廣西玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、廣西玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告0錄:2第一章項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 2 宏觀環(huán)境 21玉林概況 62玉林經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況：93發(fā)展規(guī)劃104宏觀環(huán)境小結(jié)：11二區(qū)域環(huán)境111江南區(qū)概況u2區(qū)域規(guī)劃123區(qū)域環(huán)境小結(jié) 12城市開發(fā)環(huán)境要點(diǎn)提煉： 13第二章商品房市場(chǎng)分析 13 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 131房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡 132房地產(chǎn)需求構(gòu)成 153玉林市場(chǎng)供需狀況分析 174房地產(chǎn)分布格局 185房地產(chǎn)開發(fā)政策環(huán)境 186市場(chǎng)概況小結(jié)：19二區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究 191板塊劃分212市場(chǎng)供給 233競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)s調(diào)查 284市場(chǎng)價(jià)格分析 305市場(chǎng)去化分析 306市場(chǎng)主訴求分析 317區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié) 31商g房市場(chǎng)

2、要/?:提煉： 32第三章項(xiàng)目銷售分析 32 項(xiàng)0定位思考前提 32 二項(xiàng)目 swot35三項(xiàng)目定位理解分析 37四定位基木方法 371類造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 382優(yōu)化限制條件 383價(jià)值最大化 39五定位方向 40六項(xiàng)目營(yíng)銷方案：401項(xiàng)h背景 412營(yíng)銷策略 43項(xiàng)目銷售耍點(diǎn)提煉：玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一章項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 （玉林是一座怎樣的城巾*）宏觀環(huán)境城市看區(qū)域，區(qū)域看項(xiàng)b,經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)分布等會(huì)對(duì)項(xiàng)0產(chǎn)生巨大的影 響，讓我們先從宏觀上感受整個(gè)項(xiàng)目。1玉林概況1）區(qū)域位置玉林是廣西東南部一座具有千年歷史的古城。地處廣西東南部，位于粵桂兩 省區(qū)交界處，東與梧州市、廣東省茂名市相鄰，南與北海

3、市、廣東省湛江市毗連, 西與欽州市、南寧市交界，北與貴港市接壤。玉林是桂東南地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通屮心，是泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和東盟 自由貿(mào)易區(qū)的結(jié)合部。市場(chǎng)體系比較健全，擁有全國(guó)有名的中藥材市場(chǎng)、工業(yè)品 服裝市場(chǎng)等，商貿(mào)流通福射各?。ㄊ校﹨^(qū)，自古有“嶺南都會(huì)”美譽(yù)，是區(qū)域性 商貿(mào)物流中心。從區(qū)域位置來(lái)看，廣西玉林不像其它沿海城市擁有先天性的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，改革 開放讓一部分人先富起來(lái)，也沒有對(duì)玉林的發(fā)展起到很好的推動(dòng)作用，但該區(qū)域 作為桂東南地k的交通中心，同時(shí)也是泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和東盟自由貿(mào)易區(qū)的結(jié)合 部，受泛北部灣規(guī)劃的影響，會(huì)有很大的發(fā)展契機(jī)。2）行政區(qū)劃現(xiàn)轄玉州區(qū)、福綿管理區(qū)、北流市、容縣、陸

4、川縣、博白縣和興業(yè)縣，總面 積12838平方公里，市區(qū)建成面積45平方公里?？?cè)丝?600萬(wàn)人，其中市區(qū)人 口約70萬(wàn)，有壯、瑤、茁等少數(shù)民族10萬(wàn)人，有華僑及港澳臺(tái)同胞100多萬(wàn)人， 是廣西最大、全國(guó)著名的僑鄉(xiāng)。廣西最大僑鄉(xiāng)的優(yōu)勢(shì)與城市發(fā)展，招商引資相結(jié) 合，將給玉林的發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)大的動(dòng)力。雖然玉林有600萬(wàn)人口，但市區(qū)人口偏少，核心的地位不明顯，沒能形成很好的聚集效應(yīng)，對(duì)消費(fèi)、物流、人氣等各方面沒有很好的帶動(dòng)。3）交通網(wǎng)路玉林市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利快捷。國(guó)道324線與黎湛復(fù)線鐵路縱橫相交， 是大西南與廣西內(nèi)陸、廣東、海南沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系、物資交流的動(dòng)脈。建設(shè)中 的南寧經(jīng)玉林至廣州高速公路、

5、洛湛鐵路（玉林段）正編織以玉林城區(qū)為屮心的 現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)。市內(nèi)主要道路骨架為“二縱二橫二環(huán)路”。江南區(qū)中心組團(tuán)為全區(qū)的公路交通樞紐，南北向城市主干道一一民主路與東 西向城市主干道一一新民路交匯于規(guī)劃區(qū)的心臟地帶，起到聯(lián)系城市中心和江南 區(qū)的作用，規(guī)劃區(qū)南部緊靠“二橫”路中的苗園路，并通過苗園路與西南角的火 車站場(chǎng)相連。另一條縱橫穿過玉林市域的洛湛鐵路和南寧一廣州高速公路正在修建，荔浦 一山口高速公路也正在選線當(dāng)中，隨著這些區(qū)域性交通設(shè)施的建成，玉林將成長(zhǎng) 為桂東的交通樞紐，區(qū)域地位進(jìn)-步提升。4）歷史沿革玉林古稱郁林。1997年4月22日，設(shè)立地級(jí)玉林市，轄玉州區(qū)、福綿管理 區(qū)、容縣、陸川縣、

6、博白縣、興業(yè)縣、北流市。5）自然特征玉林地處桂東南丘陵臺(tái)地，境內(nèi)山地、丘陵、谷地、臺(tái)地、平原相交錯(cuò)，尤 以丘陵臺(tái)地分布較為廣泛。平原盆地占全市面積171. 4%,丘陵臺(tái)49. 4%，山地 占33%。其中，耕地面積19.02萬(wàn)公頃。有林面積68. 2萬(wàn)公頃。屬典型的南亞 熱帶季風(fēng)氣候，氣候溫和，年平均溫度21°c;雨量充沛，年平均降雨量為1650 毫米；光熱充足，年平均日照時(shí)數(shù)1795小時(shí)，無(wú)霜期長(zhǎng)，年平均無(wú)霜天數(shù)為346天。6）旅游資源玉林地處北回歸線以南，是“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”，屬典型的亞熱帶季風(fēng)氣 候，平均氣溫21°c,旅游資源豐富，類型多樣，有“嶺南美玉，勝景如林”之

7、 稱。以名勝古跡、僑鄉(xiāng)風(fēng)情、宗教文化、商貿(mào)旅游為特色，丹霞地貌和巖溶地貌 景觀遍布各縣（市）區(qū)，農(nóng)業(yè)生態(tài)資源豐富多彩。主要風(fēng)景名勝區(qū)（點(diǎn)）有：世界最大的銅鼓出土地一一北流銅石嶺風(fēng)景區(qū);“天 南杰構(gòu)”全國(guó)四大名樓一一容縣經(jīng)略臺(tái)真武閣；亞洲第一天然石橋一一博白天仙 橋；全國(guó)四大名莊之一一一陸川謝魯山莊；中國(guó)二十洞天、道教二十二一一容 娃都嶠山和北流勾漏洞；唐代楊貴妃及晉代綠珠女出生地遺址，古民居建筑群 一一興業(yè)龐村古民居；李宗仁屯兵遺址一一城隍鹿峰山（龍泉洞）；三大溫泉一 一陸川、博白溫羅、容縣黎村；森林景觀一一北流大容山森林公園一一六萬(wàn)山； 近代名人劉永福、朱錫昂、王力、李明瑞、俞作豫、黃旭初等

