上海國際時(shí)尚中心V1.1

1、1案例研究【上海國際時(shí)尚中心上海國際時(shí)尚中心】2內(nèi)容內(nèi)容頁碼頁碼A.案例基礎(chǔ)資料案例基礎(chǔ)資料4B.商圈地理信息商圈地理信息14C.租戶組合與租戶介紹租戶組合與租戶介紹24D.布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)31E.配套設(shè)施與服務(wù)配套設(shè)施與服務(wù)41F.項(xiàng)目業(yè)績與關(guān)鍵成功因素項(xiàng)目業(yè)績與關(guān)鍵成功因素 67G.開業(yè)活動開業(yè)活動 723A. 案例基礎(chǔ)資料案例基礎(chǔ)資料4項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況發(fā)展商：發(fā)展商： 中紡集團(tuán) 項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積12.08萬平方米，建筑面積13萬平方米項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位： 第六時(shí)尚之都。 目標(biāo)客群定位：中高端代表租戶：代表租戶： 金錢豹、Starbucks等 上海國際時(shí)尚上海國際

2、時(shí)尚中心是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店等諸多功能于中心是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店等諸多功能于一體的城市一體的城市綜合體綜合體5功能訴求功能訴求獨(dú)特性獨(dú)特性導(dǎo)向?qū)蚯楦性V求情感訴求價(jià)值價(jià)值/生活生活方式導(dǎo)向方式導(dǎo)向生活生活方式導(dǎo)向方式導(dǎo)向價(jià)值導(dǎo)向價(jià)值導(dǎo)向價(jià)格導(dǎo)向價(jià)格導(dǎo)向?qū)I(yè)化專業(yè)化(= 有限品種有限品種)一次性購足一次性購足(= 品種齊全品種齊全)上海國際時(shí)尚中西上海國際時(shí)尚中西屬于獨(dú)特性導(dǎo)向，提供的購物品種趨向于專業(yè)化的城屬于獨(dú)特性導(dǎo)向，提供的購物品種趨向于專業(yè)化的城市副中心是其主要特點(diǎn)市副中心是其主要特點(diǎn)6生活方式生活方式導(dǎo)向?qū)騼r(jià)值價(jià)值/生活生活方式導(dǎo)向方式導(dǎo)向價(jià)值導(dǎo)向價(jià)值導(dǎo)向女性

3、女性家庭家庭商務(wù)行政人群商務(wù)行政人群年輕一族年輕一族旅游客群旅游客群價(jià)格導(dǎo)向價(jià)格導(dǎo)向獨(dú)特性獨(dú)特性導(dǎo)向?qū)蚰繕?biāo)消費(fèi)人群定位目標(biāo)消費(fèi)人群定位城市綜合體城市綜合體對目標(biāo)人群的定位主要是年輕對目標(biāo)人群的定位主要是年輕一族一族、商務(wù)行政人群、商務(wù)行政人群7建筑形式定位建筑形式定位(封閉式封閉式)購物購物休閑娛樂休閑娛樂(半開放式半開放式)建筑形式建筑形式（開放式（開放式)在建筑形態(tài)上以半開放式為主，開放式為輔在建筑形態(tài)上以半開放式為主，開放式為輔8上海國際時(shí)尚中心不僅包括城市奧特萊斯，還包含了創(chuàng)意辦公、酒店式上海國際時(shí)尚中心不僅包括城市奧特萊斯，還包含了創(chuàng)意辦公、酒店式公寓、時(shí)尚餐飲娛樂等，屬于公寓、時(shí)

4、尚餐飲娛樂等，屬于城市城市綜合體，總建筑面積達(dá)到綜合體，總建筑面積達(dá)到13萬平方米萬平方米項(xiàng)目總體情況創(chuàng)意辦公創(chuàng)意辦公世界各地品牌服裝服飾的設(shè)計(jì)研發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐目前正在引入中酒店式公寓酒店式公寓時(shí)尚餐飲娛樂時(shí)尚餐飲娛樂123邀請國際知名設(shè)計(jì)師進(jìn)行部分客房的整體設(shè)計(jì)，成為體驗(yàn)其個人獨(dú)特設(shè)計(jì)風(fēng)格和品牌文化積淀的專屬區(qū)域，成為時(shí)尚大師的流動工作站、高端創(chuàng)意人才之家，為時(shí)尚人士提供下榻休憩之所沿江分布包含主題餐廳、休閑酒吧、音樂咖啡座等各類高端品牌的休閑餐飲娛樂場所，如starbucks，金錢豹等一、二期合計(jì)項(xiàng)目總體量：13萬平方米9特色展臺上海國際時(shí)尚中心內(nèi)建有上海國際時(shí)尚中心內(nèi)建有15001500平方

