房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的多元與跨界組合發(fā)展

1、大評(píng)估時(shí)代，評(píng)估多元與跨界組合發(fā)展探討兼談國眾聯(lián)的實(shí)踐與探索黃西勤彥軍一、引言評(píng)估行業(yè)伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和改革的步伐，經(jīng)歷從單一的專業(yè)化 評(píng)估到評(píng)估多元化，然而，今天面對(duì)新的國家宏觀態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)和 區(qū)域發(fā)展走勢(shì)，評(píng)估行業(yè)又步入了大評(píng)估時(shí)代，為什么這么說呢，以下我 從四方面談起。從國家宏觀態(tài)勢(shì)看：2014年8月15日，國務(wù)院法制辦公室公布不動(dòng)產(chǎn) 登記暫行條例（征求意見稿），明確不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林 木等定著物，"遲到"的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，歷經(jīng)七年獲實(shí)質(zhì)性推進(jìn)?？梢灶A(yù) 期，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估主要是房地產(chǎn)和土地評(píng)估也將可 能統(tǒng)一，未來將按專業(yè)進(jìn)行細(xì)

2、分。今年8月12日，國務(wù)院發(fā)布了關(guān)于取消 和調(diào)整一批行政審批項(xiàng)目等事項(xiàng)的決定（國發(fā)201427號(hào)）27號(hào)文，正式 取消了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、注冊(cè)稅務(wù)師、土地登記代理人、礦業(yè)權(quán)評(píng)估師、注 冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師等11項(xiàng)職業(yè)資格許可和認(rèn)定事項(xiàng)，改為水平評(píng)價(jià)類職業(yè)資格。 國務(wù)院27號(hào)文的出臺(tái)，加速了機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化改革的進(jìn)程，評(píng)估機(jī)構(gòu)也要隨之 轉(zhuǎn)型，向集團(tuán)化、多元化、國際化發(fā)展，致力滿足市場(chǎng)的多種、多層次需 求。因?yàn)殡S著深化改革，新的經(jīng)濟(jì)行為不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)上對(duì)于房地產(chǎn)中介 服務(wù)需求的深度和廣度正在增加，客觀上要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在原有估價(jià) 業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，能夠向客戶提供更多有價(jià)值的延伸服務(wù)和產(chǎn)出更高質(zhì)量的 成果。從市場(chǎng)發(fā)展形

3、勢(shì)看：十八屆三中全會(huì)以來，中央政府強(qiáng)調(diào)要發(fā)揮市場(chǎng) 配置資源在房地產(chǎn)調(diào)控方面的作用，難免會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)的局面，而房地產(chǎn)估 價(jià)又直接受政策影響，比如我們國眾聯(lián)品牌下的一家公司，主營業(yè)務(wù)主要 是單一的房地產(chǎn)估價(jià)，由于受大環(huán)境影響，去年評(píng)估收入下降 40%之多；同 時(shí)正值當(dāng)前調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式以及深化改革，不可避免會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)增速的放 慢，加之傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，業(yè)務(wù)單一的估價(jià)機(jī)構(gòu)將很難再有大 的發(fā)展。比如，曾經(jīng)是評(píng)估業(yè)的發(fā)源地，剛起步時(shí)，評(píng)估學(xué)毗鄰的評(píng)估報(bào) 告，因評(píng)估質(zhì)量高，全國各地都跑來學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評(píng)估，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也 最多之時(shí)達(dá)100多家，歷經(jīng)多年發(fā)展，截至目前，已沒有一家機(jī)構(gòu)從事單一 的房地產(chǎn)評(píng)估

4、，現(xiàn)在的48家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)均從事多元化業(yè)務(wù)。從區(qū)域發(fā)展走勢(shì)看。一線城市行業(yè)高度集中，房地產(chǎn)估價(jià)趨近飽和， 在二三線城市和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還遠(yuǎn)不夠發(fā)達(dá)。十八大 以來，政府決心繼續(xù)加大區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)籌力度，實(shí)施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略 和主體功能區(qū)戰(zhàn)略，以及加速新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，必將會(huì)給二三線城市和經(jīng) 濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來新發(fā)展契機(jī)。同時(shí)，隨著中國經(jīng)濟(jì)在 國際的影響力不斷加大，以及對(duì)外投資步伐加快和規(guī)模擴(kuò)大，越來越多的 開發(fā)商、基金管理人、投資者、銀行以及政府部門需要既有豐富國評(píng)估經(jīng) 驗(yàn)，同時(shí)又擁有獨(dú)到國際視野的專業(yè)機(jī)構(gòu)為他們提供符合國和國際標(biāo)準(zhǔn)的 評(píng)估咨詢。從我經(jīng)營企業(yè)的實(shí)踐來