8、名人故居；玉林市 佛子山旅游度假區(qū)和大型人造景觀“云天民俗文化世界”。還有萬(wàn)畝荔枝、龍眼、 沙田柚果場(chǎng)和珍稀動(dòng)物養(yǎng)殖場(chǎng)，有全國(guó)聞名的屮藥材市場(chǎng)，工業(yè)品服裝市場(chǎng)等 十大專業(yè)市場(chǎng)，是華南地區(qū)重要商品集散地，是僑鄉(xiāng)觀光、休閑度假、康復(fù)療 養(yǎng)、文物考么、宗教文化、商貿(mào)洽談、生態(tài)旅游的理想之地。2玉林經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況：07年玉林市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，主要有如下特點(diǎn)：1）工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)；7月份，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值6. 18億元，增長(zhǎng)20. 1%，增幅比上月回落 5.1個(gè)百分點(diǎn)。1-7月規(guī)模以上工業(yè)增加值44. 25億元,增長(zhǎng)19. 8%,增幅比1-6 月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期提高3. 2個(gè)百分點(diǎn)。分輕

9、、重工業(yè)看，重工業(yè) 增長(zhǎng)快于輕工業(yè)增長(zhǎng)。輕工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值14. 09億元，同比增長(zhǎng)14. 2%，拉動(dòng)全 市增長(zhǎng)4. 7個(gè)百分點(diǎn)；重工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值30. 15億元，同比增長(zhǎng)22. 6%。拉動(dòng)全 市增長(zhǎng)15. 1個(gè)百分點(diǎn)。分行業(yè)看，特色產(chǎn)業(yè)、支柱行業(yè)快速增lc集群集聚顯現(xiàn)。健康、服裝皮革、 水泥陶瓷、機(jī)械及新興產(chǎn)業(yè)電子工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)，共實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值30. 46億元， 占全市工業(yè)增加值的68. 8%,同比增長(zhǎng)20. 6%,高于全市平均增長(zhǎng)水平0.8個(gè)百 分點(diǎn)，拉動(dòng)全市增長(zhǎng)14. 1個(gè)百分點(diǎn)；其中，機(jī)械產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)增加值16. 93億元，占全市工業(yè)增加值的38.3%，同比增長(zhǎng)25. 4%，高于全市平均

10、增長(zhǎng)水平5.6 個(gè)百分點(diǎn)。2）固定資產(chǎn)投資增幅略有冋落；1-7月全社會(huì)固定資產(chǎn)投資128. 71億元，增忪37.9%，增幅比1_6月和上年 同期分別降低1. 4個(gè)和27. 2個(gè)百分點(diǎn)，其中，城鎮(zhèn)完成固定資產(chǎn)投資105. 04億 元，同比增長(zhǎng)57. 4%,其中更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)分別投資19.20億元、14.01 億元，分別增長(zhǎng)103. 1%及11. 6%。更新改造增勢(shì)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)投資增速略有回落, 增幅比上月回落6. 6個(gè)百分點(diǎn)。1-7月全市商品房銷售面積56. 42萬(wàn)平方米，銷 售額11. 38億元，分別增長(zhǎng)44. 2%和60. 7%03）市場(chǎng)消費(fèi)穩(wěn)中加快。7月份，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額13

11、. 54億元，增長(zhǎng)17.4%; 1-7月社會(huì)消 費(fèi)品零售總額99. 06億元，增長(zhǎng)15. 4%,增幅比上年同期快0.7個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)最快增速。4）居民消費(fèi)價(jià)格水平上升勢(shì)頭趨穩(wěn)。7月份玉林市居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲6. 7%, 1-7月同比上漲3. 7%,漲幅比上半年擴(kuò)大0. 2個(gè)百分點(diǎn)。5）財(cái)政收入保持快速增長(zhǎng)。1-7月，財(cái)政總收入22. 58億元，同比增長(zhǎng)23. 4%; 般預(yù)算收入11. 9億元， 增長(zhǎng)22. 1%。6）金融運(yùn)行總體平穩(wěn)。7月末，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額393. 41億元，比年初增長(zhǎng)8. 3%;其中居民 儲(chǔ)蓄存款余額318. 57億元，比年初增長(zhǎng)8. 4%。各項(xiàng)貸款余額1

12、85. 65億元，比 年初增長(zhǎng)9. 8%。7）全市財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)2007年，全市財(cái)政收入40. 68億元，比上年增加7億元，增長(zhǎng)20. 8%;規(guī)模 以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)15. 47億元，增加7. 26億元，増長(zhǎng)84. 9%。萬(wàn)元生產(chǎn)總值能 耗得到有效控制；萬(wàn)元工業(yè)增加值綜合能耗下降到2. 103噸標(biāo)準(zhǔn)煤，下降8. 96%;8）小結(jié)：玉林市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值507. 37億元，增長(zhǎng)15. 3%,增速比上年提高1. 8個(gè)百 分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)連續(xù)四年超過13%，經(jīng)濟(jì)呈穩(wěn)步發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展 也將起到良好的支撐和促進(jìn)作用。3發(fā)展規(guī)劃玉林城市的性質(zhì)定為：國(guó)家重要的動(dòng)力工程機(jī)械制造基地，全國(guó)中藥材生產(chǎn) 和

13、集散中心，中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)的城市，桂東南區(qū)的區(qū)域性商貿(mào)物流中心。城市建設(shè) 用地的發(fā)展方向?yàn)椋合蚰习l(fā)展建設(shè)城南工業(yè)區(qū)，向東建設(shè)城市新區(qū)，并逐步向西、 向北發(fā)展。城市建設(shè)工作重點(diǎn)為：a、做好園林綠化工作，力爭(zhēng)08年成功申報(bào)廣西園林城市；b、抓住廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)納入國(guó)家戰(zhàn)略的重大機(jī)遇，把玉林打造成為泛北 部灣屮小企業(yè)名城、廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)副中心城市、廣西新興臨海工業(yè)城市、廣 丙承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重要基地。c、啟動(dòng)清寧路延長(zhǎng)線建設(shè)工程。加快“玉-北-福”大道建設(shè)，發(fā)展北流副 城、福綿城區(qū)和茂林組團(tuán)，促進(jìn)玉北福融合。d、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，預(yù)估08年完成房地產(chǎn)投資32億元，增長(zhǎng)13%以上。玉林的城市規(guī)劃中，城市定性

