20個(gè)必須知道的物權(quán)法概念講解

1、20個(gè)你必須知道的物權(quán)法概念NO.1 物權(quán)生活解釋?zhuān)何餀?quán)，通俗地說(shuō)，一頭牛屬于你，你可以用它來(lái)耕田、拉車(chē)，可以租給 他人使用，也可以殺掉賣(mài)牛肉。這種支配的權(quán)利是排他的，任何人都不能干涉你。理論解釋?zhuān)何餀?quán)就是自然人、法人直接支配特定物的權(quán)利。物權(quán)包括所有權(quán)、用益 物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。NO.2 所有權(quán)生活解釋?zhuān)耗銚碛幸粭澐课荩憧梢宰约菏褂茫豢梢猿鲎饨o別人，收取房租；也可以轉(zhuǎn)手賣(mài)給他人。這就是你對(duì)這棟房屋的所有權(quán)。理論解釋?zhuān)核袡?quán)包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)是一種最充分的權(quán) 利，是一種絕對(duì)的權(quán)利。N0.3 用益物權(quán)生活解釋?zhuān)蝴湲?dāng)勞租用別人的房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)， 它依法享有對(duì)租用房屋的占有、 使用

2、、 收益的權(quán)利，但是它沒(méi)有處分房屋的權(quán)利。也就是說(shuō)麥當(dāng)勞擁有的是房屋的用益物 權(quán)。理論解釋?zhuān)河靡嫖餀?quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使 用、收益的權(quán)利。另外，國(guó)家對(duì)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。N0.4 擔(dān)保物權(quán)生活解釋?zhuān)杭紫蛞医杩?0萬(wàn)元，以其價(jià)值10萬(wàn)元的房屋、5萬(wàn)元的汽車(chē)作為抵押 擔(dān)保，以1萬(wàn)元的音響設(shè)備作質(zhì)押擔(dān)保，同時(shí)還由丙為其提供保證擔(dān)保。其間汽車(chē) 遇車(chē)禍損毀，獲保險(xiǎn)賠償金 3萬(wàn)元。如果上述擔(dān)保均有效，丙應(yīng)對(duì)借款本金在6萬(wàn)元數(shù)額內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。丙承擔(dān)的是物的擔(dān)保以外的擔(dān)保

3、責(zé)任。理論解釋?zhuān)簱?dān)保既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人 應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。N0.5 不動(dòng)產(chǎn) 生活解釋?zhuān)杭踪I(mǎi)了乙的一套房屋，在變更產(chǎn)權(quán)登記之前，乙又將房屋賣(mài)給了丙，且 進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記。盡管甲與乙房屋買(mǎi)賣(mài)合同在先，但是不得對(duì)抗丙對(duì)房屋的合 法擁有。理論解釋?zhuān)翰粍?dòng)產(chǎn)，指土地以及建筑物等土地附著物。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的取得應(yīng)當(dāng)以登 記為要件，不登記，不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的權(quán)利皆無(wú)從談起。NO.6 動(dòng)產(chǎn)生活解釋?zhuān)簭埲幸粡堊雷樱胭u(mài)給李四，不管價(jià)錢(qián)是怎么商定的，桌子所有權(quán)的 轉(zhuǎn)移，是以桌子交付給李四時(shí)為準(zhǔn)。再比如，甲賣(mài)給乙一頭牛，雙方約

4、定好價(jià)錢(qián)，尚未給付價(jià)款的情況下，甲就將牛交 給乙。當(dāng)天夜里，雷電將此牛擊死，乙應(yīng)該對(duì)牛的死亡承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)榕５乃袡?quán) 以交付而發(fā)生轉(zhuǎn)移。理論解釋?zhuān)簞?dòng)產(chǎn)，顧名思義，就是可以活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán) 的設(shè)立等，自交付時(shí)發(fā)生效力。NO.7 共有生活解釋?zhuān)杭?、乙、丙共有一套房屋，其?yīng)有部分各為 1/3. 為提高房屋的價(jià)值，甲 主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對(duì)。因甲乙的應(yīng)有部分合計(jì)已 過(guò)半數(shù)， 故甲乙可以鋪木地板。 再比如，甲、乙、丙、丁共有一輪船， 甲占該船 70% 份額?，F(xiàn)甲欲將該船作抵押向某銀行貸款 500 萬(wàn)元。如各共有人事先對(duì)此未作約定， 則甲的抵押行為無(wú)須經(jīng)任何

