財(cái)務(wù)報(bào)表分析002

1、財(cái)務(wù)報(bào)表分析財(cái)務(wù)報(bào)表分析報(bào)告萬(wàn)科股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析 報(bào)告一、 公司簡(jiǎn)介萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于 1984年 5月，是目前中國(guó)最大的 專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。 2008 年公司完成新開(kāi)工面積 523.3 萬(wàn)平方米， 竣工面積 529.4 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額 478.7 億元，結(jié)算收入 404.9 億元，凈利潤(rùn) 40.3 億元。萬(wàn)科 1988 年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)， 1993 年將大眾住宅開(kāi)發(fā)確定為公 司核心業(yè)務(wù)。至 2008 年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海 三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的 31 個(gè)城市。當(dāng)年共銷(xiāo)售住宅 42500套，在 全國(guó)商品住宅市場(chǎng)的占有率從 2.07%提升到 2.34%

2、，其中市場(chǎng)占有率 在深圳、上海、天津、佛山、廈門(mén)、沈陽(yáng)、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山 9 個(gè)城 市排名首位。萬(wàn)科 1991 年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長(zhǎng)的 業(yè)績(jī)以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn) 可。1991年1月29日，發(fā)行 A股在深圳證券交易所上市。 1993年5 月 28 日，發(fā)行 B 股在深圳證券交易所上市。過(guò)去二十年，萬(wàn)科營(yíng)業(yè) 收入復(fù)合增長(zhǎng)率為 31.4.% ，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率為 36.2%；公司在發(fā)展 過(guò)程中先后入選 福布斯 “全球 200 家最佳中小企業(yè)”、 “亞洲最 佳小企業(yè) 200 強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu) 50大上市公司”排行榜；多次獲得 投資者關(guān)系 等國(guó)際

3、權(quán)威媒體評(píng)出的最佳公司治理、 最佳投資者關(guān) 系等獎(jiǎng)項(xiàng)。經(jīng)過(guò)多年努力，萬(wàn)科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： “萬(wàn)科”成為行業(yè)第一個(gè)全國(guó)馳名商標(biāo)， 旗下“四季花城”、 “城市 花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛(ài)； 公司研 發(fā)的“情景花園洋房”是中國(guó)住宅行業(yè)第一個(gè)專(zhuān)利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā) 明專(zhuān)利；公司物業(yè)服務(wù)通過(guò)全國(guó)首批 ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證； 公司創(chuàng) 立的萬(wàn)客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶(hù)關(guān)系組織。 同時(shí)也是國(guó)內(nèi)第一家 聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查的住宅企業(yè)萬(wàn)科 2010 年正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，多地成立商業(yè)管理公司， 2011 年正式宣布三大產(chǎn)品線， 近兩年，萬(wàn)科雖然一直

4、強(qiáng)調(diào)以住宅開(kāi)發(fā)為主， 但其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻是動(dòng)作頻頻。 截止目前， 萬(wàn)科已經(jīng)形成萬(wàn)科廣場(chǎng)、萬(wàn)科紅、萬(wàn)科大廈、萬(wàn)科 2049 四大商業(yè)產(chǎn)品線，在全國(guó)在建、 規(guī)劃 18 個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，商業(yè)面積達(dá) 150 萬(wàn)平方米。、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧分析 圖表 1：2008-2011 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)2011年11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱(chēng) :國(guó)房景氣指數(shù)） 為99.87 ，這是該指數(shù)連續(xù)第 6個(gè)月下跌， 也是自2009年8月份以來(lái)該 指數(shù)首次跌破 100的“景氣臨界點(diǎn)”（見(jiàn)圖表 1）。該數(shù)據(jù) 也反映出在 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩、 新開(kāi)工面積、 施工面積以及銷(xiāo)售面積增速 全

5、面回落的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)“全面入冬”。2 、 2012 年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r（1）行業(yè)全面回穩(wěn)如果說(shuō) 2010-2011 年是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段， 期間行業(yè)政 策面持續(xù)收緊， 市場(chǎng)交易量持續(xù)萎縮， 一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)回調(diào)， 而 進(jìn)入 2012 年以來(lái)，調(diào)控其實(shí)逐漸進(jìn)入了第二階段，我們看到行業(yè)基本面在 2012 年之后明顯出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)交易量逐漸恢復(fù)，房地產(chǎn)企 業(yè)壓力逐漸減輕，甚至房?jī)r(jià)也正逐漸企穩(wěn)回升2)銷(xiāo)售額普超2012 年雖然宏觀經(jīng)濟(jì)政策沒(méi)有調(diào)頭放松，但長(zhǎng)期的平穩(wěn)過(guò)后， 下半年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了以消費(fèi)持續(xù)回歸市場(chǎng)為特點(diǎn)的 “后調(diào)控 時(shí)代”。(3) 行業(yè)利潤(rùn)率明顯降低 雖然標(biāo)桿房

