某地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告

1、最新 精品 Word 歡迎下載 可修改目 錄摘要一、項(xiàng)目概況二、市場(chǎng)分析1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)2、房地產(chǎn)市場(chǎng)三、開(kāi)發(fā)模式1、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2、方案比較3、開(kāi)發(fā)策略四、開(kāi)發(fā)成本1、銷(xiāo)售單價(jià)確定2、成本費(fèi)用構(gòu)成五、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析1、盈虧平衡分析2、敏感性分析3、風(fēng)險(xiǎn)性分析六、附件列表摘要A、關(guān)于對(duì)張王莊項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)分析的主要目的：為投資者在該地段進(jìn)行投資決策提供依據(jù)，并根據(jù)投資機(jī)會(huì)的分析對(duì)本項(xiàng)目潛在的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析。B、主要假設(shè)前提：沒(méi)有自然及社會(huì)環(huán)境的變化；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按現(xiàn)行的法律、規(guī)范、政策來(lái)執(zhí)行；報(bào)告中所涉及的利率等財(cái)務(wù)內(nèi)容一律按照?qǐng)?bào)告撰寫(xiě)日為基準(zhǔn)；報(bào)告中所涉及的物業(yè)售價(jià)均為當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)，由

2、于售價(jià)是市場(chǎng)上最敏感的因素之一，還有待于產(chǎn)品投放市場(chǎng)時(shí)所確定價(jià)為準(zhǔn)。C、本報(bào)告是本著嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的態(tài)度在嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上完成的，僅供投資者進(jìn)行決策參考。D、通過(guò)以上分析，本著滿足市場(chǎng)與社會(huì)需求、尊重自然開(kāi)發(fā)原則，方案二具有很強(qiáng)的適應(yīng)性和廣闊的發(fā)展前景。并且，方案二的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，其具有高出行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率，項(xiàng)目盈利水平高，并且抗風(fēng)險(xiǎn)性能比較強(qiáng)，具有很強(qiáng)的可行性。E、兩種開(kāi)發(fā)方案的財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方案A方案B項(xiàng)目總投資2323626767項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入3414938196利潤(rùn)總額903511328稅前投資利潤(rùn)率38.88%45.74%財(cái)務(wù)內(nèi)部利潤(rùn)率52.32%64.4%盈

3、虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售率75.33%71.78%項(xiàng)目單位成本19422078項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格27003080F、兩種開(kāi)發(fā)方案的配置配置情況方案A方案B電梯普通名牌門(mén)、窗普通高檔樓地面水泥壓光高檔地面磚建筑外墻高級(jí)防水涂料精品外墻轉(zhuǎn)衛(wèi)生間、廚房裝修簡(jiǎn)裝精裝防盜門(mén)高級(jí)防水涂料精品外墻轉(zhuǎn)采暖集體供暖鋁合金散熱片集中供暖地?zé)嵛飿I(yè)管理一般物業(yè)管理封閉式物業(yè)管理園林景觀普通綠化園林景觀一、項(xiàng)目概況1、地理位置：項(xiàng)目位于臨西七路和水安路的交匯去，東西兩邊分別毗鄰蒙山大道與工業(yè)大道，處于臨沂批發(fā)市場(chǎng)、華藥、澳龍等所交錯(cuò)輻射的商圈內(nèi)。2、社區(qū)規(guī)劃本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為11.66公頃，其中小區(qū)建筑面積為11.25萬(wàn)平方米，建筑

4、密度為15%，容積率1.72，綠化率56.6%。3、交通情況項(xiàng)目周邊臨近多條交通大道交通十分方便，并且8、2、36路公交車(chē)可以直達(dá)項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)部。4、配套情況項(xiàng)目位于多個(gè)生活小區(qū)內(nèi)，居住氛圍比較濃厚，其周邊有欣琦幼兒園、商城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、蘭山一中等教育單位，并且菜市場(chǎng)、銀行、 超市、醫(yī)療門(mén)診等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聚集，配套設(shè)施非常完二、市場(chǎng)分析1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)臨沂位于山東東南部，是一個(gè)正處于騰飛階段的成長(zhǎng)型城市，近幾年其經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施改造取得了比較大的進(jìn)步。2021年，臨沂市實(shí)現(xiàn)GDP 1012億元，在全省位列第七，并在全國(guó)老區(qū)中率先實(shí)現(xiàn)了人均GDP過(guò)萬(wàn)元。臨沂區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明

