土地置換與土地估價相關問題分析

1、土地置換與土地估價相關問題分析 土地置換指土地所有權(quán)或土地使用權(quán)的有償交換，是土地流轉(zhuǎn)的一種重要形式，也是調(diào)整產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)的一種配置手段。土地置換的雙方既是買家也是賣家，這種身份的雙 重性和利益上的沖突使估價方因信托責任面臨巨大的風險與挑戰(zhàn)。土地置換國內(nèi)理論研究已 取得一些進展，主要集中于土地置換的可行性、必要性、程序性的研究，土地估價方面較多 是關于加強土地估價管理的研究。但現(xiàn)有研究存在一定局限性，首先對置換沖突注意不夠， 對沖突環(huán)境下的土地價格形成機制和沖突導致的估價困境缺乏研究；其次忽視了土地估價在 土地置換中的關鍵地位，對土地置換中的估價實務尚無文獻涉獵；第三在對策研究中忽

2、視技 術(shù)與社會組織的綜合作用。本文通過探討土地估價與利益沖突間的相互關系，從管理利益沖 突、規(guī)范估價行為的角度提出管理與技術(shù)建議，從而實現(xiàn)置換過程和諧有序、置換效率提高 的目標。一、土地置換的分析（一 ）土地置換的目標與效率 由于置換目的不同，且用于置換的兩宗土地的性質(zhì)、用途、 權(quán)利狀況和實體狀況可能有差異，土地置換表現(xiàn)出多種形式，工作流程相應也有所區(qū)別。 土地置換事關利益分配，置換雙方往往圍繞評估流程和評估基本事項的確認問題爭論不休， 久拖不決。因利益沖突無法調(diào)解而發(fā)生訴訟，或協(xié)商無望而中止置換的現(xiàn)象屢見不鮮?？梢?用損害曲線來表示利益沖突對置換效率的影響。圖1 中曲線 a 代表損害曲線，它

3、向右下方彎曲，表示隨著利益沖突的減弱，損害總量趨向減少，相應置換效率會上升。管理沖突的主要 目標應該是在一定程度上減緩沖突的發(fā)生 , 降低沖突的負面影響， 即將置換點沿曲線向下移動。 當然在利益沖突不宜或難以消除的情況下 , 也可。間里的直接損失（資金的時間成本與機會成本） ，假設為c。則實際差價為 2- c。當然由于 c<1，則甲方可能仍傾向于按 t時刻進行結(jié)算。顯然，置換雙方基于不同的利益取向， 對評估 時點有完全不同的傾向性，這將影響最終的交割價格。（二 ）估價原則 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中的估價原則包括：最有效利用原則、替代原則、 預期收益原則等。但土地置換特殊性使得下述估價原則很容易

4、被忽視：（ 1 ）合理原則： 一般來說， 協(xié)議出讓的價格評估也應采用公開市場價值標準。 任意兩宗地的 市場價值都不可能完全相同，需要土地估價機構(gòu)依據(jù)兩宗地的公開市場價值標準做出合理的 價格評估，從而置換雙方可依據(jù)兩宗地的價格差進行交割?？梢哉f在土地置換中如果沒有采 用公開市場價值也就沒有公正補償問題。另一方面，以置換為估價目的進行評估時，評估結(jié) 果是否合理的一個重要檢驗標志就是置換雙方對土地價格的認可程度，這是估價方以客戶為 本，遵守委托合約的基本要求。如客戶認可度高，則可減少置換雙方無謂的利益沖突。當雙 方就評估價格達成了一致，該價格也就具有了現(xiàn)實的合理性。（ 2）對等原則：土地置換具有“物

5、物交換”的雙向性，置換雙方具有身份上的雙重性，既是 買方也是賣方。置換雙方作為土地交易的雙方當事人理應具有法律和事實上的平等地位。在 置換評估時，也應站在平等的立場上，協(xié)商確定評估流程和各評估基本事項。對等原則的另 一個表現(xiàn)，是在可置換土地這一標的物的確定上應基于“等價值置換”原則。（3）互利原則：土地置換調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，優(yōu)化用地配置，提高城市土地利用綜合效率， 促進公共福利的增加。然而有時也會帶來待置換方原有經(jīng)營活動的中斷，造成收益下降、企 業(yè)停產(chǎn)、職工待業(yè)等負面影響。在置換地評估中，是否將外部利益貨幣化，在估價時予以充 分考慮，甚至給予必要的平衡，這是值得探討的。（三 ）估價方法 利益沖

