社區(qū)購(gòu)物中心成商業(yè)地產(chǎn)新藍(lán)海

1、社區(qū)購(gòu)物中心成商業(yè)地產(chǎn)新藍(lán)海六大特點(diǎn)探討及管理模式解析名詞解釋?zhuān)荷鐓^(qū)購(gòu)物中心是指在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的、 建筑面積在 5 萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)的購(gòu)物中心。商圈半徑為 5-10 公里，有 20-40 個(gè)租賃店，包括大型綜合超市、專(zhuān)業(yè)店、聲討、飲食服務(wù)及其他店，停車(chē)位 300-500 個(gè)，各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使用各自的信息系統(tǒng)。在很長(zhǎng)時(shí)間里，中國(guó)購(gòu)物中心曾一度存在盲目追求超大體量、輻射超廣域商圈的個(gè)案和現(xiàn)象。而隨著城市商業(yè)副中心規(guī)劃的逐步推行，社區(qū)購(gòu)物中心將成為引領(lǐng)未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的重頭戲。社區(qū)商業(yè)在發(fā)達(dá)國(guó)家表現(xiàn)得已經(jīng)非常成熟，早已成為居民綜合消費(fèi)的載體。在我國(guó)， 雖然社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)與建設(shè)起步較晚，

2、但隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社區(qū)商業(yè)將有著巨大的發(fā)展空間。1997 年，蘇州借鑒新加坡社區(qū)商業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，成立工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司，開(kāi)始在蘇州公業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)鄰里中心。2013年 5 月，又與 GLC 公司合資成立蘇州鄰瑞商業(yè)投資咨詢(xún)顧問(wèn)有限公司，致力于“鄰里中心”等社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的投資咨詢(xún)、策劃定位、建筑方案設(shè)計(jì)、招商服務(wù)以及運(yùn)營(yíng)管理等。新加坡的鄰里中心模式始于1970 年的社區(qū)服務(wù)概念，由政府主導(dǎo)、有機(jī)結(jié)合了商業(yè)和公益、略側(cè)重于商業(yè)的功能，為居民提供社會(huì)生活配套設(shè)施。開(kāi)發(fā)商最初是按照2 萬(wàn)的人口數(shù)組團(tuán)配置一個(gè)建筑面積2 萬(wàn)平方米左右的鄰里中心，配套十四項(xiàng)必備的業(yè)態(tài)功能（銀行、超市、郵政、餐

3、飲、洗衣房、美容美發(fā)、藥店、文化用品店、維修點(diǎn)、社區(qū)活動(dòng)中心、凈菜場(chǎng)、衛(wèi)生所、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、社區(qū)管理中心）。經(jīng)過(guò) 40 年的發(fā)展，鄰里中心已經(jīng)成為新加坡城市規(guī)劃與社區(qū)商業(yè)成功的寫(xiě)照，同時(shí)被賦予了更深層次的含義：一個(gè)分層次、配套的居住社區(qū)公共活動(dòng)中心。全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任、亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)朱凌波先生在接受采訪時(shí)表示：“未來(lái)，社區(qū)購(gòu)物中心將成為購(gòu)物中心發(fā)展的主流?！币弧⑸鐓^(qū)購(gòu)物中心集合多元業(yè)態(tài)、多種功能，面向大多數(shù)消費(fèi)群體社區(qū)購(gòu)物中心以社區(qū)居民多方面的消費(fèi)需求為依據(jù)，實(shí)行不同業(yè)態(tài)同場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了多元業(yè)態(tài)、多種服務(wù)功能的聚集，形成了一站式服務(wù)的經(jīng)營(yíng)模式。它有效地降低了顧客選擇和享受各

