某國際商務(wù)大廈物業(yè)管理方案

1、峰璟國際商務(wù)大廈物業(yè)管理方案一、大廈概況峰璟國際商務(wù)大廈位于惠州江北中心區(qū)是惠州市的行政中心、商務(wù)中心和文化中心，將被打造成為惠州未來的CBD（中央商務(wù)區(qū)）。峰璟國際的開業(yè)勢必將會 有吸引眾多世界五百強企業(yè)進駐這一區(qū)域，其一流的設(shè)施設(shè)備，一流的地理位置 等等都決定了峰璟國際寫字樓將代表惠州最新一代世界頂級標準的純商務(wù)寫字 樓。b5E2RGbCAP要打造一流的甲級寫字樓就必須緊跟國際潮流，形成管理的國際化、人性化、智能化，空間的舒適性和實用性，數(shù)字化、節(jié)能化相結(jié)合，為客戶提供安全、舒 適、便捷、商務(wù)的星級化管理是我們今后努力的目標。plEanqFDPw第二章管理目的和范圍一、管理目的：1、保持物

2、業(yè)的完好程度。通過加強對大廈整體物業(yè)的維護、養(yǎng)護和對客戶 提供的服務(wù)，防止因使用不當而損壞物業(yè)。DXDiTa9E3d2、維護大多數(shù)客戶的利益，加強宣傳，與客戶一起，共同營造一個安全、 舒適、和諧的娛樂、購物及辦公環(huán)境。3、加強宣傳和管理，引導(dǎo)廣大客戶正確使用物業(yè)、公共設(shè)施設(shè)備和場地。4、加強對大廈實行社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量， 維護和提高德威物業(yè)公司的社會聲譽。RTCrpUDGiT5、以良好的服務(wù)維護和提高德威地產(chǎn)的社會聲譽和德威物業(yè)公司的管理品牌，促進房產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理的良性循環(huán)，使該大廈物業(yè)保值升值。5PCzVD7HxA二、管理范圍：峰璟國際商務(wù)大廈第三章管理

3、原則、方式和內(nèi)容、管理原則:本著“優(yōu)質(zhì)、誠信、創(chuàng)新”的管理方針，實行“以人為本、真誠服務(wù)、報效 社群、創(chuàng)物業(yè)品牌”為服務(wù)宗旨，把峰璟國際商務(wù)大廈管理成惠州一流的商業(yè)寫 字樓旺地。 jLBHrnAILg 二、管理方式：公司依據(jù)國家物業(yè)管理條例及相關(guān)法律法規(guī)，全權(quán)委托惠州德威物業(yè)管 理有限公司對峰璟國際商務(wù)大廈實行綜合一體化管理。 德威物業(yè)管理有限公司在 管理合同期內(nèi)對峰璟國際商務(wù)大廈負責(zé)制訂年度管理目標和簽訂經(jīng)濟目標管理 責(zé)任書，獨立核算，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。 xHAQX74J0X三、管理內(nèi)容：1、對發(fā)展商委托的物業(yè)負責(zé)收取租金及管理費等。2、大廈房屋建筑本體共用部位（天

4、面、梁、柱，內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承 重結(jié)構(gòu)部位，外墻面，樓梯間，走廊通道、門廳等）的維修養(yǎng)護和管理。3、大廈及外圍公共部分的秩序維護（租賃房屋范圍內(nèi)的治安秩序和 安全防盜措施由使用方自行負責(zé)） 。4、公共綠化、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位及外墻） 的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集，清運（不含商場內(nèi)的垃圾和管理） 。5、室內(nèi)外停車場的管理。6、大廈房屋建筑本體共用設(shè)備設(shè)施（共用的上下管道，共用照明，供 水設(shè)施，商業(yè)配電系統(tǒng)、消防控制中心及辦公樓的設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護、 運行和管理。7、大廈規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公共設(shè)施（道路、室外上下水管 道、化糞池、溝渠、沙井、綠化、地下泵房、路燈、室

5、內(nèi)外停車場等）的維修、 養(yǎng)護和管理。8、大廈內(nèi)的各項配套服務(wù)設(shè)施的維修，養(yǎng)護和管理（不含商場內(nèi)部設(shè) 備設(shè)施）。9、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。第四章 總體目標和分項指標一、 總體目標：在委托管理合同期內(nèi)按照“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”目標進行管理 服務(wù)，并承諾峰璟國際商務(wù)大廈所有建筑物及配套設(shè)施完善、竣工驗收合格，交付使用一年內(nèi)達到惠州市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標準，二年內(nèi)達到省優(yōu)標準， 三年內(nèi)達到國家示范大廈的管理標準。LDAYtRyKfE二、分項指標：1顧客滿意率95%以上；2）管理服務(wù)年有效投訴率5%。以下，處理率、回訪率100%3）房屋完好率、公共設(shè)施完好率98%以上；4）衛(wèi)生、消殺、