6、企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)€飄紅，但行業(yè)利潤(rùn)率卻明顯降低。今年以來(lái)企業(yè)去利潤(rùn)化已成為行業(yè)的主基調(diào)。 隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè) 的調(diào)控持續(xù)加壓， 整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)水平逐漸回落， 未來(lái)繼續(xù)回調(diào)的趨 勢(shì)已經(jīng)確立。以標(biāo)桿房企發(fā)布的半年報(bào)和三季報(bào)的銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率作為 其 2012 年的銷(xiāo)售凈利潤(rùn)參考， 通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比可以看到， 自 2007 年以 來(lái)，標(biāo)桿房企的銷(xiāo)售凈利率呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)，已從 2007 年的 24% 下滑到 2012 年的 18%。從典型企業(yè)的利潤(rùn)率來(lái)看，多數(shù)企業(yè)的盈利 能力下降，僅中海、華潤(rùn)等少數(shù)幾家央企仍然保持增長(zhǎng)。(4) 房企開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型，通過(guò)多元化業(yè)態(tài)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)2012 年上半年房企“以?xún)r(jià)換量”已經(jīng)導(dǎo)

7、致利潤(rùn)率狀況持續(xù)惡化， 因此不少房企開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型， 通過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)、 商業(yè)地產(chǎn)、 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等 多元化業(yè)態(tài)來(lái)規(guī)避未來(lái)住宅市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。三、行業(yè)狀況及行業(yè)地位分析1 、萬(wàn)科股份有限公司1)規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科為我國(guó)行業(yè)內(nèi)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)上市公司。截至2008年 9月，公司的總資產(chǎn)由 499億元增長(zhǎng) 1214億元。經(jīng)營(yíng)規(guī)模的 逐步擴(kuò)大將為公司與其他大型房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造條件。 公司可以 憑借規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力、 降低生產(chǎn)成本， 進(jìn)而提高公司盈利 能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（2）品牌號(hào)召力優(yōu)勢(shì) 在當(dāng)前形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商的分化加劇，品牌開(kāi)發(fā)商凸顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在市場(chǎng)調(diào)整中，萬(wàn)科 2008 年 1 9 月份銷(xiāo)售業(yè)

8、績(jī)明顯好于行業(yè)水平。 08年以來(lái)公司市場(chǎng)份額相比 07年進(jìn)一步上升。 公司品牌以產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 為支撐，與各地產(chǎn)項(xiàng)目品牌、 物業(yè)品牌互動(dòng)。 經(jīng)過(guò) 1 多年的住宅業(yè)經(jīng) 營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，公司積累了相當(dāng)數(shù)量的忠實(shí)客戶(hù)。 品牌效應(yīng)促進(jìn)銷(xiāo)售額的增 加，提高公司的盈利水平和社會(huì)形象。 從前段時(shí)間降價(jià)促銷(xiāo)的效果來(lái) 看，表明消費(fèi)者更傾向于選擇品牌開(kāi)發(fā)商， 對(duì)其降價(jià)促銷(xiāo)也較容易認(rèn) 同。（3）管理優(yōu)勢(shì)在日常管理里中， 萬(wàn)科從流程和成果標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)方面， 建立跨地域 設(shè)計(jì)工作的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)， 構(gòu)成了創(chuàng)新的萬(wàn)科設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系。 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè) 計(jì)能切實(shí)保證不同地區(qū)、 不同系列產(chǎn)品的品質(zhì)提高設(shè)計(jì)、 采購(gòu)、施工 的效率，從而使產(chǎn)品的個(gè)性與創(chuàng)新具有更

9、堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 最大化客戶(hù)價(jià) 值，加強(qiáng)了“精益管理”的探索，進(jìn)一步關(guān)注客戶(hù)需求、立足剛性需 求，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化的公司將在競(jìng)爭(zhēng)中有更大的優(yōu)勢(shì)。（4）創(chuàng)新技術(shù)優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科從流程和成果標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)方面， 建立跨地域設(shè)計(jì)工作的統(tǒng)一標(biāo) 準(zhǔn)，構(gòu)成了創(chuàng)新的萬(wàn)科設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系。 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)能切實(shí)保證不同 地區(qū)、不同系列產(chǎn)品的品質(zhì)，提高設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工的效率，從而使 產(chǎn)品的個(gè)性與創(chuàng)新具有更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 創(chuàng)新的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)既適應(yīng)了未來(lái) 更激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、建立更強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要手段 .（5）資源優(yōu)勢(shì)融資能力優(yōu)勢(shì) 根據(jù)中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司的綜合評(píng)定， 萬(wàn)科的主體信用等級(jí) 為 AA+。即使在 2008 年信貨緊縮的宏觀背景

10、下公司仍然具備相對(duì)豐 富的融資來(lái)源。萬(wàn)科積極探索新的融資渠道，其中發(fā)行不超過(guò) 59 億 的公司債券的方案已獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)審委審核通過(guò) . 萬(wàn)科在資本市場(chǎng) 的信用， 不僅在行業(yè)內(nèi)、 而且在跨行業(yè)對(duì)比中， 已經(jīng)積累了一定的優(yōu) 勢(shì)。在行業(yè)資金緊張的局面下， 具有良好的資信能力和廣泛融資渠道 的企業(yè)，在房地產(chǎn)這種資金密集性行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)中將占據(jù)更為有利的 地位。人力資本優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科長(zhǎng)期形成的規(guī)范的職業(yè)經(jīng)理人文化， 不僅培養(yǎng)了一批優(yōu)秀的 職業(yè)經(jīng)理人 . 團(tuán)隊(duì)，而且還將這種人力資本的優(yōu)勢(shì)不斷轉(zhuǎn)化為專(zhuān)業(yè)化 的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。 公司于 2007 年啟動(dòng)了“社會(huì)精英計(jì)劃”，跨行業(yè)招募 國(guó)際化精英人才。公司還于 2007

