1999年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試真題及答案

1、1999年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試真題及答案一、單項(xiàng)選擇題每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意。1 以下哪種因素不是導(dǎo)致商品住宅供給變化的主要因素( )。（A）開發(fā)成本的變化（B）收入的變化（C）價(jià)格的變化（D）開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期2 某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果貼現(xiàn)率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為( )萬元。（A）8.0（B）8.4（C）9.0（D）10.03 根據(jù)( )的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險(xiǎn)市場。（A）房地產(chǎn)交易方式 B.房地產(chǎn)交易順序（B）購買房地產(chǎn)目的（C）房地產(chǎn)類型4 已知某筆貸款的名

2、義利率為12%，若年實(shí)際利率為12.68%，則該筆貸款每年計(jì)息 ( )次。（A）2（B）4（C）6（D）125 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程是指( )的持續(xù)時(shí)間。（A）房地產(chǎn)開發(fā)全過程（B）獲得土地后到全部工程竣工（C）從工程開工到全部工程竣工（D）從工程開工到項(xiàng)目租售完畢6 對(duì)于價(jià)格彈性的以下描述中，( )是正確的。（A）需求價(jià)格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對(duì)價(jià)格的變化越不敏感（B）在不同的價(jià)格水平上，需求價(jià)格彈性系數(shù)都一樣（C）供給彈性系數(shù)PES=需求數(shù)量變化的百分比/價(jià)格變化的百分比（D）短期內(nèi)房地產(chǎn)市場租金由需求決定，供給缺乏彈性7 自有資金現(xiàn)金流量表是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)

3、算基礎(chǔ)，把( )作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考查項(xiàng)目自有資金的盈利能力。（A）借款本金償還和利息支出（B）開發(fā)建設(shè)投資（C）投資方向調(diào)節(jié)稅（D）項(xiàng)目投資總額8 對(duì)承包商而言，在( )的情況下，采用固定總價(jià)合同是比較合適的。（A）開工前對(duì)工程內(nèi)容尚不十分清楚（B）沒有施工圖就開工（C）設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)說明書相當(dāng)詳細(xì)（D）有施工圖但對(duì)工程的某些條件尚不清楚9 為確保承包商很好地履約，開發(fā)商通常從每次工程進(jìn)度款中扣留一部分金額，作為承包商的缺陷責(zé)任期的( )。（A）最終付款（B）預(yù)付款（C）保留金（D）工程款10 假設(shè)某項(xiàng)目年凈經(jīng)營收益為60萬元，年經(jīng)營成本為20萬元，該項(xiàng)目投資

4、的資本價(jià)值為 750萬元，則該項(xiàng)目的年投資收益率為( )。（A）10.7%（B）8.0%（C）5.3%（D）2.7%11 房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目融資的目的是提高( )。（A）全投資收益率（B）抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力（C）自有資金收益率（D）資信等級(jí)12 銀行對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行長期融資時(shí)，在項(xiàng)目已建成出租、已預(yù)租完畢和尚未預(yù)租三種情況下，要求的折現(xiàn)率之合理順序?yàn)? )。（A）10%/8%/12%（B）12%/10%/8%（C）8%/2%/10%（D）8%/10%/12%13 某剛建成的寫字樓售價(jià)為8000元/m2，月租金水平為60元/m2，若租客以一次性支付租金的方式承租5年，則業(yè)主要求租客一次支付的

5、優(yōu)惠租金為( )元/m2。（A）3600（B）800（C）2900（D）270014 按( )的不同，可將物業(yè)劃分為自用物業(yè)和出租物業(yè)。（A）所有權(quán)性質(zhì)（B）存在形式（C）占有形式（D）使用性質(zhì)15 物業(yè)代理公司通過詳細(xì)的市場調(diào)查、分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行( )。（A）項(xiàng)目融資（B）工程招標(biāo)（C）市場定位（D）物業(yè)管理16 對(duì)于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)商租售物業(yè)時(shí)通常會(huì)選擇( )。（A）買方代理（B）賣方代理（C）聯(lián)合代理（D）雙重代理17 施工圖中的總平面圖是( )的一部分。（A）建筑施工圖（B）專業(yè)施工圖（C）結(jié)構(gòu)施工圖（D）給排水施工圖18 將空調(diào)系統(tǒng)分為全空

