南京市房地產(chǎn)交易管理辦法

1、南京市房地產(chǎn)交易管理辦法第一章 總則第一條為加強城市房地產(chǎn)交易管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)交易當事人的合法權益， 根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法等法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本 辦法。第二條 凡在本市行政區(qū)域國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)交易， 實施房地產(chǎn)交易管理， 均應當 遵守本辦法。第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)交易管理，包括對房地產(chǎn)轉讓、房屋租賃、房地產(chǎn)抵押以及房地 產(chǎn)中介等房地產(chǎn)交易活動的管理。第四條 房地產(chǎn)交易應當遵循平等、自愿、誠實信用的原則。第五條南京市房產(chǎn)管理局 （以下簡稱市房管機關 ） 是本市房地產(chǎn)交易的行政主管部門。重大、復雜 的房地產(chǎn)轉讓由市房管機關會同國土部門進

2、行管理。區(qū)、縣房產(chǎn)管理部門 （ 以下簡稱區(qū)、縣 房管機關 ） 按權限分工負責所轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)交易管理。市、縣房地產(chǎn)交易管理機構受市、縣房管機關委托，負責房地產(chǎn)交易的日常管理工作。國土、建設、規(guī)劃、工商、財政、物價、國資等部門應當在各自職責范圍內(nèi)協(xié)同房管機關 做好房地產(chǎn)交易管理工作 第六條 房地產(chǎn)轉讓、抵押、出租的，其房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押、出 租。第二章 一般規(guī)定第七條 從事房地產(chǎn)交易活動、 辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)， 當事人應當持有相應的房地產(chǎn)權利證 書等合法證件。第八條 有下列情形之一的房地產(chǎn)，不得進行交易：（ 一 ） 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地

3、產(chǎn)權利的；（ 二 ） 共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的；（ 三 ） 權屬有爭議的；（ 四 ） 已批準實施拆遷的；（ 五 ） 未經(jīng)國資部門批準的行政事業(yè)單位房地產(chǎn)；（ 六 ） 依法收回土地使用權的；（ 七 ） 法律、法規(guī)規(guī)定不得交易的其他情形。第九條房管機關辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)應當自當事人提交申請之日起 30日內(nèi)辦理完畢， 對不符合規(guī) 定條件的，應當自當事人提交申請之日起 10 日內(nèi)作出不予受理的答復，并說明理由。第十條 房地產(chǎn)交易應當使用書面合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構，不得強制使用其制作的格式合同 第十一條 辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)， 交易當事人應當如實申報房地產(chǎn)交易價格， 并按國家有關

4、規(guī)定繳納稅費。第三章 房地產(chǎn)轉讓第十二條 房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、 交換、贈與或下列方式將其房屋所有權、 土地使用權轉移給他人的行為：（ 一 ） 以房地產(chǎn)投資、入股的；（ 二 ） 以土地使用權投資，與他人聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，使房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移的；（ 三 ） 因房地產(chǎn)權利人合并房地產(chǎn)權屬隨之轉移的；（ 四 ） 以房地產(chǎn)抵償債務的；（ 五 ） 以產(chǎn)權調(diào)換方式安置被拆遷人房屋的；（ 六 ） 按房改規(guī)定或優(yōu)惠政策售房及準予再轉讓的；（ 七 ） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第十三條 房地產(chǎn)轉讓人應當是依法領取房地產(chǎn)權利證書的房地產(chǎn)權利人。房地產(chǎn)受讓人應當是自然人、法人和依法擁有獨立財產(chǎn)權的其他組

5、織。第十四條 除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房地產(chǎn)轉讓合同自當事人簽訂之日起成立。房地產(chǎn)轉讓當事人 應自合同簽訂之日起 （ 預售的商品房自竣工合格之日起 ）30 日內(nèi)，向市、縣房管機關申請辦 理過戶登記手續(xù)。房地產(chǎn)的轉讓，以核準的過戶登記為房地產(chǎn)權利的交付。受讓人自核準過戶登記之日起， 取得轉讓的房地產(chǎn)權利。第十五條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：（ 一 ） 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（ 二 ） 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)， 屬于在建房屋工程的， 完成房屋開發(fā)投資總額的 25% 以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建

6、設用地條件。第十六條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，由市、縣房管機關審查、報市、縣人民政 府審批。準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)。有下列情形之一的，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，轉讓方應當將轉讓房地產(chǎn)所獲收益 中的土地收益上繳國家或依照市人民政府的規(guī)定處理：（ 一 ） 經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓后的土地用于建設中華人民共和國城市房地產(chǎn)管 理法第二十三條規(guī)定項目的；（ 二 ） 轉讓私有住宅的；（ 三 ） 按照國家房改規(guī)定出售公有住房的；（ 四 ） 轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；（ 五 ） 根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的；（ 六 ）

