物業(yè)管理 案例分析.doc

我所居住的廣州某小區(qū)物業(yè)管理公司承諾提供24小時封閉式保安管理。因此，我辦理了摩托車月保，并按時交納物業(yè)管理費及摩托車月保費。今年9月11日摩托車在小區(qū)的停車場失竊。但物業(yè)公司稱只提供停車場地，不負責保管及賠償。請問該物業(yè)管理公司是否應賠償？ 點評：從你提供的情況來看，因為你的摩托車所交納的費用明確為“摩托車月保費”，故雙方形成的是一種“保管合同”關系，根據(jù)物業(yè)管理條例和合同法的有關規(guī)定，物業(yè)公司就此為你提供的不應當是停車的場地，而是代為保管摩托車的專項服務。因此，你的摩托車在其保管期間丟失，物業(yè)管理公司依法應當承擔賠償責任。 河某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜，財產(chǎn)損失達二萬多人民幣。王某認為其所交的物業(yè)管理費中已包含了治安管理服務內容，因此其家中被盜，物業(yè)公司應承擔賠償責任。談談你對此事的看法。 答案參考：首先應該明確業(yè)主所交管理費中所含治安管理服務為公共區(qū)域的治安防范服務，而非業(yè)主家中的安全保障服務。因此，本案例中，物業(yè)管理公司是否應承擔責任，應視具體情況。如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多，保安員不履行職責，而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關系，則根據(jù)中華人民共和國民法通則第一百零六條規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。如果物業(yè)公司采取了多種防范措施，公共區(qū)域沒有治安隱患，保安員盡職盡責，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當之處。則物業(yè)公司不應承擔賠償責任。 治安管理是物業(yè)管理最基本的內容。為了確保業(yè)主、住戶的安全、規(guī)避不可預測風險，一方面物業(yè)管理公司應增加保安人員及保安巡邏次數(shù)，加大安全防范的力度。另一方面，物業(yè)管理公司最好購買公眾責任險，將所應承擔的賠償責任的風險轉嫁給保險公司。 業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費醫(yī)藥費數(shù)千元。李某認為其摔倒主要是因為地滑，因此物業(yè)公司應負擔一定責任，物業(yè)公司應當補償其醫(yī)藥費、誤工費和精神損失費。請問此事物業(yè)公司是否需承擔責任？談談你的看法。 摔倒了這個案例的責任歸屬適用于我國民法所規(guī)定的特殊侵權的民事責任，即中華人民共和國民法通則第一百零六條第三款規(guī)定：“沒有過錯，但法律規(guī)定應當承擔民事責任的，應當承擔民事責任。”因此物業(yè)管理公司是否要負責賠償?shù)年P鍵是看法律有沒有規(guī)定要承擔民事責任。 中華人民共和國民法通則第一百二十五條規(guī)定：在公共場所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應承擔民事責任。同理，在本案例中，如果物業(yè)公司對地面潮濕既沒有警示性標志又沒有采取防范措施，則應承擔民事賠償責任。否則就不應承擔民事賠償責任。 根據(jù)中華人民共和國消費者權益保護法第十八條的規(guī)定：“經(jīng)營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。應當向消費者作出真實的說明和明確的警示，并說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發(fā)生的方法?！边@條法律規(guī)定與我國民法第一百二十五條的規(guī)定是一致的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。某業(yè)主投訴：我買的房子雖然已入住半年，可我卻高興不起來。因為房子存在質量問題：衛(wèi)生間滲水、墻面有裂縫、門窗歪斜。找物業(yè)公司和開發(fā)商后，他們只是把裂縫補了補，滲水和門窗歪斜還存在，這嚴重影響我的使用。因此，我準備不支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費了，不知這種做法是否合理？請你回答該業(yè)主提出的問題并提出你的處理意見。按時交納物業(yè)管理費是業(yè)主的法定義務。業(yè)主不能以房子質量差為理由來逃避自己交納物業(yè)管理費的法定義務。業(yè)主只要享受了物業(yè)管理服務，就應交納管理費。從法律上講，不交納管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權益，而且也嚴重地損害了全體業(yè)主的合法權益。如果某業(yè)主自身的合法權益受到了侵害，則物業(yè)管理公司可協(xié)助業(yè)主要求開發(fā)商維修房屋或賠償經(jīng)濟損失，或協(xié)助業(yè)主直接向人民法院提起訴訟，要求賠償損失。業(yè)主必須意識到維護合法權益必須用合法的方式、合法的手段來維護，法律絕對不能允許用非法的方式、非法的手段來維護合法權益。 先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)棟室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費，黃先生講：“我們半年都不在家，不應該交物業(yè)管理費?！