中天廣場策劃推廣方案

1、中天廣場策劃推廣一 、前言就該專案推廣思路細(xì)則及實施方案作一具鶻描述推廣思路及實施方案遵循“準(zhǔn)確、合理、領(lǐng)先、系 統(tǒng) 及可操性”等原則，以 求使該專案一推出市場 即贏得“滿堂紅”。二 、市場分析1寫 字樓 市 場 調(diào) 查 與 分 析沒有一個深入細(xì)則及科學(xué)的市場調(diào)查與科學(xué)的市埸分析，則市場推廣思路就是無本z木，無源z水1.1 寫字樓宏觀市場分析在房地産開發(fā)四大産品（住宅、商鋪、寫字樓、廠房）屮，寫字樓的各項綜合指標(biāo)最能反映一個國家和地 區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群故理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，同時 風(fēng)險亦較大。粗略縱觀寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r，在92、93年房地産一片熱潮中

2、，寫字樓市場也是一片歡聲笑 語，在廣州當(dāng)時的地標(biāo)性物菜“世貿(mào)中心”就曾賣到160 00元/12。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏 觀調(diào)控政策的實施，寫字樓的命運也最爲(wèi)悲慘，以96年以後的廣州寫字樓市場爲(wèi)例，環(huán)市東路、天河北 路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的250 -350元/12跌到120-180元/m 2,跌幅近60%,且空置率仍 相當(dāng)高。寫字樓的蕭條直至98年底。1999年至200 0年，隨著中國即將加入世貿(mào)步伐的臨近，部分省市 寫字樓租售市場開始升溫，儘管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到 4 0%。2000年以後，隨著中國正式加入世貿(mào)組織和國家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一

3、步好轉(zhuǎn)，國外機構(gòu)和國內(nèi)企菜對寫字樓 將冇較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟(jì)中心和內(nèi)地在地理交通上佔冇重耍地位的區(qū)域性大城市， 如武漢、成都、重慶等。因此，寫字樓的市場機會將會越來越多。1.2 武漢寫字樓現(xiàn)狀分析要分析武漢寫字樓市場，首先得認(rèn)識武漠。武漠作爲(wèi)湖北省省會，位於中國中部軸線，長江中游地帶，是 全國重要的交通樞紐，素冇“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，同時武漢也是全國重要的物資集散 地，漠正街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍。武漢寫字樓主要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū)，高檔寫字樓售價基木在6000 8000元/ m2之間，租價某木在40- 70元/

4、 m2 月之間，管理費基本在1 0-15元/ m2 月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀人廈、建銀 大廈等十座寫字樓爲(wèi)例，招銀大廈、泰合廣場等五座寫字樓入住率在90%左右，建銀大廈、瑞通廣場等 四 座寫 字 樓 入 住 率 都 在 40% 以 下 。武漢所處地理及發(fā)展?fàn)顩r，在中國加入世貿(mào)成爲(wèi)現(xiàn)實和在武漢在西部大開發(fā)中所肩負(fù)的使命，注定武漢在 今後的發(fā)展中將充滿著機會和活力，也必將吸引人量的跨國集團(tuán)和國內(nèi)各類企菜搶灘進(jìn)駐武漠，武滋寫字樓市場 在今後兩年肯定 會機會不少 。2、主要競爭對手分析2. 1同質(zhì)同檔寫字樓競爭對手分析(見附表1 )因中商廣場專案大、擋次高，因此，共市場應(yīng)在武昌區(qū)的基礎(chǔ)上吸納

5、英他區(qū)尤共是漢口區(qū)寫字樓的客源， 故全面分析武漢寫字樓 市場對本案有莫大幫助 。2.2 武 昌 區(qū) 寫 字 樓競 爭 對 手 個 案 分 析在武昌區(qū)與木案爭嫁客源的主要爲(wèi)亞貿(mào)廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，屮商廣場目 前岀租率僅爲(wèi)25%,而亞貿(mào)廣場b座入住率達(dá)100%,江天大廈入住率爲(wèi)80 %,以屮商廣場在武昌區(qū)的 檔次和地標(biāo)地位及中商集團(tuán)的影響力和號召力，中商廣場的低出租率和零出售令人費解。因此，中商廣場 而臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重嗓力，其中本案最人的競爭對手爲(wèi)亞貿(mào)廣場。120總建築面積120000 m2二幢塔樓和a座28樓一美8-17原規(guī)劃爲(wèi)四星級賓館路628號座建

