鳳凰湖壹號2012年營銷推廣方案

鳳凰湖壹號2012年營銷推廣方案【鳳凰湖壹號】2012年營銷推廣方案常州中原事業(yè)部CHANGZHOU122011第一部分項目概況第二部分市場分析第三部分產(chǎn)品包裝及營銷策略第四部分推廣策略第五部分總結(jié)38435989報告內(nèi)容頁碼項目概況PART1項目概況123411121013895671517181614區(qū)域位置位于常州大力規(guī)劃建設(shè)的北部新城區(qū)內(nèi)的薛家鳳凰湖居住區(qū)，緊鄰薛家規(guī)劃新中心，這里也是薛家未來發(fā)展最高端的居住片區(qū)。周邊配套項目配套集中于本案東側(cè)與北側(cè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級的醫(yī)院、學(xué)區(qū)、菜場、超市等均具備，但檔次不高；但隨著本案東北部九龍倉項目的啟動，鳳凰湖板塊將成為未來發(fā)展的核心區(qū)。物業(yè)類型高層、小高層、花園洋房。1234111210138956715171816142011年6月29日鳳凰湖壹號首次開盤截止2011年底，共推出高層1、3、4、10、12、136棟以及平層5樓，洋房15、16、17、18樓4棟。目前項目房源情況有下新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次鳳凰湖壹號樓棟體量統(tǒng)計表樓棟層數(shù)/F面積范圍/平米總套數(shù)可售套數(shù)體量/平米134142、93136607530334142、93136103455434142、931361337651025142、9310092106923812、13251421922574小計7001772601638234142、9313613616041161133142、931281281510668小計26426431147845272305351117058362723054541232915727230545412145128182206969151513291822070701531332小計3002986664474146102260242440115415610226024183276621661022603629523817610226023111897186102260242337976小計1311051822076總計139584414202972各面積段可售情況93可售量93套；142可售量86套；220可售量139套；230可售量159套；洋房頂層可售量14套；洋房標(biāo)準(zhǔn)層可售量34套；洋房復(fù)式可售量33套；因此，2012年本案的銷售重點在高層房源的去化。其次是洋房和5棟大平層大平層洋房新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次市場分析PART2宏觀市場PART21新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次從累計成交量來看，2011年全年度常州共計成交商品住宅49512萬平米，同比下降2953從單月來看，27月是全年成交的低谷，8月份以后部分樓盤紛紛降價，成交量有稍微的上升，但是整體量價齊跌的狀態(tài)仍然沒有改變。成交量銳減持續(xù)低迷的市場宏觀政策的高壓下，開發(fā)商不惜以價換量，來換取年度銷售指標(biāo)的完成和資金的回籠，但是市場的觀望情緒遠(yuǎn)比想象中更濃重，金九未至，銅九成真。高壓政策下“降價潮”勢不可擋2011年常州房地產(chǎn)市場普遍呈現(xiàn)大規(guī)模降價風(fēng)潮。2012年恰逢政府換屆，國家對房地產(chǎn)市場的主體方針不會有太大的轉(zhuǎn)變，所以2012年將會延續(xù)2011年的低靡。2012年常州市場也必然延續(xù)著2011年的降價風(fēng)潮，“以價促量”的主體思想將會貫徹常州的各大樓盤。新北區(qū)2011年房價分析如圖所示，2011年度新北區(qū)整體均價基本每月都再下滑，進入到2012年1月份房價仍然呈現(xiàn)下跌趨勢。2012年新北區(qū)將各大樓盤將會競相以降價風(fēng)波沖擊市場，房地產(chǎn)市場的形勢可見一斑。數(shù)據(jù)來源搜房網(wǎng)新北區(qū)2011年度房價走勢圖新北區(qū)土地市場分析新北區(qū)2011年度上半年成交土地量僅為一塊，然而到年末政府為沖指標(biāo)年底大幅出讓土地。