5、看，1998年成立之時(shí)，就以單一的房地產(chǎn)估價(jià) 業(yè)務(wù)起步，給我們的感覺是，當(dāng)每一種業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)加劇、市場(chǎng)空間不斷縮小 時(shí)，必須變革，尋找新的突破口。在這樣的思路指引下，歷經(jīng)十六年發(fā)展， 國眾聯(lián)目前具備房地產(chǎn)估價(jià)、土地評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估、礦業(yè)權(quán)評(píng)估、保險(xiǎn)公 估等五大評(píng)估領(lǐng)域并行發(fā)展，同時(shí)向工程造價(jià)、工程咨詢、土地登記代理、 土地規(guī)劃與整理、招標(biāo)代理、政府采購代理等非評(píng)估領(lǐng)域開花結(jié)果，經(jīng)營 收入也從單一的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)候的幾百萬到現(xiàn)在多元跨界經(jīng)營的1.5億元。還記得2007年主題為“估價(jià)專業(yè)的地方化與全球化”的國際估價(jià)論壇 上，我就提出經(jīng)濟(jì)全球化對(duì)估價(jià)服務(wù)的影響與對(duì)策，當(dāng)時(shí)呼吁估價(jià)機(jī) 構(gòu)要把握經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)

6、展趨勢(shì)，以全球化的眼光和標(biāo)準(zhǔn)做好估價(jià)服務(wù)，不 但要在經(jīng)營業(yè)務(wù)上突破，而且要實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域經(jīng)營，以全球化的視野走向國 際舞臺(tái)。在2007年經(jīng)過評(píng)估業(yè)務(wù)多元化的發(fā)展摸索后，我們國眾聯(lián)堅(jiān)持走 跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，在全國重點(diǎn)城市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，向國際舞臺(tái)不斷邁進(jìn)。 目前客戶遍布全國大江南北、港澳地區(qū)，并走向國際，評(píng)估師的足跡遍及 美國、俄羅斯、英國、土耳其、新加坡、馬來西亞、老撾等國外地區(qū)。從 實(shí)踐的足跡看，國眾聯(lián)的發(fā)展歷程也證實(shí)了大評(píng)估時(shí)代的到來。站在新的起點(diǎn)，面對(duì)新的改革，我們必須明白中國的未來必將大力發(fā) 展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心優(yōu)勢(shì)便是競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制帶來“優(yōu)勝 劣汰”，而優(yōu)勝劣汰的壓力驅(qū)使人人都會(huì)

7、更加努力，使競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈，我 們?cè)u(píng)估行業(yè)也躲不開、逃不掉。我認(rèn)為，當(dāng)前我們進(jìn)入大評(píng)估時(shí)代，在大評(píng)估的浪潮中，如何不被淘汰而穩(wěn)健發(fā)展，這就是我今天要提出的多元與 跨界經(jīng)營。二、多元與跨界的抉擇（一）評(píng)估多元化我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步晚，大部分房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事單一的評(píng)估 業(yè)務(wù)，優(yōu)勢(shì)無非體現(xiàn)在以下幾方面：第一，可以將有限的資源精力集中， 做精做細(xì)房地產(chǎn)估價(jià)；第二，有利于在自己擅長的領(lǐng)域不斷提高質(zhì)量和競(jìng) 爭(zhēng)力；第三，管理和決策方便，初始階段風(fēng)險(xiǎn)較低。但是，當(dāng)隨著行業(yè)發(fā) 展的不斷成熟，專業(yè)化劣勢(shì)慢慢凸顯：第一，專業(yè)化估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)大，特別是 容易模仿、低技術(shù)的傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。第二，容易錯(cuò)失 較