5、顯：距黃海海口的只有100多公里，東靠日照港、嵐山港和連云港；京滬高速公路、日東高速公路、新亞歐大陸橋鐵路等鐵路大通道在臨沂市境內(nèi)縱橫交錯(cuò)，構(gòu)成了一個(gè)非常便捷的陸?？樟Ⅲw交通主干網(wǎng)，加上不斷完善的現(xiàn)代化通訊網(wǎng)，使得沂蒙大地對(duì)外聯(lián)系的時(shí)空距離大大縮短，客流、物流、資金流、信息流在這里縱橫交匯，內(nèi)外雙向互動(dòng)，輻射面非常廣，一個(gè)大開(kāi)放、大交融、大發(fā)展的格局已經(jīng)初步形成。2、房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)在臨沂一直作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，近幾年臨沂市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資和年度新開(kāi)工面積保持穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，開(kāi)發(fā)到位資金比較充足，商品房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨升，市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)平穩(wěn)，基本處于健康發(fā)展階段。臨沂市2021年底的城市化

6、水平是32.9，按照臨沂市政府確定的城市化目標(biāo)到2022年，全市城市化水平要達(dá)到50以上，這需要向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口237萬(wàn)人，同時(shí)臨沂城城市人口由現(xiàn)在的70多萬(wàn)人要發(fā)展到2022年的100萬(wàn)人。按3.5人一套房，每套100平方米計(jì)算， 2022年到2022年的10年里全市每年將需新建住宅500萬(wàn)左右平方米，臨沂城每年需新建住宅70萬(wàn)平方米左右，但根據(jù)2021年全市住房新開(kāi)工面積113萬(wàn)平方米(不包含平房建設(shè))，臨沂城53萬(wàn)平方米的情況來(lái)看，離城市化的要求還有相當(dāng)差距，縣城和建制鎮(zhèn)的差距更大。并且臨沂市政府最近又提出把臨沂城建設(shè)成為魯南蘇北區(qū)域特大中心城市，這為房地產(chǎn)業(yè)打開(kāi)了廣闊的發(fā)展空間。三、

7、開(kāi)發(fā)模式1、用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目指標(biāo)單位規(guī)劃總用地11.66公頃其中居住組團(tuán)用地6.65公頃非配套公建用地4.37公頃小區(qū)建筑面積11.25萬(wàn)平方米其中小高層住宅面積7.78萬(wàn)平方米高層住宅面積2.87萬(wàn)平方米共建建筑面積0.80萬(wàn)平方米居住總戶數(shù)800戶居住總?cè)藬?shù)2579人人口毛密度388人/公頃人口凈密度648人/公頃建筑密度15%容積率（不含二期商業(yè)）1.72綠地率（不含二期商業(yè)）56.6%平均層數(shù)（不含二期商業(yè)）11.67層非配套共建面積4.2萬(wàn)平方米停車(chē)位（不含二期商業(yè)）899其中地下車(chē)庫(kù)899地上車(chē)位 2、方案A、B的配置配置情況方案A方案B電梯普通名牌門(mén)、窗普通高檔樓地面水

8、泥壓光高檔地面磚建筑外墻高級(jí)防水涂料精品外墻轉(zhuǎn)衛(wèi)生間、廚房裝修簡(jiǎn)裝精裝防盜門(mén)高級(jí)防水涂料精品外墻轉(zhuǎn)采暖集體供暖鋁合金散熱片集中供暖地?zé)嵛飿I(yè)管理一般物業(yè)管理封閉式物業(yè)管理園林景觀普通綠化園林景觀3、開(kāi)發(fā)策略（1） 項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)本報(bào)告假設(shè)在報(bào)告撰寫(xiě)后數(shù)日內(nèi)項(xiàng)目進(jìn)入前期開(kāi)發(fā)階段，在年底項(xiàng)目進(jìn)入試營(yíng)銷(xiāo)階段，在來(lái)年的現(xiàn)在樓盤(pán)進(jìn)入熱銷(xiāo)階段。（2） 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，在工程建設(shè)中要合理控制建設(shè)進(jìn)度力爭(zhēng)使工程的建設(shè)與銷(xiāo)售計(jì)劃相符。，（3）項(xiàng)目成本控制項(xiàng)目在資金的使用上，要合理安排，在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡量減少項(xiàng)目的財(cái)務(wù)壓力，在資金控制上，以設(shè)計(jì)為重點(diǎn)。以主動(dòng)控制為主，通常情況下，項(xiàng)目投資控制的

