農村空置房調查報告

1、肥西縣農村空置房調查報告近年來，隨著國民經濟社會發(fā)展及生產力布局的改變，農村空閑農房問題愈發(fā)凸顯； 盤活利用農村空閑農房已成為當前農村工作的一項重要任務。今年中央“一號文件”明確 提出“探索農村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地”的戰(zhàn)略構想。為進一步盤活利用肥西縣農村空閑農房， 不斷增加農民財產性收入， 全面建設“美麗鄉(xiāng)村”， 積極探索“鄉(xiāng)村旅游結合盤活存量”發(fā)展模式；肥西縣委、縣政府委托專業(yè)機構對全縣空 閑農房進行了專題調研，為下一步工作提供詳實可靠的參考依據。、農村空置房現狀在全面建設小康社會的今天，農村住房條件得到了很大的改觀，房屋已不再是影響農 民生活的主要問題； 同時

2、，隨著社會的快速發(fā)展及各種原因產生了大量空閑農房。 接下來， 根據我們的調查數據， 從農房的空置總量、 空置結構等方面來分析肥西縣農村空置房現狀。一）空置房總量空置規(guī)模大，空置率高。 本次調查共走訪了13個重點村莊，涉及房屋3256間，其中 空置房1312間，空置率達40.29%；部分村莊空置率達到100%，已成為名副其實空心村。房屋空置率低于30%的村莊：紅堰村、孫集社區(qū)、新農村，總房間數為2180間，空置 房為234間。房屋空置率為50%80%的村莊：高莊、應家莊、張老圩、防虎社區(qū)、周橋新村，總房間數為526間，空置房為348間。房屋空置率高于80%（不含80%）的村莊：車崗村、河灣村、周

3、屯寺、雙龍社區(qū)、張新圩，總房間數為550間，空置房為513間。我們調查發(fā)現，空置房間數與農戶住房套數及房間數量成正比，隨著農村住房套數及房間數（含外置房）的增加，農村住房空置率還將繼續(xù)增長。二）空置房構成空置房多為磚木結構。 在我們調查中809間空置房為磚木結構， 占總空置房的61.66%；多為一層白墻灰瓦建筑形式， 年限較久，多建于90年代以前，完整度較差，部分破損嚴重。磚混結構的空置房多建于90年代以后，保存較好，主要為二層及以上房屋，白瓷磚貼墻，大瓦屋頂；磚混結構的空置房共有503間，占總空置房的38.34%?？罩梅颗c集鎮(zhèn)距離及交通便捷程度呈V型關系。調查顯示，距離集鎮(zhèn)5公里以下（不含5

4、公里）、交通便捷的368間房屋中，有空置房318間，空置率為86.41%；距離集鎮(zhèn)58公里、交通條件一般的1680間房屋中，有空置房184間，空置率為10.95%；距離集鎮(zhèn)8公里以上（不含8公里）、交通條件較差的1208間房屋中，有空置房810間，空置率為67.05%?？罩梅恐鞫酁楦辉Ｕ?。 在我們的調查中，家庭經濟最差的有3戶，其中有1戶有空置房，占33.3%；較差的有40戶，9戶有空置房，占22.5%；顯示家庭經濟一般的有338戶，151戶有空置房，占44.7%；而在107戶較富家庭中，有空置房的有74戶，達到69.2%。由此可見，家庭經濟越富裕，農村空置房比率就越高。、空置房形成的主要原因

5、一）人口大量外出隨著我國經濟建設的快速發(fā)展，尤其是代表現代文明的城市日趨繁榮，吸引著大量農村人口向城市集聚。入城人口主要分為三類：進城居住，務工或做生意，求學或為了子女能獲得更好的教育而入城。不論形式，隨著大量農村人口向城市轉移，很多原有住房被空置，農村空置房數量大大增加。在我們的調查中，有高達近一半家庭的農村空置房是由于人口外出而造成的，這說明農村人口外出是造成住房空置的最主要原因。二)農村建房盲目性在農村，部分先富起來的家庭，手頭擁有較可觀的現金，這些現金的一部分或很大一部分投資在建房上。調查中我們發(fā)現，目前農村“戶戶攀比”建屋擴宅現象很嚴重，看見 人家都建了新房，就一定要建新房，舉債建房

