華業(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司管理規(guī)章制度

1、 . . . 澄江縣華業(yè)物業(yè)服務(wù)管理規(guī)章制度第一章 各部門崗位職責(zé) 第一節(jié) 財務(wù)人員職責(zé)一、會計崗位職責(zé)1 、貫徹執(zhí)行國家頒布的有關(guān)財務(wù)制度、嚴(yán)格按照會計法、企業(yè)會計制度進(jìn)行計帳、算帳、報帳的規(guī)定，嚴(yán)格遵守財經(jīng)紀(jì)律，做到手續(xù)完備，容真實、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、帳目清晰。2、愛崗敬業(yè)，提高業(yè)務(wù)水平，遵守職業(yè)道德，并做好財務(wù)數(shù)據(jù)的工作，不得泄露。3、 負(fù)責(zé)公司電腦帳套的安全性操作。4、 負(fù)責(zé)會計核算，特別對應(yīng)收等往來帳要與時與銷售人員與客戶核對，以便清算和催收；定期或不定期對原材料、產(chǎn)品、倉庫等財產(chǎn)物資進(jìn)行盤點，做到帳帳相符、帳實相符、發(fā)現(xiàn)不符，必須查明情況與時匯報。5、按照普通發(fā)票、值稅稅發(fā)票的相關(guān)規(guī)定根據(jù)

2、銷售部門提供客戶的相關(guān)資料通知上的容，開具發(fā)票。6、配合各項目管理處與安全科做好安全生產(chǎn)費提取和領(lǐng)用臺賬。7、妥善保管會計憑證、會計賬本、會計報表等檔案資料。8、負(fù)責(zé)公司貸款的年檢工作。9、 完成上級交辦的其他工作任務(wù)。二、出納的崗位職責(zé)1、 負(fù)責(zé)現(xiàn)金與銀行票據(jù)的收付，不得積壓，按時將現(xiàn)金送存銀行。2、 嚴(yán)格遵守現(xiàn)金管理制度，庫存現(xiàn)金按規(guī)定限額執(zhí)行，不得挪用、不得以白條抵庫、不得坐支貸款。3、開具支票，辦理匯款時要按公司費用報銷程序辦妥有關(guān)手續(xù)，不符合規(guī)定者予以退回。4、 根據(jù)有關(guān)收入、支出的原始憑證、登記銀行存款、現(xiàn)金出納日記賬，保證賬款相符。5、 妥善保管未簽發(fā)的支票，已簽發(fā)的支票存根聯(lián)與

3、每月支付的原始發(fā)票，不定期交會計做賬。6、負(fù)責(zé)職工每月工資、獎金以與各種福利待遇的計算、支付和發(fā)放。7、 每月10號前，將上月銀行存款日記賬與銀行對賬單逐筆核對，現(xiàn)金日記賬與銀行存款日記再與會計賬相互核對。8、每月與時準(zhǔn)確的向外單位報送相關(guān)報表，完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的各項工作。9、每月上報資金流量監(jiān)控表。三、材料采購制度（1） 備品備件材料采購1、 倉庫材料庫既保證生產(chǎn)需要，又無積壓，采購費用小。2、 每次采購必須先由生產(chǎn)部門提出計劃，經(jīng)倉庫核實，報總經(jīng)理批準(zhǔn)，可借用支票在計劃圍使用。交采購員進(jìn)行統(tǒng)一采購。3、 采購員必須保證材料與時、保質(zhì)、保量，貨比三家原則并盡可能取得正式機(jī)打發(fā)票。4、 材料進(jìn)

4、入公司后，倉庫必須與時清點數(shù)量，驗收合格后，并添置入庫單有關(guān)人員簽字，倉管人員與時登記入賬。5、 供應(yīng)商必須提供正式發(fā)票，經(jīng)財務(wù)部門復(fù)核，經(jīng)理簽字方可付款。(2) 大宗原料與設(shè)備采購1、 根據(jù)生產(chǎn)需要，由總經(jīng)理負(fù)責(zé)或委派人員與客戶直接聯(lián)系采購。2、 采購前必須與客戶簽訂采購合同，合同中注明數(shù)量，單價與與質(zhì)量相關(guān)的指標(biāo)，付款方式，送貨方式，票據(jù)結(jié)算方式等。3、 原材料驗收合格后由辦公室負(fù)責(zé)開具并填制。收到發(fā)票后，財務(wù)部門復(fù)核，總經(jīng)理簽字，根據(jù)合同中載明的付款方式付款。4、 購入設(shè)備與支付其他費用，如需提前支付預(yù)付款的，必須提交合同，按合同容約定條件付款，填制付款申請并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)或上報采購計劃單，

