南寧市青山路土地抵押估價(jià)報(bào)告

1、青山路14號(hào)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 項(xiàng)目名稱：廣西振業(yè)（北海）股份有限公司抵押貸款涉及位于南寧市青山路14號(hào)城鎮(zhèn)單一住宅用地國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估（南寧市）（本報(bào)告僅供有關(guān)部門(mén)備案使用）受托估價(jià)單位：南寧市品冠房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：(廣西)南寧市(2011)(估)字第09011號(hào)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：(廣西)南寧市(2013)(技)字第09011號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：二O一三年六月二十七日土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分 總 述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱廣西XX股份有限公司抵押貸款涉及位于南寧市廣西經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院之內(nèi)青山路14號(hào)城鎮(zhèn)單一住宅用地國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估二、委托估價(jià)方單位名稱：廣西XX股

2、份有限公司法定代表人：聯(lián)系人：聯(lián)系電話、受托估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：南寧市房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司機(jī)構(gòu)地址：南寧市青山路14號(hào)資質(zhì)等級(jí)：具備在全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)資質(zhì)證書(shū)編號(hào)：A2009270XX法定代表人：聯(lián)系人：聯(lián)系電話 編：5023684四、估價(jià)目的委托估價(jià)方因融資需要，擬以估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)設(shè)定土地抵押權(quán)，特委托南寧市品冠房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司對(duì)此次擬抵押所涉及的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，為抵押雙方提供客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價(jià)格。五、估價(jià)依據(jù)（一）國(guó)家及地方相關(guān)法律、法規(guī)、政策文件1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；2、中華人

3、民共和國(guó)土地管理法；3、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法；4、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法；5、中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例；6、國(guó)務(wù)院55號(hào)令中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例；7、國(guó)土資發(fā)（2001）44號(hào)關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知；8、廣西壯族自治區(qū)人大常委會(huì)公告九屆第37號(hào)廣西壯族自治區(qū)實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法；9、南寧市人民政府南府發(fā)200885號(hào)南寧市人民政府關(guān)于公布實(shí)施南寧市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知；10、廣西壯族自治區(qū)人民政府、南寧市人民政府制定的其他有關(guān)法規(guī)、政策和規(guī)定；11、廣西壯族自治區(qū)國(guó)土資源廳、南寧市國(guó)土資源局制定的有關(guān)規(guī)定、文

4、件。（二）土地估價(jià)相關(guān)技術(shù)規(guī)程1、中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001）；2、中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程（GB/T18507-2001）；3、南寧市城市土地價(jià)格調(diào)查技術(shù)報(bào)告（三）估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的相關(guān)地價(jià)評(píng)估資料1、南寧市總體規(guī)劃2、南寧市近年統(tǒng)計(jì)資料3、南寧市近期房地產(chǎn)與交易的相關(guān)資料4、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的區(qū)位條件資料（四）委托估價(jià)方提供的相關(guān)評(píng)估資料1、南寧國(guó)用（2013）第G0000201312號(hào)國(guó)有土地使用證2、南寧市青秀區(qū)規(guī)劃園林局的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)（審批號(hào)：201375

5、68號(hào)）3、土地評(píng)估委托書(shū)（五）估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料六、估價(jià)基準(zhǔn)日二O一三年六月二十七日七、估價(jià)日期二O一三年六月二十七日至二O一三年七月七日八、價(jià)格定義根據(jù)本項(xiàng)估價(jià)的目的和待估宗地的實(shí)際情況，我們對(duì)本項(xiàng)估價(jià)中的土地使用權(quán)價(jià)格做如下界定：1、估價(jià)基準(zhǔn)日：二O一三年六月二十七日。2、土地批準(zhǔn)實(shí)際用途：城鎮(zhèn)單一住宅用地，設(shè)定評(píng)估用途為城鎮(zhèn)單一住宅用地。3、土地使用權(quán)類(lèi)型：出讓。4、土地使用年期：估價(jià)對(duì)象批準(zhǔn)土地使用年期終止日期至2079年3月20日止，截止估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象已使用土地使用年期4年，剩余土地使用年期66年。5、待估宗地實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電

6、、通水、排水、通訊）及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整；設(shè)定評(píng)估土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。6、根據(jù)南寧市青秀區(qū)規(guī)劃局的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)（審批號(hào)：07009126號(hào)），本次設(shè)定評(píng)估容積率為規(guī)劃容積率3.0。7、正常市場(chǎng)條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。九、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)l 致 委 托 方 函廣西XX股份有限公司：我公司接受委托，對(duì)貴公司委托估價(jià)的位于南寧市廣西經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院之內(nèi)青山路14號(hào)城鎮(zhèn)單一住宅用地國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為估價(jià)目的的估價(jià)。我公司估價(jià)人員遵循房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)以及合法原則、最高最佳使用、替代和估價(jià)時(shí)

7、點(diǎn)等原則，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查勘，依據(jù)估價(jià)目的和委估房地產(chǎn)狀況，采取收益法和市場(chǎng)比較法對(duì)委估商鋪房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)測(cè)算操作，并經(jīng)綜合分析得出估價(jià)結(jié)果。經(jīng)估價(jià), 廣西振業(yè)（北海）有限公司位于南寧市青山路14號(hào)城鎮(zhèn)單一住宅用地國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)值于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年6月27日的估價(jià)結(jié)果為288665287元，大寫(xiě)為人民幣貳億捌仟捌百陸拾陸萬(wàn)伍仟貳佰捌拾柒元。 南寧市品冠房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司法定代表人：2013 年6月27日 l 估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和