6、面裙樓連360現(xiàn)定位爲(wèi)00 m200 m232層18 28咼fe租售方式:出售、出租、以租代售三種形式價：均價4800 元/m2 ,整體購買還有優(yōu)惠，並有一定的投租價：均價70元/m2,大而積出租可優(yōu)惠（以此價位出租，其實是引導(dǎo)客戶選擇購買方式的採用的策略）以租代售：12 0元/ m2 月，五年期滿，産權(quán)歸客戶，但每年租金需每年第-個月付消（選擇此種方式的客戶也不會多,以100m2面積計算,首期付出了 20%的款項後,五年共付70萬元,而採用按揭形式購買480000分期的 70%5.5m2 100 %樂等各項設(shè)施，（全市第四200基速食廳69外立而裝飾：裙樓玻璃幕牆，塔樓以口色條磚爲(wèi)主，配淺藍(lán)

7、色玻璃內(nèi)部設(shè)施：中央空調(diào)、i dd內(nèi) 部 裝 修:寫 字電話、互聯(lián)網(wǎng).消防監(jiān)控系統(tǒng).a共6部電梯樓無天花、水泥地而座700m2建築而積:1804938地 上 1-6丿酋 爲(wèi)地上 7-9層爲(wèi)飲地 上10-4962室內(nèi)交通： 寫字樓11部美國奧的斯高速豪華直升客梯，2部專用消防電梯，另 設(shè)步梯通道3條，寬12 米室外交通：46條公交線路在此設(shè)站緊鄰長途客運站、武昌火車站、到武漢客運港和天河機場均冇直達(dá)車化：中商廣場具備5a功能,即自動化管理系統(tǒng)（bas ） >動化監(jiān)控及保安系統(tǒng)（a cs ）、消防口動化系fas ）、通訊自動化系統(tǒng) （cas ）、辦公白動化oas美國特靈牌製冷機消防動報警聯(lián)動

8、問及過道設(shè)冇警閥，多榊次消 防安全保護(hù)，主樓第123、36層爲(wèi)防火.消煙.供氧.疏散避難層，並設(shè) 2電設(shè)施：供配電房接收輸出兩回路10kv高壓變電，24時供電另設(shè)進(jìn)口人防應(yīng)急柴油機發(fā)電機組，以180 多個泊車間的幕牆檔進(jìn)口石材高檔石材鋪地35 元/m2 起口而磚和面鋪地礦棉天花板吊頂寫字間均裝天花公共走道公共衛(wèi)生間000元/m2高一層加1均價約爲(wèi)55元/m2物業(yè)顧房地產(chǎn)業(yè)管理有2過往推廣策劃2.1過往市場定位：5a智慧人廈2.2過往u標(biāo)客戶群定位：1t行業(yè)2.3過往銷售價格:7000元/m23、專案機會及優(yōu)勢分析3.1中國年底加入壯貿(mào)國外資本的湧入促進(jìn)整個寫字樓市道好轉(zhuǎn)，本辱案作爲(wèi)寫字樓同樣受

9、惠。3.2國家開始西部人開發(fā)，武漢是通往所有西部開發(fā)的中間點，水、陸、空交通發(fā)逮，作爲(wèi)內(nèi)地最人城 市的武漢商機増多，因此，伴隨西部開發(fā)的不斷深入，武漢的寫字樓市道會冇所好轉(zhuǎn)。.43.5屮商廣場爲(wèi)武昌中商廣場爲(wèi)武漢商廣場地衆(zhòng)多金融機府邸，既是第一高樓，作爲(wèi)武昌區(qū)區(qū)主幹道構(gòu)和政府機關(guān)，文教科技中心，團(tuán)開發(fā)，中商具漠政治中建築，具備品牌優(yōu)大政府班尊貴之氣.儒雅 z 風(fēng)油然而 生地理優(yōu)勢無可替代3.6中商廣場原有的宣傳推廣和銷售手法欠缺，即缺乏整體包裝又無靈活優(yōu)惠的租售政策，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢，充分整合中商廣場現(xiàn)有資源，對中商廣場重新包裝，制定靈活優(yōu)惠的租偉政策， 通過經(jīng)驗豐富.訓(xùn)練有素的銷偉人

