保利地產(chǎn)集團(tuán)-工程管理作業(yè)指導(dǎo)書

1、保利地產(chǎn)集團(tuán)-工程管理作業(yè)指導(dǎo)書 工程管理作業(yè)指導(dǎo)書 保利房地產(chǎn)( 集團(tuán)) 股份有限公司 2021 年 2 月 月 目 錄 1. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目管理計(jì)劃書 . 4 2. 項(xiàng)目土地接收 . 6 3. 現(xiàn)場(chǎng)三通一平 . 9 4. 委托監(jiān)理 . 12 5. 施工招投標(biāo)、承包合同 . 17 6. 工程質(zhì)量、安全報(bào)監(jiān) . 20 7. 申辦建設(shè)工程施工許可證 . 23 8. 施工計(jì)劃與施工方案審核 . 26 9. 設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審 . 30 10. 設(shè) 設(shè) 計(jì)（技術(shù)）變更 . 32 11. 圖紙管理 . 34 12. 開工放線、驗(yàn)線 . 35 13. 樣板引路、材料選型和封樣驗(yàn)收 . 36 14. 隱

2、蔽工程驗(yàn)收（土建） . 39 15. 隱蔽工程驗(yàn)收程序（安裝） . 42 16. 工程例會(huì)及專題會(huì)議 . 45 17. 安全生產(chǎn)與文明施工 . 47 18. 現(xiàn)場(chǎng)簽證 . 50 19. 精裝修管理 . 52 20. 供水配套 . 54 21. 供電配套 . 57 22. 供電配套 . 58 23. 燃?xì)馀涮?. 61 24. 燃?xì)馀涮?. 62 25. 通訊配套 . 65 26. 園林、市政配套 . 67 27. 消防工程建設(shè)管理 . 69 28. 人防工程建設(shè)管理 . 72 29. 工程項(xiàng)目月報(bào) . 75 30. 工程款支付 . 80 31. 竣工（質(zhì)量）驗(yàn)收 . 83 32. 竣工驗(yàn)收備案

3、 . 85 2 33. 工程移交和交樓 . 88 34. 工程質(zhì)量維修 . 91 附錄 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司工程項(xiàng)目管理暫行規(guī)定 保利房地產(chǎn)股份有限公司招投標(biāo)管理規(guī)定 保利房地產(chǎn)( ( 集團(tuán)) ) 股份有限公司住宅土建工程毛坯交樓管理暫行規(guī)定 保利房地產(chǎn)( ( 集團(tuán)) ) 股份有限公司住宅建筑裝修施工管理暫行規(guī)定 保利房地 產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司施工現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)定 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)定 保利物業(yè)保修維修管理規(guī)范 3 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目管理計(jì)劃書 1. 作業(yè)目的 在工程項(xiàng)目開始之初選擇和任命項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人（項(xiàng)目經(jīng)理），編制出針對(duì)具體項(xiàng)目 的實(shí)施過程具有指導(dǎo)作用

4、的管理計(jì)劃書。 2. 作業(yè)依據(jù) 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司工程管理制度、保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有 限公司程序文件之施 工過程控制程序。 3. 主管崗位 工程部經(jīng)理： 選擇項(xiàng)目經(jīng)理，報(bào)主管工程副總審批，審批后簽發(fā)任命書。 主辦崗位 項(xiàng)目經(jīng)理： 編制項(xiàng)目管理計(jì)劃書，報(bào)主管工程副總審批。 4. 緊前工作條件 任命項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：項(xiàng)目已立項(xiàng)，準(zhǔn)備實(shí)施。 項(xiàng)目管理計(jì)劃書：準(zhǔn)備開工，施工單位、監(jiān)理單位已選定。 5. 作業(yè)描述 5.1 任命項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 工程部經(jīng)理在項(xiàng)目實(shí)施之初根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，安排具有相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)和管理能 力、管理經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，報(bào)公司主管工程的副總經(jīng)理審定（一般以公司 呈批

5、件形式），審定后由工程部經(jīng)理簽 發(fā) " 工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人任命書 ' ，蓋公章后存檔并發(fā) 到相關(guān)單位（施工單位、監(jiān)理單位等）。 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人任命書是質(zhì)量管理體系審核中必備的資料之一。 5.2 編制項(xiàng)目管理計(jì)劃書 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)工程項(xiàng)目的具體情況和公司的目標(biāo)、要求，編制工程項(xiàng)目管理計(jì) 劃書，報(bào)工程部經(jīng)理審核，再報(bào)主管副總經(jīng)理審定，作為進(jìn)行項(xiàng)目管理的指導(dǎo)性文件。 5.2.1 工程項(xiàng)目管理計(jì)劃書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容： 工程概況、說明 對(duì)工程的地點(diǎn)、幢數(shù)、層數(shù)、面積、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式、用途進(jìn)行描述，說明施 工單位、監(jiān)理單位及開工 時(shí)間等，此外，應(yīng)對(duì)工程的特點(diǎn)、難點(diǎn)加以說明，