8、好的發(fā)展機(jī)會(huì)，成長有限。與評(píng)估專業(yè)化相對(duì)的就是評(píng)估多元化，跳出單一的房地產(chǎn)評(píng)估，向其 他類型的評(píng)估業(yè)務(wù)開拓，但從目前看，存在兩種截然不同的觀點(diǎn)：一種觀 點(diǎn)認(rèn)為利用現(xiàn)有資源，開展多元化經(jīng)營，可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資源共享， 產(chǎn)生1 + 1大于2的效果，是現(xiàn)代估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展的必由之路，也可以樹立良好 的企業(yè)形象，使自己在經(jīng)營中處于優(yōu)勢(shì)地位；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為企業(yè)開展評(píng) 估多元化經(jīng)營會(huì)造成人、財(cái)、物等資源分散，管理難度增加，效率下降， 稍有不慎不但固有的評(píng)估業(yè)務(wù)沒有維持好，新的評(píng)估業(yè)務(wù)又沒有突破，最 后使整個(gè)機(jī)構(gòu)陷入發(fā)展困境。（二）跨界經(jīng)營這里的跨界包括兩層含義，一是跨出專業(yè)評(píng)估領(lǐng)域，向其他領(lǐng)域發(fā)展； 一是跨

9、出一地為主，向多地發(fā)展。當(dāng)行業(yè)剛剛起步，估價(jià)機(jī)構(gòu)選擇單一業(yè)務(wù)，固守某一城市，無論從集 中資源或是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，都是具有比較優(yōu)勢(shì)的；但當(dāng)一個(gè)行業(yè)逐漸發(fā)展成熟 后，面對(duì)原有發(fā)展空間被加速蠶食和擠壓的經(jīng)營環(huán)境，謀求跨業(yè)務(wù)發(fā)展， 可以衍生和開拓新的發(fā)展空間和新的客戶資源。同樣，由于受地理區(qū)位、 資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、承載能力等因素的制約，市場(chǎng)需求總量終究有限， 不可避免地會(huì)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、客戶資源不斷減縮的現(xiàn)實(shí)，這時(shí)候 努力實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域經(jīng)營，在更多的區(qū)域、更寬的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域配置人財(cái)物，不但 可以分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，還可以進(jìn)入新的市場(chǎng)領(lǐng)域。比如就有十多家評(píng)估機(jī)構(gòu) 在外省設(shè)立了多家分支機(jī)構(gòu)。（三）選擇標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)然，大評(píng)估

10、時(shí)代的趨勢(shì)無法回避，而各評(píng)估機(jī)構(gòu)所處不同的發(fā)展階 段和所擁有的資源、所采取的戰(zhàn)略也不盡相同，對(duì)于評(píng)估多元化和跨界的 選擇，并不是所有估價(jià)機(jī)構(gòu)都可以、都有能力選擇的，一般來說，從事評(píng) 估行業(yè)要做到守得住清貧、耐得住寂寞，經(jīng)過時(shí)間的沉淀，當(dāng)具備以下三 個(gè)方面便可考慮實(shí)施：1、當(dāng)估價(jià)機(jī)構(gòu)已具備了絕對(duì)穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)地位和市場(chǎng)占有率，在經(jīng)營原 來領(lǐng)域的同時(shí)，慢慢的向新的領(lǐng)域和區(qū)域過渡。2、當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而且現(xiàn)在估價(jià)機(jī)構(gòu)完全有能力、有資 金來把握這個(gè)機(jī)會(huì)，這時(shí)可以考慮評(píng)估業(yè)務(wù)多元化和跨界。3、當(dāng)估價(jià)機(jī)構(gòu)已經(jīng)形成了自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，包括有核心的技術(shù)、有 核心的管理能力、有核心的現(xiàn)代工具。這時(shí)考慮圍繞

11、自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力來 實(shí)行評(píng)估業(yè)務(wù)多元化和跨界發(fā)展。三、多元與跨界的發(fā)展路徑房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，總結(jié)起來，大概有四種發(fā)展模 式：一業(yè)為主，一地經(jīng)營，力求做精做專； 一業(yè)為主，多地經(jīng)營，發(fā) 展連鎖機(jī)構(gòu)；一地為主，多業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大經(jīng)營疇； 各地為主，多業(yè)發(fā) 展，數(shù)據(jù)同盟，即借助互聯(lián)網(wǎng)，共享數(shù)據(jù)、共享業(yè)務(wù)。面對(duì)大評(píng)估時(shí)代的 到來，國眾聯(lián)和部分評(píng)估機(jī)構(gòu)一樣，發(fā)展出了第五種模式，那就是“多業(yè) 為主，并行發(fā)展，多地為主，跨界經(jīng)營”，這種模式是基于市場(chǎng)需求和估 價(jià)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新發(fā)展而來?，F(xiàn)在提出以下評(píng)估業(yè)務(wù)多元化和擴(kuò)界經(jīng)營的發(fā)展路 徑，與大家共同分享與交流。（一）評(píng)估多元化路徑1、大評(píng)估多元化國務(wù)院規(guī)定