11、年啟動(dòng)了海外新動(dòng)力計(jì)劃，為未來(lái) 的發(fā)展蓄積人才資源。 通過(guò)人力資本的運(yùn)作可以有效提高管理的有效 性和精細(xì)程度以及企業(yè)的創(chuàng)新技術(shù)， 以此增強(qiáng)自身的竟?fàn)幠芰偷钟L(fēng)險(xiǎn)的能力土地資本優(yōu)勢(shì) 行業(yè)資源整合的加速也為公司提供了較多機(jī)會(huì)。從土地儲(chǔ)備來(lái) 看，報(bào)告期內(nèi)公司 76.2%的項(xiàng)目資源通過(guò)合作方式獲取，新增土地平 均成本約 2155元/ 平方米，遠(yuǎn)低于去年平均水平。公司以為珠三角、 長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)楹诵膶?shí)施“ 3+X”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。從儲(chǔ)備資源 在三大經(jīng)濟(jì)圈以及一線城市的分布清況來(lái)看， 考慮到人口遷徙的主要 目的地是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市， 這些地區(qū)年輕人口流入、 年輕家庭增 長(zhǎng)的趨勢(shì)更為明顯。在未來(lái)相當(dāng)

12、長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，住房需求依然旺盛， 公司在這些地區(qū)都有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。2 、保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)始終堅(jiān)持以普通住宅開(kāi)發(fā)為主、 適度拓展商業(yè)地產(chǎn)， 產(chǎn) 品結(jié)構(gòu)合理。公司始終堅(jiān)持以廣州、北京、上海地區(qū)為主，重點(diǎn)發(fā)展 經(jīng)濟(jì)中心城市， 適當(dāng)拓展二線城市， 實(shí)施全國(guó)化戰(zhàn)略布局， 在全國(guó)十 大中心城市擁有 46 個(gè)項(xiàng)目，具有戰(zhàn)略管理優(yōu)勢(shì)。保利地產(chǎn)既有經(jīng)過(guò)軍旅生涯錘煉的部隊(duì)指揮干部， 又有一大批專(zhuān) 業(yè)技術(shù)人才，公司員工 82%以上擁有本科以上學(xué)歷， 35%以上擁有研 究生以上學(xué)歷，還有博士和海外歸來(lái)留學(xué)人士 14 名。他們“奮發(fā)向 上、團(tuán)結(jié)協(xié)作、樂(lè)于奉獻(xiàn)、誠(chéng)信規(guī)范、紀(jì)律嚴(yán)明”，具有人力資源優(yōu) 勢(shì)。保利地產(chǎn)有近 1

13、000 萬(wàn)平方米建筑面積的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，成本較 低，結(jié)構(gòu)合理， 主要為京穗滬等中心城市的普通住宅用地； 平均每股 的土地儲(chǔ)備量居行業(yè)前列，具有土地資源優(yōu)勢(shì)。保利地產(chǎn)以 “打造中國(guó)地產(chǎn)長(zhǎng)城”的公司愿景， 以“規(guī)范誠(chéng)信” 的公司形象，以“和諧、自然、舒適”的產(chǎn)品理念，全面實(shí)施品牌戰(zhàn) 略，公司品牌價(jià)值和感召力迅速提升， 品牌價(jià)值居全國(guó)行業(yè)五強(qiáng)之列， 至 2010 年，“保利地產(chǎn)”品牌資產(chǎn)將爭(zhēng)取突破 30 億元。對(duì)于保利地產(chǎn)來(lái)說(shuō)， 打通了資本運(yùn)作的渠道， 將有效下降公司資 產(chǎn)負(fù)債率，財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和償債能力明顯增強(qiáng)， 資本結(jié)構(gòu)得到改善， 同時(shí)，由于公司資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大， 將使公司的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和盈利能力

14、在新的平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)躍升。3 、世茂世貿(mào)分別在港交所和上交所上市， 旗下有世貿(mào)房地產(chǎn)和世貿(mào)股份 兩家上市公司， 11 月 11 日的上市市值約 687 億元（人民幣），居國(guó) 內(nèi)開(kāi)發(fā)商第五位。世貿(mào)是目前國(guó)內(nèi)前五大開(kāi)發(fā)商中唯一的民營(yíng)企業(yè)， 由許榮茂家族掌控。世貿(mào)起家于福建，成長(zhǎng)于北京，成功于上海。本 世紀(jì)初開(kāi)始，世貿(mào)在上海浦東陸家嘴開(kāi)發(fā)的 “世貿(mào)濱江花園” 是上海 房地產(chǎn)發(fā)展史上里程碑式的項(xiàng)目。 “世貿(mào)濱江花園”是上海房地產(chǎn)市 場(chǎng)走向繁榮的開(kāi)山之作， 曾邀請(qǐng)當(dāng)時(shí)以主演電影 “花樣年華” 而紅極 一時(shí)的梁朝偉和張曼玉為代言人， 面向全球發(fā)售， 轟動(dòng)一時(shí)。 對(duì)于世 貿(mào)而言， 老五位置并非穩(wěn)固， 可能很快就

