物業(yè)設(shè)備管理

1、一、什么是房屋設(shè)備一、什么是房屋設(shè)備 房屋設(shè)備是房屋建設(shè)內(nèi)部附屬設(shè)備的房屋設(shè)備是房屋建設(shè)內(nèi)部附屬設(shè)備的簡稱。它是構(gòu)成房屋建筑實體的有機組成簡稱。它是構(gòu)成房屋建筑實體的有機組成部分。房屋要實現(xiàn)價值和使用價值，都離部分。房屋要實現(xiàn)價值和使用價值，都離不開水、電、煤等附屬設(shè)備。沒有水、電、不開水、電、煤等附屬設(shè)備。沒有水、電、煤等附屬設(shè)備的房屋不能算是完整房屋。煤等附屬設(shè)備的房屋不能算是完整房屋。二、房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備二、房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備（一）給排水設(shè)備系統(tǒng)（一）給排水設(shè)備系統(tǒng)房屋給排水設(shè)備系統(tǒng)是指房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備中房屋給排水設(shè)備系統(tǒng)是指房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備中各種冷水、熱水、開水供應(yīng)和污水排放的工

2、程設(shè)各種冷水、熱水、開水供應(yīng)和污水排放的工程設(shè)備總稱。它包括房屋給水設(shè)備和房屋排水及房屋備總稱。它包括房屋給水設(shè)備和房屋排水及房屋熱水供應(yīng)設(shè)備。熱水供應(yīng)設(shè)備。房屋排水設(shè)備是指用來排除生產(chǎn)、生活水和屋面雨房屋排水設(shè)備是指用來排除生產(chǎn)、生活水和屋面雨雪水的設(shè)備，它包括排水管道系統(tǒng)、通氣管系統(tǒng)、雪水的設(shè)備，它包括排水管道系統(tǒng)、通氣管系統(tǒng)、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管道等。按所排清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管道等。按所排放（廢）水的性質(zhì)又可分為生活排水管道、工業(yè)放（廢）水的性質(zhì)又可分為生活排水管道、工業(yè)廢水管道和室內(nèi)雨水管道。廢水管道和室內(nèi)雨水管道。房屋熱水供應(yīng)設(shè)備是指房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備中熱房屋熱

3、水供應(yīng)設(shè)備是指房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備中熱水供應(yīng)部分，它包括加熱設(shè)備、儲存設(shè)備（主要水供應(yīng)部分，它包括加熱設(shè)備、儲存設(shè)備（主要指熱水箱）、供熱水管道、各種循環(huán)管道和熱水指熱水箱）、供熱水管道、各種循環(huán)管道和熱水表、疏水器、自動溫度調(diào)節(jié)器減壓閥和伸縮器及表、疏水器、自動溫度調(diào)節(jié)器減壓閥和伸縮器及自然補償管道等一系列器材和附件。自然補償管道等一系列器材和附件。（二）房屋衛(wèi)生設(shè)備（二）房屋衛(wèi)生設(shè)備 房屋衛(wèi)生設(shè)備指房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備的衛(wèi)房屋衛(wèi)生設(shè)備指房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備的衛(wèi)生部分，包括浴缸、水盆、小便池、抽水馬桶、生部分，包括浴缸、水盆、小便池、抽水馬桶、面盆等。面盆等。（三）房屋消防設(shè)備（三）房屋消防

4、設(shè)備 房屋消防設(shè)備是指房屋建筑內(nèi)附屬設(shè)備中的房屋消防設(shè)備是指房屋建筑內(nèi)附屬設(shè)備中的消防裝置部分，包括噴淋系統(tǒng)、消防栓、滅火機、消防裝置部分，包括噴淋系統(tǒng)、消防栓、滅火機、滅火瓶、消防龍頭、消防泵和配套的消防設(shè)備，滅火瓶、消防龍頭、消防泵和配套的消防設(shè)備，如煙感器、溫感器消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防如煙感器、溫感器消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、抽煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防火門、抽煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應(yīng)急照明等。走道及事故照明、應(yīng)急照明等。（四）房屋供暖、供冷和通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)（四）房屋供暖、供冷和通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)房屋供暖設(shè)備是指房屋設(shè)備中用來供暖的部分可分為房屋供暖

5、設(shè)備是指房屋設(shè)備中用來供暖的部分可分為熱水和蒸汽供暖設(shè)備。包括鍋爐、蒸汽噴射器、壁熱水和蒸汽供暖設(shè)備。包括鍋爐、蒸汽噴射器、壁爐、鼓風(fēng)機、水汀片、回龍泵和室外供暖管道、散爐、鼓風(fēng)機、水汀片、回龍泵和室外供暖管道、散熱器、輻射板等設(shè)備，此外還有包括膨脹水箱、去熱器、輻射板等設(shè)備，此外還有包括膨脹水箱、去污器等熱水供暖設(shè)備和各種立管干管等的蒸汽供暖污器等熱水供暖設(shè)備和各種立管干管等的蒸汽供暖設(shè)備系統(tǒng)。設(shè)備系統(tǒng)。房屋供冷設(shè)備是指房屋建筑內(nèi)附屬設(shè)備中、可以使空房屋供冷設(shè)備是指房屋建筑內(nèi)附屬設(shè)備中、可以使空氣流動、給房屋住（用）者帶來涼爽感覺的設(shè)備部氣流動、給房屋住（用）者帶來涼爽感覺的設(shè)備部分，包括冷

6、氣機、深井泵、電扇、冷卻塔、回龍泵分，包括冷氣機、深井泵、電扇、冷卻塔、回龍泵等設(shè)備。等設(shè)備。房屋通風(fēng)設(shè)備是指房屋建筑內(nèi)附屬設(shè)備中的通風(fēng)部分，房屋通風(fēng)設(shè)備是指房屋建筑內(nèi)附屬設(shè)備中的通風(fēng)部分，它包括通風(fēng)機、排氣和一些凈化除塵的設(shè)備等。它包括通風(fēng)機、排氣和一些凈化除塵的設(shè)備等。三、房屋建筑電氣設(shè)備三、房屋建筑電氣設(shè)備（一）房屋供電及照明設(shè)備（一）房屋供電及照明設(shè)備 它是指房屋建筑內(nèi)附屬設(shè)備中的供電照明部它是指房屋建筑內(nèi)附屬設(shè)備中的供電照明部分。它包括高壓開關(guān)（戶外型為負荷開關(guān)，戶內(nèi)分。它包括高壓開關(guān)（戶外型為負荷開關(guān)，戶內(nèi)型為漏電保護自動開關(guān)）、變壓器、各種溫控儀型為漏電保護自動開關(guān)）、變壓器、各

7、種溫控儀表、計量儀表、低壓配電柜、配電一桿線、樓層表、計量儀表、低壓配電柜、配電一桿線、樓層配電箱、備用電源、電表、總開關(guān)、照明器等。配電箱、備用電源、電表、總開關(guān)、照明器等。（二）房屋弱電設(shè)備（二）房屋弱電設(shè)備 它是指房屋建筑內(nèi)附屬設(shè)備中的弱電設(shè)備部它是指房屋建筑內(nèi)附屬設(shè)備中的弱電設(shè)備部分，包括廣播設(shè)備、電信設(shè)備、共用感線、電視分，包括廣播設(shè)備、電信設(shè)備、共用感線、電視系統(tǒng)設(shè)備、電腦設(shè)備等。系統(tǒng)設(shè)備、電腦設(shè)備等。（三）房屋運輸設(shè)備（三）房屋運輸設(shè)備 它是指房屋建筑內(nèi)附屬設(shè)備中載運人或物品的設(shè)它是指房屋建筑內(nèi)附屬設(shè)備中載運人或物品的設(shè)備，包括電梯和自動扶梯，它們是房屋建筑中主要備，包括電梯和自

