保利地產(chǎn).內(nèi)蒙包頭南海湖營銷策略與品牌傳播研討2007年偉業(yè)顧問

保利地產(chǎn)內(nèi)蒙包頭南海湖營銷策略與品牌傳播研討2007年偉業(yè)顧問房地產(chǎn)智庫HOME88484FF66FF聚焦呼包鄂保利（包頭）南海湖項目營銷策略與品牌傳播研討B(tài)ACONSULTING偉業(yè)顧問珠峰高度8848第1頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF報一、市場四、營銷告思二、項目五、品牌路三、產(chǎn)品六、合作珠峰高度8848第2頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF1、內(nèi)蒙古市場研究一、宏觀經(jīng)濟市城市布局城市關系2、呼包鄂市場分析場投資、施工、供應、成交產(chǎn)品類型、價格、代表項目客戶類別3、包頭市場分析城市規(guī)劃和發(fā)展城市環(huán)境和經(jīng)濟文化4、結(jié)論珠峰高度8848第3頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF內(nèi)蒙宏觀經(jīng)濟研究發(fā)展契機07年內(nèi)蒙古國民經(jīng)濟再次呈現(xiàn)增長“偏快”的趨勢。大量持續(xù)性流動性資產(chǎn)進入內(nèi)蒙古地區(qū)，使內(nèi)蒙古成為中西部地區(qū)最大的資產(chǎn)市場。新一輪大規(guī)模城市基礎設施建設投資擴西部重工業(yè)聚張，全面拓寬投資渠道，加強對城市環(huán)集區(qū)及能源基地境建設。60年自治區(qū)大慶，鞏固內(nèi)蒙古地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展。珠峰高度8848第4頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF內(nèi)蒙宏觀經(jīng)濟研究投資比重工業(yè)增加值固定資產(chǎn)投資總額40006002503505003500300400200300030025025002001502002000100150001001500100100100020050500503000400000絕對數(shù)絕對數(shù)同比增長同比增長工業(yè)與固定資產(chǎn)投資成上升趨勢珠峰高度8848第5頁九舍會4008408848下載2006年6月2006年8月2006年10月2006年12月252482007年3月2007年5月2006年6月2006年8月2006年10月2006年12月252482007年3月2007年5月房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF內(nèi)蒙宏觀經(jīng)濟研究金融經(jīng)濟地方財政收入金融機構(gòu)投資總額100505000250904545007內(nèi)蒙宏觀經(jīng)濟研究人均收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入農(nóng)牧民人均現(xiàn)金收入700025040003503500300600020030002505000250020015040002000150300015001001001000200050505001000000000絕對數(shù)絕對數(shù)同比增長同比增長城鎮(zhèn)居民、農(nóng)牧民收入增加珠峰高度8848第7頁九舍會4008408848下載2006年6月2006年8月2006年10月2006年12月252482007年3月2007年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月252482007年2月2007年3月房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF區(qū)域研究與市場分析城市發(fā)展布局東北亞擴張，在中西部地全球經(jīng)濟、結(jié)構(gòu)在變內(nèi)蒙古是貿(mào)區(qū)，內(nèi)蒙古易口岸。內(nèi)蒙古也在變是領頭羊。全球能源戰(zhàn)略高地全球經(jīng)濟、角色調(diào)整東北亞經(jīng)濟貿(mào)易領軍針對環(huán)渤海，內(nèi)蒙古成主力中國中西部地區(qū)典范內(nèi)蒙古成為面對南方地區(qū)，內(nèi)蒙古供給地。是能源基地。中國之心臟珠峰高度8848第8頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF區(qū)域研究與市場分析城市互動關系以呼和浩特為政治文化中心打造以包頭為中心的新經(jīng)濟中心結(jié)合滿洲里、海拉爾貿(mào)易通商貿(mào)易口岸以鄂爾多斯為能源基地珠峰高度8848第9頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF區(qū)域研究與市場分析城市互動關系包頭卸“包袱”老基地換新顏“金三角”成為“鐵三角”優(yōu)勢資源互補強強結(jié)合、再造中國新經(jīng)濟增長點鄂爾多斯?jié)M洲里、海拉爾呼和浩特“小兄弟”新經(jīng)濟貿(mào)易進軍趕上首府經(jīng)濟“輕”字當先東北亞“老大哥”珠峰高度8848第10頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF區(qū)域研究與市場分析城市價值解讀在幅員遼闊、資源富集的內(nèi)蒙古自治區(qū)，鄂爾多斯以其優(yōu)質(zhì)且儲量巨大的煤炭和天然氣資源，為包頭這個“工業(yè)重鎮(zhèn)”提供了持續(xù)不斷的動力之源；老工業(yè)基地包頭的鋼鐵和重型裝備制造業(yè)，又為鄂爾多斯和呼和浩特經(jīng)濟發(fā)展提供了堅實的裝備支持；而作為自治區(qū)首府和高校、科研集中地的呼和浩特，豐富的人才和科技資源，則成為包頭和鄂爾多斯兩地取之不竭的巨大智力庫。