12、的包括資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)、礦業(yè)權(quán)評(píng)估、舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)和保險(xiǎn)公估在的六大類評(píng)估專業(yè)，除舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià) 估價(jià)要求的專業(yè)含量稍微低點(diǎn)且基本淡出評(píng)估市場(chǎng)外，其他五類評(píng)估專業(yè) 均可實(shí)現(xiàn)資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。2、評(píng)估咨詢多元化在中房協(xié)的推動(dòng)和指引下，目前很多估價(jià)機(jī)構(gòu)都在向高端的咨詢顧問 方向發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從以下幾方面拓展咨詢：（1）房地產(chǎn)全過程顧問服務(wù)土地準(zhǔn)備階段：參與土地利用總體規(guī)劃、土地利用專項(xiàng)規(guī)劃、土地利 用詳細(xì)規(guī)劃及土地整理的顧問服務(wù)。土地儲(chǔ)備階段：土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案、前期調(diào)研、征收拆遷估價(jià)與 顧問。房地產(chǎn)開發(fā)階段：前期策劃、征收拆遷估價(jià)與咨詢、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定評(píng) 估、項(xiàng)目報(bào)

13、建立項(xiàng)。比如，就在這兩天，我們接到一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，委托 方不要求做評(píng)估，明確咨詢本項(xiàng)目工業(yè)改造為住宅和工業(yè)升級(jí)改造為工業(yè) 寫字樓的兩種情形下，拆遷補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格是否會(huì)提高，開發(fā)強(qiáng)度即容積率是 否不同，需要我們出具專業(yè)的咨詢報(bào)告。運(yùn)營階段：項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。比如我們?cè)趨⑴c中石油項(xiàng)目后評(píng)價(jià)過程中， 按照項(xiàng)目委托、前期準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、報(bào)告編寫、初步溝通進(jìn)行作業(yè)，在 成功度評(píng)價(jià)方面，一般采用定性評(píng)價(jià)，我們創(chuàng)造性的采用賦予權(quán)重的方法 給出定量評(píng)價(jià)。誦定頂目16標(biāo)項(xiàng)目相關(guān)性評(píng)定靈香砰定等韁決攝段基程序主悴中溝并艇上圾單應(yīng)和主體董事盒審批間瑟凄蒐程樣合理A頑目目垛貶市場(chǎng)帀監(jiān)新僵和養(yǎng)護(hù)高諛益路護(hù)崔林緝需求命處快番，實(shí)麗

14、與粧測(cè)有偏葦R設(shè)計(jì)與技術(shù)裝營球平ST頂目嚴(yán)品技朮水平訊計(jì)市場(chǎng)認(rèn)可A資母和宦設(shè)霾杵沁廠低由自建改為坦甘一戕丈孌動(dòng)C審全來源和港竟3EK直金來源和獄麵得對(duì)充井保障A項(xiàng)目進(jìn)度矗具控制辜要項(xiàng)目進(jìn)庚標(biāo)商很素藩"凰時(shí)井工A蹟目貞懐歷葛控制甫要頂目呢感處童慕本達(dá)到蛋求11瑯目投資疑其控制中姜畫且投密韓變動(dòng)緇廛妁|訊n禺目財(cái)務(wù)效證塞木效葢拇標(biāo)符舍幀刮.但器虧平聞產(chǎn)帛握高.就風(fēng)駐能力降低b項(xiàng)目可持塩性未來三年的市塢狀況，競(jìng)霽斗境醫(yī)弭洱牛靳基豐満足項(xiàng)目的持雉蛋罷b所冇獰定術(shù)標(biāo)的評(píng)定聲扱煤含H註：6頊目相關(guān)甫妻性分為；帝要，冼重要.不倉爰：七評(píng)定誓級(jí)井旁：+礁功ft-暮本咸功 a卻井成功【卜不成功“先蚊評(píng)

15、協(xié)內(nèi)窖權(quán)匣）評(píng)價(jià)冃廊H揀 甩值專家組1專鍬須2專鐵 組古專家組4組5專家綃6專家綃7礙分前期工作攻鬥決策準(zhǔn)確度0.295959592909095S3-S7（0.3）立項(xiàng)條件具備程復(fù)0.1K5X8«7H08()85«2段計(jì)方案水平<).2MO*>295加咗95如勘索設(shè)計(jì)工作質(zhì)田0.2薩皆snA3859092紹投標(biāo)文件編制水*0706H7270757065廠址選擇合理虞272717(17075707D實(shí)施過程開丁勰件只箱0,2RD75wnao72S5R070 斗；(0-2)進(jìn)度控制方法科學(xué)性03606()<1563706261合同執(zhí)行情況0.370757070