5、如果不能提供合同有權(quán)拒絕付款。四、費用報銷制度費用開支與報銷程序：請購申請領(lǐng)導(dǎo)核準(zhǔn)借款（或墊付）具體開支填寫憑證財務(wù)復(fù)核并簽字領(lǐng)導(dǎo)簽字返回財務(wù)結(jié)賬。1、 差旅費報銷： 1）公司派員工在省出差，交通費領(lǐng)導(dǎo)簽字后按實報銷，自帶車輛的不報交通費，僅報銷過路費，停車費，未發(fā)生招待與被招待的縣不予報銷伙食費，到省出差人員報銷伙食補(bǔ)貼：15元/天。如當(dāng)天確實無法返回的，情況屬實，給予適當(dāng)報銷住宿費。 2）公司派員工培訓(xùn)，需提前借支資金的應(yīng)提交對方的邀約的書函或會議的記錄憑證，派出員工伙食補(bǔ)貼：40元/天、住宿費100元/天。2、 縣外出差人員發(fā)生招待的，差旅費，招待費據(jù)實報銷，但不申請午餐補(bǔ)貼。公差人員報

6、銷差旅費，必須在回公司5天辦理報銷手續(xù)、繳還預(yù)借差旅費，否則作為挪用公款處理。3、 費報銷：根據(jù)管理層移動管理規(guī)定“按職定標(biāo)、超支不補(bǔ)、結(jié)余不退”。4、 辦公室用品報銷：日常用辦公用品，發(fā)票上要有收貨人簽收，方可報銷。5、 各分公司應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)費用，請直接到各分公司財務(wù)按費用報銷程序進(jìn)行報銷。上述開支，金額在1000元以上的，公司各部門應(yīng)根據(jù)工作需要，事先告知支出計劃，報總經(jīng)理同意后，再有經(jīng)辦人員按規(guī)定辦理借支或報銷手續(xù)。如總經(jīng)理不在，需經(jīng)請示總經(jīng)理同意后，方可予以支出，待總經(jīng)理回公司后再予補(bǔ)簽。員工個人因私借款一律不予批準(zhǔn)。第二節(jié) 辦公室崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公司的綜合管理和日常事務(wù)，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)搞好

7、各部門之間的綜合協(xié)調(diào)，加強(qiáng)對各項工作的督促和檢查，貫徹落實上級文件精神制定部門工作計劃和規(guī)章制度，促進(jìn)公司各項工作的規(guī)化管理；2、負(fù)責(zé)管理業(yè)主服務(wù)的全面指導(dǎo)，業(yè)主（戶）與租戶物業(yè)服務(wù)費的催取，業(yè)主檔案建立，建立與業(yè)主間的良好關(guān)系，維護(hù)、處理社區(qū)關(guān)系，與有關(guān)政府部門保持良好的工作關(guān)系；3、負(fù)責(zé)受理業(yè)主投訴并按投訴處理相關(guān)規(guī)定處理投訴；4、負(fù)責(zé)收集整理所有與業(yè)主有關(guān)的服務(wù)需求信息；5、依照國家有關(guān)政策法規(guī)，結(jié)合小區(qū)的具體情況而制定頒布的管理辦法或收費標(biāo)準(zhǔn)的說明、解釋工作；6、負(fù)責(zé)處理突發(fā)事件，并與時將信息傳遞到相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，并做好記錄；7、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主違約、違規(guī)情況，并與時向經(jīng)理匯報，并做好記錄；8、

8、負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會保持良好的溝通，善于發(fā)現(xiàn)業(yè)主需求并提供與時優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；9、負(fù)責(zé)小區(qū)裝修情況的全面控制，處理關(guān)于裝修管理服務(wù)引起的業(yè)主投訴的協(xié)調(diào)處理工作。10、積極開展臨時性的、專項性的、業(yè)主自愿選擇的特約服務(wù)方式。第三節(jié) 維修部崗位職責(zé)一、崗位職責(zé)：維修組在物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)下，對小區(qū)的房屋、水、電，公共設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)管理和向住戶提供維修服務(wù)，其職責(zé)如下：1、負(fù)責(zé)新接管物業(yè)項目的供電、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)與建筑裝修項目的驗收和資料核實工作；2、熟悉小區(qū)各類房屋的分布狀況，房屋外部結(jié)構(gòu)，附屬設(shè)施，和水、電、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以與管線主控位置，設(shè)備的性能和使用狀況。3、負(fù)責(zé)編制設(shè)

9、備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃、負(fù)責(zé)做好與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的合同評審；加強(qiáng)學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，具備民工建的基礎(chǔ)知識，能識讀施工圖紙，繪制簡單的平面圖、管線大致系統(tǒng)圖，能清楚地在圖紙上標(biāo)出發(fā)生故障的位置。4、經(jīng)常巡視住宅區(qū)，掌握公用設(shè)施的運行和完好狀況，發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其他不正常的情況與時組織人員搶修，以確保公共設(shè)施完好，設(shè)備運行正常。正確填寫住戶投訴與處理記錄表。5、經(jīng)常巡視小區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求疏通雨水井、污水井，清理化糞池，確保小區(qū)污水不外溢。6、土建維修工在維修樓房地面時，必須準(zhǔn)確找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。7、電工必須持證上崗、嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)條例和操

