安化房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析

1、地產(chǎn)營銷地產(chǎn)營銷 實效為先實效為先 TOGETHER-ADRANCE安化房地產(chǎn)市場調(diào)查報告安化房地產(chǎn)市場調(diào)查報告謹呈：湘潭市金湘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹呈：湘潭市金湘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司-長沙實效營銷策劃有限公司安化項目部長沙實效營銷策劃有限公司安化項目部2012年年5月月住宅市場項目名稱開發(fā)商建筑面積（）容積率綠化率規(guī)劃戶數(shù)嘉和資水名居嘉和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司67816-38%672江南華府益陽金易房地產(chǎn)有限公司10萬4.535%700多西江雅苑梅山房地產(chǎn)公司970263.1335%600多純信豪苑安化縣純信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20萬6.135%1200多榮達水韻山城湖南榮達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 18萬

2、4.535%1038中偉城市廣場中偉安信房地產(chǎn)有限公司 15萬-30%720盛世第一城安化縣盛世茶都置業(yè)投資有限公司56萬3.735%500（一期）江岸景城湖南山榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司264453.830%180多戶上海城辰潤房地產(chǎn)20萬3.7331%800多一、基本情況分析實效觀點 開發(fā)商：安化現(xiàn)有的項目中基本以安化本地和益陽的開發(fā)商為主，外地開發(fā)商較少。 建筑面積：超過50萬方的項目只有盛世第一城一家，缺乏知名企業(yè)連鎖品牌樓盤。 容積率：普遍在3-5之間，缺乏低容積率的別墅項目。 綠化率：在30%-40%之間，基本滿足了居住的舒適度。大盤較少，容積率居中項目名稱物業(yè)類型建筑風(fēng)格主力戶型戶型特

3、色嘉和資水名居高層地中海108-134三房凸窗、入戶花園江南華府高層、小高層現(xiàn)代簡約126-135三房平層、凸窗西江雅苑高層現(xiàn)代簡約130三房平層、凸窗、落地窗、入戶花園、露臺純信豪苑高層、小高層歐式120-129三房平層、廊院榮達水韻山城高層歐式116-140三房平層、入戶花園中偉城市廣場高層、小高層地中海126-131三房平層、露臺盛世第一城高層現(xiàn)代簡約124-144三房平層、凸窗、入戶花園、露臺江岸景城小高層現(xiàn)代簡約126-140三房平層、復(fù)式、凸窗、入戶花園、露臺上海城多層、高層歐式87-138三房平層、落地窗、入戶花園二、產(chǎn)品分析實效觀點 物業(yè)類型：均以高層和小高層為主，多層較少，說

4、明在縣城電梯房比較受歡迎。 建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格并不豐富，基本以歐式風(fēng)格和現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主，說明縣城居民消費觀念比較傳統(tǒng)。 主力戶型：普遍以120-140三房為主，這個面積區(qū)間的戶型居住舒適，總價不超過35萬，購房者比較容易接受。 戶型特色：平層最為常見，復(fù)式非常稀少，錯層幾乎沒有。大部分項目為了增加住房品質(zhì)，設(shè)計了凸窗和入戶花園。風(fēng)格單一，大三房最為常見項目名稱均價（元/）優(yōu)惠方式客戶特征嘉和資水名居 4000左右（返租）-江南華府27001萬抵1.5萬企事業(yè)單位人士，移民局為主西江雅苑-各行各業(yè)純信豪苑2400-2500VIP卡金額1到2萬農(nóng)村人士較多榮達水韻山城-VIP卡3萬到3.8萬左右

5、各行各業(yè)，主要單位人士中偉城市廣場2600按揭9.9折，一次性9.7折投資客盛世第一城23802萬抵3萬，5萬抵7萬高收入人群江岸景城-各行各業(yè)，企事業(yè)單位上海城未開盤-三、價格及客戶分析典型項目分析盛世第一城（在售）占地面積占地面積300300畝，規(guī)劃總建筑面積畝，規(guī)劃總建筑面積560000560000平米平米建筑數(shù)據(jù)建筑數(shù)據(jù)停車位：停車位：10001000多個多個一期均價一期均價23802380元元/ / 三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)124-143124年1 1月開盤，月開盤，VIPVIP卡卡2 2萬抵萬抵3 3萬，萬，5 5萬抵萬抵7 7萬萬安化二中對面安化二中對面

