無(wú)錫市蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期可行性研究報(bào)告

關(guān)于無(wú)錫市蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期可行性研究報(bào)告無(wú)錫市社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所二三年四月二十八日關(guān)于無(wú)錫市蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期可行性研究報(bào)告無(wú)錫市社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所二三年四月二十八日無(wú)錫市鵝湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期可行性研究專(zhuān)家組成員名單顧問(wèn)榮敬本中央編譯局研究員,經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較主編，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家無(wú)錫社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所所長(zhǎng)組長(zhǎng)浦文昌無(wú)錫社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所執(zhí)行所長(zhǎng)，高級(jí)研究員成員孫道春無(wú)錫市規(guī)劃局原副局長(zhǎng)，高級(jí)工程師馬澤發(fā)無(wú)錫市產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處副處長(zhǎng)，國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師，工程師王安嶺中共無(wú)錫市市委政策研究室副主任，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師湯可可無(wú)錫市檔案局副局長(zhǎng)，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師林於豐原無(wú)錫市統(tǒng)計(jì)局城市調(diào)查隊(duì)長(zhǎng)，高級(jí)統(tǒng)計(jì)師目錄10前言20總論30宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)與政策面分析40項(xiàng)目環(huán)境分析50開(kāi)發(fā)地塊分析60市場(chǎng)調(diào)研分析70蘇錫常地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)比較分析80客戶(hù)分析90市場(chǎng)定位思考100風(fēng)險(xiǎn)分析110結(jié)論和建議表格目錄及其頁(yè)碼表1、20002002年無(wú)錫蘇州常州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比表2、無(wú)錫蘇州常州2002年度GDP總量及構(gòu)成表3、2001年無(wú)錫市GDP中第三產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成表4、無(wú)錫市區(qū)20002002年商品房開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)表5、無(wú)錫市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與居民可支配收入增長(zhǎng)簡(jiǎn)表表6、2002年無(wú)錫市居民可支配收入分組表表7、2001年蘇州市區(qū)及蕩口鎮(zhèn)鄰近地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況表8、蘇州市區(qū)與蕩口鎮(zhèn)鄰近地區(qū)利用外資情況表9、蘇錫常三市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況表10、20002003年無(wú)錫市部分別墅基本行情11項(xiàng)目名稱(chēng)無(wú)錫市錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)。12項(xiàng)目建設(shè)單位無(wú)錫鵝湖度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)公司。13可行性研究承辦單位簡(jiǎn)介無(wú)錫市社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所是由無(wú)錫市場(chǎng)協(xié)會(huì)無(wú)錫市最大的行業(yè)協(xié)會(huì)之一主辦，無(wú)錫市民政局批準(zhǔn)并依法登記注冊(cè)的，具有獨(dú)立法人地位的民辦非企業(yè)單位，屬非營(yíng)利性研究機(jī)構(gòu)，主管部門(mén)為無(wú)錫市人民政府經(jīng)濟(jì)體制改革辦公室。本所的主要業(yè)務(wù)范圍是從事社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制比較、經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)管理、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并重組、重大投資項(xiàng)目咨詢(xún)等問(wèn)題的實(shí)證研究，同時(shí)為各類(lèi)企業(yè)特別是為各類(lèi)市場(chǎng)提供管理、重組等咨詢(xún)服務(wù)。無(wú)錫市社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所的領(lǐng)導(dǎo)成員是吳敬璉所長(zhǎng)（兼職）國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員，全國(guó)政協(xié)常委，我國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家榮敬本所長(zhǎng)（兼職）中共中央編譯局研究員，經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較雜志主編，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙人偉所長(zhǎng)（兼職）原中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、研究員，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家浦文昌執(zhí)行所長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)高級(jí)研究員。王安嶺副所長(zhǎng)（兼）中共無(wú)錫市委政策研究室副主任，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師湯可可副所長(zhǎng)（兼）無(wú)錫市檔案局副局長(zhǎng)，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師無(wú)錫社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所先后承擔(dān)的大型科研和企業(yè)咨詢(xún)研究項(xiàng)目有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與民間商會(huì)、縣鄉(xiāng)兩級(jí)地方政府的治理結(jié)構(gòu)改革、從壓力型體制向民主合作型體制轉(zhuǎn)變、廣東大亞灣核電合營(yíng)公司發(fā)展模式研究、無(wú)錫朝陽(yáng)集團(tuán)改革重組方案、無(wú)錫食品商城短期質(zhì)押貸款現(xiàn)貨批發(fā)交易方案設(shè)計(jì)等。先后出版理論學(xué)術(shù)專(zhuān)著5部，為數(shù)十個(gè)工業(yè)和商貿(mào)企業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)提供咨詢(xún)服務(wù)。無(wú)錫社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所與美國(guó)福特基金會(huì)具有良好的合作關(guān)系。研究所關(guān)于中國(guó)民間商會(huì)的培育和發(fā)展、地方政府治理結(jié)構(gòu)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型、地方黨組織領(lǐng)導(dǎo)方式的改革和完善等研究項(xiàng)目得到了福特基金會(huì)的資助，其研究成果獲得了基金會(huì)專(zhuān)家的高度評(píng)價(jià)；此外，研究所還與法國(guó)巴黎工商會(huì)、德國(guó)中小企業(yè)聯(lián)合會(huì)就經(jīng)貿(mào)中介、理論研究等方面進(jìn)行長(zhǎng)期合作。在美國(guó)福特基金會(huì)和國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、中央編譯局等中外機(jī)構(gòu)支持下，研究所先后于2001、2002年連續(xù)兩次舉辦“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與民間商會(huì)國(guó)際研討會(huì)”，全國(guó)政協(xié)常委、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心黨組書(shū)記、副主任陳清泰，國(guó)家財(cái)政部副部長(zhǎng)樓繼偉、國(guó)家體改委副主任李劍閣、全國(guó)工商聯(lián)副主席保育鈞等中國(guó)政府高層官員，以及美國(guó)福特基金會(huì)駐華首席代表、法國(guó)巴黎工商會(huì)駐京首席代表、德國(guó)中小企業(yè)聯(lián)合會(huì)駐寧首席代表、世界銀行駐華代表處首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、美國(guó)及澳大利亞商會(huì)的代表，美國(guó)哈佛大學(xué)、波士頓大學(xué)教授等許多外國(guó)專(zhuān)家、學(xué)者與會(huì)參加學(xué)術(shù)討論。本所以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)研究作風(fēng)和與國(guó)內(nèi)外有關(guān)機(jī)構(gòu)真誠(chéng)合作的精神，在國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究領(lǐng)域具有良好的聲譽(yù)。