商業(yè)裙樓項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃方案

商業(yè)裙樓項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃方案前 言近年來(lái)，隨著居民收入、消費(fèi)水平的提高，重慶零售業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展很快，不僅營(yíng)業(yè)額連年攀升，新的業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式也不斷涌現(xiàn)，為商業(yè)物業(yè)營(yíng)造出廣闊的市場(chǎng)空間。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)的信心也空前高漲，供應(yīng)量空前的大，這又在極大程度上加劇了競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。渝中區(qū)是重慶的商業(yè)中心，歷來(lái)是商家必爭(zhēng)之地，但客觀的說(shuō)，當(dāng)前商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)已開(kāi)始出現(xiàn)飽和的跡象。憑借本項(xiàng)目的口岸條件，商業(yè)裙房寄望于市場(chǎng)自然消化是不現(xiàn)實(shí)的。這就要求項(xiàng)目的定位和推廣都必須著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，尋找業(yè)態(tài)空白點(diǎn)或?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營(yíng)差異化，以突破和創(chuàng)新制勝。在本報(bào)告中，我方對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及方式、產(chǎn)品規(guī)劃、租金（售價(jià)）水平環(huán)節(jié)等提出了較為系統(tǒng)的建議，供貴司參考。我們希望能以此作為雙方進(jìn)一步討論的平臺(tái)，通過(guò)溝通和優(yōu)化，最終為項(xiàng)目商業(yè)裙樓找到一個(gè)最合理的解決方案。一、項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析（一）重慶商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析1、數(shù)字化商業(yè)（1）商業(yè)面積：主城區(qū)有效商業(yè)面積在370萬(wàn)平米左右，以常住人口500萬(wàn)計(jì)，人均商業(yè)面積約0.75平米。距國(guó)際城市化問(wèn)題有關(guān)研究標(biāo)準(zhǔn)還有0.25平米左右差距。（2）商圈飽和度：根據(jù)各大商圈商業(yè)營(yíng)業(yè)面積、客戶(hù)量、平均購(gòu)買(mǎi)力等指標(biāo)進(jìn)行飽和度計(jì)算得出，各大商圈商業(yè)物業(yè)每平米年?duì)I業(yè)額普遍在2.5-3.5萬(wàn)元之間，離理想經(jīng)營(yíng)值尚有2-2.5萬(wàn)元的距離，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于飽和度。（3）零售業(yè)態(tài)：據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，重慶的商業(yè)業(yè)態(tài)比例中，便民店、雜貨店比例約占35%，偏高；百貨店約20%，購(gòu)物中心（商場(chǎng)）25%，連鎖倉(cāng)儲(chǔ)式中心店5%，比例偏低，其余15%為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。（4）租金水平：主城區(qū)5大中心商圈的獨(dú)立商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在100-1100元/平米月（商圈中心區(qū)域），平均租金價(jià)格在150-200元/平米月之間。整體出租的大型商業(yè)物業(yè)租金水平在2080元/平米月（建筑面積），物業(yè)口岸條件對(duì)租金水平有非常明顯的影響；此外，不同業(yè)態(tài)由于營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)水平不同，對(duì)租金的承受能力也有比較明顯的差別。結(jié)合重慶未來(lái)5年發(fā)展趨勢(shì)，我們認(rèn)為無(wú)論是大型商業(yè)物業(yè)或是獨(dú)立商鋪，租金水平都會(huì)穩(wěn)中有升。（5）銷(xiāo)售價(jià)格：各大商圈的商鋪售價(jià)在2-10萬(wàn)/平米（使用面積）之間，中心區(qū)域旺鋪售價(jià)集中在3.5-5萬(wàn)元這一區(qū)間。目前有部分大型商業(yè)物業(yè)在招商成功后，帶租約銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)，銷(xiāo)售價(jià)格和年租金收入的比值大致為12：115：1。2、小結(jié)通過(guò)數(shù)據(jù)分析我們認(rèn)為：（1）重慶市商業(yè)還有比較大的成長(zhǎng)空間一方面居民收入不斷增加、消費(fèi)水平不斷提高；在另一方面，雜貨店、便利店等比較落伍的商業(yè)形勢(shì)仍然占據(jù)了相當(dāng)比例，沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)，缺乏經(jīng)營(yíng)特色，無(wú)法提供比較完善的配套服務(wù)，商業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)水平有待提高。所以近年來(lái)，過(guò)內(nèi)外知名商家紛紛入渝，業(yè)態(tài)包括百貨、超市，以及各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，證明商家也普遍對(duì)重慶商業(yè)的發(fā)展前景持樂(lè)觀態(tài)度。