2012年度新北區(qū)將會有眾多的新項目亮相，本項目壓力驟升。數(shù)據(jù)來源常州中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)從出讓土地區(qū)域分析，新北區(qū)2012年鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目與高鐵板塊項目將會集中啟動。這兩大區(qū)域的項目啟動將會對本項目形成直接性沖擊。新北區(qū)土地市場分析總結(jié)降價風(fēng)潮的持續(xù)、周邊板塊項目的集中亮相，2012年將會是非常嚴(yán)峻的一年。新北三大屬性片區(qū)中，高鐵板塊距離本項目5公里，且為常州市府重點打造片區(qū)，投資潛力巨大將會吸引本項目部分客源。本案2012年市場競爭力將高于2011年。新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次區(qū)域市場PART22新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次市場在價格合理的情況下，剛需仍然旺盛；而改善型市場觀望情緒仍然很濃重。區(qū)域市場類型項目6月份成交7月份成交8月份成交9月份成交10月份成交11月份成交12月份成交套數(shù)（套）面積（）均價（元/）套數(shù)（套）面積（）均價（元/）套數(shù)（套）面積（）均價（元/）套數(shù)（套）面積（）均價（元/）套數(shù)（套）面積（）均價（元/）套數(shù)（套）面積（）均價（元/）套數(shù)（套）面積（）均價（元/）剛需型鳳凰湖壹號15017145601818019067507278941884931293565550443243273422176267015946791聚怡花園幸福小城3325565338109788347751211891621433310860371312548528511041962261818157478306河海新邦322818761273330997611729260966175161465160865485325713000000綠地世紀(jì)城2630513566837405446011131384660949119115838221215034845343784314741343466774463926綠都萬和城33201471378836636557331501741915173957248313290271343311657083454755788707改善型綠洲天逸城182997421031112208533104114693951008823188796015000區(qū)域項目分析綠洲天逸城項目位置新北漢江西路與龍江路交匯處物業(yè)類別高層、別墅占地12萬方建筑23萬方交付時間2013年5月目前均價高層5100元/別墅120萬/套新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次89戶型130戶型210別墅戶型綠洲天逸城為本項目最大競爭樓盤。從區(qū)位上，綠洲天逸城與本項目相距不到2公里，對本項目形成直接性競爭；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，兩項目產(chǎn)品基本差不多，但因為綠洲天逸城有別墅產(chǎn)品拔高了其產(chǎn)品調(diào)性。且交付時間早于本案，造成本案部分客戶流失在售262116綠地世紀(jì)城項目位置鐘樓龍城大道、龍江路交匯處物業(yè)類別高層、別墅、商鋪占地27萬方總建76萬方均價高層5300元/別墅10000元/新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次87戶型128戶型260別墅戶型綠地世紀(jì)城與本項目雖屬于不同區(qū)域，但項目相距較近且靠近市區(qū)。從價格上，部分剛需性客戶也能夠支付得起；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上與本項目產(chǎn)品差不多。總結(jié)綠地世紀(jì)城、綠洲天逸城為本案在此區(qū)域內(nèi)最大的兩個競爭樓盤，無論是從價格上還是產(chǎn)品線上都給本項目帶來了一定的壓力，分化了本項目的客戶來源。2012年本項目在此區(qū)域中的競爭將會比2011年更加激烈。2012年隨著市場的繼續(xù)低迷，各大樓盤又看準(zhǔn)了剛需性客群”狼多肉少“這是本項目今年所面對的一個現(xiàn)實。