5、人同意。這就是按份共有。理論解釋?zhuān)汗灿蟹譃榘捶莨灿泻凸餐灿?。按份共有人按照其份額對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn) 或者動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而共同共有則是，共同共有人對(duì)共 有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。NO.8 建筑物區(qū)分所有權(quán)生活解釋?zhuān)?南京某城市花園是南京市鼓樓區(qū)的一個(gè)高檔住宅小區(qū)， 1998 年 9 月，開(kāi) 發(fā)商申報(bào)時(shí)，南京市規(guī)劃局以建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書(shū)要求，其規(guī)劃建筑 應(yīng)按機(jī)動(dòng)車(chē) 0.2 車(chē)位 /戶，非機(jī)動(dòng)車(chē) 2 車(chē)位 /戶配建停車(chē)庫(kù)。小區(qū)建成后， 3 幢樓下建 有連片整體地下車(chē)庫(kù)， 共有 59 個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)泊位。 開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售住宅時(shí)也承諾： 小區(qū)配 建地下

6、車(chē)庫(kù)供業(yè)主停車(chē)。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購(gòu)買(mǎi)車(chē)位才能取得停車(chē)權(quán)。 開(kāi)發(fā)商以至少 8萬(wàn)元的單價(jià)賣(mài)掉了其中的 37 個(gè)車(chē)位，其余車(chē)位則被小區(qū)物管公司 以每月 250 元的租金租了出去。2003 年 6 月，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向鼓樓區(qū)人民法院起訴開(kāi)發(fā)商， 請(qǐng)求法院判決確認(rèn) 該小區(qū)地下停車(chē)庫(kù)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。法院判決：開(kāi)發(fā)商將小區(qū)地下停車(chē)庫(kù)移交給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理，并由全體業(yè)主享 有地下停車(chē)庫(kù)的權(quán)益。這起案例就涉及了物權(quán)法草案中的 “建筑物區(qū)分所有權(quán) ”。理論解釋?zhuān)航ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)，指因多層、高層建筑物的出現(xiàn)，各人對(duì)住宅等專(zhuān)有 部分享有所有權(quán)，對(duì)電梯、過(guò)道等共有部分享有共有

7、和共同管理的權(quán)利。物權(quán)法（草案）中對(duì)百姓關(guān)注的會(huì)所、車(chē)位的歸屬，作出原則規(guī)定：有約定的， 按照約定； 沒(méi)有約定或者約定不明確的， 除了建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外， 屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。NO.9 孳息生活解釋?zhuān)禾烊绘芟⑹侵福概Ｉ男∨?、果?shù)上結(jié)的果子等。法定孳息是指，銀 行的利息、房屋的租金等。理論解釋?zhuān)烘芟ㄌ烊绘芟⒑头ǘㄦ芟?。天然孳息由用益物?quán)人取得，沒(méi)有用益物權(quán)人的，由所有權(quán)人取得，但當(dāng)事人另有約定的除外。對(duì)于法定孳息，當(dāng)事人有 約定的，按照約定取得；沒(méi)有約定或者約定不明的，按照交易習(xí)慣取得。NO.10 相鄰權(quán)生活解釋?zhuān)簭埲幸粔K土地，他完全有權(quán)禁止其他人進(jìn)入自己的土地，