6、盛世第一城盛世第一城 其它情況其它情況價格價格主力戶型主力戶型樓盤地址樓盤地址樓盤名稱樓盤名稱基本情況基本情況容積率容積率綠化率綠化率3.73.735%35%商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)80000 80000 樓盤名稱樓盤名稱中偉中偉城市廣場城市廣場樓盤地址樓盤地址灣竹塘休閑廣場灣竹塘休閑廣場建筑數(shù)據(jù)建筑數(shù)據(jù)占地面積占地面積1.21.2萬，建筑面積萬，建筑面積150000150000，規(guī)劃戶數(shù)，規(guī)劃戶數(shù)700700多戶多戶基本情況基本情況20102010年年3 3月開盤，月開盤，按揭按揭9.99.9折，一次性折，一次性9.79.7折折容積率容積率- -綠化率綠化率38%38%主力戶型主力戶型三房三房126

7、-131126-131價格價格均價均價26002600元元/ /其他情況其他情況車位：車位：500500多個多個車位售價：車位售價：5-75-7萬萬/ /個個項項目目圖圖片片商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)4000040000萬多萬多典型項目分析中偉城市廣場（在售）實效觀點 均價：由統(tǒng)計可以看出，安化房地產(chǎn)市場均價在2500元/左右，上升空間較大。 優(yōu)惠方式：優(yōu)惠幅度不大，安化房地產(chǎn)市場受國家調(diào)控政策影響不大。 客戶特征：大部分項目的成交客群都較有針對性，基本上都鎖定在改善型住房需求和返鄉(xiāng)置業(yè)的客戶。均價較低，優(yōu)惠幅度不大實效觀點商業(yè)市場 1、安化城市發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢：主城區(qū)位于資江北側(cè)，由城關(guān)東坪鎮(zhèn)逐漸發(fā)展起

8、來，北城區(qū)建筑大多為7、8層老式建筑，道路狹窄，人口密集度大。目前縣城發(fā)展戰(zhàn)略落實“北改南建、再造新城”目標。加速南區(qū)開發(fā)，全面鋪開辰溪以西基礎(chǔ)建設(shè)，啟動?xùn)|坪大橋南端商貿(mào)、住宅區(qū)建設(shè)。國稅局、政法大院、民政局、移民局、國土局、殘聯(lián)、農(nóng)機局、地稅局、信用聯(lián)社等單位均在南區(qū)選址新建。 2、商業(yè)相對集中，業(yè)態(tài)比較混亂 安化主城區(qū)為迎春路、資江路、沿江路所轄范圍內(nèi)，其中以云天橋為中心東西延伸500米為商業(yè)繁華地帶；商業(yè)業(yè)態(tài)復(fù)雜混亂，沒有相對集中的業(yè)態(tài)規(guī)劃，品牌、散貨、副食、日用五金、藥店、農(nóng)副產(chǎn)品混雜一起；由于城鎮(zhèn)發(fā)展過程中缺乏良好的規(guī)劃，導(dǎo)致新舊建筑混雜，商業(yè)價值互補性不強且整體不高。區(qū)域商業(yè)分析區(qū)

9、域商業(yè)分析迎春路分析：分析：安化主要交通干道之一，與資江路相連?？h城主要的黨政機關(guān)、行政事業(yè)單位聚集于迎春路西頭。整條道路商業(yè)形態(tài)東密西疏,煙酒業(yè)因機關(guān)、事業(yè)單位緣故聚集在道路西面；而IT電子、電器通訊因與云天橋商圈相接，全坐落于道路東側(cè)，形成貿(mào)易集散地。門面租金：門面租金：整體商業(yè)形態(tài)檔次不高，門面租金越往東走價格越高，門面均價在60元/月左右。排名前五排名前五位的業(yè)態(tài)：位的業(yè)態(tài)：排序排序業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)1超市日雜2小吃飲品3電器4農(nóng)副產(chǎn)品5五金建材道路分析分析：分析：安化主要交通干道之一，也是安化縣城目前最長的交通干道。可能是由于道路過長，且沿江路南面是資江水系，無建筑物，造成商業(yè)氛圍不濃厚，商業(yè)