8、限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析與測(cè)算，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀進(jìn)行了實(shí)地查勘，實(shí)地查勘的人員為XXX、XX、XXX。6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助。中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師:中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師:l 估價(jià)的假設(shè)和限制條件(一)估價(jià)的假設(shè)條件1、委托方合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。2、估價(jià)對(duì)象作為城鎮(zhèn)單一住宅用地，得到最有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。3、估價(jià)對(duì)象評(píng)估基準(zhǔn)日為二O一三年六月二十七日。4、在評(píng)估基準(zhǔn)

9、日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。5、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)。6、委托方提供資料屬實(shí)。7、本報(bào)告評(píng)估的地價(jià)是指在滿足全部假設(shè)與限制，本報(bào)告界定的價(jià)格定義條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。當(dāng)上述估價(jià)的假設(shè)條件發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果會(huì)失效。（二）估價(jià)的限制條件1、本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，但未考慮其他不可抗拒力以及相關(guān)法律引起的處分等因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。2、委估房地產(chǎn)的面積數(shù)據(jù)均采用房屋所有權(quán)證上記載的面積。3、本次估價(jià)未考慮該房地產(chǎn)辦理抵押貸款時(shí)所應(yīng)交納的費(fèi)用等對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。4、委估方提供的租賃合同、產(chǎn)權(quán)證明及相關(guān)資料是本估價(jià)結(jié)果的參考依據(jù)，如果委托

10、方提供的資料與事實(shí)不符，則本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果失效，委托方應(yīng)對(duì)此產(chǎn)生的后果負(fù)責(zé)。（三）本報(bào)告使用的限制條件（四）、相關(guān)提示及分析1、估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)及其他相關(guān)條件（1）本評(píng)估報(bào)告及估價(jià)結(jié)果依據(jù)前述有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)土地政策而成立。（2）本評(píng)估報(bào)告及估價(jià)結(jié)果依據(jù)上述有關(guān)估價(jià)的前提條件與假設(shè)條件而成立。2、本評(píng)估報(bào)告和估價(jià)結(jié)果使用的方向與限制條件（1）本評(píng)估報(bào)告和估價(jià)結(jié)果供委托估價(jià)方以估價(jià)對(duì)象設(shè)置抵押權(quán)、申請(qǐng)抵押貸款、提交土地管理部門(mén)價(jià)格備案及土地抵押權(quán)登記時(shí)使用，不能應(yīng)用于除此之外的其他用途。（2）本評(píng)估報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的使用權(quán)價(jià)格，若估價(jià)基準(zhǔn)日、評(píng)估目

11、的、土地利用方式、土地開(kāi)發(fā)狀況、規(guī)劃條件等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。（3）估價(jià)報(bào)告分為“土地估價(jià)報(bào)告”和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分。“土地估價(jià)報(bào)告”提供給委托估價(jià)方，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”根據(jù)有關(guān)規(guī)定存檔備案。3、在土地利用條件和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況未發(fā)生重大變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果有效期自提交估價(jià)報(bào)告之日起壹年內(nèi)有效；如過(guò)有效期，本評(píng)估報(bào)告土地價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。4、本評(píng)估報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，解釋權(quán)歸南寧市房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司所有。5、違規(guī)使用本土地估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的法律責(zé)任（1）本評(píng)估報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，或者違規(guī)

12、使用估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果造成的經(jīng)濟(jì)損失及法律后果，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。（2）任何單位和個(gè)人未經(jīng)廣西振業(yè)（北海）股份有限公司書(shū)面同意，不得以任何形式發(fā)表、復(fù)制本評(píng)估報(bào)告。（3）本機(jī)構(gòu)保留對(duì)違規(guī)使用本報(bào)告相關(guān)追究法律責(zé)任的權(quán)利。（三）需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)1、有關(guān)資料來(lái)源說(shuō)明及無(wú)法核實(shí)的估價(jià)事項(xiàng)（1）土地權(quán)屬、土地利用、規(guī)劃等資料由委托估價(jià)方提供。（2）土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料等由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。（3）估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及估價(jià)對(duì)象具體狀況確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。（4）據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，該宗地未涉及抵押、租賃、預(yù)售、司法糾紛等情況。在評(píng)估時(shí)，評(píng)估人員無(wú)法

13、核實(shí)委托估價(jià)方提供上述資料的真實(shí)性，只能采信委托估價(jià)方提供的文字資料作為本次評(píng)估依據(jù)。2、估價(jià)中的特殊處理（1）評(píng)估中涉及土地還原率以南寧市城市土地價(jià)格調(diào)查技術(shù)報(bào)告使用的土地還原率7%。在土地使用年期內(nèi)，假定土地還原率保持不變。（2）在剩余法中，假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，用估價(jià)基準(zhǔn)日同區(qū)域類(lèi)似房地產(chǎn)售價(jià)，通過(guò)市場(chǎng)比較法求算的價(jià)格來(lái)替代開(kāi)發(fā)價(jià)值；而工程造價(jià)可用目前的一般造價(jià)水平來(lái)替代，并且假設(shè)工程投資在開(kāi)發(fā)建設(shè)期內(nèi)為連續(xù)均勻投入。3、其他說(shuō)明（1）抵押人和抵押權(quán)人需到南寧市國(guó)土資源局辦理土地抵押登記手續(xù)，領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)后，抵押方可生效。（2）估價(jià)對(duì)象屬于出讓土地，當(dāng)?shù)盅簩?shí)現(xiàn)時(shí)，抵押地產(chǎn)的處分應(yīng)符

