恩施住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析

1、恩施住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目解析客戶分析市場(chǎng)供給目 錄供需分析項(xiàng)目解析恩施市恩施市位于湖北省西南部，是恩施土家族苗族自治州首府所在地。全市國(guó)土面積3972平方公里，總?cè)丝?0萬(wàn)，其中以土家、苗、侗等為主的少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?8.7%，城市人口30萬(wàn)人，距離重慶（滬渝高速）380KM，車程約4個(gè)半小時(shí)。項(xiàng)目解析城市區(qū)位規(guī)劃形成“一核兩圈三副”+“T字形主軸”的城鎮(zhèn)空間總體布局結(jié)構(gòu)。 一核：恩施中心城區(qū) 兩圈：緊密聯(lián)系圈和外圍輻射圈，前者為恩施中心城區(qū)至利川城區(qū)、宣恩城關(guān)與建始城關(guān)的半小時(shí)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈，后者為恩施中心城區(qū)至咸豐城關(guān)、來(lái)鳳城關(guān)、鶴峰城關(guān)及巴東野三關(guān)的一個(gè)半小時(shí)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈。 三副：利川中心城

2、區(qū)、來(lái)鳳城關(guān)與巴東城關(guān)和野三關(guān)鎮(zhèn)復(fù)合副中心。 T字形主軸：沿滬渝高速、宜萬(wàn)鐵路、G318和G209北段的復(fù)合城鎮(zhèn)發(fā)展軸；沿安吉高速和G209南段的復(fù)合城鎮(zhèn)發(fā)展軸。項(xiàng)目解析城市規(guī)劃 2010年末恩施戶籍總?cè)丝?97.61萬(wàn)人，比上年末增加2.69 萬(wàn)人。年末常住人口（初步數(shù)）330.91萬(wàn)人。 2010年恩施農(nóng)民人均純收入3255元，比上年增加445元，增長(zhǎng)15.8%；人均生活消費(fèi)支出2953 元，增加370元，增長(zhǎng)14.3%；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)52.1%。 2010年恩施城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11406元，比上年增加1099元，增長(zhǎng)10.7%；人均生活消費(fèi)支出8412元，增加862元，增長(zhǎng)11

3、.4%；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為38.8%。恩施人口 航空 恩施許家坪機(jī)場(chǎng)于1993年11月交付使用。機(jī)場(chǎng)海拔高度為495米，離恩施市區(qū)4.5公里。鐵路 “世界最難修”的宜萬(wàn)鐵路橫貫恩施地區(qū)，于2010年12月23日正式通車，目前有14對(duì)列車停經(jīng)恩施站。公路 209、318國(guó)道與滬渝高速在恩施交會(huì)。恩施交通恩施市中心8km恩施許家坪機(jī)場(chǎng)火車站項(xiàng)目解析城市發(fā)展規(guī)劃界定中心城區(qū)范圍，北起龍鳳，南至大沙壩長(zhǎng)約20公里，寬為10公里的地域，由現(xiàn)狀城區(qū)辦事處范圍和龍鳳鎮(zhèn)、州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)組成，中心城區(qū)范圍總面積約120平方公里，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇確定為：綠色食品加工業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)。城市規(guī)模近

4、期（2015年），市城總?cè)丝?5萬(wàn)，中心城區(qū)人口規(guī)模40萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%。遠(yuǎn)期（2030年），市城總?cè)丝?2萬(wàn)，中心城區(qū)人口規(guī)模65.0萬(wàn),城鎮(zhèn)化率達(dá)到70% 。項(xiàng)目解析城市發(fā)展2602943514004501391822442923502008年2009年2010年2011年2012年恩施州恩施州2008-2012年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)GDP(億元）固定資產(chǎn)投資（億元）恩施逐年加大固定資產(chǎn)投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，城市功能明顯增強(qiáng)。隨著恩施城市交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)和完善，將對(duì)恩施市房地產(chǎn)的發(fā)展起到很大的推動(dòng)作用。 恩施近年來(lái)經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，持續(xù)發(fā)展

5、的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，將為恩施房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐。數(shù)據(jù)來(lái)源：恩施州統(tǒng)計(jì)局項(xiàng)目解析區(qū)域發(fā)展54.1587.7109.91110.21100.8766.4434.9771.4587.5490.87204.29239337.89308.98289.672008年2009年2010年2011年2012年恩施2008-2012年房地產(chǎn)銷售/竣工/施工面積統(tǒng)計(jì)銷售面積(萬(wàn)方）竣工面積(萬(wàn)方）施工面積(萬(wàn)方）2010恩施商品房施工面337.89萬(wàn)方，增長(zhǎng)41.4%；竣工面積71.45萬(wàn)方，增長(zhǎng)一倍；銷售面積109.91萬(wàn)方，增長(zhǎng)25.3%。全年商品房銷售額29.26億元，增長(zhǎng)45.5%，其中住宅銷

6、售額23.39億元，增長(zhǎng)37.5%。恩施連續(xù)4年的商品房銷售面積小于施工面積，恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供給量會(huì)暴增，未來(lái)市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)增加，本項(xiàng)目需豐富產(chǎn)品類型，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目解析區(qū)域發(fā)展恩施奧山世紀(jì)城萬(wàn)福國(guó)際商貿(mào)城蓮湖花園夷水仙居中大御城黔龍1號(hào)陽(yáng)光國(guó)際東源錦華苑施南陽(yáng)光城松潤(rùn)書(shū)苑新城南山小鎮(zhèn)硒都茶城火車站城市沿清江向南北兩個(gè)方向生長(zhǎng)的同時(shí)，近中期主要向東部和北部發(fā)展，遠(yuǎn)期城市重點(diǎn)發(fā)展后山灣路以西地區(qū)。形成 “一帶兩翼雙組團(tuán)”城市空間布局結(jié)構(gòu)?？臻g拓展方向選擇為：“東進(jìn)、西延、北拓、南控”。恩施近中期主要向北部發(fā)展，按照政府規(guī)劃，在距離恩施市中心8KM規(guī)劃304.98公頃的農(nóng)產(chǎn)品加工園區(qū)，未來(lái)2

7、-3年政府州、市的四大班子將搬遷至園區(qū)周邊，以政治帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，本次調(diào)研的目標(biāo)地塊處于園區(qū)核心，其區(qū)位和政策利好。清江河城市北拓項(xiàng)目解析區(qū)域發(fā)展六角亭片區(qū)舞陽(yáng)壩片區(qū)小渡船片區(qū)高價(jià)值區(qū)域成交均價(jià)在45004900元/平紅廟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)金桂大道城市南控經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)新商業(yè)中心新居住中心三線城市、新城區(qū)的、火車站旁的、大體量的、高容積率的、品牌開(kāi)發(fā)商打造、具有很強(qiáng)市場(chǎng)影響力的標(biāo)桿性樓盤(pán)。屬性詮釋區(qū)位屬性p 新城區(qū)，商業(yè)價(jià)值被認(rèn)可p政府規(guī)劃的商業(yè)新區(qū)p 區(qū)域居住價(jià)值認(rèn)可度有待提高p非傳統(tǒng)居住區(qū)，區(qū)域居住價(jià)值認(rèn)可度有待提高p 區(qū)域功能定位明確p 商業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)園區(qū)、居住區(qū)項(xiàng)目屬性p 項(xiàng)目體量大p 60萬(wàn)方大型綜合