6、突的雙方，對采用何種評估方法是相當敏感的。但根據(jù)現(xiàn)有國標， 首先是估價目的類型中缺乏“土地置換”這一項，在價格類型中也沒有相關規(guī)定，這使得用 于置換目的的土地估價缺乏技術(shù)依據(jù)；其次對利益沖突情況下估價方法的技術(shù)指引也沒有， 因而在估價師的主觀傾向、評判依據(jù)以及估價方法的選擇上隨意性增大，相應其結(jié)果的科學 與公正性遭到質(zhì)疑也是難免的了。土地估價一般可采用市場比較法、假設開發(fā)法、成本逼近 法、基準地價系數(shù)修正法等。（ 1）成本逼近法的應用范圍。 在資產(chǎn)評估工作中應用成本法是很一般的做法， 利用客觀的取 得費用進行核算，并計算置換的補償價差，有利于充分利用現(xiàn)有的技術(shù)資料和信息，在應用 效果上可能優(yōu)于

7、其他方法，并更容易為置換雙方接受。如果土地市場中長期波動不大，取得 土地的歷史成本基本符合客觀事實，那么以歷史成本計價也體現(xiàn)了現(xiàn)實的依據(jù)性，對置換雙 方也具有相當?shù)恼f服力。（ 2）市場比較法的應用范圍。 首先， 如果置換被簡化為是一種自愿買方和自愿賣方在各自理 性行事且未受強迫的情況下的正常交易， 那么最終結(jié)果必將是 “等價值置換” ，而這個價值就 是“公開市場價值” ，但公開市場價值并不是一個可以通過技術(shù)手段就能無限接近的標定價格， 它是動態(tài)的、虛擬的、市場化的。實際上，對置換地采用市場比較法確定土地價格，符合要 求的可比實例并不多，可比實例相對數(shù)量少，將使估價判斷缺乏依據(jù)。在不成熟、不完備

8、的 市場中去尋求“公開市場價值”其差距可能更大，是市場比較法的一個天然缺陷，在土地市 場不發(fā)達的縣級區(qū)域內(nèi)評估時應注意這一點。其次對基本符合要求的比較實例，在交易情況 修正上存在不確定性。對價格類型不同的案例進行比較本身不符合比較案例的質(zhì)量要求。如 果不得已必須選擇非置換地案例進行比較，那么基于“理性人”的假設，類似借方對抵押價 格評估，置換雙方都希望自己手中的土地更值錢，待置換地和可置換地都可能被高估。（四 ）估價對象 關于地價定義，擬置換地和可置換地因現(xiàn)實狀況的不同，可能存在迥異的 地價定義，這在估價報告中應予以完全的披露和說明。這種因價格定義上的不同而導致的結(jié) 果差異非常容易被忽視。如實

9、際用途一般以登記用途為依據(jù)，由于評估目的是為了置換時計 算交易差價，而不是估計單宗地的價值，為方便進行比較，可以對地價定義做一些設定，但 必須正確區(qū)分實際開發(fā)程度與設定開發(fā)程度的關系。由于土地置換受可供置換土地的現(xiàn)實局限性，具有“定向置換”的特點，從這個角度看，待 置換地的價值類型接近于在用價值，即土地按其正在使用方式和程度及其對所屬方的貢獻的 價值估計數(shù)額；而可置換地可用于置換，也可能以掛牌出讓等其他形式進入市場流通，因而 屬于市場價值或投資價值類型，即可置換地的價值具有某種自由市場性，受權(quán)利約束的程度 比待置換地相對要小。關于這一點，置換雙方往往并沒有注意。在置換契約中，根據(jù)合理、 對等和互利原則，應對此予以充分的披露。而且待置換地如果采用“公開市場價值”類型， 價格可能有所變化（如待置換地為農(nóng)地轉(zhuǎn)為開發(fā)用地時價格增加，開發(fā)用地轉(zhuǎn)為綠化用地時 價格減少），這在估價方法和技術(shù)處理上應保持邏輯一致性。（五 ）估價環(huán)節(jié) 土地置換是一種 “等價交換” ，不同的土地需要土地評估來顯化其市場價值 并為交割提供依據(jù)。土地估價活動理應在客觀、公正地考慮置換雙方經(jīng)濟和社會效益變動的 情況下，將利益博弈方的合作與雙贏作為成果考核的目標。土地置換的有償性決定了置換過