2012常州房地產(chǎn)分析

1、市場(chǎng)小結(jié)一、常州市基本情況1、地理位置常州屬于地級(jí)市，常州位于美麗富饒的長(zhǎng)江三角洲中心地帶，地處江蘇省南部，北攜長(zhǎng)江，南銜太湖，與上海、南京等距相望，滬寧鐵路、滬寧高速公路、京杭大運(yùn)河均穿城而過(guò)。2、城市交通常州交通便利，對(duì)外有奔牛機(jī)場(chǎng)，京滬高鐵常州站，滬寧城際鐵路常州站，京杭大運(yùn)河，滬寧高速，沿江高速等水路空四通八達(dá)的交通網(wǎng)。內(nèi)部城市公共交通也相當(dāng)發(fā)達(dá)，brt，公交，高架，已貫穿整個(gè)市區(qū)，將南(武進(jìn))北（新北區(qū)）順暢的連接起來(lái)，另外城市輕軌的建設(shè)亦在規(guī)劃中。3、行政劃分 常州面積4385平方公里，人口460萬(wàn)，城市化率60%，劃分為五區(qū)二市，分別為天寧區(qū)，新北區(qū)，鐘樓區(qū)，武進(jìn)區(qū)，戚墅堰區(qū)，金

2、壇市，溧陽(yáng)市。武進(jìn)為全國(guó)十強(qiáng)縣市。4、建制沿革延陵邑：周靈王二十五年（公元前547年）。 毗陵縣：西漢高祖五年（公元前202年）。 毗陵郡：東漢建武元年。 晉陵縣：西晉惠帝永興元年（304年）。 常州：隋開(kāi)皇九年（589年）。 常州望（全國(guó)十望之一）：唐武宗會(huì)昌四年（840年）。 常州府：清雍正四年（1726年）。 5、常州經(jīng)濟(jì)與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)常州經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，位于長(zhǎng)三角蘇錫常經(jīng)濟(jì)中心，是全國(guó)50強(qiáng)城市，gdp等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位于全國(guó)25位左右，人均gdp已過(guò)1萬(wàn)美元，農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)”之稱，旅游業(yè)也發(fā)展較快，目前現(xiàn)代制造業(yè)已成為城市的支柱產(chǎn)業(yè)。a、2010年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）2

3、976.7億元，按可比價(jià)計(jì)算增長(zhǎng)13.1%，其中一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值99.8億元、1667.2億元和1209.7億元，比上年增長(zhǎng)4.3%、13.2%和13.6%。b、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的3.656.839.6調(diào)整為3.456.040.6，服務(wù)業(yè)增加值在全市經(jīng)濟(jì)總量中所占比重較上年提高1個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。c、按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值超過(guò)65000元，依據(jù)現(xiàn)行匯率折算接近10000美元。d、全年實(shí)現(xiàn)地方一般預(yù)算收入286.2億元，比上年增長(zhǎng)32.6%；地方一般預(yù)算收入占gdp的比重達(dá)到9.6%，較上年提高1個(gè)百分點(diǎn)。綜述：總體來(lái)講常州經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人民富裕，常州支柱產(chǎn)

4、業(yè)為第二產(chǎn)業(yè)，約占總量的60%左右，隨著第三產(chǎn)業(yè)崛起，第一產(chǎn)業(yè)比例逐漸降低。第二產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)業(yè)有：裝備制造業(yè)如（輸變電設(shè)備產(chǎn)業(yè)全國(guó)第一）、新能源產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)及生物技術(shù)制藥產(chǎn)業(yè)。以旅游也為主的第三產(chǎn)業(yè)這幾年隨著城市發(fā)展的深入發(fā)展較快。附2表說(shuō)明：6、居民收入與消費(fèi)水平2010年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26269元，比上年增長(zhǎng)10.6%；人均消費(fèi)性支出17124元，增長(zhǎng)7.3%；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為32.7%，比上年下降1個(gè)百分點(diǎn)。附圖表：綜述：a、常州人均收收入每年都維持在10%以上的大幅增長(zhǎng)，雖然金額上與蘇南其他城市還有差距但是增長(zhǎng)幅度名列前矛,人民富裕程度越來(lái)越高。b、居

5、民消費(fèi)能力逐步提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯，對(duì)消費(fèi)產(chǎn)品的要求也會(huì)越來(lái)越高，尤其是將會(huì)增加改善性住房的需求量，改善性需求的購(gòu)房將促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展。同時(shí)對(duì)城市的基礎(chǔ)建設(shè)也提出了新的要求。c、常州目前房?jī)r(jià)普遍在8000元左右，居民月收入為2189元，比值為3.6，遠(yuǎn)低于無(wú)錫，蘇州，處于絕對(duì)的合理范圍內(nèi)，長(zhǎng)遠(yuǎn)上看有著較大的上升空間。7、社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況概念：是以貨幣表現(xiàn)的建造和購(gòu)置固定資產(chǎn)活動(dòng)的工作量，它是反映固定資產(chǎn)投資規(guī)模、速度、比例關(guān)系和使用方向的綜合性指標(biāo)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額分為基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和其他固定資產(chǎn)投資四個(gè)部分。、意義：通過(guò)建造和購(gòu)置固定資產(chǎn)的活動(dòng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)不

6、斷采用先進(jìn)技術(shù)裝備，建立新興部門，進(jìn)一步調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力的地區(qū)分布，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為改善人民物質(zhì)文化生活創(chuàng)造物質(zhì)條件。08,09年受國(guó)際環(huán)境和宏觀政策的影響增幅出現(xiàn)小幅回落，但每年都保持20%左右的增長(zhǎng)幅度，城市的高速發(fā)展，人民生活越來(lái)越好，將帶來(lái)更高的消費(fèi)需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著積極地作用。8、房地產(chǎn)投資情況2010年，盡管國(guó)家持續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策措施，但長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)投資仍保持了高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。全年長(zhǎng)三角16個(gè)城市共完成房地產(chǎn)投資8052億元，比上年增長(zhǎng)30.3%，增幅較上年提高22.2個(gè)百分點(diǎn)，占全國(guó)房地產(chǎn)投資的16.7%。從投資規(guī)模看，上海以2119.5億元的投資總額獨(dú)占

7、鰲頭，杭州、蘇州、南京和無(wú)錫分列第2至第5位，投資額分別為956.2億元、935.8億元、754.8億元和612.7億元。我市完成房地產(chǎn)投資447億元，列第7位。從增長(zhǎng)幅度上來(lái)看我市房地產(chǎn)投資增幅由上年的-0.9%回升至46.0%，位次也由上年的第14位躍升至第2位。觀點(diǎn)：a、常州房地產(chǎn)市場(chǎng)依然相當(dāng)活躍，雖然由于2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響導(dǎo)致2009年增幅出現(xiàn)負(fù)值，但是考慮到本次事件的性質(zhì)，出現(xiàn)這種小幅降低的情況已說(shuō)明常州房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀環(huán)境下抗壓性很強(qiáng)，2010年的爆發(fā)式增長(zhǎng)也說(shuō)明該問(wèn)題。 b、與其他城市相比，雖然房地產(chǎn)投資額排名不高，但是增長(zhǎng)幅度卻是位居前列，說(shuō)明常州房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，