8、體p品牌開(kāi)發(fā)商全力打造p由奧山集團(tuán)全力打造，恩施開(kāi)山之作。p商業(yè)綜合體p雖區(qū)域內(nèi)居住配套不足，但綜合體自身配套資源優(yōu)越。項(xiàng)目解析項(xiàng)目屬性項(xiàng)目位于火車站旁邊，商業(yè)價(jià)值高項(xiàng)目緊臨客運(yùn)站和火車站，飛機(jī)場(chǎng)，處于交樞紐地段。品牌開(kāi)發(fā)商打造大型城市綜合體項(xiàng)目所在區(qū)域生活配套不足項(xiàng)目距市中心較遠(yuǎn)新入恩施，市場(chǎng)認(rèn)知度不高地段無(wú)不可復(fù)制的稀缺資源目前市場(chǎng)主流項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)一般，本項(xiàng)目具備產(chǎn)品發(fā)力的。本項(xiàng)目60萬(wàn)大型商業(yè)綜合體有機(jī)會(huì)成就恩施新城市核心，引領(lǐng)國(guó)際化生活方式。一個(gè)商業(yè)的崛起，代表了一個(gè)區(qū)域的活力中心，往往成為新城市中心的載體。新入恩施，主流市場(chǎng)已存在大量住宅項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)激烈。恩施市場(chǎng)對(duì)奧山品牌認(rèn)知度不高本

9、項(xiàng)目將挑戰(zhàn)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅項(xiàng)目解析SWOT分析市場(chǎng)現(xiàn)狀u產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重u創(chuàng)新產(chǎn)品很少u客戶提升型需求沒(méi)有得到滿足u市場(chǎng)機(jī)會(huì)多u市場(chǎng)別墅產(chǎn)品空缺uu規(guī)模大u外部居住配套不足u區(qū)域居住價(jià)值認(rèn)同感不強(qiáng)u距離市中心遠(yuǎn)u項(xiàng)目客觀條件 項(xiàng)目目標(biāo)：產(chǎn)品創(chuàng)新、占領(lǐng)空白、樹(shù)立標(biāo)桿企業(yè)目標(biāo)樹(shù)立標(biāo)桿創(chuàng)新產(chǎn)品突破價(jià)格如何突破？項(xiàng)目解析項(xiàng)目突破u成為區(qū)域價(jià)格標(biāo)竿低風(fēng)險(xiǎn)保守開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)u差異化產(chǎn)品，形成項(xiàng)目口碑，樹(shù)立企業(yè)品牌u與市區(qū)同類產(chǎn)品一樣吸引區(qū)域普通客戶u價(jià)格持平或低于區(qū)域均價(jià)u項(xiàng)目無(wú)法產(chǎn)生影響力u吸引中高端客戶為了避免陷入低風(fēng)險(xiǎn)的保守開(kāi)發(fā)模式中，達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)，需解決以下問(wèn)題?？蛻?/p>

10、精準(zhǔn)定位，尋找附合項(xiàng)目定位的客戶群體。分析客戶需求，設(shè)計(jì)附合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者的角色。項(xiàng)目解析項(xiàng)目突破市場(chǎng)供給航空路恩施首府4500元/平恩施奧山世紀(jì)城萬(wàn)福國(guó)際商貿(mào)城4400元/平蓮湖花園3700元/平夷水仙居4800元/平中大御城4900元/平黔龍1號(hào)4500元/平陽(yáng)光國(guó)際4500元/平東源錦華苑4700元/平施南陽(yáng)光城3800元/平松潤(rùn)書(shū)苑新城3800元/平南山小鎮(zhèn)3800元/平錦繡名城4600元/平硒都茶城4500元/平火車站上官府邸3800元/平六角亭片區(qū)樓盤(pán)：陽(yáng)光國(guó)際、東源錦華苑、施南陽(yáng)光城、松潤(rùn)書(shū)苑新城、南山小鎮(zhèn)、恩施首府該片區(qū)住宅項(xiàng)目較多，分布較廣，

11、項(xiàng)目地段價(jià)值明顯，該片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目隨著靠近核心價(jià)值區(qū)其均價(jià)逐漸增加。成交均價(jià)區(qū)間為38004700元/平。舞陽(yáng)壩片區(qū)樓盤(pán)：夷水仙居、東源錦華苑這兩個(gè)項(xiàng)目位于舞陽(yáng)壩片區(qū)且在核心高價(jià)值區(qū)域內(nèi)，成交均價(jià)在47004900元/平。小渡般片區(qū)樓盤(pán)：錦繡名城、黔龍1號(hào)、中大御城該區(qū)域均價(jià)為4500元/平，而中大御城項(xiàng)目位于全市核心高價(jià)值區(qū)域，因此成交均價(jià)高于片區(qū)平均水平。紅廟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)：蓮湖花園、上官府邸該片區(qū)為價(jià)格洼地，由于蓮湖花園以價(jià)換量策略，導(dǎo)致該區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)最為激烈，區(qū)域價(jià)格為3800元/平。金桂大道樓盤(pán)：萬(wàn)福國(guó)際商貿(mào)城、硒都茶城，為本項(xiàng)目直接競(jìng)項(xiàng)目，區(qū)域住宅成交均價(jià)為4500元/平。目前在售住宅樓

12、盤(pán)主要有兩個(gè)，均為商業(yè)綜合體，客戶群體以投資型客戶為主。舞陽(yáng)壩和小渡船為恩施核心居住區(qū)域，隨著城市發(fā)展，金桂大道將以火車站商圈為依托成為恩施新的商業(yè)中心，而六角亭為緩解城市居住壓力而成為新的居住組團(tuán)。區(qū)域價(jià)值：舞陽(yáng)壩小渡船金桂大道六角亭紅廟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析六角亭片區(qū)舞陽(yáng)壩片區(qū)小渡船片區(qū)金桂大道紅廟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)高價(jià)值區(qū)域成交均價(jià)在45004700元/平開(kāi)發(fā)商恩施市東源房地產(chǎn)有限公司樓盤(pán)名東源錦華苑地址恩施市舞陽(yáng)辦事處舞陽(yáng)大街80號(hào)物業(yè)類型超高層建面87900.94m2容積率7.04綠化率25%在售戶型一居43-50.76平米，二居69-80平米，三居107-121平米均價(jià)4700元/平米 目前推

13、售只有一棟，全部推售戶型面積套數(shù)已售一室一廳50及50以下232198二室二廳70805857三室二廳100110292211012020313812013014589只有一棟，各戶型設(shè)計(jì)不規(guī)則，缺點(diǎn)較多。項(xiàng)目地段為于商業(yè)中心，一居室戶型銷售較好。二居室客戶和小三房銷售情況較好，二房供給占比較少已全部售完，三房產(chǎn)品面積集中在100130平之間。受蓮湖花園價(jià)格影響，不得不進(jìn)行特價(jià)房策略來(lái)降低價(jià)格。折后均價(jià)為4600元/平。舞陽(yáng)壩片區(qū)東源錦華苑50.76平一室一廳69.01平二室二廳優(yōu)點(diǎn)： 客廳和臥室均帶陽(yáng)臺(tái)，方正大氣。缺點(diǎn)： 衛(wèi)生間太小，餐廳不規(guī)則。優(yōu)點(diǎn)：客廳顯大氣，臥室和客廳均帶有陽(yáng)臺(tái)。缺點(diǎn)：

