關(guān)于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售若

1、關(guān)于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售若干問題的說明 關(guān)于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售若干問題的說明（一九九九年七月二十七日）最近，針對(duì)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，中央對(duì)擴(kuò)大住房消費(fèi)進(jìn)一步作出了部署，特別要求加快開放住房二級(jí)市場(chǎng)。目前國(guó)務(wù)院有關(guān)部門及各地方人民政府正積極研究制定有關(guān)具體措施。根據(jù)部領(lǐng)導(dǎo)意見，今天我就已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售若干問題向大家作一介紹。一、關(guān)于開放已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房交易市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)意義加快開放已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場(chǎng)，既是深化城鎮(zhèn)住房制度改革的需要，也是完善我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的需要。從部分省、市試點(diǎn)的情況看，開放已購(gòu)公房和經(jīng)

2、濟(jì)適用住房的交易市場(chǎng)有著十分積極的現(xiàn)實(shí)意義。第一，有利于搞活市場(chǎng)，擴(kuò)大住房有效需求，推動(dòng)住房消費(fèi)。職工按房改政策購(gòu)買公有住房時(shí)，一般是根據(jù)單位分房情況，先住后買，沒有多少可選擇的余地。隨著居民家庭收入和生活水平的不斷提高，相當(dāng)一部分已購(gòu)公房居民急于進(jìn)一步改善居住條件，希望通過以小換大、以舊換新，實(shí)現(xiàn)住房的升級(jí)換代。但這部分居民單靠家庭積蓄來購(gòu)買商品房往往又是不現(xiàn)實(shí)的。開放住房二級(jí)市場(chǎng)后，將這部分存量房屋資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資金，加上家庭的存款及政策性和商業(yè)性的貸款支持，就可以大大增強(qiáng)這部分居民的住房購(gòu)買力，從而使這部分原來游離于市場(chǎng)之外的住房消費(fèi)群體進(jìn)入市場(chǎng)，更廣泛地調(diào)動(dòng)起群眾住房消費(fèi)的積極性，進(jìn)而

3、促進(jìn)增量住房的消化和住宅建設(shè)的發(fā)展。因此，在停止住房實(shí)物分配后，開放已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場(chǎng)將成為拉動(dòng)住房消費(fèi)的一個(gè)重要方面。第二，有利于保持房改政策的連續(xù)性，推動(dòng)住房制度改革的深入發(fā)展。向城鎮(zhèn)職工出售公有住房和向中低收入居民出售經(jīng)濟(jì)適用住房是住房制度改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。經(jīng)過十多年的房改實(shí)踐，越來越多的職工家庭住房已成為私有財(cái)產(chǎn)。而房改的目的是實(shí)現(xiàn)住房的商品化、社會(huì)化，已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房只有經(jīng)過市場(chǎng)這一環(huán)節(jié)，才能最終實(shí)現(xiàn)住房的商品屬性。同時(shí)，隨著人們產(chǎn)權(quán)意識(shí)、市場(chǎng)意識(shí)的增強(qiáng)，職工在購(gòu)買住房時(shí)，除了考慮其經(jīng)濟(jì)承受能力外，也會(huì)更多地考慮其所能獲得的權(quán)益。如果長(zhǎng)期不能解決再交易的問題

4、，必然會(huì)使職工對(duì)購(gòu)買住房特別是經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生后顧之憂。因此，當(dāng)前穩(wěn)步開放已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場(chǎng)，是住房制度改革發(fā)展到一定階段的必然要求。第三，有利于促進(jìn)存量住房資源的合理使用 ，滿足不同層次居民的住房需求。由于城鎮(zhèn)居民家庭收入水平、住房消費(fèi)能力等差異較大，開放住房二級(jí)市場(chǎng)后，就等于把住房市場(chǎng)中最大的一塊資產(chǎn)盤活了。由于住房二級(jí)市場(chǎng)量大面廣，在價(jià)格、區(qū)位、戶型等方面選擇余地大，有利于滿足不同層次居民的住房即期消費(fèi)需求。如，剛步入社會(huì)的青年家庭需要的是小戶型住房；住房困難家庭需要的就是面積大一些的住房；而有些家庭住房雖然不困難，但因位置不合適，希望調(diào)整住房；等等。開放住房二級(jí)市場(chǎng)后，通