6、以便制訂出 針對(duì)性的控制方法和程序。 工程管理的依據(jù) 4 包括法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范、地方規(guī)定、承發(fā)包合同、公司規(guī)定規(guī)章等，我司在工 程管理方面有幾個(gè)管理規(guī)定：保利房地產(chǎn)( ( 集團(tuán)) ) 股份有限公司工程項(xiàng)目管理規(guī)定、保 利房地產(chǎn)( ( 集團(tuán)) ) 股份有限公司住宅土建毛坯交樓管理暫行規(guī)定、保利房地產(chǎn)( ( 集團(tuán)) ) 股份有限公司住宅建筑裝修施工管理暫行規(guī)定。 工程管理的組織機(jī)構(gòu) 包括公司為此工程成立的項(xiàng)目部的人員配備、崗位分工 和職責(zé)；施工單位的管理機(jī) 構(gòu)和項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、各主要管理人員的情況；監(jiān)理單位的管理機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目總監(jiān)、 總監(jiān)代表、專業(yè)監(jiān)理工程師的

7、資格、職稱、崗位等情況。 工程項(xiàng)目管理范圍一般包括施工準(zhǔn)備階段、施工過程階段及竣工驗(yàn)收、交樓、保修階段。 工程項(xiàng)目的管理目標(biāo)根據(jù)公司對(duì)項(xiàng)目的總體目標(biāo)確定項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)、安全等方面的目標(biāo)，分 解成階段性的具體的施工單位必須達(dá)到的目標(biāo)。 工程管理內(nèi)容在項(xiàng)目的實(shí)施過程中進(jìn)行管理的具體工作內(nèi)容。 工程管理的控制方法和程序分施工準(zhǔn)備階段、施工過程階段、竣工驗(yàn)收、移交 、交樓階段，按管理工作內(nèi)容擬 定控制方法和程序，重點(diǎn)是施工過程中的質(zhì)量、安全、投資、安全控制方法，并結(jié)合工 程的特點(diǎn)、難點(diǎn)制定針對(duì)性的控制方法、程序。

8、工程項(xiàng)目的主要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、階段計(jì)劃、總體計(jì)劃 為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，結(jié)合實(shí)際情況，將目標(biāo)分解，制定出我司控制性的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、 施工單位可行的階段性計(jì)劃，所有計(jì)劃必須與公司的總體計(jì)劃相符并最好預(yù)留機(jī)動(dòng)時(shí)間 以應(yīng)付不可預(yù)料的情況。 其它事項(xiàng) 如需要配合的事項(xiàng)、平面布置等。 5.2.2 工程項(xiàng)目管理計(jì)劃書審定后應(yīng)存項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，作為實(shí)施 過程中的指導(dǎo)性文件，也是質(zhì)量管理體系審核中現(xiàn)場(chǎng)必備的資料之一。 5 項(xiàng)目土地接收 1. 作業(yè)目的 土地接收是工程進(jìn)行施工乃至項(xiàng)目實(shí)施的前提條件之一，界線分明、定位明確地接 收?qǐng)龅厥枪こ添樌_展的條件。 2. 作業(yè)依據(jù) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)用地批準(zhǔn)書，紅線圖；公

9、司房地產(chǎn)前期報(bào)建（后 期驗(yàn)收）控制程序。 3. 主管崗位 工程部經(jīng)理： 協(xié)調(diào)工程部與公司綜合開發(fā)部接收?qǐng)龅亍?主辦崗位 項(xiàng)目經(jīng)理： 現(xiàn)場(chǎng)接收?qǐng)龅?，參與紅線點(diǎn)、基準(zhǔn)點(diǎn)的測(cè)放工作。 4. 緊前工作條件 公 司收到土地轉(zhuǎn)讓（出讓）單位的土地移交通知書，工程部收到公司綜合開發(fā)部的 接地通知。 5. 作業(yè)描述 5.1 接收土地前的準(zhǔn)備 土地轉(zhuǎn)讓（出讓）或土地競(jìng)標(biāo)等取得土地的手續(xù)，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè) 用地批準(zhǔn)書，紅線圖等證件資料由公司綜合開發(fā)部辦理。獲知取得土地后，工程部經(jīng) 理跟進(jìn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展情況，公司明確項(xiàng)目要實(shí)施時(shí)應(yīng)安排項(xiàng)目經(jīng)理，由項(xiàng)目經(jīng)理具體 跟進(jìn)，先查閱紅線圖、地形圖、項(xiàng)目方案圖等資料，對(duì)

10、項(xiàng)目的地址、方位、占地面積、 周邊環(huán)境、現(xiàn)狀等情況了解、熟悉，并應(yīng)從開發(fā)部了解（必要時(shí)查閱土地轉(zhuǎn)讓合 同和附 圖附件）土地移交時(shí)的條件、狀態(tài)，了解清楚是否需要拆遷，移交時(shí)有無水電，周邊道 路等情況。若由我司負(fù)責(zé)拆遷舊建筑構(gòu)筑物，遷移供電、電視電訊、供水、煤氣等管線， 則需先選定拆遷施工隊(duì)，聯(lián)系相關(guān)的單位、部門，估測(cè)拆遷工程量，擬訂、簽訂相關(guān)的 協(xié)議、合同，做好拆遷的準(zhǔn)備。對(duì)于需要砌筑圍墻的場(chǎng)地，應(yīng)先安排施工隊(duì)伍，從總工 室領(lǐng)得圍墻圖紙，商談工程造價(jià)，待接收?qǐng)龅睾罂神R上砌筑圍墻。若此項(xiàng)目的土建施工 單位已確定，應(yīng)通知施工單位做好進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備，也可將圍墻一并交由土建隊(duì)施工。 5.2 現(xiàn)場(chǎng)接收 5.2.

