(shù)合計(jì)銷(xiāo)售總額銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）3012450132四層3400五層3400六層3400七層3400八層3400九層340030455045四層3500五層3500六層3500七層3500八層3500九層35007921普通戶型608690119295方案二方案二三層5000挑高戶型79387938普通戶型3014950218623現(xiàn)有方案現(xiàn)有方案二三層4400 挑高戶型方案二技術(shù)指數(shù)較大，實(shí)現(xiàn)成本較高！ 方案三全部挑高小戶型尋求綜合性能高且實(shí)現(xiàn)可能性較大的方案方案三說(shuō)明（以A棟西側(cè)為例）n一層層高由5800調(diào)整為4800；n

6、二層原挑高小戶型改為商鋪，層高由4500調(diào)整為3300；n三層-七層層高由3000調(diào)整為4400；n取消八層；n三層以上全部改為4400的挑高小戶型； n將一側(cè)的兩部電梯均勻分布到通廊兩側(cè)。 地下一層一層二層三層四層五層六層七層一層二層三層四層五層六層A棟剖面圖方案三標(biāo)準(zhǔn)層單元示意圖方案三A棟五、六層平面示意圖方案三優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：n總體數(shù)量從600套下降到400套左右；n創(chuàng)新整個(gè)江寧市場(chǎng)沒(méi)有的挑高小戶型，操盤(pán)方法比較靈活，有較大的實(shí)現(xiàn)可能；n增加層高來(lái)增加居住功能，以不同于前兩種方案的方式突破性的對(duì)原方案進(jìn)行改進(jìn)，在三個(gè)方案中綜合性能較高。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：n小戶型數(shù)量比較多，給銷(xiāo)售帶來(lái)一定的難度。n減少八層使得銷(xiāo)售面積縮小