14、為全國(guó)中藥材生產(chǎn)和集散中心，對(duì)本項(xiàng)目形成 有利的政策支撐；向南建設(shè)城南工業(yè)區(qū)，主要集屮在江南區(qū)南側(cè)，對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域 環(huán)境影響不大，且可為項(xiàng)目提供客源，對(duì)區(qū)域發(fā)展有促進(jìn)。但現(xiàn)階段玉林的規(guī)劃 較零亂，整體水平較落后。4宏觀環(huán)境小結(jié)：1）從區(qū)域位置來(lái)看，玉林作為桂東南地區(qū)的交通中心，同時(shí)也是泛珠三角 經(jīng)濟(jì)區(qū)和東盟自由貿(mào)易區(qū)的結(jié)合部，受泛北部灣規(guī)劃的影響，會(huì)奮很大的發(fā)展契 機(jī)；2）玉林有600萬(wàn)人口，但市區(qū)人口偏少，核心的地位不明顯，沒能形成很好的聚集效應(yīng)，對(duì)消費(fèi)、物流、人氣等各方面沒有很好的帶動(dòng)；3）玉林是大西南與廣西內(nèi)陸、廣東、海南沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系、物資交流的 動(dòng)脈，定性為桂東的交通樞紐；4）屬南亞

15、熱帶季風(fēng)氣候，氣候溫和，年平均溫度21'c,旅游資源豐富，適宜人居；5）玉林市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值507. 37億元，增長(zhǎng)15. 3%,增速比上年提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)連續(xù)四年超過13%,經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好：6）城市定性為全國(guó)中藥材生產(chǎn)和集散中心，為木項(xiàng)目的發(fā)展提供政策支撐;7）城市建設(shè)用地發(fā)展方向，向南為工業(yè)用地，可為本項(xiàng)s的開發(fā)提供后續(xù) 客源。二區(qū)域環(huán)境1江南區(qū)概況1）地理位置江南區(qū)與玉林舊城商業(yè)區(qū)隔南流江相望，周邊有云天文化城、火車站、體育 館、會(huì)展中心等重要公共設(shè)施，江南區(qū)規(guī)劃范圍是東到大坡村，南臨苗園路，西 至玉林制藥廠，北靠南流江，東西長(zhǎng)2. 4km，南北寬1.6km,總用地3

16、10. 38公頃。2）交通狀況江南區(qū)中心組團(tuán)為全區(qū)的公路交通樞紐，南北向城市主干道一一民主路與東 西向城市干道一一新民路交匯于規(guī)劃區(qū)的心臟地帶，起到聯(lián)系城市中心和江南區(qū) 的作用，規(guī)劃區(qū)南部緊靠“二橫”路屮的苗園路，并通過苗園路與西南角的火車站相連。2區(qū)域規(guī)劃區(qū)域定位為玉林的副中心，規(guī)劃主要功能：商貿(mào)、旅游、居住“三位一體” 的現(xiàn)代化、旅游休閑型新城區(qū)。以云天文化城作為南北中軸線的起點(diǎn)，軸線兩側(cè) 公建呈平行狀向南延伸，與中央綠軸構(gòu)成氣勢(shì)磅礴的空間軸線，形成“一軸、兩 帶、三區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)。一軸:即中央景觀軸，寬度控制在100m，軸線起自南流江北岸相望的云天文化城，依傳統(tǒng)風(fēng)水格局設(shè)置云天廣場(chǎng)、親水

17、步行帶、上升廣場(chǎng)等;兩帶：即沿中軸線兩側(cè)建設(shè)商業(yè)帶，西側(cè)為綜合商業(yè)板塊，集休閑購(gòu)物辦公居住為 一體，體現(xiàn)聚集效應(yīng)；東側(cè)為綜合服務(wù)板塊，布置有影劇院、商務(wù)屮心、美食屮 心、酒店等，形成商業(yè)文娛服務(wù)中心。三區(qū)：村鎮(zhèn)居民拆遷安置區(qū)：在東西兩側(cè)根據(jù)就近原則，布置江南新村；低密度居住區(qū)：在江南區(qū)東北角沿南流江布置生態(tài)低密度居住區(qū)；中等密度商住區(qū)：在東側(cè)布置中等密度商住區(qū)。3區(qū)域環(huán)境小結(jié)1）交通體系良好，可與市中心便捷連通；2）大型公建林立，云天文化城、火車站、體育館、會(huì)展屮心等重要公共設(shè) 施都位于該k域，但缺乏相應(yīng)的商業(yè)配套；3）在江南區(qū)“一軸、兩帶、三區(qū)”的規(guī)劃中，東側(cè)規(guī)劃中等密度商住區(qū)，東北角沿江布

18、置低密度居住區(qū)。4）區(qū)域內(nèi)將建設(shè)成為玉林的商貿(mào)旅游購(gòu)物城，與云天文化城隔江相望，周邊配套正在完善，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。城市開發(fā)環(huán)境要點(diǎn)提煉:第二章商品房市場(chǎng)分析（玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)怎樣？）一房地產(chǎn)貞場(chǎng)概況1房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，比較南寧可直觀地看出，玉林的物業(yè)形態(tài)、建筑 風(fēng)格乃至整個(gè)城市規(guī)劃都耍落后于南寧至少5年，玉林的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正起步于 2003年，同期，珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了一次高峰期，處于產(chǎn)品的探 索、轉(zhuǎn)型期及市場(chǎng)的持續(xù)熱化階段。因市場(chǎng)起步較晚，受艿它區(qū)域前幾年房?jī)r(jià)快速上漲的影響就較小，價(jià)格并未 飛速上漲，因此，現(xiàn)階段的價(jià)格仍處于理性范圍之內(nèi)。也正是如此，在07年

19、末，各地價(jià)格紛紛“跳水”的同時(shí)，玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格能不受影響?？v觀玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)軌跡，玉林是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)，受外界影響較少， 從最初的個(gè)人建房行為到商品房起步，再到如今的快速發(fā)展階段，玉林房地產(chǎn)市 場(chǎng)已經(jīng)完成了很好的過渡。2房地產(chǎn)需求構(gòu)成不同的市場(chǎng)有不同的屬性，玉林的房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成需求跟珠三角等地有一定 差異性，由于玉林本身的吸納能力不強(qiáng)，即玉林的外來(lái)人口比例相對(duì)較少，對(duì)房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生一定制約。玉林的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于封閉狀態(tài)，主要的供給和需求都集中在當(dāng)?shù)亍Ｒ垃F(xiàn)在 市場(chǎng)來(lái)看，玉林的房地產(chǎn)需求主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：婚房需求：這些購(gòu)房者受到經(jīng)濟(jì)承受能力限制，以及累計(jì)加息的影響，通常會(huì)選擇交

20、通 方便、配套齊全、總價(jià)相對(duì)較低的中小戶型。改善型住房需求：改善型需求的客戶以中年人為主，他們己經(jīng)有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，希望通過 以小換大、以次換優(yōu)的方式，來(lái)改善自己的居住環(huán)境、提升自己的生活品質(zhì)。因 此環(huán)境優(yōu)美的大戶型最受他們青睞，加息或者提高首付的政策對(duì)他們一般影響不大。拆遷安置需求：隨著城市化進(jìn)程的加快，拆遷的區(qū)域跟速度都在進(jìn)一步加大加快，越來(lái)越多 的拆遷戶手持貨幣，迫切的需要解決住房問題，這部分人也將成為購(gòu)房的主力人 群，通常這部分人對(duì)小區(qū)的硬件要求都不高，主要關(guān)注的是銷售價(jià)格，比較傾向 大戶型；投資型購(gòu)房需求：雖然政策的不穩(wěn)定性給投資者增加了相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，但玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)的“原 始股”還