11、1 現(xiàn)場(chǎng)查勘 收到開發(fā)部的土地移交通知后，工程部經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理及項(xiàng)目部專業(yè)工程師（若土 6 建施工單位已確定，可通知施工單位同去）帶好相機(jī)（最好是有日歷的）和相關(guān)圖紙資 料與開發(fā)部到現(xiàn)場(chǎng)與交地單位交接，查勘全場(chǎng)（做好全景拍攝）。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)引導(dǎo)雙方 在有問題需要交涉的地方停留（做好局部針對(duì)性拍攝），由對(duì)方介紹情況，雙方議定遺 留問題的處理方法。 5.2.2 現(xiàn)場(chǎng)交接界樁、測(cè)放紅線點(diǎn) 對(duì)于原單位用地，應(yīng)對(duì)邊界（圍墻、界樁）交接清楚，做好記錄，在地形圖或平面 圖上標(biāo)注清楚，對(duì)于通過競(jìng)拍或轉(zhuǎn) 讓取得的空地，應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)放紅線點(diǎn)（由開發(fā)部申請(qǐng)并 組織城市規(guī)劃測(cè)量隊(duì)測(cè)量放線），記錄、標(biāo)注清楚，并應(yīng)記錄一些延伸

12、點(diǎn)、參照點(diǎn)的位 置、距離（如某界點(diǎn)離路邊垂直距離多少）以幫助校核（或重放）界樁點(diǎn)。對(duì)于測(cè)放好 的界樁點(diǎn)，應(yīng)加以保護(hù)（如已確定土建施工隊(duì)，可安排施工隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)一起參與，或安排砌 筑圍墻的隊(duì)伍或拆遷隊(duì)進(jìn)行界樁加固保護(hù)），避免界樁遭到損壞造成界線不明。 5.2.3 需要重點(diǎn)關(guān)注的問題 除土地轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，土地接收時(shí)應(yīng)達(dá)以下標(biāo)準(zhǔn)：場(chǎng)地標(biāo)高要求與場(chǎng)外道路 平齊；場(chǎng)地平整度要求起伏不超過正負(fù) 3 30 0 厘米；周邊的邊界線是否封閉，邊界的折角 點(diǎn)的界樁是否齊全和牢固，位置是否準(zhǔn)確；邊界是自然水面的，間接界樁與邊界線的距 離是否明確；地面以下的建筑物基礎(chǔ)，構(gòu)筑物已清除，過境的管線已妥善搬遷，區(qū)域內(nèi) 管線

13、已在區(qū)域邊界外截?cái)啵坏孛嬉陨虾蛥^(qū)域上空已清空（公司要求保留的除外）；與周 邊任何個(gè)人或單位沒有土地使用權(quán)益上的糾紛；區(qū)域與場(chǎng)外主干道之間必須暢通，并能 保證重型施工車輛的通行安全；區(qū)域附近已留有足夠容量的電，自來水和廢污水排放的 接口。 5.2.4 現(xiàn)場(chǎng)交接會(huì)議，交接記錄 查勘完現(xiàn)場(chǎng)、界樁交 接或測(cè)放完后，應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)馬上召開會(huì)議，確定是否接收。決定 一般分三種情況：（1 1 ）同意接收，沒有遺留問題，交接清楚；（2 2 ）同意接收，遺留問題 商定處理方法、時(shí)限；（3 3 ）不同意接收，不符合土地出讓合同約定的接管條件，整改后 另行約時(shí)接收。 同意接收土地的，現(xiàn)場(chǎng)簽署土地接收文件，由開發(fā)部與對(duì)方單

14、位簽，我部與開發(fā)部 簽移交記錄，紅線點(diǎn)、界樁交接記錄。對(duì)有遺留問題的，應(yīng)留下對(duì)方的聯(lián)系人和聯(lián)系方 法。 5.3 接收土地后的工作 現(xiàn)場(chǎng)接收土地后，視具體情況，需要拆遷的，盡快安排施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行拆遷、清 7 障，聯(lián)系相關(guān)的部門遷移處理過境的管線；要申辦施工用水用電、通（修）路、平整場(chǎng) 地（三通一平）視條件盡快啟動(dòng)；需要砌筑圍墻的，盡快安排施工單位砌筑圍墻；土建 施工單位已確定的，盡快安排進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行施工準(zhǔn)備工作。 5.4 整理接收過程中的資料，項(xiàng)目歸檔。 8 現(xiàn)場(chǎng)三通一平 1. 作業(yè)目的 現(xiàn)場(chǎng)三通一平（通水、通電、通路、平整場(chǎng)地）是工程開展施工的前提條件之一， 是建設(shè) 方向施工單位下達(dá)開工令的條件

15、之一，對(duì)項(xiàng)目的總工期和經(jīng)濟(jì)效益有重要影響。 2. 作業(yè)依據(jù) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃方案，總平面圖；公司程序文件施工過程控制程序 和工作文件施工準(zhǔn)備工作流程。 3. 主管崗位 工程部經(jīng)理： 督促檢查 " 三通一平 ' 的進(jìn)展，協(xié)調(diào)相關(guān)問題。 主辦崗位 項(xiàng)目經(jīng)理： 組織開展 " 三通一平 ' 工作。 協(xié)辦崗位 土建工程師和水電主管工程師： 現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)平整場(chǎng)地、通路的施工進(jìn)展，具體申辦施工用水、施工用電。 4. 緊前工作條件 已接收土地，修建性詳細(xì)規(guī)劃已批準(zhǔn)，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （通水電）。 5. 作業(yè)描述 5.1 場(chǎng)地平整 5.1.1 場(chǎng)地平整的準(zhǔn)備工作