6、更是在所不惜， 很多家庭常常擁有幾處住宅， 這就造成部分家庭房屋擁有量超過了當地政府所限定的數量和大小，也超過了對住房的實有14%的空置房是由于新房多余所致，這從一定程度上三)思想文化因素但宅基地是村民個人財產，一旦占有就成為個人所有，所以很多農民為達到個體利益的最 大化，想方設法多占集體地，多占宅基地。二是落葉歸根思想嚴重。受落葉歸根思想的影 響，許多農民常年在外，但仍然在農村留有房子以備養(yǎng)老。三是大多數村民認為結婚就要 建新房。在農村盛行這樣一種風氣，談婚論嫁，男方一定要有房，否則女方就很可能看不 上，也會受到他人的談論。從而很多適齡青年在原來房子尚可居住的情況下，不得不新建 住房或購置新

7、房，在一定程度上也造成了空置房的增加。四)相關制度不合理主要表現在以下幾個方面：(1)農村宅基地無償取得、無償使用制度導致宅基地多占， 進而引起房屋空置。在監(jiān)管不到位的情況下，多占宅基地的行為必然發(fā)生。多占的宅基地 再用來擴建房屋，造成房屋過剩，住房空置。(2)房屋流轉不暢。目前為止，農村宅基地的 流轉體制尚未建立，農村宅基地和農民住宅難以確權發(fā)證，宅基地和農民住宅作為物權不 能充分實現，制約了空置房屋的市場化。三、空置房帶來的主要問題通過調查分析及查閱相關資料后，能夠總結出農村住房空置會造成浪費土地、浪費財富、妨礙城市化進程、妨礙村莊的治理和發(fā)展、引發(fā)宅基地糾紛等主要問題。際需求，形成空置房

8、。調查顯示，反映當前農村住房投資的盲目性，過度性。一是許多地方因為文化落后， 小農意識嚴重，很多農民認為農村土地雖歸集體所有，一）浪費土地農村住房大量空置最直接影響就是土地浪費。農村住房大量空置，使得房屋所占土地不能收回集體， 也無法進行它用， 極大地浪費了土地資源。 另外，由于空置房占用了土地， 大量建新房者缺少宅基地從而只能向村邊緣去尋找，這樣就又侵占了大量的耕地，造成土 地整體利用率的低下。二）浪費財富農村住房空置也間接的浪費了大量財富。一是空置房大多是以舊房形式存在，由于自然或人為等原因會對房子造成一定程度上的損壞， 需要耗費人力和財力來維修這些空置房， 造成財富損失。二是隨著經濟的不

9、斷發(fā)展，房地產市場也處在不斷變化的狀態(tài)，無法將這 些空置房價值兌現，其結果就是面臨貶值，在很大程度上造成了財富的浪費。三是住房對 農民來說是一個較大的經濟支出，很多是一輩子都在為做新房攢錢，住房是不動產，花費 了大量金錢，空置房得不到價值體現，其包含的財富也就被浪費。三）妨礙城市化進程隨著城市化進程的不斷加快，中國的城鄉(xiāng)建設用地也在不斷增長，除了城市建設的基本需要，在保持18億畝耕地紅線的前提下，是農村住房的大量空置，激化了用地矛盾，限 制了城市化進程的速度。農村空置房是農民的財產，而且是一筆不小的固定財產。很多農民欲進城買房定居，而農 村的住房又無法順利變現，處理掉還要花費資金，從而增加了農

10、民的進城成本。由于農村 住房處理困難，很多農民在沒有足夠財力的情況下，降低了進城預期，阻礙農民市民化的 進程。四）阻礙村莊的治理與發(fā)展目前很多空置房破舊雜亂， 無人居住而又不拆除， 嚴重影響村容村貌。 有的雖不破敗， 但無人居住，庭前院后荒草從生，門庭冷落，不甚美觀。大量空置房囤積在村中央，不僅 不利于村里統(tǒng)一管理，也不利村民之間的交流。這對于農村的統(tǒng)一治理和新農村的規(guī)劃建 設帶來了諸多困難，從而嚴重阻礙農村的經濟、文化等各方面整體發(fā)展。五）引發(fā)宅基地糾紛空置房的存在因其宅基地問題容易引發(fā)村民之間的糾紛。 在大多數農民心目中， 宅基 地屬于私有財產。個別農戶違規(guī)占有多處宅基，使一些確實需要建新