21、是會(huì)吸引一定的投資客，但08年房產(chǎn)投資將更趨于理性，而且更加趨 向于中長(zhǎng)期穩(wěn)定的冋?qǐng)?bào)。商住需求玉林的中小型企業(yè)眾多，部分客戶會(huì)考慮就近買房，正如本項(xiàng)目中藥港一期 的商業(yè)客戶也會(huì)選擇本項(xiàng)s的住宅。但此類客戶的比例比較有限。上述為現(xiàn)階段玉林房地產(chǎn)需求的主力，由于木項(xiàng)目持續(xù)周期較長(zhǎng)，后期，隨城市發(fā)展，擴(kuò)建，房地產(chǎn)需求構(gòu)成也會(huì)有所改變。3玉林市場(chǎng)供需狀況分析1）城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的住房需求：玉林城市總?cè)丝诩s600萬(wàn)，按h前中國(guó)普遍的城鎮(zhèn)化速度1%計(jì)，每年約有6 萬(wàn)人涌入市區(qū)，這6萬(wàn)人屮約有一半比例的人有住房需求，即3萬(wàn)人要買房，以 平均3人/套來(lái)計(jì)算，城市新增住房需求約為100萬(wàn)m2,該需求不乜括城區(qū)改善

22、 型住房需求，即綜合評(píng)估玉林的住房市場(chǎng)需求約為140萬(wàn)m2,現(xiàn)階段，市場(chǎng)供給 處于正常狀況。2）二手房市場(chǎng)看住房需求：玉林的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，因此，二手房市場(chǎng)相對(duì)也較落后，07年二手 房成交量約為55萬(wàn)m2,最能反映城市房地產(chǎn)發(fā)達(dá)程度的二手房市場(chǎng)成交比僅為 0.46:1,而發(fā)達(dá)區(qū)域的二手房成交量與新房成交量之比約為2: 1到4: 1,因此 可以推斷，玉林的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，有較強(qiáng)的市場(chǎng)潛力。3）07年7月一12月市場(chǎng)預(yù)售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì):項(xiàng)目名稱預(yù)售而積預(yù)售套數(shù) 用途月亮灣住宅小區(qū)徹樓469348住宅月亮灣住宅小區(qū)1#、9#樓759960住宅華商國(guó)際 e 區(qū) 22#、23#、24#、25#、2

23、6#棟13318122住宅美林人家3#、4#樓506748住宅風(fēng)凰苑二期3#、4#、5#、8#樓25165玉柴龍華小區(qū)夢(mèng)境佳苑5 #8 #樓28993178住宅水電設(shè)備廠經(jīng)濟(jì)適用房a、b棟579872住宅弘景金色藍(lán)灣b3、b4幢1307466住宅-平商國(guó)際d區(qū)12#、14#樓789644住宅玉林市公交公司城丙住宅小區(qū)a#、b#樓8002玉林市煤炭總公司職工住宅樓367030住宅玉林市水電技工學(xué)校水科所住宅樓a、c棟1165178住宅美林人家1#、2#樓506748住宅玉柴白馬山莊18#、19#、20#樓1181490住宅玉柴東肀小區(qū)1#4#樓11976南興錦繡江南小區(qū)3#、5井、6#、7#號(hào)樓

24、936160住宅林豐住宅小區(qū)二期d、g棟樓858772住宅華商國(guó)際d區(qū)13#樓15325110住宅南興錦繡江南小區(qū)1#、2#號(hào)樓587936住宅肀商國(guó)際e區(qū)18#、19#樓10998林豐住宅小區(qū)二期e、f棟樓841372住宅盛業(yè)家園al、b1座556164住宅華商國(guó)際e區(qū)3#樓348530住宅銀澤莊1#樓390733住宅玉林市公交公司城丙住宅小區(qū)c#樓3334美林商業(yè)街1#、2井樓411516商住福豪小區(qū)1#樓4998住宅30套商鋪9間商住美林商業(yè)街16#樓544618幢商住同安小區(qū)i 1#樓3382住宅16套商住同安小區(qū)iii#樓3412萬(wàn)科吋代廣場(chǎng)16728住宅218套商住華商國(guó)際e區(qū)8#

25、、9井樓18390住宅120套商鋪38間商住美林商業(yè)街15#樓663123商住華商國(guó)際d區(qū)15#、18#20#、23#35#樓38145130商住新泰家園31185美林商業(yè)街18#樓576518商住中平苑3#、4#住宅樓 25304商住華商國(guó)際d區(qū)17#、21#樓 4610住宅20套商鋪11間 商住風(fēng)凰苑二期6井、7#樓827272商住美林商業(yè)街12#樓c座5007華商國(guó)際d區(qū)16#樓4264住宅20套商鋪25間 商住盛業(yè)家園a2、a3座第一層商鋪 4708267間商業(yè)玉林國(guó)際中藥港（一期工程）中藥材市場(chǎng)510、1316、1924棟 527191301商用平商國(guó)際e區(qū)1#、2井、7#樓2031

26、6住宅156套商鋪22間商用合計(jì)5020304491 套住宅2601套 商業(yè)1890套07年下半年玉林城區(qū)商品房預(yù)售面積為502030平方，共推出房源4491套, 其中住宅2601套，商業(yè)1890套，市場(chǎng)整體去化良好，去化達(dá)80%以上。即玉林 平均月去化面積為6萬(wàn)方左右。平均月去化在500-700套之間。以此為基礎(chǔ)，綜 合考慮上半年市場(chǎng)較冷清等因素，城區(qū)年去化約為60-70萬(wàn)方，去化套數(shù)約為 7000套，城區(qū)整體市場(chǎng)月去化600套左右。07年玉寧在建項(xiàng)0共411個(gè)，其中城區(qū)90個(gè)，總投資32. 5億元，總竣工 面積119萬(wàn)方，城區(qū)竣工面積約70萬(wàn)方，據(jù)07年統(tǒng)計(jì)，玉林人均居住面積28 m2；預(yù)

27、計(jì)08年竣工面積128. 33萬(wàn)m2,人均居住面積可達(dá)35 m2，90 m2以下占70. 3%, 計(jì)劃至2010年竣工面積可達(dá)680萬(wàn)m2。整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)良好，城區(qū)竣工面積 與實(shí)際銷售而積基本相符，結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格并未太大上漲，可反映出玉林房地產(chǎn)市 場(chǎng)供需基本持平。4房地產(chǎn)分布格局?隨著城市規(guī)劃的重心向江南和城東偏移，江南區(qū)域的開發(fā)也呈現(xiàn)出一片欣 欣向榮的景象，開發(fā)量體持續(xù)增加，后續(xù)供給相當(dāng)充足；區(qū)域認(rèn)知度也逐步提 高，區(qū)域環(huán)境明顯改善，區(qū)域輻射力進(jìn)一步加強(qiáng)。玉林的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以多層和小高層為主，且多為一梯三戶的產(chǎn)品， 因此項(xiàng)s容積普遍都比較高，大都在2.0以上，產(chǎn)品規(guī)劃上大都比較陳舊，還