5、米的多功能秀場可同時(shí)容納平方米的多功能秀場可同時(shí)容納800800名觀眾觀名觀眾觀看時(shí)裝秀，秀場后臺可同時(shí)供看時(shí)裝秀，秀場后臺可同時(shí)供300300名模特、工作人員化妝候場，規(guī)模居亞洲名模特、工作人員化妝候場，規(guī)模居亞洲之最。是上海乃至全國設(shè)施最完備、配套最齊全的專業(yè)秀場，也是世界頂級之最。是上海乃至全國設(shè)施最完備、配套最齊全的專業(yè)秀場，也是世界頂級品牌發(fā)布的首選地，成為上海國際服裝文化節(jié)、上海時(shí)裝周的主場；世界五品牌發(fā)布的首選地，成為上海國際服裝文化節(jié)、上海時(shí)裝周的主場；世界五大大“時(shí)尚之都時(shí)尚之都”的代表機(jī)構(gòu)將來此入駐。的代表機(jī)構(gòu)將來此入駐。10上海國際時(shí)尚中心由中紡集團(tuán)開發(fā)，美國STOA建筑

6、規(guī)劃設(shè)計(jì)(上海)有限公司，中紡集團(tuán)運(yùn)營管理的大型城市綜合體項(xiàng)目相關(guān)企業(yè)背景開發(fā)商：中紡集團(tuán) 中國中紡集團(tuán)公司創(chuàng)建于1951年，集團(tuán)注冊資本4.22億元，是國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會管理的大型企業(yè)集團(tuán)，中國五百強(qiáng)企業(yè)之一。中紡集團(tuán)專注于紡織和糧油兩大主業(yè)，紡織業(yè)務(wù)涵蓋棉花、羊毛貿(mào)易、棉紡生產(chǎn)、紡織品服裝的貿(mào)易和生產(chǎn)等；糧油業(yè)務(wù)包括大豆、玉米、油菜籽、豆油、棕櫚油等的貿(mào)易、加工、倉儲物流等。設(shè)計(jì)公司：美國STOA建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)（上海）有限公司 斯道沃陸家嘴國際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，是在國際城市建設(shè)與發(fā)展領(lǐng)域提供專業(yè)服務(wù)的多元化設(shè)計(jì)及管理機(jī)構(gòu)，由美國斯道沃STOA建筑規(guī)劃（中國）有限公司、上海陸家嘴規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)

7、有限公司共同組建，擁有國際行業(yè)背景和國內(nèi)建筑工程設(shè)計(jì)綜合甲級、城市規(guī)劃乙級、市政乙級等行業(yè)領(lǐng)先資質(zhì)，致力于成為“服務(wù)中國城市建設(shè)及發(fā)展的引領(lǐng)者”運(yùn)營/物業(yè)管理公司：上海國際時(shí)尚中心 為運(yùn)營上海國際時(shí)尚中心而單獨(dú)成立的公司11項(xiàng)目外觀照片（1/2）上海國際時(shí)尚中心外觀設(shè)計(jì)在原建筑海派特色為基礎(chǔ)，簡潔現(xiàn)代，可視上海國際時(shí)尚中心外觀設(shè)計(jì)在原建筑海派特色為基礎(chǔ)，簡潔現(xiàn)代，可視性強(qiáng)性強(qiáng)12項(xiàng)目外觀照片（1/2）上海國際時(shí)尚中心外觀設(shè)計(jì)在原建筑海派特色為基礎(chǔ)，簡潔現(xiàn)代，可視上海國際時(shí)尚中心外觀設(shè)計(jì)在原建筑海派特色為基礎(chǔ)，簡潔現(xiàn)代，可視性強(qiáng)性強(qiáng)13B. 商圈地理信息商圈地理信息14區(qū)位分析項(xiàng)目所在區(qū)位概況項(xiàng)

8、目所在區(qū)位概況項(xiàng)目交通情況目標(biāo)消費(fèi)群體項(xiàng)目商圈類型說明項(xiàng)目地點(diǎn)位于上海市楊浦區(qū)楊樹浦路2866號對外交通僅楊樹浦路一條，周邊公交線路有135、577、60路，交通可達(dá)性較差，未來規(guī)劃有軌道交通站點(diǎn)本項(xiàng)目位于上海市楊浦區(qū)濱江帶末端，目前對外交通僅楊樹浦路一條，本項(xiàng)目位于上海市楊浦區(qū)濱江帶末端，目前對外交通僅楊樹浦路一條，屬于城市交通網(wǎng)絡(luò)中的四角，項(xiàng)目輻射能力強(qiáng)，主要為時(shí)尚一族、商務(wù)屬于城市交通網(wǎng)絡(luò)中的四角，項(xiàng)目輻射能力強(qiáng)，主要為時(shí)尚一族、商務(wù)行政人群提供服務(wù)行政人群提供服務(wù)商圈地理信息項(xiàng)目位于楊浦區(qū)濱江帶末端，本項(xiàng)目輻射能力較強(qiáng)，未來規(guī)劃將會成為區(qū)級商圈時(shí)尚一族、商務(wù)行政人去、時(shí)尚聚集地135、