16、在修建性詳細(xì)規(guī)劃已批準(zhǔn)、總平面圖已具備時(shí)，可根據(jù)規(guī)劃圖、總平面圖的平面 布置、尺寸、標(biāo)高等要求，對(duì)照?qǐng)龅氐默F(xiàn)狀（查地形圖或現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量）確定是否需要平整 場(chǎng)地、什么區(qū)域要降低標(biāo)高、什么區(qū)域要填高、挖或填的高度是多少。若平整場(chǎng)地的工 程量較大，可呈報(bào)公司確定是否單獨(dú)委托土石方施工隊(duì)還是一并由土建施工隊(duì)施工，對(duì) 于場(chǎng)地內(nèi)有較大高差的情況（如山地盤），還應(yīng)考慮（結(jié)合建筑物情況、道路、園林） 是否需要采取邊坡支護(hù)（擋土墻、 噴錨等）；若平整場(chǎng)地的工程量較小，可直接包含到 土建工程中由土建施工單位進(jìn)場(chǎng)后完成。若要委托土石方施工隊(duì)，則應(yīng)按公司合格供 方評(píng)價(jià)與選擇控制程序選擇好施工單位，先商定價(jià)格，擬、簽合同，

17、準(zhǔn)備開工。經(jīng)估 算有大量土石方外運(yùn)的，還應(yīng)先辦理余泥渣土排放證（也可包含到土石方施工隊(duì)任 務(wù)中）。 5.1.2 場(chǎng)地平整的實(shí)施 土地接收后，由土建施工隊(duì)或單獨(dú)委托的土石方施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行場(chǎng)地平整。 9 首先測(cè)量原地標(biāo)高，視現(xiàn)場(chǎng)情況，按 10 米或 5 5 米間隔的方格網(wǎng)測(cè)量，施工單位測(cè) 量，監(jiān)理旁站監(jiān)督 ，做好記錄，繪制平面圖，我方現(xiàn)場(chǎng)管理人員審核簽字。 其次，按規(guī)劃總平面圖的布置，現(xiàn)場(chǎng)測(cè)放出對(duì)應(yīng)的區(qū)域（按設(shè)計(jì)標(biāo)高），確定出需 要挖、填的區(qū)域。 視現(xiàn)場(chǎng)情況和施工單位的機(jī)械、人力情況，確定施工的線路；若要進(jìn)行邊坡支護(hù) 的，應(yīng)同時(shí)進(jìn)場(chǎng)配合施工。 完成以上工作后，即可進(jìn)行場(chǎng)地平整。完成后再進(jìn)行測(cè)量，繪

18、制平整后的平面圖， 按區(qū)域標(biāo)注平整后的標(biāo)高。 5.2 通路 在接收土地前或接收土地后，應(yīng)視項(xiàng)目場(chǎng)地現(xiàn)狀、周邊道路情況，結(jié)合項(xiàng)目的規(guī) 劃、平面布置考慮使場(chǎng)地與周邊市政路接通、怎樣設(shè)置路口，有現(xiàn)成的道路 可用的，主 要考慮如何接駁、開設(shè)路口，按市政管理規(guī)定，開設(shè)路口應(yīng)向市城管辦道橋處申請(qǐng)；場(chǎng) 地離市政路較遠(yuǎn)需要修路的，應(yīng)事先征得土地所有人的同意，委托施工單位修路，筑路 工程可視情況由平整場(chǎng)地的土石方施工隊(duì)一并完成。 接收土地后若離工程開工的時(shí)間較長(zhǎng)，且場(chǎng)地內(nèi)道路、排水管網(wǎng)已設(shè)計(jì)好的，在 通路時(shí)可將場(chǎng)地內(nèi)的道路同時(shí)施工，即將施工臨時(shí)道路與規(guī)劃市政路合二為一，為施工 時(shí)提供方便通暢的通道，也可從總體上

19、節(jié)約工期、成本。 5.3 通水電 按廣州市現(xiàn)行規(guī)定，施工臨時(shí)用水、用電需取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能申 請(qǐng)辦理。辦理前應(yīng)根據(jù)工程擬建的幢數(shù)、面積、施工需用的主要機(jī)具、施工期人員數(shù)量 等情況，計(jì)算出需報(bào)裝的水、電容量。 鑒于廣州市的實(shí)際情況，水電報(bào)裝和實(shí)際安裝一般委托自來水公司和供電局屬下承 裝單位為宜。 5.3.1 申請(qǐng)施工用水 申請(qǐng)施工用水按下列方法辦理： 自行或委托具備資質(zhì)的承裝單位到廣州市自來水公司或公司屬下各供水管理所辦 理申請(qǐng)報(bào)裝手續(xù)。 申請(qǐng)臨時(shí)用水，須提交以下文件和圖紙： 1 1 、用水申請(qǐng)書； 2 2 、用水所在地的 1:500 四置地形圖一式兩份， 10 3 3 、市建設(shè)用地