8、亟待開(kāi)發(fā)。 c 、2010年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度比全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)幅度多了23%個(gè)點(diǎn)，說(shuō)明該階段房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，但是從前量是來(lái)看，房地產(chǎn)投資僅占總量的21%，依不是全社會(huì)投資的主體投資部分，依有較大發(fā)展空間。9、人文社會(huì)a、歷史文化：常州是一座具有兩千五百多年悠久歷史的文化古城，底蘊(yùn)深厚，是吳文化的主要發(fā)祥地之一。公元前547年的春秋時(shí)期，建邑立邦，始稱延陵。別名龍城b、常州人杰地靈，人文薈萃，享有“天下名士有部落，東南無(wú)與常匹儔”之譽(yù)?！俺Ｖ萁裎慕?jīng)學(xué)派”、“陽(yáng)湖文派”、“常州詞派”、“常州畫(huà)派”和“孟河醫(yī)派”飲譽(yù)全國(guó)。代表人物有：龔自珍、瞿秋白、張?zhí)?、惲代英、華羅庚，吳階平，劉海粟

9、等c、傳統(tǒng)工藝如：根雕、金壇刻紙、梳篦、亂針繡、漢畫(huà)磚刻屏、留青竹。d、教育優(yōu)勢(shì)明顯：幼兒園，小學(xué)，中學(xué)，大學(xué) 等名校林立。e、景色風(fēng)光：中華恐龍園，淹城春秋樂(lè)園，淹城動(dòng)物園，環(huán)球嬉戲谷，天寧寺，天目湖，南山竹海。另外城市綠化環(huán)境較好，有多個(gè)大型公園如：清楓公園，紅梅公園，東坡公園，南田公園等。10、城市規(guī)劃和發(fā)展情況整個(gè)城市發(fā)展分為三期發(fā)展：一期大力發(fā)展市中心，二期發(fā)展新北區(qū)和南邊的武進(jìn)區(qū)，三期發(fā)展城西和城東。目前處于二期階段，發(fā)展戰(zhàn)略為：提升中心，拓展南北。主城區(qū)形成一體兩翼八組團(tuán)的空間結(jié)構(gòu)，拉開(kāi)城市的發(fā)展空間。新港：港口、重化工、環(huán)保、能源產(chǎn)業(yè)和物流業(yè)、水廠、污水廠等大型市政公用設(shè)施新龍

10、：生活居住，新北區(qū)公共服務(wù)中心、電子工業(yè)園和高新技術(shù)研發(fā)基地城西：發(fā)展機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥、新材料、機(jī)械制造等低、無(wú)污染的現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和鐘樓區(qū)公共服務(wù)中心武南：發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、生活居住和滆湖度假區(qū)中心：商貿(mào)金融文化中心城東：發(fā)展機(jī)車制造、紡織、印染、汽配、食品及現(xiàn)代物流業(yè)，同時(shí)配置居住和公建用地高新：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及行政中心、大型生活社區(qū)、現(xiàn)代旅游休閑區(qū)和城市北部商貿(mào)副中心湖塘：科教、休閑旅游、生態(tài)居住和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，以高等職教和淹城遺址為特色和城市南部商貿(mào)副中心主城區(qū)八組團(tuán)功能分布發(fā)展規(guī)劃具體八個(gè)組團(tuán)為：中心：商貿(mào)金融文化中心。 湖塘：科教，休閑旅游，生態(tài)居住和高等

11、教育，淹城遺址為特色和城市南部副商貿(mào)中心。 新北高新區(qū)：常州市行政中心，大型生活區(qū)，現(xiàn)代旅游區(qū)，高科技電子信息，軟件動(dòng)漫和城市北部副商貿(mào)中心。 城東：機(jī)車制造，紡織，印染，汽配，食品及現(xiàn)代物流業(yè)。 城西：發(fā)展機(jī)電一體化，機(jī)械制造，生物醫(yī)藥，新材料等。 武南：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物流，汽配，紡織，生活居住，滆湖度假區(qū)。 新龍：大型生活區(qū)，高鐵常州站，公共服務(wù)中心，工業(yè)區(qū)等。新北區(qū)北部新城計(jì)劃：常州北區(qū)位于常州市北部，北臨長(zhǎng)江，與泰州隔江相望，東邊是江陰，西邊與揚(yáng)中市、丹陽(yáng)市接壤，南接常州市中心，境內(nèi)地勢(shì)平坦。新北區(qū)劃分為3個(gè)街道，6個(gè)鎮(zhèn)，分別為：河海街道、三井街道、龍虎塘街道、新橋鎮(zhèn)、薛家鎮(zhèn)、春江

12、鎮(zhèn)、羅溪鎮(zhèn)、西夏墅鎮(zhèn)、孟河鎮(zhèn)。 2010年3月新北區(qū)計(jì)劃3年內(nèi)投資360億元以新橋鎮(zhèn)為核心打造北部新城。北部新城是常州市重點(diǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略空間，肩負(fù)完善城市功能、展示城市形象的重任。北部新城的范圍西到龍江路，北到122省道，東、南均到新北區(qū)區(qū)界，面積70平方公里，涉及新橋、薛家、春江及三井、龍虎塘、河海。隨著常州市行政中心北移，京滬高速鐵路等基礎(chǔ)交通設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，北部新城正在崛起。 11、城市商業(yè)中心發(fā)展情況常州市商業(yè)圈規(guī)劃主要為：一主，二副，七次，七點(diǎn)。一主：以文化宮為主的市級(jí)商業(yè)中心。二副：武進(jìn)新城區(qū)商業(yè)圈、新北區(qū)政府商業(yè)圈。七次：濱江區(qū)域商業(yè)中心、新龍商業(yè)圈、城西區(qū)域中心、城東區(qū)域中心、青

13、龍商業(yè)中心、新運(yùn)河商業(yè)中心、武南商業(yè)中心。七點(diǎn)：孟河、奔牛、鄒區(qū)、湟禮、環(huán)太湖、洛陽(yáng)、橫山橋。小結(jié)：城市正在進(jìn)行大擴(kuò)展，市政大建設(shè)已經(jīng)完成大框架和主體建設(shè)。 城市產(chǎn)業(yè)受大環(huán)境和長(zhǎng)三角區(qū)域城市競(jìng)爭(zhēng)影響面臨轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新 中小私營(yíng)企業(yè)規(guī)模難以壯大，城市缺乏靈活的投資渠道。 老城區(qū)還未完全形成核心磁力，對(duì)周邊衛(wèi)星城還缺乏強(qiáng)大的吸引力。二、宏觀政策1、政策綜述近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)很大，不確定因素增多。07年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱導(dǎo)致政策調(diào)控，導(dǎo)致08年房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑，然后又是由于政策扶持，09年房地產(chǎn)市場(chǎng)再次回暖，不僅一掃08年的頹勢(shì)，甚至超過(guò)了07年的發(fā)展水平，成為常州歷史上成交量最大的一年，然而正是因此導(dǎo)