新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次產(chǎn)品市場PART23新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次項目產(chǎn)品分析高層住宅92高層住宅142高層住宅共性共性一般收入者居多92一般為剛需性客戶居多142一般為周邊首次改善及部分剛需性客戶但他們的共性是，都為一般勞動者不是大富大貴者項目產(chǎn)品分析大平層及花園洋房220大平層住宅106花園洋房136花園洋房住宅200花園洋房共性共性共性改善型客戶新北區(qū)住宅面積段供銷新北區(qū)住宅主力供銷面積段在8191、121143平米，各占總數(shù)的25和21；其中101110平米區(qū)間銷售率最高，達(dá)76。產(chǎn)品去化難點根據(jù)不同需求層面選擇不懂產(chǎn)品140以上80140改善性客戶剛需性客戶、投資型客戶12客戶分類1剛需性客戶只要能再自己能力范圍之類就會出手購房3投資型客戶一般選擇具有投資性項目2改善性客戶追求生活的舒適性及周邊生活環(huán)境難點改善性客戶特征強大經(jīng)濟實力，有效的支付能力頻繁的接待、公關(guān)、會務(wù)等需求高層私密性、專屬性的聯(lián)絡(luò)、會晤需求需要匹配或凸顯企業(yè)實力、領(lǐng)導(dǎo)者卓爾不群的素質(zhì)有固定資產(chǎn)投資指標(biāo)或意愿他們的需求共性客戶職業(yè)數(shù)量百分比公司主管00公務(wù)員00教師00企業(yè)員工00私營業(yè)主15100其他00目前，本案花園洋房客戶共計16組，16組均為私營業(yè)主。此類人群有屬于自己獨特的公、私全，且此類人群的公、私全中不乏與其身份相對等的人群。星星之火可以燎原，此類人群可以帶來與之對等的客戶前來。樓盤總建筑面已推面積已推套數(shù)去化面積去化套數(shù)剩余可推（面積）首次開盤時間月均去化量（套）年均去化量（套）新城首府2500001830881217901139233295066911882009101137475常發(fā)豪庭國際2046006274272404141857283074704127200806186115九龍倉時代上院762600224044991970214547811903538555012010031657634晉陵路八號3299630078915819608391032917120091109562巨凝金水岸33000059561492228205873027043851201012330泰和之春35000099572094222094292250427912011033012138紫金城60000098262034462428341126501737972010122411126弘建一品20000083756166583713064251116243842010042513151新城公館46400037254832287235769001265991451682006081833391合計1885725各樓盤140以上戶型去化情況240戶型，三段式布局，采光通風(fēng)效果差。代表樓盤一230戶型，三段式布局，采光通風(fēng)效果一般代表樓盤二207戶型，異形空間較多，利用率低代表樓盤三樓盤年齡職業(yè)區(qū)域購買動機新城首府3055歲左右企業(yè)家、公司老板、私營業(yè)主、外企高管、公務(wù)員、老師等鐘樓區(qū)、天寧區(qū)和新北區(qū)等周邊區(qū)域為主，也有部分別的區(qū)域，甚至外地客戶大多是改善性自住，少量投資常發(fā)豪庭國際3055歲為主企業(yè)老板、公司高管、醫(yī)生等以新北區(qū)、天寧區(qū)以及鐘樓區(qū)為主改善性居住為主，少量投資九龍倉時代上院2535歲為主私營業(yè)主、白領(lǐng)階層、公務(wù)員、部分工薪階層、投資客以新北區(qū)為主剛需以及改善居住為主晉陵路八號3555歲為主公司老板、私營業(yè)主以鐘樓區(qū)為主改善性居住巨凝金水岸3560歲為主企業(yè)老板、私營業(yè)主、房產(chǎn)投資商等主要是以武進區(qū)為主，部分其它區(qū)域改善性居住為主泰和之春3555歲私企業(yè)主、高管、公務(wù)員、教師以天寧區(qū)及周邊區(qū)域為主改善性為主紫金城3045歲為主私企業(yè)主、高管、公務(wù)員、教師、醫(yī)生以武進區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主改善性為主弘建一品2540歲為主個體戶、白領(lǐng)階級、部分投資客以武進區(qū)湖塘以及大學(xué)城附近為主剛需和改善性為主新城公館3055私企業(yè)主、高管、公務(wù)員、事業(yè)單位員工以武進區(qū)為主改善性為主從典型樓盤成交客戶年齡來看，基本上在3055歲之間，以中年客戶為主。