15、被人代替。 目前世貿(mào)的位置 將面對(duì)恒大、碧桂園、富力、招商、龍湖等開(kāi)發(fā)商的直接競(jìng)爭(zhēng)。四、競(jìng)爭(zhēng)策略分析1 、萬(wàn)科股份有限公司戰(zhàn)略（1）萬(wàn)科在公司層戰(zhàn)略上選擇的是增長(zhǎng)戰(zhàn)略。增長(zhǎng)戰(zhàn)略追求不 斷擴(kuò)大組織的經(jīng)營(yíng)規(guī)模， 提高產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率， 并不優(yōu)先考慮產(chǎn)品 的利潤(rùn)率， 而是通過(guò)較低的定價(jià)， 擴(kuò)大產(chǎn)品的銷(xiāo)量， 以達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì) 效應(yīng)，從而確立市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。（2）在事業(yè)層戰(zhàn)略上萬(wàn)科選擇的是成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。成本領(lǐng)先戰(zhàn) 略尋求在生產(chǎn)、 營(yíng)銷(xiāo)和其他運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域中的高效率， 制造費(fèi)用保持在盡 可能低的水平上， 企業(yè)想方設(shè)法削減成本， 但這并不是以犧牲產(chǎn)品質(zhì) 量為代價(jià)， 它們的產(chǎn)品在質(zhì)量上并不會(huì)低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手， 至少能夠?yàn)?/p>

16、消 費(fèi)者所接受，旨在通過(guò)提供相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品耕地的價(jià)格來(lái)增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 力。萬(wàn)科之所以能夠在市場(chǎng)上勝出， 與其強(qiáng)大的成本管理能力是密不 可分的。房地產(chǎn)是一個(gè)高利潤(rùn)的行業(yè)， 往往使大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商忽 視了成本的控制， 而萬(wàn)科早就意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題， 通過(guò)多種手段有效地 控制了成本。（3）堅(jiān)持主流市場(chǎng)定位、嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，立足現(xiàn)有城市，以自 主需求為基礎(chǔ)，堅(jiān)持“為普通人蓋好房子” 、“蓋有人住的房子”的產(chǎn) 品和服務(wù)理念， 繼續(xù)探索和加強(qiáng)服務(wù)配套， 提高客戶(hù)居住感受。 為更 好地滿(mǎn)足客戶(hù)的生活需要，公司積極推進(jìn)產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)升級(jí)。（4）堅(jiān)持穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略，包括：堅(jiān)持小戶(hù)型和裝修房；堅(jiān)持快 速周轉(zhuǎn)和較少的土地儲(chǔ)

17、備； 重視合作；穩(wěn)健的投資策略； 以及推動(dòng)住 宅產(chǎn)業(yè)化和綠色建筑。2 、萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)（1）公司定位明確，管理層的戰(zhàn)略意識(shí)強(qiáng)。萬(wàn)科戰(zhàn)略實(shí)施的 退出與住宅無(wú)關(guān)的產(chǎn)業(yè)， 萬(wàn)科成為真正意義上 經(jīng)營(yíng)單一業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)集團(tuán)。（2）良好的品牌優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科就是在中國(guó)房地廣行業(yè)尚未成熟許多企業(yè)尚未有此意識(shí) 的環(huán)境下， 努力建立以服務(wù)為宗旨的品牌， 強(qiáng)調(diào)住戶(hù)的舒適和個(gè) 性化，依靠品牌 優(yōu)勢(shì)來(lái)調(diào)動(dòng)樓盤(pán)的發(fā)展， 從而搶先在市持中占據(jù)了 比較大的份額。 在高度的專(zhuān)業(yè) 化、標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)作下， 萬(wàn)科提煉出自 身獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力，最終成為房地產(chǎn)第一 品牌。3 、萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略劣勢(shì)：（1）資金需求的壓力日益增大。由于房地產(chǎn)的繁榮

18、發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)形成比較成熟的發(fā)展模式， 相對(duì)而言已經(jīng)形成了幾大巨頭的主導(dǎo)發(fā)展。 住宅的開(kāi)發(fā)已經(jīng)往精細(xì)化 的方向發(fā)展， 各大房地產(chǎn)的實(shí)力都不弱。 這時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)就是靠籌措資金 能力，以期獲得更好的項(xiàng)目。 這從萬(wàn)科的凈利潤(rùn)現(xiàn)金含量變化可以看 出：2011年 30.22%、2010年 30.72%、2009年 173.62%。逐年的比 例下降表明萬(wàn)科的現(xiàn)金流動(dòng)能力壓力增大。 再加上近兩年的國(guó)家宏觀 調(diào)控，出臺(tái)限價(jià)的政策之后，萬(wàn)科越發(fā)顯現(xiàn)了資金的需求壓力。（2）土地儲(chǔ)備的劣勢(shì) 與保利這些國(guó)家大型的控股企業(yè)相比，在土地儲(chǔ)備上面處于劣 勢(shì)。如下圖所示：4、世茂與萬(wàn)科對(duì)比：（ 1）世茂在公司層戰(zhàn)略上選擇的是穩(wěn)