14根據(jù)無(wú)錫鵝湖度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司的委托，無(wú)錫社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所對(duì)無(wú)錫市錫山區(qū)鵝湖旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）進(jìn)行前期可行性研究。本所進(jìn)行該項(xiàng)研究的主要依據(jù)是141由開(kāi)發(fā)公司提供的無(wú)錫市錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)以下簡(jiǎn)稱(chēng)項(xiàng)目建議書(shū)；142無(wú)錫市錫山區(qū)國(guó)土管理局批準(zhǔn)的用地規(guī)劃143錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)提供的，并由無(wú)錫市規(guī)劃局批準(zhǔn)的無(wú)錫市蕩口鎮(zhèn)古鎮(zhèn)風(fēng)貌旅游休閑開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃。15范圍和限制根據(jù)開(kāi)發(fā)公司的委托，我所主要是對(duì)該項(xiàng)目的可行性作前期的調(diào)查和論證分析，為開(kāi)發(fā)公司是否進(jìn)行下一步詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)論證和具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)提供可靠依據(jù)。作為過(guò)渡性的可行性研究,本研究的調(diào)查預(yù)測(cè)誤差控制在2530。本可行性分析所采用的技術(shù)路線(xiàn)是市場(chǎng)調(diào)查和收集資料數(shù)據(jù)處理定性、定量分析區(qū)域市場(chǎng)比較分析專(zhuān)家組綜合分析結(jié)論。從2003年2月底開(kāi)始，我所專(zhuān)家組會(huì)同開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)人就上述項(xiàng)目的可行性問(wèn)題到蕩口鎮(zhèn)進(jìn)行了實(shí)地考察。之后，我們通過(guò)多方面收集有關(guān)中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、蘇錫常地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、蘇錫常地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，特別是低密度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況等文獻(xiàn)及數(shù)據(jù)資料，同時(shí)利用我所近年來(lái)作的相關(guān)問(wèn)卷調(diào)查及無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)作的問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)資料，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定量、定性分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合分析，并得出切合實(shí)際的結(jié)論?，F(xiàn)將我們的調(diào)查情況和意見(jiàn)報(bào)告如下20總論21項(xiàng)目概況根據(jù)開(kāi)發(fā)公司提供的項(xiàng)目建議書(shū)，無(wú)錫鵝湖旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，位于無(wú)錫市錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃中的旅游休閑度假區(qū)用地內(nèi)。項(xiàng)目規(guī)劃用地為2500畝，計(jì)劃分兩期開(kāi)發(fā)第一期開(kāi)發(fā)以休閑旅游居住為主,用地約1300畝。建筑容積率031,建筑密度15，綠化率50,建筑限高以低層為主,局部公建不超過(guò)15M,屬低密度住宅建筑群，建筑風(fēng)格注意與古鎮(zhèn)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，預(yù)計(jì)投資78億元。第二期開(kāi)發(fā)以旅游度假物業(yè)為主,用地約1200畝。整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位于“長(zhǎng)江三角洲區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進(jìn)、檔次較高、配套齊全的以面向外商為主,以及國(guó)內(nèi)高收入階層人士服務(wù)的高級(jí)住宅區(qū)”。擬建設(shè)由別墅區(qū)和公寓區(qū)組成的高級(jí)住宅區(qū)，以及生活配套服務(wù)區(qū)、高級(jí)會(huì)所等完善的公共配套設(shè)施，同時(shí)計(jì)劃將住宅項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目相結(jié)合，利用蕩口鎮(zhèn)優(yōu)美的自然景觀(guān)、豐富的歷史人文資源建設(shè)健康度假醫(yī)院、四星級(jí)酒店等建設(shè)項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目總投資概算為1396億元左右，預(yù)計(jì)在2003年動(dòng)工，2008年竣工。22對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總的評(píng)價(jià)通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)地考察和基于市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上的定量、定性分析，我們認(rèn)為221我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在今后5年內(nèi)，仍將繼續(xù)以78的速度持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也將同步穩(wěn)定增長(zhǎng)；222國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控，有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。雖然國(guó)家對(duì)低密度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)實(shí)行嚴(yán)格控制的政策，但隨著外商投資企業(yè)及民（私）營(yíng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)低密度高檔住宅的需求仍將繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，而在國(guó)家限制低密度高檔住宅建設(shè)的條件下，在今后的5年中，本項(xiàng)目將成為無(wú)錫地區(qū)唯一具有較大規(guī)模的低密度高檔住宅片區(qū)，從而將具有較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；223無(wú)錫市是長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、開(kāi)放度最高、人民生活最富裕的地區(qū)之一，2002年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已接近4400美元,低密度高檔住宅行情看漲，銷(xiāo)售形勢(shì)很好。另外，在無(wú)錫市20公里半徑之內(nèi)現(xiàn)有適宜于建別墅的各地塊中，能以2500畝巨幅面積，并建在湖泊之濱的首推鵝湖度假區(qū)，而且又位于蕩口這一歷史文化名鎮(zhèn)，實(shí)不可多得。只要規(guī)劃合理、定位正確、價(jià)位適當(dāng)，隨著無(wú)錫特大城市建設(shè)的快速推進(jìn)，周邊地區(qū)（無(wú)錫新區(qū)、蘇州西片、常熟市）各開(kāi)發(fā)園區(qū)的建設(shè)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和外商投資企業(yè)的加速發(fā)展，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必將具有明顯的市場(chǎng)潛力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并取得較高的投資回報(bào)。224另外，我們還認(rèn)為，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功，對(duì)于推進(jìn)無(wú)錫市特大城市建設(shè)、改善投資環(huán)境，特別是對(duì)于加快無(wú)錫市東片的農(nóng)村城市化、以及對(duì)于無(wú)錫的吳文化歷史風(fēng)情旅游片區(qū)的開(kāi)發(fā)也具有重要的意義。23根據(jù)以上總體評(píng)價(jià)，我們認(rèn)為鵝湖旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有切實(shí)可行性，開(kāi)發(fā)公司提出的開(kāi)發(fā)規(guī)劃構(gòu)想基本切合實(shí)際。為此，可以作進(jìn)一步詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證。但是必須指出，該項(xiàng)目仍然存在中等程度的投資風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在宏觀(guān)和地方政策的隨機(jī)突發(fā)性多變以及市場(chǎng)供求的不確定性上，原開(kāi)發(fā)規(guī)劃構(gòu)想也有待進(jìn)一步完善。在以后的進(jìn)一步論證中建議注意231由于該項(xiàng)目規(guī)模較大,而市場(chǎng)需求目前還有一個(gè)逐步拓展的過(guò)程,本案低密度高檔住宅的市場(chǎng)銷(xiāo)售也將會(huì)有一個(gè)從啟動(dòng)到熱銷(xiāo)的過(guò)程,在制定開(kāi)發(fā)規(guī)劃時(shí)必須考慮適當(dāng)分期,并注意現(xiàn)金流的測(cè)算。