4、種消費(fèi)的時(shí)間成本、交通成本。社區(qū)購(gòu)物中心盡管有自己的目標(biāo)顧客，但并不限定顧客的層次，以充分尊重各類(lèi)消費(fèi)者的選擇權(quán)，從而使盡可能多的消費(fèi)者以各種目的聚集到社區(qū)購(gòu)物中心來(lái)。多元業(yè)態(tài)，多種功能，面向社區(qū)大多數(shù)消費(fèi)群體，是社區(qū)購(gòu)物中心具有強(qiáng)大的聚客能力的根本原因。二、社區(qū)購(gòu)物中心實(shí)行所有權(quán)、管理權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分離的管理模式社區(qū)購(gòu)物中心一般由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)整個(gè)商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，眾多商戶(hù)在統(tǒng)一管理下從事獨(dú)立自主的經(jīng)營(yíng)。這種模式強(qiáng)調(diào)了社會(huì)分工的作用和技能的專(zhuān)業(yè)化，分工明確，各司其職，有利于發(fā)揮各自的專(zhuān)長(zhǎng)和優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)高效率運(yùn)營(yíng)。社區(qū)購(gòu)物中心與商戶(hù)的關(guān)系

5、是業(yè)主與租戶(hù)、管理者與被管理者的關(guān)系。管理關(guān)系以租賃關(guān)系為基礎(chǔ)。只租不售，是國(guó)際通行的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)方式，社區(qū)購(gòu)物中心也不例外。擁有統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)，社區(qū)購(gòu)物中心才能掌握選擇業(yè)態(tài)、業(yè)種的主動(dòng)權(quán)，才能實(shí)現(xiàn)社區(qū)購(gòu)物中心良好的統(tǒng)一管理。三、社區(qū)購(gòu)物中心內(nèi)部的統(tǒng)一管理使多元業(yè)態(tài)產(chǎn)生系統(tǒng)集成效應(yīng)社區(qū)購(gòu)物中心雖然聚集了各種業(yè)態(tài)、各種行業(yè)的商戶(hù)，各商戶(hù)實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，但社區(qū)購(gòu)物中心有統(tǒng)一的管理體系，統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)策劃，統(tǒng)一對(duì)外宣傳，統(tǒng)一處理公關(guān)事務(wù)，從而保證社區(qū)購(gòu)物中心在營(yíng)銷(xiāo)策略和形象上的一致性。它代表著一種管理體系，每個(gè)商戶(hù)只是這個(gè)綜合體的組成部分，遵循統(tǒng)一的運(yùn)作規(guī)則，成為一個(gè)統(tǒng)一的整體。多種業(yè)態(tài)在同一個(gè)空間并存共生，分

6、工協(xié)作， 互補(bǔ)互利， 形成整體規(guī)模，降低了單店經(jīng)營(yíng)者和購(gòu)物中心管理者的交易成本，產(chǎn)生出“整體大于部分之和”的系統(tǒng)集成效應(yīng)。四、社區(qū)購(gòu)物中心的核心業(yè)務(wù)是按自身定位進(jìn)行招商項(xiàng)目的組合社區(qū)購(gòu)物中心不同于單一的零售業(yè)態(tài)，它的核心競(jìng)爭(zhēng)能力不僅體現(xiàn)在商品組合和商品銷(xiāo)售上，更體現(xiàn)在它的綜合組合能力上，即各種業(yè)態(tài)的組合及對(duì)各品牌的號(hào)召力、凝聚力。社區(qū)購(gòu)物中心在市場(chǎng)上提供的是一種業(yè)態(tài)組合功能，使適合于自身定位的各個(gè)招商項(xiàng)目在有隠的空間內(nèi)發(fā)揮無(wú)限的潛能，以充分體現(xiàn)社區(qū)購(gòu)物中心的整體價(jià)值。五、社區(qū)購(gòu)物中心的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)是吸引人氣、給商戶(hù)帶來(lái)大量客源購(gòu)物中心本身不直接參與零售、餐飲和服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)，它實(shí)行統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)策劃，提