6、環(huán)境綠化市級達標率 100%5）維修及時率、合格率100%6）因管理責(zé)任造成的重大刑事案件、進場進庫機動車被盜事故為零；7）杜絕因管理責(zé)任造成的重大火災(zāi)事故、安全事故；8）費用年收繳率在98%以上;9）保證提供充足的資源；第五章、開業(yè)初期具體管理思路1、成立峰璟國際商務(wù)大廈管理處，委派管理處經(jīng)理、機電工程師， 管理員、水電維修工到位，其他管理人員分步到崗，落實管理用房和員工宿舍， 了解隱蔽工程及管線的走向，做好各項籌備工作。具體組織架構(gòu)配置如下：Zzz6ZB2Ltk序號崗位人員編制職責(zé)1管理處經(jīng)理1人負責(zé)大廈的全面管理2機電工程師1人主要負責(zé)設(shè)施設(shè)備管理3安全管理員1人主要負責(zé)消防、安全管理4

7、行政管理員1人主要負責(zé)文檔、清潔綠化管理5收費員1人負責(zé)收費工作，接待來訪等6水電工10人負責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護7護衛(wèi)員36人負責(zé)大廈的安全巡查8清潔工10人負責(zé)大廈的整體清潔。9綠化工1人負責(zé)大廈綠化環(huán)境。2、 成立前期介入小組：在大廈施工階段管理處組成一個 2至3人的前期介入小組，最好是在開業(yè)的三個月之前，與開發(fā)商、施工單位銜接介入大廈的施工管理，完善物業(yè)的 使用功能，改進物業(yè)的具體設(shè)計，更好地監(jiān)理施工質(zhì)量，為竣工驗收和接管驗收 打下基礎(chǔ)，就房型的設(shè)計、供電供水、污染處理、電信、道路、綠化、管線走向、 服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等方面提出建設(shè)意見。主要做好下幾方面的工作： dvzfvkwMI11）

8、審閱設(shè)計圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議；2）提出設(shè)備配置或容量以及服務(wù)方面的改良意見；指出設(shè)計中遺漏 的工程項目。3）熟悉線路管道的鋪設(shè)走向，對設(shè)備安裝的質(zhì)量進行監(jiān)督、調(diào)試等。3、成立接管驗收小組 ，了解大廈的設(shè)備設(shè)施，熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、強 弱電、給排水的走向及存在問題， 填寫有關(guān)質(zhì)量記錄， 以便盡快得到解決。 rqyn14ZNXIA、移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。B、公共配套設(shè)施接管驗收表。C、公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。D、機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。峰璟國際商務(wù)大廈資料的移交接管。1）產(chǎn)權(quán)資料（復(fù)印件） ：A 、項目批準文件B 、用地批準文件2）政府職能部門

9、驗收合格資料 ：A 、市政部門驗收意見；B、環(huán)保部門驗收意見；C、供電部門驗收意見；D、質(zhì)量監(jiān)理部門驗收意見；E、園林綠化部門驗收意見；F、供水部門驗收意見；G、房產(chǎn)管理部門驗收意見；H、消防部門驗收意見；I、規(guī)劃設(shè)計部門驗收意見；J、有線電視工程驗收合格證；L 、其它有關(guān)資料。3）工程技術(shù)資料（原件） ：A、大廈竣工總平面圖B、道路綠化竣工圖。C、電力竣工圖。D、給、排水、消防竣工圖。E、電話電視線路竣工總平面圖。F、路燈竣工圖。G、建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。H、泵房及水池建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。I、其它相關(guān)圖紙。4）設(shè)備資料（原件或復(fù)印件） ： A 、水泵房設(shè)備有關(guān)合格資料；B、

10、閉路監(jiān)控系統(tǒng)合格證、線路圖。C、發(fā)電機合格使用說明書；D、消防控制系統(tǒng)資料；E、電梯設(shè)備有關(guān)合格資料；F、其它必要的有關(guān)資料。接管驗收程序：1）開發(fā)商通知管理處接管驗收；2）管理處驗收小組按程序文件接管入伙控制程序核對所接收的資料， 簽發(fā)驗收復(fù)函。3）管理處驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量，使用功能、外觀質(zhì)量，公共配套 設(shè)施設(shè)備等進行接管驗收。4）對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類質(zhì)量遺留問題統(tǒng)計表， 約定期限由移交人負責(zé)整改，并商定時間復(fù)核。 EmxvxOtOco5）對室內(nèi)物件無明顯不全，符合檢驗標準要求的房屋由管理處接收鎖匙， 承擔(dān)保管責(zé)任。房屋接管驗收項目及標準。1）驗收項目 梁、柱、