20、規(guī)劃許可證或用地批準(zhǔn)書復(fù)印件； 4 4 、規(guī)劃部門征地紅線圖復(fù)印件； 5 5 、填報(bào)用戶申請(qǐng)用水登記審查表（一式兩份）、廣州市自來水公司報(bào)裝登記 表及省城市供水合同（一式兩份）； 6 6 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 5.3.1 申請(qǐng)施工用電 申辦施工臨時(shí)用電需按用電地址到所屬區(qū)供電局配營部營業(yè)廳辦理，填寫用電申請(qǐng) 表，由供電局審批后現(xiàn)場(chǎng)安裝。 11 委托監(jiān)理 1. 作業(yè)目的 委托監(jiān) 理公司對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)理是國家建筑法的規(guī)定，監(jiān)理單位是現(xiàn)行建設(shè)工程五責(zé) 任主體之一，選擇一個(gè)服務(wù)到位的監(jiān)理公司有利于工程的順利進(jìn)行。 2. 作業(yè)依據(jù) 中華人民共和國建筑法，建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例；公司程序文件施工過程控 制程

21、序、合格供方評(píng)價(jià)與選擇控制程序和工作文件施工準(zhǔn)備工作流程。 3. 主管崗位 主管工程副總： 審定監(jiān)理單位，審批監(jiān)理合同。 主辦崗位 工程部經(jīng)理： 選擇監(jiān)理單位。 協(xié)辦崗位 項(xiàng)目經(jīng)理： 協(xié)助選定監(jiān)理單位，草擬合同。 4. 緊前工作條件 項(xiàng)目立項(xiàng)已批復(fù)，具有項(xiàng)目計(jì)劃備案確 認(rèn)書；用地、規(guī)劃已批復(fù)，具有建設(shè)用 地規(guī)劃許可證、建設(shè)方案報(bào)建審核意見書或建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 5. 作業(yè)描述 5.1 監(jiān)理的有關(guān)規(guī)定 中華人民共和國建筑法規(guī)定我國推行建設(shè)工程監(jiān)理制度，實(shí)行監(jiān)理的建筑工程，由建設(shè)單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。建設(shè)單位與其委托的工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)訂立書面委托監(jiān)理合同。建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l

22、例明確規(guī)定了必須實(shí)行監(jiān)理的工程范圍，建設(shè)部 86 號(hào)令建設(shè)工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定對(duì)監(jiān)理的范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)有詳細(xì)的規(guī)定，省建設(shè)工程監(jiān)理?xiàng)l例規(guī)定下 列建設(shè)工程項(xiàng)目的施工準(zhǔn)備階段、施工階段必須實(shí)行監(jiān)理： （一）國家、省、地級(jí)以上市的重點(diǎn)建設(shè)工程；（二）建筑安排工程總造價(jià)在八百萬元以上的工業(yè)、交通、水利、市政公用基礎(chǔ) 設(shè)施等建設(shè)工程； （三）總建筑面積在二萬平方米以上的住宅小區(qū)建設(shè)工程，單體建筑面積在三千平方米以上的一般工業(yè)與民用建筑工程； （四）利用外國政府或者國際組織的貸款、援助資金的建設(shè)工程；（五）國家或省人民政府規(guī)定必須實(shí)行監(jiān)理的其他建設(shè)工程。 12 建設(shè)工程監(jiān)理分為建設(shè)前期階段監(jiān)理、設(shè)計(jì)階

23、段監(jiān)理、施工準(zhǔn)備階段監(jiān)理、施工 階段監(jiān)理 和保修階段監(jiān)理。建設(shè)前期階段、設(shè)計(jì)階段、保修階段是否實(shí)行監(jiān)理，由建設(shè) 單位自行決定。我司項(xiàng)目一般委托監(jiān)理單位對(duì)施工準(zhǔn)備階段、施工階段、保修階段實(shí)行 監(jiān)理。 按中華人民共和國招投標(biāo)法的規(guī)定，下例條件的工程的監(jiān)理必須實(shí)行招標(biāo)： ( ( 一) ) 大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系.公共利益、公眾安全的項(xiàng)目； ( ( 二) ) 全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項(xiàng)目； ( ( 三) ) 使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。 5.2 監(jiān)理招標(biāo) 監(jiān)理招標(biāo)之前應(yīng)對(duì)擬選監(jiān)理單位進(jìn)行考察，考慮監(jiān)理公司的實(shí)力、服務(wù)水平、以 往的合作 經(jīng)歷等情況擬選監(jiān)理單位，

24、一般采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式。 我司的監(jiān)理招標(biāo)一般委托招投標(biāo)代理單位進(jìn)行，監(jiān)理招標(biāo)須納入廣州市建設(shè)工程 交易中心的管理，按以下步聚實(shí)施： 5.2.1 招標(biāo)項(xiàng)目申請(qǐng) 首次進(jìn)場(chǎng)的招標(biāo)人或代理人憑單位介紹信到廣州市建設(shè)工程交易中心一樓大廳辦理 ic 卡，憑 ic 卡號(hào)登陸交易中心網(wǎng)（ .gzzb.gd.cn ），進(jìn)入會(huì)員專區(qū)，填寫、確認(rèn)招標(biāo)申請(qǐng)表，并將書面表格提交交易中心，同時(shí)提交經(jīng)招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)確認(rèn)及審查備 案的資料： 1 1 、招標(biāo)申請(qǐng)公函； 2 2 、立項(xiàng)批文、年度計(jì)劃或備案確認(rèn)書； 3 3 、用地批文或建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 4 4 、建設(shè)方案報(bào)建審核意見書或建設(shè)工程規(guī)劃許可證 5 5 、資金證明文件