8、動扶梯，它們是房屋建筑中主要的垂直運輸設(shè)備。的垂直運輸設(shè)備。 （1）電梯。電梯一般由傳動設(shè)備、升降設(shè)備、安）電梯。電梯一般由傳動設(shè)備、升降設(shè)備、安全設(shè)備和控制設(shè)備組成。電梯按用途可分為客梯、全設(shè)備和控制設(shè)備組成。電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。按速度可貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。按速度可分為速度在分為速度在# $ % 以上的高速電梯、速度在以上的高速電梯、速度在 !&# $ % 以上的快速電梯和速度在以上的快速電梯和速度在 (&) $ * 以上的低速電梯，以上的低速電梯，目前大多數(shù)住宅客梯選用低速電梯，少數(shù)超高層住目前大多數(shù)住宅客梯選用低速電梯

9、，少數(shù)超高層住宅選用快速電梯。按電動機拖動方式可分為交流雙宅選用快速電梯。按電動機拖動方式可分為交流雙速電梯、直流快速電梯和交流調(diào)速電梯。按控制方速電梯、直流快速電梯和交流調(diào)速電梯。按控制方式可分為信號控制電梯、集選控制電梯、微機程序式可分為信號控制電梯、集選控制電梯、微機程序控制電梯和簡單手柄控制電梯。控制電梯和簡單手柄控制電梯。 （2）自動扶梯。自動扶梯主要是用于）自動扶梯。自動扶梯主要是用于相鄰樓層的人流輸送，可以在很小空間運相鄰樓層的人流輸送，可以在很小空間運送大量人員，常用于大型商場、酒店和娛送大量人員，常用于大型商場、酒店和娛樂場所及機場、火車站等。自動扶梯在構(gòu)樂場所及機場、火車站

10、等。自動扶梯在構(gòu)造上與電梯有些相似，但在許多方面比電造上與電梯有些相似，但在許多方面比電梯簡單，它一般由驅(qū)動裝置、運動裝置和梯簡單，它一般由驅(qū)動裝置、運動裝置和支撐裝置組成。支撐裝置組成。（四）房屋防雷及接地裝置（四）房屋防雷及接地裝置 不同用途的房屋建筑（構(gòu)筑）物，應(yīng)有不同不同用途的房屋建筑（構(gòu)筑）物，應(yīng)有不同的防雷等級要求。的防雷等級要求。（1）房屋建（構(gòu)）筑物防雷等級的劃分。一類建）房屋建（構(gòu)）筑物防雷等級的劃分。一類建（構(gòu)）筑物。凡存放爆炸物品，或經(jīng)常發(fā)生瓦斯、（構(gòu)）筑物。凡存放爆炸物品，或經(jīng)常發(fā)生瓦斯、蒸汽、塵埃與空氣的混合物，因電火花能發(fā)生爆蒸汽、塵埃與空氣的混合物，因電火花能發(fā)生

11、爆炸致使建（構(gòu)）筑物損壞和人員傷亡的。二類建炸致使建（構(gòu)）筑物損壞和人員傷亡的。二類建（構(gòu)）筑物。凡貯存大量易燃物品的房屋（構(gòu)筑（構(gòu)）筑物。凡貯存大量易燃物品的房屋（構(gòu)筑物）或具有重要政治意義的民用建筑物。三類建物）或具有重要政治意義的民用建筑物。三類建（構(gòu)）筑物。凡不屬于一、二類范圍，而需作防（構(gòu)）筑物。凡不屬于一、二類范圍，而需作防雷保護的建筑物。雷保護的建筑物。（2）防雷裝置的一般要求。一般建筑物的防）防雷裝置的一般要求。一般建筑物的防雷設(shè)施要求裝有避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶、雷設(shè)施要求裝有避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶、引下線和接地極。避雷針又可分為單支、引下線和接地極。避雷針又可分為單支、雙支、

12、多支保護等形式。避雷針、帶、引雙支、多支保護等形式。避雷針、帶、引下線和接地極等防雷部分都要按規(guī)范的具下線和接地極等防雷部分都要按規(guī)范的具體要求裝置，才能防止雷擊的危害。體要求裝置，才能防止雷擊的危害。 房屋設(shè)備上述兩大類外，還有廚房設(shè)房屋設(shè)備上述兩大類外，還有廚房設(shè)備、清潔設(shè)備、景觀設(shè)備等多種新型設(shè)備。備、清潔設(shè)備、景觀設(shè)備等多種新型設(shè)備。四、房屋設(shè)備管理是文明建設(shè)和發(fā)展的需要四、房屋設(shè)備管理是文明建設(shè)和發(fā)展的需要 現(xiàn)代化的城市要求房屋建筑能達到適用、經(jīng)濟、現(xiàn)代化的城市要求房屋建筑能達到適用、經(jīng)濟、舒適、衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，達到人的生存舒適、衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，達到人的生存與環(huán)境

13、生態(tài)的協(xié)調(diào)與和諧。而這一切都離不開裝置與環(huán)境生態(tài)的協(xié)調(diào)與和諧。而這一切都離不開裝置在房屋建筑物內(nèi)的設(shè)備管理，這些不同種類、不同在房屋建筑物內(nèi)的設(shè)備管理，這些不同種類、不同功能的房屋設(shè)備經(jīng)過科學(xué)的運行管理和維修管理，功能的房屋設(shè)備經(jīng)過科學(xué)的運行管理和維修管理，不僅體現(xiàn)了城市經(jīng)濟、文化和科學(xué)技術(shù)發(fā)展的水平，不僅體現(xiàn)了城市經(jīng)濟、文化和科學(xué)技術(shù)發(fā)展的水平，而且標(biāo)志著城市文明的程度。所以說，為提高城市而且標(biāo)志著城市文明的程度。所以說，為提高城市文明衛(wèi)生建設(shè)和發(fā)展的需要，也要搞好房屋設(shè)備管文明衛(wèi)生建設(shè)和發(fā)展的需要，也要搞好房屋設(shè)備管理。理。 五、房屋設(shè)備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基五、房屋設(shè)備管理能強化物業(yè)

14、管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)礎(chǔ)建設(shè) 由于房屋設(shè)備管理是一種開放型管理，因此，由于房屋設(shè)備管理是一種開放型管理，因此，它的好與壞，直接可以顯示出物業(yè)管理行業(yè)的行它的好與壞，直接可以顯示出物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)好壞和管理服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣以及技術(shù)水平的高業(yè)好壞和管理服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣以及技術(shù)水平的高低，從而反映出物業(yè)管理形象。因此，搞好房屋低，從而反映出物業(yè)管理形象。因此，搞好房屋設(shè)備管理，可以促使物業(yè)管理企業(yè)及時抓住和糾設(shè)備管理，可以促使物業(yè)管理企業(yè)及時抓住和糾正不良的行風(fēng)苗子，不斷提高管理服務(wù)技師和技正不良的行風(fēng)苗子，不斷提高管理服務(wù)技師和技術(shù)水平，從而可強化物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)的基礎(chǔ)術(shù)水平，從而可強化物業(yè)管理企業(yè)和

15、行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)，促使物業(yè)管理更好地發(fā)展。建設(shè)，促使物業(yè)管理更好地發(fā)展。六、房屋設(shè)備管理的制度六、房屋設(shè)備管理的制度（1）接管驗收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使）接管驗收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個重要過程，把住這一關(guān)，對日后的管理和用的一個重要過程，把住這一關(guān)，對日后的管理和使用有著很重要的意義。因此，在進行房屋設(shè)備的使用有著很重要的意義。因此，在進行房屋設(shè)備的運行管理和維修管理之前，首先要做好房屋設(shè)備的運行管理和維修管理之前，首先要做好房屋設(shè)備的接管驗收工作，接收好房屋設(shè)備和基礎(chǔ)資料。接管接管驗收工作，接收好房屋設(shè)備和基礎(chǔ)資料。接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗收，而且還驗