14、致了09年底，10年初開(kāi)始常州房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅上漲了50%左右，此時(shí)政府又開(kāi)始了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，調(diào)控手段層出不窮，一個(gè)比一個(gè)嚴(yán)厲，成交量也開(kāi)始了大量萎縮，但價(jià)格雖然增幅減少但依然環(huán)比穩(wěn)步上升。從市場(chǎng)波動(dòng)規(guī)律可以看出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨最不確定的因素莫過(guò)于政策因素。因此政策因素是我們掌握并預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的依據(jù)之一。目前中國(guó)主要的任務(wù)還是大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，政府主要靠，外貿(mào)，增加投資，擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。外貿(mào)主要就是出口創(chuàng)匯。增加投資就是擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大固定資產(chǎn)投資。而擴(kuò)大內(nèi)需則要靠房地產(chǎn)業(yè)。政府內(nèi)部經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)明確表態(tài)房地產(chǎn)行業(yè)的核心作用。但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)這幾年的快速增長(zhǎng)后，也出現(xiàn)

15、了很多問(wèn)題，尤其是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，但從房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講其在經(jīng)濟(jì)中的比例較重，而且房?jī)r(jià)也越來(lái)越高，給普通老百姓帶來(lái)了極大的負(fù)擔(dān)，房子也變成人們的生活重心。房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著很多問(wèn)題。進(jìn)入2011年，國(guó)家開(kāi)始認(rèn)識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，作為十二五規(guī)劃的開(kāi)局年，調(diào)結(jié)構(gòu)包增長(zhǎng)成了國(guó)家政策的基本基調(diào)。對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)整也勢(shì)在必行。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)的兩個(gè)方面：第一是區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu)的調(diào)整。當(dāng)前一線大城市樓市發(fā)展明顯過(guò)熱，房?jī)r(jià)脫離普通群眾的收入水平，供求關(guān)系也比較緊張，從而形成房?jī)r(jià)急速上漲的循環(huán)。中小城市由于資金和人員流動(dòng)較小，房地產(chǎn)的需求主要來(lái)源于區(qū)域內(nèi)，雖然在這輪房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中價(jià)格和銷售量也有增長(zhǎng)，但幅度要遠(yuǎn)小于

16、一線城市。因此，要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的發(fā)展平衡，資源的配置平衡，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平衡就必須要對(duì)房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展格局進(jìn)行調(diào)整。第二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整。 進(jìn)年來(lái)一線城市豪宅市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快，成交的份額甚至超過(guò)了普通住房。這使政府非常擔(dān)心。擔(dān)心任其發(fā)展必將損害房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的局面。因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出鼓勵(lì)自住和改善性購(gòu)房需求，并加大廉租房等住房保障體系的建設(shè)。已解決房地產(chǎn)未來(lái)的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)將從“一線城市過(guò)度發(fā)展，二三線城市長(zhǎng)期處于相對(duì)弱勢(shì)”，轉(zhuǎn)化為“一線城市適度發(fā)展，二三線城市進(jìn)行重點(diǎn)發(fā)展”；住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的發(fā)展態(tài)勢(shì)是從“非普通住房比重過(guò)大，成交量集中”轉(zhuǎn)化為“繼續(xù)支持自住，改善性需求，大力

17、發(fā)展中低價(jià)位房”。這兩個(gè)轉(zhuǎn)變應(yīng)該是2011年甚至更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向。另外政府為了控制房?jī)r(jià)，保障低收入人群的生活問(wèn)題，新建了大量的保障性住房，廉租房等等。綜合來(lái)看：在當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)日益高漲，房地產(chǎn)供求關(guān)系日益矛盾的情況下，中小城市將成為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展的大后方。同時(shí)也為中小城市的城市化發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。（1）房地產(chǎn)政策方面最近幾年房產(chǎn)政策主要有：1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)“70-90”政策低調(diào)退市上海，南京，成都等多個(gè)城市已經(jīng)在土地招拍操作中，取消了單體項(xiàng)目70%以上建90平方米以下戶型的硬性要求。作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控標(biāo)志性政策，“70-90”政策目前已經(jīng)實(shí)質(zhì)性退出市場(chǎng)。資料顯示，“70-9

18、0”政策始于2006年。政策執(zhí)行三年來(lái)，雖然增加了小戶型市場(chǎng)占有率，但也滋生了一些問(wèn)題，比如，開(kāi)發(fā)商變相修改結(jié)構(gòu)，以贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)面積，增大調(diào)高變雙層結(jié)構(gòu)，兩套房打通連售等方式打“擦邊球”。業(yè)內(nèi)為此一直呼吁取消“70-90”限制，給開(kāi)發(fā)商更大的市場(chǎng)自主權(quán)小結(jié)：取消“70-90”限制將節(jié)省開(kāi)發(fā)商變相調(diào)整結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的隱性成本，提高開(kāi)發(fā)商投資熱情，同時(shí)增加投資類商品房的市場(chǎng)供給，這對(duì)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定推動(dòng)作用?！安挥脫?dān)心取消政策后大戶型激增，開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)市場(chǎng)取向客觀設(shè)計(jì)新項(xiàng)目的戶型比例。”2.商品房面積計(jì)算有新規(guī)常州市人民政府辦公室于近期印發(fā)了常州市市區(qū)建設(shè)工程建筑面積和容積率規(guī)劃核實(shí)管理辦法以及常州市建

19、設(shè)項(xiàng)目建筑面積計(jì)算補(bǔ)充規(guī)定（試行），兩項(xiàng)新規(guī)將從2009年1月1日起開(kāi)始實(shí)施。每套只能設(shè)一個(gè)空中花園近兩年來(lái)常州市場(chǎng)上應(yīng)對(duì)70/90政策所使出的“變通”也并不算少，有的開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)戶型時(shí)，會(huì)將相鄰的兩套小戶型設(shè)計(jì)成一套大戶型號(hào)，不然就采取“偷面積”的辦法，慷慨贈(zèng)送大露臺(tái)，大陽(yáng)臺(tái)，空中花園，簡(jiǎn)單圍合即成房間，且最多只算一半面積，甚至增加挑空層，日后方便業(yè)主做夾層。而1月1日起開(kāi)始實(shí)施的常州市建設(shè)項(xiàng)目建筑面積計(jì)算補(bǔ)充規(guī)定（試行）對(duì)這些大露臺(tái)，大陽(yáng)臺(tái)，空中花園的面積計(jì)算做了嚴(yán)格的規(guī)定，并且每套住宅只能設(shè)置一個(gè)空中花園。該規(guī)定明確，根據(jù)常州的實(shí)際情況，有頂蓋，不封閉的空中花園，其進(jìn)深小于或等于3米時(shí)按

