房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)營決策

1、精品文檔精品文檔房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)營決策 地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)則是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、租售、中介服務以及維護管理等經(jīng)濟活動組織。 房地產(chǎn)企業(yè)的類型：（一）按所有權(quán)性質(zhì)劃分： 1. 全民所有制企業(yè)。 2. 集體所有制企業(yè)。 3.私營企業(yè)。 4. 中外合 營企業(yè)。 5. 外商獨資企業(yè)。（二 ） 經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式劃分： 1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 2.房地產(chǎn)中介服務企業(yè)。 3.物業(yè)管理企 業(yè)。（三）按經(jīng)營性質(zhì)劃分： 1.房地產(chǎn)專營企業(yè)。 2.房地產(chǎn)兼營企業(yè)。 3.房地產(chǎn)項目企業(yè)。44.房地產(chǎn)企業(yè)的設立、變更和終止的條件及程序；45.設立房地產(chǎn)企業(yè)，應當具有的條件：1.有自己的名稱和組織機構(gòu)。 2. 有固定的

2、經(jīng)營場所。 3. 有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費。 4.有足夠的專 業(yè)技術(shù)人員。 5.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。46.企業(yè)法人辦理開業(yè)登記，應當提交下列文件和證件：1.組織負責人簽署的登記申請書。 2.組織章程。 3. 資金信用證明、驗資證明或者資金擔保。4. 企業(yè)主要負責人的身份證明。 5. 住所和經(jīng)營場所使用證明。 6. 其他有關文件、證明。47.有限責任公司的設立條件：1.股東符合法定人數(shù)。 2.股東出資達到法定資本最低限額。 3.股東共同制定公司章程。 4. 有 公司名稱， 建立符合有限責任要求的組織機構(gòu)。 5. 有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營 條件。48.有限責任公司的設立程序：1.

3、發(fā)起人符合法定人數(shù)。 2. 發(fā)起人認繳和社會公開募集的股本達到資本最低限額。3. 股份發(fā)行、籌辦事項符合法律規(guī)定。 4. 發(fā)起人制訂公司章程，并經(jīng)創(chuàng)立大會通過。5.有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機構(gòu)。6. 有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。44 精品文檔精品文檔企業(yè)的變更、終止。44 49.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級標準分五個等級。詳見45 申請資質(zhì)等級的證明文件： 1.企業(yè)資質(zhì)等級申報表。 2.企業(yè)資信證明。 3.企業(yè)法人代表和經(jīng) 濟、技術(shù)、財務負責人的職稱證明。4.企業(yè)統(tǒng)計年報資料， 5.其他有關文件、證明。50.組織是由五個因素組成：人員、職位、職責、聯(lián)系、信息。51.組

4、織是指圍繞著企業(yè)各級目標和總目標的實現(xiàn)，建立管理機構(gòu)系統(tǒng)，以明確目標、指定 職位、規(guī)定職責、選擇人員、授與權(quán)力、明確關系交流信息而建立健全正常的管理秩序，同 時使全體人員能協(xié)調(diào)地進行工作，以長期高效的組織行為保證既定目標的實現(xiàn)。52.組織的重要作用表現(xiàn)： 1.它不僅是管理職能的重要職能，而且是企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營活動的基礎條件。 2. 它不僅能夠保證管理活動的順利進行，而且能夠協(xié)調(diào)人與人，人與事之間的 關系，不斷地推進生產(chǎn)經(jīng)營活動高效地進行。3 .它不僅是實現(xiàn)當前目標的重要手段，而且是先進管理費用思想、方法、手段具體發(fā)揮作用不斷提高企業(yè)管理水平的體現(xiàn)。4 .它不僅能夠反映當前社會化大生產(chǎn)和生產(chǎn)力發(fā)

5、展水平的要求和生產(chǎn)關系的要求，而且能夠適應環(huán)境變 化、發(fā)展的需要以反映其新的要求。53.建立健全企業(yè)組織的原則： 1.效率原則。 2.分工協(xié)作， 以工作為中心的原則。 3.管理幅度、 分層管理的原則。 4.統(tǒng)一指揮、命令一致的原則。 5.權(quán)責對等、才職相稱的原則。 6.協(xié)調(diào)原 則。 7.彈性原則。54.企業(yè)組織的基本形式：1對比分析房地產(chǎn)企業(yè)五種一般組織結(jié)構(gòu)設計的優(yōu)缺點。 答：直線制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點是命令統(tǒng)一，責權(quán)分明，維持成本低，快速靈活。缺點是不利于精品文檔精品文檔產(chǎn)品線經(jīng)理為了得到優(yōu)秀的專業(yè)人員展開斗5 總會計師、 6 科長5.財務部。2.工程技術(shù)管理制度。 3. 經(jīng)濟核算管理制度。企業(yè)成

