吉安汽車城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱吉安汽車城建設(shè)項(xiàng)目二、建設(shè)單位江西天華實(shí)業(yè)有限公司吉安汽車城發(fā)展有限公司三、負(fù)責(zé)人陳挺四、建設(shè)地址吉安縣縣城，四至范圍贛中大道（105國道）以西、君山大道以北、興華路以東、贛江大道以南五、建設(shè)性質(zhì)新建六、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總占地34653畝，總建筑面積2388萬M2，其中汽車綜合商貿(mào)區(qū)629萬M2，建材及裝飾材料商貿(mào)區(qū)611萬M2，配套生活服務(wù)區(qū)945萬M2，酒店服務(wù)區(qū)204萬M2。七、建設(shè)期限25年，即2005年1月2007年6月八、總投資及資金籌措項(xiàng)目估算總投資2063987萬元。資金來源為申請銀行貸款5000萬元，建設(shè)單位資本金自籌7300萬元，銷售房地產(chǎn)收入籌集833987萬元。九、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)吉安汽車城以汽車商品銷售為主題，設(shè)汽車展示廣場、各類品牌汽車專賣店、汽配件中心、服務(wù)中心、星級賓館五大區(qū)域。具有汽車貿(mào)易、品牌汽車展示、汽車綜合服務(wù)、汽車文化博覽、汽配貿(mào)易、汽車維修、汽車美容護(hù)理、二手車交易、物流服務(wù)及辦公、生活、休閑等功能。突出“消費(fèi)一站式，服務(wù)一條龍”的經(jīng)營特色，將吉安汽車城打造成為廣大消費(fèi)者賞車、購車、玩車、修車的理想之地。第二節(jié)可行性研究的依據(jù)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法2、國家計(jì)委投資項(xiàng)目可行性研究指南（計(jì)辦投資200215號）3、城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5018093）4、吉安市城市總體規(guī)劃（19962010）5、吉安市城市近期建設(shè)規(guī)劃（20022005）（20032）6、吉安汽車城規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案7、吉安市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計(jì)劃；8、國家計(jì)委頒布的建設(shè)項(xiàng)目評價(jià)方法與參數(shù)9、國家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)范10、政府及有關(guān)部門對本項(xiàng)目的批復(fù)文件11、建設(shè)單位對可研編制單位的委托書第三節(jié)可行性研究過程和內(nèi)容一、研究過程根據(jù)建設(shè)單位的委托，我公司于2004年10月開始對項(xiàng)目可研編制所需資料進(jìn)行收集，并通過踏勘現(xiàn)場和外業(yè)調(diào)查，從2004年11月初開始組織中心工程技術(shù)人員對圖紙資料進(jìn)行分析研究，著手編制可研報(bào)告。二、研究內(nèi)容經(jīng)過對項(xiàng)目所在區(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)狀況、土地現(xiàn)狀、市政設(shè)施現(xiàn)狀等調(diào)查分析，圍繞建設(shè)單位提出的問題，本項(xiàng)目研究內(nèi)容如下分析項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性；研究確定項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、工程方案；開展項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)，制定環(huán)境保護(hù)措施；擬訂項(xiàng)目的組織管理與實(shí)施計(jì)劃；估算項(xiàng)目投資，提出資金籌措方案；制訂項(xiàng)目招標(biāo)方案，并對項(xiàng)目投資效益進(jìn)行分析和評價(jià)，提出項(xiàng)目實(shí)施的建議。第四節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11序號項(xiàng)目單位指標(biāo)1項(xiàng)目總占地面積畝346532總建筑面積萬M2238821其中汽車綜合商貿(mào)區(qū)萬M262922建材及裝飾材料商貿(mào)區(qū)萬M261123配套生活服務(wù)區(qū)（住宅）萬M294524酒店萬M22044道路及廣場萬M28505公共綠地萬M28526停車場萬M21897信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)具體詳見第五章8給排水具體詳見第五章9供電具體詳見第五章10室外消防系統(tǒng)具體詳見第五章11總投資萬元206398712銷售凈收入萬元411467513利潤萬元205068814投資利潤率993615財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率704216財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元76823417投資回收期年42118借款償還期年319償債備付率43920盈虧平衡點(diǎn)5016第五節(jié)可行性研究的結(jié)論一、結(jié)論1、根據(jù)吉安市的汽車消費(fèi)市場需求，以及遵循適度超前的原則，在吉安市中心城區(qū)建設(shè)新業(yè)態(tài)、新功能、新理念的專業(yè)化、現(xiàn)代化汽車城，對促進(jìn)和繁榮吉安經(jīng)濟(jì)是十分有利的。2、本工程符合城市總體規(guī)劃，土地、水、電、通訊等條件具備。3、建立綜合信息管理系統(tǒng)，對本工程建成后的高質(zhì)量運(yùn)行管理尤為重要。所推選的管理系統(tǒng)立足點(diǎn)適當(dāng)，體現(xiàn)了較好的先進(jìn)性。4、從工程整體經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果看，本項(xiàng)目具有較好的獲利能力，經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)分析結(jié)果是可行的。綜上所述，本項(xiàng)目市場前景看好、建設(shè)條件具備、工程方案合理，具有較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。因此，本項(xiàng)目是可行的。二、建議1、項(xiàng)目區(qū)域位置較好，銷售價(jià)格具有一定競爭優(yōu)勢；但具體運(yùn)作時(shí)應(yīng)做好項(xiàng)目策劃、市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作，并加大營銷以及招商引資的力度。2、住宅房型應(yīng)深入細(xì)致的做好市場調(diào)查，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際確定。并在單體設(shè)計(jì)布局上應(yīng)有變化，在建筑外形、色彩、屋頂做法等做出不同的風(fēng)格，提高識別性。3、根據(jù)汽車城的實(shí)際需要適當(dāng)設(shè)置超市、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、銀行、郵政等公建配套設(shè)施。第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性分析第一節(jié)項(xiàng)目背景在過去10年中，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長93，汽車工業(yè)年均增長15。2002年我國正式加入世貿(mào)組織以后，我國汽車產(chǎn)業(yè)不但沒有受到進(jìn)口汽車的嚴(yán)重沖擊，反而出現(xiàn)爆發(fā)性增長。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告顯示，今年以來，汽車生產(chǎn)繼續(xù)大幅度提速，汽車產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)明顯提高。