20、其面積的一半計(jì)算，大于3米時(shí)按全部空中花園的面積計(jì)算全面積。低層住宅的層高為3-3.6米；辦公用房，普通商業(yè)用房的層高不應(yīng)大于4.5米（大型商場(chǎng)，大型超市，專業(yè)市場(chǎng)及特殊商業(yè)建筑除外）。當(dāng)建筑的設(shè)計(jì)層高大于上述規(guī)定上限層高時(shí)，其建筑面積要乘以建筑設(shè)計(jì)層高與上述規(guī)定的上限層高的比值。規(guī)定飄窗計(jì)算面積細(xì)則窗臺(tái)與室內(nèi)地坪高差大于等于0.45米的飄窗不計(jì)算面積。飄窗的窗臺(tái)與室內(nèi)地坪高差小于0.45米時(shí)，窗臺(tái)至窗頂?shù)谋M高大于2.1米的飄窗計(jì)算全面積，小于等于2.1米且大于等于1.5米的計(jì)算一半面積，低于1.5米的不計(jì)算面積。另外，在符合相關(guān)技術(shù)規(guī)定和滿足自身功能需要以外，為社會(huì)公眾或小區(qū)居民提供開(kāi)放空間

21、，比如臨街建筑在建筑控制線以內(nèi)沿公共空間設(shè)置的騎樓或過(guò)街樓等架空部分，無(wú)圍欄結(jié)構(gòu)，為公眾提供綠化及活動(dòng)場(chǎng)地的建筑物底部架空層，其建筑面積不可計(jì)入該項(xiàng)目的核定容積率。在2009年1月1日之前已經(jīng)核定批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)方案及其建筑面積，依據(jù)原有規(guī)定辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù)。驗(yàn)收總面積允許3%誤差根據(jù)2007年8月21日，常州市政府修訂出臺(tái)了常州市市區(qū)經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理辦法。總建筑面積超過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的總建筑面積的，應(yīng)當(dāng)依法查處。在實(shí)際工作中，由于房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范計(jì)算建筑面積的規(guī)則不一致，規(guī)劃核實(shí)時(shí)實(shí)測(cè)總建筑面積與規(guī)劃許可總建筑面積存在一定誤差。因此，在實(shí)施的常州市市

22、區(qū)建設(shè)工程建筑面積和容積率規(guī)劃核實(shí)管理辦法中，常州市區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)時(shí)，房產(chǎn)測(cè)量建筑面積與規(guī)劃許可建筑面積兩者之間的誤差允許范圍為3%。有地下工程的，地下工程的實(shí)測(cè)建筑面積誤差允許范圍和地上工程的實(shí)測(cè)建筑面積誤差允許范圍為3%。建設(shè)工程包含2個(gè)或2個(gè)以上單體建筑的，單體建筑的實(shí)測(cè)面積誤差允許范圍為5%。為防止建設(shè)方利用計(jì)算規(guī)則的不一致牟取利益，基于公平和公正的原則，超出誤差允許范圍的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)規(guī)費(fèi)。辦法規(guī)定，實(shí)測(cè)建筑面積超出誤差允許范圍的，先按違法建設(shè)依法處理，對(duì)予以保留的建（構(gòu)）筑物，再按下列情況進(jìn)行處理：對(duì)超出3%以上（不含3%）的部分，按照關(guān)于明確超容積率建設(shè)項(xiàng)目補(bǔ)繳土

23、地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知明確標(biāo)準(zhǔn)的2倍補(bǔ)繳土地出讓金。小結(jié)：常州市政府印發(fā)的常州市市區(qū)建設(shè)工程建筑面積和容積率規(guī)劃核實(shí)管理辦法以及常州市建設(shè)項(xiàng)目建筑面積計(jì)算補(bǔ)充規(guī)定（試行）兩項(xiàng)新規(guī)，意味著今后常州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)空中花園，大陽(yáng)臺(tái)或挑高戶型上有了嚴(yán)格的限制；而竣工驗(yàn)收總面積和規(guī)劃面積允許有3%的誤差，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言應(yīng)該是個(gè)好消息，但超出允許范圍將重罰。新規(guī)發(fā)行的主要目的是為了防止國(guó)有土地收益的流失，促進(jìn)常州房地產(chǎn)行業(yè)健康，規(guī)范的發(fā)展。 (2)金融政策方面1.常州房貸收緊，7折利率基本絕跡2010年春節(jié)前，我市各大銀行房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)顯現(xiàn)出收緊跡象，表象在放貸額度的控制上。春節(jié)一過(guò)，取消優(yōu)惠政策，上浮房貸

24、利率正成為一種趨勢(shì)。工行：目前常州工行一套房貸開(kāi)始執(zhí)行首付2成，利率最低8.5折。二套房貸首付4成，利率按基準(zhǔn)利率上浮10%執(zhí)行。不管首套房貸有無(wú)還清，只要在銀行有貸款記錄的都算二套房，而且以家庭為單位進(jìn)行審核。建行：目前常州建行對(duì)于首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格，利率也相應(yīng)上調(diào)。有房貸記錄的客戶再貸款，都屬于二套房貸。另外，原先的“改善型住房需求”的概念也已不存在。農(nóng)行：農(nóng)行的房貸額度較為寬松，房貸政策尚有優(yōu)惠空間。該行目前一套房貸執(zhí)行首付2成，利率最低8折。二套房貸首付4成，利率最低按基準(zhǔn)利率打9折執(zhí)行，但只針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的界定，需要滿足多項(xiàng)條件并經(jīng)過(guò)綜合評(píng)估。交行：目前常州交行對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶的首套

25、房貸，利率最低可以7.5折。二套房首付4成，利率根據(jù)客戶綜合評(píng)估情況實(shí)行差別定價(jià)。成蒙點(diǎn)評(píng)：根據(jù)2009年常州市金融運(yùn)行報(bào)告，至2009年末，常州市個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)類貸款比重為66.66%，較2009年初上升5.07個(gè)百分點(diǎn)。因此預(yù)計(jì)，房貸政策收緊后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將受一定影響。取消利率優(yōu)惠雖是遲早之事，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響更大的是貸款總量控制。對(duì)于融資能力較強(qiáng)、現(xiàn)金流寬裕的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，維持現(xiàn)有房?jī)r(jià)或許不難，但對(duì)于資金較為緊、實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能會(huì)通過(guò)降低部分產(chǎn)品價(jià)格來(lái)促進(jìn)銷售，以加快資金回籠。（2） 市政咨詢類方面：1.常州市城市居民家庭人均建筑面積達(dá)32.6平方米常州市統(tǒng)計(jì)局銷售，

26、2009年常州市居民家庭人均居住消費(fèi)支出1518.7元，比上年增長(zhǎng)17.8%，許多居民家庭購(gòu)買第二套以上住房用于投資或出租，2009年初19%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有二套以上住房，其中擁有二套住宅的達(dá)17.7%，擁有三套及以上住宅的占1.3%。截止2009年初，常州市城市居民家庭人均建筑面積達(dá)32.6平方米，比上年增加3.5平方米；戶均住房建筑面積為92.4平方米，其中建筑面積在100平方米及以上的家庭占比達(dá)35.7%，比上年提高15個(gè)百分點(diǎn)。城市居民的住房面積不斷擴(kuò)大的同時(shí)，住房建筑類型也發(fā)生了很大的變化，擁有臥室，餐廳，廚房和廁所等配套設(shè)施的公寓式單元房成為城市居民住宅的主流。常州市91.4%的