28、有 很大的更新空間。在產(chǎn)品的分布格局上，主耍集中在城東，江南和老城區(qū)。99參 參5房地產(chǎn)開發(fā)政策環(huán)境玉林政府根據(jù)城市發(fā)展的需求，提出到2010年，商品房建成而積可達(dá)680 萬(wàn)平方，對(duì)商品房開發(fā)持鼓勵(lì)態(tài)度，且各方面扶持房地產(chǎn)項(xiàng)0，對(duì)玉林的房地產(chǎn) 發(fā)展帶有良好的心理預(yù)期。抓住玉博會(huì)等機(jī)會(huì)招商引資，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加 快玉林的城市化進(jìn)程，縮短與南寧的差距。6市場(chǎng)概況小結(jié)：1）玉林是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)，受外界影響較少，從最初的個(gè)人建房行為 到商品房起步，再到如今的快速發(fā)展階段，玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)完成了很好的過 渡：2）玉林的外來(lái)人口比例相對(duì)較少，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生一定制約；3）按目前中國(guó)普遍的城鎮(zhèn)

29、化速度1%計(jì)，城市新增住房需求約為100萬(wàn)m2, 加上城區(qū)改善型住房需求，玉林的住房市場(chǎng)需求約為140萬(wàn)m2,現(xiàn)階段，市場(chǎng)供 給處于正常狀況；4）07年二手房成交量約為55萬(wàn)m2,二手房市場(chǎng)成交比僅為0. 46:1,有較大的發(fā)展潸力;5) 07年下半年玉林城區(qū)商品房預(yù)售面積為502030平方，共推出房源4491 套，其中住宅2601套，商業(yè)1890套，市場(chǎng)整體去化良好，林平均月去化面積為 6萬(wàn)方左右。平均月去化在500-700套之間。二區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究市場(chǎng)是客觀的，短時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)不可能有太大的改變，但項(xiàng)目自身的 改變可使之更適合市場(chǎng)，符合市場(chǎng)規(guī)律，在市場(chǎng)中獲得最強(qiáng)的生存力和最優(yōu)的競(jìng) 爭(zhēng)力

30、。1板塊劃分玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)按樓盤區(qū)域分布，可劃分為城中板塊、江南板塊、城東板塊 和城西、城北板塊。城屮板塊：環(huán)線以內(nèi)，南流江以北的區(qū)域，該區(qū)域房地產(chǎn)起步較早，現(xiàn)已形成濃厚的居 住氛圍，區(qū)域內(nèi)交通便利，配套完善，學(xué)校、醫(yī)院、餐飲、休閑等一應(yīng)俱全，但 該區(qū)域的居住價(jià)值并未得到廣大客戶的認(rèn)可，商品房?jī)r(jià)格與城東、江南部分樓盤 的價(jià)格持平。由于土地資源的稀缺性，市區(qū)開發(fā)節(jié)奏將減緩，市區(qū)商品房的稀缺 性將日益凸顯，其價(jià)格較也將與其它區(qū)域拉開差距。該區(qū)域內(nèi)的代表樓盤有：盛 業(yè)家園、金灣名城等。江南板塊:南流江以南，中秀路以西為江南區(qū)域，該區(qū)域即項(xiàng)0所在區(qū)域，規(guī)劃為大型 的核心生活區(qū)，區(qū)域內(nèi)會(huì)展中心、云天宮、

31、南流江等交相輝映，景觀十分優(yōu)美。 房地產(chǎn)開發(fā)熱度也持續(xù)升溫，房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，人盤云集，后期的競(jìng)爭(zhēng)將口趨激 烈，由于區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段缺少大型商業(yè)支撐，顯得很冷清，各方面配套都很匱乏， 但隨著區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的逐漸完工，配套匱乏的局而將有所好轉(zhuǎn)。區(qū)域內(nèi)代表樓盤有: 華商國(guó)際、金色藍(lán)灣等。城東板塊：環(huán)東路以東，南流江以北，該區(qū)域是新市政府所在區(qū)域，規(guī)劃為行政辦公區(qū) 域，行政中心本身的號(hào)召力使該區(qū)域成了新一輪城市發(fā)展的熱點(diǎn)，而玉林一一北 流的交通樞紐，正位于該區(qū)域。從城市發(fā)展角度來(lái)看，城東的發(fā)展速度應(yīng)會(huì)領(lǐng)先 于江南，區(qū)域內(nèi)樓盤眾多，部分新樓盤如：香格里拉，出現(xiàn)聯(lián)排別幫，此類高檔 產(chǎn)品的出現(xiàn)標(biāo)志著該區(qū)域的房地產(chǎn)市

32、場(chǎng)正趨于成熟。該區(qū)域08年的計(jì)劃供給量 位列全市之首。區(qū)域內(nèi)代表樓盤有香格里拉、澳園等。城北與城西板塊城北與城丙這兩個(gè)k域并非城市規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展ix域，因此其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目也相對(duì)較少，房地產(chǎn)開發(fā)熱度不高，主要建設(shè)經(jīng)適房和廉租房，較少的體現(xiàn)開 發(fā)價(jià)值，在此不作評(píng)述。小結(jié)：玉林除城東規(guī)劃為行政中心，江南開發(fā)項(xiàng)0集中，規(guī)劃為居住中心， 使這兩個(gè)區(qū)域的概念性較強(qiáng)外，其它區(qū)域并沒有很明確的界定，且客戶對(duì)區(qū)域的 心理界限并不明顯，對(duì)客戶的購(gòu)房心理影響也不大。后期的項(xiàng)0開發(fā)中，可以此 為切入點(diǎn)，打造江南核心生活區(qū)概念，即江南區(qū)就是玉林最適宜居住的區(qū)域，本 項(xiàng)目不僅僅是改善居住空間，而是建設(shè)整個(gè)江南，鉤起客

33、戶的江南情結(jié)，客戶對(duì) 區(qū)域的認(rèn)同，使區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿即木項(xiàng)目成為最大的贏家。2市場(chǎng)供給1） 08年市場(chǎng)供給計(jì)劃表：序號(hào)項(xiàng)目名稱用地位置面積（萬(wàn) m2）用地百分比總建面積（萬(wàn) m2）90 m2以下 90 m2以下比例備注1城東新區(qū)房地產(chǎn)幵發(fā)項(xiàng)s城東新區(qū)為民路兩側(cè)33. 3346. 7%603660%存量2江南新區(qū)房地產(chǎn)幵發(fā)項(xiàng)s 金港大道西側(cè)6.679. 3%127.260%存量3西城幵發(fā)區(qū)出讓用地西城開發(fā)區(qū)內(nèi)0.2%0.230. 1775%存量4農(nóng)批市場(chǎng)配套居住項(xiàng)0 二環(huán)北路南側(cè)1014%1813.575%存量5經(jīng)開區(qū)配套居住項(xiàng)0 南流江北側(cè)旺瑤村附近1014%1814.480%存量6中心城區(qū)舊城改

34、造項(xiàng)0 人民東路北側(cè)3.334. 7%64.880%存量7玉林廉祖住房建設(shè)項(xiàng)0 城西幵發(fā)區(qū)0.330.4%0.40.4100%新增8經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)0() 城西幵發(fā)區(qū)6%7. 77.7 100%新增9經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)s （二）玉柴園區(qū)3. 334. 7%66100%新增合計(jì)71.42100128.3390. 17 70. 3%2) 08年市場(chǎng)供應(yīng)面積達(dá)128萬(wàn)方:08年市場(chǎng)總供給約為128萬(wàn)方，其屮城區(qū)供給約為70萬(wàn)方，07年市場(chǎng)供給 約為119萬(wàn)方，依市場(chǎng)去化速度來(lái)看，08年市場(chǎng)供給量處于正常增長(zhǎng)范圍；其 中08年新增用地總建而積為14. 1萬(wàn)方，存量用地總建而積為114. 23萬(wàn)方，說