10、作規(guī)程。佩帶工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋、戴絕緣手套等安全保護(hù)設(shè)備。水工在清理地下水池或?qū)π钏溥M(jìn)行清洗時，必須在保證水池、水箱處于通風(fēng)狀態(tài)下才能作業(yè)；維修給水管道，須關(guān)閉總閥，并提前通知住戶做好蓄水準(zhǔn)備后才能進(jìn)行作業(yè)。8、愛護(hù)工具，在每次使用之后必須對使用過的工具的性能、機(jī)具配件等進(jìn)行檢查是否完好無損，若有損壞要查清原因，劃清責(zé)任，并進(jìn)行維修和保養(yǎng)，以備下次使用。9、不得將工具私自外借，不得將維修材料私自送人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)除以10倍材料款的罰款，情節(jié)嚴(yán)重者按盜竊論處送公安機(jī)關(guān)處理。10、負(fù)責(zé)查驗用戶裝修報批手續(xù)與審批裝修方案、監(jiān)督裝修方案的實施；負(fù)責(zé)對維修裝修項目、設(shè)備的保養(yǎng)進(jìn)行驗收，負(fù)責(zé)對設(shè)備保

11、養(yǎng)、維修、工程項目進(jìn)行技術(shù)審核；11.完成公司交辦的其他任務(wù)。二、管理制度為規(guī)工程部日常管理，明確工作職責(zé)，進(jìn)一步理順工作關(guān)系，為物業(yè)區(qū)域提供優(yōu)良的服務(wù)，特制定本管理制度：一、工程部每天工作事項1、 每天按時上下班，上班首先做好各自區(qū)域的衛(wèi)生，保證所屬辦公區(qū)域、設(shè)備操作間的衛(wèi)生整潔。2、工程部人員每日對所管轄的各種設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真的巡回檢查，并做好相關(guān)記錄，對所發(fā)現(xiàn)的問題要與時處理，與時上報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。3、工程部人員每日必須嚴(yán)格遵守各項規(guī)章制度，對所操作的設(shè)備運行情況要認(rèn)真填寫清楚，并對在運行中所發(fā)現(xiàn)的問題要與時上報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。4、工程部每日必須保證維修工人數(shù)、與時維修率為100，保證全小區(qū)業(yè)主

12、的正常生活和工作。5、工程部經(jīng)理每日必須對所管轄的所有區(qū)域進(jìn)行檢查、督促所屬各員工的工作，對所發(fā)現(xiàn)的問題，要與時給予糾正并幫其改正。6、工程部值夜班人員必須與時處理發(fā)生水、電方面的突發(fā)事件，如有困難必須與時聯(lián)系相關(guān)人員，保證處理迅速，并努力將事故造成的損失降到最低，做好值班記錄。7、做好所屬片區(qū)的業(yè)主室裝修服務(wù)，進(jìn)行日常的巡查，發(fā)現(xiàn)問題與時上報處理，并認(rèn)真按規(guī)定進(jìn)行房屋裝修的竣工驗收，出現(xiàn)問題由各驗收人負(fù)責(zé)處理。8、工程部當(dāng)班人員必須在每日下午5點集中開碰頭會，把每日所做的工作和發(fā)現(xiàn)的問題做出總結(jié)，并做好第二天工作安排后方可下班。三、部管理規(guī)定1、 請假、休息必須的向工程部經(jīng)理請示，工程部經(jīng)理

13、必須協(xié)調(diào)安排好本部門的日常工作，并無條件服從公司領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時性工作任務(wù)，與時快速做出行動，如有外派任務(wù)安排后需向辦公室人員說明，以便安排業(yè)主的報修。2、每天上班對小區(qū)的燈桿、單元門、屋面地面水電等公共設(shè)施進(jìn)行巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問題與時處理，處理不當(dāng)或不作為造成的損失由責(zé)任人承擔(dān)，巡回檢查完畢后要認(rèn)真填寫巡檢記錄。3、接到報修任務(wù)后，要與時完成維修任務(wù)，并如實填寫報修單。4、到業(yè)主家進(jìn)行維修時要注意保護(hù)室設(shè)施，維修完畢后要做到活完場清。5、愛護(hù)公物，維修施工應(yīng)注意節(jié)約材料，維修中要做到節(jié)能降耗，不無故浪費一度電一滴水，禁止將公司的材料占為已有。6、如發(fā)生溢水事故時應(yīng)沉著冷靜，迅速關(guān)閉閥門，切斷水源

14、，并與時維修處理和上報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。爭取把財產(chǎn)損失降到最低限度。7、定期對所有設(shè)備、設(shè)施按規(guī)定要求進(jìn)行維修保養(yǎng)。以上管理制度主要由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)日常的監(jiān)督執(zhí)行，出現(xiàn)問題公司將追究工程部經(jīng)理的相關(guān)責(zé)任。第四節(jié) 秩序維護(hù)部職責(zé)與管理制度主要負(fù)責(zé)小區(qū)安全保衛(wèi)工作和消防管理工作，為小區(qū)住戶營造恬靜、安適的工作和生活環(huán)境一、工作圍1、協(xié)助公安部門做好小區(qū)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。2、與政府、公安、消防、司法部門保持日常聯(lián)系。3、掌握日常消防與安保知識。4、建立、健全、制定物業(yè)的各項安全制度。5、每年與業(yè)戶簽訂消防安全責(zé)任書。6、負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡邏工作和固定崗位的安排。7、負(fù)責(zé)停車場的安全秩序管理工作。