5、過市場(chǎng)機(jī)制的作用，將在相當(dāng)程度上促進(jìn)存量住房的有效配置，滿足不同層次的住房需求。第四，有利于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的延伸和發(fā)展。將加快房地產(chǎn)中介服務(wù)、裝飾裝修、物業(yè)管理、房屋租賃等的發(fā)展，增加更多的就業(yè)崗位。如上海市開放住房二級(jí)市場(chǎng)后，住房置換、住房置業(yè)擔(dān)保等新興業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)也異?；钴S。僅房屋置換公司就吸納了800名下崗紡織女工擔(dān)當(dāng)“房嫂”，為買賣雙方牽線搭橋，帶來了良好的社會(huì)效果。從部分省市的試點(diǎn)情況看，廣大居民對(duì)開放已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房交易市場(chǎng)是積極支持的，這一舉措對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)流通、刺激住房消費(fèi)的作用也是十分明顯的。如，上海市共有20069戶（其中僅今年上半年就達(dá)8963戶）職工家庭將已

6、購(gòu)公有住房上市出售，其中有約90%家庭又重新購(gòu)房，平均每個(gè)家庭通過換購(gòu)增加住房建筑面積43平方米，增加投入15.91萬元，僅此一項(xiàng)就增加住房消費(fèi)量近83萬平方米，新增個(gè)人直接住房投資22.54億元。江蘇省南通、常熟、江陰三個(gè)城市自去年4季度開展已購(gòu)公房上市試點(diǎn)以來，已有4360戶居民出售已購(gòu)公有住房，其中3850戶（占總數(shù)的88%）以舊換新、以小換大，平均每戶增加住房面積40多平方米，新增的購(gòu)房支出總計(jì)6億元，帶動(dòng)的裝修、家具等間接消費(fèi)總計(jì)5.67億元。青島市自今年3月開放二級(jí)市場(chǎng)以來，房地產(chǎn)交易中心受理的已購(gòu)公房上市出售登記已達(dá)1.3萬戶，96萬平方米。（注：上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間均為今年6月

7、底）二、關(guān)于最近出臺(tái)的有關(guān)政策文件為了貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進(jìn)住宅建設(shè)發(fā)展的通知（國(guó)發(fā)199823號(hào)文件）關(guān)于“培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)”、“穩(wěn)步開放已購(gòu)公有住房住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場(chǎng)”的精神，在總結(jié)部分省市試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建設(shè)部經(jīng)會(huì)簽國(guó)土資源部，于今年四月發(fā)布了已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法（建設(shè)部第69號(hào)令），該辦法主要規(guī)定了開放二級(jí)市場(chǎng)的基本條件和 上市交易程序，明確了上市準(zhǔn)入制度。最近，經(jīng)國(guó)務(wù)院原則同意，財(cái)政部、國(guó)土資源部、建設(shè)部又聯(lián)合下發(fā)了已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定（財(cái)綜字1999113號(hào)），進(jìn)

8、一步明確了已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售中所涉及的土地出讓金繳納和收益分配的有關(guān)政策。這兩個(gè)文件的發(fā)布，是促進(jìn)和規(guī)范住房二級(jí)市場(chǎng)開放的指導(dǎo)性文件。鑒于北京市的特殊地位，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門還參與制定了北京市的相關(guān)政策（即將由北京市人民政府公布），這是三部文件在北京市的具體化。三、關(guān)于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)問題產(chǎn)權(quán)明晰是已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的基本條件，也是群眾最關(guān)心的問題。三部文件及我部69號(hào)令明確規(guī)定：職工個(gè)人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房和按成本價(jià)購(gòu)買的公有住房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有；已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，可依法進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易。同時(shí)規(guī)定，

9、對(duì)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法實(shí)施前，個(gè)人已領(lǐng)取房屋所有權(quán)，但尚未領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，在2000年底以前需要上市出售的，產(chǎn)權(quán)人可以憑房屋所有權(quán)證書上市出售；土地使用權(quán)證書的辦理兩步合并為一步，即在該住房出售后，由購(gòu)買人憑變更登記后的房屋所有權(quán)證直接辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。對(duì)因各種原因，尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，當(dāng)事人可向房屋所在地房屋權(quán)屬登記發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理。公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行有關(guān)房改審批等手續(xù)，并提供相關(guān)資料，積極協(xié)助買房個(gè)人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記工作。房屋權(quán)屬登記發(fā)證機(jī)關(guān)應(yīng)按照規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證時(shí)限要求抓緊辦理。任何單位和個(gè)人都不得以任何理由阻止或妨礙個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)登