汽車制造業(yè)銷售收入超過紡織業(yè)和電氣機(jī)械及器材制造業(yè)，位居通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、電力行業(yè)、黑色冶金行業(yè)和化工行業(yè)之后，首次成為我國工業(yè)第五大支柱產(chǎn)業(yè)。我國汽車產(chǎn)業(yè)國際化特征日益明顯一是國內(nèi)汽車市場的國際化；二是汽車產(chǎn)業(yè)的國際化；三是我國汽車產(chǎn)業(yè)在世界上的位次迅速提高。2002年中國汽車產(chǎn)量突破300萬輛，2003年達(dá)到44437萬輛，預(yù)計(jì)2004年我國汽車產(chǎn)量將超過法國，從而繼美國、日本、德國之后成為世界上第四大汽車生產(chǎn)國。中國現(xiàn)在有120家汽車廠、33家轎車廠，通過資本和技術(shù)的引進(jìn)，中國汽車制造能力從上世紀(jì)四、五十年代的解放牌水平提高到可以制造奧迪A6、帕薩特B5、別克等現(xiàn)代轎車的水平，而且由于國產(chǎn)化策略的實(shí)施，中國汽車零部件制造水平也有了很大的提高。據(jù)中汽協(xié)會的統(tǒng)計(jì)，2003年全國銷售汽車444萬輛，成為世界第四大汽車市場。公安部交通管理局的統(tǒng)計(jì)表明，2003年底，我國擁有的各類汽車共有2421萬輛，其中個(gè)人汽車保有量為1242萬輛，個(gè)人汽車保有量中私人轎車比例近40，保有量達(dá)489萬輛，其余則是私人擁有的主要用于生產(chǎn)運(yùn)營的貨車和客車等。按全國13億人口平均，265個(gè)人才有一輛私人轎車。如果按每個(gè)家庭4口人計(jì)算，66個(gè)家庭才有一輛轎車。世界平均水平為8人一輛汽車，如果達(dá)到世界平均水平，中國應(yīng)該有16億輛汽車，要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加8倍。伴隨汽車制造業(yè)的突飛猛進(jìn)，中國汽車市場也有長足發(fā)展。1990年上海創(chuàng)建全國第一家汽車市場，即現(xiàn)在的上海聯(lián)合汽車集團(tuán)。從上世紀(jì)年代初開始，汽車市場經(jīng)歷了十多年的發(fā)展，出現(xiàn)了綜合型市場、結(jié)合型市場、汽車大道、主題市場、商場汽車專賣場和廠家汽車專賣場等模式。綜合型市場是在整車交易、物業(yè)經(jīng)營基礎(chǔ)上，增加了自營、售后服務(wù)、汽車文化、汽車博覽等綜合功能，這類市場是目前我國汽車有形市場的主流模式。結(jié)合型市場則是綜合型市場的基礎(chǔ)上又加上了作為主要盈利點(diǎn)的延伸產(chǎn)業(yè)，這是近年國內(nèi)大多數(shù)新建市場所選擇的業(yè)態(tài)模式。其主要特點(diǎn)是投資巨大，占地面積較多，硬件設(shè)施檔次較高，功能配置更為齊全。汽車大道其實(shí)是汽車市場和汽車專賣店的嫁接變異形式，也可稱為專賣店集群或準(zhǔn)市場。但是，中外汽車大道運(yùn)作模式有著根本的區(qū)別外國的汽車大道是自然形成的，而中國國內(nèi)則是規(guī)劃建設(shè)的。主題市場是以經(jīng)營汽車某一專門產(chǎn)品或特色產(chǎn)品為主，如二手車交易、汽車運(yùn)動、汽車文化等。商場汽車專賣場是百貨零售業(yè)和汽車零售業(yè)的組合形式，它借助商場的人氣、位置優(yōu)勢和較好的營銷環(huán)境，一般作為展示窗口。廠家汽車專賣場是生產(chǎn)廠家將其所有品牌系列產(chǎn)品場地展賣的模式。4S店即國際流行的“四位一體”銷售專賣店（是英語“銷售”、“配件”、“維修”、“反饋”四個(gè)詞縮寫），短短6年內(nèi)如雨后春筍般遍布于全國各大城市。所謂店是指集整車銷售、配件供應(yīng)、維修服務(wù)、信息反饋四位于一體的、專門經(jīng)營一種品牌車的汽車銷售企業(yè)。4S店是汽車市場激烈競爭下的產(chǎn)物。中國汽車市場逐漸成熟，用戶的消費(fèi)心理也逐漸成熟，用戶需求多樣化，對產(chǎn)品、服務(wù)的要求也越來越高，越來越嚴(yán)格，原有的代理銷售體制已不能適應(yīng)市場與用戶的需求。4S店的出現(xiàn)，恰好能滿足用戶的各種需求，它可以提供裝備精良、整潔干凈的維修區(qū)，現(xiàn)代化的設(shè)備和服務(wù)管理，高度專業(yè)化的氣氛，保養(yǎng)良好的服務(wù)設(shè)施，充足的零配件供應(yīng)，迅速及時(shí)的跟蹤服務(wù)體系。通過4S店的服務(wù)，可以使用戶對品牌產(chǎn)生信賴感，從而擴(kuò)大汽車的銷售量。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，高檔生活消費(fèi)品以二位數(shù)以上增長速度進(jìn)入平民百姓家庭。汽車有形市場是我國汽車銷售的兩大主流模式之一，有著蓬勃的運(yùn)營活力和強(qiáng)大的市場競爭力。汽車城（汽車市場）符合中國的國情、民情、商情，也與世界發(fā)達(dá)國家的汽車營銷模式相接軌、相呼應(yīng)。因此，我國許多城市都有建有汽車城（汽車市場），搭建一個(gè)汽車交易平臺，吸引和聚集一批有實(shí)力、有影響的汽車經(jīng)銷商入駐市場。“人潮就是財(cái)富”。建設(shè)汽車城（汽車市場）為消費(fèi)者提供選車、購車優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又能使消費(fèi)者欣賞具有汽車文化的“汽車超市”，并能為汽車生產(chǎn)廠家、汽車經(jīng)銷商、汽車投資商提供聚集銷售的環(huán)境，合力達(dá)到雙贏。目前，吉安市有各類汽車銷售店30余家，但檔次規(guī)模均偏小，大多零星散亂分布公路兩邊，占地不合理且又影響交通；少部分專賣店經(jīng)營單一，服務(wù)手段落后。由于缺乏一個(gè)綜合市場，因此不能實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、規(guī)范化經(jīng)營，這一業(yè)態(tài)現(xiàn)狀很大程度上制約了吉安市汽車貿(mào)易的發(fā)展。在吉安市中心城區(qū)建設(shè)新業(yè)態(tài)、新功能、新理念的專業(yè)化、現(xiàn)代化汽車城，對促進(jìn)和繁榮吉安經(jīng)濟(jì)是十分有利的。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、是拉動內(nèi)需促進(jìn)吉安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要2003年吉安市國內(nèi)生產(chǎn)總值首次邁上200億元臺階，達(dá)到206億元。吉安經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展關(guān)鍵期。隨著吉安市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市功能增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)輻射力擴(kuò)張，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)水平提高，私人汽車消費(fèi)已出現(xiàn)很好的發(fā)展態(tài)勢；雖然目前購買人群屬于收入較高的階層，但進(jìn)入普通家庭大量購買汽車的階段已經(jīng)為期不遠(yuǎn)。汽車有形市場同時(shí)面臨市場潛在需求龐大的機(jī)遇和升級轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)，因此建設(shè)汽車市場從整體上提升業(yè)態(tài)水平，能夠有效拉動內(nèi)需，增創(chuàng)經(jīng)濟(jì)新優(yōu)勢。該項(xiàng)目的建設(shè)，能夠直接和間接帶動幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)居民消費(fèi)，可以進(jìn)一步提高吉安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和可持續(xù)發(fā)展能力，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到這一階段合理的、前瞻性的選擇。