35、 明玉林房地產(chǎn)開發(fā)的土地儲(chǔ)備相當(dāng)充足，市場(chǎng)上還有大量土地未消化；3) 08年建設(shè)用地供給分布08年建設(shè)用地供給主要集中在城東和江南，城東用地33萬(wàn)方，總建60萬(wàn) 方，江南用地6. 67萬(wàn)方，總建12萬(wàn)方，皆為存量用地；城北和城西主耍建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，大都為新增用地，從數(shù)據(jù)屮可以看出，城東為城市開發(fā)重點(diǎn)。 江南次之。4) 08年住房供給面積結(jié)構(gòu)：住房面積供應(yīng)結(jié)構(gòu)上響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，90 m2以下占到了 70. 3%,此政策對(duì)木項(xiàng) fi將產(chǎn)生較大影響，可采用單身公寓產(chǎn)品來(lái)緩解此政策的限制，同時(shí)合理規(guī)劃而積，促進(jìn)銷售。5）小結(jié):08年市場(chǎng)供應(yīng)計(jì)劃主要以存量供應(yīng)為主，且集中在城東區(qū)域，城東區(qū)域?qū)?成

36、為08年發(fā)展的重點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈；據(jù)市場(chǎng)調(diào)查了解：城南區(qū)域的土地儲(chǔ) 備也較大，作為玉林最宜居住的區(qū)域，即將迎來(lái)新一輪的發(fā)展熱潮。3競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)h調(diào)查華商國(guó)際案名 華商國(guó)際t程位置江南人道歐景嘉園南區(qū)開發(fā)商世紀(jì)京華房地產(chǎn)營(yíng)銷企劃寶資通規(guī)劃用途商住基地面積 800畝容積率約2.0建筑面積100 萬(wàn) m2違筑樓戾6f、 11f規(guī)劃戶數(shù)約10000戶（當(dāng)期130套）銷售率 當(dāng)期90%規(guī)劃面積107 m2126 m2主力面積110 m2主力戶型三室兩廳主力總價(jià)28.6 75%0oo0093班嫗七oos3班快<2ts/1k00cc3i00s3lbjtmffishcni 計(jì) zosnfe<<

37、;當(dāng)期08年底配套設(shè)施社區(qū)商業(yè)主訴求印象澳洲，陽(yáng)光生活華商國(guó)際總占地約800畝，從03年開始開發(fā)，現(xiàn)已經(jīng)接近尾聲，還剩190 畝左右未開發(fā)，去化速度整體良好，該項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)早，己確立區(qū)域領(lǐng)跑 者的地位，其價(jià)格也是區(qū)域內(nèi)最高，在玉林的品牌效應(yīng)不錯(cuò)，但產(chǎn)品風(fēng)格，小區(qū) 規(guī)劃等并未有特別突出之處，其商業(yè)街的設(shè)置將承擔(dān)起ix域內(nèi)商業(yè)配套的功能， 中藥港項(xiàng)目具備超越華商國(guó)際的客觀條件，在產(chǎn)品、規(guī)劃、營(yíng)銷通路上超越此項(xiàng) 0，就可成為江南區(qū)域的翹楚。金色藍(lán)灣案名 金色藍(lán)灣工程位置江南大道會(huì)展中心斜對(duì)面幵發(fā)商宏景地產(chǎn)營(yíng)銷企劃自銷規(guī)劃用途住宅基地面積5. 1 萬(wàn) m2容積率2.9建筑面積14. 78 萬(wàn) m

38、2建筑樓層6e> 11e> 19e規(guī)劃戶數(shù)約1000戶（當(dāng)期160戶）銷售率 當(dāng)期90%規(guī)劃面積112 m2149 m2主力面積119 m2主力戶型三室兩廳主力總價(jià)30. 9 萬(wàn)價(jià)格范圍 24002700 元/m2平均單價(jià)多層2400,小高層2600得房率80%綠化率物業(yè)費(fèi)用 0. 6 元/m2 月公開日期 07年5月交房時(shí)間 08下半年配套設(shè)施2000平米藍(lán)灣會(huì)所主訴求藍(lán)調(diào)人居港灣從規(guī)劃來(lái)看，金色藍(lán)灣應(yīng)數(shù)江南區(qū)規(guī)劃最好的樓盤之一，其良好的景觀綠化，大氣的建筑風(fēng)格，合理的建筑擺布以及項(xiàng)a內(nèi)部水景資源的均好性，都處處顯示 出該項(xiàng)b的獨(dú)具匠心之處。項(xiàng)目屬玉博會(huì)招商項(xiàng)0,地理位置優(yōu)等，現(xiàn)

39、2600元/ m2的價(jià)格較華商w際更具性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。錦繡江南 案名 錦繡江南工程位置玉林城站路中藥材市場(chǎng)北面開發(fā)商玉林南興房地產(chǎn)營(yíng)銷企劃 自銷規(guī)劃用途 住宅基地面積1.5萬(wàn)時(shí)容積率2.4建筑而積3. 6 萬(wàn) m2建筑樓層6f規(guī)劃戶數(shù)約300戶（當(dāng)期96戶）銷售率規(guī)劃面積126 m2138 m2主力而積126 m2主力戶型三室兩廳主力總價(jià)21.4 萬(wàn)價(jià)格范圍 16002000 元/m2平均單價(jià)1700 元/m 得房率88%綠化率40. 53%物業(yè)費(fèi)用 0. 5 元/m2 月公開r期 07年6月交房吋間 08年下半年配套設(shè)施主訴求百姓專駡，綠色家園該項(xiàng)目是南興江南系列產(chǎn)品之一，項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為中低檔

40、公寓，客戶群定 位為普通百姓，因此價(jià)格上也較低，高綠化是小區(qū)唯一的亮點(diǎn)，現(xiàn)項(xiàng)目處于尾盤 階段。后續(xù)項(xiàng)s為盛世江南，從現(xiàn)階段的高調(diào)宣傳來(lái)看，預(yù)計(jì)會(huì)改變其客群定位， 將局調(diào)入市。財(cái)富100案名 財(cái)富100工程位置 玉林火車站廣場(chǎng)開發(fā)商廣西東臻置業(yè)營(yíng)銷企劃自銷規(guī)劃用途住宅基地面積2760 m2容積率4.3建筑而積1. 3 萬(wàn) m2建筑樓層19f規(guī)劃戶數(shù) 約182戶銷售率95%規(guī)劃面積28 m241 m主力而積30 m2主力戶型一室一廳主力總價(jià)11. 4 萬(wàn)價(jià)格范圍3600-4000 元/m2平均單價(jià) 3800 元/m2得房率80%綠化率40. 53%物業(yè)費(fèi)用 0. 5 元/m2 月公開r期 07年1