232研究表明當(dāng)前低密度高檔住宅的需求是多層次的，東西方文化也具有相當(dāng)大的差異，在設(shè)計(jì)規(guī)劃中必須考慮這些因素，在物業(yè)管理上也必須考慮跨文化管理的特點(diǎn)，否則將會(huì)影響市場(chǎng)銷(xiāo)售。233鵝湖地塊具有許多優(yōu)勢(shì)，但標(biāo)高偏低。而高檔低密度住宅必須按照“百年一遇”的防洪標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置防洪設(shè)施，故本案防洪堤岸應(yīng)按最高洪水位56M吳淞高程來(lái)確定堤岸標(biāo)高5612M。因湖邊堤岸較高,使低密度高檔住宅標(biāo)高也需提高。另外,當(dāng)鵝湖水位較高時(shí),該地塊還需要進(jìn)行機(jī)械排水,這將提高造價(jià)和以后的管理運(yùn)行成本,這是下一步作詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)必須注意的問(wèn)題。30宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)與政策面分析31我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)將持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系。一方面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)決定著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度，另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。“九五”以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)相繼克服亞洲金融危機(jī)的沖擊，排除世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢的消極影響，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)快速發(fā)展，全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年間年平均增長(zhǎng)，并呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭。2002年，全國(guó)GDP達(dá)到1023萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)8。今年一季度，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度又顯著加快，同比增長(zhǎng)99。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2002年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資絕對(duì)數(shù)達(dá)7736億元,占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資43202億元的179，比上年增長(zhǎng)219,快于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)16的比例對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì),根據(jù)不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神、權(quán)威政府部門(mén)及許多著名學(xué)者、專(zhuān)家的預(yù)測(cè)，今后5年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)必將繼續(xù)將保持較高的增長(zhǎng)速度，理由是311這是黨的十六大提出的全面建設(shè)小康社會(huì)的重要目標(biāo)之一。十六大報(bào)告指出“本世紀(jì)頭二十年經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改革的任務(wù)是，完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，基本實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，大力推進(jìn)信息化，加快建設(shè)現(xiàn)代化，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，不斷提高人民生活水平”。312制度與政策環(huán)境將更加有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),特別是民私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步加速發(fā)展；313積極和穩(wěn)健的宏觀(guān)政策（包括積極的財(cái)政政策、穩(wěn)定的貨幣政策等）將保持連續(xù)性，這是經(jīng)濟(jì)適度快速增長(zhǎng)的保證；314入世的積極效應(yīng)將會(huì)進(jìn)一步釋放。外貿(mào)進(jìn)出口需求將繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭?？鐕?guó)公司正加快將生產(chǎn)基地向中國(guó)轉(zhuǎn)移，外商投資企業(yè)出口增長(zhǎng)強(qiáng)勁（其出口額已占全國(guó)出口總額的50以上）；315一些消費(fèi)熱點(diǎn)正處于加快醞釀之中，如汽車(chē)、旅游、住房等新興消費(fèi)熱點(diǎn)在政策刺激和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的推動(dòng)下，有望進(jìn)入快速穩(wěn)定增長(zhǎng)的軌道。這些消費(fèi)熱點(diǎn)的逐步形成不僅將活躍市場(chǎng)，還會(huì)通過(guò)消費(fèi)的升級(jí)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，加快我國(guó)制造業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的快速增長(zhǎng)。316我國(guó)將繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，銀行信貸投放的增加將繼續(xù)有力地推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的增長(zhǎng)。當(dāng)然，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，也存在著一些困難，如固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)會(huì)有一定難度；今后兩年還會(huì)繼續(xù)面臨通貨緊縮的壓力；全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還存在不確定性等。但這些困難通過(guò)采取適當(dāng)?shù)暮暧^(guān)調(diào)控政策是可以克服或緩解的。正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡鞍鋼最近指出的中國(guó)將保持社會(huì)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，再用二十年時(shí)間，將成為世界強(qiáng)國(guó)。以上分析表明，未來(lái)5年中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持快速健康發(fā)展之勢(shì)，這將繼續(xù)為住宅的建設(shè)、開(kāi)發(fā)，包括低密度高檔住宅市場(chǎng)的擴(kuò)展提供較好的機(jī)遇。同時(shí)作為擴(kuò)大內(nèi)需的新增長(zhǎng)點(diǎn)，住宅建設(shè)也將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)作出更多的貢獻(xiàn)份額。32國(guó)家和地方房地產(chǎn)業(yè)政策走向近期內(nèi)，國(guó)家和地方對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的政策動(dòng)向可以用兩句話(huà)概括繼續(xù)努力保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，同時(shí)要客觀(guān)分析對(duì)待和采取有力措施解決當(dāng)前存在的各種突出問(wèn)題。321繼續(xù)努力保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。雖然從去年以來(lái),一些中央高層領(lǐng)導(dǎo)一再?gòu)?qiáng)調(diào)要防止房地產(chǎn)過(guò)熱,但是并未否定加快住宅開(kāi)發(fā)的必要性。胡錦濤總書(shū)記在不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確指出“住房、汽車(chē)、電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質(zhì)量密切相關(guān)。這些領(lǐng)域市場(chǎng)潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對(duì)促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用。要完善政策，促進(jìn)其健康發(fā)展。”這一論述充分表明，在今后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，至少在本屆政府任期內(nèi)，我國(guó)的住房開(kāi)發(fā)必將繼續(xù)以較快速度發(fā)展，而絕不會(huì)出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行“一刀切”的強(qiáng)勁的收縮政策。322加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的宏觀(guān)調(diào)控力度。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。