14、次臥較小，離衛(wèi)生間較遠(yuǎn)。舞陽(yáng)壩片區(qū)東源錦華苑戶型品鑒116.94平三室二廳107.42平三室二廳優(yōu)點(diǎn)： 客廳大氣，動(dòng)能分區(qū)。 客廳、廚房、兩次臥均帶有陽(yáng)臺(tái)。缺點(diǎn)： 大門(mén)正對(duì)各臥室房門(mén)，私密性汪強(qiáng)。 餐廳位于公共區(qū)域，不方便使用。 主臥無(wú)陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：只有一個(gè)衛(wèi)生間。入室走道過(guò)長(zhǎng)，浪費(fèi)空間?？蛷d與餐廳設(shè)計(jì)不方正，廚房?jī)羯黹L(zhǎng)開(kāi)間小。衛(wèi)生間距臥室較遠(yuǎn)，起居不方便。只有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)。舞陽(yáng)壩片區(qū)東源錦華苑戶型品鑒開(kāi)發(fā)商恩施州萬(wàn)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司樓盤(pán)名夷水仙居地址恩施市東風(fēng)大道113號(hào)（市檢察院后）物業(yè)類型高層建面70753.2m2容積率4.89綠化率30%在售戶型二居94.25-96.48平，三居113.

15、34-139.67平，四居134.50-171.35平方均價(jià) 4600元/平目前推售1#、2#、3#新入市項(xiàng)目，首次開(kāi)盤(pán)銷售僅銷售39套左右。其中二居室銷售8套，三居室銷售28套，四居室銷售3套。其中二居室供給占比33%，三居室供給占比55%，四居室供給占比12%。舞陽(yáng)壩片區(qū)夷水仙居1#2#3#戶型面積套數(shù)已售二室二廳9095132695100402三室二廳110120132 5 12013020 5 130140132 18 四室二廳150160422170180221117.31平三房二廳94.25平二房二廳舞陽(yáng)壩片區(qū)夷水仙居戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)： 客廳方正大氣連陽(yáng)臺(tái)功能動(dòng)靜區(qū)分缺點(diǎn)： 走道空間浪

16、費(fèi)，主臥室無(wú)陽(yáng)臺(tái)。優(yōu)點(diǎn)：客廳顯大氣，主臥室、客廳和廚房均帶有陽(yáng)臺(tái)。衛(wèi)生間干濕分區(qū)。缺點(diǎn)：次臥無(wú)陽(yáng)臺(tái)，主臥距衛(wèi)生間較遠(yuǎn)。開(kāi)發(fā)商恩施黔龍陽(yáng)光地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)名黔龍1號(hào)地址恩施市航空路2巷218號(hào)物業(yè)類型高層 、洋房 建面212299.4m2容積率2.31綠化率30.5%在售戶型高層110-126平米 洋房129-190平米均價(jià)均價(jià)4500元/平米目前推售3#、11#、12#在 售待售待售 新 推黔龍1號(hào)總建面較大，產(chǎn)品類型包括高層和洋房，并且洋房占比量較大，總體共20棟房源其中洋房占10棟。戶型供給主要集中在100130平的三居室產(chǎn)品，二居室產(chǎn)品面積段為80100平之間，四居室面積段為1401

17、60平，復(fù)式（四居室）面積段為170190平。戶型類型非常豐富，同一面積段內(nèi)的戶型種類較多。緊湊型戶則要求小臥室大客廳。該項(xiàng)目沒(méi)有一居室產(chǎn)品，與該項(xiàng)目地段有關(guān)，該項(xiàng)目位于航空路，產(chǎn)品以純居住功能為主。二室二廳面積段 總套數(shù) 已售銷售率8085443988.64%85903535100.00%95100706795.71%三室二廳面積段總套數(shù) 已售銷售率95100665684.85%1001101249072.58%11012050133867.47%12013026916260.22%130140161381.25%四室二廳面積段 總套數(shù)已售 銷售率140150272696.30%150160

18、664466.67%復(fù)式面積段 總套數(shù) 已售 銷售率170180443375.00%180190302480.00%小渡船片區(qū)黔龍1號(hào)110.50平三居室產(chǎn)品126.50平三居室產(chǎn)品小渡船片區(qū)黔龍1號(hào)戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)： 功能分區(qū)明顯，帶有超大陽(yáng)臺(tái)。廚房帶有生活陽(yáng)臺(tái)。缺點(diǎn)： 餐廳較小。優(yōu)點(diǎn)：帶有入戶花園，每個(gè)臥室都帶有陽(yáng)臺(tái)。缺點(diǎn)：餐廳較小，走道浪費(fèi)空間較多。開(kāi)發(fā)商恩施市中大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)名中大御城地址恩施市航空路60號(hào)物業(yè)類型小高層,高層建面44605.6m2容積率2.99綠化率9.8%在售戶型住宅76-147平米均價(jià)均價(jià)4900元/平米目前推售一期天華園剩余少量房源，二期 待售售 罄戶型面

19、積總套數(shù)已售一室一廳562213一室一廳562216二室二廳912213二室二廳90.362217三室二廳133.8229三室二廳126.752219四室二廳138.03226四室二廳139.822215一期尾盤(pán)天華園在售房源二期5#電梯洋房產(chǎn)品 12345二期待 售戶型面積套數(shù)已售四室二廳145.98 M50四室二廳145.98 M50三室二廳124.73 M50三室二廳124.73 M51小渡船片區(qū)中大御城優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，客廳連接陽(yáng)臺(tái)，干濕分區(qū)。小臥室大客廳設(shè)計(jì)，入室感覺(jué)大氣。缺點(diǎn)：大門(mén)正對(duì)主臥房門(mén)，私密性不強(qiáng)。優(yōu)點(diǎn)：廚房較大，客廳和兩個(gè)臥室均帶有陽(yáng)臺(tái)?？蛷d面積大于餐廳，更顯大氣。缺點(diǎn)：臥

20、室過(guò)于狹長(zhǎng)，開(kāi)間小不好放床。小渡船片區(qū)中大御城戶型品鑒89平二室二廳92平二室二廳優(yōu)點(diǎn)：帶有空中花園，主臥帶有衣帽間同時(shí)主臥和次臥均帶有陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：第三房面積太小，過(guò)道有浪費(fèi)空間。優(yōu)點(diǎn)：連接客廳的陽(yáng)臺(tái)較大，兩臥室均帶陽(yáng)臺(tái)。廚房帶有生活陽(yáng)臺(tái)。缺點(diǎn)：廚房較小，主臥內(nèi)的衛(wèi)生間為暗衛(wèi)。114平三居室（2+1）122平三居室小渡船片區(qū)中大御城戶型品鑒開(kāi)發(fā)商恩施州眾信房地產(chǎn)有限責(zé)任公司樓盤(pán)名陽(yáng)光國(guó)際地址恩施市航空大道與葉挺路交匯處物業(yè)類型高層建面237220m2容積率3綠化率10%在售戶型住宅119-149平米均價(jià)折后4200元/平目前推售7#7#9月20日開(kāi)盤(pán)陽(yáng)光國(guó)際設(shè)計(jì)的戶型面積段集中且偏大，僅7#有1