14、合國(guó)家的相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。（3）委托估價(jià)方對(duì)所提供的資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)備性負(fù)責(zé)。（4）本報(bào)告估價(jià)人員與委托估價(jià)方除委托估價(jià)關(guān)系外，無(wú)其他任何影響估價(jià)結(jié)果的關(guān)系。（5）本評(píng)估報(bào)告的價(jià)格貨幣種類(lèi)為人民幣。十、土地估價(jià)師簽字姓 名 土地估價(jià)師資格證書(shū)號(hào) 簽 名王智逸 CD58495326Z 徐藹華 CD68495726Z 十一、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字: 南寧市房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 二O一三年六月二十七日第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述1、土地登記狀況估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)土地使用權(quán)人以出讓方式取得，位于南寧市廣西經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院以內(nèi)，土地批準(zhǔn)

15、用途為城鎮(zhèn)單一住宅用地，土地面積為32666.83平方米。宗地四至：南面半山麗園，東靠青秀山莊，西臨新興苑小區(qū)，北鄰廣西經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)。（詳見(jiàn)宗地圖）。國(guó)有土地使用證號(hào)：邕國(guó)用（2013）第G00001832號(hào)。宗地號(hào)：青山路14號(hào)。圖號(hào)：青秀區(qū)青山路-B-1、2、3、4。發(fā)證機(jī)關(guān)：南寧市人民政府；發(fā)證時(shí)間：2011年6月4日。2、土地權(quán)利狀況委估宗地為國(guó)有土地，土地使用權(quán)者為廣西振業(yè)（北海）股份有限公司，土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)纼r(jià)對(duì)象批準(zhǔn)土地使用年期終止日期至2079年3月20日止，截止估價(jià)之日，估價(jià)對(duì)象已使用土地使用年期4年，剩余土地使用年期為66年。至估價(jià)期日止，委估地產(chǎn)不存在抵押他項(xiàng)權(quán)利

16、登記。3、土地利用狀況估價(jià)對(duì)象目前為空地，屬新開(kāi)發(fā)建設(shè)用地。據(jù)委托方提供南寧市青秀區(qū)規(guī)劃園林局的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)（審批號(hào)：07009126號(hào)），委估宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：容積率為3.0；建筑密度：32;綠化率：40；用地性質(zhì)：住宅；委估地產(chǎn)的土地面積32666.83平方米。待估宗地實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、通訊、通下水）及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。評(píng)估宗地規(guī)劃容積率為3.0。地價(jià)影響因素分析1. 一般因素l 地理位置和行政區(qū)劃南寧市是廣西壯族自治區(qū)的首府，位于廣西南部，地處亞熱帶，北回歸線以南，介于東經(jīng)107°45108°51，北緯22°

17、;1323°32之間，地理坐標(biāo)東經(jīng)108°22，北緯22°48。土地面積22112平方公里，市區(qū)面積6479平方公里。建成區(qū)面積190平方公里。處于中國(guó)華南、西南和東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸重要經(jīng)濟(jì)中心。面向東南亞、背靠大西南，東鄰粵港澳瓊、西接印度半島，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地緣優(yōu)勢(shì)，是華南沿海和西南腹地兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部以及東南亞經(jīng)濟(jì)圈的連接點(diǎn)，是新崛起的大西南出海通道樞紐城市。具有“兩近兩沿”的特點(diǎn)?！皟山保阂皇墙＃袇^(qū)距欽州港、防城港、北海港分別為104公里、173公里和204公里；二是近邊，距中越邊境的東興市、憑祥市分別為204公里和23

18、0公里?！皟裳亍保阂皇茄鼐€，湘桂、黔桂、黎湛和南昆鐵路在南寧交匯，是西南地區(qū)重要的鐵路樞紐；二是沿江，邕江是西江的支流，而西江又是珠江的干流，西江二期整治工程完工后，1000噸級(jí)內(nèi)河船舶可以從南寧直達(dá)港澳。南寧市對(duì)廣西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用，對(duì)華南、西南經(jīng)濟(jì)圈發(fā)揮著樞紐城市的連接作用，對(duì)東南亞各國(guó)發(fā)揮著中國(guó)前沿城市的開(kāi)放作用。2009年，南寧市行政區(qū)劃為興寧區(qū)、江南區(qū)、青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、邕寧區(qū)、良慶區(qū)六城區(qū)和武鳴縣、橫縣、賓陽(yáng)縣、上林縣、馬山縣、隆安縣六縣，共84個(gè)鎮(zhèn)、15個(gè)鄉(xiāng)、3個(gè)民族鄉(xiāng)、22個(gè)街道。l 人口因素截至2009年末，南寧市總?cè)丝?97.90萬(wàn)人，其中少數(shù)民族人口403

19、.30萬(wàn)人，占總?cè)丝?7.79%，少數(shù)民族人口總數(shù)居全國(guó)五個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)首府城市之首。市區(qū)少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘谋壤秊?8.03%，各城區(qū)少數(shù)民族人口占總?cè)丝诒戎氐呐判驗(yàn)椋虹邔巺^(qū)（94.84%）、良慶區(qū)（91.19%）、興寧區(qū)（63.04%）、江南區(qū)（50.73%）、青秀區(qū)（47.99%）、西鄉(xiāng)塘區(qū)（42.19%）；各縣少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘谋壤秊?7.87%，少數(shù)民族人口占總?cè)丝诒戎氐呐判驗(yàn)椋郝“部h（96.97%）、武鳴縣（87.07%）、馬山縣（82.99%）、上林縣（84.83%）、橫縣（38.50%）、賓陽(yáng)縣（19.80%），其中隆安縣是壯族人口比例最高的縣。l 交通因素2009年，