16、收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗收，而且還包括對維修后房屋設(shè)備的驗收以及委托加工或購置包括對維修后房屋設(shè)備的驗收以及委托加工或購置的更新設(shè)備的開箱驗收。的更新設(shè)備的開箱驗收。 房屋設(shè)備的第一次驗收為初驗，對出現(xiàn)的問題房屋設(shè)備的第一次驗收為初驗，對出現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見并確定復(fù)驗時間。對經(jīng)復(fù)驗仍不合應(yīng)商定解決意見并確定復(fù)驗時間。對經(jīng)復(fù)驗仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對設(shè)備的缺陷及不影響使用格的應(yīng)限定解決期限。對設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽定協(xié)議保修或賠款補償。的問題可作為遺留問題簽定協(xié)議保修或賠款補償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能用不致出現(xiàn)重大問題時方可這類協(xié)議必須是設(shè)備能用不致出現(xiàn)重大問

17、題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。簽訂。驗收后的驗收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。（2）預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度）預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度 為延長設(shè)備的使用壽命，防止意外損壞而按照為延長設(shè)備的使用壽命，防止意外損壞而按照預(yù)定計劃進行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護和管理預(yù)定計劃進行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護和管理的組織措施和技術(shù)措施叫計劃維修保養(yǎng)制度。實行的組織措施和技術(shù)措施叫計劃維修保養(yǎng)制度。實行計劃性維修保養(yǎng)制度可以保證房屋設(shè)備經(jīng)常保持正計劃性維修保養(yǎng)制度可以保證房屋設(shè)備經(jīng)常保持正常的工作能力，防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有常的工作能力，防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等狀

18、況，充分發(fā)揮設(shè)備潛力和的磨損、老化、腐蝕等狀況，充分發(fā)揮設(shè)備潛力和使用效益，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運轉(zhuǎn)效率；使用效益，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運轉(zhuǎn)效率；實行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，可以延長設(shè)備的修理間實行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，可以延長設(shè)備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質(zhì)量。實行預(yù)防性隔期，降低修理成本，提高維修質(zhì)量。實行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，還可以保證房屋設(shè)備的安全運行，維修保養(yǎng)制度，還可以保證房屋設(shè)備的安全運行，也是延長設(shè)備使用壽命，樹立物業(yè)管理企業(yè)良好形也是延長設(shè)備使用壽命，樹立物業(yè)管理企業(yè)良好形象的保證。象的保證。（3）值班制度。建立值班制度并嚴格執(zhí)行，可以）值班制度。建立值班制度并

19、嚴格執(zhí)行，可以及時發(fā)現(xiàn)事故隱患排除故障，從而可保證設(shè)備安及時發(fā)現(xiàn)事故隱患排除故障，從而可保證設(shè)備安全、正常操作運行。全、正常操作運行。（4）交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值）交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實施。班制度的實施。 除值班人員外，無關(guān)人員不得進入值班室。除值班人員外，無關(guān)人員不得進入值班室。（5）報告記錄制度。建立報告記錄制度可以讓物）報告記錄制度。建立報告記錄制度可以讓物業(yè)經(jīng)理、技術(shù)主管和班級及時了解設(shè)備的運行情業(yè)經(jīng)理、技術(shù)主管和班級及時了解設(shè)備的運行情況及設(shè)備維修管理情況，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存況及設(shè)備維修管理情況，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題，以便及時解決。

20、在的問題，以便及時解決。 除了上述設(shè)備管理制度外，還有設(shè)備清修制除了上述設(shè)備管理制度外，還有設(shè)備清修制度，設(shè)備技術(shù)檔案資料保存管理制度，房屋設(shè)備度，設(shè)備技術(shù)檔案資料保存管理制度，房屋設(shè)備更新、改造、報廢規(guī)劃及審批制度，承租戶和保更新、改造、報廢規(guī)劃及審批制度，承租戶和保管房屋設(shè)備責(zé)任制度及房屋設(shè)備清點盤點制度等管房屋設(shè)備責(zé)任制度及房屋設(shè)備清點盤點制度等一系列房屋設(shè)備管理制度體系，從而有效地實現(xiàn)一系列房屋設(shè)備管理制度體系，從而有效地實現(xiàn)專業(yè)化、制度化的房屋設(shè)備管理。專業(yè)化、制度化的房屋設(shè)備管理。一、房屋設(shè)備維修工程的分類一、房屋設(shè)備維修工程的分類 目前對房屋設(shè)備維修工程分類尚無統(tǒng)一規(guī)定。目前對房

21、屋設(shè)備維修工程分類尚無統(tǒng)一規(guī)定。一般可分為以下幾種。一般可分為以下幾種。（一）設(shè)備大修工程（一）設(shè)備大修工程 是指對房屋設(shè)備進行定期的包括更換主要部是指對房屋設(shè)備進行定期的包括更換主要部件的全面檢修工程。件的全面檢修工程。（二）設(shè)備中修工程（二）設(shè)備中修工程 它是指對房屋設(shè)備更換少量零部件，進行正它是指對房屋設(shè)備更換少量零部件，進行正常的和定期的全部檢修。常的和定期的全部檢修。（三）設(shè)備更新和技術(shù)改造（三）設(shè)備更新和技術(shù)改造 它是指設(shè)備使用到一定年限后，其效率低、耗它是指設(shè)備使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年使用維護費提高或污染（腐蝕、排氣、粉能大、年使用維護費提高或污染（腐蝕、排氣、粉塵

22、、噪音）問題嚴重，為使其技術(shù)性能得到提高改塵、噪音）問題嚴重，為使其技術(shù)性能得到提高改善，并降低年使用維護成本而進行的更新改造。善，并降低年使用維護成本而進行的更新改造。（四）設(shè)備日常零星維修保養(yǎng)工程（四）設(shè)備日常零星維修保養(yǎng)工程 它是指設(shè)備進行日常的保養(yǎng)檢修及排除運行故它是指設(shè)備進行日常的保養(yǎng)檢修及排除運行故障進行的修理。障進行的修理。二、房屋設(shè)備的日常性養(yǎng)護二、房屋設(shè)備的日常性養(yǎng)護 房屋設(shè)備日常巡視維護和定期檢查保養(yǎng)兩方面，房屋設(shè)備日常巡視維護和定期檢查保養(yǎng)兩方面，可分別制訂日常巡視范圍和定期檢查項目。一般來可分別制訂日常巡視范圍和定期檢查項目。一般來說，日常巡視側(cè)重易出現(xiàn)故障的部位和薄弱

23、環(huán)節(jié)；說，日常巡視側(cè)重易出現(xiàn)故障的部位和薄弱環(huán)節(jié)；定期檢查則側(cè)重操作系統(tǒng)易損、易磨、易動等的部定期檢查則側(cè)重操作系統(tǒng)易損、易磨、易動等的部位。房屋設(shè)備日常維修保養(yǎng)工作量雖小但關(guān)系到業(yè)位。房屋設(shè)備日常維修保養(yǎng)工作量雖小但關(guān)系到業(yè)主用戶使用是否便利、正常，這是一項服務(wù)性很強主用戶使用是否便利、正常，這是一項服務(wù)性很強的工作。物業(yè)管理企業(yè)必須精心養(yǎng)護及時修理，以的工作。物業(yè)管理企業(yè)必須精心養(yǎng)護及時修理，以保證設(shè)備日常運行發(fā)揮使用功能。保證設(shè)備日常運行發(fā)揮使用功能。（一）房屋設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護管理的內(nèi)容（一）房屋設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護管理的內(nèi)容（1）衛(wèi)生和水電設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護管理內(nèi)容。）衛(wèi)生和水電