8、但是李四若 不經(jīng)過(guò)張三的土地就不能到達(dá)自己的土地，張三就應(yīng)該給李四提供必要的便利。當(dāng) 然，李四應(yīng)當(dāng)盡量避免給相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人張三造成損害，如造成損害，應(yīng)當(dāng)給 予賠償。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人張三以及租用張三土地的其他人。理論解釋?zhuān)翰粍?dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理 的原則處理相鄰關(guān)系。NO.11 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)生活解釋?zhuān)褐醒腚娨暸_(tái)焦點(diǎn)訪談欄目日前播出的某地為修建公路而非法占用農(nóng)民土 地一事，不但沒(méi)有給予農(nóng)民合理的補(bǔ)償， 而且侵犯了農(nóng)民合法的 30 年土地承包經(jīng)營(yíng) 權(quán)。理論解釋?zhuān)和恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)人依法有權(quán)對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等占有、 使用和收益。出租、互

9、換、轉(zhuǎn)讓等。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以依照法律規(guī)定將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包、 征收承包期內(nèi)的土地的，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人給予合理補(bǔ)償。NO.12 建設(shè)用地使用權(quán)生活解釋?zhuān)荷綎|省臨沂市一家單位以出讓方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的同時(shí)，不但沒(méi) 有對(duì)土地上已經(jīng)存在的房屋進(jìn)行補(bǔ)償，反而強(qiáng)行推倒別人的房屋，就是對(duì)已經(jīng)設(shè)立 的用益物權(quán)人的權(quán)利的侵害。理論解釋?zhuān)航ㄔO(shè)用地使用權(quán)人依法有權(quán)對(duì)國(guó)家所有的土地占有、使用和收益，在該 土地上建造并經(jīng)營(yíng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損 害已經(jīng)設(shè)立的用益物權(quán)人的權(quán)利。NO.13 宅基地使用權(quán)生活解釋?zhuān)捍迕窦着靡粔K宅基地，在此造了兩間住房和一間偏房。一年后，因要

10、 搬到城里兒子家住，甲將此房轉(zhuǎn)賣(mài)給了本村正要申請(qǐng)宅基地的村民乙。村民甲行使 的即為宅基地使用權(quán)。理論解釋?zhuān)赫厥褂脵?quán)人有權(quán)對(duì)集體所有的土地占有和使用，在該土地上建造住 房及其附屬設(shè)施。同時(shí)，宅基地使用權(quán)人可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅 基地使用權(quán)分配條件的村民；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。一戶只能擁有 一處宅基地。NO.14 地役權(quán)生活解釋?zhuān)杭诪榱四茉谧约旱姆孔永镄蕾p遠(yuǎn)處的風(fēng)景，便與相鄰的乙約定：乙不在 自己的土地上從事高層建筑；作為補(bǔ)償，甲每年支付給乙 4000 元。兩年后，乙將 該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。 丙在該土地上建了一座高樓， 與甲發(fā)生了糾紛。 對(duì)此糾紛， 甲對(duì)乙的土地不享

11、有地役權(quán)。這就說(shuō)明，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)關(guān) 申請(qǐng)地役權(quán)登記。不登記，不得對(duì)抗善意第三人。理論解釋?zhuān)?地役權(quán)人有權(quán)按照合同利用他人的不動(dòng)產(chǎn)， 以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。NO.15 建筑物區(qū)分所有權(quán)人（即業(yè)主 ）生活解釋?zhuān)杭?、乙、丙等一干人在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了商品房，那么小區(qū)內(nèi)的所有住戶就 是建筑物區(qū)分所有權(quán)人，也就是我們通常所說(shuō)的 “業(yè)主 ”。建筑物區(qū)分所有權(quán)人可以成立委員會(huì)，即業(yè)主委員會(huì)，委員會(huì)享有制定管理規(guī)約、選舉更換委員會(huì)人選、選 聘解聘物業(yè)管理公司等權(quán)利。理論解釋?zhuān)航ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)人就是對(duì)某一區(qū)域范圍內(nèi)的住宅、商業(yè)用房個(gè)人專(zhuān)有 部分享有占有、使用、收益、