7、市人民政府規(guī)定的不需辦理出讓手續(xù)的其他情形。第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售其建設的商品房， 應當向市、 縣房管機關申領商品房預 （ 銷） 售許可證，申領商品房預 （ 銷）售許可證應當符合下列條件：（ 一 ） 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（ 二 ） 持有建設工程規(guī)劃許可證；（ 三 ） 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資25%以上；（ 四 ） 已確定工程進度和竣工日期；（ 五 ） 已與在本市注冊登記的銀行簽訂了預售款監(jiān)管協(xié)議；（ 六 ） 已制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期物業(yè)管理合同。銷售已竣工商品房的，還應當持有商品房竣工合格證。向境外銷售

8、商品房的，除符合前款 規(guī)定條件外，還應當持有準予外銷的批準文件。第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓已部分預售的在建商品房的， 應當書面告知預購人， 預購人 在被告知后 30 日內(nèi)，有權解除合同。預購人未按前款規(guī)定解除合同的，在建商品房的受讓人繼續(xù)履行商品房銷售合同。第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓未竣工的房地產(chǎn)后需銷售的， 應當按本辦法第十七條規(guī)定申 請領取商品房預 （ 銷） 售許可證第二十條 預售商品房， 預售人應當出示商品房預 （ 銷） 售許可證，并于合同簽訂后 30日內(nèi)， 向市、縣房管機關申請合同備案登記。第二十一條預購的商品房在登記備案后竣工前再轉讓的， 當事人應當自轉讓合同簽訂后 10 日內(nèi)，

9、向市、 縣房管機關申請辦理變更備案登記手續(xù)。并應當符合下列規(guī)定：（ 一 ） 未付清購房款的，預購人應征得預售人的書面同意；（ 二 ） 已付清購房款的，應由預購人書面靠知預售人。未按前款規(guī)定轉讓的，轉讓合同對預售人無效。第二十二條 預售人改變已預售商品房的建筑設計， 涉及合同約定的預購人權益的， 應當征 得預購人同意，并與預購人修訂合同有關條款。預售人擅自改變預售合同約定的商品房式樣、結構、裝修標準，嚴重損害預購人權益的， 預購人可以解除合同，并由預售人承擔賠償責任。預購人未解除合同的，可不承擔所購商 品房改變后所獲增益部分的價款。第二十三條 除當事人另有約定外，實際交付的商品房面積與預售合同約

10、定面積不一致的， 應當按下列規(guī)定處理：（ 一 ） 約定的面積與實際交付的面積相差在± 1%以內(nèi) （ 含本數(shù) ） 的價款，購銷雙方實行多退少 補；（ 二 ） 實際交付的面積大于合同約定面積的 1%（不含本數(shù) ） 的，預購人可不承擔增加面積的價款；（三）實際交付的面積小于合同約定面積的 1%以上（不含本數(shù) ）的，預售人應當按實際交付的 面積結算退還多收的價款；（ 四） 實際交付的面積小于合同約定面積的 5%以上（ 含本數(shù)）的，預購人有權解除合同，并由 預售人承擔賠償責任。實際交付的商品房面積以房屋所有權證的記載為準。第二十四條 商品房銷售廣告必須載明商品房預 （ 銷） 售許可證的批準文號

11、。第二十五條 建筑設計為獨立成套的房屋不得分割轉讓。 配套使用的房屋附屬設施、 附屬設 備、共用部位不得單獨分割轉讓，國家另有規(guī)定的除外。第二十六條 房地產(chǎn)轉讓時，轉讓人與他人之間基于相鄰關系而產(chǎn)生的權利、義務，隨房地 產(chǎn)轉讓一并轉歸受讓人。第四章 房屋租賃第二十七條 房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用， 由承租人 向出租人支付租金的行為。以聯(lián)營、承包、入股等名義，提供房屋給他人使用，并收取價金而不承擔經(jīng)營風險的，視 同房屋出租。第二十八條 有下列情形之一的，須經(jīng)市、縣房管機關批準：（ 一 ） 向境外人員、法人或其他組織出租房屋的；（ 二 ） 未建成的商品房預租的；（

12、三 ） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第二十九條房屋租賃當事人應當自合同簽訂后 30 日內(nèi)，向房屋所在地的區(qū)、 縣房管機關辦理登記備案 手續(xù)。涉外房屋租賃應當向市、縣房管機關辦理登記備案手續(xù)。經(jīng)房管機關審核準予登記備案的，發(fā)給房屋租賃證 。未登記備案的，承租人不得對抗第 三人。第三十條 專門從事房屋租賃經(jīng)營的單位，領取房屋租賃證后，還應當向工商管理部門 申領取營業(yè)執(zhí)照，方可從事房屋租賃經(jīng)營活動。第三十一條出租公有住房和出租直管非住宅公有房屋的租金，應當執(zhí)行政府制定的租金標準；出租私 有房屋和其他出租房屋用于生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，其租金由租賃當事人協(xié)商議定。第三十二條在房屋租賃期限內(nèi)，承租人死亡的，其繼