41、2月交房吋間 08年5月配套設(shè)施1-4樓商業(yè)，頂層休閑咖啡廳主訴求商貿(mào)中心，全新投資型公寓“財(cái)富100”屬爛尾樓改造項(xiàng)fi，打投資型公寓的概念，現(xiàn)階段酒店公寓在 全國(guó)市場(chǎng)反應(yīng)都比較不錯(cuò)，該項(xiàng)0 10年連續(xù)返租8%, 10天免費(fèi)入住，確實(shí)有不 錯(cuò)的吸引力，關(guān)鍵看后續(xù)的經(jīng)營(yíng)，該項(xiàng)目正位于火車站附近，有打造經(jīng)濟(jì)型酒店 的優(yōu)勢(shì)，帶租約銷售可很好的盤活其資金鏈。龍城花園 案名 龍城花園苗園路387號(hào)開發(fā)商玉林龍城房地產(chǎn)營(yíng)銷企劃自銷規(guī)劃用途住宅基地面積1. 2 萬(wàn) m2容積率2.3建筑面積2. 7 萬(wàn)m建筑樓層6f、 11f規(guī)劃戶數(shù) 約200戶銷售率93%規(guī)劃面積121 m2133 m2主力面積121 m

42、2主力戶型三室二廳 主力總價(jià)24. 2 萬(wàn)價(jià)格范圍 1900-2100 元/m2平均單價(jià) 2000 元/m2得房率80%綠化率30%物業(yè)費(fèi)用0. 5 元/m2 月公開日期 07年7月交房時(shí)間 08年下半年配套設(shè)施沿街商業(yè)主訴求便捷空間，諧美生活龍城花園總占地不大，項(xiàng)0 07年初僅賣1600元/m2左右，下半年上漲幅度 較大，現(xiàn)階段均價(jià)為2000元/m2左右，己基本售罄，僅有10套左右房源剩余， 多為9f和10f,價(jià)格約為2100元/m2,預(yù)估實(shí)際成交價(jià)格約為2000元/m2左右。 項(xiàng)目布局緊籌，毫無(wú)韻律感，小區(qū)配套也不完善，但較低的價(jià)格，以及區(qū)域市場(chǎng) 的強(qiáng)勢(shì)需求也使項(xiàng)目順利去化，現(xiàn)后期無(wú)銷售壓

43、力，價(jià)格有所上漲。該項(xiàng)目免10年電梯費(fèi)，是針對(duì)區(qū)域客戶對(duì)小高層抵抗心理一種銷售策略。4市場(chǎng)價(jià)格分析1）玉林市場(chǎng)價(jià)格軌跡07年玉林市場(chǎng)未受其它區(qū)域下跌的影響，仍然保持平穂增長(zhǎng)，從03年的800 元/m2到07年的均價(jià)2200元/m2,已完成價(jià)格跳躍，其中07年上漲幅度最大，在外界市場(chǎng)大環(huán)境不穩(wěn)定的形勢(shì)下仍能保持增長(zhǎng)，也說明了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)尚未飽和。2）市場(chǎng)在售樓盤價(jià)格表項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)區(qū)域位置華商w際 2600 元/m2江南板塊金色藍(lán)灣2600 元/m2江南板塊財(cái)富1003600 元/m2江南板塊錦繡江南 約 1900 元/m2江南板塊盛世江南 預(yù)計(jì)2000以上江南板塊麗景花園 約 1800 元/m2

44、江南板塊龍城花園 1900 元/m2江南板塊江景園 2100 元/m2城中板塊盛業(yè)家園2500 元/m2城中板塊 德興花園2200 元/m2城中板塊金灣名城 約 2900 元/m2城中板塊香格里拉 預(yù)計(jì)2900元/m2城東板塊以上為在售樓盤s前的均價(jià)，基本反映玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)水平，蘇中城 中板塊的金灣名城以soho概念打造的高層現(xiàn)售價(jià)最高，約為2900元/m2,香格 里拉由于其景觀的優(yōu)異性也達(dá)到2900元/m2的價(jià)格。k域價(jià)格圖玉林市場(chǎng)價(jià)格并無(wú)太大區(qū)域性差異，實(shí)際平均市場(chǎng)價(jià)格約為2200元/m2 （房 管局統(tǒng)計(jì)約為2020），其屮江南區(qū)域樓盤數(shù)量眾多，雖華商國(guó)際、金色藍(lán)灣價(jià)格 約為2600

45、元/m2,但其它樓盤拉扯均價(jià)，實(shí)際市場(chǎng)均價(jià)約為2200元/m2,城中與 城東的價(jià)格接近，預(yù)示玉林市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，城東區(qū)域?qū)⒊蔀?8年玉林市場(chǎng) 的熱點(diǎn)區(qū)域。5市場(chǎng)去化分析案名價(jià)格（08年3月）推盤戶數(shù)公開時(shí)間月去化銷售率金色藍(lán)灣 2600 元/m2160套 2007年5月 16套90%錦繡江南 1900 元/m296套2007年6月 11套財(cái)富1003600 元/m180套2007年12月 66套95%龍城花園 1900 元/m2200套07年初 約16套93%華商國(guó)際2600 元/m2840套 2007年5月 79套85%值得關(guān)注的是華商國(guó)際從07年5月至今，推出840戶住宅，推案量最大，

46、其市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的地位己經(jīng)確立，消費(fèi)者的認(rèn)知度也較高，因此2600的市場(chǎng)價(jià)格 也能較好的去化，平均月去化約79套；其它樓盤由于在利潤(rùn)追求上奮一定區(qū)別，價(jià)格較低，也順利去化；財(cái)富100年返利8%,此類投資型產(chǎn)品也得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，現(xiàn)僅有9戶滯銷。6市場(chǎng)主訴求分析項(xiàng)目名稱主訴求語(yǔ)訴求重點(diǎn)華商w際印象澳洲，陽(yáng)光生活生活財(cái)富100商貿(mào)中心，全新投資型公寓 產(chǎn)品盛業(yè)家園玉林首席體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū) 產(chǎn)品德興花園新行政中心高檔社區(qū) 地段、品質(zhì)江景園市中心270度全江景美宅景觀金色藍(lán)灣 藍(lán)調(diào)人居港灣 生活錦繡江南百姓專屬，綠色家園綠化盛世江南江南園林景觀建筑群，城市中心榜樣生活圈 地段、風(fēng)格、景觀香格里拉現(xiàn)代中式人居

47、院落風(fēng)格、產(chǎn)品麗景花園舒適生活，從麗景開始 生活龍城花園便捷空間，諧美生活 交通、生活金灣名城soho,都市地標(biāo)，盡攬繁華 地段、生活市場(chǎng)現(xiàn)有主訴求主要是以生活、風(fēng)格等為主，并無(wú)太大新意，蘇中盛世江南 以江南園林景觀建筑群，城市中心榜樣生活圈為主訴求，較其它項(xiàng)目更具煽動(dòng)力， 企圖以榜樣的力量來(lái)號(hào)召群眾，達(dá)到宣傳的目的。建議木項(xiàng)目可從其它項(xiàng)目無(wú)可匹及的規(guī)模、品牌上考慮訴求方向，如“200 萬(wàn)m2新城生活理想”等。7區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)1）城東規(guī)劃為行政中心，江南規(guī)劃為居住中心；2）城東板塊將成為玉林房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域；3）07年市場(chǎng)供給約為119萬(wàn)方，艽中08年新增用地總建面積為14. 1萬(wàn)方，