6、長，過分依賴領導人的才能和技能。 職能制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點是利用專門化、規(guī)?；瘞淼某杀竟?jié)約、減少資源浪費的好處。 缺點 是容易部門分割，不了解其他部門的工作，部門追求各自的職能利益。直線職能制結(jié)構(gòu)：優(yōu)點是統(tǒng)一指揮與專業(yè)分工相結(jié)合，缺點是橫向協(xié)調(diào)難度大，人員多，效 率低，管理成本高。事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)： 優(yōu)點是強化了決策機制， 總公司層領導著重研究政策和戰(zhàn)略發(fā)展， 提供 各種服務， 調(diào)動事業(yè)部的積極性， 強調(diào)了事業(yè)部經(jīng)理對本部門產(chǎn)品和服務經(jīng)營責任， 有利于 培養(yǎng)人才，增強了內(nèi)部競爭。缺點是活動和資源的重復配置導致成本上升，效率降低。矩陣型組織結(jié)構(gòu)： 優(yōu)點是公司可以很好地協(xié)調(diào)復雜又相互依存的組織活動，

7、 不同的專業(yè)人員可以很好地溝通和交流， 并協(xié)助矩陣結(jié)構(gòu)組織平臺很好地發(fā)揮資源作用。 缺點是消除了統(tǒng)一 指揮后， 可能造成一些混亂， 員工缺乏安全感， 爭，容易引起組織的矛盾。55.房地產(chǎn)企業(yè)組織機構(gòu)的設置各主要行政領導人員的職責55 1.經(jīng)理、 2 副經(jīng)理、 3 總工程師、 4 總經(jīng)濟師、各主要職能部門的職責 56 經(jīng)營部。 2. 開發(fā)部。 3.計劃部。 4.工程技術(shù)部。 房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度： 1.開發(fā)經(jīng)營管理制度。4 行政人員管理制度。 5.物業(yè)管理制度。 6.思想政治工作管理制度。第四章房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)經(jīng)營預測第一節(jié)房地產(chǎn)市場精品文檔精品文檔1.市場涵義： （1 ）市場是商品聚集和交換

8、的場所（ 2 ）市場是商品交換關系的總和（ 3）市場是現(xiàn)實潛在 的購買力和欲望購買2.市場三要素：商品要素。購買力要素。愿意買賣商品的當事人。課本 60 頁 3.市場的功能：（1 ）市場是連接身產(chǎn)和消費的紐帶。 （2）市場把單個企業(yè)的經(jīng)濟活動聚為一個有機的整體（3 ）市場是實現(xiàn)再生產(chǎn)的基礎。 P60市場經(jīng)營觀念。 60 現(xiàn)代市場經(jīng)營觀念有 4 點：（1）顧客向?qū)В?2 ）不斷創(chuàng)新（ 3）揚長 避短（ 4）整體營銷4.房地產(chǎn)市場的含義：（1） 狹義：是指房地產(chǎn)商品交易的場所（2） 廣義：其一，是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實和潛在的消費者總和。其二，是指房地產(chǎn)商品 流通過程中各種交換關系的總和。5.房地

9、產(chǎn)市場的特征：（1 ）標的物流通轉(zhuǎn)移的固著性（ 2）房地產(chǎn)市場與土地市場的統(tǒng)一性（ 3）市場供給缺乏彈 性（ 4）市場供給的地區(qū)性（ 5）市場機制調(diào)節(jié)的不徹底性（ 6）市場功能的不徹底性（ 7） 地產(chǎn)市場壟斷性。6.培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場的重要意義：（1 ）有利于加速經(jīng)濟體制的深化改革（ 2 ）有利于其他各類市場的發(fā)展（ 3）有利于促進土 地資源優(yōu)化配置（ 4）有利于促進城市建設投入產(chǎn)出良性循環(huán)（5 ）有利于促進對外開放的進一步擴大。 637.房地產(chǎn)市場類型：（1 ）按商品用途：分為生產(chǎn)資料市場和消費市場（2 ）按市場的發(fā)育完善程度：初級 中級高級市場 我國處于初級（ 3 ）按經(jīng)營對象：土地市場

10、和房產(chǎn)市場（4 ）按市場活動范圍：精品文檔精品文檔地方 國內(nèi) 國際 （ 5）按交易內(nèi)容： 土地使用市場 房屋商品市場 房地產(chǎn)金融市場 房 地產(chǎn)勞務市場 技術(shù)市場 信息市場 （6 ）按市場層次：一級二級三級。8.房地產(chǎn)的三級市場架構(gòu)：一級市場特點（ 1 ）建立在城市土地國有制的基礎上，堅持城市土地國有制，交易地址是土 地使用權(quán)（ 2）土地的受讓方允許為多種性質(zhì)，多種成份法人（3 ）明確規(guī)定各類用地的使用年限（ 4 ）國家直接調(diào)控壟斷經(jīng)營權(quán)（ 5）批租土地使用權(quán)的價格是一種“租賃”價格， 租賃費用一次性收取（ 6 ）主要形式：協(xié)議出讓 招標出讓 拍賣出讓。 二級市場特點： （1 ）流通由經(jīng)營向使用