24、設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護管理內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)要負責(zé)所管轄區(qū)內(nèi)的計劃性養(yǎng)護、零物業(yè)管理企業(yè)要負責(zé)所管轄區(qū)內(nèi)的計劃性養(yǎng)護、零星報修和改善添裝任務(wù)。對于小水表的安裝，其水星報修和改善添裝任務(wù)。對于小水表的安裝，其水管和人工由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)，水表供應(yīng)和修理則管和人工由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)，水表供應(yīng)和修理則由自來水公司辦理，物業(yè)管理企業(yè)對此要負責(zé)協(xié)調(diào)由自來水公司辦理，物業(yè)管理企業(yè)對此要負責(zé)協(xié)調(diào)好。零星損壞的衛(wèi)生水電設(shè)備一般應(yīng)及時修理。好。零星損壞的衛(wèi)生水電設(shè)備一般應(yīng)及時修理。（2）水泵和水箱設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護管理內(nèi)物）水泵和水箱設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護管理內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)對水泵和水箱應(yīng)委派專人分管，進行業(yè)管理企

25、業(yè)對水泵和水箱應(yīng)委派專人分管，進行日常保養(yǎng)、修理。一般每月或每季保養(yǎng)一次，并日常保養(yǎng)、修理。一般每月或每季保養(yǎng)一次，并定期列入大修或更新計劃，進行大修更新。定期列入大修或更新計劃，進行大修更新。（3）消防設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護管理內(nèi)容。消防）消防設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護管理內(nèi)容。消防設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護由物業(yè)管理企業(yè)的專人負設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護由物業(yè)管理企業(yè)的專人負責(zé)。對消防專用水箱應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水放水，責(zé)。對消防專用水箱應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水放水，以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵也應(yīng)定以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵也應(yīng)定期試泵。期試泵。（4）供暖設(shè)備和其他各種特種設(shè)備的日常性維修）供暖設(shè)備

26、和其他各種特種設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護。物業(yè)管理企業(yè)的技術(shù)人員和日常管理人員，養(yǎng)護。物業(yè)管理企業(yè)的技術(shù)人員和日常管理人員，應(yīng)對供暖設(shè)備按冬季供應(yīng)期鍋爐生火和停火后對應(yīng)對供暖設(shè)備按冬季供應(yīng)期鍋爐生火和?；鸷髮ε瘹庠O(shè)備進行兩次全面檢查和維修保養(yǎng)，并做好暖氣設(shè)備進行兩次全面檢查和維修保養(yǎng)，并做好有關(guān)設(shè)備和管道的包扎防凍工作。對其他各種特有關(guān)設(shè)備和管道的包扎防凍工作。對其他各種特種設(shè)備也應(yīng)由專人負責(zé)定期的維修檢查養(yǎng)護管理。種設(shè)備也應(yīng)由專人負責(zé)定期的維修檢查養(yǎng)護管理。如對電梯設(shè)備要制訂日常保養(yǎng)維修計劃，實行定如對電梯設(shè)備要制訂日常保養(yǎng)維修計劃，實行定時巡查和定期檢查相結(jié)合的辦法，并應(yīng)按片派專時巡查和定期檢查

27、相結(jié)合的辦法，并應(yīng)按片派專人分管，每周加油保養(yǎng)檢查。運行電梯發(fā)生故障人分管，每周加油保養(yǎng)檢查。運行電梯發(fā)生故障需要急修時，要由合格的專業(yè)維修技術(shù)人員負責(zé)，需要急修時，要由合格的專業(yè)維修技術(shù)人員負責(zé)，以保證維修質(zhì)量和技術(shù)性能的發(fā)揮及運行安全。以保證維修質(zhì)量和技術(shù)性能的發(fā)揮及運行安全。急修搶修應(yīng)保證隨修。急修搶修應(yīng)保證隨修。（二）房屋設(shè)備的日常維修保養(yǎng)管理的要求（二）房屋設(shè)備的日常維修保養(yǎng)管理的要求（1）以設(shè)備操作人員為主，對設(shè)備采取清潔、緊）以設(shè)備操作人員為主，對設(shè)備采取清潔、緊固、調(diào)整、潤滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性保養(yǎng)固、調(diào)整、潤滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性保養(yǎng)措施。措施。（2）要求操作人員實行

28、定期保養(yǎng)責(zé)任制，做好交）要求操作人員實行定期保養(yǎng)責(zé)任制，做好交接前的了解，檢查設(shè)備工作，在保證設(shè)備系統(tǒng)安接前的了解，檢查設(shè)備工作，在保證設(shè)備系統(tǒng)安全、正常情況下，方可接受投入使用操作。全、正常情況下，方可接受投入使用操作。（3）要求設(shè)備操作人員嚴格遵守設(shè)備操作規(guī)定和）要求設(shè)備操作人員嚴格遵守設(shè)備操作規(guī)定和安全操作規(guī)程。操作設(shè)備時要求集中思想，正確安全操作規(guī)程。操作設(shè)備時要求集中思想，正確合理使用設(shè)備，及時排除故障及時緊固結(jié)構(gòu)松動合理使用設(shè)備，及時排除故障及時緊固結(jié)構(gòu)松動的機器部件，以保證設(shè)備安全、正常運行。的機器部件，以保證設(shè)備安全、正常運行。（4）要求操作人員停機前或下班前，對設(shè)備進行）要求

29、操作人員停機前或下班前，對設(shè)備進行清掃、擦試、注油、整理、潤滑和切斷電源。清掃、擦試、注油、整理、潤滑和切斷電源。（5）要求專業(yè)維修技術(shù)人員日常巡視檢查，幫助）要求專業(yè)維修技術(shù)人員日常巡視檢查，幫助操作人員合理使用設(shè)備，制止違章操作，加強日操作人員合理使用設(shè)備，制止違章操作，加強日常保養(yǎng)，對設(shè)備的運行情況進行檢查。常保養(yǎng)，對設(shè)備的運行情況進行檢查。三、房屋設(shè)備維修工程的審批管理三、房屋設(shè)備維修工程的審批管理 對房屋設(shè)備維修工程中的大、中修和更新改對房屋設(shè)備維修工程中的大、中修和更新改造工程，物業(yè)管理企業(yè)和基層的設(shè)備管理單位，造工程，物業(yè)管理企業(yè)和基層的設(shè)備管理單位，應(yīng)在每年末設(shè)備普查基礎(chǔ)上，提

30、出下一年度的房應(yīng)在每年末設(shè)備普查基礎(chǔ)上，提出下一年度的房屋設(shè)備大修、中修或更新改造計劃。此計劃中應(yīng)屋設(shè)備大修、中修或更新改造計劃。此計劃中應(yīng)包括具體的維修更新改造方案和費用的預(yù)算及其包括具體的維修更新改造方案和費用的預(yù)算及其來源與落實等。此計劃經(jīng)上級物業(yè)管理部門批準(zhǔn)來源與落實等。此計劃經(jīng)上級物業(yè)管理部門批準(zhǔn)和業(yè)主管理委員會討論同意后，方可實施。和業(yè)主管理委員會討論同意后，方可實施。四、房屋設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)四、房屋設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng) 房屋設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)是指房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管房屋設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)是指房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管理部門、城建部門、供電部門、自來水公司、煤氣理部門、城建部門、供電部門、自來水公司、煤