15、8、負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作。9、負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。二、崗位 經(jīng)理、秩序維護(hù)員、消防協(xié)管員、資料員。三、秩序維護(hù)部經(jīng)理崗位職責(zé)1、制定每月工作計劃，檢查安全管理執(zhí)行情況，并做好檢查、考核記錄。2、檢查安全、消防工作并作巡視記錄，熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。3、定時、不定時對各崗位執(zhí)勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)。4、做好安全管理員的考核、培訓(xùn)工作。5、熱情接待業(yè)戶，與時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。6、負(fù)責(zé)小區(qū)來訪人員的出入與車輛的進(jìn)出、停放管理。7、協(xié)助公安部門做好小區(qū)安全、防火、防盜、防破壞的防工作。附件一 保安服務(wù)手冊（一）、保安服務(wù)要求1、安全安

16、全是物業(yè)管理服務(wù)的第一要求，也是保安服務(wù)的第一需求。物業(yè)管理公司將堅持積極防、長抓不懈的管理方針，不斷提高自身安全防的能力，協(xié)助配合公安部門和當(dāng)?shù)卣龊弥伟病⑾拦ぷ?，努力使業(yè)戶有一個安全的工作和生活環(huán)境。2、有序在物業(yè)區(qū)域里，業(yè)戶不僅需要物業(yè)的設(shè)備設(shè)施運行有序，也需要往來的人流、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時，更需要保安人員忙而不亂，與時有序地應(yīng)對和處理。這種安全的工作與生活環(huán)境必將給業(yè)戶帶來一種舒適的感覺。3、親情物業(yè)管理的保安服務(wù)對偷盜和破壞者來說是一種威懾力量、一種障礙，但對業(yè)主與社會公眾來說應(yīng)充滿親情。物業(yè)管理公司的保安人員應(yīng)像管家一樣愛護(hù)業(yè)主與業(yè)戶的財產(chǎn)，為業(yè)戶提供力所能與的服務(wù)，

17、讓業(yè)戶有“遠(yuǎn)親不如近鄰”的感覺。4、形象保安服務(wù)是物業(yè)的第一印象，好的物業(yè)保安服務(wù)，整齊的保安隊伍、優(yōu)秀的保安人員能提高物業(yè)的檔次，使業(yè)戶有安全感。不僅如此，保安服務(wù)形象也能增加物業(yè)在社會公眾中的影響，使物業(yè)保值增值，使物業(yè)管理公司得到良好的口碑。（二）、保安儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)1、保安儀容標(biāo)準(zhǔn)(1)、保安人員在門崗值勤、小區(qū)巡邏、檢查、軍訓(xùn)與參加表彰大會等重要會議時，必須按規(guī)定穿著公司統(tǒng)一制式的保安服裝。(2)、制服要保持整齊、清潔，不準(zhǔn)赤腳穿涼鞋或拖鞋立崗、巡邏。(3)、保安人員服裝要保持整潔，注意儀容風(fēng)紀(jì)，嚴(yán)禁制服、便服混穿或?qū)⒅品╇x保安區(qū)域。(4)、門崗要站在指定的崗位上，姿勢要端正，不彎腰

18、曲背，不背靠門柱、墻角等。(5)、不酒后執(zhí)勤或在值勤中飲酒。（三）、保安服務(wù)語言規(guī)1、保安人員在值勤服務(wù)中，對所有業(yè)戶和來賓堅持使用文明禮貌用語，對人稱呼得當(dāng)，講話文明，回答問題明確，不與無關(guān)人員閑聊。對業(yè)戶和來賓的來訪熱情，對業(yè)戶和來賓詢問事項的回答自然誠懇，語言不生硬。2、對大件物資攜出小區(qū)盤問時要有禮貌，盤問清楚后登記放行。阻止大型貨車駛?cè)胄^(qū)時，舉手示意并說明小區(qū)規(guī)定與不準(zhǔn)駛?cè)氲睦碛?，請求理解、支持、配合?、遇到不友好的來客或陌生人，要保持冷靜，不與其爭吵，耐心解釋、勸導(dǎo)，使其知道公司有關(guān)規(guī)定事項并自覺遵守。4、聽別人說話時，要注意對方態(tài)度與情緒，詢問對方、單位、住址或其他問題時，態(tài)