從購房者所在區(qū)域看，區(qū)域內(nèi)客戶所占比重較大，但周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)人群不可小覷。從購買者職業(yè)來看，私營業(yè)主（33）、企業(yè)老板（25）、企業(yè)高管（20）、事業(yè)單位如老師、醫(yī)生等所占比重較高。從購房目的來看，大部分客戶購買大平層是用來改善居住，少部分用來投資。大平層客戶的購買動機大部分是改善性居住，購買群體主要由企業(yè)老板、私營業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員等組成。從上面新北區(qū)各面積段供銷情況可以看出，81140之間的戶型都處于供銷都較大的區(qū)域；而200251及以上市場接受度仍然很低。2012年本案產(chǎn)品主要以93、140高層住宅、220大平層及花園洋房組成近期，部分國有央行下調(diào)首套房利率，部分優(yōu)質(zhì)客戶可拿到9折優(yōu)惠。從這一信號表明，國家政策開始有所轉(zhuǎn)變。大的調(diào)控政策不會有太大手筆的改動，但是首套房利率的下調(diào)將大大刺激剛需性客戶的購房需求。2012年，本案需抓住此部分剛需性客戶。剛需客戶才是本案在逆勢下生存的關(guān)鍵所以，2012年本案將繼續(xù)扮演者剛需客戶的救助者、改善型客戶的向往者總結(jié)新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次2011本項目市場印象PART24新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次”跑偏“之小沈陽篇穿跑偏了時間2009年除夕地點春晚現(xiàn)場事件一個人褲子穿跑偏了結(jié)局”紅了“新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次”跑偏“之鳳凰湖壹號篇時間2011年地點常州市新北區(qū)漢江西路與薛冶路交匯處事件一個港式星級豪宅降價了，從開盤6500降價至4500了結(jié)局”賣火了“”跑偏“之鳳凰湖壹號后續(xù)篇“火滅了”“火勢小了”價格下去了在客戶印象中品質(zhì)降低了花園洋房得不到高度客戶認(rèn)可來看房的都是剛需性客戶”性價比“成了代名詞客戶上門量減少成交量平穩(wěn)人人在等下次再降價誰都說這個項目價格低“賣火了”開盤熱銷9月創(chuàng)造新北銷售奇跡10月破冰而行11月穩(wěn)步前行“以價促量”項目形象走低“性價比高”項目印象一波一波的降價風(fēng)潮，鳳凰湖壹號港式星級大宅，原本的豪宅變成了現(xiàn)價4500元/的普通住宅，與周邊普通住宅無異。項目也就是一般性的住宅小區(qū)，和其他房子沒有區(qū)別。看看其他的房子吧，價格合適就好了?？蛻艨偨Y(jié)PART25新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次宏觀市場全國在高壓政策的影響下，呈現(xiàn)量價齊跌的狀態(tài)。常州市在未出具限購令的情況下，改善性住宅市場還有一定份額。隨著高鐵板塊的規(guī)劃及薛家鎮(zhèn)生態(tài)鎮(zhèn)的落成，區(qū)域發(fā)展空間巨大。大范圍的土地出讓也給新北區(qū)房地產(chǎn)市場帶來競爭區(qū)域市場周邊競品項目增多、產(chǎn)品線基本一致、價格一降再將，2012年本區(qū)域內(nèi)競爭壓力驟增。項目生存空間驟減。產(chǎn)品市場8090戶型屬于熱銷產(chǎn)品，而200以上大平層產(chǎn)品市場接受度不高，而客源所需都是中高端客戶，去化情況緩慢。項目印象2011年因為價格因素，導(dǎo)致客戶對項目原始的定位發(fā)生變化。客戶心中的高端已蕩然無存。2012年需再次提升項目品牌，同時對高層住宅保持原有路線。