國(guó)家及各級(jí)政府將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控，包括運(yùn)用稅收、金融、行政監(jiān)管等多種手段，旨在克服目前部分地區(qū)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、價(jià)格上漲過(guò)快等不同程度的過(guò)熱、虛熱和結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，以防止出現(xiàn)較嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。為此將逐步出臺(tái)一些相關(guān)調(diào)控政策。當(dāng)前首先出臺(tái)的就是明令禁止別墅開(kāi)發(fā)的一系列相關(guān)政策。如國(guó)土資源部已通過(guò)“全國(guó)進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序電視電話(huà)會(huì)議”，提出“對(duì)違規(guī)建立的各種園區(qū)要進(jìn)行清理，對(duì)土地執(zhí)法中的錯(cuò)誤做法堅(jiān)決糾正?！备骷?jí)土管部門(mén)已經(jīng)停止對(duì)別墅開(kāi)發(fā)用地的審批。33上述政策走向?qū)Ρ卷?xiàng)目的影響我們認(rèn)為上述政策對(duì)本項(xiàng)目的影響具有兩重性一方面，它將制約本項(xiàng)目中的別墅型住宅的開(kāi)發(fā)；另一方面，它將在客觀(guān)上為本項(xiàng)目造成潛在的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。理由是331經(jīng)濟(jì)型和高端別墅需求仍然旺盛,別墅價(jià)格在未來(lái)幾年里仍會(huì)呈上升趨勢(shì)。國(guó)家禁止開(kāi)發(fā)別墅住宅政策的主要出發(fā)點(diǎn)是保護(hù)土地資源，但未充分估計(jì)市場(chǎng)對(duì)別墅住宅的需求。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)主辦的上海別墅指數(shù)系統(tǒng)首次發(fā)布會(huì)的信息，上海別墅指數(shù)辦公室2003年3月“別墅指數(shù)報(bào)告”顯示，上海別墅指數(shù)已達(dá)1012點(diǎn)，比一月基期上漲12點(diǎn)，上漲比例13。據(jù)該報(bào)告預(yù)測(cè)，別墅價(jià)格在未來(lái)幾年里仍會(huì)呈上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)型和高端別墅需求仍然旺盛。在這種條件下，人為地禁止別墅開(kāi)發(fā)是不符合市場(chǎng)規(guī)律的。332本項(xiàng)目的創(chuàng)意是“旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”，較好地回避了禁令“紅線(xiàn)”，禁令對(duì)項(xiàng)目的影響程度將大為降低。333由于各級(jí)政府在近幾年中已經(jīng)不再審批別墅片區(qū)用地，本項(xiàng)目已批用地的“含金量”將有所升值，更為重要的是，這將為本項(xiàng)目排除掉相當(dāng)一批別墅開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。40項(xiàng)目環(huán)境分析41無(wú)錫國(guó)民經(jīng)濟(jì)概況411無(wú)錫市行政區(qū)劃及地理位置。無(wú)錫地處太湖之濱。全市總面積4650平方公里，2002年末人口4385萬(wàn)，其中市區(qū)面積1659平方公里，人口2106萬(wàn)?，F(xiàn)轄江陰、宜興2個(gè)縣級(jí)市和崇安、南長(zhǎng)、北塘、錫山、惠山、濱湖、新區(qū)7個(gè)區(qū)。是全國(guó)首批13個(gè)較大城市和10個(gè)重點(diǎn)旅游城之一。412經(jīng)濟(jì)總量。2002年無(wú)錫國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1601億元人民幣（下同），比上年增長(zhǎng)114，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值接近4400美元；全部工業(yè)總產(chǎn)值現(xiàn)價(jià)345584億元,增長(zhǎng)218,財(cái)政收入201億元，增長(zhǎng)26；固定資產(chǎn)投資總額570億元，增長(zhǎng)157；社會(huì)商品零售總額4443億元，增長(zhǎng)137。無(wú)錫以全國(guó)萬(wàn)分之五的土地、千分之四的人口，創(chuàng)造了全國(guó)百分之一的經(jīng)濟(jì)總量。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在省內(nèi)以至全國(guó)大中城市中繼續(xù)位居前列。城市綜合競(jìng)爭(zhēng)能力在全國(guó)35個(gè)大城市中排名第六位。413地區(qū)的開(kāi)放度。1985年無(wú)錫就被批準(zhǔn)為沿海開(kāi)放城市，至2002底，全市已累計(jì)批準(zhǔn)外商投資企業(yè)6800多家，合同利用外資1874億美元，累計(jì)實(shí)際利用外資11478億美元，世界500家著名跨國(guó)公司已有50多家在無(wú)錫投資興業(yè)。2002年一年，合同外資和到位外資分別達(dá)到30億美元和174億美元，增長(zhǎng)70和26。全市已形成3個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和6個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，累計(jì)開(kāi)發(fā)達(dá)96平方公里，合同利用外資、實(shí)際到位外資約占全市總量的3/4，成為全市對(duì)外開(kāi)放的龍頭。外貿(mào)出口保持良好態(tài)勢(shì)，去年自營(yíng)出口36億美元，增長(zhǎng)7。414區(qū)位優(yōu)勢(shì)。無(wú)錫位于長(zhǎng)江三角洲的幾何中心，北枕長(zhǎng)江，南抱太湖，東距上海147公里，南接杭州212公里，西臨南京187公里。區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)由38個(gè)縣，3300萬(wàn)人口。無(wú)錫在在歷史上就是南北通衢、東聯(lián)西合的經(jīng)濟(jì)聚集地。19世紀(jì)中葉，無(wú)錫就是中國(guó)“四大米市”之一，大江南北的“絲市”、“錢(qián)市”、“布碼頭”。上世紀(jì)初，無(wú)錫是中國(guó)民族工業(yè)的發(fā)祥地之一。近年來(lái)隨著滬寧高速公路、江陰長(zhǎng)江大橋、錫澄高速公路的相繼建成和沿江高速公路、錫宜高速公路、寧杭高速公路的加快建設(shè)，無(wú)錫形成了域內(nèi)半小時(shí)的通勤圈，與滬寧形成了一小時(shí)的通勤圈。海內(nèi)外的大型超市和現(xiàn)代物流企業(yè)入住無(wú)錫，擴(kuò)大對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射。無(wú)錫作為縱橫交錯(cuò)的十字交叉點(diǎn)，區(qū)域性交通樞紐的地位日益凸出。415與上海的特殊關(guān)聯(lián)。無(wú)錫與上海具有源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)和人文關(guān)系。無(wú)錫歷史上曾以“小上海”著稱(chēng)，與上海地域相近、人緣相親、經(jīng)濟(jì)相聯(lián)、文化相融，兩地的聯(lián)合與協(xié)作有著深厚的歷史淵源和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。改革開(kāi)放以來(lái)，無(wú)錫與上海在制造業(yè)的協(xié)作配套、商貿(mào)、科技、人才、資金和信息方面的聯(lián)系十分密切，在教育、文化、藝術(shù)、學(xué)術(shù)和旅游、會(huì)展等方面的交流合作日益加強(qiáng)。目前無(wú)錫全市4萬(wàn)余家各類(lèi)工商業(yè)企業(yè)中，有三分之一的企業(yè)與上海具有產(chǎn)品配套、技術(shù)合作、營(yíng)銷(xiāo)聯(lián)協(xié)、生產(chǎn)加工等關(guān)系。無(wú)錫將近100億美元的年進(jìn)出口量主要是通過(guò)上?？诎叮h(yuǎn)銷(xiāo)世界各地。上?；蛞陨虾闃蝾^堡的世界性大公司，如麥德龍、家樂(lè)福、歐尚、歐倍德等，在立足于上海的同時(shí)，利用無(wú)錫在長(zhǎng)江三角洲的幾何地理位置，率先把區(qū)域銷(xiāo)售中心向無(wú)錫轉(zhuǎn)移，利用無(wú)錫區(qū)域交通樞紐的優(yōu)勢(shì)，實(shí)行梯度輻射。無(wú)錫利用依山傍水、臨江環(huán)湖的自然景觀(guān)發(fā)展起來(lái)的旅游資源，成為上海眾多游客向往之地，成為上海市民休閑度假、旅游觀(guān)光的后花園。在無(wú)錫1800萬(wàn)游客中來(lái)自上海的游客占40左右。同時(shí)無(wú)錫作為中國(guó)加工制造業(yè)城市，在上海未來(lái)發(fā)展規(guī)劃中已經(jīng)將無(wú)錫作為重要的產(chǎn)業(yè)分工、合作互補(bǔ)的制造業(yè)配套基地，無(wú)錫在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)中，正在愈來(lái)愈多地接受來(lái)自于上海的技術(shù)和產(chǎn)品的擴(kuò)散，成為產(chǎn)業(yè)分工、梯度轉(zhuǎn)移的重要節(jié)點(diǎn)。416太湖風(fēng)景區(qū)的旅游勝地。無(wú)錫是江南歷史名城之一，擁有得天獨(dú)厚的山水自然景觀(guān)和深厚綿長(zhǎng)的歷史文化底蘊(yùn)。無(wú)錫地處太湖之濱，集江、河、湖、泉、洞之美于一體，境內(nèi)自然風(fēng)光優(yōu)美，人文景觀(guān)薈萃，旅游資源非常豐富。近年來(lái)，依托江、河、湖、山、林、泉、洞等自然名勝，開(kāi)掘歷史文化名人及民俗、宗教、影視等文化資源，初步形成以太湖風(fēng)景區(qū)為主體、靈山景區(qū)和影視城景區(qū)為兩翼、古運(yùn)河人文文化貫串其中的旅游發(fā)展格局。目前，已形成4個(gè)四A級(jí)景區(qū)和3個(gè)三A級(jí)景區(qū)，無(wú)錫、江陰、宜興同時(shí)進(jìn)入了“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”行列。去年接待境內(nèi)外游客1800萬(wàn)人次，其中海外游客40萬(wàn)人次，全市旅游總收入達(dá)到120億元。