10、記發(fā)證工作，也不得扣壓個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)證書。對(duì)此，建設(shè)部曾專門下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，切實(shí)加強(qiáng)和改善房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作的通知（建住房1999119號(hào)），進(jìn)行了部署。四、關(guān)于不得上市的幾種情況為了保護(hù)二級(jí)市場(chǎng)權(quán)益人的利益，防止在實(shí)物分配體制下形成的住房分配不公現(xiàn)象通過二級(jí)市場(chǎng)合法化，已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法規(guī)定了八種不得上市的情形。即；1、以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；2、住房面積超過各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款高標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝 修費(fèi)用的；3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公

11、告范圍的；4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；6、上市出售后形成新的住房困難的；7、擅自改變房屋使用性質(zhì)；8、其它按照法律、法規(guī)及縣以上人民政府規(guī)定不宜出售的。五、關(guān)于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售需要履行的必要手續(xù)1、由產(chǎn)權(quán)人向房屋所在地縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料。房地產(chǎn)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定對(duì)其申請(qǐng)進(jìn)行審核后，十五日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予其上市出售的書面意見。2、經(jīng)審核，符合上市出售條件，準(zhǔn)予上市出售的，由買賣當(dāng)事人向房屋所在地房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理交易過戶手續(xù)，繳納有關(guān)稅費(fèi)。3、買賣當(dāng)事人在辦理完成交易過戶

12、手續(xù)之日起三十日內(nèi)，向房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，原則上應(yīng)當(dāng)盡可能簡(jiǎn)化程序，降低收費(fèi)，以方便群眾，減輕負(fù)擔(dān)。建設(shè)部在關(guān)于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，切實(shí)加強(qiáng)和改善房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作的通知對(duì)有關(guān)問題已提出了相應(yīng)要求。六、關(guān)于上市出售價(jià)格確定及其管理問題已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售成交價(jià)格，按照政府宏觀指導(dǎo)下的市場(chǎng)原則，由交易雙方協(xié)商議定。（根據(jù)三部文件規(guī)定，土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款需由購(gòu)買人交納。）按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，應(yīng)向房地產(chǎn)交易管理部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)

13、格。房地產(chǎn)交易管理部門要對(duì)所申報(bào)的成交價(jià)格進(jìn)行核實(shí)，對(duì)需要評(píng)估的房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估，并以核實(shí)的價(jià)格作為計(jì)征有關(guān)稅費(fèi)和收益分配的依據(jù)。七、關(guān)于土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款的繳納問題由于房改成本價(jià)及經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格中均不含土地使用權(quán)價(jià)款，因此根據(jù)現(xiàn)行法律制度，三部文件明確：已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，均需由購(gòu)買人繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房，由于其土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，個(gè)人購(gòu)買時(shí)價(jià)格中不含土地出讓金，因此已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，由購(gòu)買人向國(guó)家補(bǔ)交土地出讓金。對(duì)于已購(gòu)公有住房，則有兩種情況。一種是其原土地使用

14、權(quán)以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定由購(gòu)買人向國(guó)家補(bǔ)交土地出讓金。另 一種是原土地使用權(quán)以出讓方式取得的，如原單位購(gòu)買了商品住房（價(jià)格中包含了開發(fā)商已向國(guó)家繳納的土地出讓金）再根據(jù)房改政策按房改成本價(jià)出售給職工，按現(xiàn)行的法律規(guī)定，其上市出售時(shí)，不需要再向國(guó)家補(bǔ)交土出讓金。但因?yàn)閼?yīng)由新的購(gòu)買人繳納相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款，所不同的是這部分價(jià)款應(yīng)當(dāng)根據(jù)原投資渠道分別上交財(cái)政或返還原產(chǎn)權(quán)單位。土出讓金和相當(dāng)于土出讓金的價(jià)款在繳納標(biāo)準(zhǔn)上是一致的，即均為不低于該住房座落位置的標(biāo)定地價(jià)的10%，具體比例由各地確定。考慮到目前多數(shù)地方尚沒有標(biāo)定地價(jià)資料，而二級(jí)市場(chǎng)的開放又是當(dāng)務(wù)之急，實(shí)際操作中各地可根據(jù)具體情況確定