汽車工業(yè)能帶動一個(gè)非常大的產(chǎn)業(yè)群，拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提供大量的就業(yè)機(jī)會。汽車的消費(fèi)對內(nèi)需的拉動是顯而易見，因此，中央政府把擴(kuò)大汽車消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措之一。二、是進(jìn)一步提升吉安中心城區(qū)功能的需要該項(xiàng)目與吉安市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相匹配，同時(shí)符合中心城區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃。緊密依托和充分發(fā)揮吉安作為江西省中部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)吉安汽車市場，能夠?yàn)橹行某菂^(qū)集聚更多的人流、物流、資金流、信息流，產(chǎn)生聚核效應(yīng)。城市的這種聚集和輻射功能，很大程度上要靠發(fā)達(dá)的流通來實(shí)現(xiàn)。流通領(lǐng)域越發(fā)達(dá)，城市就越繁榮，就越具有競爭力和生命力。吉安市汽車貿(mào)易的規(guī)模設(shè)施和服務(wù)手段已經(jīng)落后于發(fā)達(dá)地區(qū)城市，甚至落后于周邊地市，亟待全面整合并躍升到更高的業(yè)態(tài)平臺。吉安市具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢、發(fā)達(dá)的交通體系、巨大的消費(fèi)市場潛力等有利條件，應(yīng)盡快利用現(xiàn)代理念來優(yōu)化商貿(mào)結(jié)構(gòu)，加快培育市場主體，提升城市的整體功能，在激烈的區(qū)域競爭中搶占有利的地位。通過建設(shè)一個(gè)多品牌、多車型、大容量的現(xiàn)代汽車城，從而形成城市經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。三、是整合資源促進(jìn)吉安汽車貿(mào)易規(guī)范化的需要目前吉安市汽車貿(mào)易現(xiàn)狀是業(yè)態(tài)規(guī)模小，市場份額少，經(jīng)銷企業(yè)各自為戰(zhàn),服務(wù)水平低，不能滿足市場的需求。加入WTO后我國汽車制造業(yè)抓住三年的“保護(hù)期”提速發(fā)展，國內(nèi)經(jīng)銷企業(yè)和經(jīng)銷商也積極應(yīng)對，在汽車經(jīng)營上從追求產(chǎn)品價(jià)值上升到追求品牌價(jià)值，從產(chǎn)品經(jīng)營延伸到品牌經(jīng)營，把企業(yè)商標(biāo)同時(shí)做成服務(wù)商標(biāo)。在這種背景下，整合資源，提高汽車貿(mào)易水平，實(shí)現(xiàn)集約化、規(guī)?；?、品牌化及多樣化經(jīng)營，完善功能設(shè)置，規(guī)范交易、服務(wù)、管理，從而主動使自身在業(yè)態(tài)和功能上發(fā)生革命性的變化，是十分必要的。四、是吸引創(chuàng)業(yè)者和民間資本進(jìn)入吉安發(fā)展的需要從全國各地各類市場建設(shè)情況可以看出，市場建設(shè)項(xiàng)目的吸引力和招商功能是其它項(xiàng)目不可比的。近兩年我國私人轎車出現(xiàn)井噴式增長，總量增加很快，去年一年就增加了146萬輛。但是從總體上來看，我國的汽車擁有量和私人轎車擁有量還處于低水平。有資料預(yù)測，中國很快可以進(jìn)入汽車社會，至少是在城市。至多需要10年的時(shí)間，中國很快可以成為全球第一汽車消費(fèi)大國。汽車市場（汽車城）就是引導(dǎo)投資者進(jìn)入汽車領(lǐng)域的大門。投資汽車市場，一是民間資本最容易進(jìn)入，與投資其它領(lǐng)域相比，政策優(yōu)惠，門檻較低，資本注入可多可少，市場內(nèi)部投融資子項(xiàng)目較多，選擇余地大；二是民間資本適宜進(jìn)入，與房地產(chǎn)、金融、基金、實(shí)業(yè)等投資項(xiàng)目相比，汽車市場具有明顯的優(yōu)勢，經(jīng)營的穩(wěn)健度和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)?；谶@一發(fā)展趨勢，同時(shí)又因?yàn)槠囀袌鲎鳛槠嚭头康禺a(chǎn)（商業(yè)房產(chǎn)）的結(jié)合體，把兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢集于一身，投資空間相當(dāng)廣闊，投資回報(bào)十分豐厚等因素，國內(nèi)許多民營企業(yè)紛紛搶灘“汽車市場”，顯示了民營企業(yè)敏銳的市場商機(jī)意識和超前的價(jià)值認(rèn)同。汽車城項(xiàng)目在吸引資金的同時(shí)也吸引了人才，更重要的是當(dāng)投資者向奠基石培土的時(shí)候，實(shí)際上是在培育一個(gè)新興的市場。通過項(xiàng)目的實(shí)施，建造一個(gè)可以容納涵蓋汽車上、中、下游全程服務(wù)的、多種功能的，讓政府滿意、經(jīng)銷商認(rèn)可、消費(fèi)者認(rèn)同的現(xiàn)代汽車城，以汽車為主體來連接國際國內(nèi)知名廠家、經(jīng)銷商到此展開汽車貿(mào)易，有利于吸引人氣、集聚商氣、培養(yǎng)地氣、招徠財(cái)氣，有利于吉安市中心城區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的可行性1、符合吉安市城市總體規(guī)劃的要求，該項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步擴(kuò)大中心城區(qū)規(guī)模，改變汽車貿(mào)易零亂無序的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、規(guī)范化經(jīng)營。2、市委、市政府和吉安縣的大力支持，為該項(xiàng)目成功建設(shè)提供強(qiáng)有力的政策保障。3、吉安市2003年有人口46321萬人，實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額7313億元。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入不斷提高，其消費(fèi)支出也在增長，尤其是對汽車的購買力也不斷提高。今后居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級，汽車將是繼住宅、計(jì)算機(jī)、通訊、教育、健康之后的消費(fèi)熱點(diǎn)。吉安汽車城的建設(shè)可以帶動汽車貿(mào)易、汽車金融、保險(xiǎn)、物流、信息、電子商務(wù)、廣告，以及加油站、停車場、修理保養(yǎng)廠、廢舊車回收等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利促進(jìn)吉安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；反之，吉安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可以促進(jìn)汽車消費(fèi)，進(jìn)而保障吉安汽車城的繁榮。4、該項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢明顯。京九鐵路、贛粵高速公路、105國道、贛江水道、井岡山機(jī)場構(gòu)成了吉安發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)的立體交通基礎(chǔ)。吉安位于長江三角洲、珠江三角洲兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的輻射半徑及輻射區(qū)域內(nèi)，區(qū)位和交通優(yōu)勢有利于吉安汽車市場的拓展。第三章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場需求第一節(jié)投資環(huán)境分析一、國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策加入世貿(mào)組織三年以來，我國國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了健康、穩(wěn)定發(fā)展的強(qiáng)勁勢頭，整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長的速度，在全世界都是屬于第一位的，整體經(jīng)濟(jì)的國際競爭力大大提高。