房地產(chǎn)銷售回款管理辦法

1、房地產(chǎn)銷售回款及結(jié)算管期理辦法第一章 總則第一條 為加強股份有限公司所屬各房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售回款及結(jié)算業(yè)務的管理工作，規(guī)范 房地產(chǎn)收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制操作程序，降低財務風險，特制定本辦法。第二條 公司各利潤中心（目前為區(qū)域總部）負責人為第一責任人，全面負責房地產(chǎn)銷售、 結(jié)算及回款的管理，督促、協(xié)調(diào)相關(guān)責任部門具體實施。第三條 公司營銷策劃部、營銷代理公司是銷售回款的直接責任機構(gòu)，主要負責認購、簽約 銷售欠款催收、按揭資料收集及審核，按揭款項的下發(fā)。第四條 公司財務部在利潤中心負責人的領(lǐng)導下，對本單位房地產(chǎn)銷售收款及結(jié)算內(nèi)部控制 的建立建全及組織實施負責，對營銷部門負責的銷售、銀行按揭回款工作情況進

2、行監(jiān)督，并對 購書、合同、相關(guān)優(yōu)惠政策等單據(jù)的審批情況進行審核。財務應參與對按揭銀行的后評估，評估意見作為按揭銀行分配的參考依據(jù)。第五條 公司財務部門負責銷售收款及結(jié)算具體實施，每周向營銷策劃部門提供定金、合同 收款、銀行按揭款項實際到帳情況信息，營銷策劃部門也應統(tǒng)計除銀行按揭款之外其他款項的 際收取情況，并定期與財務部門核對，建立部門之間業(yè)務核對關(guān)系第六條 營銷策劃部門每周要對簽約銷售額至少進行以下進行三個方面工作：（一）是否超過了合同收款期限；（二）逾期欠款原因分析；（三）對逾期欠款催收（擬）已采取的相關(guān)措施。營銷部門將分析反饋回財務部門后，財務部對逾期欠款的客戶進行檢查，并對逾期欠款原因

3、 的合理性，逾期欠款催收措施的恰當性進行分析評估，每周通過辦公信息平臺公布，供相關(guān)領(lǐng) 查閱和監(jiān)督，營銷策劃部門應對以下內(nèi)容按約定期限及逾期時間的長短建立分級預警機制：客戶定購后按期簽約的情況。首付款交付并按規(guī)定的時間提交按揭資料的情況。 按揭資料交齊且工程已符合銀行下款條件的按揭款回款情況 一次性付款款項交付情況。與客戶約定的其他情況。以上分級預警機制的預警級別按以下標準劃分： 至約定期限前 2 2 天設(shè)為一級預警，應及時提醒客戶按期履約。 至約定期限客戶沒有按期履約設(shè)為二級預警，應催促客戶履約。逾期 5 5 天的客戶設(shè)為三級預警，發(fā)書面函件至客戶并告知其將要承擔的違約責任。 逾期 1 10

4、0天的客戶設(shè)為四級預警，要及時書面上報至公司法務部處理。以上分級預警機制營銷部門可以根據(jù)市場變化進行階段性調(diào)整， 并和相關(guān)部門協(xié)商確定后， 報董事長批準實施。第二章 銷售收款準備工作1 1、2 2、3 3、4 4、5 5、1 1、2 2、3 3、4 4、第七條 在房地產(chǎn)項目銷售開盤前，營銷策劃部門應將擬推出銷售街區(qū)并經(jīng)董事長核準的銷 售窗口表（項目、幢號、房號、建筑面積、已售面積、尚余面積、批準單價、合同單價、合同 總價等信息、）優(yōu)惠政策等相關(guān)材料交財務部。財務部門簽收后及時按稅務機關(guān)的要求編制銷售信息明細表，將樓盤銷售信息明細表導入稅 務開票系統(tǒng)，經(jīng)測試可正常打印發(fā)票。財務部門應根據(jù)預計銷售

5、情況， 向稅務機關(guān)領(lǐng)購一定數(shù)額的發(fā)票， 并做好后續(xù)領(lǐng)購及保管工 作。第八條 在每一新項目進行開盤銷售的前期，應由財務部門牽頭對銷售業(yè)務員、收款員、相 關(guān)人員進行收款、結(jié)算方面的業(yè)務知識培訓，以便銷售業(yè)務員、收款員、相關(guān)人員能夠熟悉收 及結(jié)算流程。收款員應具有實際收款工作經(jīng)驗，能夠熟練 0 0 機及稅務開票系統(tǒng)，并掌握銀行票據(jù)結(jié) 算的基礎(chǔ)知識。第九條 收款員及開票員的辦公場所應安裝錄像監(jiān)控設(shè)備，采取必要的安全保衛(wèi)措施，以避 免和客戶發(fā)生不必要的糾紛。第十條 在新樓盤開盤前五天，營銷部門應通知公司財務部做好各項準備工作，否則由于財 務準備工作不足，對公司產(chǎn)生的損失由營銷部門承擔全部責任。第三章 收