半徑200公里的一個“三角形”地塊，呼和浩特、包頭、鄂爾多斯就此緊密聯(lián)接一體。珠峰高度8848第11頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF區(qū)域研究與市場分析區(qū)域經(jīng)濟研究與發(fā)展趨勢“金三角”地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟表現(xiàn)“十五”期間，呼包鄂三市經(jīng)濟增長速度平均達到234，高出全國經(jīng)濟增速一倍以上，占內(nèi)蒙古自治區(qū)生產(chǎn)總值的比重由392提高到518。而根據(jù)規(guī)劃，“十一五”末，呼包鄂“金三角”經(jīng)濟總量將占到全國生產(chǎn)總值的2左右。呼包鄂“金三角”的閃耀，不僅是內(nèi)蒙古自治區(qū)成立60年來經(jīng)濟建設突飛猛進的一個典型縮影，更是未來內(nèi)蒙古經(jīng)濟騰飛的最大驅(qū)動力所在。珠峰高度8848第12頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF區(qū)域研究與市場分析“金三角”地區(qū)準確定位打造優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群呼包鄂三市在發(fā)揮優(yōu)勢、整合優(yōu)勢、培育優(yōu)勢中，現(xiàn)已形成各具特色的優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)。以此為基礎，著力打造具有絕對競爭力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。呼和浩特市的目標是延伸產(chǎn)業(yè)鏈條、提升產(chǎn)業(yè)層次、壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，堅定不移地培育乳業(yè)、電力、電子信息、生物制藥、冶金化工“五大產(chǎn)業(yè)集群”。包頭的目標是依托資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎，建成我國中西部地區(qū)乃至全國的鋼鐵、鋁業(yè)、裝備制造、電力、煤化工、稀土“六大基地”，打造具有絕對競爭優(yōu)勢的“六大產(chǎn)業(yè)集群”。鄂爾多斯具有得天獨厚的煤炭及天然氣等資源優(yōu)勢，抓住全國煤、電、油、運緊張的有利時機，鄂爾多斯正加快煤炭、電力、煤化工和精細化工、天然氣化工“四大基地”建設，力爭形成在國內(nèi)外具有一定影響力的“四大產(chǎn)業(yè)集群”。優(yōu)勢具有顯隱性，要準確定位并發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)必須清楚認識優(yōu)勢、把握優(yōu)勢、整合優(yōu)勢、迅速培育優(yōu)勢、從而最大限度發(fā)揮優(yōu)勢珠峰高度8848第13頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF“金三角”經(jīng)濟發(fā)展趨勢“就經(jīng)濟發(fā)展速度而言，當今世界看中國，中國看內(nèi)蒙古，內(nèi)蒙古看呼包鄂金三角?！边@是經(jīng)濟界人士對近年來“金三角”發(fā)展態(tài)勢所做的定性評價。從定量看，呼和浩特、包頭、鄂爾多斯三市的面積占自治區(qū)的15，人口占14，經(jīng)濟總量占12。到今年底，呼和浩特市經(jīng)濟總量5年要翻兩番；包頭市最近3年的經(jīng)濟總量等于“八五”和“九五”10年的總和；鄂爾多斯也曾有過8年翻三番的輝煌?！敖鹑恰眳^(qū)域經(jīng)濟在西部地區(qū)表現(xiàn)突出，抓住機遇迅速發(fā)展。珠峰高度8848第14頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF區(qū)域研究與市場分析呼、包、鄂三地房地產(chǎn)市場呼、包、鄂三地投資成交量呼和浩特2006年投資成交量2006年鄂爾多斯投資成交量7064296054766050503842404029722587258730302020101000投資成交新成交投資成交新成交2006年包頭投資成交量705929605040302130212820100投資成交新成交珠峰高度8848第15頁九舍會4008408848下載億元億元億元積面建新積面售預工開新年60積面交成積面工施積面建新積面售預工開新年60積面交成積面工施積面建新積面售預工開新年60積面交成積面工施房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF區(qū)域研究與市場分析呼、包、鄂三地房地產(chǎn)市場呼、包、鄂三地施工面積2006年包頭施工成交面積2006年呼和浩特施工成交面積2006年鄂爾多斯施工成交面積5624876425204360060010005004044500區(qū)域研究與市場分析呼、包、鄂三地房地產(chǎn)市場呼、包、鄂三地產(chǎn)品狀況地區(qū)產(chǎn)品類型代表項目產(chǎn)品價格22呼和浩別墅呼和佳地獨棟10000元/M聯(lián)排5200元/M特22東岸國際獨棟10000元/M13000元/M22天驕花園獨棟59區(qū)域研究與市場分析呼、包、鄂三地房地產(chǎn)市場呼、包、鄂三地客戶類別成交客戶來源分析9呼、包、鄂三地政府行政機關人員2041三地企事業(yè)單位白領私營企業(yè)主、小煤礦主等30投資客中占有一定的比例（山西客戶居多）。