27、城市居民家庭居住單元房，其中擁有四居室住房的居民家庭占9.2%，比上年提高4.9個(gè)百分點(diǎn)；擁有三居室住房的居民家庭占33.7%，比上年提高10個(gè)百分點(diǎn)。4.3%的城市居民家庭居住單棟住宅，比重較上年上升3.6個(gè)百分點(diǎn)。成蒙點(diǎn)評(píng)：隨著城市居民住房條件和居住環(huán)境的逐步改善，常州市居民家庭用于居住的消費(fèi)支出保持快速增長(zhǎng)；常州城市居民家庭擁有二套住房的數(shù)量呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，2008年11%的常州城市居民家庭擁有二套住房，2009年則有19%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有二套以上住房，這都說(shuō)明常州城市居民的居住條件全面提升，住房面積更加寬敞，人居環(huán)境更加舒適。2.城際鐵路常州站樞紐建設(shè)解讀滬寧城際鐵路常州站綜合交

28、通樞紐工程，堪稱我市投資最大，工期最緊，意義最大的建設(shè)項(xiàng)目之一。明年7月1日通車（試運(yùn)行），在現(xiàn)滬寧鐵路常州站以北，將矗立起一個(gè)匯集鐵路火車站，城際常州站，長(zhǎng)途汽車站，公交站場(chǎng)，社會(huì)停車場(chǎng)，出租車?？空镜?，集換乘功能于一體的大型現(xiàn)代化“都市門戶”。常州設(shè)5站，并非站站停。京滬高鐵上海至南京區(qū)間只有7站，而滬寧城際鐵路多達(dá)31站。其中在我市設(shè)奔牛東，新閘東，常州，戚墅堰，橫林（武進(jìn)），但并非每趟車都站站?！，F(xiàn)在的常州汽車站，將移至火車站北廣場(chǎng)。規(guī)劃2010年與城際鐵路車站同時(shí)投入運(yùn)行，火車站南廣場(chǎng)局部改造工程也同步規(guī)劃實(shí)施。預(yù)計(jì)到2020年，城際鐵路常州站每天流量近6萬(wàn)人，長(zhǎng)途客運(yùn)站每天發(fā)送量近

29、萬(wàn)次。一體化立體大交通。廣場(chǎng)景觀則超過(guò)2萬(wàn)平方米，整個(gè)建筑群簡(jiǎn)潔大氣，通透流暢。從功能布局來(lái)看，客運(yùn)中心及配套工程構(gòu)筑的“地上地下一體化”立體交通模式，體現(xiàn)了南北一體，無(wú)縫換乘，人車分流，公交優(yōu)先的理念。項(xiàng)目建成后，乘客換乘交通工具，將通過(guò)站前廣場(chǎng)，高架平臺(tái)和地下空間垂直分流。成蒙點(diǎn)評(píng)：滬寧城際鐵路的建設(shè)，為常州提升“城市門戶”，增強(qiáng)交通樞紐優(yōu)勢(shì)，因此帶來(lái)了重大機(jī)遇。隨著“城市門戶”的建成，該地區(qū)不但將成為我市最重要的交通樞紐，更將成為一個(gè)全新的商業(yè)中心。3.聚焦50項(xiàng)重點(diǎn)工程2010年常州城市建設(shè)任務(wù)面廣量大，市建設(shè)部門對(duì)重點(diǎn)工程和工作進(jìn)行了全面梳理，將項(xiàng)目的實(shí)施內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)及形象進(jìn)度，保證措

30、施等都作了具體明確，責(zé)任到人。截至2009年9月底，城際鐵路道路配套工程，已經(jīng)完成投資15.38億元，新堂北路，竹林西路，戚月路均已完成拆遷總量的80%以上，永寧路鐵路施工單位已進(jìn)場(chǎng)，飛龍東路快車道已通車。機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建工程，新北區(qū)范圍的拆遷工作已完成96%，航站樓樁基已基本完成。中吳大道城市化改造工程，已完成投資17.5億元，目前正在抓緊實(shí)施各類管線施工。東大門建設(shè)中的五一路工程已進(jìn)場(chǎng)施工，完成投資3億元。“三河三園”景觀建設(shè)工程于2009年9月28日已基本完工。城建公共設(shè)施建設(shè)工程，污水處理能力提升，工程進(jìn)展順利，已累計(jì)完成投資2.74億元。交通暢通工程正按計(jì)劃進(jìn)度順利推進(jìn)。公交優(yōu)先工程已全面

31、形成“十字型”快速公交骨架網(wǎng)絡(luò)，公交日均運(yùn)客量達(dá)到100萬(wàn)人次。青洋路高架工程，鉆孔灌注樁基已完成總量的56.5%，到目前為止，重點(diǎn)工程建設(shè)已累計(jì)完成投資近70億元。據(jù)悉，通過(guò)各項(xiàng)保障措施，城際鐵路道路配套工程將與城際鐵路工程同步完成，中吳大道和飛龍東路改造工程確保12月快車道通車，五一路工程將于2010年5月通車，清潭路，吊橋路改造工程將于2009年年底竣工，青洋路高架工程確保于2010年9月建成通車。成蒙點(diǎn)評(píng)：隨著城市向衛(wèi)星城鎮(zhèn)的發(fā)展策略的逐步推進(jìn)，周邊重點(diǎn)城鎮(zhèn)與市中心的聯(lián)系將越來(lái)越緊密，同時(shí)也必將引起開(kāi)發(fā)商對(duì)周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)的新一輪的投資熱，從而引發(fā)新一輪城市建設(shè)的高潮。三政策預(yù)測(cè)2010年

32、的政策環(huán)境，尤其是上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較寬松，預(yù)計(jì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)在寬松的條件下，會(huì)呈現(xiàn)比較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)應(yīng)該在下半年。一是要關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是否轉(zhuǎn)暖，這將決定著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴程度。二是關(guān)注一線城市的泡沫在上半年是否得到有效控制，如果沒(méi)有得到有效控制，并超過(guò)政府承受的底線，那很有可能下半年會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控的政策1、房地產(chǎn)政策調(diào)控2、土地政策調(diào)控3、金融政策調(diào)控4、市政政策三、常州房地產(chǎn)市場(chǎng)概述1、土地市場(chǎng)2009年，2010年，2011年上半年房產(chǎn)土地市場(chǎng)具體成交情況見(jiàn)附近1中的“2009土地.xls”，“2010土地.xls”，“2011土地.xls”200

33、9年土地市場(chǎng)基本情況：區(qū)域成交數(shù)（宗）成交總價(jià)（億）成交面積（萬(wàn)平方）單價(jià)（元/平方）整個(gè)常州96180.93574.643149新北區(qū)2349.33191.812572中心城區(qū)4293.27268.693471武進(jìn)區(qū)3138.33113.1433882010年土地市場(chǎng)基本情況：區(qū)域成交數(shù)（宗）成交總價(jià)（億）成交面積（萬(wàn)平方）單價(jià)（元/平方）整個(gè)常州177278.86814.10333425新北區(qū)3771.3985171.2664169中心城區(qū)10062.2195182.40983411武進(jìn)區(qū)40145.2425460.4369931542011年1月-6月土地市場(chǎng)基本情況：區(qū)域成交數(shù)（宗）成