6、款、結(jié)算人員崗位職責第十一條 財務部門設(shè)置開票員、收款員、收入會計銷售收款及結(jié)算崗位，建立內(nèi)部控制及 稽核機制并由公司出納兼職辦理票據(jù)交存銀行業(yè)務及刷卡收取款項進帳的逐筆核對工作。在非集中收款日，開票員和收款員的工作可由一人承擔。第十二條 崗位工作職責（一） 開票員工作職責1 1、 從票據(jù)保管人處領(lǐng)取地產(chǎn)公司銷售發(fā)票，根據(jù)稅務機關(guān)的要求開具銷售發(fā)票。2 2、 發(fā)票應按順序號依次使用，所有聯(lián)次一次填開，不得涂改。對于填錯的發(fā)票應全份保留 并加蓋“作廢”印戳，不得撕毀。3 3、 每日編制、上報發(fā)票開具情況報表。4 4 將當天的收款信息錄入銷售明 R R 系統(tǒng)。5 5、上級交辦的其他事項。（二） 收

7、款員工作職責現(xiàn)金收款：房款、定金。票據(jù)收款：本票、支票。P0P0 機收款：客戶刷卡后核對款項金額與信用卡簽名，每日機結(jié)賬。 負責去各銀行繳存當日收取現(xiàn)金。1 1、2 2、3 3、4 4、5 5、向客戶解釋各項款項收取結(jié)算方財面務、方面問題并，將相關(guān)信息及時反饋至公司財務部。 6 6、每日按時編制、上報收款日報表。7 7、應付案場的突發(fā)事件。8 8、上級交辦的其他事項。（三）收入會計工作職責 核對收款員上報的收款日報表、開票員上報的發(fā)票開具情況日報表。審核收款員、開票員移交的各種銷售及收款原始單據(jù)并編制銷售報表 根據(jù)收款員、開票員移交的資料，在財務用友帳務系統(tǒng)制作相關(guān)會計憑證。 按國家稅收法律、

8、法規(guī)的的要求進行稅款的納稅申報及銷售發(fā)票申購、管理工作。 定期與出納核對銷售收入款項到帳情況。負責對銀行對賬單的核對并對出納編制的銀行存款余額調(diào)節(jié)表進行審核。 負責房地產(chǎn)銷售收款、結(jié)算相關(guān)資料的收集、裝訂及檔案管理。定期將按揭貸款到賬情況錄 R R 明源銷售系統(tǒng)，及時反饋至營銷部門、營銷代理公司。（四）財務經(jīng)理工作職責1 1、公司財務經(jīng)理負責銷售收款及結(jié)算整體工作的組織及安協(xié)排調(diào)本，公司財務人員與營銷部 門信息溝通及反饋。對收入會計上報的所有銷售資料及報表進行最終審核。 對逾期欠款的分析及催收的監(jiān)控。負責對開票員、收款員、收入會計的工作監(jiān)督及考核工作。 審核銀行對賬單并對銀行存款余額調(diào)節(jié)表進行

9、最終簽字確認。第四章 現(xiàn)金收款流程第十三條收款員在收款前至少應對以下方面對經(jīng)公司營銷部門簽字確認的合認同購等書單、據(jù)進行審核：有無涂改、大小寫金額是否正確一致，房款總價的計算是否正確，銷售價格與經(jīng) 事長或授權(quán)人核準的銷售窗口表進行核對， 相關(guān)優(yōu)惠政策是否符合公司文件的規(guī)定， 特殊折扣 否取得董事長或授權(quán)人批準。第十四條收到的現(xiàn)金必須經(jīng)驗鈔機清點兩次以且上用，手摸看辨別真?zhèn)渭扒妩c數(shù)收量到。的 款項應當天存入銀行，所有現(xiàn)金收付業(yè)務應在監(jiān)控錄像下進行。將現(xiàn)金送存銀行時， 應向行政部提出派車申請， 若現(xiàn)金 2 2 金 0 0 萬額超以過上， 須通知保安人員 隨從，注意保密，確保資金安全。行政部門應重點

10、保證財務去銀行解現(xiàn)用車申請，否則將承擔相應責任。休息日及特殊事項當天收到的大額現(xiàn)金無法存入銀行時，應報財務經(jīng)理批準，必要時財務經(jīng) 理應協(xié)調(diào)物業(yè)公司人員加強保衛(wèi)工作。第十五條收取款項時，當出現(xiàn)實際付款人與認購單、合同上的購房人名稱不一致時，應要求 實際付款人填寫委托付款承諾書，由付款人簽字確認或加蓋單位公章。當認購單、合同上的購 人名稱發(fā)生變更時，必須符合公司的相關(guān)審批規(guī)定。第十六條 P0P0 機刷卡收款成功，在當天結(jié)帳之前，沒有特別事項嚴禁使用撤消項操作，撤消 項操作密碼由收入會計設(shè)置，特別事項收銀員報收入會計，財務經(jīng)理書面審核確認。公司出納應根據(jù)銀行進帳單 OSOS 機刷卡存根聯(lián)及銀聯(lián)網(wǎng)上結(jié)