9、標(biāo)準(zhǔn)就是投資（預(yù)算計(jì)劃。）四、成本費(fèi)用2、成本費(fèi)用構(gòu)成（1）土地出讓費(fèi)用土地費(fèi)用主要包括土地購(gòu)置費(fèi)、土地契稅、拆遷補(bǔ)嘗費(fèi)、城市綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)等。？（2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘查以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。（3）建筑安裝工程費(fèi)建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修費(fèi)用。（4）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目的供水、排水、排污、綠化、供熱、小區(qū)道路建設(shè)等。（5

10、）公共建筑配套費(fèi)用公建配套工程主要是指小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、幼兒園等，不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用。（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用主要包括備用金（不含工料價(jià)格上漲備用金）、不可預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)或是其他工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。（7）管理費(fèi)用主要內(nèi)容包括：公司經(jīng)費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、管理人員工資等。按（土地使用權(quán)出讓金及征地費(fèi)+前期工程費(fèi)+房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)）3%。（8）銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。（9）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括借款利息和其他財(cái)務(wù)

11、費(fèi)用。成本構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬(wàn)元)單位成本（元/平方米）方案A方案B方案A方案B1土地成本557855785245242前期工程費(fèi)213021302002003建安工程費(fèi)12021132458919984公建配套費(fèi)960104090985不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用75582170776管理費(fèi)用42945640437利息費(fèi)用68475564718銷(xiāo)售費(fèi)用6967426367總計(jì)2323624767194220781、銷(xiāo)售單價(jià)的確定（1）市場(chǎng)比較法技術(shù)路線、可比實(shí)例的選取方案A售價(jià)（均價(jià)）市場(chǎng)比較法綜合修正系數(shù)表 單位：（元/平方米）項(xiàng)目名稱修正因素張王莊小區(qū)后園馨園小區(qū)北園小區(qū)園中苑河畔花園成交（預(yù)期）價(jià)格

12、1260028003200交易情況修正1111交易時(shí)間修正11.051.01.05區(qū)域因素修正10.900.951.05個(gè)別因素休整10.950.951.10所占比例10.400.300.30本項(xiàng)目的相對(duì)價(jià)格2822275131002639方案B售價(jià)（均價(jià)）市場(chǎng)比較法綜合修正系數(shù)表 單位：（元/平方米）項(xiàng)目名稱修正因素張王莊小區(qū)宋王莊小區(qū)同心小區(qū)沂河花園成交（預(yù)期）價(jià)格1350030003588交易情況修正1111交易時(shí)間修正11.051.01.02區(qū)域因素修正11.01.01.05個(gè)別因素休整11.00.971.03所占比例10.400.400.20本項(xiàng)目的相對(duì)價(jià)格2822333330923

13、252（2）成本法成本法定價(jià)主要是從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的角度對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)，主要思路是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各種成本費(fèi)用、稅費(fèi)等累加后再加上開(kāi)發(fā)商一定的預(yù)期利潤(rùn)之和。成本法所確定的銷(xiāo)售價(jià)格一般作為項(xiàng)目的銷(xiāo)售底價(jià)。方案A成本法定價(jià)P=1942(1+30%)=2525（元/平方米）結(jié)合市場(chǎng)比較所確定的2822元/平方米的市場(chǎng)上限價(jià)格，我司建議方案A銷(xiāo)售單價(jià)為2700元/平方米方案二成本法定價(jià)P=2078（1+30%）=2701（元/平方米）結(jié)合市場(chǎng)比較所確定的3220元/平方米的市場(chǎng)上限價(jià)格，我司建議方案A銷(xiāo)售單價(jià)為3080元/平方米項(xiàng)目的總銷(xiāo)售收入表項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)(萬(wàn)元)總額(萬(wàn)元)方案A方案B方案A方案B住宅