“十五”期間，我國確立了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)。目前，我國城鎮(zhèn)居民已基本上正由小康邁向富裕型生活，其萬元級消費(fèi)品的擁有量已達(dá)到了較高的水平。通過住房制度改革，已有的城鎮(zhèn)居民擁有自己的住房?？梢哉f，目前汽車是我國城鎮(zhèn)居民渴望購置的、惟一的萬元級消費(fèi)品?！笆濉庇?jì)劃首次提出“鼓勵轎車進(jìn)入家庭”，國家發(fā)改委已將汽車、房地產(chǎn)、教育、旅游、電腦列為國民的五大消費(fèi)，汽車消費(fèi)位列榜首。大力推動汽車進(jìn)入家庭，滿足居民消費(fèi)升級的內(nèi)在要求，擴(kuò)大國內(nèi)有效需求，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長，從而加速我國工業(yè)化與現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程。國家新的汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策規(guī)定，凡不在國務(wù)院授權(quán)范圍的收費(fèi)，無論是購買環(huán)節(jié)、還是使用環(huán)節(jié)，均屬取消之列。2003年頒布的汽車金融公司管理辦法和汽車金融公司管理辦法實(shí)施細(xì)則促進(jìn)了汽車消費(fèi)信貸的開展。2004年出臺的缺陷汽車產(chǎn)品召回管理規(guī)定、家用汽車產(chǎn)品修理更換退貨責(zé)任規(guī)定，使私人消費(fèi)汽車的環(huán)境繼續(xù)得以改善。國家即將實(shí)行的汽車品牌銷售管理實(shí)施辦法，鼓勵發(fā)展汽車貿(mào)易，引導(dǎo)汽車貿(mào)易業(yè)統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，調(diào)整結(jié)構(gòu)，建立統(tǒng)一、開放、競爭、有序的汽車市場，鼓勵汽車貿(mào)易企業(yè)依法、誠信經(jīng)營，保證商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，不斷為消費(fèi)者提供滿意的服務(wù)，促進(jìn)汽車商品在全國范圍內(nèi)自由流通，推進(jìn)我國汽車產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)國家還鼓勵具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)和營銷技術(shù)，以及完善的國際銷售網(wǎng)絡(luò)的境外投資者投資汽車貿(mào)易領(lǐng)域。二、吉安市社會經(jīng)濟(jì)狀況2000年撤地設(shè)市以來，吉安市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展取得了輝煌成就。工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)保持較高增長，第二產(chǎn)業(yè)比重不斷上升并成為牽引經(jīng)濟(jì)快速增長的主要動力，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)二、三、一的轉(zhuǎn)型，GDP中三大產(chǎn)業(yè)比例為301375324。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高。2003年度全市財(cái)政總收入1825億元，創(chuàng)歷史最高水平。近年來全市投資力度加大，投資總量大幅上揚(yáng)。2003年全市全社會完成固定資產(chǎn)投資75億元，一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等重點(diǎn)投資項(xiàng)目的開工、建成，不僅成為拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)較快增長的重要力量，更為吉安市今后的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。吉安市通過營造良好的綜合投資環(huán)境，拓寬了開放型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間。目前，全市城鄉(xiāng)居民生活總體接近小康水平，正逐步向全面建設(shè)小康社會邁進(jìn)。2003年，全市城市居民可支配收入達(dá)6528元、農(nóng)民純收入達(dá)2329元，全市城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)分別為3962和5108。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)觀念悄然變化，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。近幾年吉安市私車用戶每年都在增加，2003年增幅為歷史最高?！笆晃濉逼陂g將會形成一個(gè)較大的汽車消費(fèi)群體。三、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢分析汽車城位于中心城區(qū)南部（吉安縣城），地理位置優(yōu)越。東面是吉安市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，南面是君山大道（吉安縣工業(yè)園），西側(cè)是30米寬的興華路（商貿(mào)一條街）北側(cè)是42米贛江大道（井岡山大市場）。吉安市位處江西中部、贛江中游、東連江浙滬，南接閩粵港澳，西與湘桂接壤，北與長江三角洲為鄰，是一座崛起中的青山綠水相輝映的濱江花園城市。全市現(xiàn)轄2區(qū)10縣和1縣級市，總?cè)丝?6321萬，面積25萬平方公里。境內(nèi)的京九鐵路、贛粵高速公路、105國道、贛江水道、井岡山機(jī)場，構(gòu)成了吉安發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)的立體交通基礎(chǔ)，區(qū)位和交通優(yōu)勢有利于吉安汽車城擴(kuò)展和延伸其市場輻射半徑。四、該項(xiàng)目政策因素分析吉安市、吉安縣人民政府對該項(xiàng)目規(guī)劃要求、土地征用與出讓、建設(shè)次序、運(yùn)作管理以及入駐企業(yè)、經(jīng)銷商在退稅、工商、子女入學(xué)、戶籍、產(chǎn)權(quán)等各方面都將制定具體優(yōu)惠政策和實(shí)施辦法。工商、稅務(wù)、車檢、交通、銀行、保險(xiǎn)等部門也將進(jìn)駐汽車城，實(shí)行購車、保險(xiǎn)、驗(yàn)車、上牌照等“一站式”完全服務(wù)。項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有強(qiáng)有力的政策保障。五、管理因素分析建設(shè)單位已經(jīng)聘請香港華城規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司編制了吉安汽車城總體規(guī)劃，并組織精干的管理人員開展了前期工作。吉安汽車城發(fā)展有限公司法人代表陳挺先生具有豐富的項(xiàng)目開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，而且還計(jì)劃引入水平較高的專業(yè)項(xiàng)目管理公司協(xié)助進(jìn)行全過程管理，使項(xiàng)目開發(fā)理念更先進(jìn)，項(xiàng)目運(yùn)作更高效，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)更有保證。第二節(jié)相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析汽車產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。汽車作為制造業(yè)中的最終產(chǎn)品，涉及國民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)部門，從原材料到裝備制造到銷售服務(wù)，直到文化產(chǎn)業(yè)。