21、18平三房面積相對(duì)適中，其他產(chǎn)品面積過(guò)大，銷售情況不佳。7#共163套，除去拆遷安置，共可售96套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化40%。認(rèn)籌時(shí)的2千抵5萬(wàn)優(yōu)惠外，開(kāi)盤(pán)日認(rèn)購(gòu)還能減100元/平米，一周內(nèi)簽約再減100元/平米；按揭98折，一次性付款再96折；140平以上戶型再額外99折優(yōu)惠。樓棟戶型面積套數(shù)已售5#三室二廳 136.26 M3617三室二廳 138.99 M7236三室二廳 139.79 M36146#三室二廳 136.28 M300三室二廳137.693007#三室二廳118.16M 4832四室二廳141.02M4811在售房源戶型分析六角亭片區(qū)陽(yáng)光國(guó)際3室2廳2衛(wèi)118.16平4室2廳2衛(wèi)

22、141.02平六角亭片區(qū)陽(yáng)光國(guó)際戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)靜分區(qū)，廚房帶有生活陽(yáng)臺(tái)。缺點(diǎn)：衛(wèi)生間在入門(mén)處，距生活區(qū)太遠(yuǎn)。入室走道太長(zhǎng)，浪費(fèi)空間。次臥沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)。優(yōu)點(diǎn)： 戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)。 次臥和客廳共一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，創(chuàng)新設(shè)計(jì)。 書(shū)房帶有陽(yáng)臺(tái)。缺點(diǎn)： 餐廳不方正，入室大門(mén)過(guò)于偏向客廳。開(kāi)發(fā)商湖北信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司樓盤(pán)名信達(dá)首府地址恩施市葉挺路特66號(hào)物業(yè)類型超高層、高層、小高層建面97119.6m2容積率2綠化率65.8%在售戶型82114均價(jià)4500元/平米目前推售15號(hào)樓2013年06月10日15#開(kāi)盤(pán)，已銷售78%，其他樓棟基本售罄，還剩1#4#、14#未售。恩施首府前期銷售的7、8、9、10、1

23、1、12、13、18、19號(hào)樓住宅已完工驗(yàn)收，并已交付使用；16、17號(hào)樓已封頂，預(yù)計(jì)8月交付使用；5、6號(hào)樓已封頂，預(yù)計(jì)明年4月30日交付使用；15號(hào)樓預(yù)計(jì)7月份封頂，計(jì)劃明年9月30日交付使用。戶型面積套數(shù)已售二室二廳96.622318二室二廳114.322322二室二廳82.582312二室二廳114.722317二室二廳96.62232015號(hào)樓產(chǎn)品銷售情況六角亭片區(qū)信達(dá)首府（恩施首府）82.58二室二廳114.32二室二廳優(yōu)點(diǎn)：N+1戶型升級(jí)，超大超長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。浪費(fèi)空間少，贈(zèng)送空間較多。缺點(diǎn)：臥室不帶陽(yáng)臺(tái)。優(yōu)點(diǎn)： 客廳和廚房帶陽(yáng)臺(tái) 浪費(fèi)空間少。缺點(diǎn)： 廚房不規(guī)則，使用不方便六角亭片區(qū)

24、信達(dá)首府戶型品鑒開(kāi)發(fā)商恩施市建廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司樓盤(pán)名施南陽(yáng)光城（一期）地址恩施市葉挺路30號(hào)物業(yè)類型小高層,高層建面92580.8m2容積率4.85綠化率30%在售戶型79.15-137.08均價(jià)3800元/平目前推售聚景樓在售聚緣樓在售戶型面積套數(shù)已售三室二廳139.81580三室二廳138.061748三室二廳128.28585三室二廳125.34580三室二廳120.5217441二室二廳78.725837聚景樓產(chǎn)品銷售情況戶型面積套數(shù) 已售三室二廳124.06155三室二廳122.66155三室二廳124.06156三室二廳123.97156三室二廳117.91158三室二廳1

25、16.42156聚緣樓產(chǎn)品銷售情況整體銷售情況不佳，只有二居室產(chǎn)品和120平的三居室銷售情況較好，其他戶型銷售較差。主要與面產(chǎn)品面積大總價(jià)高以及戶型朝向和采光較差有關(guān)。六角亭片區(qū)施南陽(yáng)光城（一期）79.15平二居室118.62平三居室六角亭片區(qū)施南陽(yáng)光城戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)：客廳帶有陽(yáng)臺(tái)。缺點(diǎn)： 廚房距餐廳較遠(yuǎn)，廚房與臥室門(mén)對(duì)門(mén)，有油煙。優(yōu)點(diǎn)：客廳顯大氣。缺點(diǎn)：臥室都沒(méi)有帶陽(yáng)臺(tái)。開(kāi)發(fā)商南山小鎮(zhèn)樓盤(pán)名恩施市永譽(yù)百年置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司地址恩施市龍鱗宮路18號(hào)物業(yè)類型高層建面146662.5m2容積率3.6綠化率30%在售戶型8090平二房、110130平三房、140平復(fù)式均價(jià)預(yù)計(jì)成交均價(jià)4000元/平目

26、前推售1#3#樓棟戶型面積套數(shù)1#、2#三室二廳129.95 M52三室二廳117.61 M52二室二廳79.8152復(fù)式（四居室）139.1326樓棟戶型面積套數(shù)3#三室二廳 110.0752三室二廳 121.9352二室二廳 89.91529月24日，從南山小鎮(zhèn)售樓處獲悉，該項(xiàng)目50席88折白金卡現(xiàn)已發(fā)放完畢，認(rèn)籌優(yōu)惠正逐日遞減。從9月23日起，89折金卡全城搶籌，尊享100抵10000優(yōu)惠。有2列為復(fù)式產(chǎn)品共26套。二居室：三居室：復(fù)式四居室為1：2：0.51#、2#3#六角亭片區(qū)南山小鎮(zhèn)128.9平三居室78平二居室六角亭片區(qū)南山小鎮(zhèn)戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)： 客廳和臥室均帶陽(yáng)臺(tái)，方正大氣。缺點(diǎn)：

27、 衛(wèi)生間太小，餐廳不規(guī)則。優(yōu)點(diǎn)：客廳顯大氣，臥室和客廳均帶有陽(yáng)臺(tái)。缺點(diǎn)：次臥較小，離衛(wèi)生間較遠(yuǎn)。開(kāi)發(fā)商恩施州松潤(rùn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司樓盤(pán)名書(shū)苑新城一期地址恩施市葉挺路156號(hào)物業(yè)類型高層建面74789m2容積率5.37綠化率30%在售戶型二居76.05-81.64平方米；三居110.25-115.68平均價(jià)3500元/平目前推售1#6#1#2#3#4#5、6#樓棟戶型面積套數(shù) 已售1#二室二廳107.78M 6023二室二廳75.5 M60232#二室二廳 107.78 M6032二室二廳75.5 M60203#三室二廳 137.18 M281三室二廳 116.41 M285二室二廳 111.