19、定戰(zhàn)略。 穩(wěn)定戰(zhàn)略并不片面追 求規(guī)模的快速增長(zhǎng)和市場(chǎng)占有率的大幅度提高， 而是把追求高的投資 回報(bào)率和組織的平穩(wěn)發(fā)展置于優(yōu)先位置。 近年來(lái)，世茂的銷(xiāo)售增長(zhǎng)率 明顯不如萬(wàn)科，但在主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率方面則一直高于萬(wàn)科。（ 2）在事業(yè)層戰(zhàn)略上世茂選擇的是差異化戰(zhàn)略。 主要通過(guò)提供與眾 不同的產(chǎn)品， 以得到顧客的廣泛認(rèn)同， 避免和其它同行在價(jià)格上展開(kāi) 直接的競(jìng)爭(zhēng)。 世茂立足于高端市場(chǎng)， 主要開(kāi)發(fā)高檔住宅、 高級(jí)酒店和 商務(wù)社區(qū)， 通過(guò)重塑其樓盤(pán)的形象來(lái)贏得消費(fèi)者的高度認(rèn)可。 其樓盤(pán) 的高昂守家， 足以彌補(bǔ)實(shí)行差異化所增加的成本， 切能夠獲得較高的 投資回報(bào)。因此其銷(xiāo)售毛利率一直高于萬(wàn)科。五、會(huì)計(jì)分析1.

20、資產(chǎn)負(fù)債表20102012年萬(wàn)科股份有限公司資產(chǎn)負(fù)債水平分析表報(bào)表日期2010-12-31 （萬(wàn)元）2011-12-31 （萬(wàn)元）2012-12-31 （萬(wàn)元）2011年變動(dòng)率2012年變動(dòng)率流動(dòng)資產(chǎn) :貨幣資金3,781,690.003,423,950.005,229,154.00-9.46%34.52%交易性金融資產(chǎn)-應(yīng)收賬款159,402.00151,481.00188,655.00-4.97%19.70%預(yù)付款項(xiàng)1,783,800.002,011,620.003,337,361.0012.77%39.72%其他應(yīng)收款1,493,830.001,844,060.002,005,792.0

21、023.45%8.06%存貨13,333,300.0020,833,500.0025,516,411.0056.25%18.35%流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)20,552,100.0028,264,700.0022.09%36,277,373.0037.53%非流動(dòng)資產(chǎn) :可供出售金融資產(chǎn)40,476.4044,126.20476.009.02%-9170.21%長(zhǎng)期股權(quán)投資449,375.00642,649.00704,031.0043.01%8.72%投資性房地產(chǎn)12,917.60112,611.00237,523.00771.76%52.59%固定資產(chǎn)原值167,441.00212,119.0026.6

22、8%累計(jì)折舊45,482.8052,532.9015.50%固定資產(chǎn)凈值121,958.00159,586.0030.85%固定資產(chǎn)凈額121,958.00159,586.00161,226.0030.85%1.02%在建工程76,428.2070,555.30105,112.00-7.68%32.88%無(wú)形資產(chǎn)37,395.2043,547.4042,685.0016.45%長(zhǎng)期待攤費(fèi)用3,216.144,099.944,232.0027.48%3.12%遞延所得稅資產(chǎn)164,316.00232,624.00305,486.0041.57%23.85%其他非流動(dòng)資產(chǎn)105,599.0046,

23、379.3021,849.00-56.08%商譽(yù)20,169.00非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)1,011,680.001,356,180.001,602,789.0034.05%18.18%資產(chǎn)總計(jì)21,563,800.0029,620,800.0037,880,162.0037.36%21.80%流動(dòng)負(fù)債 :短期借款147,800.00172,445.00993,240.0016.67%82.64%交易性金融負(fù)債1,505.451,704.182,576.0013.20%33.84%應(yīng)付票據(jù)03,125.00497,713.00-99.37%應(yīng)付賬款1,692,380.002,974,580.004,48

24、6,100.0075.76%33.69%預(yù)收款項(xiàng)7,440,520.0011,110,200.0013,102,398.0049.32%15.20%應(yīng)付職工薪酬141,576.00169,035.00217,775.0019.40%22.38%應(yīng)交稅費(fèi)316,548.00407,862.00451,559.0028.85%9.68%應(yīng)付利息12,780.7027,229.9064,969.00113.05%58.09%其他應(yīng)付款1,681,400.003,021,680.003,604,532.0079.71%16.17%一年內(nèi)到期的非 流動(dòng)負(fù)債1,530,570.002,184,580.00

25、2,562,496.0042.73%14.75%流動(dòng)負(fù)債合計(jì)12,965,100.0020,072,400.0025,983,358.0054.82%22.75%非流動(dòng)負(fù)債 :長(zhǎng)期借款2,479,050.002,097,200.003,603,607.00-15.40%41.80%應(yīng)付債券582,114.00585,040.000.50%預(yù)計(jì)非流動(dòng)負(fù)債4,110.733,867.794,429.00-5.91%12.67%遞延所得稅負(fù)債73,899.3077,890.6073,381.005.40%-6.15%其他非流動(dòng)負(fù)債881.611,179.821,568.0033.83%24.76%非

26、流動(dòng)負(fù)債合計(jì)3,140,060.002,765,170.003,682,985.00-11.94%24.92%負(fù)債合計(jì)16,105,160.0022,837,570.0029,666,343.0041.80%23.02%所有者權(quán)益 :實(shí)收資本 （ 或股 本）1,099,520.001,099,520.001,099,555.000.00%0.00%資本公積878,934.00884,346.00868,386.000.62%-1.84%盈余公積1,058,770.001,364,870.001,701,705.0028.91%19.79%未分配利潤(rùn)1,347,030.001,893,460.0