鐵西滑翔渾南新區(qū)其它市區(qū)外地珠峰高度8848第18頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF區(qū)域研究與市場分析包頭整體規(guī)劃及經(jīng)濟發(fā)展包頭城市規(guī)劃和發(fā)展2006年2020年規(guī)劃要點1強化帶狀組織結(jié)構(gòu)2形成“兩主四副”多中心3周圍片區(qū)之間設置綠化隔離帶，破解工業(yè)包圍城市格局4快速交通體系支持帶狀組織布局經(jīng)濟發(fā)展要點1加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型2調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)3加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展珠峰高度8848第19頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF區(qū)域研究與市場分析包頭市場經(jīng)濟成果表現(xiàn)包頭城市經(jīng)濟表現(xiàn)“十五”時期是包頭國民經(jīng)濟發(fā)展最好、最快的時期。整個“十五”期間，全市生產(chǎn)總值以平均每年百億元的總量增長，2002年全市生產(chǎn)總值超過300億元，2003年突破400億元，2004年突破600億元，2005年突破區(qū)域研究與市場分析包頭市城市環(huán)境和經(jīng)濟表現(xiàn)包頭市城市環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展加強投資環(huán)境建設，促進報頭經(jīng)濟快速發(fā)展珠峰高度8848第21頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF區(qū)域研究與市場分析包頭房地產(chǎn)市場表現(xiàn)房地產(chǎn)起步較晚，市場發(fā)展緩慢2006年包頭市場出現(xiàn)拐點城市地域小大品牌入駐，大體量項目開發(fā)不斷涌現(xiàn)客群共享早期項目規(guī)模小，總體開發(fā)量較小，市場處于初級狀態(tài)市場封閉多個項目集中上市，市場競爭加劇項目面臨全面競爭別墅市場供需失調(diào)，市場反映強勁產(chǎn)品類型單一、產(chǎn)品設計無新意市場供需失衡，高端項目稀缺，客戶對產(chǎn)品的要求不是很高，整個包頭市地產(chǎn)類產(chǎn)品有限。珠峰高度8848第22頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF區(qū)域研究與市場分析包頭房地產(chǎn)市場分析市場產(chǎn)品類型比例各類產(chǎn)品價格60005000500045004000203區(qū)域研究與市場分析包頭房地產(chǎn)市場分析客戶比例構(gòu)成戶型面積配比50003000250040002000公寓15003000別墅公寓1000500別墅20000001000員主員工者職業(yè)人員資000司企構(gòu)位投公營機單地營私府業(yè)外私政事鄂企包呼目標客群戶型需求依據(jù)三地經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，目標客戶比較分散。包頭在售產(chǎn)品單套面積較大，順應當?shù)乜蛻粜睦?，都是以大而寬為主。珠峰高?848第24頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF區(qū)域研究與市場分析包頭市場對豪宅認識包頭房地產(chǎn)市場豪宅類產(chǎn)品占有量小客戶對豪宅的認識較淡漠居住理念還停留在更換居住環(huán)境層面在當?shù)貙粜兔娣e的要求主要是以寬大戶型為主市場上出現(xiàn)的產(chǎn)品主要是以毛坯為主、帶裝修的產(chǎn)品較少當?shù)亟煌ㄝ^發(fā)達，呼、包、鄂三地客戶流動性較強珠峰高度8848第25頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF區(qū)域研究與市場分析包頭市整體房地產(chǎn)市場分析結(jié)論在城市發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的背景下，“老城區(qū)”與“新城區(qū)”都具備成為城市豪宅聚集地的條件南湖板塊包頭著名的水上公園、宜居的環(huán)境。使更多的客戶看中該地區(qū)的發(fā)展?jié)摿?。包頭高端產(chǎn)品稀缺，對產(chǎn)品的認識以及各種配套要求較淡漠。珠峰高度8848第26頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF區(qū)域研究與市場分析區(qū)域分析結(jié)論60年大慶為契機推進內(nèi)蒙古國際化產(chǎn)業(yè)基地進程中西部經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整再造區(qū)域附中心呼包鄂金三角經(jīng)濟增長態(tài)勢強勁優(yōu)勢資源互補鞏固包頭經(jīng)濟地位珠峰高度8848第27頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF二、1、區(qū)域價值定位項RBD休閑商務區(qū)2、項目定位目世界級湖畔GOLF富人區(qū)3、產(chǎn)品定位行政官邸、企業(yè)戴維營、家族領地4、客戶定位珠峰高度8848第28頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF區(qū)域價值定位RBD休閑商務區(qū)“休閑商務區(qū)”即RBDRECREATIONBUSINESSDISTRICT，是當今國際中心城市推出的與其商務中心功能相呼應的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，它將休閑娛樂、科普博覽、主題旅游、精品購物等各類項目加以整合，形成與商務相結(jié)合的休閑產(chǎn)業(yè)，從而創(chuàng)造現(xiàn)代都市新亮點。