20、南寧市公路總里程10373.32公里。其中：等級(jí)公路8963.46公里，比上年增加650.70公里（高速公路524.97公里）；一級(jí)公路里程39.59公里；二級(jí)公路里程955.45公里，增加53.37公里；三級(jí)公路里程901.20公里，增加9.50公里；四級(jí)公路里程6542.26公里，增加587.84公里；等外公路里程1409.86公里，減少675.93公里。南寧市作為大西南出海通道的重要樞紐城市，已形成比較完善的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)。建立了南柳等鐵路干線，北與全國(guó)各干線連接，向東可達(dá)湛江、廣州，向南可達(dá)北海、欽州、防城港，西南可至越南河內(nèi)。324、325、322、210國(guó)道公路在南寧結(jié)節(jié)成網(wǎng)，

21、南寧至有桂林、南寧至防城港（北海）高速公路，目前南寧大橋也開(kāi)始投入使用，使得南寧已成為廣西公路交通樞紐中心。南寧機(jī)場(chǎng)距市區(qū)32公里，每周航班近百次。水上，南寧至廣州、香港目前可直航500噸輪船，待西江整治的二期工程早已經(jīng)完成，將可直航千噸貨輪。因此，交通條件的極大改善，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有一定的拉動(dòng)作用，同時(shí)也相應(yīng)的提高了土地價(jià)格水平。l 經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素 2012年全市生產(chǎn)總值（GDP）突破2500億，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破2500億，財(cái)政收入突破400億元，工業(yè)總量和社會(huì)消費(fèi)品零售總額規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，物價(jià)小幅上漲，城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)縮小。 2012年南寧市的生產(chǎn)形勢(shì)明顯

22、趨好, 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)進(jìn)一步鞏固。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持良好勢(shì)頭。2012年，隨著各項(xiàng)強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策的落實(shí)和超級(jí)稻等農(nóng)業(yè)新技術(shù)的廣泛推廣，全市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，糧食、果蔬產(chǎn)量保持增產(chǎn)，畜牧、水產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。2012年南寧市工業(yè)生產(chǎn)增速加快，全年全部工業(yè)總產(chǎn)值2287.90億元，比上年增長(zhǎng)21.22%。規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2100.37億元，增長(zhǎng)22.83%；其中國(guó)有企業(yè)增長(zhǎng)28.52%，股份制企業(yè)增長(zhǎng)18.17%，外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)增長(zhǎng)40.53%，集體企業(yè)增長(zhǎng)40.06%。全年全部工業(yè)增加值704.32億元，增長(zhǎng)18.7%。工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為42.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5.2個(gè)百分點(diǎn)。2012年南寧

23、市的投資規(guī)模加速擴(kuò)張，增長(zhǎng)保持強(qiáng)勁。全市陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)了一批投資規(guī)模大的項(xiàng)目，全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2585.18億元，比上年增長(zhǎng)28.13%。隨著城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，居民消費(fèi)傾向趨好，消費(fèi)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，熱點(diǎn)商品消費(fèi)增長(zhǎng)較快。2012年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1255.59億元，增長(zhǎng)17%。財(cái)政收入邁上新臺(tái)階。2012年全市財(cái)政收入跨越400億元大關(guān)，全市財(cái)政收入422億元，增長(zhǎng)16.09%，增速比上年回落4.73個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22561元，比上年增收2556元，增長(zhǎng)12.8%。2012年，全年累計(jì)組織稅收收入（市口徑）5.66億元，同比增收6376萬(wàn)元，增長(zhǎng)12.70%

24、， 實(shí)現(xiàn)稅收收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)。2012年一季度，南寧市居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）同比上漲2.6%，漲幅較上年同期回落3.1個(gè)百分點(diǎn)，分別低于全國(guó)、全區(qū)1.2個(gè)和0.6個(gè)百分點(diǎn)具體看，主要的8大類(lèi)商品價(jià)格呈現(xiàn)“六漲兩跌”。其中，漲幅較大的食品類(lèi)消費(fèi)品價(jià)格上漲9.0%；個(gè)人用品類(lèi)消費(fèi)品價(jià)格上漲6.9%；娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類(lèi)、居住類(lèi)價(jià)格下跌2.1%，0.3%。綜上所述，一般因素條件總體評(píng)價(jià)較好。l 房地產(chǎn)市場(chǎng)因素根據(jù)南寧市土地交易中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年，南寧土地市場(chǎng)的全年成交情況，共計(jì)成交5328.9433畝，其中經(jīng)營(yíng)性用地3018.2331畝。土地出讓金總額約137.8億元，其中經(jīng)營(yíng)性用地約1

25、31.95億元。成交總面積以及出讓金數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)逐級(jí)上漲趨勢(shì)。2012年12月南寧商品房成交共計(jì)4725套，環(huán)比下降7.78%，同比2011年12月份，上漲13.41%，其中，2012年12月商品房成交面積為446534.81，環(huán)比上漲5.43%。2012年最后一個(gè)月，12月份南寧樓市同比去年，呈現(xiàn)了成交溫度走高的現(xiàn)象。相對(duì)于11月份而言，商品房成交漲幅略有降低，住宅方面卻出現(xiàn)較高幅度上漲。12月份開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目達(dá)到了13個(gè)，以住宅類(lèi)型為主，較大方面刺激了住宅成交量的上漲。2. 區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象位于南寧市竹溪路以南，估價(jià)對(duì)象作為城鎮(zhèn)單一住宅用地，影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的區(qū)域因素主要有：商服條件、交通條件、基

