加油站用地評估方法

1、加油站用地評估案例（加油站土地估價的探討）加油站作為一種商服用地，在我國現(xiàn)階段實際土地利用中具有明顯的 特殊性，即有明顯的超額壟斷利潤，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，對 于具有壟斷性質(zhì)的用地，評估中應(yīng)考慮壟斷地租的修正。在加油站等 具有超額壟斷利潤特殊用地實際評估操作中（如抵押、作價出資等） 基本采用的評估方式是采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法與收益還原法進行 評估，在收益還原法評估中往往是采用扣除特許經(jīng)營權(quán)費用的方式進 行壟斷地租的修正，這種評估方式就估價原理和估價原則看看似完全 合理的，但是就目前就國內(nèi)外不動產(chǎn)評估理論和我國現(xiàn)實國情看，存在較大問題：一是：不動產(chǎn)價值的本質(zhì)是不動產(chǎn)權(quán)益（包括權(quán)力、利 益和收益

2、），權(quán)益價值不可分割的部分或權(quán)益是不能割裂的，如一個 賓館的大堂，一個保齡球館的一個球道，一個高爾夫球場的一個球洞 是不能單獨評估作價進行抵押或進行其他經(jīng)營運作，因為賓館的大 堂、保齡球館的一個球道、高爾夫球場的一個球洞離開賓館、保齡球 館、高爾夫球場這些整體運作，就毫無使用價值，反過來，附著于不 動產(chǎn)的不可分割的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)進入不動產(chǎn)總價進行抵押或進行其他經(jīng) 營運作，如加油站離開了特許經(jīng)營權(quán)就不成其為“加油站”， 其土地 使用價值將大打折扣。同時在加油站的整體資產(chǎn)價值中，土地和特許 經(jīng)營權(quán)是加油站收益的根本基礎(chǔ)， 土地座落決定加油站的區(qū)位，包括 臨道路類型（或者說所臨道路機動車通行量）、車輛進

3、出的方便度、 區(qū)域加油站布局密度間距、安全限制等，也就是決定了加油站的收益 多少，而特許經(jīng)營權(quán)是實現(xiàn)這種收益的充要條件，二者密不可分，因 此就一具體加油站看土地與特許經(jīng)營權(quán)是不可割裂的權(quán)益。 在加油站 抵押、作價出資等日常性評估中我們認為不應(yīng)剝離特許經(jīng)營權(quán)收益（或者說壟斷收益），否則對貸款金融機構(gòu)和合資者就存在較大風(fēng)險， 因為就一具體加油站看，特許經(jīng)營權(quán)是不可分離的，但特許經(jīng)營權(quán)權(quán) 益本身是無形的，它可以分離異地附著土地經(jīng)營。 至于加油站土地評 估采用扣除特許經(jīng)營權(quán)費用的方式是否就剝離了壟斷地租？就目前 看，答案是否。比如西方發(fā)達國家零售業(yè)比較流行連鎖加盟（最近我 國也逐步流行起來），給一定加

4、盟費，就可利用某品牌店的“品牌、 管理”等進行經(jīng)營，但在西方國家較充分的市場競爭條件下， 零售業(yè) 利潤率比較趨近一致，品牌連鎖加盟帶來的超額利潤趨近加盟費， 因 此特許經(jīng)營權(quán)是否等同于壟斷地租要看市場是否充分競爭，而目前我國加油站主要集中在中石油和中石化兩集團經(jīng)營，根據(jù)國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會關(guān)于規(guī)范加油站特許經(jīng)營的若干意見（國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易 2002631號）：“一、加油站特許經(jīng)營，是指特許人通過簽訂合同 將有權(quán)許可他人使用的與加油站經(jīng)營有關(guān)的商號、注冊商標(biāo)、專有技 術(shù)、經(jīng)營模式、經(jīng)營技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等授予其他加油站使用，被授權(quán) 的加油站按照合同約定在統(tǒng)一特許經(jīng)營體系下從事成品油零售經(jīng)營 及相關(guān)服務(wù)，并向