產(chǎn)品包裝及營銷策略PART3改變形象PART31新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次現(xiàn)在我們的形象是客戶A便宜人人都知道客戶B在薛家，遠(yuǎn)市區(qū)人、武進人都知道客戶C買過了，上當(dāng)了，說不降價，降了，虧了一期老業(yè)主知道客戶D佳兆業(yè)呀比新城牛B了解的、買了感覺好的人知道客戶D有多少形象改變“不便宜”價格便宜不便宜多少高層4500元/花園洋房才6000元/買到的客戶得到的東西不便宜6星級會所，24小時開放管家式服務(wù)，24小時一對一服務(wù)8000幼兒園6大主題廣場、自然生態(tài)環(huán)境高端住宅小區(qū)品質(zhì)，港式大宅怎樣“不便宜”硬性改變通過提升項目現(xiàn)有現(xiàn)場展示力售樓處重新布置，選擇更加精細(xì)物料實景園林展示，隨著花園洋房交付及實景園林完工進行實景展示樓書、宣傳冊體現(xiàn)出工程質(zhì)量新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次怎樣“不便宜”軟性改變會所服務(wù)提升會所定期舉行老業(yè)主活動定時像客戶傳達(dá)相關(guān)溫馨提示洋房交付，業(yè)主體驗管家式服務(wù)新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次形象改變“不遠(yuǎn)”體驗式改變最近高架入口距離項目3公里常州京滬高鐵站距離項目5公里由高架驅(qū)車至最遠(yuǎn)湖塘地區(qū)僅25分鐘京滬高鐵縮短城市與城市之間的距離先天的優(yōu)勢，無”盤“可媲美建議每天由班車來往于高鐵站，同時由高架行駛于項目于市區(qū)新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次重塑市場PART32新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次品牌形象知道老板王振華，以前常州人可以把新城從頭說到尾佳兆業(yè)不清楚做什么的。不好意思常州人對佳兆業(yè)還不清楚品牌其實就是一種強有力的廣告，可以深入人心、可以使人在無形中頂禮膜拜。常州人愿意買新城的房子，因為新城他們熟悉，他們愿意買熟悉的東西。同樣佳兆業(yè)也需要對自身的品牌做宣傳，因為佳兆業(yè)實力比新城牛。深度挖掘買點地段配套景觀鳳凰湖板塊，升至潛力巨大3700港式會所、占地8000的私家幼兒園大型律動廣場，綠色和諧DIRECTION居住超大空間，星級享受；服務(wù)一對一管家服務(wù)，省心放心FORMINGSCNERYLIVINGSERVICE更舒適更可靠更適合更喜歡營銷策略PART33新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次2012年推售計劃推售批次推售時間推售樓棟放量（套）體量（）價格（元/）推售金額（萬元）年度去化率回款金額（萬元）114月1、3、4、12、13余房126153244500689595655125月1日21368020585000401080401036月1日洋房14、15、16、17、18110182207660001，093220218647月1日111288020585000401050377658月1日97015313325500842230336869月1日75412145125000607230182171012月余房銷售2284017812250002，0089306026總計852132321162,77382012年度，本項目銷售重點仍然在高層住宅。高層住宅的去化率決定了2012年度能否完成23個億的銷售指標(biāo)。根據(jù)計劃，高檔住宅花園洋房的去化率為20；大平層去化為50，所以高層住宅仍然要保持現(xiàn)有銷售速度方可完成年度指標(biāo)。新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次核心思路高檔低跑高端產(chǎn)品（花園洋房、大平層）高調(diào)入市，提升項目品質(zhì)、拉高項目調(diào)性。一甩2011年“性價比高”的樓盤印象。借勢高端產(chǎn)品的入市，提高產(chǎn)品附加值，吸引客戶達(dá)到借勢而跑的效應(yīng)新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次總結(jié)2011年因為價格因素導(dǎo)致項目形象降低，2012年將項目硬性到軟性全面重新包裝?；謴?fù)原有港式星級大宅的豪宅形象。品牌效應(yīng)是當(dāng)下社會信息流通的產(chǎn)物，有品牌就有追隨者。樹立佳兆業(yè)品牌形象，深度挖掘項目賣點，重塑市場信息。