10、員推介，3.7中商廣場爲(wèi)5a智寫字樓，智慧高檔寫字樓的必功能和發(fā)展趨廣場具備作爲(wèi)3.8中商廣場租偉價格能根據(jù)市場作適當(dāng)從高於競爭對30%的率下降到20 %左即從 7000 元/m2調(diào)整爲(wèi) 56003.9/m2格漸趨合理明中商廣場領(lǐng)層能尊重市場內(nèi)外裝飾裝修在範(fàn)圍內(nèi)首屈一指，寫字間裝有地面鋪設(shè)地毯，爲(wèi)競爭對手所沒有，進(jìn)一步拉近 了與競爭對手的價格趴離，同時捉高了樓盤的附加值。米5a5a3. 10屮商廣場爲(wèi)現(xiàn)樓，對於那些對期樓缺乏信心的投資客及急於米5a5a 租場辦公的企業(yè)來說，有信心和時間上的優(yōu)勢。米 5a5a4、專 案 問 題 及 劣 勢 分 析米5a5a41中國加入世貿(mào)的腳步聲雖然越來越臨近，

11、但尚未正式加入，米5a5a因此，外商在國內(nèi)相當(dāng)部份僅是停留在市場調(diào)査方面，尋根米5a5a據(jù)點尚需時日米5a5a4. 2中商廣場雖然在小區(qū)域內(nèi)有地頭優(yōu)勢，但武昌區(qū)畢竟是文教米5a5a科研區(qū)，冀正的商務(wù)區(qū)在漢口。因此,縮小了客戶群的範(fàn)圍。米5a5a4.3在區(qū)域範(fàn)圍內(nèi)武珞路上有多個競爭樓盤，檔次雖略低.但以米5a5a 其價格優(yōu)勢吸引了部分客源，中商廣場在價位上偏高，雖經(jīng)米5a5a調(diào)整漸趨合理，但價格比較來講仍無任何僅勢。米5a5a4.4中商廣場雖然爲(wèi)武呂第一高樓，但外立而缺乏現(xiàn)代感，作爲(wèi)米5a5a地標(biāo)性建築外觀給人第一感覺是用落後的磁磚組成。因此,米5a5a要想樹立中商廣場領(lǐng)袖地位僅憑高度尚顯證據(jù)不

12、足。米5a5a4.5中商廣場爲(wèi)現(xiàn)樓，現(xiàn)樓冇現(xiàn)樓的優(yōu)勢,同時也冇其不利的一米 5a5a面，“是騾子是馬"已淸清楚楚，缺乏進(jìn)一步炒作和想象的空米 5a5a間，對愛炒期樓 的投資客己無空間。米5a5a46中商廣場實用率僅爲(wèi)62% ,爲(wèi)同區(qū)域最低，且配套設(shè)施不完米5a5a善米5a5a4.7中商廣場己作過宣傳推廣，儘管原因很多，但從業(yè)績來講，米5a5a 應(yīng)視爲(wèi)不成功，因此，要重新包裝專案和做好專案，需付出米5a5a雙倍的努力米 5a5a 四、 專 案 介 入 市 場 身份 設(shè) 定米5a5a根據(jù)以上市場分析及專案分析，木專案介入市場身份設(shè)定如下:米5a5a1、市場形象定位米5a5a中商廣場從營銷

13、的角度看，處於從零開始的狀況，由於之前並未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推也未把專案優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來,敝司建議首先將專案重新包裝定位，以卜是敝司通過對武漢房産市場的米5a5a 專案象定位內(nèi)環(huán)線商ipi>案有足米 5a5a 原米5a5a1.1該專案位於武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中南路上，屮南路爲(wèi)武昌的商務(wù)中米5a5a心和武滋金融一條街，也是武滋商務(wù)區(qū)之一，以此淡化人們米5a5a心目屮武昌區(qū)作爲(wèi)武漢市文教科研區(qū)的思維定勢，同時強化米5a5a位於武漢政治中心區(qū)，這是其成爲(wèi)標(biāo)誌性建築物業(yè)地段上的米5a5a獨性這是中商米5a5a1.2該專案是內(nèi)環(huán)線武昌區(qū)段故高建築，高度爲(wèi)米 5a5a廣場成爲(wèi)標(biāo)誌性建築最人的支援點