表120002002年無(wú)錫、蘇州、常州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比資料來(lái)源2003年無(wú)錫概覽、蘇州市2002國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)所列2002年數(shù)據(jù)均為快報(bào)數(shù)。其中20002001年各項(xiàng)數(shù)據(jù)取自無(wú)錫、蘇州、常州三市2001年統(tǒng)計(jì)年鑒。42建設(shè)特大城市的構(gòu)想。421無(wú)錫市已被中共江蘇省委、江蘇省政府確定為重點(diǎn)發(fā)展的特大城市，其規(guī)劃編制工作已經(jīng)結(jié)束，經(jīng)專(zhuān)家論證已由江蘇省人民政府報(bào)送國(guó)務(wù)院審批。按照總體規(guī)劃，無(wú)錫中心城規(guī)劃城市人口將達(dá)到200萬(wàn)，市區(qū)人口將達(dá)到250萬(wàn)。目前，無(wú)錫市正在按照“城市現(xiàn)代化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化”的總體思路，加大城市化推進(jìn)力度，目前全市城市化水平已超過(guò)52。市委、市政府于2001年提出了“一年一個(gè)樣，三年大變樣”的奮斗目標(biāo)，將在今后的三年內(nèi)投入200億元資金，實(shí)施十大建設(shè)工程，使城市建成區(qū)面積擴(kuò)大到150平方公里，城市化水平提高到60。在擴(kuò)大現(xiàn)有新區(qū)（高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、新加坡工業(yè)園）規(guī)模的基礎(chǔ)上，再建成以高新技術(shù)為主導(dǎo)的100平方公里的無(wú)錫西南片區(qū)；建成以旅游休閑配套為主體的20平方公里的蠡湖新城；建設(shè)以錫北交通樞紐為重點(diǎn)的傳統(tǒng)工業(yè)和現(xiàn)代物流園區(qū)；建設(shè)提升以化工紡工、輕型制造業(yè)為基礎(chǔ)的東亭片區(qū)。按照城鄉(xiāng)有機(jī)統(tǒng)合、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的要求，在周邊地區(qū)建設(shè)與大都市相配套的生態(tài)旅游、休閑度假和都市農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)區(qū)，形成現(xiàn)代化特大城市、山水城市、湖濱城市的基本框架和形象風(fēng)貌。422無(wú)錫市未來(lái)十年發(fā)展目標(biāo)。中共無(wú)錫市委在2002年召開(kāi)了第十次黨代會(huì)，確定了無(wú)錫未來(lái)510年“富民強(qiáng)市、率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化”的奮斗目標(biāo)和戰(zhàn)略重點(diǎn)。主要內(nèi)容“十五”期間，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)10以上，達(dá)到1900億元左右；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到43萬(wàn)元左右，按現(xiàn)行匯率折算約5000美元；財(cái)政收入年均增長(zhǎng)12以上，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)10以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均遞增10和6左右。到2005年，力爭(zhēng)在全省率先進(jìn)入基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化階段；到2010年，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民富裕程度達(dá)到或接近世界中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，在省內(nèi)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。43無(wú)錫市市政和交通規(guī)劃動(dòng)態(tài)分析。項(xiàng)目及指標(biāo)總?cè)丝贕DP億元人均GDP（元）社會(huì)商品零售總額（萬(wàn)元）儲(chǔ)蓄存款（萬(wàn)元）累計(jì)實(shí)際利用外資（億美元）財(cái)政收入（萬(wàn)元）2002438581601703663244430812641147820085200143590136011312463908264446973814192無(wú)錫市2000434611200202765335151553948381112062002581732060003548645162936942815429082200158053176068303283915493691854820894蘇州市200057817154068266473487080371534715827200234850760302225424955478674972102902001341526729019704222614126535927533常州市2000341486006617635202313555729666023431市政設(shè)施已經(jīng)建成太湖廣場(chǎng)、火車(chē)站廣場(chǎng)等一批標(biāo)志性工程,新增建設(shè)錢(qián)鐘書(shū)故居、薛福成古建筑群、無(wú)錫圖書(shū)中心、大世界影城等32處省級(jí)文化保護(hù)單位。占地660畝、總投資8億元人民幣、建筑面積14萬(wàn)平方米的市體育中心建設(shè)正在啟動(dòng)。城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步改善，空氣污染指數(shù)平均值為94，全市建立了各級(jí)環(huán)境監(jiān)測(cè)站6個(gè)，煙塵控制區(qū)61個(gè)，控制面積4352平方公里，全市工業(yè)廢水達(dá)標(biāo)排放率為95。城市綠化工作進(jìn)一步加強(qiáng)，年內(nèi)新增綠地464公頃，年末城市公共綠地面積1117公頃，新增園林綠地面積3132公頃，人均綠地面積為63平方米，建成區(qū)綠化率為301。自來(lái)水和日供水能力達(dá)到145萬(wàn)噸，實(shí)行了市區(qū)1690平方公里范圍內(nèi)的區(qū)域統(tǒng)一供水。市區(qū)居民（含原錫山市的農(nóng)民）的燃?xì)饴蔬_(dá)到了84。根據(jù)規(guī)劃,無(wú)錫的“西氣東輸”工程已經(jīng)啟動(dòng)，預(yù)計(jì)來(lái)自西部的天然氣將于2003年底可望到達(dá)無(wú)錫，從2004年開(kāi)始，無(wú)錫城鄉(xiāng)將逐步使用天然氣。432交通設(shè)施已建成了京滬高速無(wú)錫段以及濱江高速公路，無(wú)錫市中心城區(qū)到所屬的宜興、江陰的區(qū)內(nèi)高速公路，高等級(jí)快速干道太湖大道，完成了市內(nèi)工運(yùn)路、健康路等城市道路重點(diǎn)工程的改造建設(shè)任務(wù)。近兩年來(lái)已經(jīng)新建和改造城市道路192條，渠化了市區(qū)道路的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，人均道路面積達(dá)到了12平方米。每平方公里的道路長(zhǎng)度為13公里，在全省處于領(lǐng)先地位。目前正在加快建設(shè)環(huán)太湖高速公路，以及蓉湖大道、美湖路、青祁路等改造建設(shè)工程，預(yù)計(jì)年末城市道路總長(zhǎng)度將達(dá)4258公里。根據(jù)城市交通總體規(guī)劃，已經(jīng)建成9條放射性的快速聯(lián)結(jié)通道，形成了市中心到快速干道、到所屬縣市的“1530”（交通時(shí)間）快速交通體系。目前正在著手構(gòu)筑長(zhǎng)169公里的無(wú)錫環(huán)城高速公路，以及溝通錫東片與中心城的東干線(xiàn)，聯(lián)接蕩口和中心城的錫甘線(xiàn)將建成2級(jí)公路。目前已經(jīng)啟動(dòng)了無(wú)錫機(jī)場(chǎng)的改擴(kuò)建工程，該新機(jī)場(chǎng)距本案所在地蕩口鎮(zhèn)9KM。44完善的城市配套設(shè)施。441無(wú)錫市服務(wù)業(yè)概況無(wú)錫市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，占GDP總值的比例已達(dá)415（市區(qū)為443）。表2無(wú)錫蘇州常州2002年度GDP總量及構(gòu)成GDP總額（億元）第一產(chǎn)業(yè)（）第二產(chǎn)業(yè)（）第三產(chǎn)業(yè)（0無(wú)錫市1601736549415蘇州市206045581374常州市760370566364資料來(lái)源2003無(wú)錫概況、蘇州市2002國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)、常州市2003年政府工作報(bào)告從表2可以看出，在蘇錫常三市中，無(wú)錫的三產(chǎn)服務(wù)業(yè)比重居首位，在全省僅次與南京（473）。表32001年無(wú)錫市GDP中第三產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成（萬(wàn)元）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值勞動(dòng)者報(bào)酬?duì)I業(yè)盈余農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)33219220143282地質(zhì)水利1363011875484交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)郵電通信706332305918141212批發(fā)零售貿(mào)易餐飲24646321256962632681金融保險(xiǎn)42625064959292297房地產(chǎn)5059565694969551社會(huì)服務(wù)業(yè)462431228982112826衛(wèi)生體育社會(huì)福利1531921100834064科研綜合服務(wù)52291393211696資料來(lái)源2002無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒從表3可以看出，無(wú)錫市在交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、郵電通信、貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等城市配套設(shè)施及服務(wù)方面相當(dāng)發(fā)達(dá)。