南海湖占地4項目定位賣點梳理包頭南海湖項目地塊產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展趨勢公共設施區(qū)域特點區(qū)位交通環(huán)境競爭類型戶型低密配套規(guī)模園林新城中心，臨南近海機夫湖場球自公，場然園城包環(huán)市圍境主絕區(qū)干佳域道，潛，臨在對出近供傳產(chǎn)行南應統(tǒng)品便海量居類捷湖少住型，文以被后化中高期的式爾競需別爭求墅壓為力主小，。滿足客爾戶夫緊球鄰場在米建，的總區(qū)占國域地賓內(nèi)酒少店有、的體大育盤公賓園館、高體育公園、別休墅閑會度所假、區(qū)商、業(yè)城市化新城市中心尺度適戶中型以公頃的規(guī)劃綠地容積率，動靜適宜。公頃，一期總建面平米為主，面積萬平珠峰高度8848第30頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF項目定位分主題與關鍵詞地塊產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展趨勢稀缺景觀資源城市稀缺產(chǎn)品大盤新興城區(qū)便利交通極具潛力城市第一居所舒適創(chuàng)新健康生態(tài)休閑升值潛力基礎定位湖畔GOLF低密居住區(qū)定位提升世界級湖畔GOLF富人區(qū)主題焦點城市形態(tài)解碼日漸完善的配套、便利的交通，完備的城市功能高檔氛圍解說開闊視野、高檔居住氛圍，自主休閑生活升值潛力解密國賓酒店、體育公園、高爾夫球場、城區(qū)升級，潛力無限珠峰高度8848第31頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF產(chǎn)品定位行政官邸企業(yè)戴維營家族領地行政官邸不只是建筑的奢華，而是尊貴的象征，歷史的見證，峰層人士的居住理想。項目毗鄰國賓館,超低人口密度，清新社區(qū)空氣。獨棟別墅，獨立人生的境界，成就官邸物稀為貴的首要條件。企業(yè)戴維營戴維營美國總統(tǒng)的專屬度假勝地，是悠閑、自由、成功的象征，這里有人們心中最理想的生活情趣和最舒展的精神境界。項目毗鄰4客戶定位區(qū)域來源客群來源以包頭、呼和浩特、鄂爾多斯為中心向內(nèi)蒙其他城市擴展。山西、北京等地也會包頭市出現(xiàn)部分投資客戶。呼和浩特市鄂爾多斯市珠峰高度8848第33頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF客戶定位客群分析社會屬性年齡4055歲之間，是家庭、社會的中堅力量。職業(yè)為政府官員、大型企業(yè)高管層、煤礦、能源、畜牧業(yè)等私營業(yè)主。心理因素生活方式/文化圈的認同，選擇性注意/記憶對本圈的感覺非常敏銳；選擇性拓展專業(yè)/朋友圈；看重財富和消費帶來的身份感，在活動圈層中具有明顯的炫富和攀比心理。珠峰高度8848第34頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF客戶定位客群分析文化因素受傳統(tǒng)文化影響較深，同時眼界開闊。個人因素家庭經(jīng)濟狀況良好，性格開朗，好溝通；追求高品質(zhì)的生活方式；工作或生意在生活中始終排在首位，掙錢的過程比消費更享受，看好包頭的未來發(fā)展，和便利的交通環(huán)境（機場）。珠峰高度8848第35頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF客戶定位目標客戶類型政府官員內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市政府/包頭市中級人民法院/包頭市政協(xié)/包頭市財政局/包頭市工商局/包頭市交通局等政府高層官員企業(yè)會所中國電信集團包頭分公司/蒙牛集團/鄂爾多斯集團神華集團等大型企業(yè)資源型產(chǎn)業(yè)煤礦、能源、畜牧業(yè)等私營業(yè)主珠峰高度8848第36頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF客戶定位目標客戶模型分布地區(qū)呼和浩特、包頭、鄂爾多斯等。政府官員行業(yè)政府官員生活方式三點一線，奔波于辦公室、家庭和一些高檔的社交和休閑場所性格內(nèi)斂、低調(diào)、不事張揚購買特點一般以家人的名義購買，并且較少貸款，部分政府高級官員的配偶會有相當?shù)闹脴I(yè)決策權(quán)珠峰高度8848第37頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF客戶定位目標客戶模型分布地區(qū)多數(shù)分布在呼和浩特、包頭、鄂爾多斯等廣大內(nèi)蒙地區(qū)。行業(yè)特征資源型產(chǎn)業(yè)高端人群煤礦、能源、畜牧業(yè)生活方式正處于出人頭地階段，渴望揚名，渴望社會的注意、認同。占有、炫耀比別人更多更優(yōu)越的資源。購買心理消費心理相對不夠成熟、對產(chǎn)品要求僅現(xiàn)予表面，和項目整體印象。從眾心理較強，不計較價格，但又喜歡“小便宜”傳播特點同區(qū)域內(nèi)內(nèi)蒙高端客戶之間聯(lián)系緊密，通過圈層互動，能達到有效傳播。珠峰高度8848第38頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF三、產(chǎn)1、建筑形態(tài)風格、細節(jié)品2、配套3、戶型4、物業(yè)國際物業(yè)顧問或聯(lián)合管理珠峰高度8848第39頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF產(chǎn)品策略區(qū)域劃分配合營銷推廣，B區(qū)根據(jù)產(chǎn)品屬性，將項目一期劃分為A、B、C、A區(qū)D區(qū)D四個區(qū)塊，營銷工作結(jié)合工程國賓館進度依次開發(fā)推C區(qū)進。