汽車生產(chǎn)能帶動從采礦、冶金、化工、金屬和非金屬材料、機(jī)械制造、電子和電氣設(shè)備、車用燃料等多種行業(yè)的發(fā)展。汽車是公路運(yùn)輸業(yè)的主要物質(zhì)基礎(chǔ)，汽車的發(fā)展也會大大促進(jìn)道路建設(shè)和交通運(yùn)輸?shù)陌l(fā)展，在當(dāng)今各種產(chǎn)業(yè)中，其影響程度之大，名列前茅。圍繞汽車而延伸出汽車貿(mào)易、汽車金融、保險(xiǎn)、物流、信息、電子商務(wù)、廣告,以及加油站、停車場、修理保養(yǎng)廠、廢舊車回收等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條很長。汽車產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，可以拉動多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠有效地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級、加快工業(yè)化步伐、吸引外資并創(chuàng)造大量出口機(jī)會，被公認(rèn)為是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要驅(qū)動力之一。汽車的消費(fèi)對內(nèi)需的拉動是顯而易見，汽車工業(yè)高速增長，能引領(lǐng)新一輪消費(fèi)升級，成為帶動今后一個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。汽車市場集汽車貿(mào)易、物流、服務(wù)、文化等多功能于一體可以容納涵蓋汽車上、中、下游全程服務(wù)的多種功能，可以有效降低經(jīng)銷商、服務(wù)商的經(jīng)營成本，簡化營銷環(huán)節(jié)，特別是工商、稅務(wù)、車檢、交通、銀行、保險(xiǎn)等部門進(jìn)駐現(xiàn)場辦公，來買車的消費(fèi)者可坐享代辦保險(xiǎn)、驗(yàn)車、上牌照等“一站式”完全服務(wù)。汽車產(chǎn)業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，可以提供大量的就業(yè)機(jī)會，自然會提供相當(dāng)大一部分從業(yè)者的收入。據(jù)美國統(tǒng)計(jì)，其勞動人口中七分之一從事與汽車直接有關(guān)的工作。第三節(jié)市場需求預(yù)測一、需求方面的分析自1990年以來，我國的國內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)翻了一番，人民生活水平迅速提高。尤其在一些大城市和沿海地區(qū)，汽車作為現(xiàn)代社會的一個(gè)重要耐用消費(fèi)品，成為許多小康家庭追逐的目標(biāo)。目前國內(nèi)汽車的總需求已經(jīng)開始出現(xiàn)超高速增長，中國已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)極具潛力的汽車消費(fèi)市場。雖然在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，社會上只能有一部分人擁有自己的汽車，可是在目前中國的實(shí)際情況下，這一部分人的絕對數(shù)量就已經(jīng)不少了。目前我國有購車能力的家庭達(dá)到800萬戶，5年后可望達(dá)到4200萬戶，到2015年將超過1億戶。未來20年，我國有望成為全球第一大汽車市場。從購買趨向來看，汽車作為中國居民家庭擁有率最低的一種高檔耐用消費(fèi)品，消費(fèi)者的購買欲望十分強(qiáng)烈。在我國許多大城市，家庭年收入正靠近、甚至超過4000美元，家庭年收入4000美元被公認(rèn)為是大規(guī)模私人消費(fèi)汽車的起點(diǎn)。目前我國汽車消費(fèi)結(jié)構(gòu)已發(fā)生了很大變化，個(gè)人購買比例大幅度增長（尤其是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)），汽車開始大量進(jìn)入普通家庭，個(gè)人已經(jīng)逐漸代替政府和企業(yè)，成為汽車市場的主要購買者。信息產(chǎn)業(yè)部預(yù)計(jì)，2005年我國汽車需求將超過550萬輛，汽車市場銷售額將達(dá)10000億元，汽車電子產(chǎn)品市場規(guī)模可達(dá)2500億元至3000億元。由此可見，汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場需求潛力巨大。2003年吉安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為652872元，家庭年收入（達(dá)到或超過32萬元）能夠有汽車消費(fèi)能力的戶數(shù)約為10；近幾年吉安市農(nóng)村公路條件大為改善，臨近公路沿線農(nóng)村家庭收入相對較高，把買車運(yùn)輸掙錢作為家庭主要收入來源的戶數(shù)為數(shù)不少，對汽車（大貨車、農(nóng)用車、微型車）的購買潛力不可低估。19972003年吉安市GDP和全社會汽車保有量資料。19972003年吉安市汽車保有量統(tǒng)計(jì)表表31單位輛其中年份GDP實(shí)際（億元）人均GDP（元）汽車保有量（輛）大型客車中型貨車小型客車小型貨車農(nóng)用運(yùn)輸車199712537288822644111572974305337565521998135842956255291238753146613695840419991448031192879113108357515441189852200015555345631076141891805913450010065200116489363334679156810036664549961143420021800039323947119611172875727168110422003206724480425032074120819768655412026資料來源吉安市統(tǒng)計(jì)年鑒和吉安市交通局統(tǒng)計(jì)年報(bào)表吉安市汽車保有量歷史系列形態(tài)圖050001000015000200002500030000350004000045000199619971998199920002001200220032004年份汽車保有量圖31吉安市全社會汽車保有量歷史系列形態(tài)圖圖32吉安市全社會小型汽車保有量歷史系列形態(tài)圖社會指標(biāo)的數(shù)量化預(yù)測模型一般都以指標(biāo)的歷史的數(shù)據(jù)序列為樣本，從中探索其自身發(fā)展規(guī)律，即一般建立的是以年份為自變量的時(shí)間序列模型。但經(jīng)統(tǒng)計(jì)軟件SPSS試驗(yàn)，采用基年（1997年）為數(shù)據(jù)點(diǎn)1，其它根據(jù)年限遞增，更符合實(shí)際，且數(shù)據(jù)更為精確。因此在報(bào)告統(tǒng)計(jì)分析中，在進(jìn)行一元一次回歸與一元二次回歸進(jìn)行預(yù)測時(shí)，自變量（X）均采用基年1997數(shù)值為1，以后逐年增加。1、一元一次回歸預(yù)測模型吉安市GDP、人均GDP和全社會汽車保有量采用一元一次回歸預(yù)測模型預(yù)測見圖33和圖35。吉安市小型汽車保有量歷史系列形態(tài)圖020004000600080001000012000199619971998199920002001200220032004年份小型汽車保有量Y108673125879XR20957000500010000150002000025000199619971998199920002001200220032004年份GDP圖33吉安市GDP一元一次線性回歸預(yù)測模型圖34吉安市人均GDP一元一次線性回歸預(yù)測模型圖34吉安市全社會汽車保有量一元一次線性回歸預(yù)測模型2、一元二次回歸預(yù)測模型吉安市全社會小型汽車保有量采用一元二次回歸預(yù)測模型預(yù)測見圖36。Y246029258643XR20957010002000300040005000199619971998199920002001200220032004年份人均GDPY10019264851XR209920100002000030000400005000010000120001400016000180002000022000GDP汽車保有量Y1891310706X0002X2R2098602000400060008000100001200028003300380043004800人均GDP小型客車保有量圖36吉安市全社會小型汽車保有量一元二次線性回歸預(yù)測模型3、汽車保有量預(yù)測20042008年吉安市汽車保有量預(yù)測見表32。