442郵政電信設(shè)施無(wú)錫現(xiàn)有郵電局所321個(gè)，郵路總長(zhǎng)度3855公里，電話(huà)交換機(jī)總?cè)萘?14萬(wàn)門(mén)。2002年末全市城鄉(xiāng)電話(huà)用戶(hù)28798萬(wàn)戶(hù)，其中住宅電話(huà)12117萬(wàn)戶(hù)，占總數(shù)的421，電話(huà)普及率達(dá)到884。全市現(xiàn)有移動(dòng)電話(huà)191萬(wàn)部，年間以每年50以上的速度增長(zhǎng)，成為國(guó)內(nèi)移動(dòng)電話(huà)用戶(hù)最早突破百萬(wàn)戶(hù)的城市之一。全市現(xiàn)有互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)4932萬(wàn)戶(hù)，比年前增長(zhǎng)2045倍，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)普及率達(dá)到113。2002年郵電業(yè)務(wù)總量5255億元，近幾年平均增幅為地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度的倍多，其中新興業(yè)務(wù)的增勢(shì)尤為強(qiáng)勁。443金融保險(xiǎn)無(wú)錫現(xiàn)有家政策性投資銀行，家國(guó)有商業(yè)銀行，家股份制銀行，家地方商業(yè)銀行和家信用合作聯(lián)社，其分支機(jī)構(gòu)和營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布全市城鎮(zhèn),具有完整功能的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，同城、異地乃至跨國(guó)的匯兌、交換、結(jié)算暢通便捷。2002年末各項(xiàng)存款余額16268億元，各項(xiàng)貸款余額1047億元，其中中長(zhǎng)期貸款2009億元，占總數(shù)的192。無(wú)錫現(xiàn)有保險(xiǎn)公司10家，近幾年保險(xiǎn)業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，2002年保費(fèi)及儲(chǔ)金收入434億元，年間平均保持304的增長(zhǎng)幅度。2002年末全市證券業(yè)營(yíng)業(yè)收入253億元，比上年增長(zhǎng)106。444商業(yè)服務(wù)無(wú)錫現(xiàn)有大中型零售商業(yè)企業(yè)39家，其中外商投資企業(yè)6家，其實(shí)收資本493億元，占全部大中型零售企業(yè)總實(shí)收資本的476。無(wú)錫現(xiàn)有大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市6家，連鎖超市集團(tuán)6家，連鎖門(mén)店120多個(gè)。無(wú)錫現(xiàn)有各類(lèi)貿(mào)易市場(chǎng)476個(gè)，其中年成交額超10億元的市場(chǎng)13個(gè)，2002年城鄉(xiāng)商品市場(chǎng)成交額56235億元。445無(wú)錫的餐飲服務(wù)業(yè)尤為繁榮活躍，現(xiàn)有大中型餐飲企業(yè)89家，數(shù)量在江蘇省各城市中居首位。其中外商投資企業(yè)12家，其實(shí)收資本76億元，占全市大中型餐飲企業(yè)總實(shí)收資本的465。2002年全市餐飲業(yè)零售額6643億元，年平均增長(zhǎng)166，增幅領(lǐng)先零售總額平均增幅71個(gè)百分點(diǎn)。全市現(xiàn)有星級(jí)賓館69家，涉外飯店、賓館84家，接待外賓客房10637間，為旅游、商務(wù)、會(huì)展業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好條件。446教育文化現(xiàn)有各級(jí)各類(lèi)學(xué)校980所，其中普通中學(xué)212所，在校學(xué)生3018萬(wàn)人，初中畢業(yè)升學(xué)率953，高考錄取率844。全市有高等學(xué)校所，在校學(xué)生355萬(wàn)人，年間增加235倍。無(wú)錫輕工大學(xué)等三院校合并組建江南大學(xué)，占地10平方公里的無(wú)錫大學(xué)城已經(jīng)啟動(dòng)建設(shè)。無(wú)錫的文化事業(yè)生機(jī)盎然。全市現(xiàn)有藝術(shù)表演團(tuán)體11個(gè)，演職人員390人；影劇院92個(gè)，座席1978萬(wàn)張；有文化館、藝術(shù)館140個(gè)，公共圖書(shū)館、博物館14個(gè)，總藏書(shū)1989萬(wàn)冊(cè)，館藏文物267萬(wàn)件。無(wú)錫現(xiàn)有電視臺(tái)及轉(zhuǎn)播臺(tái)座，節(jié)目11套，平均每周播出1159小時(shí)，有線(xiàn)電視用戶(hù)達(dá)到92萬(wàn)戶(hù)；現(xiàn)有廣播電臺(tái)及轉(zhuǎn)播臺(tái)座，節(jié)目套，平均每天播出136小時(shí)，電視廣播人口覆蓋率均達(dá)100。447醫(yī)療衛(wèi)生全市現(xiàn)有衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)1326個(gè)，其中綜合醫(yī)院39家，專(zhuān)科醫(yī)院17家，療養(yǎng)院所家。全市共有醫(yī)療床位184萬(wàn)張，其中醫(yī)院床位150萬(wàn)張。有衛(wèi)生技術(shù)人員213萬(wàn)人，其中醫(yī)生萬(wàn)人。全市居民平均每萬(wàn)人擁有醫(yī)院床位34張，醫(yī)生23人，在全省均屬領(lǐng)先水平。2002年各類(lèi)醫(yī)院完成診療126353萬(wàn)人次，醫(yī)院床位平均使用率82。全市現(xiàn)有社會(huì)福利院個(gè)，床位1220張；有社會(huì)辦養(yǎng)老院133個(gè)，床位6524張；收養(yǎng)人員分別為782人和4336人。全市人均壽命從1997年的751歲提高到2002年的77歲。448公用事業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年的電網(wǎng)改造，無(wú)錫現(xiàn)有35以上主變261臺(tái)，容量108228萬(wàn)千伏安，輸變電線(xiàn)路344條，總長(zhǎng)32608公里。2002年全社會(huì)用電總量18863億千瓦時(shí)，其中城鄉(xiāng)居民生活用電1495億千瓦時(shí)，年平均增長(zhǎng)116?，F(xiàn)有自來(lái)水廠(chǎng)座，生產(chǎn)能力14155萬(wàn)噸日,2002年供水量23761萬(wàn)噸，其中城鄉(xiāng)居民生活用水8754萬(wàn)噸，占368。全市煤氣管道長(zhǎng)度86555公里，城市管道煤氣家庭用戶(hù)1163萬(wàn)戶(hù)，液化氣用戶(hù)4793萬(wàn)戶(hù)，居民燃?xì)馄占奥?81。市區(qū)現(xiàn)有公交線(xiàn)路89條，公交營(yíng)運(yùn)車(chē)輛1980輛，營(yíng)運(yùn)線(xiàn)路網(wǎng)總長(zhǎng)度超過(guò)600公里。2002年公共汽車(chē)乘車(chē)25903萬(wàn)人次，年間平均每年運(yùn)行班次增加30以上，乘車(chē)人數(shù)增加143。以上資料充分說(shuō)明，在無(wú)錫進(jìn)行房地產(chǎn)投資的環(huán)境支撐條件是優(yōu)越的。50開(kāi)發(fā)地塊分析鵝湖旅游度假區(qū)的地理位置，位于江蘇省無(wú)錫市錫山區(qū)的蕩口鎮(zhèn)，蕩口鎮(zhèn)地處無(wú)錫市市區(qū)的東南部，其東南方向鄰接蘇州市，東北方向與屬于蘇州市的縣級(jí)市常熟市相聯(lián)接，距離無(wú)錫市中心（三陽(yáng)廣場(chǎng)）24KM，無(wú)錫新區(qū)中心16KM，距常熟市20KM，蘇州市26KM。蕩口鎮(zhèn)的地理位置處在無(wú)錫、蘇州和常熟市的幾何中心。鵝湖度假區(qū)地塊位于蕩口鎮(zhèn)的東側(cè)，其西側(cè)為規(guī)劃的濱湖大道，北、西、南三面臨鵝真蕩。51地域交通狀況蕩口鎮(zhèn)對(duì)外交通主要通過(guò)公路與無(wú)錫、蘇州和常熟聯(lián)系。公路等級(jí)為二級(jí)公路。在無(wú)錫市境內(nèi)道路狀況較好，與無(wú)錫市聯(lián)系的錫甘路設(shè)計(jì)車(chē)速可達(dá)到60KM/H。在蘇州境內(nèi)，與無(wú)錫接壤的部分道路路況較差，設(shè)計(jì)車(chē)速只有40KM/H左右。因此根據(jù)現(xiàn)狀道路狀況，由鵝湖度假區(qū)至無(wú)錫、蘇州和常熟的行車(chē)時(shí)間大約在半個(gè)小時(shí)以?xún)?nèi)。511航空港無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng)距蕩口鎮(zhèn)12KM，現(xiàn)有至北京、廣東、福建、山東的四個(gè)國(guó)內(nèi)航班。蕩口鎮(zhèn)距上海虹橋機(jī)場(chǎng)130KM。規(guī)劃的無(wú)錫新機(jī)場(chǎng)距蕩口鎮(zhèn)9KM，有關(guān)無(wú)錫新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)問(wèn)題，江蘇省政府已開(kāi)始進(jìn)行前期調(diào)研工作。512鐵路滬寧鐵路的無(wú)錫站、蘇州站至蕩口的火車(chē)時(shí)間均在半個(gè)小時(shí)以?xún)?nèi)。擬建中的京滬高速鐵路將在2004年啟動(dòng)建設(shè)。513高速公路滬寧高速公路的碩放出入口距蕩口鎮(zhèn)85KM。規(guī)劃中的無(wú)錫東干線(xiàn)為一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)車(chē)速80KM/小時(shí)，在蕩口鎮(zhèn)西側(cè)通過(guò)，距鵝湖度假區(qū)6KM，計(jì)劃在今年開(kāi)工建設(shè)。在蘇州境內(nèi)規(guī)劃的蘇州至張家港的一級(jí)公路也將在近期進(jìn)行建設(shè)，距蕩口鎮(zhèn)7KM。通過(guò)以上對(duì)蕩口鎮(zhèn)地域交通的分析，可以看出鵝湖度假區(qū)現(xiàn)狀的對(duì)外交通至主要客源地?zé)o錫、蘇州、常熟三市的車(chē)行時(shí)間均在半小時(shí)以?xún)?nèi)，這是居住地至工作地較好的車(chē)行距離，客戶(hù)是可以接受的。在近二、三年內(nèi)隨著大交通工程的建設(shè)和鎮(zhèn)區(qū)道路等級(jí)的提高，出行時(shí)間將會(huì)縮短八分鐘左右，也就是出行時(shí)間將會(huì)在20分鐘左右，這是十分理想的出行時(shí)間。