48、存量用地總建面積為114. 23萬(wàn)方，說明玉林房地產(chǎn)開發(fā)的土地儲(chǔ)備相當(dāng)充足；4）創(chuàng)新型產(chǎn)品成熱點(diǎn)，如財(cái)富100投資性質(zhì)的酒店公寓，金灣名城的soho概念的高層，都獲得了不錯(cuò)的市場(chǎng)反響。商品房市場(chǎng)要點(diǎn)提煉:第三章項(xiàng)目銷售分析（我們應(yīng)該怎樣做？）一項(xiàng)目定位思考前提我司認(rèn)為，在進(jìn)行項(xiàng)目定位思考前，我們要明白項(xiàng)目木身對(duì)各環(huán)節(jié)的意義:項(xiàng)s百萬(wàn)平米的大盤契合項(xiàng)s連續(xù)開發(fā)的步調(diào)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化；本項(xiàng)目是銀豐在玉林的第一步，契合銀豐發(fā)展玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略步驟;項(xiàng)目位于江南區(qū)，契合整個(gè)玉林的發(fā)展規(guī)劃。二項(xiàng) i swots （優(yōu)勢(shì)）玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，受外界市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響較小，可持續(xù)發(fā)展周期較長(zhǎng)；市場(chǎng)形

49、勢(shì)處于上升階段，有較大的市場(chǎng)潛力和空間；市場(chǎng)價(jià)格位于合理的可接受范圍之內(nèi)；全市610萬(wàn)人口，08年僅128萬(wàn)方的供給，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱；受泛北部灣發(fā)展戰(zhàn)略影響，玉林將成為重點(diǎn)發(fā)展城市，城市化進(jìn)程的加快， 也將帶動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；江南區(qū)在城市規(guī)劃定位屮，定位為玉林的核心生活區(qū)，即大型的居住組團(tuán)， 該k域的居住氛圍將日趨濃厚，項(xiàng)目輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)，項(xiàng)目輻射范圍進(jìn)一步 擴(kuò)大；政府領(lǐng)導(dǎo)剛剛換屆，迫切需要政績(jī)支撐，而中藥港的品牌形象，無(wú)疑將成為 其重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象；開發(fā)公司已成功上市，且在全國(guó)各地都有項(xiàng)目，玉林國(guó)際中藥港自身的品牌優(yōu)勢(shì)和幵發(fā)商的實(shí)力將形成一股強(qiáng)大的凝聚力，對(duì)客戶形成強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo);項(xiàng)目北側(cè)為南流

50、江，景觀資源豐富，東側(cè)為學(xué)校，人文氣息濃厚，南側(cè)為中 藥港市場(chǎng)交易區(qū)，人氣旺盛；項(xiàng)s產(chǎn)品規(guī)劃略優(yōu)于周邊項(xiàng)s，市場(chǎng)認(rèn)可度應(yīng)高于周邊項(xiàng)0;項(xiàng)目占地大，整體規(guī)劃戰(zhàn)略性強(qiáng)，可在景觀配套以及商業(yè)上做足文章；玉林人本身對(duì)產(chǎn)品的辨別能力不強(qiáng)，市場(chǎng)的可引導(dǎo)性較強(qiáng)；土地成本60萬(wàn)/畝不到，容積較高，可創(chuàng)造較大的利潤(rùn)空間；項(xiàng)目靠近城市中心綠軸、會(huì)展中心、體育館、云天宮等，此類配套有較強(qiáng)的 商務(wù)代表性，已現(xiàn)城市新中心的雛形。w （劣勢(shì)）江南k的發(fā)展速度與其k域內(nèi)的配套完善進(jìn)度并不相當(dāng)，現(xiàn)階段配套滯后， 配套處于相對(duì)匱乏狀態(tài)；周邊道路現(xiàn)狀有待改善，不利整體形象；周邊緊臨民居，對(duì)小區(qū)檔次有一定影響，同時(shí)，周邊有其它公司

51、地塊，其規(guī) 劃會(huì)與本項(xiàng)目的規(guī)劃產(chǎn)生不和諧；項(xiàng)h周邊居住氛圍不濃，而居住氛圍的形成需耍較長(zhǎng)的時(shí)間；且項(xiàng)目成熟度 不及華商國(guó)際，市區(qū)核心地段，肯徳基附近的盛業(yè)家園，僅售2500元/m2,綜合評(píng)述，本項(xiàng) 0與其它項(xiàng)0相比，性價(jià)比并不具備太大優(yōu)勢(shì)；屮藥港的主訴求，訴求重點(diǎn)轉(zhuǎn)到藥材交易市場(chǎng)，對(duì)住宅的帶動(dòng)不人，作為項(xiàng) 目主軸的住宅方面顯得很薄弱；項(xiàng)0的容積在2.0以上，在此基礎(chǔ)上的產(chǎn)品，必然在間距、釆光，通風(fēng)、綠化而有所欠缺；現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)缺少現(xiàn)代感，與“國(guó)際”之主題不相符合，缺少統(tǒng)召力，無(wú)法 在住宅市場(chǎng)上樹立“霸主”地位；教育配套相當(dāng)匱乏，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法改善；公交體系不夠發(fā)達(dá)。0 （機(jī)會(huì)）隨城市擴(kuò)張步伐的加

52、速，城南區(qū)作為玉林的cld,有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，景觀資源 豐富，發(fā)展空間大，可塑性強(qiáng)；項(xiàng)目位于江南區(qū)的核心區(qū)域，是所有配套，公建的中心，擔(dān)負(fù)著引領(lǐng)江南區(qū) 改造的重任；同時(shí)也是玉林城市建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，項(xiàng)fi的成功開發(fā)將影響整個(gè)玉 林；玉林的藥材經(jīng)營(yíng)戶眾多，且本身藥材資源豐富，給專業(yè)市場(chǎng)提供了空間，借 老藥材市場(chǎng)搬遷的東風(fēng)，可更好的提升項(xiàng)0知名度，同吋本項(xiàng)0的遠(yuǎn)景規(guī)劃也可 得到宣傳；新政府換屆需耍政績(jī)支撐，而本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，與其需求一直，可與之更 深入合作，獲取更多扶持；江南區(qū)規(guī)劃為以居住為主的中央生活區(qū)，對(duì)商品房住宅需求將特續(xù)增長(zhǎng)：區(qū)域內(nèi)無(wú)名副k實(shí)的高尚住宅區(qū)，高品質(zhì)住宅基本處于空白，為本項(xiàng)0的市 場(chǎng)突圍提供了空間；開發(fā)公司己成功上市，有雄厚的資金實(shí)力，良好的品牌形象，對(duì)項(xiàng)目將有很大的促進(jìn)。t （威脅）項(xiàng)目總建約200萬(wàn)m2,可持續(xù)開發(fā)周期長(zhǎng)，受政策影響大，如持續(xù)加息、土 地增值稅、政府領(lǐng)導(dǎo)換屆等；老藥材市場(chǎng)已確定耍搬遷，但僅依靠本項(xiàng)h的引導(dǎo)明顯不夠，需政府協(xié)商， 而政府部門的效率與力度將對(duì)本項(xiàng)目的開市構(gòu)成一定影響；其它區(qū)域藥材連鎖店的興起，將與本項(xiàng)f1爭(zhēng)奪資源，對(duì)本項(xiàng)fi的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)構(gòu)成影響;項(xiàng)目北側(cè)南流江對(duì)而的江景園僅1870元/m2起，龍城的價(jià)格約為1900，周 邊眾多樓盤的低價(jià)策略對(duì)本項(xiàng)s構(gòu)成威脅，需要跳出限制；玉林經(jīng)適房和廉祖房建設(shè)力