吉安市汽車保有量預(yù)測表表32單位輛年份序號（X）GDP實(shí)際（億元）一元線性回歸預(yù)測GDP（億元）人均GDP實(shí)際（元）一元線性回歸預(yù)測人均GDP（元）汽車保有量（輛）其中小型客車（輛）一元線性回歸預(yù)測汽車保有量（輛）一元二次回歸預(yù)測小型客車（輛）19971125371212628882719226444305220974589199821358413385295629782552946612543147671999314480146443119323628791515428765521220004155551590234563495310765913320995925200151648917161363337543467966453543369062002618000184203932401239471757238767815420037206721967944804271425039768421019669200482093845294543411452200592219647884876813503200610234555047521021582220071124714530555436184082008122597355645877021261從今后5年汽車保有量預(yù)測結(jié)果，可以看出吉安汽車消費(fèi)的潛在市場龐大。這對于吉安汽車城來說，是一個(gè)長期的利好消息。根據(jù)以上資料，采用回歸預(yù)測方法預(yù)測至2008年吉安市全社會汽車保有量將達(dá)到58770輛（其中小型汽車21261輛），20042008年共計(jì)增長16669輛（其中小型汽車11592輛），平均年增長量為3334輛（其中小型汽車2318輛）。汽車消費(fèi)量等于當(dāng)年汽車保有量增加數(shù)與正常更新數(shù)之和，當(dāng)年汽車更新數(shù)平均按上年汽車保有量的8計(jì)算，則2004年2008年吉安市汽車消費(fèi)量預(yù)測見表33。吉安市汽車保有量預(yù)測表表33單位輛年份汽車保有量預(yù)測（輛）比上年增加數(shù)（輛）年更新數(shù)（輛）汽車消費(fèi)量預(yù)測（輛）小型客車預(yù)測（輛）比上年增加數(shù)（輛）年更新數(shù)（輛）小型客車消費(fèi)量預(yù)測（輛）200342101966920044543433333368670111452178377425572005487683334363569691350320519162967200652102333439017235158222319108033992007554363334416875021840825861266385220085877033344435776921261285314734326若按汽車城2008年市場占有率60測算，可銷售汽車4661輛（其中小型汽車市場占有率按80測算，2008年可銷售小型汽車3461輛）。根據(jù)對近幾年吉安市汽車保有量車型構(gòu)成、價(jià)格、用途和相關(guān)政策的分析，20052010年吉安市汽車市場容量的特點(diǎn)是主要車型集中在小轎車、農(nóng)用車和大型貨車（國家制定了上路車型的標(biāo)準(zhǔn)，再加上集中治理車輛大噸小標(biāo)和超載超限，引發(fā)了對大運(yùn)力載貨車的需求）。能接受的價(jià)格集中在35萬元之間（轎車、農(nóng)用車）。購車地點(diǎn)選擇集中在本地汽車經(jīng)銷點(diǎn)（汽車市場、專賣店），希望得到就地就近的售后服務(wù)。影響購車的因素集中在買得起養(yǎng)不起、稅費(fèi)太高、缺乏資金、道路交通費(fèi)太貴，維修不方便。購車的理由城鎮(zhèn)居民為方便出行提高生活質(zhì)量，農(nóng)村家庭主要選擇貨物運(yùn)輸。2003年吉安市的汽車行業(yè)交易額近4億元，但汽車售后市場的產(chǎn)值偏低。有資料顯示，國際上汽車業(yè)比較正常的利潤來源中，汽車銷售所占比例只有10，售后服務(wù)卻高達(dá)50，零部件銷售占10，二手車經(jīng)營占20，售后服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展?jié)撃芎秃鹆恳h(yuǎn)遠(yuǎn)大于汽車銷售本身。對于汽車城來講，今后售后服務(wù)的優(yōu)劣直接影響銷售份額和市場占有率的高低。根據(jù)對近幾年吉安市汽車行業(yè)交易額及市場占有率變動情況的分析預(yù)測，汽車城2008年交易額將超過4億元，年均增長20以上，以后則轉(zhuǎn)入平穩(wěn)增長期。二、供應(yīng)方面改革開放以來，我國汽車生產(chǎn)企業(yè)通過實(shí)行引進(jìn)、消化、研發(fā)、生產(chǎn)、品牌化并舉的方針，從合作合資中成長發(fā)展，大大縮短了與發(fā)達(dá)國家的差距。我國用了近40年完成第一個(gè)百萬輛汽車規(guī)模，用了8年形成200萬輛規(guī)模，300萬輛規(guī)模用了兩年多,而400萬輛規(guī)模僅僅用了一年的時(shí)間。目前國內(nèi)的汽車資源總供給大大超過總需求增長。我國加入WTO后汽車工業(yè)的三年保護(hù)期即將結(jié)束，許可證曾經(jīng)是最有效的控制汽車進(jìn)口的手段，隨著明年進(jìn)口配額的取消，特別是加入世貿(mào)組織的承諾全部兌現(xiàn)后，汽車進(jìn)口體制將發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，關(guān)稅也將從200減少到25和5，入世承諾中幾乎所有重要的非關(guān)稅壁壘都被禁止使用，進(jìn)口車勢必會大舉涌入中國汽車市場，加劇國內(nèi)市場的競爭。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，到了2008年，中國汽車的年生產(chǎn)能力為1800萬輛，當(dāng)年的國內(nèi)市場需求預(yù)測是600萬輛。吉安汽車城建成后，無論是國產(chǎn)車還是進(jìn)口車都有充足的供給源。三、銷售分析商務(wù)部汽車品牌銷售管理實(shí)施辦法（征求意見稿）明確規(guī)定，自2005年1月1日起，乘用車應(yīng)當(dāng)實(shí)行品牌銷售和服務(wù)；自2006年12月1日起，所有汽車應(yīng)當(dāng)實(shí)行品牌銷售和服務(wù)。汽車品牌銷售，是指汽車供應(yīng)商或經(jīng)其授權(quán)的汽車品牌經(jīng)銷商，使用相同的店鋪名稱、字號、標(biāo)識、商標(biāo)等從事汽車經(jīng)營活動的行為。品牌銷售已經(jīng)是一種國際通行模式。我國由于長期以來重生產(chǎn)、輕流通，汽車營銷服務(wù)發(fā)展十分落后，嚴(yán)重制約了汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。商務(wù)部希望趕在2005年中國將取消汽車進(jìn)口配額和許可證管理措施和2006年7月11日進(jìn)口整車關(guān)稅降至25之前盡快出臺品牌銷售政策，也是為了主動與國際接軌，積極引導(dǎo)和規(guī)范汽車營銷企業(yè)盡快建立完善的汽車品牌銷售和服務(wù)體系。傳統(tǒng)概念中，我國分為東部、中部和西部三大經(jīng)濟(jì)區(qū)，在我國城鎮(zhèn)居民消費(fèi)中存在著明顯的消費(fèi)梯度，各地區(qū)汽車進(jìn)入家庭的進(jìn)程會有所不同，有先有后，將以階梯狀逐步進(jìn)入。中國消費(fèi)者協(xié)會對北京、上海、天津等20余個(gè)城市進(jìn)行的家用轎車消費(fèi)調(diào)查表明，未來5至10年，將出現(xiàn)一個(gè)私人購車高峰。調(diào)查顯示，有306的無車者有駕駛執(zhí)照，有321的消費(fèi)者5年內(nèi)有買私家車的打算，準(zhǔn)備在2005年買車的達(dá)701。而在有車族中，5年內(nèi)還想購車的占327。中國汽車報(bào)調(diào)查了北京、上海、河南、山東、重慶部分地區(qū)的100位農(nóng)戶，100位農(nóng)戶40的年家庭總收入在1萬元以內(nèi)，85的家庭年總收入在5萬元內(nèi)。一多半的家庭53有車含農(nóng)用三輪車。有車的農(nóng)戶主4440000年年年年年年年要是農(nóng)用車，其次是微型車、小轎車。今后5年內(nèi)會考慮買車的人的比例為53；56的表示考慮過貸款買車。