31、氣公司等單位及有關(guān)人員對房屋建筑內(nèi)部的附屬設(shè)備公司等單位及有關(guān)人員對房屋建筑內(nèi)部的附屬設(shè)備所進行的日常性的養(yǎng)護、添裝、管理、修理和改善所進行的日常性的養(yǎng)護、添裝、管理、修理和改善工作。它一般包括以下方面的內(nèi)容：工作。它一般包括以下方面的內(nèi)容： （一）衛(wèi)生和水電設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)（一）衛(wèi)生和水電設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng) 房管單位水電小組要負責(zé)管區(qū)范圍內(nèi)的計劃養(yǎng)房管單位水電小組要負責(zé)管區(qū)范圍內(nèi)的計劃養(yǎng)護、零星報修和改善添裝任務(wù)；對于小水表的安裝護、零星報修和改善添裝任務(wù)；對于小水表的安裝以凡屬舊房按幢裝表，新公房按戶裝表，其水管、以凡屬舊房按幢裝表，新公房按戶裝表，其水管、人工由房管單位負責(zé)，水表的供應(yīng)由自

32、來水公司辦人工由房管單位負責(zé)，水表的供應(yīng)由自來水公司辦理。零星損壞的衛(wèi)生、水電設(shè)備一般應(yīng)按本單位定理。零星損壞的衛(wèi)生、水電設(shè)備一般應(yīng)按本單位定員及時修理，人為損壞則要由住用者自費修理。員及時修理，人為損壞則要由住用者自費修理。（二）水泵和水箱設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)（二）水泵和水箱設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng) 由房管單位水電小組專人分管、保養(yǎng)、維修。由房管單位水電小組專人分管、保養(yǎng)、維修。一般每月或季度保養(yǎng)一次，并定期列入大修或者一般每月或季度保養(yǎng)一次，并定期列入大修或者更新計劃。更新計劃。（三）消防設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)（三）消防設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng) 由房管單位專人負責(zé)，對消防專用水箱一般由房管單位專人負責(zé)，對消防專用水

33、箱一般在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水、以防止出現(xiàn)缺水、阻在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水、以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象；消防泵也應(yīng)采取定期試泵塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象；消防泵也應(yīng)采取定期試泵的措施。的措施。（四）暖氣設(shè)備和其他特種設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)（四）暖氣設(shè)備和其他特種設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng) 由房管單位技術(shù)人員和熟練工人按冬季供暖期由房管單位技術(shù)人員和熟練工人按冬季供暖期鍋爐生火前和停火后對暖氣設(shè)備進行兩次全面檢查、鍋爐生火前和停火后對暖氣設(shè)備進行兩次全面檢查、維修、養(yǎng)護，以及做好有關(guān)設(shè)備和管道的包扎防凍維修、養(yǎng)護，以及做好有關(guān)設(shè)備和管道的包扎防凍工作；對其他特種設(shè)備按季度專人負責(zé)維修、管理、工作；對其他特種設(shè)備按

34、季度專人負責(zé)維修、管理、養(yǎng)護。養(yǎng)護。 （五）電梯設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)（五）電梯設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng) 由房管單位設(shè)備保養(yǎng)組或保養(yǎng)廠配備適當(dāng)力由房管單位設(shè)備保養(yǎng)組或保養(yǎng)廠配備適當(dāng)力量，對電梯設(shè)備按片專人分管，每周加油、保養(yǎng)量，對電梯設(shè)備按片專人分管，每周加油、保養(yǎng)和檢查。運行電梯發(fā)生故障必須急修時，也要由和檢查。運行電梯發(fā)生故障必須急修時，也要由保養(yǎng)組或保何養(yǎng)廠的專業(yè)人員負責(zé)，隨叫隨到進保養(yǎng)組或保何養(yǎng)廠的專業(yè)人員負責(zé)，隨叫隨到進行搶修。電梯設(shè)備的大修、更新則要由合格專業(yè)行搶修。電梯設(shè)備的大修、更新則要由合格專業(yè)人員或者發(fā)包給電梯修理廠進行。人員或者發(fā)包給電梯修理廠進行。 房屋設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)涉及不少相關(guān)單

35、位，房屋設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)涉及不少相關(guān)單位，因此，必須各司其職，相互配合，才能做好對房因此，必須各司其職，相互配合，才能做好對房屋設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)。屋設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)。五、房屋設(shè)備維修工程分類五、房屋設(shè)備維修工程分類 對房屋維修工程分類還沒有統(tǒng)一的規(guī)定，一對房屋維修工程分類還沒有統(tǒng)一的規(guī)定，一般分成四種情況。般分成四種情況。（一）零星維修保養(yǎng)工程（一）零星維修保養(yǎng)工程 零星維修保養(yǎng)工程是指對設(shè)備進行日常的保零星維修保養(yǎng)工程是指對設(shè)備進行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運行故障進行修理。養(yǎng)、檢修及排除運行故障進行修理。（二）中修工程（二）中修工程 中修工程是指對設(shè)備進行正常的和定期的全中修工程是指對設(shè)備進行

36、正常的和定期的全面檢修，更換少量零部件。面檢修，更換少量零部件。（三）大修工程（三）大修工程 大修工程是指對設(shè)備進行定期的，包括更換大修工程是指對設(shè)備進行定期的，包括更換主要部件的全面檢修工程。主要部件的全面檢修工程。（四）設(shè)備更新和技術(shù)改造（四）設(shè)備更新和技術(shù)改造 設(shè)備更新和技術(shù)改造是指對設(shè)備使用到一定設(shè)備更新和技術(shù)改造是指對設(shè)備使用到一定的年限，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染的年限，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新設(shè)備、提高和改善技術(shù)性能。更新設(shè)備、提高和改善技術(shù)性能。 房屋給排水系統(tǒng)是指房屋建筑

37、內(nèi)部附房屋給排水系統(tǒng)是指房屋建筑內(nèi)部附屬的各種冷水、熱水、開水供應(yīng)和污水排屬的各種冷水、熱水、開水供應(yīng)和污水排放的工程設(shè)施總稱。放的工程設(shè)施總稱。一、給水系統(tǒng)的維修一、給水系統(tǒng)的維修（一）給水系統(tǒng)的分類（一）給水系統(tǒng)的分類 房屋給水系統(tǒng)的種類雖多，但按用途基本上房屋給水系統(tǒng)的種類雖多，但按用途基本上可分為生活、生產(chǎn)、消防三類：可分為生活、生產(chǎn)、消防三類：（1）生活給水系統(tǒng)。供民用、公共建筑和工業(yè)企業(yè)）生活給水系統(tǒng)。供民用、公共建筑和工業(yè)企業(yè)建筑內(nèi)的飲用、烹調(diào)、盥洗、洗滌淋浴等生活上建筑內(nèi)的飲用、烹調(diào)、盥洗、洗滌淋浴等生活上的用水。要求水質(zhì)必須符合國家規(guī)定的飲用水質(zhì)的用水。要求水質(zhì)必須符合國家規(guī)

38、定的飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)。（2）生產(chǎn)給水系統(tǒng)。各種生產(chǎn)的工藝不同，生產(chǎn)給）生產(chǎn)給水系統(tǒng)。各種生產(chǎn)的工藝不同，生產(chǎn)給水系統(tǒng)種類多，一般有以下幾方面：生產(chǎn)設(shè)備的水系統(tǒng)種類多，一般有以下幾方面：生產(chǎn)設(shè)備的冷卻、原料和生產(chǎn)的洗滌鍋爐用水及某些工業(yè)的冷卻、原料和生產(chǎn)的洗滌鍋爐用水及某些工業(yè)的原料用水等。生產(chǎn)用水對水質(zhì)、水量、水壓以及原料用水等。生產(chǎn)用水對水質(zhì)、水量、水壓以及安全方面的要求由于工藝不同，差異是很大的。安全方面的要求由于工藝不同，差異是很大的。（3）消防給水系統(tǒng)。供層數(shù)較多的民用建筑、大）消防給水系統(tǒng)。供層數(shù)較多的民用建筑、大型公共建筑和某些車間的消防系統(tǒng)的消防設(shè)備用型公共建筑和某些車間的消防