11、房的農戶的宅基地遲 遲無法落實；造成鄰里關系不和睦和干群關系緊張。四、對策及建議一）創(chuàng)新機制，加強引導積極探索農村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地，增加農民財 產性收入。允許多渠道籌集資金，按規(guī)定用于村集體對進城落戶農民自愿退出承包地、宅 基地的補償。鼓勵通過村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設用地采取入股、聯(lián)營等方式， 重點支持鄉(xiāng)村休閑、旅游、養(yǎng)老等產業(yè)和農村三產融合發(fā)展。加大政策引導和支持力度， 努力調動各方參與的積極性。鼓勵廣大農民、村集體組織、城市市民、企業(yè)以租賃、合作 等多種方式利用空置房進行創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意、鄉(xiāng)村旅游、休閑養(yǎng)老等。二）科學規(guī)劃，合法流轉制訂科學的村莊建設規(guī)劃。

12、 強化規(guī)劃引導調控作用， 通過規(guī)劃引導農村住房科學選址， 引導建房合理布局，引導村莊集中建設，引導農民群眾向中心村、大村莊集中，以集約、 節(jié)約利用土地，統(tǒng)籌村莊基礎設施建設，優(yōu)化土地資源要素配置。創(chuàng)新流轉制度。房屋流轉主要包括兩個方面：一是置換農村宅基地，宅基地的置換是 指在縣級以上政府的統(tǒng)一安排下,進城工作和生活的農民把自己的宅基地及房屋交給政府 處理,換取城市戶籍,并按一定比例得到一套居住面積大體上相當的城鎮(zhèn)公寓住房。二是整合房屋土地資源，通過房屋流轉和各村各部門之間的協(xié)調，將空置房屋改成敬老院、村級 辦公室或村級活動中心等；同時可引導并促進有技術的農民實現規(guī)模化、標準化種養(yǎng)殖。三）拆除空

13、置房，提升土地利用率要減少農村空置房， 使農村土地資源能夠更好的合理被利用， 就需要拆除部分空置房。拆除空置房要根據村情和農戶實際情況，靈活地采取空置房拆除、置換和補償政策。1）規(guī)定拆建戶新建占地面積多于該戶舊宅拆除面積的部分， 建房戶按規(guī)定價格向村集體 支付使用費；（2）拆建戶限額內新建占地面積少于該戶舊宅拆除面積部分，村集體向建房戶按地價、房屋評估價之和進行補償，再獎勵50%收回；（3）推行有償選位方法，根據農村宅基地的位置優(yōu)劣，確定每個地段的有償使用標準，按照“先拆先選”的原則，由農戶 自行選擇，收入資金用于村莊基礎設施建設。通過這些措施，在空置房拆除基礎上給與農 民一定的補償，而促進農

14、民空置房拆除積極性，以減少農村空置房數量。同時對部分空置房進行土地復墾， 最大可能選擇危舊房和房前屋后空閑地較多且較集 中成片的地帶，以降低復墾成本，利于整體開發(fā)規(guī)劃。在宅基地土地整理復墾過程中，政 策設計應注重讓村集體和村民得到實惠，切實保護好農民的合法權益及其宅基地部分增值 收益。四）盤活空置房，建設美麗鄉(xiāng)村結合新農村建設，對空置房進行重新設計翻新，合理利用，大力興辦農村公共文化事 業(yè)，建立老年活動中心、養(yǎng)老中心、村圖書室等，為農民提升農村精神文化水平提供配套 設施，從而活躍農村群眾文化生活。引導農民轉變思想觀念，成為會經營的新型農民，將農村空置房屋修葺租賃，用于發(fā) 展鄉(xiāng)村旅游、文化創(chuàng)意、城市居民租賃、企業(yè)生產加工等，在取得經濟效益的同時推動農 村第三產業(yè)發(fā)展。盤活空置房的主要模式有： （1）農戶自營模式，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、管理、對外營銷， 農戶自營短租、家庭旅館、農家樂等形式，滿足有需求的城市居民、