12、處分的權(quán)利而對(duì)電梯、樓道、綠地等共有部分享有共 同管理權(quán)利的人。NO.16 居住權(quán)生活解釋?zhuān)簭埾壬c李女士結(jié)婚時(shí)住的兩居室是張先生單位分的，后兩人因感情不 和離婚，法院將房子判給男方，但李女士可以暫時(shí)居住。離婚后李女士收養(yǎng)一子和 她一起生活，不久，李女士突然病逝。其子要求繼續(xù)在此房居住，張先生不同意， 遂將此房收回。李女士離婚后對(duì)房子擁有的就是居住權(quán)。由于居住權(quán)不能繼承和轉(zhuǎn) 讓?zhuān)虼怂震B(yǎng)之子不能繼續(xù)住在此房。理論解釋?zhuān)?居住權(quán)人對(duì)他人享有所有權(quán)的住房及其附屬設(shè)施享有占有、 使用的權(quán)利 設(shè)立居住權(quán)，可以根據(jù)遺囑或者遺贈(zèng)，也可以按照合同約定。但居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和 繼承。而且，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)住房及

13、其附屬設(shè)施的日常維護(hù)費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用。NO.17 抵押權(quán)生活解釋?zhuān)杭紫蛞医杩?20 萬(wàn)元，甲的朋友丙、 丁二人先后以自己的轎車(chē)為乙的債權(quán) 設(shè)定抵押擔(dān)保并依法辦理了抵押登記，但都未與乙約定所擔(dān)保的債權(quán)份額及順序， 兩輛轎車(chē)價(jià)值均為 15 萬(wàn)元。若甲到期未履行債務(wù)，乙可以就任一轎車(chē)行使抵押權(quán)， 再就另一轎車(chē)行使抵押權(quán)彌補(bǔ)不足，乙可同時(shí)就兩輛轎車(chē)行使抵押權(quán)，各實(shí)現(xiàn)任意 比例債權(quán)。再如，甲向乙借款 5 萬(wàn)元，并以一臺(tái)機(jī)器作抵押，辦理了抵押登記。隨后，甲又將 該機(jī)器質(zhì)押給丙。丙在占有該機(jī)器期間，將其交給丁修理，因拖欠修理費(fèi)而被丁留 置。如果發(fā)生糾紛，應(yīng)該按照什么順序進(jìn)行受償呢？應(yīng)該是乙優(yōu)先于丙受償，丁

14、優(yōu) 先于乙受償。理論解釋?zhuān)簽閾?dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵 押給債權(quán)人的，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。NO.18 質(zhì)權(quán)生活解釋?zhuān)杭讓⑺钟械?A 公司債券交付乙，作為向乙借款的質(zhì)押物。雙方簽訂了 書(shū)面質(zhì)押合同，但未在債券上背書(shū) “質(zhì)押 ”字樣。借款到期后甲未還款。甲的另一債 權(quán)人丙向法院申請(qǐng)執(zhí)行上述債券。正確的做法應(yīng)該是，乙以債券已出質(zhì)對(duì)抗丙的執(zhí) 行申請(qǐng)。理論解釋?zhuān)簽閾?dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有的， 債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。質(zhì)權(quán)與抵押權(quán)的不同在于前者是轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)的占有，而后者則是不轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)的占有

15、。質(zhì)權(quán)分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)兩種。前者是有形的，后者是無(wú)形的。NO.19 留置權(quán)生活解釋?zhuān)恨r(nóng)民甲到期沒(méi)有履行對(duì)農(nóng)民乙的債務(wù)，乙就留置了甲與債務(wù)有關(guān)的農(nóng)用 車(chē)一輛，但是甲還在這輛車(chē)上設(shè)立了抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，如果各個(gè)權(quán)利人均對(duì)此車(chē)行 使自己的權(quán)利，誰(shuí)應(yīng)該首先得到補(bǔ)償呢？應(yīng)該是設(shè)立了留置權(quán)的乙。理論解釋?zhuān)簜鶆?wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)， 并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。NO.20 占有生活解釋?zhuān)黑w某孤身一人，因外出打工，將一祖?zhèn)鞴哦挥舌従渝X(qián)某保管。錢(qián)某因 結(jié)婚用錢(qián)，情急之下謊稱(chēng)該古董為自己所有，賣(mài)給了古董收藏商孫某，得款 10000 元。孫某因資金周轉(zhuǎn)需要，向李某借款 20000 元，雙方約定將該古董押給李某，如 孫某