11、消費平行轉(zhuǎn)移（ 2）涉及較多的經(jīng)濟法律關系 三級市場的特點： 是房地產(chǎn)消費者之間的房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓市場。 土地使用者， 房屋所有人， 將所取得的一定 年限的土地使用權(quán)， 房屋所有權(quán)或房屋所占有的土地使用權(quán)一并在市場上轉(zhuǎn)讓， 出租，抵押， 買賣，贈與，繼承，交換。屬于調(diào)劑余缺，從新配置的市場。三級市場只要作用體現(xiàn)在：第一，調(diào)節(jié)住宅余缺 滿足居民的居住需要。第二，改變房地產(chǎn) 用途 完善土地利；用結(jié)構(gòu)。第三，滿足企業(yè)和居民的特殊需要。9.房地產(chǎn)的要素市場：地產(chǎn)市場 房產(chǎn)市場 房地產(chǎn)資金市場 房地產(chǎn)勞務市場 信息市 65 房地產(chǎn)的運行機制 市場機制主要內(nèi)容： 1 價格機制 2 供求機制 3 競爭機制

12、4 稅收機制 5 信貸利率機制 66 市場機制的優(yōu)勢 弱點 在 67“計劃機制”的含義 優(yōu)缺點在 67 “法律機制”的含義 優(yōu)缺點在 67 下 10.房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控1.決策控制系統(tǒng)： （ 1 ）土地供應計劃（ 2）城市規(guī)劃指導（ 3）環(huán)境保護2.市場調(diào)節(jié)系統(tǒng)： （1） 控制地價 （2）調(diào)節(jié)稅收 （3）租金的控制 （4）信貸規(guī)模及利率3. 信息反饋系統(tǒng) 4. 監(jiān)督系統(tǒng) 69精品文檔精品文檔第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查11.概念：是指運用科學的方法 ，有目的，有計劃，系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場營銷狀況方面 的各種情報資料， 通過對過去與現(xiàn)代營銷狀態(tài)及動態(tài)影響因素的分析研究， 從而為房地產(chǎn)經(jīng) 營者預測其發(fā)

13、展未來，制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。（ 1）市場調(diào)查的基礎是收集資料（ 2 ）市場調(diào)查的內(nèi)涵是廣義的（ 3）市場調(diào)查的方向必 須是科學的。 （70 頁）12.市場調(diào)查的作用：（1 ）市場調(diào)查有助于企業(yè)確定正確的方向（ 2）有助于企業(yè)適時進行產(chǎn)品的更新?lián)Q代（3）有助于企業(yè)制定科學的銷售和生產(chǎn)計劃（4 ）有助于企業(yè)實施正確的價格策略（ 5 ）有助于企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益（ 6）對政府而言有助于制定正確的宏觀經(jīng)濟政策13.原則：實事求是原則 2 有的放矢原則 3 虛心求知原則 4 系統(tǒng)性原則 5 效益性原則14.房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型： 1.探索性調(diào)查 2 描述性調(diào)查 3 因果性調(diào)查 711

14、5.內(nèi)容：1 ：不可控因素的調(diào)查（ 1 ）政治法律環(huán)境調(diào)查（ 2 ）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查（ 3）消費者狀況調(diào)查（ 4 ） 市場結(jié)構(gòu)不可控因素調(diào)查 （a 競爭對手調(diào)查 b 同行業(yè)競爭產(chǎn)品調(diào)查 2 可控因素調(diào)查 （1） 產(chǎn)品調(diào)查（ 2 ）價格調(diào)查（ 3）銷售渠道調(diào)查（ 4 ）促銷調(diào)查16.程序：論采取哪一種形式， 調(diào)查哪一方面內(nèi)容， 都是一次有組織有計劃的行動， 都應該經(jīng)過一定的 程序和步鑄， 精品文檔精品文檔才能達到預期的目標， 程序大體上有 （調(diào)查準備 正式調(diào)查 結(jié)果分析 撰寫 調(diào)查報告） 4 個階段。1.調(diào)查階段 ：（1）確定調(diào)查目標（ 2）初步情況分析（3 ）制定調(diào)查計劃（ 4）非正式調(diào)查2.正式