28、15 M280樓棟戶型面積套數(shù) 已售4#、5#二室二廳78.92 M607二室二廳 112.86 M609二室二廳78.75 M6011三室二廳 107.11 M60186#三室二廳 139.71 M286三室二廳 141.28 M2807月份首次開(kāi)盤(pán)，銷售65套左右，8月份持銷40套，9月份加推100套，銷售50套左右。低價(jià)入市，均價(jià)處于市場(chǎng)最低水平，銷售迅速 較快。六角亭片區(qū)書(shū)苑新城一期129平三+1戶型79平二室二廳六角亭片區(qū)書(shū)苑新城戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)：兩臥室均帶陽(yáng)臺(tái)戶型方正，無(wú)浪費(fèi)空間客廳陽(yáng)臺(tái)較大。缺點(diǎn)：次臥較小。優(yōu)點(diǎn)： 3+1設(shè)計(jì)，功能性更強(qiáng)。 空間浪費(fèi)較少，主臥和次臥均帶陽(yáng)臺(tái)。 私密性強(qiáng)

29、。缺點(diǎn)： 廚房較小。開(kāi)發(fā)商恩施城中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司樓盤(pán)名上官府邸地址施州大道501號(hào)物業(yè)類型多層,小高層,高層建面99388m2容積率3.49綠化率30%在售戶型72-130平方米均價(jià)3800元/平目前推售13號(hào)樓戶型面積套數(shù)占比銷售套數(shù) 銷售率三房?jī)蓮d 119.018430.77%67.14%兩房?jī)蓮d85.68430.77%297.14%三房?jī)蓮d 129.054215.38%314.29%兩房?jī)蓮d 78.576323.08%59.52%1#2#3#公寓紅廟片區(qū)上官府邸受蓮湖花園以價(jià)換量影響，不得不以超代價(jià)格入市。開(kāi)盤(pán)去化速度最快的為總價(jià)較低的寬松兩房產(chǎn)品。126平三室二廳78平二室二廳

30、紅廟片區(qū)上官府邸優(yōu)點(diǎn)： 客廳和臥室均帶陽(yáng)臺(tái)，方正大氣。缺點(diǎn)： 入室正對(duì)廚房?jī)?yōu)點(diǎn)：廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)，臥室?guī)ш?yáng)臺(tái)。缺點(diǎn)：入戶走道較長(zhǎng)，浪費(fèi)空間，客廳未帶陽(yáng)臺(tái)。開(kāi)發(fā)商恩施華龍村置業(yè)有限公司樓盤(pán)名華龍村集團(tuán)蓮湖花園二期地址恩施市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)五指湖（清江外國(guó)語(yǔ)學(xué)校旁）物業(yè)類型高層建面264693.9m2容積率5.4綠化率30%在售戶型120-130平米均價(jià)3800元/平目前推售618#15#69#1018#618號(hào)樓平均銷售率達(dá)80%。蓮湖花園二期618號(hào)樓于13年共推出1700套房源，去化率達(dá)80%。主要由于銷售價(jià)格低于市場(chǎng)正常水平，以價(jià)換量。蓮湖花園的以價(jià)換量策略拉開(kāi)了恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格戰(zhàn)。同時(shí)也表明

31、恩施市場(chǎng)對(duì)價(jià)格敏感度非常高。戶型面積套數(shù)已售銷售率一室一廳57平左右1618351.55%二室二廳100平左右1076964.49%9598平21516375.81%88平16115294.41%三室二廳100平左右10810294.44%110120平16015898.75%120130平50842884.25%130135平24219279.34%155.08平261973.08%四室二廳170.85平262076.92%紅廟片區(qū)蓮湖花園二期130.47平三居室紅廟片區(qū)蓮湖花園戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)：客廳和餐廳均帶陽(yáng)臺(tái)。戶型方正大氣，帶有三個(gè)衛(wèi)生間。缺點(diǎn)：入室大門(mén)正雙衛(wèi)生間。 優(yōu)點(diǎn)：客廳和餐廳均帶陽(yáng)

32、臺(tái)。戶型方正大氣，帶有三個(gè)衛(wèi)生間。帶有入戶花園。缺點(diǎn)：主臥無(wú)陽(yáng)臺(tái)。137.32平三居室開(kāi)發(fā)商恩施州萬(wàn)福國(guó)際商貿(mào)城有限公司樓盤(pán)名萬(wàn)福國(guó)際商貿(mào)城地址舞陽(yáng)壩街道辦事處楓香坪村物業(yè)類型商業(yè)、高層建面267970m2容積率3.97綠化率22.3%在售戶型47-134平一房三房產(chǎn)品均價(jià)4400元/平目前推售13#住宅金桂大道萬(wàn)福國(guó)際商貿(mào)城一室一廳50平以下66255080平6653二室二廳8085100849095200117三室二廳100110575012013010284四室二廳130.813027復(fù)式住宅80平以下80901003001301403013萬(wàn)福國(guó)際商貿(mào)城一居室產(chǎn)品銷售不樂(lè)觀，二居四居室

33、銷售較好，100平以住宅產(chǎn)品市抗性較大，零去化。84.13平二居室134平四居室金桂大道萬(wàn)福國(guó)際商貿(mào)城戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)：帶有入戶花園，功能分區(qū)明顯。缺點(diǎn)：次臥無(wú)陽(yáng)臺(tái)，臥室區(qū)走道浪費(fèi)空間。優(yōu)點(diǎn)：面積小，總價(jià)低。缺點(diǎn)：一居室中門(mén)沒(méi)有隔斷，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，該戶型去化情況不佳。開(kāi)發(fā)商恩施眾森綠色產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司樓盤(pán)名中國(guó)硒都茶城地址恩施金桂大道物業(yè)類型高層建面63630.69m2容積率2.59綠化率24.7%在售戶型住宅50-140平米均價(jià)4500元/平目前推售1619#住宅已售罄金桂大道硒都茶城戶型面積套數(shù)已售一室一廳50平以下20920507017166二室一廳79.661919三室二廳110120

34、24727140150763復(fù)式住宅120130228271301401921401503813商業(yè)住宅同時(shí)銷售，客戶對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)產(chǎn)品更為關(guān)注，住宅產(chǎn)品銷售情況不理想。產(chǎn)品錯(cuò)層設(shè)計(jì)較多，錯(cuò)層戶型采光不佳，客戶抗性較高。由于硒都茶城距恩施民族學(xué)院較近，租房需求較高，5070平一居室銷售相對(duì)較好。46平一居室65平二居室金桂大道硒都茶城戶型品鑒優(yōu)點(diǎn)：二居室送面積較大，65平可做到二房，客戶覺(jué)得占到便宜，該戶型去化速度快。整體浪費(fèi)空間較少。優(yōu)點(diǎn)：面積小，總價(jià)低。缺點(diǎn)：一居室中門(mén)沒(méi)有隔斷，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，該戶型去化情況不佳。47.93%50.00%43.23%18.14%90.54%7.18%67.13