（參見(jiàn)附件3鵝湖度假村交通示意圖）52地區(qū)規(guī)劃建設(shè)情況蕩口鎮(zhèn)屬無(wú)錫市錫山區(qū)的中心鎮(zhèn)，距無(wú)錫市中心城邊緣12KM。規(guī)劃擬將甘露鎮(zhèn)與蕩口鎮(zhèn)合并，重點(diǎn)建設(shè)蕩口鎮(zhèn)。市區(qū)與蕩口鎮(zhèn)聯(lián)系的錫甘路改造、城市供電、供水均由無(wú)錫市區(qū)統(tǒng)一建設(shè)。因此，蕩口鎮(zhèn)的建設(shè)不是按一般農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，而是按照市區(qū)特大城市的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，以有利于蕩口鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程?，F(xiàn)在蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制已基本完成，經(jīng)專(zhuān)家論證即將報(bào)無(wú)錫市人民政府審批。按照該總體規(guī)劃確定的原則，蕩口鎮(zhèn)是江蘇省歷史文化名鎮(zhèn)。無(wú)錫市旅游局已將該鎮(zhèn)列為江南歷史文化名鎮(zhèn)旅游景點(diǎn)之一。今年，蕩口鎮(zhèn)人民政府已按總體規(guī)劃布局進(jìn)行道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在鵝湖度假區(qū)西側(cè)的濱湖大道將作為重點(diǎn)工程進(jìn)行建設(shè)，該路向北可接通常熟，向南可連接蘇州，為鵝湖度假區(qū)地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了良好的外部建設(shè)條件。53用地現(xiàn)狀分析本項(xiàng)目地塊位于蕩口鎮(zhèn)區(qū)以東鵝真蕩畔，距鎮(zhèn)區(qū)中心1KM，按規(guī)劃該用地性質(zhì)為旅游休閑居住用地。該用地現(xiàn)狀由魚(yú)池（河流）、村民居住用地和農(nóng)田三部分組成。魚(yú)池（河流）約占總用地的38，村民居住用地占20，農(nóng)田占42。平均標(biāo)高45M（吳淞高程系），地勢(shì)較低。根據(jù)現(xiàn)狀用地所處的位置及地形、地貌狀況分析，該地是進(jìn)行旅游休閑和低層別墅居住建筑整體開(kāi)發(fā)建設(shè)的優(yōu)良地塊，湖濱別墅有良好的臨水景觀(guān)，可提高別墅的商業(yè)價(jià)值。地塊內(nèi)部的魚(yú)池河網(wǎng)可進(jìn)行整理，擴(kuò)大水面，使每幢別墅都有臨水的景觀(guān)可借，這種地形可以規(guī)劃建設(shè)具有水環(huán)境特色的高尚別墅區(qū)。環(huán)湖（河）地段結(jié)合50M20M綠化帶應(yīng)進(jìn)行防洪堤岸的建設(shè)。防洪堤岸應(yīng)按最高洪水位56M標(biāo)準(zhǔn)（吳淞高程）來(lái)確定堤岸標(biāo)高（56M12M）。這樣，湖邊堤岸較高，故內(nèi)部別墅標(biāo)高也應(yīng)相應(yīng)抬高，所以，內(nèi)部用地應(yīng)進(jìn)行整治河流和魚(yú)池,并適當(dāng)擴(kuò)大水面，以趨土石方平衡，這在今后規(guī)劃設(shè)計(jì)方案階段必須加以注意。另外，在雨季，當(dāng)鵝真湖水位較高時(shí)，該地塊需進(jìn)行機(jī)械排水。54地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)資源分析541地塊自然資源。鵝湖度假區(qū)千畝以上的土地在歷史文化名鎮(zhèn)和鵝真蕩畔，實(shí)不可多得眾所周知，無(wú)錫適宜建高尚別墅區(qū)的土地以五里湖畔、大浮、十八灣和馬山地區(qū)為佳，然而上述地區(qū)受城市規(guī)劃控制和國(guó)家宏觀(guān)政策導(dǎo)向，在近期均難以審批一塊近千畝建別墅的土地。在無(wú)錫市20KM半徑之內(nèi)的其他適宜建別墅的地塊中，處在湖泊之濱的已首推鵝湖度假區(qū)。且不說(shuō)該地批租的價(jià)格較廉，就目前國(guó)家在宏觀(guān)上嚴(yán)格控制別墅區(qū)的大政策而言，鵝湖度假區(qū)的這塊土地就顯得特別寶貴，因此適時(shí)地發(fā)揮這塊土地的市場(chǎng)作用，就顯得特別緊迫。水資源水是鵝湖度假區(qū)地塊特有的珍貴資源。地塊東和東南部的鵝真蕩是江南地區(qū)特有的秀美小湖泊，該蕩連通望虞河，北接長(zhǎng)江，南連太湖。是太湖調(diào)節(jié)水量的重要通道，因其活水、水體污染較小，水質(zhì)在級(jí)以上，具有良好的生態(tài)環(huán)境。地塊內(nèi)部的河道和魚(yú)池也為創(chuàng)造一個(gè)獨(dú)具特色的度假區(qū)而具有得天獨(dú)厚的水環(huán)境。542人文資源蕩口鎮(zhèn)是江蘇省歷史文化名鎮(zhèn)，是無(wú)錫地區(qū)文物古跡最多、保存最好、最有古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)價(jià)值的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。早在晉代,蕩口就形成了集鎮(zhèn)，明代華氏家族遷徙至此后，蕩口逐步發(fā)展成為一個(gè)江南聞名的商埠。這里，歷代名人輩出，古代曾出進(jìn)士37人，近代科學(xué)、文化名人更是燦若群星，蕩口還是“錫繡”的發(fā)源地。現(xiàn)在，義盛河兩側(cè)，北侖河沿岸及人民路老街地區(qū)均保留了大量的歷史名人故居和具有典型江南水鄉(xiāng)特色建筑風(fēng)貌的街區(qū)。全鎮(zhèn)現(xiàn)有縣級(jí)以上文保單位10多處，其中義莊文化和華氏古建筑群可以與無(wú)錫地區(qū)著名的惠山古祠堂群相媲美。這些具有特色的歷史文化街區(qū)，使蕩口鎮(zhèn)具有豐富的歷史文化底蘊(yùn)。鑒于此，最近經(jīng)過(guò)東南大學(xué)專(zhuān)家論證，無(wú)錫有關(guān)部門(mén)已經(jīng)決定，推薦蕩口鎮(zhèn)申報(bào)“全國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)”，申報(bào)材料即將上報(bào)江蘇省建設(shè)廳，經(jīng)審定后統(tǒng)一上報(bào)國(guó)家建設(shè)部。鵝湖度假區(qū)建在這樣富有豐富歷史文化氛圍的環(huán)境中,既會(huì)給蕩口鎮(zhèn)的人文景觀(guān)增添新的一頁(yè)，也將大大提高鵝湖度假區(qū)的文化價(jià)值，并帶動(dòng)該區(qū)物業(yè)的商業(yè)價(jià)值有較大幅度的升值。543交通資源以上地域大交通的分析表明，鵝湖度假區(qū)不僅與蕩口鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)中心有便捷的道路交通聯(lián)系，而且與無(wú)錫、蘇州、常熟三市均有較好的快速道路聯(lián)系，隨著鎮(zhèn)區(qū)的濱湖大道、無(wú)錫市域內(nèi)的東干線(xiàn)、蘇州市域的西干線(xiàn)以及錫甘路改造的相繼建設(shè)，將會(huì)大大縮短度假區(qū)與三市的空間距離，方便度假區(qū)客流的出行。544建設(shè)資源供水根據(jù)無(wú)錫市規(guī)劃，2003年無(wú)錫市太湖水廠(chǎng)將對(duì)蕩口鎮(zhèn)供應(yīng)自來(lái)水。在污水處理方面，錫山區(qū)已經(jīng)計(jì)劃在蕩口鎮(zhèn)建設(shè)一個(gè)區(qū)域性污水處理廠(chǎng)。供電根據(jù)蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃，該鎮(zhèn)將形成以110KV變電所為中心，以380KV變電所為輔，自成體系的10KV供電網(wǎng)。供氣鵝湖度假區(qū)鄰近梅村熱電廠(chǎng),該廠(chǎng)已經(jīng)允諾愿意為度假區(qū)24小時(shí)提供供熱、供冷，其蒸汽管道將鋪至項(xiàng)目地塊的規(guī)劃紅線(xiàn)處。建設(shè)軟環(huán)境無(wú)錫市、錫山區(qū)、蕩口鎮(zhèn)三級(jí)政府都已將城鎮(zhèn)建設(shè)列入重要的議事日程，放到了重要位置，配備了強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，把城市建設(shè)列入了率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要戰(zhàn)略部署。各級(jí)政府都將城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、環(huán)境建設(shè)以及住宅建設(shè)等作為城市各項(xiàng)建設(shè)的重點(diǎn)。因此，鵝湖度假區(qū)處在這樣的建設(shè)環(huán)境中，將得到地方各級(jí)政府的關(guān)注和支持,這必將加快其建設(shè)速度。綜上所述，鵝湖度假區(qū)地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)資源是優(yōu)厚的，外部的各項(xiàng)建設(shè)條件也趨于完善。更為重要的是,可以預(yù)計(jì),在今后的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，政府與開(kāi)發(fā)商之間將不會(huì)出現(xiàn)互相不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，基本上可以做到同步實(shí)施。60市場(chǎng)調(diào)研分析61近五年來(lái)無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)演變從1998年至今，無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)在五個(gè)方面發(fā)生了顯著變化，對(duì)市場(chǎng)供求產(chǎn)生了明顯影響。一是住房制度改革、房地產(chǎn)交易政策的變化，激活了市場(chǎng)需求。已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房允許上市交易、住房貨幣補(bǔ)貼以及金融信貸政策的調(diào)整實(shí)施，增強(qiáng)了住房一級(jí)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)支付能力，促使市場(chǎng)潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化；房地產(chǎn)交易程序簡(jiǎn)化和稅費(fèi)下調(diào)，降低了交易成本。二是土地供應(yīng)方式的變化，提高了市場(chǎng)透明度和公平性。