5、授權(quán)企業(yè)支付相應(yīng)費用。其中，授予他人特許經(jīng)營 權(quán)的企業(yè)為特許人，被授予使用特許經(jīng)營權(quán)的加油站稱為被特許 人?！?、“三、加油站特許人為中石油公司、中石化公司及其授權(quán)的 子公司（企業(yè)名單見附件）。子公司按照母公司授權(quán)范圍在各地開展 加油站特許經(jīng)營活動?！保纱丝梢?，在中國中石油公司、中石化公 司是對加油站特許經(jīng)營權(quán)具有壟斷作用的，許經(jīng)營權(quán)費用確定具有明 顯“人為性”，實際上特許經(jīng)營權(quán)加盟交易也非常少，遠非市場充分 競爭的結(jié)果，也即現(xiàn)階段看，特許經(jīng)營權(quán)費并不等于壟斷地租。因此 我們認為對于加油站抵押貸款、作價入股等日常性的評估中不剝離壟 斷地租或特許經(jīng)營權(quán)價值，對于其他評估目的或評估背景下加油站土

6、地評估應(yīng)根據(jù)特定目的、背景條件具體分析是否含許經(jīng)營權(quán)價值。下 面就加油站土地評估中一些操作上需要注意的技術(shù)要點及一些特定 評估目的的操作作一些探討：一、抵押、作價入股目的的評估中的價格定義和評估方法的選擇。據(jù)前述，在加油站土地抵押貸款、作價入股等日常性的評估中，我們 主張不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營權(quán)價值，因此在土地價格定義除了估價對象宗地的權(quán)力狀況、用途、容積率、使用年期、開發(fā)程度、 估價基準(zhǔn)日等六大基本要素外，應(yīng)將加油站的特許經(jīng)營權(quán)因素納入宗 地的價格定義中，并應(yīng)在土地估價結(jié)果一覽表中“土地估價結(jié)果的限 定條件”、“其它需要說明的事項”予以披露和說明。 在評估方法選 擇上考慮目前我國加油站土地

7、交易案例很缺乏的事實，方法上一般可選取收益還原法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，在城鎮(zhèn)定級范圍之外的農(nóng)村 偏遠地區(qū)，也可選取成本逼近法?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本逼近法 在具體評估修正中應(yīng)加上特許經(jīng)營權(quán)價值， 特許經(jīng)營權(quán)價值可用取得 特許經(jīng)營權(quán)的費用來替代。當(dāng)然由于在我國目前特許經(jīng)營權(quán)費與壟斷 地租有較大差異，因此在評估結(jié)果確定上應(yīng)以收益還原法測算結(jié)果為 主導(dǎo)。二、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法在加油站土地評估中應(yīng)用的探討基準(zhǔn)地價是土地評估中比較常用的一種方法， 但目前我國各地基準(zhǔn)地 價基本上只是有商服、住宅、工業(yè)三大類用地基準(zhǔn)地價及其修正體系， 很少細分到有加油站特殊商服用地基準(zhǔn)地價及其修正體系，由于影響加油站用地

8、收益的因素較一般商服用地（如商場、店鋪）影響因素差 異很大，有些影響因素甚至作用完全是相反的，如聚集規(guī)模，對一般 商服用地看，聚集規(guī)模越大，商服用地價越高，如成都市春熙商圈， 而對加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地價越低。 因此必須在評估中必須充分了解加油站特點， 才能正確把握其價格的 影響因素和影響關(guān)系。一般商服用地的區(qū)位條件主要包括商業(yè)區(qū)級 別、商業(yè)聚集規(guī)模、公交便捷度、交通停滯度、臨街寬度等，而加油 站則不同，加油站的經(jīng)營收益主要取決于其座落位置的臨路條件和交 通車流量，另外其車輛進出口條件等對其經(jīng)營效益也都有影響，位于相同區(qū)域的相同規(guī)模、設(shè)備條件和相同價格水平的兩個加油站