闭垎枺何飿I(yè)管理公司應如何處理。 答案：第一，業(yè)主所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置，并不意味著整個所有建筑物在空置著。實際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置，但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運行、使用之中，而物業(yè)管理費的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)管理費用缺乏來源或者減少，就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證。 第二，當部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務的工作量。并不意味著可以減少維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)的工作量，電梯、高低壓配電設備、共用照明、水泵、消防設施等共用設備、設施仍然要投入正常運行，仍然需要維修和保養(yǎng)；保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量也不會減少；清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少。 第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責任在于業(yè)主本身，而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用，因此，空置房的責任不在于物業(yè)管理公司。 第四，減免物業(yè)管理費用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質服務而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟成果。 因此物業(yè)管理公司應向業(yè)主講清楚上述道理，要二位老人按時交納物業(yè)管理費。 某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位多平方米出租給一個企業(yè)做電腦展臺，大廈部分業(yè)主認為此面積已在購房時分攤到了各業(yè)主的頭上，各業(yè)主對此部分共有使用權。要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權益，拆除展臺或給予業(yè)主一定的賠償。 答案：業(yè)主的要求是合理的。因為業(yè)主買房時，合同就明確規(guī)定了，共有面積和共有設備為全體業(yè)主所共有，是全體業(yè)主的共同財產(chǎn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司拆除展臺。如果不拆除，則利用業(yè)主共同財產(chǎn)賺的錢，理所當然也歸全體業(yè)主。并應根據(jù)業(yè)主大會的決議，或將這筆收益用來貼補物業(yè)管理費的不足，或直接納入到維修基金之中，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決議按照業(yè)主所擁有的共有部分的持有比例向全體業(yè)主分配。 先生（即業(yè)主）投訴大堂管理員，原因是大堂管理員沒有代其保管物品。剛到該公司的幾位實習生有不同看法：小李認為管理員做得對，因為該大廈管理委托合同沒有代客保管物品的規(guī)定；小陳認為管理員做得不對，因為他違反了顧客至上的服務宗旨，沒有想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急。請問：你有什么看法？ 小李的做法是對的。因為一旦形成事實上的保管合同，萬一物品有損壞或丟失，則小李就要承擔賠償責任。當然，小李要做好對業(yè)主的耐心解釋工作，動之以情，曉之以理。我們提倡業(yè)主至上的服務宗旨，但不能違反有關原則和規(guī)定。 某小區(qū)保安員小張有一次在門崗值班時，住在棟三樓的業(yè)主下班回來，他想把公文包放在門崗處，等買菜回來再拿。小張思考片刻后，禮貌地拒絕了該業(yè)主的請求。請問：小張的做法有無不妥？你會如何處理？ 答案：因為一旦形成事實上的保管合同，萬一物品有損壞或丟失，則保安就要承擔賠償責任。當然，保安要做好對業(yè)主的耐心解釋工作，動之以情，曉之以理。我們提倡業(yè)主至上的服務宗旨，但不能違反有關原則和規(guī)定。 某小區(qū)共有套住房，還有套尚未售出，為了進一步搞好物業(yè)管理工作，發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會籌備小組，經(jīng)過一段時間的準備工作，籌備小組召開了業(yè)主大會，并通過差額選舉，選舉出了業(yè)主委員會委員。但在公布業(yè)主委員會當選委員名單前，有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的套房屋計算為自己的投票權，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權益，堅決反對選舉結果，并要求進行重新選舉。請問：、發(fā)展商是否可以將未出售的套房屋計算為自己的投票權，為什么？、物業(yè)公司應如何協(xié)調本案的這個矛盾？ 答案：第一，發(fā)展商可以將末出售的200套房屋計算為自己的投票權，。