7、高整個(gè)購(gòu)物中心的綜合營(yíng)銷(xiāo)能力，使其真正成為人氣的聚焦點(diǎn)，目標(biāo)是吸引人氣，給承租戶(hù)帶來(lái)大量的客源，促進(jìn)他們的盈利增長(zhǎng)，最終達(dá)到穩(wěn)定租戶(hù)，從而穩(wěn)定和逐步提高租金收益的目的。六、社區(qū)購(gòu)物中心具有雙向服務(wù)功能社區(qū)購(gòu)物中心的服務(wù)對(duì)象既有消費(fèi)者，也有經(jīng)營(yíng)者。它不僅要向消費(fèi)者提供具有購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、生活服務(wù)、社會(huì)交往等多種功能的消費(fèi)服務(wù)場(chǎng)所，還要向商戶(hù)提供便利、可靠的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提供多種業(yè)態(tài)共生共榮的盈利環(huán)境，使各商戶(hù)在經(jīng)營(yíng)中感受到社區(qū)購(gòu)物中心全方位的幫助和支持。社區(qū)購(gòu)物中心主要類(lèi)型包括：小型社區(qū)購(gòu)物中心、中型社區(qū)購(gòu)物中心、大型社區(qū)購(gòu)物中心。考慮指標(biāo)： 1. 所處的地理位置； 2. 消費(fèi)人群來(lái)源和數(shù)量

8、； 3. 商場(chǎng)的定位； 4. 商品的結(jié)構(gòu)； 5.店鋪的組合。社區(qū)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合基礎(chǔ)性配套：滿(mǎn)足現(xiàn)階段居民日常生濤需求的最基本的配套，這類(lèi)配套包括的業(yè)態(tài)一般又稱(chēng)為必備性業(yè)態(tài)，主要有超市、菜市場(chǎng)、便利店、再生資源回收點(diǎn)等等。發(fā)展型配套： 滿(mǎn)足居民多元化多層次的物質(zhì)和消費(fèi)需求的配套，業(yè)態(tài)組合方式必須突出綜合化的功能。這類(lèi)配套一般包括的業(yè)態(tài)為專(zhuān)賣(mài)店（男士、女士、兒童用品店）、餐飲、咖啡館、酒吧、健身房、娛樂(lè)中心、茶室等等。社區(qū)購(gòu)物中心管理模式解析社區(qū)購(gòu)物中心：有統(tǒng)一的管理者對(duì)租戶(hù)群體進(jìn)行有效的管理控制，是一種管理者集中管理、承擔(dān)戶(hù)分散經(jīng)營(yíng)的模式。社區(qū)購(gòu)物中心管理的目標(biāo)是盡可能長(zhǎng)期的維持和加強(qiáng)社區(qū)購(gòu)

9、物中心的經(jīng)濟(jì)效益，維護(hù)商業(yè)中心的建筑物和設(shè)備，同時(shí)與有關(guān)各方保持良好的關(guān)系，保證購(gòu)物中心在社區(qū)中有良好的商譽(yù)。（鄰里型）社區(qū)購(gòu)物中心的管理工作包括：物業(yè)管理： 包括賣(mài)場(chǎng)環(huán)境設(shè)備和維護(hù)、安全保衛(wèi)管理等，其目標(biāo)是為承租戶(hù)顧客提供一個(gè)舒適安全的環(huán)境。租戶(hù)管理： 包括對(duì)承租戶(hù)的教育輔導(dǎo)、幫助承租戶(hù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)分析、店莆調(diào)整等，目的是培養(yǎng)能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的店鋪。營(yíng)銷(xiāo)管理： 主要對(duì)各承租戶(hù)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)支援并舉辦統(tǒng)一的促銷(xiāo)活動(dòng)，目的是提升購(gòu)物中心對(duì)附近居民的吸引力。財(cái)務(wù)管理： 包括收取租金和各項(xiàng)費(fèi)用，控制開(kāi)支，協(xié)助有關(guān)部門(mén)進(jìn)行效益評(píng)估等，目標(biāo)是使購(gòu)物中心和承租戶(hù)取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。社區(qū)管理： 社區(qū)管理不同于鄰里社區(qū)