11、板主體，墻體，分戶鐵門，陽臺護欄、供水系統(tǒng)、排 污管道、地漏、窗戶、水表、電表、有線電視系統(tǒng)等。 SixE2yXPq52）驗收標準： 參照建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標準及滿足使用要求。 公共設(shè)施接管驗收項目及標準1）驗收項目 基礎(chǔ)設(shè)施：天面、有線電視系統(tǒng)、消防設(shè)施、照明燈具、綠化、道路、車庫、沙井、檢查井、化糞池、圍墻設(shè)施等。6ewMyirQFL2）驗收標準：參照建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標準以及達到設(shè)計要求。 公共設(shè)備接管驗收項目及標準1）驗收項目：供水、消防、電梯、閉路監(jiān)控、發(fā)電機、變壓器等。2）驗收標準：各項設(shè)備驗收合格證及達到設(shè)計使用要求。接管前的準備工作：1）編制客戶租賃的工作方案；2）

12、核實擬定的各類人員的配備和到位情況；3）了解員工宿舍的落實情況，籌備員工飯?zhí)茫?）準備租賃的相關(guān)資料，作好各種表格和資料的印刷。如客戶手冊物業(yè)管理合同、租賃合同、客戶登記表、檔案袋、裝修申請表、裝修巡查表、 各種標示牌，裝修管理守則等。5）擬定物品采購計劃。第六章大廈日常管理運作原則：全面推行IS09000管理體系。大廈內(nèi)日常機電運行、房管事務(wù)、治安、車輛、 清潔、綠化、社區(qū)文化、設(shè)施維護保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司 ISO規(guī)范運作范疇，嚴格執(zhí) 行安全護衛(wèi)工作手冊環(huán)境管理工作手冊、消防工作手冊辦公室工作手 冊管理處工作手冊財務(wù)工作手冊維修保養(yǎng)工作手冊，注重每一個服務(wù) 項目的人員培訓(xùn)、考評，加強日檢、周檢、

13、月檢。 kavU42VRUs1、房管事務(wù)管理處的日常房管事務(wù)管理，按照公司ISO管理體系維修保養(yǎng)工作手冊 規(guī)范運作。具體工作如下表：工作安排8： 00-8： 30處理客戶申報投訴；8： 30-9： 30巡視；9： 30-12：00跟蹤監(jiān)督；14： 00-15： 30整理檔案；15： 30-16： 30巡 視；16： 30-18： 30走訪、回訪?？己藰藴使ぷ?內(nèi)容跟蹤監(jiān)督日常：3遍/天；巡視日常：2遍/天；走訪隨時回訪處理率：100%，回訪記錄100%。檢查 內(nèi)容 及處 理方法日檢 項目1.裝修巡視2.投訴接待3.違章檢查4.車 輛管理5.治安6.清潔7.綠化8.維修9.機 電設(shè)備10.員工宿

14、舍11.內(nèi)務(wù)巡視。處理方法1.記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，搜集客戶的反饋意見；2 .對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進行處理；1）填寫管理日記表；2）發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫維修記錄，安排維 修；3）即行關(guān)閉輕微不合格項；4）發(fā)現(xiàn)違章行為按違章處理規(guī)定執(zhí)行；5）發(fā)現(xiàn)嚴重不合格，填寫糾正措施報告。周檢項目全面檢查大廈各項工作，著重對房管日檢中發(fā) 現(xiàn)的不合格項進行檢查處理。處理 辦法管理處經(jīng)理對發(fā)現(xiàn)的不合格項及時整改，嚴重 不合格項填寫糾正措施報告，并上報公司工 程維修部?？己藰藴势綍r日檢、周檢、月檢按ISO管理體系考核標準。2.設(shè)施設(shè)備管理:峰璟國際大廈的設(shè)施設(shè)備全部是采用國際領(lǐng)先的材料，設(shè)施設(shè)備管理是重中之重,