26、礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況、規(guī)劃條件限制等。（1）商服條件。估價(jià)對(duì)象距南寧市朝陽(yáng)廣場(chǎng)商服中心約12000米，區(qū)域商服配套設(shè)施完善度良好，商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華度較好。（2）交通條件。估價(jià)對(duì)象位于南寧市竹溪路以南，北面遠(yuǎn)眺南湖。青山路設(shè)有公交車(chē)線路通往市內(nèi)城區(qū)，公交便捷度差，周邊路網(wǎng)較發(fā)達(dá)。對(duì)外交通和市內(nèi)交通便利度較好。（3）基礎(chǔ)設(shè)施狀況。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地開(kāi)發(fā)已達(dá)“五通”，供水、供電、通訊保證度較高。在3500米范圍內(nèi)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、藥店、銀行、郵局、賓館、派出所、中學(xué)、小學(xué)等，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套較完善。（4）環(huán)境狀況。估價(jià)對(duì)象周?chē)饕宰≌玫貫橹鳎丝诿芏燃?，區(qū)域綠化較好，整體環(huán)境較好，估

27、價(jià)對(duì)象所在區(qū)域自然環(huán)境景觀較優(yōu)。（5）規(guī)劃條件。委估地產(chǎn)所在區(qū)域主要以住宅用地為主，目前仍有少量的倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)用地，其區(qū)域未來(lái)的主要利用模式應(yīng)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)單一住宅用地，才能發(fā)揮其最佳利用效果。綜合上所述，估價(jià)對(duì)象區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施較完善、交通條件、環(huán)境狀況、規(guī)劃條件較好，這些因素有利于地價(jià)的增值。其有利因素對(duì)區(qū)域地價(jià)的上升影響大于不利因素對(duì)區(qū)域地價(jià)的下降影響，使得該區(qū)域因素條件較優(yōu)，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格有積極影響。3. 個(gè)別因素影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的個(gè)別因素主要有：位置、用途、形狀、面積、臨街狀況、地形地勢(shì)、地質(zhì)條件、使用年限、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施等。（1）宗地位置、面積：估價(jià)對(duì)象位于南寧市竹溪路以南，土地面

28、積32666.83平方米。 （2）用途及臨街狀況：委估地產(chǎn)設(shè)定土地用途為城鎮(zhèn)單一住宅用地，臨規(guī)劃路。（3）形狀、地質(zhì)、地形、地勢(shì)：委估地產(chǎn)形狀大致呈長(zhǎng)方形狀，地質(zhì)一般，對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用無(wú)影響。 （4）規(guī)劃容積率、使用年限：截止估價(jià)之日，估價(jià)對(duì)象剩余66年使用期，設(shè)定宗地建筑容積率為3.0。（5）宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：待估宗地實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、通訊、通下水）及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整；設(shè)定評(píng)估土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、通訊、通下水）及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。由上述分析，估價(jià)對(duì)象作為城鎮(zhèn)單一住宅用地，個(gè)別條件良好、容積率高于平均水平、開(kāi)發(fā)程度達(dá)到同類(lèi)用地

29、的開(kāi)發(fā)程度、權(quán)利狀況完整，這些因素有利于地價(jià)的增值和保值。土地使用年期略低于同類(lèi)用地最高出讓年期，目前對(duì)地價(jià)的正常體現(xiàn)影響不大。綜合分析，有利于因素對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)上升影響大于不利因素對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)下降的影響。致使估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件較優(yōu)。第三部分 土地估價(jià)一、估價(jià)原則1、最有效使用原則由于地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)的收益不同，且地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占用的房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以地價(jià)是該宗地的效用為最有效發(fā)揮為前提的。此次評(píng)估城鎮(zhèn)混合住宅用地，在評(píng)估中就應(yīng)充分考慮城鎮(zhèn)混合住宅用地的特性，按最有效利用方式進(jìn)行評(píng)估，得到一個(gè)客

30、觀、公正、公平、科學(xué)的地產(chǎn)價(jià)格。2、替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響和比較之后才決定的。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，即同類(lèi)型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格相互牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的宗地之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨向一致。3、需求與供給原則在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降低。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)

31、的公平市場(chǎng)，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。4、變動(dòng)原則一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來(lái)的土地價(jià)格。5、協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周?chē)h(huán)境，則該土

32、地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周?chē)h(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。6、預(yù)期收益原則對(duì)于價(jià)格的評(píng)估，重要的并非是過(guò)去，而是未來(lái)。過(guò)去收益的重要意義，在于為推測(cè)未來(lái)的收益變化動(dòng)向提供依據(jù)。因此，商品的價(jià)格是由反映該商品將來(lái)的總收益所決定的。土地也是如此，它的價(jià)格也是受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地將來(lái)所能帶來(lái)的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過(guò)去的收益狀況，并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)

33、該土地現(xiàn)在以至未來(lái)能給權(quán)利人帶來(lái)的利潤(rùn)總和，即收益價(jià)格。7、合法原則在評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家、地方有關(guān)法律、法規(guī)，根據(jù)土地估價(jià)規(guī)程，堅(jiān)持規(guī)范操作，要求在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行評(píng)估，對(duì)評(píng)估資料的合理、合法性進(jìn)行甄別；在設(shè)定地價(jià)定義時(shí)，應(yīng)按合法原則，合法地界定土地的用途、容積率、使用年期等土地使用條件，確保評(píng)估結(jié)果的客觀、公正性。8、多種評(píng)估方法相結(jié)合的原則隨著土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，國(guó)際上有幾種通用的估價(jià)方法，如收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法。由于不適宜的方法可能使估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地的類(lèi)型和條件，根據(jù)所掌握的資