25、； 6 6 、經(jīng)招標(biāo)人蓋章確認(rèn)的招標(biāo)公告文本、資格預(yù)審文件文本、招標(biāo)文件文本、邀 請(qǐng)招標(biāo)的，提交邀請(qǐng)招標(biāo)核準(zhǔn)書； 7 7 、自主招標(biāo)時(shí)，提供建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)書；委托代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，提 交市建委核準(zhǔn)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)年度登記備案證書。 5.2.2 招標(biāo)活動(dòng)日程安排 招標(biāo)人與交易中心（信息開發(fā)管理部）人員商定發(fā)布招標(biāo)公 告、投標(biāo)報(bào)名、資格審 查及搖珠擇優(yōu)的時(shí)間、地點(diǎn)。 13 5.2.3 發(fā)布招標(biāo)公告 公開招標(biāo)的項(xiàng)目在廣州建設(shè)工程交易中心網(wǎng)和依法指定的媒介上發(fā)布招標(biāo)公告；提 供電子文件并確保與招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審查備案的一致。 5.2.4 接受投標(biāo)報(bào)名 在指定的時(shí)間（從發(fā)布之日起到報(bào)名截止不得少于 5

26、 5 個(gè)工作日，報(bào)名時(shí)間不得少于 2 個(gè)工作日）、地點(diǎn)接受投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)名，督促投標(biāo)單位繳納投標(biāo)報(bào)名費(fèi)，按公告要 求審核和收取報(bào)名資料，報(bào)名結(jié)束后，招標(biāo)人在報(bào)名表上簽名確認(rèn)并送交信息開發(fā)管理 部備案。 5.2.5 資格預(yù)審 招標(biāo)人依法組建資格預(yù)審委員會(huì)，對(duì)報(bào)名參加投標(biāo)的單位進(jìn)行資格審查，編制資審 報(bào)告，投標(biāo)人對(duì)資審報(bào)告蓋章確認(rèn)。通過資格審查的投標(biāo)人不足 5 5 人的，招標(biāo)人應(yīng)修正 招標(biāo)方案，報(bào)廣州市建設(shè)委員會(huì)核準(zhǔn)后，重新組織招標(biāo)，連續(xù)兩次掃標(biāo)失敗的，可按程 序報(bào)市建委同意后調(diào)整招標(biāo)方式。 5.2.6 確定正式投標(biāo)人 一、邀請(qǐng)招標(biāo)的，接受邀請(qǐng)的合格投標(biāo)人確定為正式投標(biāo)人。二、通過資格預(yù)審的投標(biāo)人

27、，可按下列方式確定正式投標(biāo)人： 1 1 、直接確定為正式投標(biāo)人的，招標(biāo)人向投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)函； 2 2 、采用擇優(yōu)方 式的，在擇優(yōu)完成后按公告要求確定正式投標(biāo)人；三、采用資格后審方式的，所有報(bào)名投標(biāo)人均成為正式投標(biāo)人。 招標(biāo)人提交資格預(yù)審報(bào)告并在交易中心網(wǎng)上對(duì)結(jié)果進(jìn)行公示，公示時(shí)間為 3 3 個(gè)工作 日。 5.2.7 招標(biāo)活動(dòng)日程安排二（確定正式投標(biāo)人后） 招標(biāo)人與交易中心人員（設(shè)計(jì)監(jiān)理交易部）商定招標(biāo)會(huì)、答疑會(huì)、收標(biāo)、評(píng)標(biāo)的時(shí) 間、場(chǎng)地。 公開招標(biāo)備標(biāo)時(shí)間不得少于 20 天。 5.2.8 招標(biāo)會(huì) 由招標(biāo)人主持： 1 1 、發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)資料（招標(biāo)文件售價(jià)不得高于 500 元并要開具正規(guī)

28、發(fā)票）； 2 2 、組織投標(biāo) 人踏勘招標(biāo)工程現(xiàn)場(chǎng)。 5.2.9 招標(biāo)答疑 14 招標(biāo)人預(yù)先收集整理各投標(biāo)人提出的問題，以書面形式答復(fù)各投標(biāo)，并在招標(biāo)管理部門備案，發(fā)出答疑紀(jì)要的時(shí)間距開標(biāo)時(shí)間不得少于 5 5 天。 5.2.10 組建評(píng)標(biāo)委員會(huì) 1 1 、招標(biāo)人依法組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，成員為 5 人以上單數(shù)； 2 2 、至少在開標(biāo)前三個(gè)工作日，招標(biāo)人登陸交易中心網(wǎng)，按要求填寫評(píng)標(biāo)專家申 請(qǐng)函，確認(rèn)無誤后持加蓋法人公章的評(píng)標(biāo)專家申請(qǐng)函提交交易中心，經(jīng)交易 中心確認(rèn)，送交評(píng)標(biāo)專家服務(wù)部一份； 3 3 、在開標(biāo)前二個(gè)工作日，招標(biāo)人持到評(píng)標(biāo) 專家服務(wù)部抽取評(píng)標(biāo)專家，并簽名確認(rèn) 抽取結(jié)果； 4 4 、技術(shù)告別