10、不集中，無明顯行業(yè)集散，偶有幾家同行業(yè)商家集中在一塊，但也不能形成明顯商業(yè)業(yè)態(tài)。整體商業(yè)業(yè)態(tài)呈低端形式，如農(nóng)貿(mào)市場、夜宵攤點、低檔娛樂業(yè)等零星散落于此路，也給人臟、亂、差的感覺。租金水平租金水平：在安化屬中上水平，80元/月左右。 排名前五排名前五位的業(yè)態(tài)：位的業(yè)態(tài)：排序排序業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)1五金建材2電子通訊3餐飲4超市日雜5休閑娛樂沿江路道路分析分析：分析：柳溪路、老街位于云天橋東西兩側(cè)，屬云天橋商圈內(nèi)。人氣旺盛，商業(yè)以服裝百貨為主，多數(shù)經(jīng)營為品牌經(jīng)營，步行街、云天橋商貿(mào)城也選址于此。因這段區(qū)域是安化重要的商業(yè)集散地，所以道路邊上的住宅區(qū)1樓也有商家在此經(jīng)營。但由于整體沒有太多規(guī)劃，整個范圍感覺雜

11、亂無序，租金水平：租金水平：安化最高，如云天橋步行街租金達200元/月左右。 排名前五排名前五位的業(yè)態(tài)：位的業(yè)態(tài)：排序排序業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)1服裝服飾2休閑娛樂3美容美發(fā)4化妝品5煙酒柳溪路道路分析分析：分析：安化新建道路，東接云天橋商圈。做為云天橋商圈的延伸，道路東面吸引了眾多品牌商家入駐此路段，如阿迪達斯、耐克等服裝專賣等等，業(yè)態(tài)規(guī)劃也較合理，環(huán)境也全面提高，目前在安化來說整體層次算為較高的一條道路。 租金水平：租金水平：但因多行政單位的產(chǎn)權(quán)鋪面，故整體門面租金價格偏低，均價在40元/月左右。 排名前五排名前五位的業(yè)態(tài)：位的業(yè)態(tài)：排序排序業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)1服裝服飾2餐飲3超市日雜4文體用品5休閑娛樂建設(shè)路道

12、路分析分析：分析：解放路西接云天橋商圈，做為商圈延伸，周邊服裝零售業(yè)十分發(fā)達，珠寶業(yè)也在此安家，但主要業(yè)態(tài)層次參差不齊，雖有品牌服飾及品牌珠寶的入駐，但也沒完全提升整條街的整體層次，業(yè)態(tài)主要還是以中低端散貨服飾為主。租金水平：租金水平：約在120元/月左右。 排名前五排名前五位的業(yè)態(tài)：位的業(yè)態(tài)：排序排序業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)1服裝服飾2超市日雜3電器4床上用品5醫(yī)療解放路道路分析安化縣主城區(qū)各行業(yè)比重餅狀圖（以臨街商鋪為主）業(yè)態(tài)品牌服裝散貨服裝超市日雜休閑娛樂餐 飲美容美發(fā)床上用品電子通訊五金建材化妝品珠寶首飾電 器數(shù)量68 84 121 67 69 56 19 62 204 10 9 55 業(yè)態(tài)煙 酒皮具

13、箱包小吃飲品婚 慶汽車美容婚紗攝影醫(yī)療農(nóng)副產(chǎn)品金融其他文體用品數(shù)量39 30 63 7 21 5 25 56 17 116 11 區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)分析n五金建材占比最大，達17%，其次超市日雜也過百家，占10%。業(yè)態(tài)比重業(yè)態(tài)比重根據(jù)對安化城區(qū)各主要街道的調(diào)查分析，得出租金情況如下表：區(qū)域名稱區(qū)域名稱平均租金水平平均租金水平( (單位單位: :元元/ /月月) )云天橋商圈200沿江路80迎春路60解放路120建設(shè)路40n各道路商圈由于主次干道不同，形象檔次高低，租金定價也有差別。n云天橋商圈租金最貴，達200元/月，其次為解放路，租金為120元/月，而屬于次干道的建設(shè)路只有40元/月，是所

14、調(diào)查街道商圈中租金最低的。區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)分析租金水平租金水平 安化商業(yè)無高檔、集中的社區(qū)消費中心 例A云天橋u 無細致的業(yè)態(tài)劃分，品牌服裝與散貨服裝做在一起，整體檔次無法體現(xiàn)；u 外包裝無特色、無檔次；u 無專業(yè)運營商進行整體規(guī)劃、管理。區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)分析整體評價整體評價 近兩年安化整體商業(yè)檔次正在逐步升級近兩年內(nèi)，各種國內(nèi)、國際品牌正逐步走進安化市場，如金利來、與狼共舞、紅袖女裝、kappa、adidas等；大型商家，如步步高超市也已進入安化。 金利來阿迪達斯與狼共舞紅袖女裝卡帕區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)分析整體評價整體評價 安化縣城消費群體具有足夠的消費能力，南城的商業(yè)狀況已蓄勢待發(fā)GDPGDP（億元）（億元）存款余額存款余額