34、料，選擇最適宜的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，力求得到客觀、公正、科學(xué)、合法的土地價(jià)格。二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程（一）估價(jià)方法1、市場(chǎng)比較法1、市場(chǎng)比較法定義市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象土地與在近期已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似土地的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。 市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式：Pi=P×A×B×C×D P=（Pi×權(quán)重系數(shù)） 式中： P待估宗地地面地價(jià) A交易情況修正系數(shù)Pi待估宗地比準(zhǔn)地面地價(jià) B交易日期修正系數(shù) P可比交易實(shí)例地面價(jià)格 C區(qū)域因素修正系數(shù) D個(gè)別因素修正系數(shù)2、比較案例選取在選擇比較案例

35、時(shí)，應(yīng)符合以下要求： 用途相近或相類(lèi)似； 近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)較大時(shí)，比較案例的交易時(shí)間與估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)盡量接近； 建筑規(guī)模盡量接近； 屬于正常交易或可調(diào)整為正常交易； 處于同一區(qū)域或同一供需圈； 統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)。 三、比較實(shí)例選擇1、三宗估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例我們選取與估價(jià)對(duì)象屬于相同或相似供需圈內(nèi)、用途相近或相似、可比性較強(qiáng)的三宗土地交易實(shí)例作為估價(jià)對(duì)象的比較實(shí)例。內(nèi)容 估價(jià)對(duì)象及比較實(shí)例 估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三比較因素位置青秀山14號(hào)青秀區(qū)佛子嶺路GC2013-006地塊青秀區(qū)德化路A地塊2010-108號(hào)地塊竹溪大道東側(cè)GC2012-073地塊交易價(jià)格（元m2）待估 75609202240

36、00交易期日2013-4-202013-02-202012-12-212012-10-30用途城鎮(zhèn)住宅用地城鎮(zhèn)住宅城鎮(zhèn)住宅城鎮(zhèn)住宅土地使用年限（年）7070770交易情況出讓掛牌出讓?zhuān)ㄕ＃┢渌ㄕ＃┡馁u(mài)（正常）區(qū)域因素商業(yè)繁華度一般一般一般一般距市級(jí)商服中心距離（米）約8000約10000約7000約7000景觀優(yōu)劣度青秀山公園、南湖公園、濱江公園，總體評(píng)價(jià)較好鳳嶺兒童公園，總體評(píng)價(jià)一般雕塑公園，總體評(píng)價(jià)一般南湖公園，總體評(píng)價(jià)較好環(huán)境污染程度臨近竹溪大道，總體評(píng)價(jià)一般臨交通型主干道、總體評(píng)價(jià)一般臨交通型主干道，有噪音，總體評(píng)價(jià)一般臨交通型主干道，有噪音、總體評(píng)價(jià)一般對(duì)內(nèi)對(duì)外交通便利總體評(píng)價(jià)

37、好方便，總體評(píng)價(jià)較好方便，總體評(píng)價(jià)好方便，總體評(píng)價(jià)好公共配套設(shè)施完備度生活及商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施完善，總體評(píng)價(jià)好生活及商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施較好，總體評(píng)價(jià)較好生活及商業(yè)服務(wù)配套設(shè)一般，總體評(píng)價(jià)一般生活及商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施好，總體評(píng)價(jià)較好區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備度好，總體評(píng)價(jià)較好好，總體評(píng)價(jià)較好一般，總體評(píng)價(jià)一般好，總體評(píng)價(jià)較好區(qū)域規(guī)劃條件好較好較好好個(gè)別因素宗地面積面積較小32666.8平方米面積較適宜，151503.31平方米面積較適宜，169522平方米面積較小，26805.25平方米容積率3.0>2.53.54.03.04.0周?chē)玫仡?lèi)型住宅、公園、商業(yè)、寫(xiě)字樓住宅、商業(yè)、公園，辦公住宅、辦公、公園，

38、商業(yè)住宅、商業(yè)、公園、寫(xiě)字樓、教育臨近道路類(lèi)型主干路，規(guī)劃次干道交通型主干道交通型主干道交通型主干道臨街狀況一面臨主干路，目前臨街商業(yè)發(fā)達(dá)，評(píng)價(jià)較好佛子嶺路，總體評(píng)價(jià)較好緊鄰市快速環(huán)道，和湘桂鐵路線相鄰總體評(píng)價(jià)較好臨近竹溪大道，臨街商業(yè)發(fā)達(dá)，總體評(píng)價(jià)較好宗地形狀略規(guī)則，對(duì)宗地利用影響較小規(guī)則對(duì)宗地利用無(wú)明顯影響規(guī)則對(duì)宗地利用無(wú)明顯影響規(guī)則對(duì)宗地利用無(wú)明顯影響地形地勢(shì)坡地，對(duì)宗地利用稍有影響對(duì)土地利用無(wú)影響對(duì)土地利用無(wú)影響對(duì)土地利用無(wú)影響地質(zhì)條件地質(zhì)較好地質(zhì)較好地質(zhì)較好,地質(zhì)好設(shè)定宗地開(kāi)發(fā)程度對(duì)土地利用無(wú)影響對(duì)土地利用無(wú)影響對(duì)土地利用無(wú)影響對(duì)土地利用無(wú)影響2、因素選擇。根據(jù)估價(jià)對(duì)象及比較實(shí)例的特