9、577、60 本項(xiàng)目15商圈分析項(xiàng)目所在區(qū)位概況項(xiàng)目所在區(qū)位概況核心商圈核心商圈商圈半徑1.5公里，商圈內(nèi)以中低端住宅為主，商業(yè)氛圍一般次級商圈次級商圈商圈半徑3公里，商圈內(nèi)以住宅，辦公樓為主，商業(yè)氛圍一般輻射商圈輻射商圈鑒于其獨(dú)特性導(dǎo)向，輻射范圍極廣，幾乎可以涵蓋全市 其他商業(yè)項(xiàng)目其他商業(yè)項(xiàng)目卜蜂蓮花、漁人碼頭上海國際時(shí)尚中心為上海市區(qū)內(nèi)少有的上海國際時(shí)尚中心為上海市區(qū)內(nèi)少有的Lifestyle center，輻射范圍較大，輻射范圍較大，可輻射到整個可輻射到整個上海上海城區(qū)城區(qū)商圈地理信息商圈地理信息漁人碼頭漁人碼頭卜蜂蓮花卜蜂蓮花歐歐尚長陽店尚長陽店16C. 租戶組合及租戶介紹租戶組合及租

10、戶介紹 C1.租戶配比 C2.重點(diǎn)租戶介紹17上海國際時(shí)尚中心功能面積餐飲和娛樂面積占比為上海國際時(shí)尚中心功能面積餐飲和娛樂面積占比為20%，購物及其它占購物及其它占比為比為45%，創(chuàng)意辦公、公寓占比為，創(chuàng)意辦公、公寓占比為25%，另有，另有10%占比的展臺面積。占比的展臺面積。上海時(shí)尚中心上海時(shí)尚中心功能面積占比功能面積占比購物及其它餐飲創(chuàng)意辦公、公寓展臺18C. 租戶組合及租戶介紹租戶組合及租戶介紹 C1.租戶配比 C2.重點(diǎn)租戶介紹19重點(diǎn)租戶介紹20主力店萬象城主力店（萬象城主力店（1/2）項(xiàng)目主力店情況主力店名稱與主力店名稱與logo行業(yè)行業(yè)所在樓層所在樓層位置調(diào)整及主力作用位置調(diào)整

11、及主力作用概述概述芮歐百貨芮歐百貨購物 1B、1F、2F、3F 開業(yè)以來位置沒有太大調(diào)整，不過整個店的特色開始變得不明顯，作用也某些程度的削弱 萬象城主力百貨店，以經(jīng)營女裝為主Ole超市超市購物1B 高端超市比較成功的代表，與萬象城的定位相符，不過其與普通大賣場的作用誰更優(yōu)勢一些很難定論 華潤萬家新業(yè)態(tài)，精品超市順電順電購物5F 位置由當(dāng)初的4樓調(diào)整到了五樓，說明萬象城整體租金水平提升較快，而順電的承受能力增長較慢 精品電器超市嘉禾影院嘉禾影院娛樂 3F、4F 位置雖然沒做什么調(diào)整，卻在諸多影院興起的時(shí)候變得普通 現(xiàn)代大型數(shù)字影院，本影院共有7個廳的大型數(shù)字影院冰紛天地冰紛天地娛樂4F 其周邊

12、環(huán)境有些破舊，與萬象城的整體形象有些脫節(jié) 奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)用途的真冰滑冰場21萬象城主力店（萬象城主力店（2/2）項(xiàng)目主力店情況主力店名稱與主力店名稱與logo行業(yè)行業(yè)所在樓層所在樓層位置調(diào)整及主力作用位置調(diào)整及主力作用概述概述美樂匯美食廣場美樂匯美食廣場餐飲5F 此美食廣場的內(nèi)的經(jīng)營戶普遍質(zhì)素較低，因此其主力的聚集人流作用較弱 經(jīng)營狀況一般，前來就餐的人還算多不過消費(fèi)力一般NOVO購物2F 由1F調(diào)整到了2F，其獨(dú)一無二的主力作用開始降低 第一次進(jìn)入深圳，萬象城店是其中國旗艦店稻香稻香迎喜皇宮迎喜皇宮餐飲5F 此處原本是王子廚房，現(xiàn)在換了餐飲品牌，不過餐飲業(yè)態(tài)沒有改變 稻香旗下以婚宴為主打特色的高端餐飲品牌運(yùn)動運(yùn)動100購物 4F 此店的模式得到了消費(fèi)者的認(rèn)可，對項(xiàng)目人氣起到了較大作用，不過品牌影響力并不很大 全國最大、最有影響的運(yùn)動品牌連鎖店！首次進(jìn)入深圳，萬象城店是其旗艦店Esprit 購物3F 由2008年的1、2樓調(diào)整到3樓，其名牌效應(yīng)開始下降 Esprit萬象城店將是全國面積最大、業(yè)態(tài)最全的旗艦店22主要行業(yè)租戶舉例主要行業(yè)租戶舉例項(xiàng)目品牌租戶情況舉例購物購物餐飲餐飲娛樂休閑娛樂休閑/服務(wù)服務(wù)23D.