27、02,668,810.0040.57%29.05%外幣報(bào)表折算差 額39,013.2054,577.6044,099.0039.90%-23.76%歸屬于母公司股 東權(quán)益合計(jì)4,423,270.005,296,780.006,382,555.0019.75%17.01%少數(shù)股東權(quán)益1,035,350.001,486,470.001,831,264.0043.57%18.83%所有者權(quán)益 （ 或股 東權(quán)益 ） 合計(jì)5,458,620.006,783,250.008,213,819.0024.27%17.42%20102012年保利房地產(chǎn)股份有限公司資產(chǎn)負(fù)債水平分析表報(bào)表日期2010-12-31

28、（萬(wàn)元）2011-12-31 （萬(wàn)元）2012-12-31 （萬(wàn)元）2011年變動(dòng)率2012年變動(dòng)率流動(dòng)資產(chǎn) :貨幣資金1,915,145.001,815,262.003,267,270.00-5.22%79.99%交易性金融資產(chǎn)00-#DIV/0!應(yīng)收票據(jù)30.0045.00應(yīng)收賬款58,718.00105,765.00188,028.0080.12%77.78%預(yù)付款項(xiàng)1,337,068.001,254,471.001,641,855.00-6.18%30.88%其他應(yīng)收款366,421.00412,868.00251,222.0012.68%-39.15%存貨10,989,814.001

29、5,210,743.0018,964,382.0038.41%24.68%流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)14,667,166.0018,799,139.0024,312,802.0028.17%29.33%非流動(dòng)資產(chǎn) :可供出售金融資產(chǎn)長(zhǎng)期股權(quán)投資93,696.0098,658.00135,079.005.30%36.92%投資性房地產(chǎn)423,960.00480,121.00471,796.0013.25%-1.73%固定資產(chǎn)32,294.0093,980.00137,843.00191.01%46.67%在建工程#DIV/0!#DIV/0!無(wú)形資產(chǎn)896.001,021.001,087.0013.95%6.4

30、6%長(zhǎng)期待攤費(fèi)用516.001,134.003,658.00119.77%222.57%遞延所得稅資產(chǎn)13,231.0026,370.0053,563.0099.30%103.12%其他非流動(dòng)資產(chǎn)1,039.001,034.001,034.00-0.48%0.00%非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)565,632.00702,318.00804,060.0024.17%14.49%資產(chǎn)總計(jì)15,232,798.0019,501,457.0025,116,862.0028.02%28.79%流動(dòng)負(fù)債 :短期借款45,000.00212,340.00134,800.00371.87%-36.52%交易性金融負(fù)債#DI

31、V/0!#DIV/0!應(yīng)付票據(jù)776-100.00%#DIV/0!應(yīng)付賬款420,951.00954,492.001,279,289.00126.75%34.03%預(yù)收款項(xiàng)5,154,433.007,092,823.009,054,736.0037.61%27.66%應(yīng)付職工薪酬24,052.005,696.009,412.00-76.32%65.24%應(yīng)交稅費(fèi)-147,809.00-395,193.00-408,460.00167.37%3.36%應(yīng)付利息16,533.0018,770.0015,730.0013.53%-16.20%其他應(yīng)付款687,351.00789,463.001,52

32、9,203.0014.86%93.70%一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債688,380.001,180,203.002,432,403.0071.45%106.10%流動(dòng)負(fù)債合計(jì)6,889,667.009,858,594.0014,047,113.0043.09%42.49%非流動(dòng)負(fù)債 :長(zhǎng)期借款4,702,938.004,997,979.005,585,041.006.27%11.75%應(yīng)付債券427,179.00428,241.000.000.25%-100.00%預(yù)計(jì)非流動(dòng)負(fù)債遞延所得稅負(fù)債10,980.0010,201.006,755.00-7.09%-33.78%其他非流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)5

33、,141,097.005,436,421.005,591,796.005.74%2.86%負(fù)債合計(jì)12,030,764.0015,295,015.0019,638,909.0027.13%28.40%所有者權(quán)益 :#DIV/0!實(shí)收資本 （ 或股 本）457,564.00594,833.00713,799.0030.00%20.00%資本公積1,327,963.001,189,723.001,077,692.00-10.41%-9.42%盈余公積47,563.0062,775.0081,172.0031.98%29.31%未分配利潤(rùn)1,137,870.001,678,293.002,375,8

34、31.0047.49%41.56%外幣報(bào)表折算差額-31.00143.00145.00-561.29%1.40%歸屬于母公司股 東權(quán)益合計(jì)2,970,929.003,525,767.004,248,639.0018.68%20.50%少數(shù)股東權(quán)益231,105.00680,675.001,229,314.00194.53%80.60%所有者權(quán)益 （ 或股 東權(quán)益 ） 合計(jì)3,202,034.004,206,442.005,477,953.0031.37%30.23%負(fù)債和所有者權(quán)益（ 或股東權(quán)益 ） 總計(jì)15,232,798.0019,501,457.0025,116,862.0028.02%