19、度要謙恭，不能粗魯，更不得有刁難、推拉和打罵人的行為發(fā)生。5、值勤中應(yīng)堅持使用文明禮貌用語。（四）、保安服務(wù)紀(jì)律1、保安人員必須嚴(yán)格遵守國家政策、法令、法規(guī)，認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理公司規(guī)定，堅持安全第一、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，努力完成公司下達(dá)的各項保安任務(wù)。2、保安人員在值勤工作中應(yīng)嚴(yán)格遵守公司與部門規(guī)定的各項規(guī)章制度和操作規(guī)程。服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，堅守崗位，恪盡職守。3、保安人員應(yīng)嚴(yán)格遵守以下規(guī)定：(1)、不準(zhǔn)酒后執(zhí)勤或上班時飲酒。(2)、不準(zhǔn)在崗位上與他人發(fā)生爭吵或打架。(3)、不準(zhǔn)在工作時間下棋、打牌、玩游戲、做私活。(4)、不準(zhǔn)撤離崗位、睡崗、脫崗、串崗。(5)、不準(zhǔn)用工作之便向業(yè)戶、司機(jī)、攤主與其他客

20、戶借錢或索討財物。(6)、不準(zhǔn)私分或挪用拾遺物品、無主車輛和現(xiàn)金。(7)、不準(zhǔn)打人、罵人。(8)、不準(zhǔn)窩藏、包庇破壞小區(qū)治安的壞人。（五）、保安職業(yè)道德規(guī)1、熱愛本職工作，忠于職守，以高度的敬業(yè)精神，滿腔熱忱地投入服務(wù)，認(rèn)真履行職責(zé)，任勞任怨，出色地完成保安任務(wù)。2、遵紀(jì)守法，勇于護(hù)法，切實做到學(xué)法、守法、用法，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得社會和業(yè)主(住戶)的信任。3、不計個人得失，樂于奉獻(xiàn)。4、文明執(zhí)勤、禮貌待人。5、廉潔奉公，不謀私利。6、尊老愛幼，樂于助人，拾金不昧，樹立社會主義精神新風(fēng)尚。（六）、保安門衛(wèi)服務(wù)1、門衛(wèi)實行24小時值班制，在指定位置、指定方位上崗，嚴(yán)禁脫崗。2、物業(yè)管理區(qū)域大門按規(guī)定值

21、守。3、不準(zhǔn)拾荒者、小攤販等閑雜人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。4、對進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機(jī)動車輛實行出入登記和停車收費制度(收費標(biāo)準(zhǔn)按物價局規(guī)定另行核定)。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害與其它污染物品的車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。5、禮貌上崗，并殷切回答來客(含業(yè)戶)提出的各種問題。6、物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)定期根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)對保安工作進(jìn)行檢查。（七）、保安巡邏服務(wù)1、全方位巡查小區(qū)全部管理區(qū)域，協(xié)助公安部門做好小區(qū)安全防工作，維持良好的工作和生活秩序。2、巡邏可不制定固定路線，但應(yīng)做到不留死角、偏角。3、認(rèn)真做好巡查記錄，并定期整理存檔。（八）、保安應(yīng)急措施1、遇治安突發(fā)事件、突發(fā)災(zāi)害與其它重大意外情況時，保安人員

22、應(yīng)以最有效的方法在最短的時間控制事態(tài)的發(fā)展，出色完成突發(fā)的臨時任務(wù)。2、對可能發(fā)生、即將發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的的突發(fā)事件應(yīng)迅速把情況和應(yīng)急計劃、建議報物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人。3、在向公安、消防部門報案的同時，根據(jù)負(fù)責(zé)人指示并結(jié)合現(xiàn)場情況，迅速控制現(xiàn)場通道、樓梯等，封鎖出事現(xiàn)場，對出入人員嚴(yán)格盤查，直至公安、消防人員趕到現(xiàn)場立案，并配合公安、消防部門處理善后工作。4、保存事件全過程的有關(guān)記錄，存檔3年；重大災(zāi)害的記錄長期保存。附件二 消防安全管理手冊（一）、消防安全管理制度1、在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理公司有關(guān)制度，做好消防安全工作。2、消防工作實行“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的工作

23、方針，各單位、各部門對各自分管工作中的消防安全負(fù)責(zé)。3、各部門(含業(yè)戶)之間要互相配合做好消防安全工作，并接受主管部門和公安消防部門的監(jiān)督和檢查。（二）、消防安全措施1、物業(yè)管理公司經(jīng)理對全公司的消防安全工作負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。貫徹執(zhí)行消防法規(guī)、規(guī)定，督促各部門員工開展消防工作。2、每個員工都有維護(hù)消防安全的義務(wù)，要認(rèn)真學(xué)習(xí)消防知識，嚴(yán)格執(zhí)行消防安全制度，做到會使用消防器材、會處理火險事故、會報警。3、隨時保持安全出口、消防疏散通道的暢通無阻，無違章用火、用電。不隨意堆放易燃、易爆危險品和雜物。4、堅持崗位消防檢查，保持各種照明、電器設(shè)備、機(jī)具等的安全，與時正確處理火險苗頭，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，迅速報告，接

