小產(chǎn)權(quán)房問題(共3頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛案例一：戶口遷移問題獨(dú)生子劉某工作后將戶口從農(nóng)村遷走成為城市居民戶口，但其父母的戶口仍在老家。如今父母先后過世，在老家留有2套小產(chǎn)權(quán)房。劉某決定將房屋出賣卻遭到村委會阻撓，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示劉某已不是該村村民，沒有權(quán)利出賣該房屋。解析：根據(jù)相關(guān)條例，劉某父母的房屋符合遺產(chǎn)的范圍，劉某作為父母的法定繼承人當(dāng)然擁有該房屋的繼承權(quán)。但是在繼承后的實(shí)際操作中，劉某由于不具有該村集體戶口，存在無法辦理房屋過戶的問題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛案例二：辦理按揭問題因?yàn)殚_發(fā)商承諾某小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目很快就可以辦理房產(chǎn)證，小李考慮到價(jià)格便宜便簽下內(nèi)

2、部協(xié)議。孰料相關(guān)手續(xù)辦理一拖再拖、辦證時(shí)間遙遙無期，辦不了按揭的小李只有借錢交了房款。另外小李的妻子已懷孕，由于落不了戶，孩子將來的上學(xué)問題等等均受到影響。解析：小產(chǎn)權(quán)房面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)很大，目前國家對小產(chǎn)權(quán)房的禁令不斷，目前辦證的兩個(gè)重要環(huán)節(jié)，即政府批復(fù)和開發(fā)商繳齊土地出讓金，符合這兩個(gè)條件者少之又少，開發(fā)商的宣傳不能輕信。同時(shí)購買小產(chǎn)權(quán)房只能一次性付款、不能獲得銀行按揭，且小產(chǎn)權(quán)房無法落戶，這些風(fēng)險(xiǎn)購房者必須清楚認(rèn)識。小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛案例三：城市居民購買問題城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房如果遇到拆遷可否獲得補(bǔ)償?解析：像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)

3、證，不能像商品房一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證，原來的房主會以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補(bǔ)償，風(fēng)險(xiǎn)很大。小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛案例四：房屋交易問題趙某日前與錢某簽訂了房屋買賣合同，趙某將自己的一套小產(chǎn)權(quán)房以30萬元的價(jià)格賣給錢某。簽約當(dāng)日，錢某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。一個(gè)月后，錢某按照合同約定擬繼續(xù)交付后期購房款時(shí)，趙某卻反悔了，準(zhǔn)備收回房子，把原來收取的購房款返還錢某，錢某訴至法院要求繼續(xù)履行合同。解析：法律法規(guī)不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，“小產(chǎn)權(quán)房”不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益

4、等權(quán)利，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。本案中法院認(rèn)定雙方簽訂的買賣合同無效，由趙某返還錢某購房款，駁回錢某要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求。相關(guān)連接：“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房政策一覽 “小產(chǎn)權(quán)房”本質(zhì)是違法用地和違法建設(shè)，不能享有依法保障的不動產(chǎn)權(quán)，是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”由于未經(jīng)規(guī)劃、國土、建設(shè)等部門的審批，這類房屋在安全、配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面都存在問題，將嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者的權(quán)益。5月7日廣州市國土房管局針對近期出現(xiàn)的違法銷售“小產(chǎn)權(quán)房”

5、的現(xiàn)象，再次發(fā)布公告提醒廣大市民不要購買“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房的去留問題再次引起業(yè)界和民眾的廣泛關(guān)注。小產(chǎn)權(quán)房作為城市化進(jìn)程中的一種特殊現(xiàn)象，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行清理成為必然的一種趨勢。讓我們共同回顧小產(chǎn)權(quán)房的政策發(fā)展史。2007年6月，原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購房者，以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購買農(nóng)村住房。因?yàn)榉羌w經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。2007年10月，頒布中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法，標(biāo)志著中國將從2008年元旦起徹底改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的規(guī)劃制度，進(jìn)入城鄉(xiāng)一體化的規(guī)劃管理時(shí)代。而與此相反，商品化的土地使用權(quán)的管理卻仍然是用征地制度這個(gè)

6、獨(dú)木橋來連接城鄉(xiāng)兩個(gè)世界。2007年12月，國務(wù)院常務(wù)辦公會明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。農(nóng)民住宅不得向城市居民出售，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2008年1月，國務(wù)院下發(fā)的關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知指出，任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。2008年7月，國土部下發(fā)通知，要求盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。2009年6月，國土部再次強(qiáng)調(diào)，”小產(chǎn)權(quán)房“實(shí)質(zhì)上是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違法相關(guān)政策，各地要

7、嚴(yán)格依法查處大量存在的”小產(chǎn)權(quán)房“等違法用地、違法建筑行為。2009年9月，國土部下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知，再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。2010年2月，國土部部長在全國國土資源工作會閉幕式上透露，已經(jīng)完成針對小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)研，爭取年內(nèi)出臺解決方案。2010年5月，14部委開始醞釀小產(chǎn)權(quán)房整治方案，對發(fā)現(xiàn)的問題，采取“一案一處理”，全國性處理將在小產(chǎn)權(quán)房治理方案出臺后。2011年，國務(wù)院成立了小產(chǎn)權(quán)房清理領(lǐng)導(dǎo)小組2011年4月，國土部規(guī)定，對于已經(jīng)建好或者已經(jīng)售出的小產(chǎn)權(quán)房，不得辦理土地登記，不允許以任何方式補(bǔ)辦土地審批手續(xù)；2011年5月，國土部等三部委下

8、發(fā)關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地登記發(fā)證工作的通知。2011年11月，國土部再次明確：“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地不會因農(nóng)村集體土地確權(quán)而合法化。2012年2月，國土部稱今年在全國試點(diǎn)處理“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房分類及法律性質(zhì) 小產(chǎn)權(quán)房是相對商品房而言。也就是說，具有房管局頒發(fā)的房產(chǎn)證和縣政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證的房屋是商品房，就是大產(chǎn)權(quán)房。雖然沒有國有土地使用權(quán)證但有房管局頒發(fā)的房產(chǎn)證，而且是建造在國有土地上的房屋比如說房改房、集資房也是大產(chǎn)權(quán)房。大產(chǎn)權(quán)房依據(jù)物權(quán)法，可以自由流通，具有完全的物權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房的建造分三種：1）在宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員居住，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員根本不

9、能夠購買；2）在集體建設(shè)土地上建造的房屋，雖然其建造土地是合法審批的，但建造成居住房屋則是違法的，主要表現(xiàn)為某些集體經(jīng)濟(jì)組織為謀利，將用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和工業(yè)等建設(shè)用地私自建造成公寓性質(zhì)出售或出租謀利；3）擅自占用農(nóng)用 非建設(shè)用地違法建設(shè)。這種類型的小產(chǎn)權(quán)房，不但土地使用違法，建造施工也違法，是嚴(yán)重的違章建筑。通過以上分析，我們可以知道：小產(chǎn)權(quán)房分兩種類型：一種是合法的農(nóng)村房，只是依據(jù)“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”之法律規(guī)定，銷售行為屬于違法，城鎮(zhèn)居民購買屬于無效的法律民事行為。二是違章建筑，取得土地和建造本身就是違法行為，如果購買該類小產(chǎn)權(quán)房，那么 風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。依據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體 經(jīng)濟(jì)組織所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)