34、交總價(jià)（億）成交面積（萬(wàn)平方）單價(jià)（元/平方）整個(gè)常州70108.50360.473009.97新北區(qū)55.3719.092810.96中心城區(qū)1921.962.563501.92武進(jìn)區(qū)4681.23278.822913.22010年土地市場(chǎng)概述：a、2010年常州土地共成交177宗，同比上升84%，其中主要體現(xiàn)在中心城區(qū)的成交量。b、總面積814.10萬(wàn)平方，同比增長(zhǎng)41.67%，主要體現(xiàn)在武進(jìn)區(qū)的成交量上，其平均成交面積為11.5萬(wàn)平方，中心城區(qū)的成交面積較小。c、成交單價(jià)為3425元每平方，同比增長(zhǎng)8.76%d、成交177宗地中，純商業(yè)，商辦共69宗，住宅101宗。其中住宅地塊中絕大多數(shù)

35、容積率超過(guò)2，將來(lái)主要會(huì)以高層住宅為主。e、成交地塊平均面積約為4.6萬(wàn)平方，具體的看該類小型地塊占了成交地塊的絕大多數(shù)，這類地塊能快進(jìn)快出，降低了風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)成本的要求也沒(méi)那么高。武進(jìn)區(qū)成交地塊平均面積較大，成交總量也較大。主要是因?yàn)橛捎谖溥M(jìn)區(qū)這幾年城市化發(fā)展越來(lái)越深入，各種配套設(shè)施的越來(lái)越完善，該地區(qū)的住房需求也越來(lái)越多，而且房?jī)r(jià)依然有較大的上升空間，所以吸引了一些有實(shí)力的外來(lái)房地產(chǎn)在本區(qū)域拿地。比如星河地產(chǎn)在武宜路一下就拿了越35萬(wàn)平方的地，地價(jià)約3000元每平方，樓面價(jià)不過(guò)1500左右。利潤(rùn)可想而知。f、2010年雖然土地市場(chǎng)受到了政策的調(diào)控，但是由于常州市場(chǎng)巨大的需求量和價(jià)格現(xiàn)狀，雖對(duì)常

36、州市場(chǎng)影響有限。土地的成交量依然有小幅上升，但成交價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)大幅上升，大部分地價(jià)均以底價(jià)成交，主要是受貨幣政策和對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)調(diào)控程度的預(yù)期的影響。當(dāng)然像市中心，及自然資源無(wú)法替代，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟮牡囟?，成交價(jià)也是溢價(jià)驚人，比如常州保利地產(chǎn)在鐘樓區(qū)清楓公園旁銀杏路北側(cè)地塊溢價(jià)120%。樓面價(jià)達(dá)到了3000元每平方?？傮w來(lái)講，常州土地市場(chǎng)盡管受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，但由于本身城市化進(jìn)程深入所帶來(lái)的大量需求量，整體呈現(xiàn)量升價(jià)平的狀態(tài)，大部分土地均以底價(jià)成交，局部資源優(yōu)勢(shì)無(wú)法替代的地塊則呈現(xiàn)搶手狀態(tài)，成交價(jià)也屢創(chuàng)新高。重點(diǎn)地塊情況：保利地產(chǎn)清楓公園地塊地塊基本情況:略地塊周邊資源配套:略swot

37、分析：略區(qū)域成交數(shù)（宗）成交總價(jià)（億）成交面積（萬(wàn)平方）單價(jià)（元/平方）整個(gè)常州70108.50360.473009.97新北區(qū)55.3719.092810.96中心城區(qū)1921.962.563501.92武進(jìn)區(qū)4681.23278.822913.22011年上半年土地市場(chǎng)概述a、 上半年成交70宗，其中新北區(qū)5宗，中心城區(qū)19宗，武進(jìn)區(qū)46宗?？偝山粩?shù)約占2010年的39.55%。武進(jìn)區(qū)占了總套數(shù)的65.7%。b、 總成交面積360.47萬(wàn)，其中新北區(qū)19.09萬(wàn)，中心城區(qū)62.56萬(wàn)，武進(jìn)區(qū)278.82?？偝山幻娣e占2010年44.23%。主要以武進(jìn)區(qū)為主，其成交量占了總成交量得77.35

38、%。c、 成交價(jià)格平均為3010元/，環(huán)比下降了12%，主要是因?yàn)槟壳俺山坏牡貕K都不是特別優(yōu)質(zhì)的地塊，主要集中在武進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和西太湖地區(qū)，由于這些區(qū)域還有待開(kāi)發(fā)，所以價(jià)格整體不高。d、 全部成交地塊中溢價(jià)地塊23宗，占32.86%，其中溢價(jià)率最高為537.40%，是由百興房產(chǎn)拍得的西太湖攬?jiān)聻成虡I(yè)地塊。絕大數(shù)以底價(jià)成交，說(shuō)明除了熱點(diǎn)板塊外，受房地產(chǎn)政策的的心理預(yù)期影響，土地市場(chǎng)成交價(jià)格不會(huì)有所提高。e、 成交地塊含住宅地塊占37塊，其余純商業(yè)，辦公33塊。地塊平均成交面積為5.1萬(wàn)平方。成交宗數(shù)分別占55.22%和44.78%左右，成交面積上分別為2525123和1079569，成交比例分別為70

39、.05%和29.95%。一般來(lái)講商住地塊中住宅的開(kāi)發(fā)面積占了絕大多數(shù)，所以后期房地產(chǎn)市場(chǎng)總的來(lái)講依然會(huì)以住宅產(chǎn)品居多。綜述：2011年上半年土地市場(chǎng)可以看出，新北區(qū)和中心城區(qū)土地成環(huán)比大量減少，主要原因是大量品牌開(kāi)發(fā)商在2010年在該區(qū)域拿地已階段性結(jié)束，優(yōu)質(zhì)地塊也已不多，而且這些項(xiàng)目大部分還未銷售或處于銷售的開(kāi)始階段，項(xiàng)目區(qū)域的一些價(jià)值還未被充分帶動(dòng)顯現(xiàn)出來(lái)，所以成交量明顯下降，但是等到這項(xiàng)目將區(qū)域價(jià)值帶出時(shí)，必將再次帶動(dòng)周邊地塊的成交。 武進(jìn)區(qū)地區(qū)的成交量環(huán)比持平，成交分布來(lái)看，主要集中在武進(jìn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，西太湖，嘉澤地區(qū)。武進(jìn)區(qū)總共成交46宗，以上區(qū)域共成交21宗，占全部的46.65%。主