14、即唯一性。米5a5a1.3 中商廣場擁冇級智慧系統(tǒng)即自動化管理系統(tǒng)米 5a5a控及保安系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、辦公自動5a5a,是其與其他專案與衆(zhòng)不同之處，5a5a2180米5a5a根據(jù)上述市場定位,我們口j以看岀，木專案在區(qū)域範(fàn)圍內(nèi)別處龍頭地位.因此市場推廣定位米5a5a2. 1理由：由於專案的主要忖標(biāo)客戶爲(wèi)經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企米 5a5a米 5a5a業(yè)和大部分冇實力商人。所以專案的形象定位圍繞米5a5a2.2 領(lǐng)袖風(fēng)範(fàn)，表逮的是在區(qū)域範(fàn)圍內(nèi)本專案的“龍頭米5a5a以樓盤第一高度、級智慧系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及香港米5a5a公司管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入米5a5a的都是

15、商界中的“翹楚" 梟雄”，這對於真的“梟米5a5a 得他們的認(rèn)同，而對於離“梟雄”尚有一段距離的米 5a5a主來說也會以入米 5a5a35a5a5a5a3. 1境外跨國米 5a5a米 5a5a 國尤其是知名亶一客戶 感 。”地位，屋宇物管主本專案雄”會獲中型企業(yè)自豪。定位定位企業(yè)企業(yè)企業(yè)180米5a5a房地産開發(fā)公司、金融證券公司、保險公司.tt企業(yè)高科技術(shù)企業(yè)。180 米 5a5a 3.3 從 目 標(biāo) 客 戶的 來 源 定 位180米5a5a對現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè):180米5a5a現(xiàn)有租戶15%,即現(xiàn)租戶之60%轉(zhuǎn)爲(wèi)賈寫字樓。不過要

16、使現(xiàn)有租戶60%轉(zhuǎn)爲(wèi)購買叩需要有一套比較優(yōu)惠 的措施。（優(yōu)惠方案在 推廣策略裹面詳述）；180米5a5a投資客50%,要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能宣現(xiàn)的方案。（具憂方1805a5a用型賈家3 5 % ,對於那些經(jīng)管半穏發(fā)展的企業(yè)，此方案較爲(wèi)吸引。1805a5a但首期款不能太重，貸款期不能太短。（具他方案在促銷策略裏面詳述）1801805a5a4. 1售價：均價5600元/m2 ,雖然此價格仍爲(wèi)武昌區(qū)寫字樓最高1805a5a價，但與寫字樓質(zhì)素和比，此價位應(yīng)能爲(wèi)目標(biāo)客戶群所接受，180 米 5a5a此價位應(yīng)該是中商廣場180 米 5a5a 4.2 租價：起租35膚差1元/m2

17、 ,即均租約55元/m2 ,180 米 5a5a另管理費 12.5 元 /m2含空調(diào)費）5a5a4180米5a5a五、專案包裝3.2.1 售樓部租 貨部包裝設(shè)計建議（見 附圖）3.2. 1 原則場的檔次與風(fēng)格3. 2. 13. 2. 12 、廣場寫字樓様板間見附圖）3. 2. 13、3.2.14、 更改樓名，作爲(wèi)商廈名稱屮商在三大不足：一是不大氣，雖然屮商是開發(fā)公司中商集 團(tuán)的簡稱，但作爲(wèi)標(biāo)誌性建築，如用公司名稱，一般來講不會大氣，像廣州幾乎所有甲級寫字樓 均未用公詞名稱作樓名；二是“中商”同造謠中傷的中傷諧音；三是中商似乎給人以中商.外商 區(qū)分之感。因此，建議“中商廣場”改爲(wèi)“中南廣場”，理