35、28.79%20102012年上海世貿(mào)股份有限公司資產(chǎn)負(fù)債水平分析表報(bào)表日期2010-12-31 （元）2011-12-31 （元）2012-12-31 （元）2011 年變動(dòng)率2012年變動(dòng)率流動(dòng)資產(chǎn) :貨幣資金4,060,863,433.895,015,390,584.924,733,739,283.0623.51%-5.62%交易性金融資產(chǎn)-#DIV/0!應(yīng)收票據(jù)7,000,000.00應(yīng)收賬款877,209,681.79293,229,721.75436,329,053.24-66.57%48.80%應(yīng)收股利7,200,000.0011,000,000.005,400,000.00預(yù)付

36、款項(xiàng)1,682,294,984.862,458,225,762.89140,278,893.5746.12%-94.29%其他應(yīng)收款662,097,880.96908,065,351.38922,043,928.5437.15%1.54%存貨9,641,914,787.61 11,413,405,188.49 14,623,548,299.9018.37%28.13%流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)16,931,580,769.11 20,099,316,609.43 20,868,339,458.3118.71%3.83%非流動(dòng)資產(chǎn) :可供出售金融資 產(chǎn)347,823,211.44267,362,032.863

37、69,832,771.50-23.13%38.33%長(zhǎng)期股權(quán)投資3,038,900.6949,344,837.352,141,792,221.011523.77%4240.46%投資性房地產(chǎn)7,639,300,000.00 10,808,300,000.00 12,032,500,000.0041.48%11.33%固定資產(chǎn)88,061,792.871,058,422,419.13764,921,756.991101.91%-27.73%在建工程531,815,014.43-100.00%無(wú)形資產(chǎn)36,647,921.90200,925,673.90197,013,389.73448.26%-

38、1.95%長(zhǎng)期待攤費(fèi)用15,312,128.0568,172,436.1481,816,658.07345.22%20.01%遞延所得稅資產(chǎn)352,021,312.04454,715,634.45628,270,033.0529.17%38.17%其他非流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)9,014,020,281.42 12,907,243,033.83 16,216,146,830.3543.19%25.64%資產(chǎn)總計(jì)25,945,601,050.53 33,006,559,643.26 37,084,486,288.6627.21%12.35%流動(dòng)負(fù)債 :短期借款1,916,703,472.001,4

39、67,208,222.001,454,880,000.00-23.45%-0.84%交易性金融負(fù)債應(yīng)付票據(jù)51,320,500.001,200,000.00-97.66%應(yīng)付賬款1,325,956,207.842,460,456,538.572,685,577,092.5385.56%9.15%預(yù)收款項(xiàng)2,884,597,275.772,302,105,001.292,717,920,195.29-20.19%18.06%應(yīng)付職工薪酬3,390,439.109,651,674.8311,776,492.07184.67%22.02%應(yīng)交稅費(fèi)250,060,886.31338,345,841.0

40、8560,880,166.1935.31%65.77%應(yīng)付利息13,182,369.4050,889,664.6252,179,213.08286.04%2.53%應(yīng)付股利139,124,715.84其他應(yīng)付款3,226,921,200.533,123,444,361.175,757,712,387.97-3.21%84.34%一年內(nèi)到期的非 流動(dòng)負(fù)債780,590,000.003,216,669,237.752,684,319,000.00312.08%-16.55%流動(dòng)負(fù)債合計(jì)10,401,401,850.95 13,020,091,041.31 16,065,569,262.9725.1

41、8%23.39%非流動(dòng)負(fù)債 :長(zhǎng)期借款4,334,235,533.735,564,475,149.015,300,254,560.7728.38%-4.75%應(yīng)付債券預(yù)計(jì)非流動(dòng)負(fù)債遞延所得稅負(fù)債1,029,750,703.271,501,686,061.051,766,180,893.5045.83%17.61%其他非流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)5,363,986,237.007,066,161,210.067,066,435,454.2731.73%0.00%負(fù)債合計(jì)15,765,388,087.95 20,086,252,251.37 23,132,004,717.2427.41%15.16%所

42、有者權(quán)益 :實(shí)收資本 （ 或股 本）1,170,595,338.001,170,595,338.001,170,595,338.000.00%0.00%資本公積5,003,148,281.585,892,468,817.116,950,550,472.5117.78%17.96%盈余公積199,580,886.98199,580,886.98264,852,895.440.00%32.70%未分配利潤(rùn)1,867,400,169.303,051,119,437.134,164,896,625.1163.39%36.50%外幣報(bào)表折算差額657,403.046,008,008.236,108,72

43、4.87813.90%1.68%歸屬于母公司股 東權(quán)益合計(jì)8,241,382,078.90 10,319,772,487.45 12,557,004,055.9325.22%21.68%少數(shù)股東權(quán)益1,938,830,883.682,600,534,904.441,395,477,515.4934.13%-46.34%所有者權(quán)益 （ 或股 東權(quán)益 ） 合計(jì)10,180,212,962.58 12,920,307,391.89 13,952,481,571.4226.92%7.99%負(fù)債和所有者權(quán) 益（ 或股東權(quán)益 ） 總計(jì)25,945,601,050.53 33,006,559,643.26