35、%64.04%55.89%50.19%45.13%57.04%48.15%74.07%51.52%80.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%020040060080010001200140016001800200050平以下 507070808085 8590 9095 95100 100110 110120 120130 130140 140150 150160 160170 170180 180190 總供給總銷量銷售率市場(chǎng)各面積段供給與銷售情況分析市場(chǎng)各面積段供給與銷售情況分析市場(chǎng)面積供

36、給市場(chǎng)面積供給量最高的是110140平面積段，供給量最少的是150平以上面積段和8090平面積段。市場(chǎng)面積銷售量最高的是100140平面積段，銷售量最少的是8085平面積段、9095平面積段和150平以上面積段。銷售率最高的是8590平面積段、180平以上面積段，其次是160170、95110平面積段。銷售率最低的是8085平、9095平。小結(jié)：110140平面積段是市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品面積段。 95110平面積段供給處于中等水平，供給小于需求； 市場(chǎng)上8590平面積段、160170平和180平以上面積段供應(yīng)量處于最低水平，這三個(gè)面積段供給明顯小于需求。項(xiàng)目項(xiàng)目總戶數(shù)總戶數(shù)一室一廳一室一廳二室二廳

37、二室二廳三室二廳三室二廳四室二廳四室二廳復(fù)式復(fù)式套數(shù)套數(shù)占比占比銷售率銷售率套數(shù)套數(shù)占比占比銷售率銷售率套數(shù)套數(shù)占比占比銷售率銷售率套數(shù)套數(shù)占比占比銷售率銷售率套數(shù)套數(shù)占比占比銷售率銷售率書(shū)苑新城一期書(shū)苑新城一期62044872.26%27.90%17227.74%17.44%黔龍黔龍11號(hào)號(hào)129214911.53%94.63%97675.54%67.52%937.20%75.27%745.73%77.03%蓮湖花園二期蓮湖花園二期1778 1679.39%49.70%50128.18%76.65% 108360.91%83.01%271.52%74.07%中大御城中大御城19644 22.

38、45%65.91%4422.45%68.18%5427.55%53.70%5427.55%38.89%夷水仙居夷水仙居52017233.08%4.65%284 54.62%9.86%6412.31%4.69%陽(yáng)光國(guó)際陽(yáng)光國(guó)際252252100.00%26.59%南山小鎮(zhèn)南山小鎮(zhèn)33810430.77%0.00%20861.54%1.44%267.69%3.85%施南施南陽(yáng)光城陽(yáng)光城（一期）（一期）73712516.96%66.40%61283.04%16.83%東源東源錦華苑錦華苑667 232 34.78%85.34%588.70%98.28%37756.52%66.05%清江鳳凰城三期清江

39、鳳凰城三期520509.62%68.00%47090.38%51.91%錦繡名城二期錦繡名城二期53811220.82%50.89%42679.18%50.70%萬(wàn)福國(guó)際萬(wàn)福國(guó)際632 132 20.89%59.09%30047.47%67.00%15925.16%82.35%304.75%90.00%6810.76%19.12%硒都茶城硒都茶城704 380 53.98%22.63%192.70%100.00%14019.89%85.00%16523.44%58.18%匯總匯總8794 95510.8610.86% %49.63% 208223.68%23.68%44.14% 521359.

40、28%59.28%53.33% 2683.05% 52.61% 3333.79% 50.15%供給量：三居室二居室一居室復(fù)式戶型四居室銷售量：三居室二居室一居室復(fù)式戶型四居室從市場(chǎng)產(chǎn)品供給及銷售量可看出，恩施市以剛需群體為主，二房和三房占比達(dá)83%，改善型和投資型需求較少。市場(chǎng)戶型供給項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模在在售面積售面積區(qū)間區(qū)間戶型配比戶型配比一居室一居室二居室二居室三居室三居室四居室四居室復(fù)式復(fù)式書(shū)苑新城一期265898平70150平米72%28%黔龍1號(hào)212261平80180平米12%76%7%6%蓮湖花園二期275615平85170平米9%28%61%2%中大御城122850平56

41、140平米22%22%28%28%夷水仙居60000平90180平米33%55%12%陽(yáng)光國(guó)際200000平130140平米100%南山小鎮(zhèn)165775平75140平米31%62%8%施南陽(yáng)光城（一期）103000平75140平米17%83%東源錦華苑89913平40140平米35%9%57%清江鳳凰城三期80957平85150平米10%90%錦繡名城二期63058平70140平米21%79%萬(wàn)福國(guó)際265898平45130平米21%47%25%5%11%硒都茶城450000平30140平米54%3%20%23%匯總10.86%10.86%23.68%23.68%59.28%59.28%3.0

42、5%3.05%3.79%3.79% 市場(chǎng)整體戶型配比為一居室/二居室/三居室/四居室/復(fù)式配比為4 ：10：24：1：1.5 市場(chǎng)上純居住社區(qū)的項(xiàng)目在戶型分配時(shí)，三居室占比都是最高的，其次是二居室，四居室和一居室占比較小。 商業(yè)投資型項(xiàng)目在戶型分配是會(huì)注重投資需求，一居室比重較高。市場(chǎng)戶型供給置業(yè)目的滿足客戶需求面積段供給占比總價(jià)范圍 剛需+投資需求高層一居室50平以下5%1520萬(wàn)5070平5%2030萬(wàn)剛需高層二居室75100平10%3045萬(wàn)高層二居室（2變3）95110平10%高層三居室100120平小三房40%4560萬(wàn)130140大三房10%改善型需求高層三居室（3變4）13014

43、0平（可變四房）10%高層四居室130150平四房3%6075萬(wàn)150170平大四房2%復(fù)式三居室120130平1.5%5060萬(wàn)復(fù)式四居室130180平1%7580萬(wàn)花園洋房（三居室）125130平1%5060萬(wàn)花園洋房（四居室復(fù)式）175190平1%7080萬(wàn)別墅產(chǎn)品200300平0.5%100150萬(wàn)市場(chǎng)產(chǎn)品供給以滿足剛需需求為主，剛需產(chǎn)品供給占比達(dá)到70%以上，其次為改善型需求產(chǎn)品，占比20%左右，投資型產(chǎn)品市場(chǎng)占比小于10%。市場(chǎng)戶型供給一室一廳一室一廳面積段總套數(shù)占比總銷售量總銷售率50平以下50753.09%24347.93%5070平44846.91%23151.56%匯總95