13、承人有權終止合同。公有住宅的承租人死亡時，與其同戶籍同住二年以上的家庭成員履行合同的，可以繼續(xù)承租。第三十三條租賃期屆滿，承租人應當將房屋交還出租人。出租人默認承租人繼續(xù)使用出租房屋并仍收 取租金的，視為租賃期限不定合同，當事人可隨時終止合同，但應當給對方必要的準備時 第三十四條 除當事人另有約定外， 出租人承擔出租房屋的修繕義務， 并有權查勘房屋使用 狀況。第三十五條 承租房屋在使用中出現(xiàn)損壞的， 承租人應當及時催告出租人， 出租人不予維修 的，承租人可自行維修，維修費用可以折抵租金。承租房屋在使用中出現(xiàn)損壞，承租人應當告知而未告知出租人，致出租人不能及時維修房 屋而遭受損失的，由承租人承擔

14、責任。第三十六條 承租人需要拆改、裝修承租房屋或增加附屬設施、設備的，應當征得出租人書 面同意。租賃期限屆滿，出租人同意保留裝修的部分或增加的附屬設施、設備的，應當按所存價值 補償承租人；不同意保留的，承租人應當將承租房屋恢復原狀。當事人另有約定的除外。第三十七條 承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃合同，造成損失的，由承租人 承擔賠償責任：（ 一 ） 擅自轉租、轉讓、轉借或調(diào)換使用承租房屋的；（ 二 ） 擅自改變房屋用途或結構的；（ 三 ） 利用承租房屋進行違法活動的；（ 四 ） 無正當理由經(jīng)出租人催告仍拖欠租金累計達六個月以上的；（ 五 ） 其他嚴重損害出租人權益的 第三十八條 出租

15、人有下列行為之一的，承租人有權解除租賃合同，造成損失的，由出租人 承擔賠償責任：（ 一 ） 隱瞞產(chǎn)權或房屋瑕疵致使承租人無法使用的；（ 二 ） 不及時履行維修義務的；（ 三 ） 其他嚴重損害承租人權益的。第三十九條 在房屋租賃期間， 因房屋所有權發(fā)生轉移或設定他項權的， 原租賃合同對承租 人和新的所有權人或他項權人繼續(xù)有效。第四十條 承租人經(jīng)出租人同意可以在租賃期限內(nèi)， 將其承租的房屋轉租給他人， 并可獲得 收益。轉租當事人應當按本辦法第二十九條的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。第四十一條 承租人依前條規(guī)定將房屋轉租給他人的，其與出租人間的租賃關系繼續(xù)有效。轉租的承租人在轉租期限內(nèi)，給出租人造成損害的由

16、轉租人負賠償責任。第四十二條 經(jīng)房屋所有權人同意，承租人有償轉讓公有房屋使用權的，原租賃關系終止。第五章 房地產(chǎn)抵押第四十三條房地產(chǎn)抵押是指抵押人將其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債權擔保的 行為。債務人不履行債務時，債權人有權以抵押房地產(chǎn)轉讓所得價款優(yōu)先受償。第四十四條 下列房地產(chǎn)不得設定抵押：（ 一 ） 學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設 施和其它社會公益設施；（ 二 ） 列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其它建筑物；（ 三 ） 已出租給職工的住宅；（ 四 ） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他不得抵押的房地產(chǎn)。第四十五條 房地產(chǎn)抵押當事人應當自

17、合同簽訂后 30 日內(nèi)，向市、縣房管機關申請辦理抵 押房地產(chǎn)登記。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。第四十六條 兩宗以上的房地產(chǎn)為同一債權擔保的，視為同一房地產(chǎn)抵押權。第四十七條 抵押已出租房屋的，抵押人應當告知抵押權人租賃情況。處分抵押房屋時，租 賃合同對于房屋的受讓人仍然有效。出租已設定抵押的房屋，租賃關系自處分抵押房地產(chǎn)時解除，租賃合同對于抵押權人和房 屋的受讓人無效。第四十八條 按份共有的房地產(chǎn)， 抵押人在征得其他共有人書面同意后， 可在其應有份額內(nèi) 設定抵押。第四十九條 共同共有的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)抵押期限內(nèi)， 共有人析產(chǎn)的， 析產(chǎn)后的各房地產(chǎn)擔 保全部債權 第五十條 以房地產(chǎn)設定最高限額