參與調(diào)查的農(nóng)戶接受的車價(jià)集中在110萬元，選擇比例為75；50的人選擇5萬元以內(nèi)的車。目前吉安市城鎮(zhèn)居民人均收入約為農(nóng)村居民人均純收入的倍，因此，有購買汽車能力的家庭主要集中在城鎮(zhèn)，以后逐步向農(nóng)村地區(qū)擴(kuò)展。按照需求預(yù)測，吉安市2006年之前只能是汽車進(jìn)入家庭的導(dǎo)入期，此后的510年是汽車進(jìn)入家庭的啟動期，再后的1020年或更長時(shí)期是汽車進(jìn)入家庭的普及期。按以上劃分的時(shí)間段，汽車城轎車的銷售對象，一是以私營工商業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)階層、個(gè)體戶、各類“星”級人物、自由職業(yè)者等為主要消費(fèi)對象階段；二是以公務(wù)員、事業(yè)單位的職員、“三資”企業(yè)的職員、效益較好的工商企業(yè)的職員、農(nóng)村的專業(yè)戶等為主要消費(fèi)對象階段；三是城鎮(zhèn)居民及農(nóng)村中等收入階層家用轎車普及階段；四是農(nóng)村居民家用轎車普及階段。19972003年我國汽車銷量統(tǒng)計(jì)示意圖單位輛2003年我國銷售汽車444萬輛，同比增長了3421，增長速度之快被業(yè)界稱為“井噴”。2003年吉安市僅轎車銷售就增加近2000輛，銷售形勢之好是以往所沒有的。汽車城運(yùn)作好壞決定銷售量及市場占有率的高低。影響銷售因素，從近期看主要為國家宏觀調(diào)控力度加大，信貸緊縮，關(guān)稅降低與進(jìn)口許可證取消，使消費(fèi)者產(chǎn)生持幣待購心理，而廠家的連續(xù)降價(jià)，更加重了消費(fèi)者的持幣待購心理。遠(yuǎn)期則為汽車后市場的保障銷售服務(wù)體系的建設(shè)和人性化服務(wù)水平的狀況。今后汽車經(jīng)銷企業(yè)的營銷方式將會由單一的產(chǎn)品推廣向全方位、多層次的整合營銷過渡，銷售難度增大，品牌戰(zhàn)、價(jià)格戰(zhàn)、宣傳戰(zhàn)將貫穿整個(gè)營銷過程。四、價(jià)格預(yù)測目前，中國汽車市場處于“銷售下降、庫存增加、競爭越來越激烈”帶來的壓力之下，促使企業(yè)不斷降低汽車價(jià)格。未來3至5年，我國汽車的價(jià)格將呈不斷下降的趨勢，預(yù)計(jì)2008年大部分汽車車型價(jià)格將與國際接軌。據(jù)中國汽車網(wǎng)的調(diào)查顯示有42以上潛在的家用轎車消費(fèi)者選擇5萬元以下的轎車，選擇率高居第一；20的消費(fèi)者選擇58萬元；18的消費(fèi)者選擇810萬元。另據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所的一份調(diào)查顯示，96的公眾認(rèn)為應(yīng)該把市場定位在“看老百姓口袋里有多少錢，就生產(chǎn)多少錢的車”的經(jīng)營理念上。第四節(jié)市場定位與管理一、市場定位吉安汽車城的市場定位以汽車超市為基本業(yè)態(tài)，以整車銷售為主營業(yè)務(wù)，以汽車銷售相關(guān)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展方向，以汽車銷售全程服務(wù)為核心功能，形成贛中南地區(qū)有特色營銷模式、多元功能設(shè)置、現(xiàn)代商務(wù)水平的區(qū)域汽車貿(mào)易中心。汽車城形成以下幾方面的特色和優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢能同時(shí)展銷一百個(gè)以上汽車品牌種類和吸納五十家以上的汽車經(jīng)銷商入市的汽車市場，多品牌、多車型、大容量；品牌優(yōu)勢在經(jīng)營理念、營銷模式和服務(wù)功能等方面，形成核心競爭力，產(chǎn)生品牌效應(yīng)；功能優(yōu)勢可以容納涵蓋汽車上、中、下游全程服務(wù)的多種功能。二、市場管理功能在完全市場化競爭的今天，“管理客戶，精細(xì)營銷”是企業(yè)核心競爭力所在。汽車城的市場管理功能，是把市場管理，銷售管理，客戶服務(wù)管理有機(jī)集成在一起,搭建一個(gè)信息共享和貿(mào)易、展示、倉儲、物流、配套服務(wù)的營銷平臺，并實(shí)施全方位的運(yùn)作管理活動。市場管理功能具體包括市場管理、銷售管理、客戶管理、競爭對手管理、客戶服務(wù)、產(chǎn)品管理、合同管理；營銷促銷的策劃、執(zhí)行和分析；客戶需求反饋的收集和管理；市場活動的預(yù)算和預(yù)測；產(chǎn)品市場定價(jià)、競爭對手信息、市場情報(bào)、媒體宣傳等。圍繞整車銷售、售后服務(wù)、汽車用品（配件）批發(fā)交易配送、汽車相關(guān)商品銷售等進(jìn)行集中式專業(yè)管理，規(guī)范交易行為，通過市場經(jīng)營行為獲取長期、穩(wěn)定的收益。第四章項(xiàng)目場址及主要建設(shè)條件第一節(jié)項(xiàng)目場址及用地現(xiàn)狀一、場址現(xiàn)狀場址現(xiàn)狀以丘崗，坡地及溝谷等地貌形態(tài)為主，現(xiàn)狀標(biāo)高約在7382米。二、土地權(quán)屬及占地面積本項(xiàng)目占地34653畝，土地權(quán)屬屬吉安縣敦厚經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會，通過公開掛牌交易方式由吉安汽車城發(fā)展有限公司所得，并已取得了土地使用權(quán)證（吉國用2004字第215號）。第二節(jié)主要建設(shè)條件一、場址現(xiàn)狀吉安縣位于江西省中西部，吉泰盆地中心、贛江流域中游。地理坐標(biāo)為東經(jīng)114O25至115O30，北緯26O41至27O28之間。105國道和敦永公路、吉蓮公路、吉新公路穿境而過，京九鐵路途經(jīng)縣城并設(shè)有全市中心貨運(yùn)站，區(qū)位條件十分優(yōu)越。東與吉州、吉水、峽江相鄰，與青原隔贛江相望，北接新余市，西與安?？h、永新毗鄰，南連泰和?？h境南北直徑約87公里，中部最狹處12公里。土地總面積2118平方公里。吉安縣地勢西南、北部高，中東部低，地貌形態(tài)以山陵為主，次為崗地、山地和平原。地處中亞熱濕潤季風(fēng)區(qū)，光照充足，氣候溫和，雨量充沛，四季分明，無霜期長。全年雨季達(dá)4個(gè)月，年平均降雨量14575毫米，雨量區(qū)為II，年平均氣溫183攝氏度，極端最高氣溫403攝氏度，極端最低氣溫8攝氏度，全年無霜期為282天。春寒、夏熱、秋旱、冬冷。二、土地權(quán)屬及占地面積擬建場址以丘崗，坡地及溝谷等地貌形態(tài)為主，地形線大致東西走向，填土面積較大，厚度一般25米，地表標(biāo)高約在7382米。場址地基巖土從上至下主要有人工素填土、第四季坡殘積粉質(zhì)粘土和砂礫層組成。地下水由大氣降水補(bǔ)給，水量較小，場址及周邊未見滑坡、溶洞及液化地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。三、周邊建筑物與環(huán)境本項(xiàng)目四臨道路，南側(cè)為原井岡山大市場居民區(qū)，東側(cè)為吉安市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，往西約1000米為君山湖，環(huán)境優(yōu)美；周邊已有較多的居民入住，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的幾十家工廠都已開工生產(chǎn)，人氣旺盛，本項(xiàng)目的地理位置條件十分優(yōu)越。四、區(qū)域規(guī)劃情況本項(xiàng)目建設(shè)符合吉安市的總體規(guī)劃的要求，且汽車城的規(guī)劃方案已通過規(guī)劃專家咨詢委員會的評審。在項(xiàng)目建設(shè)過程中將按照專家咨詢委員會提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，由規(guī)劃部門統(tǒng)一放線，合理進(jìn)行功能布局、組織交通，滿足城市景觀、綠化景觀設(shè)計(jì)、消防、交通等規(guī)范的要求。五、交通狀況本項(xiàng)目場址以東為贛中大道（105國道），南為君山大道，西為興華路，北為規(guī)劃路，交通便捷，交通狀況良好。六、社會環(huán)境條件本項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)無工業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目附近無化學(xué)污染源，軍事設(shè)施，無過境架空高壓線，無危及人身安全的易燃易爆危險(xiǎn)物品庫。