44、5100.00%47449.63%一室一廳產(chǎn)品市場(chǎng)在售產(chǎn)品中占比達(dá)10.60%，整體銷售率達(dá)48.85%。一室一廳產(chǎn)品集中于兩個(gè)面積段，3050平和5070平，雖然5070平產(chǎn)品供給略低于50平以下的小面積產(chǎn)品，但兩個(gè)面積段的銷售率水平相同。表明一居室總價(jià)低，投資型客戶對(duì)其面積敏感度不高。市場(chǎng)上一居室產(chǎn)品是近期才出現(xiàn)的，2012年9月份之后開(kāi)始出現(xiàn)，并且只有四個(gè)項(xiàng)目有此產(chǎn)品，湖花園二期、東源錦華苑、萬(wàn)福國(guó)際、硒都茶城。雖然市場(chǎng)并未明顯抗拒一居室產(chǎn)品，但銷售率卻是各類產(chǎn)品中最低的。原因可能為市場(chǎng)近兩年出現(xiàn)大量商業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)投資渠道增加，導(dǎo)致住宅市場(chǎng)的投資客戶減少。0100200300400500

45、60050平以下 5070平 總套數(shù)總銷售量一室一廳面積段供給分析一室一廳面積段供給分析市場(chǎng)戶型供給二室二廳二室二廳面積段總套數(shù)占比總銷售量總銷售率80以下53125.50%23343.88%8085808521510.33%3918.14%8590859022210.66%20190.54%909540619.50%5613.79%951009510033315.99%23269.67%10011028713.78%14951.92%110120884.23%910.23%匯總2082100.00%91944.14%二室二廳產(chǎn)品，在市場(chǎng)在售產(chǎn)品中占比達(dá)23.70%，整體銷售率達(dá)43.62%。

46、二室二廳面積分布于60120平，80平以下的小二房產(chǎn)品供給量最高，但是銷售率一般，而8590平和95100平供給量和銷售率均較高。其中90100面積段占比達(dá)34.10% ，8090平面積段占比達(dá)21.44% ，80平以下面積段占比達(dá)26%。110平以上二房產(chǎn)品供應(yīng)量少。銷售率最高的是8590平產(chǎn)品，銷售率達(dá)90.54%，其次是95100平，銷售率達(dá)69.6%，100110平產(chǎn)品銷售率達(dá)51.92%，80平以下產(chǎn)品銷售率達(dá)43.88%。二室二廳面積段供給分析市場(chǎng)戶型供給010020030040050060080以下80858590909595100 100110110120總套數(shù)總銷售量三室二廳

47、三室二廳面積段總套數(shù)占比總銷售量總銷售率95100661.27%5684.85%1001103616.92%26673.68%110120110120134725.84%79358.87%120130120130169532.51%85550.44%130140130140136126.11%60644.53%1401503566.83%18551.97%150160270.52%1970.37%匯總5213100.00%278053.33%三室二廳產(chǎn)品是市場(chǎng)在售產(chǎn)品供給量最高的，占比達(dá)60.00%，銷售率達(dá)53.32%。三室二廳產(chǎn)品面積主要集中于110140平之間，110平以下和140平以上

48、三室二廳產(chǎn)品供給量較少。其中，120130平產(chǎn)品占比最高達(dá)32.33%，110120和120130平產(chǎn)品占比均在26%左右。其中110140平之的產(chǎn)品隨著面積減小其銷售率逐漸增高。表明剛需購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)于改善型客戶。三室二廳產(chǎn)品中95100、100110、150160平產(chǎn)品銷售率較高，但供給量和銷售量均較低。市場(chǎng)戶型供給050010001500200095100100110110120120130130140140150150160總套數(shù)總銷售量三三室二廳面積段供給分析室二廳面積段供給分析四室二廳四室二廳面積段總套數(shù)占比總銷售量總銷售率1301407427.61%4864.86%1401503713

49、.81%2670.2730%4642.59%1601702710.07%2074.07%170180228.21%14.55%匯總268100.00%14152.61%四室二廳產(chǎn)品市場(chǎng)在售產(chǎn)品中占比僅為2.49%，整體銷率為56.07%。四居室產(chǎn)品面積覆蓋130180平，其中150160平供給量和銷售量均為最高，但供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求，因此銷售率一般。130150平四居室產(chǎn)品銷售率達(dá)到90%以上，而170平以上的四居室產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度低。由數(shù)據(jù)可看出，130170平之間的四居室產(chǎn)品市場(chǎng)接受度均較高，同時(shí)市場(chǎng)上130150平的四居室產(chǎn)品供給不足，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。0204060

50、80100120130140 140150 150160 160170 170180 總套數(shù)總銷售量四室二廳面積段供給分析四室二廳面積段供給分析市場(chǎng)戶型供給復(fù)式復(fù)式面積段總套數(shù)占比總銷售量銷售率80平以下82.40%00.00%90100309.01%00.00%12013013239.64%6650.00%1301406720.12%2435.82%140150226.61%2090.91%1701804413.21%3375.00%180190309.01%2480.00%匯總333100.00%16750.15%市場(chǎng)復(fù)式產(chǎn)品整體供給量較小， 僅占3.87%，銷售率50.15%。復(fù)式產(chǎn)品面

51、積段覆蓋80190平，其中100平以下的復(fù)式產(chǎn)品市場(chǎng)抗性較大。120140平復(fù)式產(chǎn)品供給量較高，但去化率較低，市場(chǎng)認(rèn)可度較高的為140190平的復(fù)式產(chǎn)品。02040608010012014080平以下 90100 120130 130140 140150 170180 180190 總套數(shù)總銷售量復(fù)式面積段供給分析復(fù)式面積段供給分析市場(chǎng)戶型供給花園洋房花園洋房產(chǎn)品類型面積段供給量占比銷售量銷售率復(fù)式產(chǎn)品 1811864817.78%3981.25%復(fù)式產(chǎn)品 1761796825.19%4566.18%四室二廳（平層） 150155 248.89%00.00%三室二廳 1371382810.37

52、%2278.57%三室二廳三室二廳 12512912512910210237.78%888886.27%匯總 270100.00%19471.85%020406080100120181186 176179 150155 137138 125129供給量銷售量花園洋花園洋房房面積段供給分析面積段供給分析市場(chǎng)戶型供給 市場(chǎng)上在售非尾盤(pán)項(xiàng)目中花園洋房供給較少，只有黔龍1號(hào)項(xiàng)目有花園洋房產(chǎn)品，花園洋房整體供給量較少，但整體銷售水平較好。 花園洋房產(chǎn)品類型有兩種，復(fù)式四居室產(chǎn)品、四居室平層產(chǎn)品和三室二廳產(chǎn)品。 花園洋房中供給量和銷售量均最高的是三室二廳中125129平面積段產(chǎn)品，該面積段小，總價(jià)低，市場(chǎng)

53、需求高?？蛻粼谶x擇產(chǎn)品時(shí)，首先考慮總價(jià)，其次再考慮面積與戶型。一居室首付在710萬(wàn)；其中地段較好的項(xiàng)目，一居室50平左右銷售較好，地段較次的項(xiàng)目，一居室6070平銷售較好。二居室首付在1015萬(wàn)；市中心7590平二居室銷售較好，非市中心核心價(jià)值區(qū)域100110平三居室（三房可變四房）戶型銷售較好。三居室首付在1520萬(wàn)；市中心100120平三居室銷售較好，非市中心核心價(jià)值區(qū)域120130平三居室（三房可變四房）戶型銷售較好。四居室首付在2025萬(wàn)；四居室平層產(chǎn)品以130160平銷售較好，由于總價(jià)原因市場(chǎng)對(duì)160平以上產(chǎn)品抗性較高。復(fù)式（四居）首付在2528萬(wàn)；四居室和大復(fù)式市場(chǎng)供給較少。市場(chǎng)對(duì)