14、10.65(萬(wàn)平方米)0.270.3082875532802地下車(chē)庫(kù)899(個(gè))6653945394總計(jì)3414938196五、兩方案的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析1、項(xiàng)目的盈虧平衡表盈虧平衡點(diǎn)。影響本項(xiàng)目住宅出售稅前利潤(rùn)的主要因素主要為建筑工程投資、住宅的出售價(jià)格等。這些因素受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益。盈虧平衡點(diǎn)就是上述因素向不利的方向變動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目的利潤(rùn)為零時(shí)的臨界點(diǎn)。項(xiàng)目的盈虧平衡分析表因素建安投資項(xiàng)目銷(xiāo)售總價(jià)銷(xiāo)售率方案A方案B方案A方案B方案A方案B因素現(xiàn)在估算值23236247673414938196100%100%因素盈虧平衡點(diǎn)的變化38.90%45.70%

15、-25.22%-28.22%-25.67%-28.22%因素盈虧平衡點(diǎn)值3227536085.5257242741775.33%71.78%2、項(xiàng)目的敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開(kāi)發(fā)成本、售價(jià)水平、銷(xiāo)售率、建設(shè)周期等因素，據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動(dòng)的變化的是建筑工程投資和銷(xiāo)售價(jià)格，通過(guò)分別對(duì)建安投資和銷(xiāo)售價(jià)格分別上下波動(dòng)5%、10%、15%的分析發(fā)現(xiàn)，方案A對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格反映比較靈敏，方案A、方案B對(duì)建筑投資的反映都比較靈敏，所一在設(shè)計(jì)與工程建設(shè)階段應(yīng)加強(qiáng)頭投資的控制。3、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析（1）政策風(fēng)險(xiǎn)最近國(guó)家面對(duì)新一輪的房地產(chǎn)熱出臺(tái)了一系列的政策，比如“121文件”、

16、“8.31大限”等，同時(shí)近來(lái)銀行又提高了利率，在房地產(chǎn)的致命點(diǎn)資金、土地上進(jìn)行了調(diào)控，這些因素增加了當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，種種跡象表明國(guó)家新一輪的宏觀調(diào)控還可能繼續(xù)。（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要在于當(dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)與潛在的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)和消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周?chē)阡N(xiāo)售的樓盤(pán)不是分多，這對(duì)項(xiàng)目的推出提供了一個(gè)比較好的機(jī)會(huì)；但調(diào)研后的數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，項(xiàng)目周?chē)南M(fèi)者所能接受的價(jià)位主要在1500元/平方米-1800元/平方米，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目位置有64%的被訪者認(rèn)為一般，所以項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要在項(xiàng)目本身的定位。（3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從項(xiàng)目的盈虧平衡分析中可以發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)方案的銷(xiāo)售率的盈虧平

17、衡點(diǎn)分別高達(dá)75.33%和71.78%，都超過(guò)了警戒線（70%），這可能與項(xiàng)目早期開(kāi)發(fā)中對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投入過(guò)多有關(guān)，或與本項(xiàng)目的定價(jià)保守有關(guān)，但還也說(shuō)明了項(xiàng)目存在很大的銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目建議通過(guò)以上分析，本著滿足市場(chǎng)與社會(huì)需求、尊重自然開(kāi)發(fā)原則，方案二具有很強(qiáng)的適應(yīng)性和廣闊的發(fā)展前景。并且，方案二的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，其具有高出行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率，項(xiàng)目盈利水平高，并且抗風(fēng)險(xiǎn)性能比較強(qiáng)，具有很強(qiáng)的可行性。合計(jì)第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度第十季度341493414.93414.95122.355122.356829.85122.353414.91707.

18、45287752877.52877.54316.254316.2557754316.252877.51438.755396539.6539.6809.4809.41079.2809.4539.6269.829373.792323.62323.63673.223673.223360.4353360.4353938.4073360.4351969.2041391.232232362323.62323.63485.43485.42323.62323.62323.62323.61161.81161.81878.195187.8195187.8195281.7293281.7293375.639281.7293187.819593.909754259.593755.1062755.10621239.168755.1062619.5842135.52214775.212-2323.6-2323.6-258.32-258.321761.9151761.9152891.3931761.9151445.696