15、征收方式。如北京市經(jīng)研究論證，并經(jīng)國(guó)務(wù)院房改五人小組原則同意，擬按房屋成交價(jià)的3%（相當(dāng)于標(biāo)定地價(jià)的10%）作為應(yīng)繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款，以便操作執(zhí)行。購(gòu)買人繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款后，按出讓土地使用權(quán)的商品住宅辦理產(chǎn)權(quán)登記。八、關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售收益分配經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格是按保本微利原則確定的政府指導(dǎo)價(jià)，因此，三部文件明確：居民購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，除按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)外，出售收益全部歸出售人所有。這一點(diǎn)與已購(gòu)公有住房上市出售收益分配在政策上是有所區(qū)別的。九、關(guān)于已購(gòu)公有住房上市出售收益分配由于職工按房改成本價(jià)購(gòu)買公有住房時(shí)享受了各種不同程度

16、政策，已購(gòu)公有住房上市出售帶來的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系較為復(fù)雜。這些住房客觀上存在著地段、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異，在個(gè)人按房改政策購(gòu)買時(shí)，價(jià)格上基本上沒有考慮或很少考慮這些因素。但再按市場(chǎng)價(jià)上市出售時(shí)，這些因素必然會(huì)顯化。因此，為了解決已購(gòu)公有住房上市出售時(shí)，因成交價(jià)格差異過大帶來的收入不公平問題，三部文件對(duì)已購(gòu)公有住房上市出售收益分配作了相應(yīng)規(guī)定。按照這一規(guī)定，職工個(gè)人上市出售已購(gòu)公有住房取得的價(jià)款中，除按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)外，出售人實(shí)際應(yīng)得收益主要包括兩部分：一部分是出售人應(yīng)得的基本收益，另一部分則是凈收益分成。1、基本收益。是相當(dāng)于其住房面積標(biāo)準(zhǔn)部分的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款，即該家庭中職務(wù)較高一方應(yīng)享受的住房面

17、積標(biāo)準(zhǔn)與上市出售時(shí)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格之乘積。這一基本思路的確定，主要是考慮保持新、老房改方案之間的銜接和新、老職工利益的平衡。經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格是住房貨幣化方案中老職工計(jì)發(fā)一次性補(bǔ)貼的基礎(chǔ)，也是 新參加工作職工按月計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼的依據(jù)。因此，已購(gòu)公有住房上市出售時(shí)，把住房面積標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款確定為出售人應(yīng)得收益基數(shù)，相對(duì)而言比較合理的。2、凈收益分成。若因上市出售價(jià)格高于經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格等原因，出售收入高于出售人應(yīng)得基本收益的，三部文件規(guī)定：凈收益部分應(yīng)按超額累進(jìn)比例或一定比例繳納所得收益，剩余部分歸出售人。所得收益由房地產(chǎn)交易管理部門代收后，按規(guī)定上交財(cái)政或返還原產(chǎn)權(quán)單位

18、。凈收益分成的兩種處理辦法具體采用哪一種，由地方確定，但原則上房屋成交價(jià)格差異較大的應(yīng)當(dāng)采用超額累進(jìn)方式，房屋成交價(jià)格差異相對(duì)較小的一般適用于按一定比例繳納。北京市采取了按超額累進(jìn)比例繳納的方式，即：成交價(jià)在4000-5000元/平方米的部分，20%繳納所得收益，80%歸出售人；成交價(jià)在5000元/平方米以上的部分，50%繳納所得收益，50%歸出售人。凈收益實(shí)際上相當(dāng)于原產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)建該住房時(shí)實(shí)際支付的配套費(fèi)等土地收益，理論上應(yīng)當(dāng)全部返還原產(chǎn)權(quán)單位或財(cái)政（原由中央財(cái)政或地方財(cái)政投資的行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位住房）。但考慮到已購(gòu)公有住房上市出售后，該戶家庭按規(guī)定不得再按照成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公有住房，也不得再購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房