29、復(fù)雜、專業(yè)要求特別高的項(xiàng)目，經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)后，招標(biāo)人可推 薦所需評(píng)標(biāo)專家人數(shù) 3 3 倍以上的人選到評(píng)標(biāo)專家服務(wù)部辦理隨機(jī)抽取手續(xù)。 5.2.11 收標(biāo)與封存 1 1 、招標(biāo)人按招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)收取投標(biāo)人的投標(biāo)文件，并做好記錄； 2 2 、投標(biāo)文件須封存在交易中心指定的封標(biāo)室內(nèi)并貼上有招標(biāo)人和投標(biāo)人代表簽字 的封條。 5.2.12 開標(biāo) 開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。 1 1 、當(dāng)眾檢查投標(biāo)文件的密封性； 2 2 、開啟投標(biāo)文件并按招 標(biāo)文件規(guī)定唱標(biāo)； 3 3 、對(duì)唱標(biāo)內(nèi)容做記錄，并簽字確認(rèn)。 5.2.13 評(píng)標(biāo) 1 1 、評(píng)標(biāo)前會(huì)由招標(biāo)人主持，交易中心工作人員宣讀評(píng)標(biāo)紀(jì)律

30、后，招標(biāo)介紹工程概 況，解釋招標(biāo)文件，聯(lián)絡(luò)需要進(jìn)行澄清的投標(biāo)，組織推選評(píng)標(biāo)委員會(huì)主任； 2 2 、評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)主任主持，按招標(biāo)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審，完 成評(píng)標(biāo)報(bào)告及推薦 1 1- -3 3 名候選人或根據(jù)招標(biāo)人授權(quán)直接確定中標(biāo)人，撰寫評(píng)標(biāo)報(bào)告； 3 3 、經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審有效的投標(biāo)人不足 3 人時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)報(bào)招標(biāo)辦核準(zhǔn)后依法重 新組織招標(biāo)。 5.2.14 確定中標(biāo)人 1 1 、招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)提出的書面評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人，也可以 授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人； 15 2 2 、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起十五日內(nèi)向有關(guān)行政監(jiān)督部門提交招標(biāo)投標(biāo)情 況的書面報(bào)告。

31、5.2.15 中標(biāo)公示 招標(biāo)人向交易中心提交中標(biāo)確認(rèn)函，并在網(wǎng)上公示中標(biāo)情況（公示 3 3 個(gè)工作日）， 同時(shí)將評(píng)標(biāo)情況匯報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。 5.2.16 繳費(fèi) 公示結(jié)束后，如無投訴，招標(biāo)人按規(guī)定向交易中心交納中標(biāo)價(jià)萬分之五（每宗最高 不超過 15 萬元）的場(chǎng)地使用費(fèi)。 5.2.17 發(fā)放中標(biāo)通知書 招標(biāo)人到交易中心領(lǐng)取經(jīng)交易中心確認(rèn)的中標(biāo)通知書。 5.3 簽訂監(jiān)理合同 招標(biāo)完成后，與招標(biāo)確定的監(jiān)理單位商簽監(jiān)理合同，監(jiān)理合同一般分協(xié)議、合同標(biāo) 準(zhǔn)條件和合同專用條件組成。合同協(xié)議主要確定委托關(guān)系，合同中應(yīng)明確工程名稱、地 點(diǎn)、工程規(guī)模、監(jiān)理的范圍、時(shí)間期限；標(biāo)準(zhǔn)條件適用于各個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)

32、理委 托，各個(gè)業(yè)主和監(jiān)理單位都應(yīng)當(dāng)遵守。專用條件是各個(gè)工程項(xiàng)目根據(jù)自己的個(gè)別和 所處的自然和.環(huán)境，由業(yè)主和監(jiān)理單位協(xié)商一致后進(jìn)行填寫，雙方如果認(rèn)為需要， 還可在其中增加約定的補(bǔ) 充條款和修正條款。 我司簽訂監(jiān)理合同的審批程序與其它合同一樣，均需填寫合同呈批件經(jīng)公司有關(guān)部 門審批后簽訂。 16 施工招投標(biāo)、承包合同 2. 作業(yè)目的 通過招標(biāo)的方式，選擇合格的工程承包商，并在工程施工前完成工程承包合同的簽 訂，就工程的質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明施工與合同的經(jīng)濟(jì)條款做出明確約定。有利于工程 實(shí)施過程中進(jìn)行有理有據(jù)的管理，保證工程質(zhì)量、按計(jì)劃竣工交付使用和降低工程造價(jià)。 2. 作業(yè)依據(jù) 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）

33、股份有限 公司招投標(biāo)管理規(guī)定；合格供方評(píng)價(jià)與選擇控制程序（ polyrt qp 預(yù)決算部 01 ）；合同管理程序（ polyrt- - qp- - 投資管理部 04 ）；施工過程控制程序（ polyrt- - qp- - 工程部 01 ）。 3. 主管崗位 工程部經(jīng)理： 監(jiān)督檢查主辦崗位的作業(yè)，杜絕違紀(jì)違規(guī)；簽發(fā)招標(biāo)書，批準(zhǔn)推薦單位.，參加評(píng)標(biāo)。 協(xié)管崗位 工程部副經(jīng)理： 組織審核招標(biāo)文件、合同條款，主審其中技術(shù)要求方面的內(nèi)容；組織審核投標(biāo)文件，主審其中施工組織方案和工程技術(shù)措施方面的內(nèi)容；就上述審核提出書面意見。 主辦崗位 項(xiàng)目經(jīng)理： 擬寫工程招標(biāo)文件并按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)；擬寫工程承包合同并