促使客戶對本項目有新的了解。高層住宅借勢高檔產(chǎn)品，以現(xiàn)有價格、速度低價快跑，獲取更多市場份額。新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次推廣策略PART4新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次1月時間內(nèi)容1、階段內(nèi)容小戶型持續(xù)銷售信息/活動報道2、工程配合4月30日洋房交付1、3、4、12、13樓余房銷售3、階段推售洋房、201及02室1123456789101112營銷總控表高層余房持銷/洋房蓄客洋房加推銷售/平層蓄客平層加推銷售所推余房持續(xù)銷售疊墅現(xiàn)房認(rèn)籌及銷售信息/活動報道平墅認(rèn)籌信息洋房交付信息平墅加推信息/活動報道所推房源余房持銷/活動報道7月1日大平層樣板區(qū)開放29、117余房去化新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次推廣依據(jù)PART41新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次綜上所述，2012年需改變形象、重塑市場，才能達(dá)到高檔低跑的效應(yīng)。改變形象、重塑市場需有硬性與軟性的改變。軟性改變可以根據(jù)實際情況進行調(diào)整，而硬性改變則需要根據(jù)工程節(jié)點作為調(diào)整。所以，2012年推廣策略需按照工程節(jié)點做出相應(yīng)的改變。新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次推廣節(jié)點PART42新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次工程節(jié)點4月30日洋房交付7月1日大平層樣板區(qū)開放工程節(jié)點工程節(jié)點節(jié)點時間內(nèi)容推廣策略實施計劃預(yù)計時間節(jié)點一4月園林完工硬性形象改變?nèi)訝I銷、媒體投放48月洋房交付高端產(chǎn)品入市拔高項目調(diào)性圈層營銷、媒體投放5月節(jié)點二7月大平層中心實景樣板房開發(fā)配合洋房再次拔高項目調(diào)性圈層營銷、媒體投放712月推廣渠道PART43新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次媒體渠道原則方式調(diào)整本項目的媒體策略應(yīng)該注重針對性，根據(jù)媒體的性質(zhì)，分效果、分階段、有主次的綜合利用各種媒體渠道，促成本項目宣傳效果最大化。以宣傳形象、拉高調(diào)性為主，以項目的產(chǎn)品信息為賣點大眾，大眾媒體與小眾渠道相結(jié)合。結(jié)合當(dāng)前市場情況，適當(dāng)削減2011年大面積的廣告投入，而是積極拓展渠道，多渠道予以宣傳。屬性媒體形象大牌、電視、報紙、廣播、其他戶外軟性軟文（報紙）、網(wǎng)絡(luò)時效報紙、海報、短信常規(guī)媒體渠道新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次專業(yè)?？s志渠道精準(zhǔn)搜羅1DM單頁直郵2會議贊助3長三角經(jīng)濟、常州照明、車友會、龍時尚等專業(yè)期刊雜志，精準(zhǔn)網(wǎng)羅高端客群。通過郵政等渠道購買高端客戶資料，進行定期產(chǎn)品信息直郵。以新北區(qū)為重點并考慮常州范圍內(nèi)的大型行業(yè)會議、論壇、政府會議等，以禮品贊助或其他方式植入產(chǎn)品信息。創(chuàng)新媒體渠道外拓DS直訪5利用現(xiàn)有外拓人員進行DS登門拜訪，進行上門服務(wù)式的置業(yè)服務(wù)并定期提供產(chǎn)品信息。高端合作4與星級酒店、高檔休閑建立合作關(guān)系，通過沙盤模型安放、資料發(fā)放、客戶共享等途徑擴大宣傳。同時結(jié)合已成交客戶展開圈層營銷。圈層營銷圈層16X公務(wù)員企業(yè)高管以現(xiàn)有客戶為基礎(chǔ)，實行16X32X64X的圈層活動以某一點為突破口進行，影響同一圈層人士尋找此類人群聚集活動為契機，開展圈層活動圈層活動由現(xiàn)有成交客戶中的私營業(yè)主帶客其同等身份的朋友參與此次活動，有意拔高參與者的尊重感和品質(zhì)感，借此活動給已給交客戶帶來足夠的面子及在朋友圈中的地位。同時使得其朋友也能感受到項目的奢華與獨特之處。