6、氣系統(tǒng)、全水系統(tǒng)、空氣一水系統(tǒng)和冷劑系統(tǒng)，是按( )分類的。（A）安裝組合情況（B）冷凝器冷卻方式（C）設(shè)備設(shè)置情況（D）所用介質(zhì)19 某墻身詳圖中所標(biāo)明的尺寸為660，表明其所對(duì)應(yīng)的實(shí)際尺寸是( )。（A）660mm（B）1320mm（C）5500mm（D）13200mm20 某4層商場建筑內(nèi)大廳的凈空高度從首層地面直達(dá)屋頂，如大廳于首層的建筑面積為 260m2，則該大廳的建筑面積為( )m2。（A）780（B）520（C）1040（D）260二、多項(xiàng)選擇題每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。21 關(guān)于房地

7、產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，( )的說法是正確的。（A）風(fēng)險(xiǎn)意味著對(duì)于可能的情況無法估計(jì)其可能性大?。˙）風(fēng)險(xiǎn)為投資的實(shí)際收益與預(yù)期收益的偏差（C）實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，投資面臨風(fēng)險(xiǎn)損失（D）風(fēng)險(xiǎn)可以用各種可能收益與均值偏離的程度來描述22 進(jìn)行物業(yè)投資時(shí)，物業(yè)資本價(jià)值估計(jì)不準(zhǔn)確的原因包括( )等。（A）政策因素（B）市場因素（C）通貨膨脹（D）持有期23 分析房地產(chǎn)價(jià)格與供求數(shù)量的關(guān)系時(shí)，常做出的假設(shè)條件包括( )等。（A）在一定的時(shí)間周期內(nèi)（B）僅限于開發(fā)投資（C）除價(jià)格外的其他影響因素不發(fā)生變化（D）將供求曲線簡化成直線24 下列因素的變動(dòng)中，能提高項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果的影響因素包括( )。（A）空置率

8、下降（B）開發(fā)周期延長（C）租金水平下降（D）建造成本上升25 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中所使用的營業(yè)利潤測算表，主要反映開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的利潤總額和各年的( )。（A）所得稅（B）貸款利息（C）項(xiàng)目投資（D）稅后利潤26 按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系不同，合同形式可分為( )。（A）總包合同（B）分包合同（C）成本加酬金合同（D）獨(dú)立承包合同27 工程項(xiàng)目管理的基本職能是計(jì)劃、組織、( )。（A）決策（B）控制（C）協(xié)調(diào)（D）反饋28 建筑工程質(zhì)量管理工作的內(nèi)容包括( )等。（A）對(duì)原材料進(jìn)行檢驗(yàn)（B）對(duì)工程配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)（C）工程進(jìn)度管理與工期控制（D）制定并執(zhí)行控制工程質(zhì)量的具體

9、措施29 開發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)開發(fā)建設(shè)貸款時(shí)，銀行要審核( )等內(nèi)容。（A）項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告（B）貸款數(shù)量和期限（C）抵押或擔(dān)保條件（D）企業(yè)資信等級(jí)30 當(dāng)前普通商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的資金來源主要有( )等幾種途徑。（A）企業(yè)自有資金（B）銀行貸款（C）預(yù)售收入（D）承包商墊資31 對(duì)收益性物業(yè)來說，空置率提高將導(dǎo)致( )以及新租客要求更大的租金折扣等后果。（A）租金收入減少（B）附加支出增加（C）運(yùn)營成本下降（D）物業(yè)資本價(jià)值下降32 除宏觀因素和供求關(guān)系外，影響物業(yè)收益的因素包括物業(yè)區(qū)位、( )等。（A）通貨膨脹（B）物業(yè)類型（C）供給總量（D）臨街狀況33 地籍圖是表示土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)的平面