15、調(diào)查階段 （1）確定市場資料來源（ 2）確定收集資料方法（3 ）調(diào)查表及問卷設計（ 4）抽樣設計（ 5）現(xiàn)場實地調(diào)查3.結(jié)果分析階段 :（1）資料編輯整理（匯總初審 篩選 統(tǒng)計（ 2）調(diào)查資料的綜合分析（定量分析發(fā) 定性分析法 74 頁 4.編寫調(diào)查報告。 7517.調(diào)查方法和技術(shù) ：調(diào)查方法： 1. 詢問調(diào)查法（ a 訪談調(diào)查 b 電話調(diào)查 c 郵函調(diào)查 d 留置問卷調(diào)查。 2. 觀察調(diào) 查法 3 實驗調(diào)查法調(diào)查技術(shù)： 76-77第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營預測概述18.概念： 是直借助歷史統(tǒng)計資料和市場調(diào)查， 運用科學的方法和手段， 對房地產(chǎn)未來經(jīng) 營狀況及發(fā)展趨勢作出的預計， 測算和判斷。 是否準

16、確取決于兩個方面：其一，房地 產(chǎn)活動的進程，趨向和可能的顯露程度，或被偶然因素干擾的程度； 其二，人們對房地產(chǎn) 經(jīng)營活動的內(nèi)在聯(lián)系和發(fā)展變化規(guī)律的認識和掌握的能力。19.經(jīng)營預測的作用：1 是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的依據(jù) 2 有助于制定正確的經(jīng)營決策略 3 有助于提高及企業(yè)的競爭能力 4 可以減少經(jīng)營的盲目性和風險性20.經(jīng)營預測的內(nèi)容：1 國名經(jīng)濟發(fā)展的趨勢預測 2 產(chǎn)業(yè)政策所帶來的影響預測 3 市場需求預測 4 技術(shù)發(fā)展 預測 5 銷售前景預測 精品文檔精品文檔6 產(chǎn)品生命周期預測 7 供給能力預測 8 市場價格走向預測 9 市場競爭情況預測21.步驟： 1 確立預測目標 2擬定預測工作計劃

17、3 收集與整理資料 4選擇預測法 5預測分析 6 預測結(jié)果評價 7 編寫預測報告第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營預測方法22.直觀預測四法：調(diào)查預測法 個人判斷法 專家會議法 德爾菲法23.調(diào)查預測：1調(diào)查方式（a全面調(diào)查b重點調(diào)查c典型調(diào)查d抽樣調(diào)查24.調(diào)查程序需預測程序（ a 明確調(diào)查目的 b 確定方式對象 c 擬定調(diào)查提綱 d 確定調(diào)查時間 地點期限 e 編制計劃和預算 f 進行調(diào)查整理分析資料 g 進行預測分析 h 編寫預測報告。25.個人判斷法：根據(jù)判斷者的經(jīng)驗，能力進行邏輯推理和判斷分析的方法。26.專家會議法： 83 頁 27.德爾菲法三大特點：匿名性 反饋性 統(tǒng)計性28.時間序列預測法：

18、1 平均數(shù)預測法（ a 算數(shù)平均數(shù)預測法 b 加權(quán)平均預測法 852 移動平均預測法（ a 一次 b 二次 c 三次平均法 873 指數(shù)平滑預測法（ a 一次 b 二次c 三次指數(shù)平滑法 90 頁 29.回歸預測法：步驟：因素分析 數(shù)據(jù)收集 相關檢驗 模型建立 模型平價 預測分析一元線性回歸預測94 102房地產(chǎn)經(jīng)營決策第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營決策概述1. 經(jīng)營決策的含義： 是指在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中， 經(jīng)營者依據(jù)對經(jīng)營容體的規(guī)律性及各種主觀精品文檔精品文檔條件的認識， 借助于一定的手段和方法， 對房地產(chǎn)經(jīng)營目標及行動方案進行優(yōu)化設計， 并付諸實施的行為過程。2.經(jīng)營決策的構(gòu)成要素：1 決策主體 2 決策目標 3 決策變量 4 環(huán)境條件5 決策成果 6 對決策變量的平價選擇3.經(jīng)營決策的基本屬性：1 主體性 2 客觀性 3 目的性 4 實踐性 5 預見性 6 選擇性4.經(jīng)營決策的內(nèi)容：1 經(jīng)營戰(zhàn)略決策 2 經(jīng)營目標與計劃決策 3 項目決策 4 投資決策5 金融決策 6 財務決策 7 產(chǎn)品的生產(chǎn)與開發(fā)決策 8 價格決策9 市場營銷決策 10 經(jīng)營組織與人事決策 11 工程指揮決策 12 物業(yè)管理決策5.作用：1. 經(jīng)營決策的質(zhì)量關系到企業(yè)的生死存亡， 興衰成敗 2. 決策是經(jīng)營管理的核心。 先 其次 最后