珠峰高度8848第40頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF建筑風格建議A區(qū)首開區(qū)，靠近國賓館，為一期優(yōu)勢地段，有利用樹立項目整體形象。建筑形式應以體現(xiàn)項目品質(zhì)感歐式風格為主，并融入多元化的因素，快速樹立項目高端品質(zhì)。作為城市價格標竿，建議采取精裝修產(chǎn)品，小體量，迅速切入市場。奢華、高貴為A區(qū)的主要賣點。珠峰高度8848第41頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF建筑風格建議B區(qū)由于靠近小區(qū)的路口，設計為歐式風格，格外引人注目，搶眼。珠峰高度8848第42頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF建筑風格建議C區(qū)由于位于高爾夫球場中心帶、風光宜人。采用美式風格更有異國風情。珠峰高度8848第43頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF建筑風格建議D區(qū)一期的后端產(chǎn)品，毗鄰預留發(fā)展帶的住宅、花園洋房，產(chǎn)品可做多元化的嘗試，豐富產(chǎn)品類型，內(nèi)部差異化，在整體效果上有過度感。珠峰高度8848第44頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF建筑立面金屬傳統(tǒng)石材，或者新型的陶土面磚、金屬屋面等考究的材質(zhì)可以提升別墅外觀整體品質(zhì)。石材陶土面磚珠峰高度8848第45頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF供暖方式根據(jù)包頭產(chǎn)品多數(shù)為集中供暖且獨立供暖浪費相應資源本產(chǎn)品應該采用整體供暖方式。珠峰高度8848第46頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF園林規(guī)劃在園林規(guī)劃上，獨棟與其他類型產(chǎn)品要有一定的軟性區(qū)分，使其面積劃分上體現(xiàn)相對獨立性，設計上將外部景觀與內(nèi)部景觀相結(jié)合。珠峰高度8848第47頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF細節(jié)打造學習星河灣精神要從一個小品、一塊石頭、一個水池、一把座椅做起。珠峰高度8848第48頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF配套設施集中布置休閑廣場社區(qū)商業(yè)咖啡茶座珠峰高度8848第49頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF配套會所咖啡吧健身中心泳池兒童活動中心珠峰高度8848第50頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF主力戶型設計建議產(chǎn)品類型戶型面積居室數(shù)1701主力戶型設計建議主要功能空間面積戶型面積起居室主臥2222次臥玄關（M餐廳（M廚房（M書房（M22（含主衛(wèi)）（M（M1701單體樓型設置建議建筑形式傳統(tǒng)、緊湊建筑方向性不敏感，易于形成組團能夠保證較高的容積率珠峰高度8848第53頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF物業(yè)管理特聘請專門從事高端物業(yè)管理的專業(yè)物管公司做顧問或聯(lián)合管理，打理業(yè)主居住瑣事。提供“國際化菜單式上流生活服務”模式。如美國世邦魏理仕物業(yè)管理有限公司英國第一太平戴維斯物業(yè)管理有限公司珠峰高度8848第54頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF四、營1、價格起步價、均價銷2、周期四年（大階段）一年（小階段）珠峰高度8848第55頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF營銷策略區(qū)域劃分配合營銷推廣，B區(qū)根據(jù)產(chǎn)品屬性，將項目一期劃分為A、B、C、A區(qū)D區(qū)D四個區(qū)塊，營銷工作結(jié)合工程國賓館進度依次開發(fā)推C區(qū)進。珠峰高度8848第56頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF營銷思路定價原則成本定價原則以項目開發(fā)、建設、營銷成本的核算為價格制定基礎競爭導向定價（加權(quán)定價）以市場同類產(chǎn)品為價格制定的參考導向需求導向定價以消費者的認知價值、需求強度及對價格的承受能力為依據(jù)，以市場占有率、品牌形象和最終利潤為目標，真正按照有效需求來策劃房地產(chǎn)價格。珠峰高度8848第57頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF營銷思路價格調(diào)整側(cè)略開盤均價后期均價（元總體均價預計產(chǎn)品分類總價（萬元）（元/平米）/平米）（元/平米）價格漲幅A區(qū)7000700070006993B區(qū)6000630066006633910C區(qū)6720702073207392122D區(qū)74407740營銷思路D區(qū)C區(qū)A區(qū)B區(qū)全面輝煌鞏固提高形象樹立快速銷售階段階段階段階段速度利潤速度利潤A區(qū)屬于本項目首先開售區(qū)域，操作的好壞直接影響后三期客戶對項目的信心；B區(qū)作為首次放量的區(qū)域，營銷的成敗影響著C、D兩區(qū)銷售任務，是全局戰(zhàn)略部署的關鍵一步。