54、100平以下的復(fù)式產(chǎn)品抗性較大，復(fù)式的四居室產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較高。花園洋房產(chǎn)品戶型較豐富，但市場(chǎng)需求最高的仍是小面積段產(chǎn)品。市場(chǎng)上花園洋房供給項(xiàng)目只有兩個(gè)，市場(chǎng)接受度一般，對(duì)于恩施市場(chǎng)客戶更接受電梯房，建議本項(xiàng)目規(guī)劃部分電樣花園洋房，客戶既容易接受又能彌補(bǔ)市場(chǎng)洋房空缺。別墅產(chǎn)品供給量少，為市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，目前在售別墅項(xiàng)目只有一個(gè)，年底推售44棟獨(dú)棟別墅，蓄客一年意向客戶達(dá)30組左右。市場(chǎng)有需求，但總價(jià)高去化迅速慢，不建議本項(xiàng)目規(guī)劃別墅產(chǎn)品。市場(chǎng)供給總結(jié)：客戶分析為了實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的項(xiàng)目目標(biāo)，必須尋找恩施中高端客戶群體。目前市場(chǎng)均價(jià)水平成交均價(jià)在38004900元/平，金桂大道區(qū)域住宅產(chǎn)品成交均在440

55、04500元/平。因此樹(shù)立區(qū)域標(biāo)竿，本項(xiàng)目均價(jià)需達(dá)到4800元/平。高端家庭年收入20萬(wàn)以上中端家庭年收入10-15萬(wàn)低端家庭年收入5-10萬(wàn)左右家庭年收入5萬(wàn)以內(nèi)客戶階層分析一般來(lái)講，越是高收入階層，其購(gòu)房人群的比例越高；針對(duì)本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的中高端客戶群集中在5-20萬(wàn)元之間家庭收入的人群，他們的購(gòu)房特征成為我們重點(diǎn)研究的對(duì)象。極高端客戶定位核心客戶游離客戶重要客戶偶得客戶核心客戶：在市區(qū)工作的政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位公務(wù)員、在市區(qū)和新區(qū)工作的私營(yíng)業(yè)主，客戶比例可達(dá)為50。重要客戶：周邊縣市進(jìn)城購(gòu)房群體，如建始、宣恩、來(lái)鳳等縣市，客戶比例可達(dá)30%游離客戶：現(xiàn)在外區(qū)居住，但向往市區(qū)居住，對(duì)生活

56、配套注重，同時(shí)包括一線城市打工返鄉(xiāng)客戶?？蛻舯壤蛇_(dá)為15%偶得客戶：純投資客5?？蛻羧游覀冩i定核心客戶和重要客戶客戶定位城市規(guī)模小，人口少，購(gòu)房群體結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，各群體的購(gòu)房目的和需求單一。高層一居室需求客戶分析剛需型客戶客戶群體：恩施市內(nèi)一般居民，有一套房，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般。購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：為父母購(gòu)置結(jié)婚前與父母同住，住在無(wú)物業(yè)管理的自家私房，父母未住過(guò)電梯房，結(jié)婚后住父母的房子，給父母在市中心購(gòu)買(mǎi)一居室電梯房，來(lái)滿足父母住電梯房的心愿，一般會(huì)選擇市中心地段，配套成熟社區(qū)。需求面積：5070平投資型客戶客戶群體：購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)一：投資賺取租金購(gòu)房投資出租給市中心工作生活人群，對(duì)地段要求高。尤其在舞陽(yáng)壩和航空

57、路區(qū)域租房需求較高，一居室銷售情況較好。購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)二：投資升值部分客戶看好金桂大道未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，購(gòu)買(mǎi)金桂大道上商業(yè)綜合體項(xiàng)目一居室產(chǎn)品做為投資，一來(lái)看好后期地段升值，二來(lái)看好后期租戶需求。需求面積：50平以下客戶需求高層二居室需求客戶分析剛需型客戶客戶群體一：恩施市內(nèi)一般居民，有一套房，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般。購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：結(jié)婚置業(yè)市內(nèi)剛需客戶，結(jié)婚前與父母同住，結(jié)婚后與父母分開(kāi)住，又不想離父母太遠(yuǎn)，會(huì)選擇與父母同片區(qū)內(nèi)購(gòu)置二居室，會(huì)經(jīng)?；馗改讣揖幼?。需求面積：7590平寬松兩房客戶群體二：周邊縣市到恩施市內(nèi)購(gòu)房，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱.周邊縣市剛需群體，結(jié)婚置業(yè)，購(gòu)房與父母同住，父母幫其帶小孩，但夫妻在外打工，不

58、經(jīng)?；丶遥胭?gòu)置三房但由于經(jīng)濟(jì)限制，同時(shí)夫妻在外地打工，兩房功能需求也能滿足日常生活，會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)大二房可變?nèi)慨a(chǎn)品，總價(jià)較低，功能齊全。需求面積：95110平（二房變?nèi)慨a(chǎn)品）客戶需求高層三居室需求客戶分析剛需型客戶客戶群體一：周邊縣市到恩施市內(nèi)購(gòu)房，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般。購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：結(jié)婚置業(yè)周邊縣市剛需群體，結(jié)婚置業(yè)，購(gòu)房與父母同住，從周邊縣市改善居住環(huán)境到市內(nèi)購(gòu)房，但受經(jīng)濟(jì)實(shí)力限制，又追求三代同堂的功能性，會(huì)選擇小三房。需求面積：100120平小三房客戶群體二：周邊縣市到恩施市內(nèi)購(gòu)房，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。周邊縣市剛需群體，結(jié)婚置業(yè)，購(gòu)房與父母同住，從周邊縣市改善居住環(huán)境到市內(nèi)購(gòu)房，住習(xí)慣大面積的私房，同時(shí)

59、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，追求三代同堂的功能性和居住的舒適性，會(huì)選擇大三房。需求面積：130140大三房 部分客戶會(huì)選擇大三房可變四房的戶型客戶需求高層四居室需求客戶分析改善型客戶客戶群體一：恩施市內(nèi)高端客戶群體購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：改善居住條件該類購(gòu)房對(duì)象是恩施市場(chǎng)中高端客群，至少擁有一套以上住房（集資房或商品房），戶型面積從90-130不等，共同的問(wèn)題是：無(wú)論面積大小，居住品質(zhì)不高。改善型家庭，不盲目追求面積大小，通風(fēng)、采光、功能分區(qū)合理更為他們關(guān)注。對(duì)社區(qū)居住環(huán)境，生活品質(zhì)要求高。需求面積：130150平四房 部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)又愛(ài)面子的客戶會(huì)選擇150170平大四房客戶需求復(fù)式產(chǎn)品需求客戶分析市場(chǎng)對(duì)復(fù)式產(chǎn)品沒(méi)有明顯偏好，需求量以總價(jià)為導(dǎo)向，需求量最大的