24、到指令后準(zhǔn)確報警并積極撲救。5、對配置的滅火器材、設(shè)備，做好日常維護(hù)、保養(yǎng)，保持完好、整潔，專物專用，發(fā)現(xiàn)故障與時反映和處理。6、積極向業(yè)主(住戶)宣傳消防安全知識并每年與之簽訂業(yè)戶消防安全責(zé)任書，明確雙方應(yīng)承擔(dān)的權(quán)利、義務(wù)和承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任。7、發(fā)生火災(zāi)等情況應(yīng)與時向消防部門報案并采取應(yīng)急措施，協(xié)助處理。第五節(jié) 綠化人員崗位職責(zé)綠化員在物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)下，對小區(qū)的綠化工作實施全面管理，為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造并保持怡人的生活環(huán)境，特制定崗位職責(zé)如下：1、熟悉住宅小區(qū)的綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化面積，努力提高綠化完好率，因地制宜，合理布置花草樹木，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，發(fā)揮綠化生活環(huán)境效益。2、提高綠化

25、養(yǎng)護(hù)管理的知識和技能，熟悉花草樹木的品種、名稱、栽培技術(shù)和管理方法，掌握花木病蟲害的治療方法，正確并熟練使用園藝工器具。3、花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理：（1）對花草樹木適時澆水，滿足其生長需要，防止過旱或過澇。（2）對花草樹木適時施肥，方確，滿足花草樹木正常生長發(fā)育需要。（3）根據(jù)園林功能要求、花木分枝規(guī)律和生長特性、以與環(huán)境關(guān)系對花木進(jìn)行修剪、整形，使花木生長量適當(dāng)，長勢優(yōu)良，喬灌木樹形優(yōu)美，構(gòu)成豐富的植物景觀。（4）清理雜物、雜草、適時剪草，保持草坪的適當(dāng)生長高度，草地整潔美觀。（5）以“預(yù)防為主”和“治早、治小、治了”為原則，與時防治花草樹木的病蟲害，同時注意保護(hù)環(huán)境，減少農(nóng)藥污染。（6）定期對

26、花木進(jìn)行培土、樹干涂白、防風(fēng)暴、日灼。對遭受自然損害的花木與時修補(bǔ)、扶持和補(bǔ)苗。（7）經(jīng)常巡視小區(qū)的綠化，嚴(yán)格制止在草坪上踐踏、傾倒垃圾或在樹干上晾曬衣服被褥等行為，完善綠化維護(hù)、隔離設(shè)施。4、完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時性工作。第六節(jié) 保潔人員管理制度保持一個清潔優(yōu)美的環(huán)境有利于樹立“澄江縣教師安居小區(qū)”的外部形象，同時優(yōu)美的環(huán)境也會使居住在小區(qū)的業(yè)主有一個舒暢的心情，因而清潔工作應(yīng)當(dāng)被作為物業(yè)服務(wù)工作中的主要容之一。1、 保潔員根據(jù)崗位、任務(wù)、時間、規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任的具體要求負(fù)責(zé)本責(zé)任片區(qū)的例行保潔工作，并負(fù)責(zé)隨時處理本責(zé)任片區(qū)保潔難點出現(xiàn)的問題。2、 保潔員在進(jìn)行日常工作的同時，要關(guān)注周邊的治安

27、狀況，綠化和物業(yè)完好狀況，發(fā)現(xiàn)問題要與時報告。3、 保潔管理人員除日常工作外，還要負(fù)責(zé)巡視小區(qū)的保潔狀況，重點巡視各保潔難點。4、 清掃樓道、走廊、小區(qū)主要道路以與小區(qū)主要出入口應(yīng)安排在住戶進(jìn)出較集中的時段以前，既給住戶一個保持清潔印象，又可避免給住戶的出入造成不便。5、 各保潔難點每天的例行清掃不應(yīng)少于1次，并保證能經(jīng)常巡視保潔難點的清潔衛(wèi)生狀況。6、 住宅小區(qū)的主要出入口和小區(qū)主干道的例行清掃每天不應(yīng)少于1次。7、 收集垃圾每天應(yīng)不少于1次，收集垃圾和清洗垃圾筒應(yīng)安排在住戶丟垃圾較集中的時段后，以避免垃圾過多外溢，產(chǎn)生異味，聚集蚊蠅，影響環(huán)境衛(wèi)生。8、遇到突發(fā)性的自然原因，如大雨或大雪等影

28、響，應(yīng)安排集中的突擊清理工作，以便盡快消除其造成的影響。9、在崗工作時要把服裝標(biāo)志佩戴好，按規(guī)定時間上下班，不得遲到、早退。有事要提前請假，節(jié)假日不休息，病事假按天扣除工資，無故不來按曠工處理。10、自己的工具要保管好，如有丟失要按價賠償，領(lǐng)用工具要用報廢的工具換領(lǐng)。12、完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時性工作。第二章 績效考核評分與獎懲方案第一條 總則一、目的：為了保障公司可持續(xù)性發(fā)展，強(qiáng)化公司的規(guī)化服務(wù)，不斷提高員工的綜合素質(zhì)和工作效率，強(qiáng)化團(tuán)隊精神，并客觀公正的反映公司員工的工作成效，通過制度化、流程化的辦法來督促和激勵員工的工作責(zé)任心和工作積極性，指導(dǎo)所有員工朝著公司共同的目標(biāo)方向行動、鼓勵以目