10、圖，其所記載的地籍要素包括( )等內(nèi)容。（A）有關(guān)的房屋、道路和水系（B）地物和地理名稱（C）權(quán)屬界限（D）土地編號(hào)34 房產(chǎn)圖是房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的重要基礎(chǔ)資料，分為( )。（A）房產(chǎn)分幅圖（B）房產(chǎn)分丘圖（C）房產(chǎn)分戶圖（D）房產(chǎn)平面圖35 建筑工程概算書的內(nèi)容主要由封面、編制說明、( )和其他工程概算表組成。（A）工程概算造價(jià)匯總表（B）單項(xiàng)工程綜合概算表（C）安裝工程概算表（D）建筑工程概算表三、判斷題請(qǐng)判斷下列各題正誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。36 如果兩筆資金等值，則用復(fù)利公式把它們變換到任何時(shí)點(diǎn)，變換成任何支付形式都還是等值的。 ( )（A）正確（B）

11、錯(cuò)誤37 房地產(chǎn)開發(fā)成本、價(jià)格方面的信息，均屬于房地產(chǎn)市場供給方面的信息。 ( )（A）正確（B）錯(cuò)誤38 房地產(chǎn)價(jià)格主要受地價(jià)、建造成本、利率、利潤水平和稅金等因素的影響。如短期內(nèi)建造成本、利率、稅金變動(dòng)不大時(shí)，降低房價(jià)主要途徑是降低地價(jià)和利潤率。 ( )（A）正確（B）錯(cuò)誤39 新開發(fā)居住區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施投資不能全部計(jì)入商品住宅的開發(fā)成本。 ( )（A）正確（B）錯(cuò)誤40 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤率為30%，若開發(fā)周期為3年，則該項(xiàng)目的年成本利潤率可能為10%。 ( )（A）正確（B）錯(cuò)誤41 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，提高目標(biāo)收益率，則項(xiàng)目的收益能力也相應(yīng)提高。 ( )（

12、A）正確（B）錯(cuò)誤42 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，應(yīng)該由投資管理人員、工程管理人員、營銷策劃人員等共同組成。 ( )（A）正確（B）錯(cuò)誤43 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的盈虧平衡分析，主要是求取項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，以考察項(xiàng)目的安全程度。 ( )（A）正確（B）錯(cuò)誤44 金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款時(shí)，其貸款利息不能用分紅的方式體現(xiàn)。 ( )（A）正確（B）錯(cuò)誤45 市場推廣費(fèi)用投入越多，促銷工作經(jīng)濟(jì)效益就越顯著。 ( )（A）正確（B）錯(cuò)誤46 提供好的物業(yè)管理是房地產(chǎn)營銷的有效手段，所以選擇物業(yè)管理公司，是開發(fā)商工作內(nèi)容的一部分。 ( )（A）正確（B）錯(cuò)誤47 電梯井、提物井、垃圾道、管

13、道井等，均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。 ( )（A）正確（B）錯(cuò)誤48 平屋頂是指屋面坡度為2%5%的屋頂。 ( )（A）正確（B）錯(cuò)誤49 表明建筑物的朝向、平面形狀、內(nèi)部布置以及入口、走道和樓梯位置的圖紙是建筑施工圖中的平面圖。 ( )（A）正確（B）錯(cuò)誤50 建筑物給水系統(tǒng)分生產(chǎn)、生活、消防三種系統(tǒng)，排水系統(tǒng)分為生活污水、生產(chǎn)廢水、雨水三類系統(tǒng)。( )（A）正確（B）錯(cuò)誤四、計(jì)算題要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，要寫出公式。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后二位。僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。51 某家庭欲購買一套面積為80m2的經(jīng)濟(jì)適用住房，單價(jià)為3500元/m2，首付款為房價(jià)的25%