15、大廈最主要的設(shè)備由發(fā)電機、高低壓配電系統(tǒng)、水泵系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、 消防報警系統(tǒng)、智能道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等系統(tǒng)組成。要做好設(shè)施設(shè)備的維護， 確保大廈的安全，在設(shè)施設(shè)備的管理上要做好以下工作：y6v3ALoS891）建立健全水電班組織機構(gòu)：根據(jù)大廈的設(shè)施設(shè)備規(guī)格高的情況，管理處需設(shè)置一名具有豐富經(jīng)驗的機電工程師主要負責(zé)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)， 設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)；隨時檢查各種設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)狀況，及時提出維修解決 辦法，制定維修計劃和方案，負責(zé)設(shè)施設(shè)備的接管驗收工作，負責(zé)公共用水用電 統(tǒng)計匯總及分析，公共水電費的分攤方法。管理處需招聘10名具有在大廈設(shè)施設(shè)備管理經(jīng)驗，具有相關(guān)特種操作證書的水電工，

16、分為設(shè)備運行班和維修班二個 班，設(shè)備運行班按24小時三班運轉(zhuǎn)，每班2個人，共6人，保證設(shè)施設(shè)備24小 時正常運行；維修班上白班共 4人，負責(zé)日間設(shè)施的日常維修。具體崗位設(shè)置如 下：M2ub6vSTnP序號崗位人員編制值班時間1班長1人08： 00-12: 00；14： 00-18: 00。2設(shè)備運行班2人/班*3班主班：上午8:00-12:00 下午 14:00-18:00;副班：中午12:00-14:00 下午:18:00-0:00;夜班:0:00-8:003維修班3人08： 00-12: 00；14： 00-18: 00合計：10人備注：每10天換班一次。2）建立健全各項規(guī)章制度：主要建立

17、各項設(shè)施設(shè)備的運行操作規(guī)程， 設(shè)備管理制度，各種設(shè)施設(shè)備的運行記錄，年度保養(yǎng)計劃，水電工培訓(xùn)計劃，有 償服務(wù)方案維修方案等。3）制定詳細的寫字樓公共水電費分攤測算方法，根據(jù)大廈的特點， 節(jié)能降耗。4）于供電局、自來水公司、消防局、施工安裝等做好溝通協(xié)調(diào)工作， 發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在隱患，及時安排人員維修，確保大廈設(shè)施設(shè)備的正常使用。5） 大廈及公用設(shè)施機電運行、養(yǎng)護運作按照公司ISO管理體系維修保養(yǎng) 工作手冊規(guī)范運作。具體工作如下表：OYujCfmUCw主要 內(nèi)容運行組值班：保障大廈供水供電、電梯空調(diào)等正常運作并做好記錄； 巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況，做好巡查記錄； 秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，加強

18、安全防范工作。維修組負責(zé)機電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄； 定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；負責(zé)對設(shè)備設(shè)施進行全面巡 視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。檢查 項目 及處 理方法檢查項目1低壓配電柜2干式變壓器3 柴油發(fā)電機4水泵5水池、 水箱6風(fēng)機7閉路督控系統(tǒng)8對講報警系統(tǒng)9空凋設(shè)備10.火 災(zāi)報警控制系統(tǒng)11、氣體自動滅火系統(tǒng)12消火栓13.疏散出 口批示燈14.自動噴水滅火系統(tǒng)15煙、感系統(tǒng)16干粉滅火 器。處理方法按照公司ISO標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項 填寫糾正措施報告上報公司工程維修部。考核標準日常周檢、月檢考核按ISO質(zhì)量標準； 年終考核按國豕 優(yōu)秀示范大廈 標

19、準考核。日常維修養(yǎng)護：大廈及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作按照公司ISO管理體系維修保養(yǎng)工作手冊規(guī)范運作。具體工作如下表：eUts8ZQVRd工作安排機電運行：24小時8: 00-8: 30處理申報投訴；8: 3010: 00跟蹤監(jiān)督；10: 30-12: 00 維修養(yǎng)護；14: 00-15: 30巡視維修養(yǎng)護；15: 30-17:00整理記:錄；17: 00-18: 30 回訪。房屋室內(nèi)：小修30分鐘，一般故障2小時，不超過8小 時，較難故障3天內(nèi)。48小時跟蹤驗證。主本體樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，每年全面檢 查一次，45年全面修補刷漆一次要天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次， 發(fā)現(xiàn)破損及時修補。室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補。工道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修；公共天線：每月檢查1遍，隨壞隨修；作明暗溝：每周檢查I遍，隨壞隨修；設(shè)施供水電氣：每月細查1遍，即壞即修，中大型維修通 報公司工程維修部協(xié)作；樓道燈：每月檢杳1遍，即壞即修。檢杳 項目 及處 理方 法檢杳項目1.地基基礎(chǔ)2.梁柱板主體3.墻體4.頂棚5.樓 梯扶手6.公共門窗7.隔熱層、防水層8.水箱水池 9天面扶欄10;消防設(shè)施11.信報箱12.標