39、系統(tǒng)的消防設(shè)備用水。消防用水對水質(zhì)要求不高，但必須按建筑防水。消防用水對水質(zhì)要求不高，但必須按建筑防火規(guī)范保證有足夠的水量和水壓?；鹨?guī)范保證有足夠的水量和水壓。 上述三種給水系統(tǒng)，有些并不一定需要單獨上述三種給水系統(tǒng)，有些并不一定需要單獨設(shè)置，可按水質(zhì)、水壓、水溫及室外給水系統(tǒng)情設(shè)置，可按水質(zhì)、水壓、水溫及室外給水系統(tǒng)情況，考慮技術(shù)、經(jīng)濟和安全條件，將其相互組成況，考慮技術(shù)、經(jīng)濟和安全條件，將其相互組成不同的共用系統(tǒng)。如生活、生產(chǎn)、消防共用給水不同的共用系統(tǒng)。如生活、生產(chǎn)、消防共用給水系統(tǒng)；生活、消防共用給水系統(tǒng)等。系統(tǒng)；生活、消防共用給水系統(tǒng)等。（二）給水的方式（二）給水的方式 房屋的供水方

40、式很多，常見的供水方式有七房屋的供水方式很多，常見的供水方式有七種，使用最多的有以下三種。種，使用最多的有以下三種。（1）對于）對于 7層的低層建筑，由城市給水管網(wǎng)直接供層的低層建筑，由城市給水管網(wǎng)直接供水；水；（2）對）對 層層 # $ 層的多層建筑，層的多層建筑，% 層層 # & 層由城層由城市給水管網(wǎng)直接供水市給水管網(wǎng)直接供水 層層 # $ 層由屋頂水箱供水。層由屋頂水箱供水。采取只設(shè)水箱而無加壓水泵，是當(dāng)城市給水管網(wǎng)采取只設(shè)水箱而無加壓水泵，是當(dāng)城市給水管網(wǎng)中的水壓充足時，水箱充水，外網(wǎng)水壓不足時，中的水壓充足時，水箱充水，外網(wǎng)水壓不足時，由水箱供水的方式。由水箱供水的方式。（

41、3）對于超過）對于超過 ! 米的高層建筑，多采用吸池貯水，米的高層建筑，多采用吸池貯水，用加壓水泵和高位水箱和用加壓水泵和高位水箱和 層以上供水。層以上供水。（三）給水管道的維修（三）給水管道的維修 漏水是給水管道及配件的主要常見毛病，明漏水是給水管道及配件的主要常見毛病，明裝管道沿管線檢查，即可發(fā)現(xiàn)滲漏部位。對于埋裝管道沿管線檢查，即可發(fā)現(xiàn)滲漏部位。對于埋地管道，首先進行觀察，對地面長期潮濕、積水地管道，首先進行觀察，對地面長期潮濕、積水和冒水的管段進行聽漏，同時參考原設(shè)計圖紙和和冒水的管段進行聽漏，同時參考原設(shè)計圖紙和現(xiàn)有的閘門箱位準(zhǔn)確確定滲漏位置，進行開挖修現(xiàn)有的閘門箱位準(zhǔn)確確定滲漏位置

42、，進行開挖修理。理。（四）水嘴和閥門的修理（四）水嘴和閥門的修理（1）水嘴的常見故障和修理；）水嘴的常見故障和修理； 水嘴關(guān)不嚴漏水，多數(shù)情況是皮墊被靡損，也水嘴關(guān)不嚴漏水，多數(shù)情況是皮墊被靡損，也有是芯子折斷或閥坐被劃傷及閥桿已滑扣。修理有是芯子折斷或閥坐被劃傷及閥桿已滑扣。修理時，根據(jù)具體情況換皮墊或芯子、閥桿。時，根據(jù)具體情況換皮墊或芯子、閥桿。（2）閥門的常見故障和修理：螺蓋漏水，多是填料）閥門的常見故障和修理：螺蓋漏水，多是填料受靡損。修理方法，關(guān)閉閥門，更換填料。開不受靡損。修理方法，關(guān)閉閥門，更換填料。開不動，對于長期不開動的閥門，容易銹住，可用小動，對于長期不開動的閥門，容易銹

43、住，可用小錘敲擊閥桿或用扳手式管鉗轉(zhuǎn)動手輪。開啟后不錘敲擊閥桿或用扳手式管鉗轉(zhuǎn)動手輪。開啟后不通水，則可能是閥桿滑扣，需要換閥桿或整個閥通水，則可能是閥桿滑扣，需要換閥桿或整個閥門。如是閥芯同閥桿脫節(jié)，需重新連接起來。關(guān)門。如是閥芯同閥桿脫節(jié)，需重新連接起來。關(guān)不住或關(guān)不嚴，多屬閥芯與閥座間有異物，如水不住或關(guān)不嚴，多屬閥芯與閥座間有異物，如水垢、砂料等卡住，或由于劃傷、蝕傷等原因而造垢、砂料等卡住，或由于劃傷、蝕傷等原因而造成。應(yīng)拆一閥芯，取出導(dǎo)物和采用研靡的方法，成。應(yīng)拆一閥芯，取出導(dǎo)物和采用研靡的方法，消除傷痕使之閉合嚴密。消除傷痕使之閉合嚴密。（五）高水位箱及其浮球閥的維修（五）高水位

44、箱及其浮球閥的維修（1）屋頂高位水箱浮球閥的常見故障有：）屋頂高位水箱浮球閥的常見故障有： 關(guān)不嚴。浮球雖已升到最高點，仍然出水，關(guān)不嚴。浮球雖已升到最高點，仍然出水，原因是膠皮芯靡扣變薄。修理時，根據(jù)具體情況原因是膠皮芯靡扣變薄。修理時，根據(jù)具體情況更換閥芯膠皮墊，或連同閥芯一起更換。更換閥芯膠皮墊，或連同閥芯一起更換。 浮球閥不出水。閥芯挑桿銹蝕，除銹后重新浮球閥不出水。閥芯挑桿銹蝕，除銹后重新安裝即可。安裝即可。 閥座出水眼被堵，用細鐵絲進行疏通水眼。閥座出水眼被堵，用細鐵絲進行疏通水眼。 閥芯銹蝕不能自如地活動，將閥芯用細砂布閥芯銹蝕不能自如地活動，將閥芯用細砂布打磨，除銹后重新安裝即

45、可。打磨，除銹后重新安裝即可。（2）高位水箱滲漏的修理。找出水箱滲水裂縫，）高位水箱滲漏的修理。找出水箱滲水裂縫，將裂縫中心鑿出或鉆出灌注孔，可采用壓力灌注將裂縫中心鑿出或鉆出灌注孔，可采用壓力灌注環(huán)氧樹脂進行補漏。環(huán)氧樹脂進行補漏。（3）高位水箱的清洗消毒。高位水箱由于多種原）高位水箱的清洗消毒。高位水箱由于多種原因以致異物侵入造成水質(zhì)污染，而達不到生活用因以致異物侵入造成水質(zhì)污染，而達不到生活用水標(biāo)準(zhǔn)。故應(yīng)每年進行一次水箱清洗工作；每三水標(biāo)準(zhǔn)。故應(yīng)每年進行一次水箱清洗工作；每三年進行一次水箱的消毒工作。年進行一次水箱的消毒工作。（六）給水管道的維護（六）給水管道的維護（1）給水管道的檢查。