14、，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后的最低月還款額是多少?52 某開發(fā)商以6000萬元購置了一宗商住用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為4500m2，容積率為7.5，建筑密度為65%，建筑層數(shù)共20層，從-2層至+3層建筑面積均相等。地下兩層中，-1層為車庫，有供出售的95個(gè)車位，-2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房(不可出售)；地上3層裙房為用于出租的商業(yè)用房，地上418層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)周期為3.5年(其中準(zhǔn)備期為12個(gè)月，建設(shè)周期為24個(gè)月，

15、銷售周期為6個(gè)月)；平均建造成本為3500元/m2，專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用分別為建造成本的 8%和5%；地價(jià)款在項(xiàng)目開發(fā)初期一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；該項(xiàng)目建成后，住宅的市場售價(jià)為8000元/m2，商業(yè)用房年凈租金收入為 2000元/m2，停車位售價(jià)為12萬元/個(gè)；銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和 6.0%。開發(fā)建設(shè)貸款利率為7.5%，同檔次商業(yè)用房的凈租金收入乘數(shù)(即年凈租金收入與物業(yè)資本價(jià)值之比)為5.5。試計(jì)算該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤率。53 某投資者以1000萬元一次性付款方式取得一寫字樓物業(yè)20年的經(jīng)營收益權(quán)，第一年投入裝修費(fèi)用200萬

16、元(按年末一次投入計(jì)算)并完成裝修工程。第二年開始出租，當(dāng)年凈租金收入為200萬元，以后每年以5%的比例遞增。若房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)投資的基準(zhǔn)收益率為15%，試計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目是否可行(各年凈租金收入均發(fā)生在年末)。若經(jīng)營期內(nèi)年均通貨膨脹率為4%，計(jì)算項(xiàng)目的實(shí)際收益率。 參考答案：一、單項(xiàng)選擇題每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意。1 【正確答案】 B2 【正確答案】 B3 【正確答案】 A4 【正確答案】 D5 【正確答案】 B6 【正確答案】 D7 【正確答案】 A8 【正確答案】 C9 【正確答案】 C10 【正確答案】 B11 【正確答案】 C12

17、【正確答案】 A13 【正確答案】 D14 【正確答案】 C15 【正確答案】 C16 【正確答案】 C17 【正確答案】 A18 【正確答案】 D19 【正確答案】 A20 【正確答案】 D二、多項(xiàng)選擇題每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。21 【正確答案】 B,C,D22 【正確答案】 A,B,C23 【正確答案】 A,C,D24 【正確答案】 A,C25 【正確答案】 A,D26 【正確答案】 A,B,D27 【正確答案】 B,C28 【正確答案】 A,B,D29 【正確答案】 A,B,C,D30 【正

18、確答案】 A,B,C31 【正確答案】 A,B,D32 【正確答案】 B,D33 【正確答案】 C,D34 【正確答案】 A,B,C35 【正確答案】 A,B,D三、判斷題請(qǐng)判斷下列各題正誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。36 【正確答案】 A37 【正確答案】 B38 【正確答案】 B39 【正確答案】 A40 【正確答案】 A41 【正確答案】 B42 【正確答案】 A43 【正確答案】 A44 【正確答案】 B45 【正確答案】 B46 【正確答案】 A47 【正確答案】 A48 【正確答案】 A49 【正確答案】 A50 【正確答案】 A四、計(jì)算題要求列出算式、

19、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，要寫出公式。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后二位。僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。51 【正確答案】 第1題已知：P=350080(1-25%)=21(萬元)n=1512=180(月)i1=4.2%12=0.35%i2=6.6%12=0.55%p1=10萬元 P2=11萬元求解A：A1=P1i1(1+i1)n/(1+i1)n-1=1000000.35%(1+0.35%)180(1+ 0.35%)180-1=749.75(元)A2=P2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1=1100000.55%(1+0.55%)180(1+0.55%)180-1=964.28(元)則A=A1+A2=749.75+964.28=1714.03(元)52 【正確答案】 解：A計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值： 項(xiàng)目總建筑面積：45007.5=33750(m2) 基底面積：450065%=2925(m2