16、727075遺解問題處理0-27572?070756R70生產(chǎn)運(yùn)貧人扯押聘叮培訓(xùn)工作0.37068727055706581.1352)配竟設(shè)施憒況0.38&89929088W*>2主奏it備試運(yùn)轉(zhuǎn)情況D85808680A5X5經(jīng)管管卻機(jī)構(gòu)效率0.28S希86幻X6找嚴(yán)枇行各險(xiǎn)駅投資悴制質(zhì)館0,69092959005S3 74<0.1)投資揑制方法科學(xué)性0.482«582S3H580K5脣理決服人員機(jī)構(gòu)0.1K27575KU7M727577旳(0.21領(lǐng)導(dǎo)集侔能力0.17>727«斛巧7(1項(xiàng)日管理肌構(gòu)效率0.2K0828580S3H5駝經(jīng)甘管理水卩

17、U3727171>7G7(17570技術(shù)普理水平n 3S?SOR2KD«580S2評(píng)分合計(jì)80分（2）參與城市更新顧問快速的城市化發(fā)展，伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，以及城鎮(zhèn)化發(fā)展的提出，在土地資源緊的約束下，城市中的許多舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、 舊工業(yè)區(qū)存在著巨大的改造需求和動(dòng)力。當(dāng)然，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事傳統(tǒng)的估價(jià)外，對(duì)于拆遷督導(dǎo)、改造 策略和方案研究、市場(chǎng)改造主體選擇、開發(fā)強(qiáng)度確定、安置補(bǔ)償方式創(chuàng)新 等咨詢顧問的需求在目前舊改或城市更新步步維艱的現(xiàn)實(shí)下更受歡迎。（3）參與政府咨詢顧問隨著深化經(jīng)濟(jì)體制和政治體制改革，萌生越來越多的為政府及其職能 部門和企業(yè)日常經(jīng)營提供的管理咨

18、詢。政府方面，如 2011年4月2日，財(cái)政 部重新修訂了財(cái)政支出績效評(píng)價(jià)管理暫行辦法，明確允許第三方中介 機(jī)構(gòu)參與績效評(píng)價(jià)工作，諸如國眾聯(lián)已在固本強(qiáng)基、排污、博物館、保障 性住房、公共景觀工程、環(huán)保工程、人才引進(jìn)、科研實(shí)驗(yàn)等各類型財(cái)政資 金支出項(xiàng)目進(jìn)行了績效評(píng)價(jià)服務(wù)。十八屆三中全會(huì)決定提出，未來將繼續(xù)推廣政府購買服務(wù)，加大政府 購買公共服務(wù)力度。估價(jià)機(jī)構(gòu)在財(cái)政資金績效評(píng)價(jià)、行政事業(yè)資產(chǎn)管理、 稅基及涉稅評(píng)估業(yè)務(wù)、管理顧問等領(lǐng)域，將會(huì)有更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。（4）參與企業(yè)咨詢顧問企業(yè)方面如投資項(xiàng)目可行性研究估價(jià)、決策分析，品牌評(píng)價(jià)及管理、資產(chǎn)管理、盡職調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)管理等業(yè)務(wù)類別均可介入。（二）跨界經(jīng)營路

19、徑1、服務(wù)業(yè)務(wù)跨界在做專做精專業(yè)估價(jià)的基礎(chǔ)上，向相關(guān)中介業(yè)務(wù)延伸，包括登記代理、土地規(guī)劃與整理、工程咨詢、測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)、監(jiān)理等中介集 團(tuán)方向發(fā)展，打造綜合性的專業(yè)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，并且也可從中衍生出其他 新的業(yè)務(wù)，比如我們國眾聯(lián)從事保險(xiǎn)公估過程中，發(fā)現(xiàn)損余物資社會(huì)化公 開處置的需求，便開發(fā)了保險(xiǎn)行業(yè)專用的保險(xiǎn)殘值競(jìng)拍平臺(tái)一一中國保險(xiǎn) 損余物資信息網(wǎng)，2013年7月正式上線至今，參與了 2013年9月余特大水災(zāi), 2014年 5月、暴雨水災(zāi)，2014年7月臺(tái)風(fēng)水災(zāi)的損余物資處理業(yè)務(wù)?？傆?jì)處 理非車險(xiǎn)損余物資涉及金額達(dá)到2千多萬，為保險(xiǎn)公司減損400多萬元；處 理保險(xiǎn)車輛損余物資600多輛