10、購(gòu)物中心商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)管理，他承擔(dān)社區(qū)公共服務(wù)類(lèi)的項(xiàng)目管理，關(guān)注和解決社區(qū)的民生、環(huán)境、治安等問(wèn)題，開(kāi)展社區(qū)精神文明建設(shè)，促進(jìn)社區(qū)和諧安定。國(guó)外的購(gòu)物中心是實(shí)行所有權(quán)、管理權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分離的管理模式。中國(guó)的社區(qū)購(gòu)物中心也必須走這樣的路。所謂三權(quán)分離的管理模式，即由一家公司實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一管理，由眾多商家分散、自主經(jīng)營(yíng)。具體來(lái)講就是，所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，它專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)融資與商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)；管理權(quán)由專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司行使，它受業(yè)主委托專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)整個(gè)商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，從而提高效率。高水平的專(zhuān)業(yè)化管理為經(jīng)營(yíng)者提供了良好的經(jīng)營(yíng)條件，為購(gòu)物者提供了舒適的購(gòu)物環(huán)境。同時(shí)，分散經(jīng)營(yíng)的方式也符合人的

11、消費(fèi)行為和心理需求，充分滿(mǎn)足了購(gòu)物者比較和選擇購(gòu)物的特點(diǎn)和需求。在我國(guó)目前發(fā)展情況下，三權(quán)分離無(wú)法一蹴而就。在初始階段可以采取兩權(quán)分離，即所有權(quán)、管理權(quán)合為一體與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離。這主要是因?yàn)槲覈?guó)目前很多購(gòu)物中心是由零售商自行或參與開(kāi)發(fā)的，而我國(guó)商業(yè)管理水平還不高，專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司并不多見(jiàn)。所以在經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，便由這些作為所有者的零售商自行進(jìn)行管理。隨著購(gòu)物中心在我國(guó)的成熟，商業(yè)管理水平的提高，專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司的發(fā)展，購(gòu)物中心將以合同形式委托給專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，逐步實(shí)現(xiàn)我國(guó)購(gòu)物中心三權(quán)徹底分離的管理模式，更好地實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化分工。從以上分析來(lái)看，社區(qū)購(gòu)物中心在我國(guó)真正走向成熟還需要經(jīng)歷

12、相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。要使這一新興的商業(yè)組織形式在我國(guó)健康地發(fā)展，需要付出艱苦的努力進(jìn)行積極的探索。目前社區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展中存在的主要癥結(jié)數(shù)量存在明顯不足，難以滿(mǎn)足居民的生活需要在社區(qū)型購(gòu)物中心的內(nèi)部結(jié)構(gòu)中小型數(shù)量仍偏少社區(qū)購(gòu)物中心偏重于底商形式，其局限性愈加明顯業(yè)態(tài)形式較為單一，多元化表現(xiàn)尚不充分商業(yè)規(guī)模同樣存在一定程度的不合理現(xiàn)象效益的實(shí)現(xiàn)方式需要不斷調(diào)整和完善開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)對(duì)接存在的割裂兩句，需要統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)發(fā)商需要政府對(duì)發(fā)展社區(qū)購(gòu)物中心的統(tǒng)籌支持社區(qū)商圈的準(zhǔn)確把握還不夠，存在放大傾向出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外

13、者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開(kāi)張圣聽(tīng)，以光先帝遺德 ，恢弘志士之氣 ，不宜妄自菲薄 ，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無(wú)大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)櫍孕惺缇?，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱(chēng)之曰 “能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以?xún)A頹也。先帝在時(shí)，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書(shū)、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來(lái)二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來(lái)