根據(jù)物權法的建筑物區(qū)分所有權理論，任何建筑物區(qū)分所有權的取得都只有兩種方式，就是原始取得和繼受取得。原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權后通過開發(fā)建造了建筑物整體，從而取得了建筑物所有權的方式。繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎上，建筑物發(fā)展商通過買賣、贈與、繼承、交換或者其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權依法轉移給建筑物區(qū)分所有權人的方式。因此，是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設了建筑物區(qū)分所有權。 任何人、或者任何其他組織依法通過買賣、贈與、繼承、交換或其他合法方式獲得了建筑物其中的某一個單元或套房，就成為建筑物區(qū)分所有權人，即通常在物業(yè)管理活動中所說的業(yè)主。 發(fā)展商未出售的房屋也許房地產(chǎn)開發(fā)商留著自用、出租或其他用途，只要這部分房屋的所有權未發(fā)生轉移，所有權者仍然是發(fā)展商。因此，這時發(fā)展商就由原來的建筑物所有權人的身份依法轉變?yōu)榻ㄖ飬^(qū)分所有權人。當發(fā)展商成為建筑物區(qū)分所有權人之后，從法律地位上，自然就擁有建筑物區(qū)分所有權人的區(qū)分所有建筑物專有部分所有權，共用部分持分權及因共同關系所生的成員權的各項權利，當然也應該承擔相應的義務。這時發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權人依法是享有與其他業(yè)主一樣平等的各項業(yè)主的權利和義務。任何人都不能隨意剝奪發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權人的業(yè)主權利和義務，否則，就構成侵害發(fā)展商業(yè)主的合法權益，發(fā)展商有權依據(jù)法律、法規(guī)的有關規(guī)定來維護其合法權益。 既然發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權人，就必然擁有業(yè)主大會的選舉權和被選舉權。 綜上所述，發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權人，即未出售房屋的業(yè)主，與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會的選舉權和被選舉權。某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權益，堅決反對選舉結果，要求進行重新選舉，這些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權人的地位所造成的誤解。 第二，作為物為管理公司應該多給這些業(yè)主進行解釋，使他們清楚了解法律、法規(guī)的有關規(guī)定，依法維護發(fā)展商和全體業(yè)主的合法權益，依法做好業(yè)主委員會的選舉工作。 某住宅小區(qū)的物業(yè)公司為了解決區(qū)內車輛亂停亂放的狀況，在住宅小區(qū)的空地建起了一個車輛保管站，要求業(yè)主把車輛停放在保管站內。除自行車免費保管外，物業(yè)公司每月向摩托車、汽車的車主收繳一定的費用。由于部分業(yè)主認為亂停亂放雖然不好，但保管站的面積已在購房時分攤到各業(yè)主頭上，且業(yè)主每月向物業(yè)公司繳交管理費，物業(yè)公司向業(yè)主收取機動車輛管理費是侵犯部分業(yè)主的權益。要求物業(yè)公司停止收取機動車輛的保管費。 請問：該物業(yè)公司對機動車輛收取管理費是否合理？若合理，應如何向業(yè)主解釋收費的合理性？ 答案：合理。但應向業(yè)主解釋清楚，收取的費用是為了支付實施車輛的管理所必須發(fā)生的人工費 和設施、設備費及相關的管理費用。費用的收取以維持車輛保管站的正常運作為最低限度。 某住宅小區(qū)單元第層單號住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻。物業(yè)公司提出要對其維修，其維修費由誰出？單元單號家住戶，其說法不一，、層的住戶說：此事與他們無關，他們不出維修費；六層以下的住戶說：該維修費應由第六層的住戶出；第六層的住戶說：該維修費應從維修基金出。 請問你對此有什么看法？ 答案：水管滲漏，屬一般維修，換根外墻水管即可。因此，不應使用維修基金。因這根水管修好以后，8戶住戶都受益，根據(jù)“誰受益，誰負責”的原則，應由8戶住戶共同維修，具體費用按份額比例分攤。 某管理員在小區(qū)巡視時，見到幾個收廢品的人在小區(qū)內高聲招攬生意，立即上前制止，并勸其離開。但這幾個人不聽勸告，不愿離開，該管理員立即招來保安員將其驅趕出去。請問：該管理員的做法有無不妥？你有什么建議？ 做法無不妥。因為小區(qū)公共場所屬全體業(yè)主的公共場所，為全體業(yè)主所獨有，是業(yè)主的私有財產(chǎn)。外人在小區(qū)內高聲招攬生意，侵犯了全體業(yè)主的權益，做為物業(yè)公共區(qū)域管理人員，該管理應勸其離開。但不應用驅趕的方式，應多請一些保安員來勸說他們出去。 房改后，新埠港務公司住宅區(qū)設立了新埠物業(yè)管理公司。目前，新埠物業(yè)管理公司只提供保安和環(huán)衛(wèi)服務，每月每戶各項服務只收元的服務費。一天，海天商場為新埠港務公司住宅區(qū)的便民店送貨，司機小譚到達住宅門衛(wèi)，遞交出入卡后，開車駛入住宅區(qū)。