34、配合預(yù)決算部對(duì)材料、設(shè)備等進(jìn)行招標(biāo)工作；組織工程項(xiàng)目有關(guān)的開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)工作。 協(xié)辦崗位 各專業(yè)工程師： 參與工程項(xiàng)目招標(biāo)工作，負(fù)責(zé)擬寫本專業(yè)技術(shù)要求。協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理草擬施工合同。 4. 緊前工作條件 用地、規(guī)劃手續(xù)已辦理；建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審核意見書已取得或已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 5. 作業(yè)描述 5.1 編制招標(biāo)文件 5.1.1 項(xiàng)目經(jīng)理確定項(xiàng)目已經(jīng)具備招標(biāo)條件后，負(fù)責(zé)草擬招標(biāo)文件和合同文本。 5.1.2 招標(biāo)文件中，應(yīng)當(dāng)至少包含以下內(nèi)容： （1 1 ） 招標(biāo) 項(xiàng)目概況和綜合說明； 17 （2 2 ） 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工條件；（3 3 ） 投標(biāo)人須知； （4 4 ） 招標(biāo)項(xiàng)目的范圍與技術(shù)要求；（

35、5 5 ） 招標(biāo)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)要求； （6 6 ） 合同主要條款（承包方式、工程款結(jié)算方式與支付方式等）；（7 7 ） 標(biāo)價(jià)的編制依據(jù)；（8 8 ） 投標(biāo)書的編制要求、格式和份數(shù)；（9 9 ） 關(guān)于廢標(biāo)的約定；（ 10 ） 投標(biāo)輔助材料；（ 11 ） 標(biāo)準(zhǔn)合同；（ 12 ） 圖紙及說明； 5.1.3 項(xiàng)目經(jīng)理完成招標(biāo)文件的編寫后，通過招標(biāo)文件呈批件的形式報(bào)送預(yù)決算部、投資管理部及其他相關(guān)部門和公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 5.1.4 經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批確認(rèn)的 招標(biāo)文件即為終稿，招標(biāo)文件一經(jīng)審定不得擅自更改。 5.2 發(fā)標(biāo) 5.2.1 工程部經(jīng)理組織審核有意向參與投標(biāo)的合格供方，并形成投標(biāo)單位推薦.。由項(xiàng)目經(jīng)理以合格

36、供方呈批件的形式報(bào)送招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組和公司領(lǐng)導(dǎo)審核。擬招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)文件和投標(biāo)單位推薦.報(bào)送領(lǐng)導(dǎo)審批通過后，方可進(jìn)行招標(biāo)活動(dòng)。 5.2.2 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)統(tǒng)一向投標(biāo)單位發(fā)出正式的招標(biāo)文件，并在招標(biāo)文件約定的時(shí)間統(tǒng)一組織工程現(xiàn)場(chǎng)踏勘，介紹現(xiàn)場(chǎng)及周邊情況。 5.2.3 投標(biāo)單位在招標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)踏勘中提出的疑問，由項(xiàng)目經(jīng)理組織，通過書面形式或召開投標(biāo)預(yù)備會(huì)的方式解答，并需同時(shí)將解答以 書面方式通知所有投標(biāo)單位。該解答的內(nèi)容作為招標(biāo)文件的組成部分。 5.3 接標(biāo)和開標(biāo) 5.3.1 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)在投標(biāo)截止日期前接收投標(biāo)單位的投標(biāo)書。投標(biāo)書應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件要求編寫和密封，不符合招標(biāo)文件要求的視為廢標(biāo)。接標(biāo)時(shí)，應(yīng)注明投標(biāo)文件或投標(biāo)書變更文件的具體接收時(shí)間。 5.3.2 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，在招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組的指導(dǎo)監(jiān)督下，組織招標(biāo)工作小組進(jìn)行開標(biāo)。開標(biāo)時(shí)首先應(yīng)檢查投標(biāo)文件的有效性，并排除廢標(biāo)。開標(biāo)時(shí)應(yīng)按先技術(shù)標(biāo)后經(jīng)濟(jì)標(biāo)的原則，技術(shù)標(biāo)不符合要求的，經(jīng)濟(jì)標(biāo)不予開啟。 18 5.3.3 開標(biāo)時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)唱標(biāo)，招標(biāo)工作小組成員進(jìn)行 記錄。 5.3.4 工程部經(jīng)理或副經(jīng)理應(yīng)參加項(xiàng)目的開標(biāo)工作。 5.4 評(píng)標(biāo)與定標(biāo) 5.4.1 項(xiàng)目經(jīng)理組織評(píng)標(biāo)工作，工程部經(jīng)理或副經(jīng)理應(yīng)參加評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)時(shí)應(yīng)按先技術(shù)標(biāo)后經(jīng)濟(jì)標(biāo)的原則，技術(shù)標(biāo)不符合要求的，不再考慮經(jīng)濟(jì)標(biāo)。