與此同時，也給予其朋友臨時會員身份可以隨時前來體驗。在下次活動時獲得再帶人來的資格。以此類推16X32X64X以此類推。16X營銷模式我們現(xiàn)在指的公務(wù)員一部分是政府人員更大的一部分是鄉(xiāng)村里的帶政府性質(zhì)的工作人員，他們一般不容易接觸，所以我們需要重點攻關(guān)部分政府領(lǐng)導(dǎo)同樣以1X方式遞進邀請來的朋友再組織下次派對長期開展活動促成成交輔以轉(zhuǎn)接費每個一萬元借力使力拓展渠道新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次中高層管理人員，我們一直夢寐的客群對象，卻一直遙不可及以某機構(gòu)定期的企業(yè)家培訓(xùn)為契機宣導(dǎo)品牌，結(jié)交企業(yè)家以上至下攻擊企業(yè)客戶長期開展活動促成成交利用企業(yè)團購為福利借力使力拓展渠道新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次高端企業(yè)主培訓(xùn)此圖為常州龍時尚主辦的高端企業(yè)管理者培訓(xùn)，此類人群主要針對企業(yè)的中高層管理者，是最能夠直接接觸到有效客戶的方式之一。此類媒體擁有廣泛的客戶資源。以上至下，攻其不備新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次分階段執(zhí)行計劃PART44新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月調(diào)性活動系列巡展樣板區(qū)開放及產(chǎn)品格調(diào)鑒賞會定向產(chǎn)品推介會（圈層營銷）“飛魚”計劃少年暑期游泳培訓(xùn)平層開盤走進大型企業(yè)舉辦全市羽毛球比賽紅酒品鑒會分階段執(zhí)行計劃主要活動安排“ILOVECHRISTMAS”少兒系列活動洋房開盤洋房交付（風(fēng)水講座）理財講座新浪微博地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次時間階段目標(biāo)階段主題推廣手段23月為洋房銷售物料的準(zhǔn)備、軟文規(guī)劃及報廣主題的確定；現(xiàn)場更新包裝。佳兆業(yè)開創(chuàng)之作即將登場報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、道旗圍墻畫面更換階段活動配合系列巡展內(nèi)容由于當(dāng)前市場觀望情緒較濃以及未來市場行情的不確定性，我們的推廣應(yīng)從注重實效性的角度出發(fā)，深入市場，與客戶互動，而不是被動的等客戶來訪，因此，繁華市區(qū)、重點社區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的巡展活動是一個有效的推廣途徑。目標(biāo)通過周期性的巡展，配合其他推廣活動，傳播銷售信息，擴大品牌的知名度，充分利用口碑效用，為有效積累客戶群體創(chuàng)造條件。時間23月份每周末時間階段目標(biāo)階段主題推廣手段45月洋房形象強勢推廣，樹立項目在消費者心中的高端形象；逐步強化賣點，提升項目品質(zhì)和美譽度疊墅洋房炫彩綻放；現(xiàn)房360全方位展現(xiàn)各大媒體同時引爆塑造口碑建立項目地位內(nèi)容針對項目洋房交付在即，邀請風(fēng)水養(yǎng)生方面的專家親臨現(xiàn)場為大家講解中華國粹養(yǎng)生風(fēng)水?？蛇m當(dāng)結(jié)合本項目園林景觀和戶型，闡述風(fēng)水養(yǎng)生知識，并做現(xiàn)場解答。時間4月30日地點項目會所階段活動配合（一）風(fēng)水講座階段活動配合（二）定向產(chǎn)品推介會內(nèi)容針對重點政企部門、大型公司舉辦定向?qū)霎a(chǎn)品發(fā)布會。時間2012年5月份時間階段目標(biāo)階段主題推廣手段7月平層形象出街，拔高持續(xù)項目品質(zhì)和美譽度是時候?qū)挻约毫?30空中別墅，港式大宅極致尊崇戶外、報廣、軟文、電視廣播、道旗、短信等內(nèi)容借大平層樣板區(qū)開放，用正式的、隆重的形式面世，向市場呈現(xiàn)項目的完整信息，傳遞產(chǎn)品品質(zhì)。有利于樹立良好的市場形象，并擴大宣傳增強客戶的購買信心。時間2012年7月1日地點項目會所（暫定）階段活動配合（一）產(chǎn)品格調(diào)鑒賞會階段活動配合（二）“飛魚”計劃少年暑期游泳培