珠峰高度8848第59頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF一期價格策略整體均價銷售周期7000營銷策略銷售周期2008年2009年2010年2011年形象樹立階段形象塑造階段品牌塑造階段品牌上升期A、B、C區(qū)A區(qū)完工，B區(qū)入市，著力A、B區(qū)入住，社區(qū)初具全面入住，打造外圍環(huán)境，利用樣板區(qū)A區(qū)入住，B區(qū)放量，規(guī)模，項目品質(zhì)得到展現(xiàn)。D區(qū)進入銷售大力進行市場推廣，樹立項成熟樣板區(qū)示范效應，C區(qū)借勢入市，進入品牌階段，以公司目品牌形象。著力進行項目形象塑造。塑造期。品牌推廣為主。珠峰高度8848第61頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF08年營銷思路銷售持續(xù)期3促銷期預熱期銷售持續(xù)期1積累期銷售持續(xù)期2B區(qū)開盤期B區(qū)收盤期A區(qū)亮相期20081020089200811200833200851200879200863020081120083120081120081020082292008430629年度任務指標02008782008831200812200832任務指標100任務指標3任務指標10任務指標10任務指標20任務指標40任務指標70任務指標90A區(qū)完工，A區(qū)樣板區(qū)放大產(chǎn)品自B區(qū)開盤前國賓館盛大借助A區(qū)B區(qū)完工，A社區(qū)步入高爾夫球場正道路修整到完工，產(chǎn)品身賣點，突的準備和開業(yè)。更為項目入住區(qū)入??；對成熟。進式開業(yè)。B區(qū)位，城區(qū)及正式發(fā)售，出項目熱銷前期簽約廣泛的市場的節(jié)點，成交客戶進行簽約客樣板產(chǎn)品完工現(xiàn)場售樓處GOLF球場的綜合賣點。工作?？蛻舻南?。進行現(xiàn)場行有效的保戶的催款、投入使用，舉啟用，客戶試營業(yè)，擴現(xiàn)場活動、促銷活動養(yǎng)，提高客辦理入住，辦盛大的開盤積累期，同大項目知名優(yōu)惠的促銷和系列客戶介紹成交著手后期活動；宣傳推時進行業(yè)務度，開始對政策及客戶戶保養(yǎng)活比例?？蛻舴e累。廣的強勢投體的相關培認購客戶進信息的反饋。動放。訓和考核。行保養(yǎng)。B區(qū)動工。珠峰高度8848第62頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF1、傳播策略五、品2、案名牌3、LOGO及VI4、平面、戶外5、公關活動珠峰高度8848第63頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF六、1、偉業(yè)合2、優(yōu)勢作3、團隊4、商務珠峰高度8848第64頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)介紹BACONSULTING哈爾濱偉業(yè)顧問成立于一九九四年，是與中國房地產(chǎn)行業(yè)相伴而生的最早的房地產(chǎn)服務機構(gòu)之一。沈陽初以房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務為先導，于不斷創(chuàng)新中逐步發(fā)展完善了以房地產(chǎn)投資顧問、營秦銷皇代島理、商業(yè)策劃、資產(chǎn)唐山管理及二手物業(yè)代理五大聯(lián)合互動的專業(yè)服務體系，經(jīng)過呼1和0余浩年特的實踐與發(fā)展，現(xiàn)已成大長連為中國最具規(guī)模的涿州天津固安石家莊煙臺房地產(chǎn)綜合服務機構(gòu)。太原濟南青島偉業(yè)顧問于北京以及中國華北地區(qū)房地產(chǎn)綜合服務業(yè)獨占鰲頭，并以具有前瞻性的戰(zhàn)略構(gòu)想將業(yè)務擴展安陽至天津、石家莊、太原、濟南、南京、杭州、武漢、沈陽、哈爾濱、大連、青島等20余個大中型城市，致力武漢杭州于為市場及社會創(chuàng)造最大價值，憑借企業(yè)綜合實力重見慶證了中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，成就了偉業(yè)顧問卓越南昌的品牌價值以及深遠的品牌影響力。珠峰高度8848第65頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)介紹偉業(yè)顧問分公司分布圖大連沈陽天津山東武漢珠峰高度8848第66頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)介紹服務偉業(yè)顧問房地產(chǎn)綜合服務商商業(yè)策劃二手投資顧問營銷代理資產(chǎn)管理房地產(chǎn)金融及管理物業(yè)代理珠峰高度8848第67頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)介紹業(yè)績值得信賴的營銷業(yè)績1996至2006年連續(xù)多年名列京城房地產(chǎn)住宅代理銷售之首。每年市場占有率達15以上。2006年銷售代理額達90億元獲北京金牌地產(chǎn)代理第一名2006年，“中國房地產(chǎn)百強”頒予偉業(yè)顧問2005年中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)華北區(qū)第一名歷年累計營銷代理額逾400億珠峰高度8848第68頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)介紹業(yè)績從1994年至2006年12年間，偉業(yè)從成功操作“聚龍花園”、“通用時代國際公寓”、“世貿(mào)國際公寓”到“濟南魯能領秀城”、“沿海賽洛城”、“北京華僑城”、“領秀新硅谷”、“東麗湖萬科城”等已有百余個項目，2006年銷售額約90個億，成功實現(xiàn)累計銷售額達400多億。