18、由除上述四點外，尚冇三點：一是中南也同樣可理解爲(wèi)是中南商業(yè)股份冇限公司的簡稱，與中商並不矛盾；二是中南位於中南路上，3. 2. 1六中南路在武昌可以說是路王”,同時也是內(nèi)環(huán)路主幹道；三是屮南有屮南地區(qū)z地域概念，包廣策略3. 2. 113. 2.11.1區(qū)位概念上的障礙。本專案位於武昌區(qū)，-提武昌，人們很自然認(rèn)爲(wèi)它是-個文教科研區(qū)，似乎與寫字樓關(guān)聯(lián)不大，從而降低了對木專案的認(rèn)同感。同時，人們總是拿它與同區(qū)域 亞貿(mào)比，所以總 是在圈圈裏跳不出來 。3. 2.11.2價格劣勢上的障礙。對於投資客來講，最關(guān)心的是價格和升值空間以及投資冋報問題，對樓盤質(zhì)素的考慮不在首位。因此，很難吸引投資客。3. 2

19、.11.3專案自身質(zhì)素的障礙。木專案走的是屮級寫字樓，5a智慧大廈。但本身質(zhì)素未全部到位。例如配套不全，外觀不氣派，缺乏現(xiàn)代感，從而與競爭對手沒有一個相當(dāng)明顯的差距。3. 2. 11.4付款方式的障礙。在專案價位無優(yōu)勢，質(zhì)素?zé)o明顯差別的情況下，呆板和緊重的付款方式應(yīng)是造成木專案前期不成功的主因。3. 2. 11.5目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)。專案原目標(biāo)客戶定位爲(wèi)it行業(yè)，雖有一定道理，面太狹窄。3. 2. 12、本專案推處五人突破口3. 2. 12.1區(qū)位突破，改變?nèi)藗兊乃季S定式。區(qū)位上主要不捉武昌，以免和文教和亞貿(mào)捆在一起，而是提內(nèi)環(huán)線，因爲(wèi)內(nèi)環(huán)線可說是武漢的商務(wù)中心，而本專案位於內(nèi)環(huán)線中南路上，。即

20、稱 位於內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)。這樣提，同時乂與亞貿(mào)進(jìn)行了區(qū)隔，爲(wèi)說明價格比其高提供了有力證據(jù)。3. 2. 12. 2價格突破.調(diào)價、調(diào)至5600 元/m2 ,縮小與同區(qū)域競爭樓盤3. 2. 1價格差，同時又與內(nèi)環(huán)線同質(zhì)樓盤比有價格僅。3. 2.12. 3專案質(zhì)素提升，硬體方而除部分包裝及可裝修寫字間計己基3. 2. 1本定型。因此，只冇從軟髏方面強調(diào)共與衆(zhòng)不同，如知名物3. 2. 1管公司管理，星級服務(wù)，可爲(wèi)買家免費提供舉行企業(yè)和産品3. 2. 1展示會的場所等。3. 2. 12.4付款方式的突破，價格上的不占優(yōu)，注定該專案要做成功必3. 2. 1須調(diào)整付款方式，使付款輕鬆，付款時間延長。因此，採取3

21、. 2. 1五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式。以3. 2. 13. 2. 12. 5案容量大,3. 2. 133. 2. 143. 2. 153. 2. 15.3. 2. 15. 23. 2. 15.33. 2. 15.43. 2. 15.53 2. 13. 2. 15. 63 2. 13. 2. 16此增強投資客的信心和減輕付款上的負(fù)擔(dān)。目標(biāo)客戶原定爲(wèi)1t行業(yè)，it行業(yè)雖發(fā)展很快h很冇前呆，但心竟是新生事物而本專僅消化1t行業(yè)當(dāng)然吃不飽,因此耍把li標(biāo)客戶群擴充爲(wèi)各種經(jīng)濟(jì)實力強的企業(yè)，如商貴雲(yún)集log亠a.五年返租震撼江城（強調(diào)付款輕鬆及高強調(diào)購買的輕鬆和價3. 2. 17&

22、gt;媒體計劃(略)3. 2. 1七、脅銷策略3. 2. 11、營 銷節(jié)奏及分區(qū)銷 售 建議3. 2. 1a座爲(wèi)1 050層爲(wèi)寫字樓（其中第10、23、3 6層爲(wèi)安全層），即共38層寫字樓，而積約40000m2。3. 2. 1b座1038 w爲(wèi)寫字樓，（其中第10、23、36膚爲(wèi)安全膚），即共26膚，面積約2 6000m2o3. 2.1分區(qū)銷售：建議a. b兩座，高、中.低三個不同樓層，第一階段推廣時，均拿出部分銷售，其中以b座略爲(wèi)多拿一些，底層略爲(wèi)多拿一些。以儘量銷售略差的寫字間。3. 2. 12、價格策略3. 2. 12.1價格均價建議不高於5600元 /m23. 2. 12.2 價格根據(jù)