11、算明細，對銷售進帳的款項拆分至每窖 o o 溫 y y 卡明細，編制銀聯(lián)卡對賬明細表并負責銀行存款余額調(diào)節(jié)表的編制，上報收入會 計處審核。第十七條收款員將當天的收到的銀行票據(jù)情況登入票據(jù)收發(fā)并記錄在當本，天移交至財務部 銀1 1、2 2、3 3、4 4、5 5、6 6、7 7、8 8、2 2、3 3、4 4、5 5、行出納，由銀行出納當天辦理資金進帳手續(xù)。票據(jù)移交時接， 收人在票據(jù)收發(fā)記錄本中應有簽字記如錄有， 特殊情況當天不能存入銀行的，需經(jīng)子公司財務經(jīng)理批準，發(fā)現(xiàn)不能進帳的票據(jù)當日通知營銷部門與客戶聯(lián)系，追款責任至入 為止。第五章定金及房款退付第十八條 涉及房屋銷售的所有退款，必須由退款人

12、提出申請，營銷策劃部門按公司規(guī)定的 程序辦理批準退款手續(xù)。（一） 涉及房屋銷售的所有退款必須到公司財務部辦理。（二） 當客戶退定金及房款時， 收入會計應檢查客戶是否已簽退房協(xié)議， 退房會簽單是否經(jīng) 董事長或授權(quán)人簽字確認，并將開具的發(fā)票收回與存根聯(lián)核對無誤后方可辦理付款手續(xù)。（三） 營銷策劃部門提供的退房會簽單應包含（不限于）以下內(nèi)容：1 1、 按公司相關(guān)規(guī)定，已履行完備的審批手續(xù)；2 2、 物業(yè)公司確認已結(jié)清各項費用（適用于已交房；情況）3 3、工程部確認房屋完損情況（適用于已交房。情況）第六章交房及發(fā)票的開具第十九條 開票員與收款員崗位分別設(shè)置時，二人在同一地點辦公，當收款員款項收取后，

13、將POPO 機刷卡等收款單據(jù)移交至開票員，開票員根據(jù)相關(guān)要求進行發(fā)票的開具，開票員開好發(fā): 經(jīng)收款員核對無誤后，由收款員加蓋發(fā)票專用章交至客戶。開票員開具發(fā)票時注意以下事項（一） 開具發(fā)票時，應查看購房人身份證原件，以便將相關(guān)信息錄入開票系統(tǒng)。（二） 當客戶直接將購房資金存入公司帳戶時，開票員應取得公司財務部收入會計確認后方可開具相應發(fā)票。（三） 開具銷售發(fā)票 （辦理產(chǎn)權(quán)證使用） 前， 應確認所有房款均已收齊并收回前期開具的所 有預收款、定金發(fā)票。（四） 開票員應將發(fā)票的記帳聯(lián)及存根聯(lián)妥善保管，定期移交至收入會計。在交房前五天，營銷部門應通知財務部門，財務部門應向營銷部門提供客戶欠款明細表，對

14、 未交齊房款的客戶不得交房， 在辦理交房手續(xù)的前一天， 財務部門應對支票、 按揭等未達帳款 次確認，并將相關(guān)情況及時反饋至營銷部門。第二十條銷售收款、結(jié)算的簡要控制流程如下：雙方核對（明源系統(tǒng)）第七章按揭款項結(jié)算第二十一條公司營銷策劃部是銷售按揭回款的直接責任機構(gòu)，主要負責認購、簽約、銷售欠 款催收、按揭資料收集及審核，提交銷售日報、銷售情況報表。公司營銷策劃部設(shè)置銀行按揭專員崗位，負責對銀行按揭工作人員、客戶、銷售代理公司. 間的溝通與協(xié)調(diào)，并對客戶提供的按揭資料情況及款項下放工作進行信息歸集、整理，定期編 相關(guān)報表。第二十二條在按揭銀行的選取方財務人員要對各家銀行服務質(zhì)量和工作效率作出評價

15、，在選取按揭銀行時，相關(guān)部門要參考財務部門的意見。第二十三條出納收到銀行出具的客戶按揭款進賬單通知，當日移交給收入會計，收入會計 收到按揭客戶的按揭款進賬單時，查找客戶合同檔案，核對合同中列示按揭款項金額是否與銀 進賬單金額一致。第二十四條攵入會計應及時將相關(guān)信息錄入明源銷售系統(tǒng)部門負責逐筆核每一客戶按 揭款項的下放情況。對逾期于按揭回款事項，營銷部門按揭專員必須向銷代公司業(yè)務人員、客戶、銀行按揭人 查清原因,（擬）已采取的相關(guān)措施，并追究相關(guān)人員責任。第二十五條營銷部、財務部在辦理營銷代理公司傭金款項結(jié)算時，應扣除未全額收款（包扌按揭未回款）的銷售回款，督促代理公司向業(yè)主及時催收余款（包括按揭款）第八章房屋差價款項結(jié)算第二十六條在房屋交付后營銷部門及向財務部提供經(jīng)專業(yè)機構(gòu)測量的房屋面