901009070偉業(yè)優(yōu)勢對高端市場的精準把握高端項目豐富的客戶資源全面豐富的增值服務14年高端項目銷售經(jīng)驗專業(yè)的低密度物業(yè)銷售團隊珠峰高度8848第70頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)優(yōu)勢別墅項目操作經(jīng)驗龍灣別墅湖光山舍水木蘭亭懷柔別墅區(qū)長河玉墅棕櫚灘保利西山林語碧水莊園山后別墅區(qū)中央別墅區(qū)北京灣亞奧京北別墅區(qū)無雙境界亦莊別墅區(qū)中關村區(qū)域領袖新硅谷大興別墅區(qū)原生墅偉業(yè)顧問共操作北京別墅項目近個項目，代理銷售套數(shù)累計達到2000余套，遙遙領先于其他代理公司珠峰高度8848第71頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)優(yōu)勢大盤項目操作經(jīng)驗季景沁園融科橄欖城融域沿海賽洛城北辰綠色家園華僑城通用時代望京區(qū)域亞奧區(qū)域中關村區(qū)域CDB區(qū)域清風華景園方莊區(qū)域時代綠蔭誠品建筑時代紫芳珠峰高度8848第72頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)優(yōu)勢經(jīng)典別墅案例龍灣別墅偉業(yè)貢獻對小獨棟別墅進行詳細的專題研究，創(chuàng)造了高容積率下的獨棟產(chǎn)品產(chǎn)品的精細化打造，實現(xiàn)了良好的銷售價格與業(yè)績。項目基本情況溫榆河高檔精品小獨棟別墅，總用地面積1偉業(yè)優(yōu)勢萬科東麗湖經(jīng)典別墅案例項目基本信息位于天津東麗區(qū)東麗之光大道，總建面137萬平米，一期301套獨棟與聯(lián)排，容積率03，綠化率40，每套200萬300萬之間，最高價賣到556萬一套。服務內(nèi)容提供營銷策劃及獨家銷售代理服務。偉業(yè)貢獻A、針對本項目地處天津較偏遠地段但風景優(yōu)秀的特征，為其量身打造“將體驗進行到底”的總體營銷策略；B、實施偉業(yè)獨創(chuàng)的“營銷品牌雙線推動”策略，促使項目品牌與銷售雙向促進和雙向獲利；C、結(jié)合項目規(guī)劃，提出從“湖是新故鄉(xiāng)”向“新都市主義”轉(zhuǎn)移升級的戰(zhàn)略計劃，同時配合利潤的高速增長的計劃，得到萬科集團的認可。珠峰高度8848第74頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)優(yōu)勢高端項目豐富的客戶資源利用偉業(yè)強大的高端市場數(shù)據(jù)庫系統(tǒng),建立“一對一”的數(shù)據(jù)行銷方式，全面了解顧客需求和心理，也使銷售由單純的銷售產(chǎn)品提升到人性化服務，疏通產(chǎn)品和客群信息通路，成為超越“推銷”的市場藝術，也接近“銷售就是溝通”的真諦。珠峰高度8848第75頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)優(yōu)勢全面豐富的增值服務五大專業(yè)中心完整、無損失配合，實現(xiàn)綜合作用最大化市場研究中心通過對房地產(chǎn)市場的實時監(jiān)控以及課題研究，制定業(yè)內(nèi)權(quán)威的偉業(yè)指數(shù)，并對具體項目進行市場深度服務。建筑策劃中心結(jié)合國內(nèi)市場尋求產(chǎn)品設計切入點，不僅使產(chǎn)品更好地符合市場需求，同時更具差異化。專門從事建筑策劃工作的專業(yè)部門營銷策劃中心制定公司各類代理項目的核心營銷策略和推廣體系，是偉業(yè)營銷代理業(yè)務展開的中樞。偉業(yè)顧問營銷戰(zhàn)略發(fā)展的核心部門銷售管理中心制訂銷售項目管理辦法、對銷售狀況進行密切監(jiān)控與統(tǒng)計分析，深層次優(yōu)化偉具體項目的銷售管理能力客戶服務中心發(fā)展并維護公司各類型客戶，制訂長期的客戶服務戰(zhàn)略和體系，投入最大的熱誠，讓偉業(yè)的客戶由衷的滿意。珠峰高度8848第76頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)優(yōu)勢客戶滿意度及現(xiàn)場管理售后服務售前服務售中服務從客戶感官素求建立情感交流傳遞項目訊息，出發(fā)，在細節(jié)之，為后續(xù)工作樹立品牌形象，處體貼客戶，滿的順利開展奠搭建溝通平臺足客戶需求定基礎感官營銷，一切從懂得客戶開始珠峰高度8848第77頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)優(yōu)勢客戶滿意度及現(xiàn)場管理定制化顧問服務客戶需求滿足客戶需求深度挖掘感官營銷客戶維護?？蛻魸M意服務客戶需求調(diào)查養(yǎng)客戶0流失永續(xù)進行珠峰高度8848第78頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)優(yōu)勢客戶滿意度及現(xiàn)場管理從客戶有意到訪前就開始到訪前對客戶需求進行有意識的執(zhí)挖掘，再通過接待過程中行的接觸和服務以及后期的接待中客戶涵養(yǎng)，配合各種相關手執(zhí)行手段，我們將使用感段官營銷客戶滿意服務，爭取最大限度保有客戶，并購買后實現(xiàn)良性循環(huán)。珠峰高度8848第79頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)優(yōu)勢客戶滿意度及現(xiàn)場管理1、感官營銷客戶滿意服務體系售前服務到訪前的客戶服務作為感官營銷的前奏，在客戶到訪前，就開始有意識的收集客戶信息，如客戶的喜好、習慣以及對產(chǎn)品的需求等；以便在客戶來訪時可為其提供針對性的、體貼的、專署性的定制化服務。