七、法律支持條件吉安汽車發(fā)展有限公司和吉安縣敦厚經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會簽訂了吉安汽車城建設(shè)合同書，同時(shí)取得了政府的大力支持，吉安縣人民政府為本項(xiàng)目的建設(shè)出了一系列的優(yōu)惠政策（見附件吉縣府抄字【2004】76號）。八、公共設(shè)施條件沿贛中大道、君山大道已鋪設(shè)給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政主管道，供水供電能滿足該項(xiàng)目的施工和運(yùn)營的用水、用電及通訊的需要。九、征地拆遷情況本項(xiàng)目區(qū)的征地拆遷已完成，現(xiàn)在正在進(jìn)行場地平整；吉安汽車城發(fā)展有限公司取得了土地使用證（吉國用2004字第215號），。十、施工條件本項(xiàng)目場址地勢較平坦，水電可從贛中大道就近接入，君山大道、興華路，都已建成，交通便利；工程建設(shè)的石料、礫石、沙等可就地取材，鋼筋、水泥可到市區(qū)或縣城購買，施工條件較好。第五章工程方案第一節(jié)總平面指導(dǎo)思想與原則吉安汽車城在引入城市設(shè)計(jì)、運(yùn)用軸線與板塊，合理的組織，將人文、自然有機(jī)的融入汽車城內(nèi)，以人為本的理念貫穿于整個(gè)設(shè)計(jì)中，倡導(dǎo)交往場所和活動場所的相融相通，強(qiáng)調(diào)城市大景觀，彈性規(guī)劃開發(fā)和步驟可控原則，倡導(dǎo)人氣與商氣相融相通，合理分布商業(yè)業(yè)態(tài)，從而提高整個(gè)汽車城的品質(zhì)，形成現(xiàn)代新型的“汽車MALL”除了把整車銷售、商業(yè)配套做為經(jīng)營主題外，并將汽車后市場做為一個(gè)發(fā)展重點(diǎn)，從而將本項(xiàng)目打造成一個(gè)大型的汽車專業(yè)市場。第二節(jié)總體規(guī)劃方案一、規(guī)劃依據(jù)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法；2、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5018093）；3、江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；4、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ9686）；5、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范；6、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB5004595）；7、2000年小康型城市住宅科技產(chǎn)業(yè)工程示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)守則。二、規(guī)劃總體布局本項(xiàng)目結(jié)合用地狀況，采用由東向西大商業(yè)小商業(yè)配套服務(wù)的布局形式，發(fā)揮城市干道的優(yōu)勢，將點(diǎn)線面有機(jī)結(jié)合，使規(guī)劃層次分明，功能分區(qū)明顯，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，形成“一帶三軸四區(qū)”的規(guī)劃格局。1、一帶沿贛中大道形成汽車商業(yè)景觀帶，一方面作為吉安的城市景觀，同時(shí)形成汽車城的門戶景觀。2、三軸通過南北的三條軸線，將汽車城、配套服務(wù)以及建材裝飾區(qū)有機(jī)地貫穿在一起。3、四區(qū)通過功能劃分，明確出四個(gè)不同的區(qū)域，在使用上更加明確和便利，分為汽車展銷及綜合市場區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、吉安大酒店區(qū)建筑及裝飾材料區(qū)。三、功能分區(qū)1、汽車展銷及綜合市場區(qū)作為吉安汽車城的主體功能區(qū)，位于整個(gè)規(guī)劃區(qū)域的東側(cè)，緊靠贛中大道。建筑為3層的商鋪，包括多種汽車商業(yè)業(yè)態(tài)汽車展銷、汽車美容、汽車配件等，形成一個(gè)大規(guī)模多功能的汽車綜合市場。2、配套服務(wù)區(qū)位于規(guī)劃區(qū)域的中西部，作為整個(gè)汽車城的配套服務(wù)區(qū)，滿足在汽車城以及建材裝飾市場的商家的居住、休憩、娛樂等要求，并提供相應(yīng)的商業(yè)、醫(yī)療、文化娛樂的服務(wù)。3、吉安大酒店區(qū)位于規(guī)劃區(qū)域的東南側(cè)，作為三星級的酒店，擁有168個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，可作為接待場所，同時(shí)，酒店位于吉安市高新區(qū)的西側(cè)，緊領(lǐng)贛中大道，形成了這一區(qū)域標(biāo)志性的建筑。4、建筑及裝飾材料區(qū)位于規(guī)劃區(qū)域的北側(cè)，與南側(cè)的汽車綜合市場形式相同，主要經(jīng)營建筑及裝飾材料。四、道路交通1、車行系統(tǒng)汽車展銷及綜合市場區(qū)和建筑及裝飾材料區(qū)主車道寬為22M，滿足大型汽車商業(yè)市場的交通要求；二級道路寬1416M，連接到主車道上，形成道路交通網(wǎng)絡(luò)。配套服務(wù)區(qū)主車道寬為6M，形成環(huán)型路網(wǎng)，人車適度分流。二級道路寬3M，串于主干道上。吉安大酒店區(qū)酒店的車行道寬為6M，其中沿地塊的西、北側(cè)設(shè)三個(gè)出入口，交通流暢。2、步行系統(tǒng)配套服務(wù)區(qū)采用人車適度分流，因此在地塊中心形成步行系統(tǒng)，圍繞著區(qū)域內(nèi)景觀設(shè)置，寬度在153M，入戶步行街道結(jié)合綠化、小品等，增添了居住情趣。汽車展銷及綜合市場區(qū)、建筑及裝飾材料區(qū)和吉安大酒店區(qū)則采用人車混行，步行系統(tǒng)與車行系統(tǒng)相重合。3、停車整個(gè)規(guī)劃區(qū)域共計(jì)停車位631輛，為地面停車。其中，配套服務(wù)區(qū)為戶前停車，沿二級道路排列停車位，為220個(gè)；汽車展銷及綜合市場區(qū)采用集中停車，結(jié)合中心景觀設(shè)置汽車廣場作為集中停車的場所，為280個(gè)，另外，還可沿商業(yè)店鋪道路停放；建筑及裝飾材料區(qū)也采用集中停車與沿路相結(jié)合，集中停車位75個(gè)；吉安大酒店區(qū)設(shè)集中停車場，停車位56個(gè)。五、綠化景觀景觀作為整個(gè)區(qū)域的點(diǎn)綴，與整個(gè)汽車城相得益彰，通過綠化環(huán)境景觀的合理設(shè)置，結(jié)合汽車城的商業(yè)環(huán)境，創(chuàng)造舒適、美觀的汽車城景觀。整個(gè)環(huán)境設(shè)計(jì)以軸線為始點(diǎn)，向板塊內(nèi)部延伸，充分發(fā)揮地塊的景觀綠化功能，停車位采用植草磚，增加綠化景觀效果。配套服務(wù)區(qū)充分結(jié)合地形地貌，自然形成草丘系統(tǒng)；以“生態(tài)谷”為主景觀系統(tǒng)，喬灌木為主，結(jié)合草坡形成綠丘系統(tǒng)，采用彩石鋪地的漫步道，結(jié)合環(huán)境小品的設(shè)置使生態(tài)板塊不僅郁郁蔥蔥而且生動有趣，提高環(huán)境的人文氣息。汽車展銷及綜合市場區(qū)、建筑及裝飾材料區(qū)設(shè)置了集中綠化景觀廣場，作為區(qū)域的景觀中心；同時(shí)，沿主要道路布置綠化景觀，形成帶狀景觀；遵循景觀均好性原則，對每幢商鋪周圍都進(jìn)行綠化景觀設(shè)置，形成良好的商業(yè)景觀環(huán)境。吉安大酒店區(qū)結(jié)合城市綠化景觀，設(shè)置迎賓廣場，沿城市道路形成強(qiáng)烈的景觀效果。六、技術(shù)指標(biāo)1、綜合技術(shù)指標(biāo)名稱數(shù)量備注單位總用地面積231020平方米汽車綜合區(qū)62856平方米酒店區(qū)20380平方米建材及裝飾材料區(qū)61100平方米總建筑面積238786配套服務(wù)區(qū)94450平方米容積率103建筑密度2663綠地率3689停車631輛2、用地平衡表名稱面積（平方米）比例（）總用地2310201商業(yè)設(shè)施用地468102032配套服務(wù)用地12010523道路廣場用地1185105134公共綠化536