40、要是由于西太湖已列入常州十二五發(fā)展的重點(diǎn)規(guī)劃，重休閑生態(tài)區(qū)向湖濱新城轉(zhuǎn)變，未來(lái)價(jià)值上升空間巨大，所以吸引了大量有開(kāi)發(fā)商拿地，如星河地產(chǎn)，百興集團(tuán)等。同時(shí)這些品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入也會(huì)更好地挖掘該區(qū)域的價(jià)值，給該區(qū)域的發(fā)展注入新的活力。其它成交比較分散，多為武進(jìn)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)，以及夏城路附近，武進(jìn)新中心城區(qū)有一宗成交。從這些可以看出未來(lái)武進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)正在向武進(jìn)南部發(fā)展。 2011年上半年地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)相比2010年較為冷清，國(guó)家的宏觀調(diào)控起了很大的影響，再加上優(yōu)質(zhì)地塊的匱乏，量?jī)r(jià)都相對(duì)出現(xiàn)了下降，未來(lái)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)依然是具有得天獨(dú)厚，不可復(fù)制的自然資源優(yōu)勢(shì)及區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)的地塊，如武進(jìn)西太湖板塊，

41、新北區(qū)的恐龍園板塊，鐘樓區(qū)的清楓公園板塊，新北區(qū)的新龍板塊等。再加上品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，對(duì)區(qū)域環(huán)境，配套，交通等都會(huì)很大的完善，區(qū)域價(jià)值會(huì)得到大的提升。另外目前常州的房?jī)r(jià)依然處于正常水平，需求量依然巨大。不過(guò)受調(diào)控預(yù)期的心理影響，預(yù)計(jì)下半年，土地市場(chǎng)除了少數(shù)熱點(diǎn)地塊成交量和價(jià)格會(huì)出現(xiàn)突破外，整體的成交價(jià)格和數(shù)量都不會(huì)有太大改觀。2、房產(chǎn)市場(chǎng)（1）2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合概述a、成交量：2010年常州實(shí)現(xiàn)商品房銷售910.93萬(wàn)，同比下降15.88%，其中住宅銷售711.25萬(wàn)，同比下降16.25%.銷售量?jī)H次于2009年，市場(chǎng)常州歷史第二水平。（2009年常州商品房銷售1082.87萬(wàn)，住宅銷售

42、849.28萬(wàn)）；其中市區(qū)商品房銷售744.32萬(wàn)，商品房住宅銷售574.02萬(wàn)，在江蘇省內(nèi)排名第一。b、成交價(jià)格：商品房成交價(jià)格為6307元/，同比增長(zhǎng)26.93%；住宅成交均價(jià)為5818元/，同比增長(zhǎng)29.9%。市區(qū)商品房成交均價(jià)為6745元/，住宅成交均價(jià)在6303元/，均低于全省各市區(qū)的平均水平。c、新增量：2010年全市新增商品房供應(yīng)量798.24萬(wàn)，同比增長(zhǎng)4.65%，其中住宅624.63萬(wàn)，同比增長(zhǎng)8.36%。市區(qū)商品房住房供應(yīng)量516.66萬(wàn)，同比增長(zhǎng)1%。d、剩余供應(yīng)量：2011年1月初全市商品房剩余量為969.38萬(wàn)，全市商品房住房余量為487.37萬(wàn)，市區(qū)商品房余量為78

43、1.92萬(wàn)，市區(qū)商品房住房余量為386.58萬(wàn)。附圖表：歷年全市商品房成交數(shù)據(jù)商品房成交量?jī)r(jià)格住宅成交量?jī)r(jià)格供應(yīng)量住宅供應(yīng)量2010910.936307711.255818798.24624.6320091082.874969849.284479762.79576.452008523.484629406.283891.06802.43552.63歷年市區(qū)住宅成交數(shù)據(jù)時(shí)間供應(yīng)量成交量?jī)r(jià)格2005295194383620064513213877200752940541072008467313428220095126964892201051757763032011上半年 213.017462結(jié)論：價(jià)

44、格上：成交價(jià)格每年都呈上升趨勢(shì)，其中以09年、10年增幅最大同比增長(zhǎng)分別為約15%和28.8%左右。 供需比：從數(shù)據(jù)上可以看出05-08年供需比大于1，說(shuō)明此時(shí)供大于求，而進(jìn)入09年供需比僅為為0.74,10年為0.9，說(shuō)明供小于求，另外成交量上09年達(dá)到歷年最高，10年受到國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控成交量出現(xiàn)下滑，但僅次于09年。08年受到金融危機(jī)的影響，成交量與07年相比出現(xiàn)下滑。供應(yīng)量上來(lái)看07年達(dá)到最大，后受金融危機(jī)影響08年出現(xiàn)下降，最近幾年又開(kāi)始逐步上升。 余量上：2011年底市區(qū)商品房住房余量?jī)H為386.58萬(wàn)，而2010年供需比僅為0.9，預(yù)示著將來(lái)市場(chǎng)上新增供應(yīng)量低于成交量。另外2010年

45、常州市區(qū)商品房住宅平均每月成交月48萬(wàn)，所以判斷將來(lái)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)非常激烈。 趨勢(shì)：雖然2010年由于國(guó)家的宏觀調(diào)控，成交量開(kāi)始下降，但是成交價(jià)卻出現(xiàn)了大幅上漲，2010年常州成交量是江蘇省第一，而其成交均價(jià)仍然低于江蘇省的平均水平以下700元/左右，目前常州的房?jī)r(jià)和居民收入比為7：1左右，遠(yuǎn)低于與南京，無(wú)錫，蘇州，南通等城市，所以目前常州的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然非?；钴S。另外再結(jié)合常州目前的城市化進(jìn)程情況以及國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商在常州分分拿地，常州房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有較大的發(fā)展空間。2010年全市商品房每月銷售及成交情況：123456789101112新增量52.4929.4855.8892.0747.49

46、58.8925.7646.61134.7881.6245.71127.46成交量81.9343.686.18102.150.4962.9841.9649.9792.23119.2482.9100.28價(jià)格5332512355695956537553095725607566007130810075682010年全市商品房住房每月銷售及成交情況：123456789101112新增量38.4225.1938.8278.3139.7546.2716.5637.29110.8852.4533.73106.96成交量64.8234.8867.2782.3340.0644.4131.337.8274.498

47、.361.0379.3價(jià)格5058493551625814490649045243558460406600664371312010年市區(qū)商品房住房每月銷售及成交情況：123456789101112新增量30.5719.6435.0169.630.6935.478.432.4289.4446.6825.7592.99成交量47.6423.7961.1675.0727.6531.7922.5930.2263.8478.2349.5462.25價(jià)格484549355162577554185198582460266323715072667458結(jié)論：可以看出常州供應(yīng)量和成交量在3-4月，和9-12月最

48、大，5-8月較低。另外價(jià)格上整體保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)。（2）2011年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合概述a、新增供應(yīng)量b、成交量：全市商品房成交331.88萬(wàn)，同比下降17.99%；其中全市商品住房262.02萬(wàn)，同比下降17.52%，成交均價(jià)6861元/，同比上漲31.24%，較去年12月下降1.73%.市區(qū)商品房成交267.17萬(wàn)，同比下降18.38%，但依然是全省第一；市區(qū)商品住房成交213.01萬(wàn)，同比下降16.42%。c、成交價(jià)格：全市商品房成交均價(jià)7441元/，同比上漲34.58%，與去年12月份相比，上漲0.68%；全市商品住房成交均價(jià)6861元/，同比上漲31.24%，較去年12月下降1.7