39、點(diǎn)，我們相應(yīng)選擇了影響地價(jià)的主要因素進(jìn)行分析比較，其中除交易期日、交易情況、土地用途、使用年限等因素外，影響住宅用地地價(jià)的區(qū)域因素有：商服繁華度、距市級(jí)商服中心距離（米）、距區(qū)域商服中心距離（米）、景觀優(yōu)劣度、環(huán)境污染程度、對(duì)內(nèi)對(duì)外交通便利度、公共配套設(shè)施完備度、基礎(chǔ)設(shè)施完備度、區(qū)域規(guī)劃條件等；個(gè)別因素有：宗地面積、容積率、周?chē)玫仡?lèi)型、臨近道路類(lèi)型、臨街狀況、宗地形狀、地形地勢(shì)、地質(zhì)條件、設(shè)定宗地開(kāi)發(fā)程度等。四、編制比較因素條件指數(shù)表1、交易期日修正根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查，該區(qū)域地產(chǎn)價(jià)格2012年10月30到估價(jià)基準(zhǔn)日2013-4-20，月均增幅在1%左右。則交易日期修正如下：案例一交易期日修正

40、系數(shù)：案例二交易期日修正系數(shù)：案例三交易期日修正系數(shù)：（1+1%）6=1.06152、交易情況修正交易情況有掛牌、其他、拍賣(mài)三種情況，其修正系數(shù)分別為：0、-1%、+3%。3、用途修正用途無(wú)太大差別無(wú)需修正。4、土地使用年限修正比較案例與估價(jià)對(duì)象的土地使用年限一致，不做修正。5、區(qū)域因素修正區(qū)域因素各個(gè)子因素的修正幅度由估價(jià)人員根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)實(shí)際情況及多年估價(jià)經(jīng)驗(yàn)確定，具體的因素比較說(shuō)明如下：A、商業(yè)繁華度：商業(yè)繁華度都屬一般，無(wú)需修正。B、距市級(jí)商服中心距離（米）：比較案例與待估宗地距市級(jí)商服中心距離有區(qū)別，根據(jù)估價(jià)人員到實(shí)際到達(dá)距離的測(cè)算，確定實(shí)例一、二、三修正系數(shù)分別為-2%、1%、1

41、%。C、景觀優(yōu)劣度：分好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，每相差一個(gè)等級(jí)指數(shù)修正3。D、環(huán)境污染程度：分無(wú)污染、略微污染、一般、污染較大、嚴(yán)重污染，每相差一個(gè)等級(jí)指數(shù)修正1.5E、對(duì)內(nèi)對(duì)外交通便捷度：分好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，每相差一個(gè)等級(jí)指數(shù)修正2。F、公共配套設(shè)施完備度：分好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，每相差一個(gè)等級(jí)指數(shù)修正1。G、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備度：分好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，每相差一個(gè)等級(jí)指數(shù)修正1。H、區(qū)域規(guī)劃：分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，每相差一個(gè)等級(jí)指數(shù)修正3。6、個(gè)別因素個(gè)別因素各個(gè)子因素的修正幅度由估價(jià)人員根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)實(shí)際情況及多年估價(jià)經(jīng)驗(yàn)確

42、定，具體的因素比較說(shuō)明如下：A、宗地面積；分為大、適宜、較適宜、較小、小五個(gè)等級(jí)，每相差一個(gè)等級(jí)修正6%；B、容積率修正：實(shí)例一、二、三與待估的容積率不一致，根據(jù)南寧市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，結(jié)合待估宗地的實(shí)際情況，比較實(shí)例一、二的容積率修正系數(shù)都取-2%。C、周?chē)玫仡?lèi)型：根據(jù)與有利于居住條件的和諧程度，分為旅游與住宅、商業(yè)、辦公、教育、工業(yè)和其他用地六個(gè)等級(jí)，每相差一個(gè)等級(jí)指數(shù)修正2。D、臨近道路類(lèi)型：分為生活型主干道、生活型次干道和混合型干道、支路、交通型次干道、交通型主干道，每相差一個(gè)等級(jí)指數(shù)修正1。E、臨街狀況：分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，每相差一個(gè)等級(jí)指數(shù)修正1。F、宗地形

43、狀：規(guī)則對(duì)宗地利用均無(wú)明顯影響，所以無(wú)需修正。G、地形地勢(shì)：分為對(duì)宗地利用無(wú)影響、對(duì)宗地利用稍有影響、對(duì)宗地利用有明顯影響三個(gè)等級(jí), 每相差一個(gè)等級(jí)指數(shù)修正2，待估宗海填海造陸后地形地勢(shì)對(duì)宗地利用無(wú)影響。H、地質(zhì)條件：分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，每相差一個(gè)等級(jí)指數(shù)修正1%。I、設(shè)定宗地開(kāi)發(fā)程度：均對(duì)宗地利用無(wú)影響，所以無(wú)需修正。7、根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說(shuō)明，編制比較因素條件指數(shù)表詳見(jiàn)表1：表1 因素條件指數(shù)表內(nèi)容 估價(jià)對(duì)象及比較實(shí)例 比較因素待估宗地實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三交易價(jià)格（元/）待估7560920224000 交易日期100102 104106交易情況10010099103土地

44、用途100100100100土地使用年限100100100100區(qū)域因素商業(yè)繁華度100100100100距市級(jí)商服中心距離（米）10098101101景觀優(yōu)劣度1009797 103環(huán)境污染程度100100100100對(duì)內(nèi)對(duì)外交通便利10098100100公共配套設(shè)施完備度10010098100區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備度10010098100區(qū)域規(guī)劃1009797100個(gè)別因素宗地面積100106106100容積率1009898102周?chē)玫仡?lèi)型1009898102臨近道路類(lèi)型1009999100臨街狀況100100100101宗地形狀100100100100地形地勢(shì)1009898102地質(zhì)條件10