9、， 可能 因為所臨道路條件不同、交通車流量不同等，經(jīng)營收益有天壤之別， 綜合一點，影響加油站的區(qū)位條件主要就是交通條件或者說位置，因此在加油站土地基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中不宜采用一般商服基準(zhǔn)地價 修正體系，而應(yīng)根據(jù)加油站的特點制定加油站特數(shù)修正體系。具體看，加油站區(qū)位主要影響因素及其指標(biāo)可大致歸類如下：接臨道路類型 可分主干道、次干道、支路加油站密度車流量入口規(guī)模接臨道路狀況 接臨道路方向 可分三面臨路、兩面臨路、一面臨路、可按每平方公里加油站個數(shù)計，或計算相鄰兩加油站間距離可按日平均車流量數(shù)分檔修正入口方便程度加油泵數(shù)量在確定了加油站地價影響因素后，可經(jīng)過調(diào)查和根據(jù)統(tǒng)計的各加油站 的收益水平及影

10、響因素進行分析，并制訂相應(yīng)的修正系數(shù)進行修正評 估各估價對象土地價格。三、加油站拆遷補償評估（一）當(dāng)加油站被拆遷終止經(jīng)營不再異地經(jīng)營進行補償評估時，加油站評估應(yīng)含特許經(jīng)營權(quán)價值；（二）當(dāng)加油站被拆遷進行土地置換異地經(jīng)營進行補償評估，可按兩種方式評估：1、不考慮特許經(jīng)營權(quán)價值，僅對被拆遷土地和安置地按一般商服用地進行評估，其價格差額作為補償依據(jù)；2、考慮特許經(jīng)營權(quán)，將被拆遷宗地和置換宗地均按可持續(xù)經(jīng)營條件 含特許經(jīng)營權(quán)價值進行評估，二者差額作為補償依據(jù)；這兩種方式還是明顯差異的，第一種方式?jīng)]有考慮到加油站的經(jīng)營的 特殊性，盡管在一般商服土地評估中也考慮了土地區(qū)位的差異性，但加油站對區(qū)位的要求與其

11、它商服用地是有明顯區(qū)別的，因此我們認為采用第二種評估方式更合理些。四、企業(yè)改制涉及的加油站宗地評估在我國現(xiàn)階段企業(yè)改制土地評估結(jié)果實行備案制， 且國土管理部門僅 對土地價格進行備案，因此企業(yè)改制中加油站土地評估價值不能包含 特許經(jīng)營權(quán)價值，評估方式仍只有采用目前的方式：用基準(zhǔn)地價系數(shù) 修正法與收益還原法進行評估，在收益還原法評估中往往是采用扣除 特許經(jīng)營權(quán)費用的方式來進行壟斷地租的修正， 當(dāng)然在加油站實行招 拍掛，可比交易案例比較多的情況下，可以采用市場比較法進行評估。五、評估中收益年期問題由于特許經(jīng)營權(quán)是有期限限制的，因此在對含特許經(jīng)營權(quán)加油站宗地 評估中必須注意特許經(jīng)營權(quán)期限問題：（一）當(dāng)在估價基準(zhǔn)日特許經(jīng)營權(quán)剩余年限長于土地出讓剩余年限 時，宗地剩余年限應(yīng)按土地出讓剩余年限確定， 在收益還原法評估中 特許經(jīng)營權(quán)取得費應(yīng)按土地出讓剩余年限進行加速折舊。（二）當(dāng)在估價基準(zhǔn)日特許經(jīng)營權(quán)剩余年限短于土地出讓剩余年限 時，應(yīng)按特許經(jīng)營剩余年限和特許經(jīng)營權(quán)期限后土地剩余年期分段評 估，評估公式為：