29、標(biāo)為導(dǎo)向的行為方式，并以此來達(dá)到“標(biāo)準(zhǔn)化管理”的工作目標(biāo)，設(shè)置更清晰的、公正的、可見的、一致的績效考核標(biāo)準(zhǔn)制定本辦法;二、適用圍：公司全體員工。 三、原則： 制度面前，人人平等。 堅持“三講”、“三不講” 做到獎罰分明。講公開、講客觀、講開放溝通；不講條件，不講情面，不講照顧；四、考核人：根據(jù)公司組織結(jié)構(gòu)圖，每位員工由其直接或間接上級對其考核。公司經(jīng)理總體監(jiān)督績效考核實施；公司各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)制度統(tǒng)籌、實施、推進(jìn)；見下表：被考核者考核者考核復(fù)核經(jīng)理總經(jīng)理總經(jīng)理工程部主管、秩序維護(hù)部主管、客服部主管、保潔組組長、綠化組組長經(jīng)理經(jīng)理水電技術(shù)員工程部主管經(jīng)理秩序維護(hù)部班長、秩序維護(hù)員安全部主管經(jīng)理客服

30、人員客服部主管經(jīng)理綠化員、保潔員保潔組、綠化組組長部門經(jīng)理五、考核時間安排： 考核周期為普通員工按月考核、主管與以上員工實行季度考核。日常進(jìn)行記錄，并最終于每一周期次月1-5日進(jìn)行匯總統(tǒng)計、績效面談；六、考核容：包括公司規(guī)章制度執(zhí)行情況與各崗位工作任務(wù)的完成效果。第二條 考核實施一、 考核評分辦法：每月考核起評分為100分/人，根據(jù)獎懲制度通則相應(yīng)加減評分，實行考核分直接與績效獎掛鉤、間接與職務(wù)級別工資掛鉤原則，即在一個考核周期根據(jù)績效得分當(dāng)期一次性兌現(xiàn)績效獎，綜合三個考核周期的績效表現(xiàn)對職務(wù)級別工資做相應(yīng)調(diào)整。其中，績效獎發(fā)放見下表：序號考核得分績效獎備注經(jīng)理主管與以上主管以下1120分以上

31、10005003002101-119800400250390-100700300200480-89600200150570-79500150100660-6940010050在連續(xù)三個考核周期，如得分都在120分以上，從次月起工資上調(diào)兩個級別，每個工資級別為該員工基本工資的10%。；得分都在100分以上，從次月起工資上調(diào)一個級別；得分都在80-99分或在不同檔次交錯、波動較大的，工資保持不變，但應(yīng)加強(qiáng)培訓(xùn)、學(xué)習(xí)；得分都在60-79分之間，從次月起工資下調(diào)一個級別；得分都在60以下，解除勞動合同關(guān)系。在一個工作年度（即：財務(wù)年度以元旦作劃分），非連續(xù)考核得分為120分以上的次數(shù)達(dá)3次與以上者，從

32、年后次月起工資上調(diào)二個級別；得分為100分以上的次數(shù)達(dá)3次以上者，從年后次月起工資上調(diào)一個級別。得分在79分以下次數(shù)達(dá)3次與以上者，工資下調(diào)一個級別直至直接解除勞動關(guān)系。次年統(tǒng)計歸零。二、績效面談制度：考核者應(yīng)于考核評分結(jié)束后與被考核者進(jìn)行面談，幫助其總結(jié)經(jīng)驗，發(fā)揚優(yōu)勢、找出不足，在確認(rèn)上期考核結(jié)果同時，共同確定下期績效目標(biāo)或要求?？己苏吲c被考核者都應(yīng)在績效面談記錄表上簽字確認(rèn)并最遲于考核周期次月10日前將評分結(jié)果提交工資核算部門,見附表。三、強(qiáng)制分布制度：原則上，根據(jù)團(tuán)隊優(yōu)、良、中、差等表現(xiàn)，各部門員工績效得分分布比例應(yīng)與下表相符合：員工績效部門表現(xiàn)120分以上100-12080-9960-

33、7959分以下優(yōu)秀不大于10%不大于15%無限制無限制無限制良好不大于5%不大于10%無限制無限制無限制中等不大于3%不大于5%無限制10%以下5%以下較差無不大于3%無限制5%以下3%以下備注：對部門表現(xiàn)的評價采用關(guān)鍵事件法，事件選取應(yīng)圍繞公司戰(zhàn)略目標(biāo)與與公司利益相關(guān)的重大關(guān)切事件，由管理層對各部門作出客觀評價。第三條 考核獎懲制度通則一、獎勵評分標(biāo)準(zhǔn) 1、對公司提高管理和服務(wù)質(zhì)量有突出貢獻(xiàn)，使公司直接增加收入上1萬元或減少損失1萬元以上者，獎550分/次。特別突出，直接晉升一級職務(wù)工資；2、工作業(yè)績突出，受到業(yè)主/使用人書面感表揚者，經(jīng)核實，獎25分/次；3、參加行業(yè)、區(qū)、市級競賽獲獎，為