為了趕時間，車速較快，不注意而將正在越過馬路行動緩慢的姚女士撞成重傷。姚女士因此花去萬元醫(yī)療費，經(jīng)協(xié)商，其中海天商場及事故責任人同意支付萬元，剩余的萬元由新埠物業(yè)管理公司支付，另支付千元的營養(yǎng)費。新埠物業(yè)管理公司認為他們沒有責任，不同意支付萬元的費用。你對新埠物業(yè)管理公司有什么看法和建議？ 如果沒有證據(jù)證明物業(yè)管理公司有過錯，造成該業(yè)受重傷，則物業(yè)公司不應承擔責任。盡管物業(yè)公司收取了保安服務費，但物業(yè)管理的保安服務是一種群防群治的安全防范服務。物業(yè)管理公司在本物業(yè)管理區(qū)域內與業(yè)主、住戶之間不存在人身、財產(chǎn)的保管或保險關系。 建議該公司向業(yè)主解釋清楚物業(yè)保安服務的性質。 方圓物業(yè)管理公司承接了流連花園多層住宅小區(qū)的管理，做到了環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃，無亂堆亂放，下水道通暢，公共用水池定期清洗；保安人員小時值班、巡邏；公共配套設施維護良好，水、電、消防設施保障有效。經(jīng)過方圓物業(yè)管理公司一年的努力，小區(qū)內綠地覆蓋由原來的20提高到26%，園林綠化維護良 好，增加了社區(qū)活動場所，開展了正常的社區(qū)文體活動，因此，方圓物業(yè)管理公司向流連花園業(yè)主委員會提出：物業(yè)管理費由原來的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元，但遭到業(yè)主委員會的拒絕。請問：方圓物業(yè)管理公司的 要求是否合理？你有什么建議？ 要求是否合理應視其具體情況。如果物業(yè)管理公司事先和業(yè)主委員會協(xié)商和溝通了，提高物業(yè)管理服務的水平和服務質量，增加了物化勞動和活勞動的投入，則要求提高收費標準是合理合法的。但如果該公司事先沒有和業(yè)主委員會協(xié)商和溝通，自作主張增加各種投入來提高小區(qū)的質量檔次和服務水準，事后要求提高管理費就不合理了。 建議該公司真誠地與業(yè)主委員會商量，將每一個支出項目請業(yè)主委員會審定，看那些是必要的，那些是多余的，那些是可要可不要的，在得到業(yè)主委員會認可以后，才確定實際要增加的物業(yè)管理費的幅度和標準。 婦女因與丈夫爭吵賭氣，將自家陽臺上一塊大石頭推到樓下，砸死了一個小女孩，被追究法律責任。問：1.該婦女應承擔哪幾種法律責任？2.受害人家屬能否向責任人或其法定代理人要求民事賠償？法律依據(jù)是什么？ 高空拋物致人傷害是一種危害極大的違法行為。因為，這種從天而降的行為所非法侵害的對象是不特定的主體，凡是在高空拋物期間從拋物的這個區(qū)域經(jīng)過的任何人，都有受到這種非法侵害的可能，非法侵害的后果和程度往往也難以預料。 從法律責任來看，該婦女應承擔違憲法律責任、民事法律責任以及刑事法律責任。 中華人民共和國憲法第五十一條規(guī)定：“中華人民共和國公民在行使自由和權利的時候，不得損害國家的、社會的、集體的利益和其他公民的合法的自由和權利?！卑咐校搵D女高空拋物，致人傷害死亡，顯然是違反了憲法的這個法律規(guī)定，應承擔違憲的法律責任。 中華人民共和國刑法第一百一十五條規(guī)定：危害公共安全罪“以其他危險方法致人重傷、死亡或者使公私財產(chǎn)遭受重大損失的，處十年以上有期徒刑、無期徒刑或者死刑。過失犯前款罪，處三年以上七年以下有期徒型，情節(jié)較輕的，處三年以下有期徒刑或者拘役。”，該婦女構成危害公共安全罪。 中華人民共和國民法通則第一百二十六條規(guī)定：建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物、擱置物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應承擔民事責任，但能證明自己沒有過錯的除外。 中華人民共和國民法通則第一百零六條第2款規(guī)定：“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的，應當承擔民事責任?！?因此，該婦女應承擔民事責任 、受害人家屬可要求民事賠償。法律依據(jù)為中華人民共和國民法通則第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物、擱置物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應承擔民事責任，但能證明自己沒有過錯的除外。”及中華人民共和國民法通則第一百零六條第2款規(guī)定：“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的，應當承擔民事責任?！?1、 物業(yè)管理的基本業(yè)務主要有哪些？物業(yè)管理的業(yè)務可分為三類： 基本業(yè)務類：包括對房屋建筑、機電設備、供電供水、公共設施等進行運行、保養(yǎng)和維護；專項業(yè)務類：包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車輛交通等； 特色業(yè)務類：包括特約服務和便民服務；經(jīng)營業(yè)務類：房屋中介服務、裝修業(yè)務等。2、 簡述業(yè)主在物業(yè)管理中的權利與義務。業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利和義務業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資