46、維修養(yǎng)護人員應(yīng)十分熟悉給水）給水管道的檢查。維修養(yǎng)護人員應(yīng)十分熟悉給水系統(tǒng)，經(jīng)常檢查給水管道及閥門（包括地上、地下、系統(tǒng)，經(jīng)常檢查給水管道及閥門（包括地上、地下、屋頂?shù)龋┑氖褂们闆r，經(jīng)常注意地下有無漏水、滲屋頂?shù)龋┑氖褂们闆r，經(jīng)常注意地下有無漏水、滲水、積水等異常情況，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象，應(yīng)及時水、積水等異常情況，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象，應(yīng)及時進行維修。進行維修。（2）保溫防凍工作。在每年冬天來臨前，維修人員應(yīng)）保溫防凍工作。在每年冬天來臨前，維修人員應(yīng)注意做好水表箱、閥門井、消防栓、栓井及室內(nèi)、注意做好水表箱、閥門井、消防栓、栓井及室內(nèi)、外的管道、閥門、消防栓等的防凍保溫工作。根據(jù)外的管道、閥門、消

47、防栓等的防凍保溫工作。根據(jù)當(dāng)?shù)貧鉁厍闆r分別采用不同的保溫材料，以防凍壞。當(dāng)?shù)貧鉁厍闆r分別采用不同的保溫材料，以防凍壞。（3）對凍裂事故的處理。對已發(fā)生冰凍的上水管道，）對凍裂事故的處理。對已發(fā)生冰凍的上水管道，宜采用澆以溫水逐步升溫或包保溫材料。讓其自然宜采用澆以溫水逐步升溫或包保溫材料。讓其自然化凍。對已凍裂的水管，可根據(jù)具體情況，采取電化凍。對已凍裂的水管，可根據(jù)具體情況，采取電焊，或換管的方法處理。對馬鐵鑄成的水嘴和閥門焊，或換管的方法處理。對馬鐵鑄成的水嘴和閥門若被凍裂，則應(yīng)予以換新。若被凍裂，則應(yīng)予以換新。二、排水系統(tǒng)的維修二、排水系統(tǒng)的維修（1）室內(nèi)排水系統(tǒng)的分類。根據(jù)所接納污（廢

48、）室內(nèi)排水系統(tǒng)的分類。根據(jù)所接納污（廢）水性質(zhì)，建筑物內(nèi)部裝設(shè)的排水管道分為三類：水性質(zhì)，建筑物內(nèi)部裝設(shè)的排水管道分為三類： !生活污水管道生活污水管道排除人們?nèi)粘Ｉ钪械呐懦藗內(nèi)粘Ｉ钪械念孪?、洗滌生活廢水和糞便污水。盥洗、洗滌生活廢水和糞便污水。 “工業(yè)廢水工業(yè)廢水排除工礦、企業(yè)生產(chǎn)過程中排除工礦、企業(yè)生產(chǎn)過程中 所排出的污（廢）水。由于工業(yè)生產(chǎn)門類繁多故所排出的污（廢）水。由于工業(yè)生產(chǎn)門類繁多故所排出的污（廢）水的性質(zhì)也極復(fù)雜，但按其沾所排出的污（廢）水的性質(zhì)也極復(fù)雜，但按其沾污程度可分為生產(chǎn)廢水和生活污水兩類。污程度可分為生產(chǎn)廢水和生活污水兩類。 #室內(nèi)雨水管道室內(nèi)雨水管道接納排除屋

49、面的雨雪水。接納排除屋面的雨雪水。 由水器（通氣管）到室外第一口窨井間的排由水器（通氣管）到室外第一口窨井間的排水管，統(tǒng)稱室內(nèi)排水系統(tǒng)。室內(nèi)排水管有分流制水管，統(tǒng)稱室內(nèi)排水系統(tǒng)。室內(nèi)排水管有分流制和合流制之分。為了防止細菌（病源）的污染。和合流制之分。為了防止細菌（病源）的污染。廁所糞便水不得與廚房排水合流，應(yīng)分別設(shè)置。廁所糞便水不得與廚房排水合流，應(yīng)分別設(shè)置。（2）室內(nèi)排水管道的維修。）室內(nèi)排水管道的維修。 ! 管道滲漏。多發(fā)生在橫管或存彎處，有砂眼、管道滲漏。多發(fā)生在橫管或存彎處，有砂眼、裂縫等。因砂眼滲漏可采用打鉛楔、木楔的辦法裂縫等。因砂眼滲漏可采用打鉛楔、木楔的辦法堵漏；對于較小的裂

50、縫，可采用哈夫夾的辦法堵堵漏；對于較小的裂縫，可采用哈夫夾的辦法堵漏；對于承插接口滲漏，可用水泥重新打封口；漏；對于承插接口滲漏，可用水泥重新打封口；對于塑料管接處滲漏，可用膠封，對管身開裂不對于塑料管接處滲漏，可用膠封，對管身開裂不大的，可采熱塑料焊接補漏。大的，可采熱塑料焊接補漏。!管道堵塞。管道堵塞流水不暢，排泄不通，嚴重的管道堵塞。管道堵塞流水不暢，排泄不通，嚴重的會在地漏、水池、馬桶等處漫溢外淌。造成堵塞會在地漏、水池、馬桶等處漫溢外淌。造成堵塞的原因，多為使用不當(dāng)硬雜物進入管道，停滯在的原因，多為使用不當(dāng)硬雜物進入管道，停滯在排水管中、拐彎處、排水管末端，也有在施工進排水管中、拐彎

51、處、排水管末端，也有在施工進程中，磚塊、木塊、砂漿、泥漿進入管中，修理程中，磚塊、木塊、砂漿、泥漿進入管中，修理時，可根據(jù)具體情況判斷堵塞物的位置，在靠近時，可根據(jù)具體情況判斷堵塞物的位置，在靠近的檢查口、清掃口、屋頂通氣管等處，采用人工的檢查口、清掃口、屋頂通氣管等處，采用人工和機械疏通。如無效時，則采用尖鏨剔洞疏通，和機械疏通。如無效時，則采用尖鏨剔洞疏通，或采用或采用“開天窗開天窗”的辦法，進行大開挖排除堵塞。的辦法，進行大開挖排除堵塞。雨水排除。雨水排除。（!）室外排水管道的維修。）室外排水管道的維修。（）衛(wèi)生設(shè)備的修理。）衛(wèi)生設(shè)備的修理。 衛(wèi)生設(shè)備包括大便器小便器洗臉盆、拖布池和衛(wèi)生

52、設(shè)備包括大便器小便器洗臉盆、拖布池和具盆、淋浴器和澡盆等。具盆、淋浴器和澡盆等。三、消防設(shè)施的維修三、消防設(shè)施的維修（1）對于消防設(shè)施的維修，管道及閥門的維修同供）對于消防設(shè)施的維修，管道及閥門的維修同供水管道部分，它也是由管道、閥門等構(gòu)成，其損壞水管道部分，它也是由管道、閥門等構(gòu)成，其損壞同樣是管道的漏水，閥門的漏水及關(guān)閉不嚴等。對同樣是管道的漏水，閥門的漏水及關(guān)閉不嚴等。對于室內(nèi)外的管道同樣應(yīng)做好冬季的防凍保溫工作，于室內(nèi)外的管道同樣應(yīng)做好冬季的防凍保溫工作，以確保隨時處于良好的工作狀態(tài)。以確保隨時處于良好的工作狀態(tài)。（2）對于消防栓接圈的封閉圈及水龍帶應(yīng)按有關(guān)規(guī)）對于消防栓接圈的封閉圈及