這些工作作為感官營銷的前期準備，可使客戶在感受尊貴的同時，更有親切的歸屬感。從需求調(diào)查到服務定制化珠峰高度8848第偉業(yè)優(yōu)勢客戶滿意度及現(xiàn)場管理2、感官營銷客戶滿意服務體系售中服務接待過程中的客戶服務感官營銷具體兌現(xiàn)在銷售現(xiàn)嗅覺場管理、銷售道具、銷售說辭、客戶認購、簽約、入住流程、售后服務等多方面，充分滿足客戶聽覺心理的“視覺、聽覺、嗅覺、觸覺、心理”的感官素求。向廣大消費者展示企業(yè)文化和經(jīng)營理念，樹立品牌形象。從客戶需求出發(fā)珠峰高度8848第81頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)優(yōu)勢客戶滿意度及現(xiàn)場管理2、感官營銷客戶滿意服務體系售后服務后續(xù)的客戶涵養(yǎng)服務針對那些提出問題，期望盡快得到明確答復的客戶，應第一時間將客戶疑問反饋給開發(fā)商，并隨時轉(zhuǎn)告客戶事情發(fā)展態(tài)勢，直至問題解決。珍惜每一組客戶資源，認真對待與客戶有關的任何問題，提高團隊整體素質(zhì)，對已發(fā)生的事情不回避，不推卸責任，積極配合公司及客戶解決問題。推行首問責任制，即使不是由自己直接提供服務的客戶，一旦有事找到自己，也一定提供熱情周到服務。定期組織各類發(fā)布活動，對項目近期動態(tài)發(fā)表聲明。向客戶及時輸送最新的項目進展信息，包括工程進度、價格調(diào)整、銷售政策、宏觀政策等。溫情速遞拒絕冷漠珠峰高度8848第82頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)優(yōu)勢客戶滿意度及現(xiàn)場管理系統(tǒng)培訓三步走專業(yè)系統(tǒng)的培訓管理機制為提升客戶滿意度提供全面保障珠峰高度8848第83頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)優(yōu)勢項目答客問整理和記憶市場調(diào)研產(chǎn)品分析專業(yè)知識房地產(chǎn)知識整體市場供求分析TEXTTEXTTEXT政策法規(guī)自身產(chǎn)品解讀分析區(qū)域市場競品調(diào)研TEXTTEXTTEXT合同及金融貸款銷售說辭凝練與潤色TEXTTEXT知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。收集和整房地產(chǎn)從業(yè)人員必須了解了解整體市場供求狀況，對周遍理項目答客問手冊，牢記產(chǎn)品信息和在售樓盤進行市場調(diào)查，使銷售人的最基礎的專業(yè)常識，包關鍵數(shù)據(jù)，結(jié)合自身與市場競爭情況，體及時掌握房地產(chǎn)市場。調(diào)查內(nèi)容括房地產(chǎn)市場、交易程序、對項目進行綜合分析研究，最后轉(zhuǎn)化包括地理位置、區(qū)域交通、公共配建筑常識等。時刻加強從為銷售語言并傳達給消費者。對產(chǎn)品套、人文環(huán)境、價格組合、付款方業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)是偉業(yè)的熟悉程度將直接反映出銷售人員的式、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場需顧問管理培訓課程的一貫專業(yè)度，并影響客戶對服務的滿意程求等逐一了解，并考核上崗。要求。度。珠峰高度8848第84頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)優(yōu)勢五大實戰(zhàn)操練沙盤模型講解演練TOP1周邊配套講解演練TOP2戶型優(yōu)勢講解演練TOP3樣板間講解演練TOP4園林講解演練TOP5珠峰高度8848第85頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)優(yōu)勢現(xiàn)場接待基本流程迎接客戶詢問是否已有預約講解沙盤、戶型分析實戰(zhàn)模擬沿銷售動線參觀、講解綜合考核引導客戶參觀樣板間（突出戶型特點）洽談并介紹付款方式，盡可能了解客戶各項需求及財務情況Y確認銷控現(xiàn)場模擬客戶來訪的情景，由銷售人員N互為扮演不同的角色，實地考察業(yè)務員交納定金的對基礎知識、區(qū)域市場、產(chǎn)品特色等的熟悉程度，以及其對購房客戶心理需提供給客戶參考資料，送客戶離開求的把握、現(xiàn)場應變能力等重要環(huán)節(jié)。完成客戶到訪記錄，以便回訪珠峰高度8848第86頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)優(yōu)勢管理制度健全的業(yè)務管理體制管理制度培訓使各項工作積極有序展開的前提條件日常行報表制度為規(guī)范考勤制度沒有規(guī)矩不成方圓離職制度會議制度業(yè)績獎懲制度珠峰高度8848第87頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)優(yōu)勢例會制度項目例會會議制度業(yè)務專題會營業(yè)日報表來電來訪登記表報表制度成交客戶檔案表營業(yè)周報表月銷售分析表全面、及時掌控最新銷售動態(tài)，對階段營銷工作推進形成指導和判斷珠峰高度8848第88頁九舍會4008408848下載房地產(chǎn)智庫HOME8848FF66FF偉業(yè)團隊別墅銷售組織關系框架及流程圖前后簽約合作開盤各期制定營人員組制訂一期推廣安簽約價格促銷加推營銷計劃尾房銷計劃織培訓價格表排（含銷控）認購調(diào)整申請新品總結(jié)清盤營銷計劃制定銷售保利公司經(jīng)理營銷副總研討匯報保利公司銷售總監(jiān)銷售經(jīng)理反饋執(zhí)行注以上為我司常規(guī)工作流