45、0100100101設(shè)定宗地開(kāi)發(fā)程度1001001001008、由因素條件指數(shù)表，編制出因素比較修正系數(shù)表見(jiàn)表2。表2 因素比較修正系數(shù)表內(nèi)容 估價(jià)對(duì)象及比較實(shí)例 比較因素實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三交易價(jià)格（元/）7560920224000 交易日期100/102 100/104 100/106 交易情況100/100100/99100/103土地用途100/100100/100100/100土地使用年限100/100100/100100/100區(qū)域因素商業(yè)繁華度100/100100/100100/100距市級(jí)商服中心距離（米）100/98100/101100/101景觀優(yōu)劣度100/97100/97

46、100/103環(huán)境污染程度100/100100/100100/100對(duì)內(nèi)對(duì)外交通便利100/98100/100100/100公共配套設(shè)施完備度100/100100/98100/100區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備度100/100100/98100/100區(qū)域規(guī)劃100/97100/97100/100個(gè)別因素宗地面積100/106100/106100/100容積率100/98100/98100/102周?chē)玫仡?lèi)型100/98100/98100/102臨近道路類(lèi)型100/99100/99100/100臨街狀況100/100100/100100/101宗地形狀100/100100/100100/100地形地勢(shì)10

47、0/102100/98100/102地質(zhì)條件100/100100/100100/101設(shè)定宗地開(kāi)發(fā)程度100/100100/100100/100結(jié)果實(shí)例修正后的結(jié)果9、實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算結(jié)果 實(shí)例一：7560×（100/102）×（100/100）×（100/100）××（100/100）×（100/100）=7978.71（元/平方米）實(shí)例二：9202×（100/104）×（100/99）×（100/100）××（100/100）×（100/100）=9525.84（元/

48、平方米）實(shí)例三：24000×（100/106）×（100/103）×（100/100）××（100/101）×（100/100）=19519.39（元/平方米）10、土地估價(jià)結(jié)果土地估價(jià)結(jié)果19023.89利用算術(shù)平均數(shù)求得土地單價(jià)=（7978.71+9525.84+19519.39）/3 =12341.31（元/每平方米）取整得12341（元/每平方米）所以經(jīng)市場(chǎng)比較法估出廣西經(jīng)貿(mào)后山項(xiàng)目地塊在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地單價(jià)為12341元/每平方米。2、剩余法剩余法是在預(yù)計(jì)開(kāi)始完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)相關(guān)專(zhuān)

49、業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。其計(jì)算公式為：地價(jià)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)建筑開(kāi)發(fā)成本投資利息投資利潤(rùn)銷(xiāo)售稅費(fèi)根據(jù)委托方提供的南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)（審批號(hào)：2010-077）及南寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)南房開(kāi)發(fā)意見(jiàn)書(shū)201114號(hào)上記載，估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目總用地面積為32666.83平方米, 凈用地面積為32666.83平方米,建筑容積率3.2，建筑密25%，綠地率35%，配套商業(yè)建筑面積占總建筑面積的比例不大于10%，其余為住宅（配建比例：按照項(xiàng)目住宅總面積5%的比例配建公共租賃住房并進(jìn)行普通裝修）。市政工程設(shè)施配建：公廁>

50、;50平方米，且不少于1處；配電房1處；垃圾收集點(diǎn)不少于1處；社區(qū)管理用房：建筑面積不少于80m2,設(shè)置于建筑一層或二層，物業(yè)管理用房：建筑面積不少于260 m2，設(shè)置于建筑一、二層，社區(qū)文化活動(dòng)室：建筑面積不少于50 m2，設(shè)置于建筑一層或二層，幼兒園1所（18班）：幼兒園用地為出讓地，獨(dú)立用地面積不少于8000 m2，建筑面積不少于5000 m2.。由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)出資建設(shè)。幼兒園的產(chǎn)權(quán)屬開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所有，不得改變幼兒園的使用性質(zhì)。人防設(shè)施：按照廣西壯族自治區(qū)實(shí)施<人防法>辦法的規(guī)定施行。每100平方米建筑面積需配0.8個(gè)機(jī)動(dòng)停車(chē)位。根據(jù)廣西壯族自治區(qū)實(shí)施<人防法>

51、;辦法的規(guī)定，新建十層以上或基礎(chǔ)深度大于三米的民用建筑，按照地面首層建筑面積修建地下室，本項(xiàng)目的平均層數(shù)為12-13層，建筑密度32%，則基底面積為10453.39平方米，人防地下室面積為10453.39平方米，人防地下停車(chē)位面積按約40平方米/個(gè)，則人防地下停車(chē)位約為260個(gè)，其余地下停車(chē)位為480個(gè)，地下停車(chē)位建筑面積為19000平方米，則地下總建筑面積為29456.39平方米。A、住宅類(lèi)表1 因素條件指數(shù)表內(nèi)容 估價(jià)對(duì)象及比較實(shí)例 比較因素待估宗地實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三交易價(jià)格（元/）待估7560920224000 交易日期100102 104106交易情況10010099103土地用途10

52、0100100100土地使用年限100100100100區(qū)域因素商業(yè)繁華度100100100100距市級(jí)商服中心距離（米）10098101101景觀優(yōu)劣度1009797 103環(huán)境污染程度100100100100對(duì)內(nèi)對(duì)外交通便利10098100100公共配套設(shè)施完備度10010098100區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備度10010098100區(qū)域規(guī)劃1009797100個(gè)別因素宗地面積100106106100容積率1009898102周?chē)玫仡?lèi)型1009898102臨近道路類(lèi)型1009999100臨街狀況100100100101宗地形狀100100100100地形地勢(shì)1009898102地質(zhì)條件100100100101設(shè)定宗地開(kāi)發(fā)程度1001001001008、由因素條件指數(shù)表，編制出因素比較修正系數(shù)表