18、抵押的，可以抵押房地產(chǎn)的價值為預期債權的最高限額。債權結算后債權數(shù)額不及最高限額的，以實際發(fā)生的數(shù)額為擔保額；超出最高限額的部分 不屬擔保范圍。第五十一條由銀行代付購房款的預購商品房 （ 包括預購政府優(yōu)惠出售的房屋 ）貸款抵押或在建房屋抵押 的，抵押當事人應當自抵押合同簽訂后 30 日內(nèi)向市、縣房管機關申請辦理抵押預登記。房 屋在債務履行期限內(nèi)竣工的，抵押當事人應當憑預登記證明辦理抵押登記手續(xù)。在預登記期間，抵押權人可要求抵押人再提供其他形式的擔保。在建房屋抵押擔保的債權，以該房地產(chǎn)項目已完工部分的價值為限。第五十二條 預購商品房在抵押預登記期間，商品房購銷雙方不得擅自轉讓、變更、解除、 終止

19、商品房合同。預購商品房設定抵押后，預購商品房合同由抵押權人收存。第五十三條 抵押合同發(fā)生變更或抵押關系終止的，抵押當事人應當在變更或終止之日起15 日內(nèi)，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記手續(xù)。第五十四條抵押人轉讓抵押的房地產(chǎn)，應當通知抵押權人并告知受讓人抵押情況；未履行通知、告知 義務或轉讓價款明顯低于其擔保債權而未征得抵押權人同意的，其轉讓行為無效。轉讓已登記抵押的房地產(chǎn)， 抵押人提前清償擔保債權或向與抵押權人約定的第三人提存的，抵押權人應當會同受讓人按本辦法第五十三條的規(guī)定辦理注銷抵押登記手續(xù) 第五十五條因城市建設需要， 將已抵押的房地產(chǎn)列入實施拆遷范圍的， 抵押人應當及時通知抵押權人

20、， 債務人可以提前清償債務或由抵押人變更抵押的房地產(chǎn)。債務人不能提前清償或抵押人不能變更抵押房地產(chǎn)的，拆遷安置取得的房地產(chǎn)或安置費為抵押財產(chǎn)。第五十六條 抵押房地產(chǎn)的土地使用權為劃撥取得的， 抵押權人以處分抵押房地產(chǎn)所得價款扣除應當上交的土地收益后的余額優(yōu)先受償。第六章 房地產(chǎn)中介服務第五十七條 房地產(chǎn)中介服務是指有資質(zhì)的企業(yè)法人或其他經(jīng)濟組織， 以營利為目的， 進行 房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估等經(jīng)營活動。第五十八條從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的機構，應當向市房管機關申領資質(zhì)證書。經(jīng)市房管機關會同工商部 門審核后，符合條件的，頒發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質(zhì)證書 。從事房地產(chǎn)評估活動的機構，應當持有市房管

21、機關頒發(fā)的房地產(chǎn)評估機構資證書 。涉及 國有資產(chǎn)評估的，還應當持有國有資產(chǎn)管理部門頒發(fā)的資質(zhì)證書。第五十九條 中介機構申請資質(zhì)證書應當符合下列條件：（ 一 ） 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的，具有房地產(chǎn)以及相關專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術職稱人員應當占員工總數(shù)的半數(shù)以上；（ 二 ） 從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的，具有高中以上文化程度、從事房地產(chǎn)相關行業(yè)工作三年以上 的人員應當不少于三名；（ 三 ） 從事房地產(chǎn)評估業(yè)務的，應當具有與其資質(zhì)相應的房地產(chǎn)注冊評估師。第六十條 房地產(chǎn)中介機構與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房代理銷售合同的， 當事人應當自合 同簽訂后 10 日內(nèi)向市、縣房管機關辦理合同備案手續(xù)。第六十一條

22、從事中介業(yè)務的人員，應當向市房管機關申領相應的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格證 、房地產(chǎn) 估價師注冊證或房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書 。第六十二條 房地產(chǎn)中介人員只能在一個中介機構從業(yè)，并不得以個人名義從事中介業(yè)務。 中介機構人員在從事房地產(chǎn)交易居間、代理活動時，應當明示其中介機構從業(yè)人員身份。第六十三條房地產(chǎn)中介機構從事中介活動，應當查驗當事人提供的有關房地產(chǎn)權屬證書等證件，不能 提供或提供的證書、證件不符合規(guī)定的，中介機構應當拒絕委托。第六十四條經(jīng)中介機構居間介紹的房地產(chǎn)交易合同，被行政機關或司法機關確定為無效合同或因其虛 假介紹而至合同不能履行的，中介機構應當向委托人退還收取的費用。第七章 罰則第六十五條 違反本辦法， 有下列行為之一的， 由房管機關或其委托的房地產(chǎn)交易管理機構 予以處罰：（ 一 ） 違反本辦法第十四條第一款、第二十八條、第四十五條的規(guī)定，未辦理交易批準手續(xù)