23、樓層、方向、景觀、間隔制定價差3. 2. 12. 3拿出數(shù)套最低層、方向、.景馭間隔最差的單位做廣告，以低於亞貿(mào)廣場均價的價格銷售，以吸引更多客戶。3. 2. 12. 4價格擬定賁行“低開中走"策略，先以較低價入市，再根據(jù)銷售常況調(diào)整價格。如銷 售 情 況 好，則 微 升3.2.13付款方式策略3.2.13. 1付款原則上要求儘量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，捉供盡可能長的貸款52.3. 2.1營銷節(jié)奏共分五個階段：籌備期,內(nèi)部認(rèn)購期（主要針對現(xiàn)租戶）公開銷偉期，強銷期和53.3. 2. 13投 資 秘 笈 主 體 內(nèi) 容54. 3. 2.1因本專案與周邊競爭對手相比，價格偏高

24、。因此，唯有給予客戶靈活輕鬆的付款方式和在投資回報上給予客戶以較高回報和較低風(fēng)險，方是木專案從市場突圍的突破口。因此，建議採用 五成五年免息分期，五成八年銀行按揭的付款方式和五年返租，年回報率10%的返租方案，針 對 具 儺 客 戶實 施如下。55. 3.2.13.2.2針對中商廣場現(xiàn)有租戶，實行“租轉(zhuǎn)儕”策略，所謂“租轉(zhuǎn)售”即本專案現(xiàn)租客戶 如欲購買所租寫字樓，可優(yōu)先購賈，h冇額外優(yōu)惠（免二年物業(yè)管理費）。逍項工作應(yīng)龍在所冇 營銷工作的前面，因爲(wèi)如果把現(xiàn)租戶解決了，則對外界具冇施大的號召力和吸引力，我們炒作的 空間也増大了，試想如果說某幢大度所有租戶都轉(zhuǎn)成爲(wèi)買家，對外界將是怎樣的震撼。因此，

25、在 市場不明朗的情況下，對現(xiàn)有租戶實行"租轉(zhuǎn)售“策略，這是對承租客戶和貴司可能皆大歡弭而 且極其重要的一步 。具體實施舉例如下：56. 3.2. 1例：現(xiàn)冇一客戶租用中商廣場寫字樓100m2,租期二年，租金爲(wèi)平均租金約55元/1 2,管 理費爲(wèi)12.5元/m2,現(xiàn)宣行“租轉(zhuǎn)售”, 售價爲(wèi)56 00元/m2,同時給子贈送兩年物業(yè)管理資的優(yōu)患政策,則計算如下57.3.2.1該寫字櫻原銷售&i 價爲(wèi)：100 m2 7000元 /m2=700000一 兀58.3. 2. 1該寫字樓現(xiàn)銷售總價爲(wèi)：100m2 5600 元/m2 =560000 元免該客戶物管費金額爲(wèi)：100 m2 12

26、.5 元/ m212 2=30000元該客戶如w行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶付款方式如下：首期五成分五年付清，每年第一個月付清當(dāng)年款額10% ,即56800元28000010000560001250%=29 38=36235500-800055003623=1877從以上可以看出，該客戶買樓，每月供款僅3 623元,比租樓要5 500元之交1877元，-年少交2252 4元，減去每年所交的10%即56000元，客戶一年僅多交33 476元，五年多交1 67380元，八年後就可擁冇33針對投資客實行“我先租樓，你再買樓”策略，即五年返租，貝體爲(wèi)客戶如欲購買中商廣場寫字樓， 由發(fā)展商與購買客戶簽定五年還租合同，發(fā)展商在五年內(nèi)於（從簽定買賣合同後計算）每年第-個月將當(dāng) 月租金逐漸返給購樓者，年回報率爲(wèi)10%,五年回報率爲(wèi)50 %。同樣，該客戶可採取五成八年銀行按貸 方式付款。例：現(xiàn)有一客戶採取五年返租和五成八年按貸方式購買中商廣場寫字樓100m2 ,售價爲(wèi)5600元/m2100m2 5600 元 /512=560000 元該客戶每