49、3%。市區(qū)商品房成交均價(jià)8007元，同比上漲35.17%，較去年12月份上漲0.10%；市區(qū)商品住房成交均價(jià)7462元平方米，同比上漲31.74%，較去年12月下降2.57%。d、在售余量：由于數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源問(wèn)題：以上數(shù)據(jù)參考房管局發(fā)布的報(bào)告。由于其數(shù)據(jù)有限，下面以搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)為主詳細(xì)介紹2011年常州房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。以下數(shù)據(jù)不包括金壇、溧陽(yáng)。2011年上半年，常州樓市共成交商品房18217套，總成交面積194.7612萬(wàn)，其中住宅成交15866套，成交面積174.1338萬(wàn)；商業(yè)成交1130套，成交面積8.8142.59萬(wàn)；別墅成交152套，成交面積5.0568.5萬(wàn)；公寓成交376套，成交面積2.2

50、734.59萬(wàn)；車庫(kù)成交328套，成交面積1.1567.3萬(wàn)；辦公成交331套，成交面積2.2970.66萬(wàn)；其他成交34套，成交面積1.0290.6萬(wàn)。 按月份來(lái)看，常州樓市1月成交商品房6776套，成交面積774115.22；2月成交商品房575套，成交面積61513.85；3月成交商品房2772套，成交面積277618.29；4月成交商品房2520套，成交面積267125.48；5月成交商品房2421套，成交面積261395.6；6月成交商品房3153套，成交面積305843.66。2011年1-6月五區(qū)成交價(jià)格：2011年1-6月份常州五大區(qū)樓市成交均價(jià)區(qū)域1月2月3月4月5月6月新北

51、643682058104785470826939武進(jìn)705073687220725560947812鐘樓692174567578723382829455天寧7635732875029488849010609戚區(qū)584854015590542460526001【數(shù)據(jù)】來(lái)源于搜房網(wǎng)123456套數(shù)67765752772252024213153面積萬(wàn)77.416.1527.7626.726.1430.58小結(jié)：1價(jià)格：價(jià)格繼續(xù)創(chuàng)出新高，但是增長(zhǎng)幅度在近幾年內(nèi)首度出現(xiàn)下降。其中天寧，鐘樓，武進(jìn)的價(jià)格位于前列。未來(lái)的調(diào)控預(yù)期對(duì)價(jià)格走勢(shì)有著重大的影響。 2成交量：2011年成交量持續(xù)低迷，2月更是創(chuàng)下了新

52、低，和2010年同期相比也是少了很多。 3物業(yè)形態(tài)：市場(chǎng)上目前主要的產(chǎn)品依然是住宅。成交面積上來(lái)看占了整個(gè)成交量的63%，套數(shù)上占了整個(gè)成交量得87%。 4供應(yīng)量：2011上半年供應(yīng)量同比大幅減少。但供需比平均少于1. 5余量：住宅市場(chǎng)上的余量環(huán)比減少越在400萬(wàn)左右。 6成交區(qū)域：主要集中在新北區(qū)和武進(jìn)區(qū)。主要是目前重點(diǎn)的發(fā)展主要還是南北兩翼，東西的城市化發(fā)展目前仍沒(méi)有大規(guī)模開(kāi)始。而市區(qū)中心的天寧區(qū)的發(fā)展基本飽和。綜述：從各個(gè)指標(biāo)分析可以看出，目前市場(chǎng)成交量的減少，主要兩方面的原因，一是開(kāi)發(fā)商推案量大幅下降，二是調(diào)控的不斷深入，人們的對(duì)其預(yù)期影響的擔(dān)憂越來(lái)越大。另一方面目前市場(chǎng)上的價(jià)格并沒(méi)有

53、下降，供需比依然小于1，而且常州的成交量依然處于江蘇第一，而價(jià)格卻低于江蘇省的平均成交價(jià)格，其城市化進(jìn)程的發(fā)展還處于初級(jí)階段，房?jī)r(jià)和人均收入的比值依然很低，這一切都說(shuō)明常州的房地產(chǎn)還有著巨大的發(fā)展空間，目前的很多區(qū)域的價(jià)格并沒(méi)有體現(xiàn)出區(qū)域未來(lái)的價(jià)值。房?jī)r(jià)的上升趨勢(shì)不會(huì)改變。就短期來(lái)講，由于大環(huán)境的影響，國(guó)家在房地產(chǎn)政策、金融政策等方面調(diào)控的深入，盡管常州下半年的推案量會(huì)環(huán)比大量上升，但是估計(jì)成交量不會(huì)超過(guò)去年的同期水平，價(jià)格上的增幅也會(huì)大量降低，某些競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，由于開(kāi)發(fā)商資金上的影響，房?jī)r(jià)甚至?xí)簳r(shí)出現(xiàn)下降趨勢(shì)。 （2）區(qū)域市場(chǎng)目前常州幾乎所有熱點(diǎn)板塊都在以下五個(gè)區(qū)域內(nèi)，以下簡(jiǎn)要分別說(shuō)明：

54、1、武進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)一、城市基本情況 地理位置：武進(jìn)位于長(zhǎng)江三角洲太湖平原西北部，北緯31°1931°55、東經(jīng)119°38120°12。瀕太湖，銜湖（西太湖），東鄰江陰、無(wú)錫，南接宜興，西毗金壇、丹陽(yáng)，北接常州城區(qū)、新北區(qū)，總面積1 246.6平方千米。境內(nèi)平原寬廣，地勢(shì)低平，河網(wǎng)稠密。平原占總面積的99%，其中水域占總面積的27.4%，是典型的“江南水鄉(xiāng)”。全區(qū)有耕地4.07萬(wàn)公頃。自然資源：武進(jìn)位于亞熱帶北緣，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)”之稱。植物資源豐富，東部雪堰、潘家低山丘陵地區(qū)盛產(chǎn)茶葉和桃、梨、葡萄等水果。境內(nèi)有太湖湖（西太湖）、陽(yáng)湖、宋建湖等自然湖泊，河港汊蕩縱橫交錯(cuò)，淡水漁業(yè)資源豐富，適宜于魚(yú)、蟹、蝦、蚌等水產(chǎn)養(yǎng)殖。礦產(chǎn)資源主要有鄭陸的石膏礦，焦溪、新安等地的白泥、紫砂、陶土等，潘家、芙蓉等地的優(yōu)質(zhì)礦泉水。旅游資源：武進(jìn)位于長(zhǎng)江三角洲太湖平原西北部，南臨太湖，西銜西太湖，東部和東南部有低山丘陵，境內(nèi)花木園藝業(yè)發(fā)達(dá)，旅游資源豐富。有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位淹城遺址1處，省級(jí)文物保護(hù)單位闔閭城遺址、寺墩遺址等4處，市級(jí)文物保護(hù)單位大林寺、白龍廟等11處，國(guó)家aa級(jí)旅游景點(diǎn)橫山白龍觀、夏溪藝林苑2處，全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)5個(gè)。區(qū)內(nèi)已設(shè)置現(xiàn)