44、37,084,486,288.6627.21%12.35%資產(chǎn)負(fù)債表水平分析通過(guò)對(duì)企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)，負(fù)債和 股東權(quán)益的對(duì)比分析，揭示企業(yè)籌資和投資 過(guò)程的差異，從而分析與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，經(jīng)營(yíng)管理水平，會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì) 變更對(duì)籌資和投資的影響。1 、投資或資產(chǎn)角度進(jìn)行分析評(píng)價(jià)萬(wàn)科公司的總資產(chǎn)增長(zhǎng)幅度為 21.80% 其中流動(dòng)資產(chǎn)增長(zhǎng)幅度為 22.09%保利公司的總資產(chǎn)增長(zhǎng)幅度為 28.79% 其中流動(dòng)資產(chǎn)增長(zhǎng)幅度為 29.33% 世貿(mào)公司的總資產(chǎn)增長(zhǎng)幅度為 12.35% 其中流動(dòng)資產(chǎn)增長(zhǎng)幅度為 3.83% 由此可以發(fā)現(xiàn)前兩個(gè)公司總資產(chǎn)的增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在流動(dòng)資產(chǎn)，而且可以從這 一個(gè)變化發(fā)現(xiàn)前兩個(gè)公司的流

45、動(dòng)性有所增強(qiáng)，而世貿(mào)的流動(dòng)性較弱。2 、籌資或權(quán)益角度進(jìn)行分析評(píng)價(jià)萬(wàn)科公司： 負(fù)債的增長(zhǎng)幅度為 23.02% ，使得總的權(quán)益增長(zhǎng) 18.02%， 所有 者權(quán)益增長(zhǎng)幅度為 17.42%，使得總的權(quán)益增長(zhǎng) 3.78%；保利公司：負(fù)債的增長(zhǎng)幅度為 28.40%，使得總的權(quán)益增長(zhǎng)為 22.20%，所有 者權(quán)益增長(zhǎng)幅度為 28.79%，使得總的權(quán)益增長(zhǎng) 6.59%；世貿(mào)公司：負(fù)債的增長(zhǎng)幅度為 15.16%，使得總的權(quán)益增長(zhǎng)為 9.46%，所有者 權(quán)益增長(zhǎng)幅度為 12.35 %，使得總的權(quán)益增長(zhǎng) 2.89%；所以看的出保利公司的償債壓力加大和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加的幅度最大，而世貿(mào)公 司的償債風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)壓力相較于其

46、他的增加最少。2010-2012 年萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債垂直分析表報(bào)表日期2010 年占 比2011 年占 比2012 年占比變動(dòng) 情況流動(dòng)資產(chǎn) :貨幣資金17.54%11.56%13.80%2.24%交易性金融資產(chǎn)0.00%0.00%0.00%0.00%應(yīng)收賬款0.74%0.51%0.50%-0.01%預(yù)付款項(xiàng)8.27%6.79%8.81%2.02%其他應(yīng)收款6.93%6.23%5.30%-0.93%存貨61.83%70.33%67.36%-2.97%流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)95.31%95.42%95.77%0.35%非流動(dòng)資產(chǎn):0.00%0.00%可供出售金融資產(chǎn)0.19%0.15%0.00%-0.15%長(zhǎng)

47、期股權(quán)投資2.08%2.17%1.86%-0.31%投資性房地產(chǎn)0.06%0.38%0.63%0.25%固定資產(chǎn)原值0.78%0.72%0.00%-0.72%累計(jì)折舊0.21%0.18%0.00%-0.18%固定資產(chǎn)凈值0.57%0.54%0.43%-0.11%固定資產(chǎn)0.57%0.54%0.43%-0.1凈額1%在建工程0.35%0.24%0.28%0.04%無(wú)形資產(chǎn)0.17%0.15%0.11%-0.04%長(zhǎng)期待攤費(fèi)用0.01%0.01%0.01%0.00%遞延所得稅資產(chǎn)0.76%0.79%0.81%0.02%其他非流動(dòng)資產(chǎn)0.49%0.16%0.06%-0.10%商譽(yù)0.05%0.05%

48、非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)4.69%4.58%4.23%-0.35%資產(chǎn)總計(jì)100.00%100.00%100.00%0.00%0.00%流動(dòng)負(fù)債 :2.62%0.00%短期借款0.69%0.58%2.04%交易性金融負(fù)債0.01%0.01%0.01%0.00%應(yīng)付票據(jù)0.00%0.01%1.31%1.30%應(yīng)付賬款7.85%10.04%11.84%1.80%預(yù)收款項(xiàng)34.50%37.51%34.59%-2.92%應(yīng)付職工薪酬0.66%0.57%0.57%0.00%應(yīng)交稅費(fèi)1.47%1.38%1.19%-0.19%應(yīng)付利息0.06%0.09%0.17%0.08%其他應(yīng)付款7.80%10.20%9.52%-0.68%一年內(nèi)到 期的非流 動(dòng)負(fù)債7.10%7.38%6.76%-0.62%流動(dòng)負(fù)債 合計(jì)60.12%67.76%68.59%0.83%非流動(dòng)負(fù)0.00%0.00%0.00%0.00債:%長(zhǎng)期借款11.50%7.08%9.51%2.43%應(yīng)付債券2.70%1.98%0.00%-1.98%預(yù)計(jì)非流動(dòng)負(fù)債0.02%0.01%0.01%0.00%遞延所得稅負(fù)債0.