53、水龍帶應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進行定時的檢查、保養(yǎng)及試驗工作，以防止老化、定進行定時的檢查、保養(yǎng)及試驗工作，以防止老化、霉變、失效，對于檢查不合格的應(yīng)及時更換。霉變、失效，對于檢查不合格的應(yīng)及時更換。（3）對于儲水池（箱、塔）應(yīng)隨時儲備足夠的水量，）對于儲水池（箱、塔）應(yīng)隨時儲備足夠的水量，并隨時補足對于高心泵及其電機，按有關(guān)規(guī)定，時并隨時補足對于高心泵及其電機，按有關(guān)規(guī)定，時檢查保養(yǎng)，并應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定設(shè)置備用水泵。檢查保養(yǎng)，并應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定設(shè)置備用水泵。一、線路的常見故障及其檢修方法一、線路的常見故障及其檢修方法 線路的常見故障一般說包括：短路接觸不良線路的常見故障一般說包括：短路接觸不良及漏電等幾種。

54、在檢修時，首先應(yīng)根據(jù)各種表面及漏電等幾種。在檢修時，首先應(yīng)根據(jù)各種表面現(xiàn)象，加以綜合分析判斷，找出故障原因及故障現(xiàn)象，加以綜合分析判斷，找出故障原因及故障所在，再按情況加以排除。所在，再按情況加以排除。（1）斷路分相線和中性線斷路兩種。）斷路分相線和中性線斷路兩種。1、查熔斷器內(nèi)的熔絲是否已熔斷。、查熔斷器內(nèi)的熔絲是否已熔斷。2、用測電筆在總開關(guān)進線端查驗是否有電，如無、用測電筆在總開關(guān)進線端查驗是否有電，如無電，則為市電路停電，不需修理；如接戶線、進電，則為市電路停電，不需修理；如接戶線、進戶線斷線，則要請供電部門檢修或配合檢修。如戶線斷線，則要請供電部門檢修或配合檢修。如有電，則應(yīng)順線路從

55、前到后逐段測驗，如電筆發(fā)有電，則應(yīng)順線路從前到后逐段測驗，如電筆發(fā)光，則說明此點以前相線未斷，再用校驗燈測，光，則說明此點以前相線未斷，再用校驗燈測，若發(fā)光則表示此點以前中性線未斷，如此逐段向若發(fā)光則表示此點以前中性線未斷，如此逐段向后測驗，直到校驗燈不亮，故障即在此點與前一后測驗，直到校驗燈不亮，故障即在此點與前一點之間，再用電筆測，如發(fā)光則說明斷中性線，點之間，再用電筆測，如發(fā)光則說明斷中性線，兩根均不發(fā)光則說明斷相線。兩根均不發(fā)光則說明斷相線。3、再觀察此段內(nèi)有無明顯的機械損傷，過墻拐角、再觀察此段內(nèi)有無明顯的機械損傷，過墻拐角處有無松動等。處有無松動等。4、檢查開關(guān)、燈頭、接線盒及各接

56、頭處是否松動。、檢查開關(guān)、燈頭、接線盒及各接頭處是否松動。5、對接地線斷路的檢查，接地線對于保護人身安、對接地線斷路的檢查，接地線對于保護人身安全及設(shè)備安全是非常重要的，任何時候都應(yīng)處于全及設(shè)備安全是非常重要的，任何時候都應(yīng)處于良好的狀態(tài)。良好的狀態(tài)。6、查出斷線處，可采取重新接頭或拆除該段導(dǎo)線、查出斷線處，可采取重新接頭或拆除該段導(dǎo)線另換相同規(guī)格的新線。對于因負荷過大燒斷的，另換相同規(guī)格的新線。對于因負荷過大燒斷的，應(yīng)重新計算負荷。選擇相應(yīng)規(guī)格的新線進行換線。應(yīng)重新計算負荷。選擇相應(yīng)規(guī)格的新線進行換線。（2）短路是指相線與相線、相線與中性線或相線與）短路是指相線與相線、相線與中性線或相線與接

57、地線之間短接的現(xiàn)象（即電阻等于或接近于零）。接地線之間短接的現(xiàn)象（即電阻等于或接近于零）。 檢查短路的方法（單相供電線路）：檢查短路的方法（單相供電線路）：! 在該線路已熔斷的熔絲上下端串接一功率較大在該線路已熔斷的熔絲上下端串接一功率較大（#$ % !#$）的校驗燈，切斷該路線路內(nèi)的所）的校驗燈，切斷該路線路內(nèi)的所有用電器開關(guān)，驗燈發(fā)光狀況，如正常發(fā)光，則說有用電器開關(guān)，驗燈發(fā)光狀況，如正常發(fā)光，則說明該線路短路。明該線路短路?！?切斷電源進線和各用電器開關(guān)，撥下所有用電器切斷電源進線和各用電器開關(guān)，撥下所有用電器插頭，用兆歐表對線路分段測量其線與線、線與地插頭，用兆歐表對線路分段測量其線與

58、線、線與地之間的絕緣電阻，絕緣電阻接近于零，即為故障段。之間的絕緣電阻，絕緣電阻接近于零，即為故障段。# 檢查線路上有無金屬物使線路短路。交叉處因絕緣檢查線路上有無金屬物使線路短路。交叉處因絕緣破損而碰線，檢查電線管管口、接線盒內(nèi)有無擊穿破損而碰線，檢查電線管管口、接線盒內(nèi)有無擊穿灼痕或磨破絕緣層而短接等。灼痕或磨破絕緣層而短接等。$ 如檢查線路無故障，則說明在燈具或用電器上有短如檢查線路無故障，則說明在燈具或用電器上有短路。查出短路后，根據(jù)情況分別給予換線、重新包路。查出短路后，根據(jù)情況分別給予換線、重新包扎等措施。常使用中發(fā)現(xiàn)電壓有較大的波動或見照扎等措施。常使用中發(fā)現(xiàn)電壓有較大的波動或見

59、照明燈發(fā)光發(fā)暗或忽明忽暗，則應(yīng)重點檢查：明燈發(fā)光發(fā)暗或忽明忽暗，則應(yīng)重點檢查： 熔斷器內(nèi)螺絲是否壓緊，接觸是否良好；熔斷器內(nèi)螺絲是否壓緊，接觸是否良好； 線路的接頭（特別是鋁導(dǎo)線）是否因氧化而接觸不線路的接頭（特別是鋁導(dǎo)線）是否因氧化而接觸不良；良； 開關(guān)的動靜觸點是否因電花燒灼而損壞。開關(guān)的動靜觸點是否因電花燒灼而損壞。（3）漏電是因?qū)Ь€老化、受潮、絕緣層損壞或受）漏電是因?qū)Ь€老化、受潮、絕緣層損壞或受環(huán)境破壞而造成電流泄漏，嚴重的能造成人身事環(huán)境破壞而造成電流泄漏，嚴重的能造成人身事故，或造成不能正常用電。檢查方法是用兆歐測故，或造成不能正常用電。檢查方法是用兆歐測量線路或設(shè)備的絕緣電阻，

60、然后按具體情況給予量線路或設(shè)備的絕緣電阻，然后按具體情況給予修復(fù)或更換。修復(fù)或更換。（4）管子配線的絕緣電阻的測量及換線。由于管）管子配線的絕緣電阻的測量及換線。由于管子里導(dǎo)線處在長期不通風(fēng)，散熱極差的狀態(tài)下工子里導(dǎo)線處在長期不通風(fēng)，散熱極差的狀態(tài)下工作，導(dǎo)線的絕緣層極易發(fā)生粘連、變脆、老化，作，導(dǎo)線的絕緣層極易發(fā)生粘連、變脆、老化，導(dǎo)致導(dǎo)線絕緣電阻下降。在此時必須對管內(nèi)導(dǎo)線導(dǎo)致導(dǎo)線絕緣電阻下降。在此時必須對管內(nèi)導(dǎo)線進行更換。進行更換。二、白熾燈和日光燈的常見故障二、白熾燈和日光燈的常見故障 白熾燈和日光是目前我國農(nóng)村、城市白熾燈和日光是目前我國農(nóng)村、城市照明使用得最為普遍的光源。照明使用得最為普遍的光源。三、避雷