20、，為保險(xiǎn)公司減損近800萬元。2、區(qū)域經(jīng)營跨界借鑒國外中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)企業(yè)實(shí)施規(guī)?；哪Ｊ?，可根據(jù)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)際，選擇以下擴(kuò)模式：一是自身繁衍。通過估價(jià)企業(yè)擴(kuò)業(yè)務(wù)圍和招納人才，穩(wěn)步向外擴(kuò)。二 是建立分支機(jī)構(gòu)。分支機(jī)構(gòu)是總公司設(shè)在異地的一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的主體，技 術(shù)受控總公司，流程和標(biāo)準(zhǔn)做到統(tǒng)一，人事行政、市場(chǎng)營銷相對(duì)放權(quán)。三 是合并。包括一手合并、新設(shè)合并和聯(lián)合組建，整合執(zhí)業(yè)資源、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 和管理制度，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。以上三項(xiàng)，是我們易于操作、容易選擇的跨 界經(jīng)營模式，也是比較經(jīng)常慣用的模式。第四就是國際化，原來我們主要是通過加強(qiáng)對(duì)外技術(shù)交流與合作；后 來，部分評(píng)估機(jī)構(gòu)接受上市公司的評(píng)估項(xiàng)目，借機(jī)走上國

21、際市場(chǎng)，如我們 剛剛接受某上市公司委托，赴莫桑比克國贊比西亞省克里馬市5004（礦區(qū)評(píng)估鋯鈦砂礦；未來，著眼于國際化發(fā)展，我們要努力尋求走出去的發(fā)展戰(zhàn) 略，開始嘗試著同港澳企業(yè)或者其他境外估價(jià)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)合作、合營等 多種方式，逐漸建立境外評(píng)估機(jī)構(gòu)。那么，我們國眾聯(lián)擬在下一個(gè)五年， 爭(zhēng)取在境外設(shè)立一家機(jī)構(gòu)，面向東南亞或歐美國家。四、多元與跨界的戰(zhàn)略舉措（一）健全管理模式無論是評(píng)估業(yè)務(wù)多元化發(fā)展，還是跨界經(jīng)營，隨著擴(kuò)，企業(yè)的規(guī)模也 隨之?dāng)U大，作為估價(jià)機(jī)構(gòu)，必然會(huì)使得企業(yè)的協(xié)調(diào)成本、溝通成本、人力 成本等增加，所以完善流程管理、人力資源管理、部治理結(jié)構(gòu)非常重要。特別是跨區(qū)域經(jīng)營，應(yīng)著眼于目標(biāo)績效管

22、理激勵(lì)約束為主，堅(jiān)持要做 到六個(gè)統(tǒng)一：即統(tǒng)一的制度、統(tǒng)一的規(guī)、統(tǒng)一的文化、統(tǒng)一的形象、統(tǒng)一 的氣質(zhì)、統(tǒng)一的精神。（二）完善風(fēng)險(xiǎn)控制建立有效的風(fēng)險(xiǎn)管理體系和完善的控管理機(jī)制，成立技術(shù)委員會(huì)，設(shè) 立專門的審核部門進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)。其次，國際評(píng)估行業(yè)普遍會(huì)采取購買職 業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的做法防風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)協(xié)會(huì)也在積極推動(dòng)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，故我們|國眾聯(lián)從2012年起就購買了職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，最高賠付達(dá) 5000萬元。對(duì)于分支機(jī)構(gòu)，從有利于分支機(jī)構(gòu)控制風(fēng)險(xiǎn)和提高效率兩個(gè)角度出發(fā)， 應(yīng)通過建立業(yè)務(wù)流程信息化系統(tǒng)，無論是小的個(gè)貸，還是大的項(xiàng)目，都進(jìn) 行網(wǎng)上實(shí)時(shí)上傳報(bào)告交由總公司審核。（三）加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)我們屬于知識(shí)密集型的行業(yè)，專業(yè)人才是保障，人才是核心競(jìng)爭(zhēng)力。僅僅靠薪水留人還不夠，更要以良好的激勵(lì)制度和科學(xué)的職業(yè)晉升渠道吸 弓