34、公司爭得榮譽(yù)者，給予通報表揚，獎510分/次，獲市級嘉獎，獎15分/次；4、見義勇為，事跡突出者，給予通報表揚，獎510分/次，特別突出者，加倍獎勵；5、拾金不昧，獎110分/次，數(shù)額巨大，加倍獎勵。 6、公司的單項獎勵按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行獎勵；7、積極提合理化建議，對公司物業(yè)服務(wù)工作有實際收獲和較好推動作用的，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)，獎25分/次；8、與時制止治安、消防與其它突發(fā)事件，保護(hù)了生命財產(chǎn)安全，減少經(jīng)濟(jì)損失，獎520分/次；9、精打細(xì)算、修舊利廢、厲行節(jié)約、降低物管成本有較大成果，獎25分/次； 10、對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行技改，延長設(shè)施設(shè)備使用壽命、相關(guān)消耗下降有明顯效果者，獎210分/次，特別突出者，加

35、倍獎勵； 11、堅持原則，檢舉、揭發(fā)損害公司利益的行為，事跡突出者，獎520分/次，特別突出者，加倍獎勵；12、其它應(yīng)該給予獎勵的行為。二、懲處評分標(biāo)準(zhǔn)1、遲到、早退，扣2分/次；2、曠工，扣5分/次；3、著裝不規(guī)、佩戴不完整，姿態(tài)不端正、行為不規(guī)，扣3分/次；4、語言粗俗，服務(wù)被業(yè)主有效投訴，扣5分/次；5、不服從指揮，未按時完成上級交辦任務(wù)，扣10分/次；6、破壞團(tuán)結(jié)、撥是弄非，工作推委、拖拉，扣5分/次；7、工作期間，干與本職工作無關(guān)之事，扣3分/次； 8、當(dāng)班飲酒或酒后上班者（因公飲酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次；9、當(dāng)班吃零食，禁區(qū)吸煙者，扣2分/次；10、睡崗、串

36、崗、脫崗者，扣5分/次；若給公司或業(yè)主造成損失的，另行處理；11、無故不參加例會、訓(xùn)練、培訓(xùn)者，扣5分/次；12、弄虛作假，隱瞞實情，包庇、縱容下屬者，扣5分/次；13、限期整改不與時，未達(dá)要求者，扣3分/次；14、泄露公司、造謠、誹謗、打擊、報復(fù)他人者，扣1020分/次；15、工作場地不干凈、整潔，工作區(qū)域10平方米發(fā)現(xiàn)煙頭、紙屑，扣2分/次；16、故意刁難業(yè)主，向服務(wù)對象吃、喝、卡、拿、要，收取好處費，除退出非法所得、賠禮道歉外，另扣10分/次，情節(jié)嚴(yán)重者予辭退；17、主管負(fù)責(zé)人督查不嚴(yán)，導(dǎo)致工作出現(xiàn)大的失誤，影響公司形象或造成較大經(jīng)濟(jì)損失，扣520分/次或另行處理；18、業(yè)主（使用人）投

37、訴、咨詢時認(rèn)為不屬于本職責(zé)圍而不理睬、不引導(dǎo)者，扣2分/次；19、各種考核事件如果有屬于直接上級平時督導(dǎo)不周的原因，或此事是由其他人員、其他部門檢舉者，其直接上級應(yīng)受相應(yīng)考核；20、各級員工對所屬人員的各種考核，如果有涉與知情不報或蓄意護(hù)短者，將受到被考核人一樣的考核。三、各職能崗位補(bǔ)充考核細(xì)則1、秩序維護(hù)部員工考核評分細(xì)則1.1、未按時交接班，發(fā)生事情記錄不全或不清晰，扣2分/次；1.2、未按規(guī)定巡邏和詳細(xì)記錄巡邏時間情況，扣2分/次；1.3、未按規(guī)定對人員、物品進(jìn)出進(jìn)行有效控制，扣2分/次；1.4、當(dāng)班期間，發(fā)生治安、消防事件未得到與時妥善處理，扣510分/次；1.5、衣物與其他生活用品的存放不符合要求，扣1分/次（項）；1.6、擅自動用警具，有損公司形象者，扣5分/次，造成嚴(yán)重后果者，另行處理；1.7、當(dāng)班期間，如出現(xiàn)安全責(zé)任事故未與時發(fā)現(xiàn)者，扣58分/次；當(dāng)月無安全責(zé)任事故加5分，發(fā)生安全責(zé)任事故扣5分；1.8、其