2001年開(kāi)始，土地供給全面采用招標(biāo)拍賣(mài)方式，使一些上市公司、國(guó)內(nèi)外知名的房地產(chǎn)大公司有機(jī)會(huì)搶灘錫城房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格構(gòu)成也產(chǎn)生了較大影響。三是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)改革全面推行，企業(yè)性質(zhì)發(fā)生改變，開(kāi)發(fā)主體的管理水平、運(yùn)營(yíng)模式、競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力等方面變化較大，產(chǎn)銷(xiāo)分離的理念已被廣泛接受，企劃、廣告、營(yíng)銷(xiāo)代理、經(jīng)紀(jì)等中介行業(yè)迅速發(fā)展。四是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化，滿(mǎn)足了不同的購(gòu)房需求。無(wú)論是房型、戶(hù)型、建筑風(fēng)格、景觀(guān)設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)，還是物業(yè)管理等方面都比以往更加優(yōu)化，并呈現(xiàn)出多元發(fā)展態(tài)勢(shì)，購(gòu)房者有了更多的選擇余地。五是城市交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及住宅建設(shè)的區(qū)位布局調(diào)整，產(chǎn)生了四大供求熱點(diǎn)區(qū)域其一為市中心區(qū)和副中心區(qū)，商服用房和高檔公寓熱銷(xiāo)；其二為城市西南近湖親水地區(qū)，因新城建設(shè)和水環(huán)境治理，土地升值較快，需求看好；其三為東亭開(kāi)發(fā)區(qū)和無(wú)錫市新區(qū)周邊，因外資企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)高度集中與該區(qū)域,注意本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在地理上緊鄰新區(qū)并已形成成熟社區(qū)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)也較明顯；其四為城市西北惠山森林公園周邊地區(qū)，環(huán)境較好，適宜居住，供求量較大。六是住房公積金貸款制度的完善和戶(hù)籍制度改革，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大促進(jìn)作用。最近,無(wú)錫市住房制度改革辦公室和市住房公積金管理中心，已經(jīng)下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加大住房公積金放貸力度的實(shí)施意見(jiàn)，根據(jù)該意見(jiàn)，公積金貸款的“門(mén)檻”大為降低擴(kuò)大了住房公積金放貸范圍，除原有的對(duì)現(xiàn)房發(fā)放貸款外，將增設(shè)期房、自建住房、大修住房貸款；貸款限額提高，不僅取消了面積限制，貸款的額度也由原來(lái)按照房?jī)r(jià)的70，提高為80；貸款期限延長(zhǎng)，商品房、二手房貸款可延長(zhǎng)至30年；此外還降低了期房貸款的保證金，購(gòu)房者在辦理了商業(yè)貸款后，業(yè)可以轉(zhuǎn)換為公積金貸款。相信這一政策的實(shí)行，必將有力促進(jìn)住房的消費(fèi)。早在2001年，國(guó)務(wù)院就以國(guó)發(fā)20016號(hào)文件，發(fā)出國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)公安部關(guān)于推進(jìn)小城鎮(zhèn)戶(hù)籍管理制度改革的意見(jiàn)，同年，江蘇省政府辦公廳也批轉(zhuǎn)了省公安廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)城市和小城鎮(zhèn)戶(hù)籍管理制度改革意見(jiàn)的通知。隨著這一改革的全面推進(jìn)，將更便于農(nóng)村和外地業(yè)主進(jìn)入無(wú)錫地區(qū)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)住房，從而進(jìn)一步激活城市地產(chǎn)市場(chǎng)。62無(wú)錫市20002002年度房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況2000年以來(lái)無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)供需兩旺，房屋銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊升，商品房空置面積進(jìn)一步減少，消費(fèi)者購(gòu)房越來(lái)越理性，開(kāi)發(fā)主體綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高621市場(chǎng)供給增加，開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)奏加快。土地供應(yīng)方面，2001年，無(wú)錫市區(qū)出讓土地9幅，除三個(gè)“退二進(jìn)三”項(xiàng)目土地采用協(xié)議方式出讓外，其余均以拍賣(mài)或招標(biāo)方式出讓?zhuān)恋爻鲎尶偭繛?3萬(wàn)平方米。2002年市區(qū)共組織了8個(gè)批次，38幅土地公開(kāi)招標(biāo)掛牌出讓?zhuān)鲎屚恋乜偯娣e245萬(wàn)平方米，成交金額412億元。按照規(guī)劃允許的容積率測(cè)算，這些土地可建房屋面積427萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，2000年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2599億元，房屋竣工面積6895萬(wàn)平方米，其中住宅5132萬(wàn)平方米；2001年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3568億元，房屋竣工面積13603萬(wàn)平方米，其中住宅10851萬(wàn)平方米；2002年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5555億元，房屋竣工面積17632萬(wàn)平方米，其中住宅15317萬(wàn)平方米。至2002年底，無(wú)錫市區(qū)可供預(yù)銷(xiāo)售商品房總面積12254萬(wàn)平方米，其中往年空置房面積為446萬(wàn)平方米。622市場(chǎng)需求旺盛，成交量有效放大。2000年，無(wú)錫市區(qū)商品房銷(xiāo)售面積14741萬(wàn)平方米，成交金額3026億元，其中經(jīng)濟(jì)適用房成交3923萬(wàn)平方米；2001年，市區(qū)商品房銷(xiāo)售面積11881萬(wàn)平方米，扣除經(jīng)濟(jì)適用房因素，實(shí)際增長(zhǎng)10，成交總額2782億元；2002年，市區(qū)商品房銷(xiāo)售面積16296萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38，成交總額4238億元，同比增長(zhǎng)52，2002年市區(qū)二手住宅成交8971萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)71，成交總額1115億元，同比增長(zhǎng)149，市場(chǎng)需求旺盛程度由此可見(jiàn)。表4無(wú)錫市區(qū)20002002年商品房開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)銷(xiāo)售銷(xiāo)售項(xiàng)目完成投資額竣工面積住宅面積住宅金額住宅2000259968955132147411400930262707200135681360310851118811118227822458200255551763215317162961495742383522數(shù)據(jù)來(lái)源2000、2001、2002年無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告以上所稱(chēng)無(wú)錫市區(qū)為無(wú)錫市建成區(qū)，不含錫山、惠山、濱湖、新區(qū)所轄建制鎮(zhèn)及鄉(xiāng)區(qū)。63無(wú)錫房地產(chǎn)供求一般預(yù)測(cè)無(wú)錫市區(qū)到2000年底，共有住房228614萬(wàn)平方米，共有家庭762萬(wàn)戶(hù)，人均住房使用面積153平方米。根據(jù)無(wú)錫市房地產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)分析，住房建筑面積在45平方米以下的，共有871萬(wàn)戶(hù)，建筑面積在4565平方米之間的共有1277萬(wàn)戶(hù)，二項(xiàng)共計(jì)2148萬(wàn)戶(hù)。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，困難企業(yè)“退二進(jìn)三”項(xiàng)目建成了居住小區(qū)，但未能帶動(dòng)周?chē)脑?，又出現(xiàn)了新的環(huán)境不協(xié)調(diào)、新的配套不齊等矛盾。假定五年內(nèi)基本完成城市低洼地區(qū)、危舊房成片改造和老居民新村治理改造任務(wù)，五年內(nèi)市區(qū)人均使用面積達(dá)到20平方米左右，以2005年150萬(wàn)人的城市規(guī)模，“十五”期間，無(wú)錫市區(qū)對(duì)住宅的潛在需求總量將在1500萬(wàn)平方米至2000萬(wàn)平方米之間，由此可見(jiàn)無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間十分巨大。64無(wú)錫市低密度高檔住宅需求預(yù)測(cè)低密度高檔住宅的消費(fèi)對(duì)象主要是外商以及國(guó)內(nèi)高收入群體。641無(wú)錫市本市居民低密度住宅的潛在市場(chǎng)需求隨著無(wú)錫市及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的可支配收入正在迅速增長(zhǎng)，與之相適應(yīng)，高收入戶(hù)的收入也在同步迅速增加。這可以從以下數(shù)據(jù)資料看出表5無(wú)錫市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與居民可支配收入增長(zhǎng)簡(jiǎn)表年份GDP億元增幅人均可支配入元增幅高收入戶(hù)10增幅最高收入戶(hù)10增幅200216