（2）其他主城區(qū)商圈的發(fā)展，開(kāi)始削弱渝中區(qū)零售業(yè)的集聚效應(yīng)各個(gè)主城區(qū)近年來(lái)都致力于改造中心商圈，南坪、沙坪壩、楊家坪步行街相繼建設(shè)完成，改善了購(gòu)物環(huán)境，并吸引了相當(dāng)多的百貨以及大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商家進(jìn)場(chǎng)，留住了相當(dāng)部分曾經(jīng)外流至解放碑的消費(fèi)力。雖然解放碑商圈目前仍然處于無(wú)可爭(zhēng)議的龍頭地位，但絕對(duì)優(yōu)勢(shì)和集聚效應(yīng)已開(kāi)始弱化。（3）渝中區(qū)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量相對(duì)飽和從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上反映，渝中區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量已經(jīng)接近飽和。因此渝中區(qū)商業(yè)物業(yè)面臨的壓力也非常大。附：2003年五大商圈比較表商圈日人流量（萬(wàn)人）年購(gòu)買(mǎi)力（億元）商業(yè)供應(yīng)量（萬(wàn)平米）單位面積實(shí)際額（元/平米）飽和度解放碑30135.04542000接近飽和沙坪壩2464.82530000未達(dá)飽和南坪2054.02025000遠(yuǎn)未飽和楊家坪2875.62230000遠(yuǎn)未飽和觀音橋1437.82535000未達(dá)飽和（二）渝中區(qū)商圈特征分析1、渝中區(qū)商圈格局概述從平面格局上看，渝中區(qū)商圈目前以解放碑為中心，由內(nèi)向外形成了三個(gè)層次，各自的范圍及特征分別為：（1）一級(jí)商圈主要為目前的步行街范圍。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括大型百貨、購(gòu)物中心，以及一些品牌店，人氣最旺，購(gòu)物環(huán)境最好，相應(yīng)物業(yè)的租金和售價(jià)也最高。（2）二級(jí)商圈步行街向周邊輻射150米左右形成的區(qū)域。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括超市、個(gè)體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，特點(diǎn)是目標(biāo)消費(fèi)群比較大眾化，對(duì)步行街的人氣有非常強(qiáng)的依賴(lài)性。（3）三級(jí)商圈在二級(jí)商圈外，通過(guò)多年培育和沉淀逐漸形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)域，比較有代表性的是七星崗和較場(chǎng)口區(qū)域。七星崗區(qū)域目前有國(guó)美、蘇寧、渝海家具市場(chǎng)、中天裝飾市場(chǎng)，較場(chǎng)口區(qū)域目前有得意裝飾市場(chǎng)以及休閑娛樂(lè)中心，具備了一定的規(guī)模和知名度。2、總量出現(xiàn)飽和的態(tài)勢(shì)首先我們以百貨為例。渝中區(qū)全區(qū)人口在70萬(wàn)人左右，到2000年底大型百貨已接近15家，營(yíng)業(yè)面積超過(guò)20萬(wàn)平方米，還沒(méi)有將小型的百貨店和其他的購(gòu)物場(chǎng)所計(jì)算在內(nèi)。附：輻射人口與百貨業(yè)規(guī)模對(duì)應(yīng)關(guān)系 指標(biāo)人口數(shù)百貨公司數(shù)量（個(gè)）單個(gè)百貨公司規(guī)模（m2）總營(yíng)業(yè)面積（m2）20萬(wàn)以下1-28000-1000015000-2000020-50萬(wàn)2-310000-1500025000-3500050-100萬(wàn)3-515000-3500040000-100萬(wàn)以上不超過(guò)10個(gè)15000-30000不超過(guò)考慮解放碑商圈對(duì)重慶其他主城區(qū)有較強(qiáng)的輻射能力，我們認(rèn)為，按照常規(guī)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量解放碑商圈的飽和程度是不合理的。但是通過(guò)一些現(xiàn)象我們可以看出，渝中區(qū)商圈的營(yíng)業(yè)面積已經(jīng)處在飽和的邊緣：一些口岸稍次，或平面格局不合理的新增商業(yè)物業(yè)的招商較為困難，且商業(yè)物業(yè)的租金水平?jīng)]有明顯的上漲。大型商場(chǎng)半閑置的現(xiàn)象已經(jīng)比較明顯，一些商業(yè)物業(yè)陷入招商、經(jīng)營(yíng)不善、撤場(chǎng)、再招商的惡性循環(huán)，除百貨外，還包括一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。部分商家運(yùn)作較為困難，人氣不旺，營(yíng)業(yè)額得不到保證，有的甚至是在虧損的條件下經(jīng)營(yíng)。二、較場(chǎng)口規(guī)劃發(fā)展及對(duì)項(xiàng)目的影響（一）較場(chǎng)口規(guī)劃方案概述（方案見(jiàn)附件一）按照較場(chǎng)口規(guī)劃，其功能定位絕不僅僅是解放碑的一個(gè)三級(jí)商圈，而是渝中區(qū)商業(yè)、商務(wù)次中心，具體規(guī)劃方案如下：1、以中華路和民權(quán)路為架構(gòu)，形成十字金街，民權(quán)路規(guī)劃為商業(yè)步行街，在和平路和民權(quán)路交界處將修建一個(gè)大型休閑景觀廣場(chǎng)；2、民生路和和平路之間的百巷子片區(qū)是較場(chǎng)口改造的重點(diǎn)區(qū)域，在該區(qū)域內(nèi)將建成合景國(guó)際和城市之冠，其中城市之冠由7棟超高層構(gòu)成，和本項(xiàng)目?jī)H有一路之隔；3、較場(chǎng)口轉(zhuǎn)盤(pán)面向18梯方向?qū)⑻舫鲆粋€(gè)城市陽(yáng)臺(tái)，實(shí)際上是一個(gè)小型的觀景廣場(chǎng)；4、十八梯片區(qū)將由和記黃埔改造為十八梯民俗風(fēng)貌區(qū)。（二）較場(chǎng)口改造成果預(yù)測(cè)1、較場(chǎng)口片區(qū)改造完成后，將徹底改變目前擁擠雜亂的現(xiàn)狀，街區(qū)環(huán)境會(huì)得到根本的改善，加上新建的眾多高層建筑，區(qū)域的整體形象將得到極大程度的提升。2、從功能上看，較場(chǎng)口區(qū)域改造完成后將復(fù)合商業(yè)、商務(wù)、觀景、旅游觀光、休閑娛樂(lè)等高附加值功能于一體。3、輕軌通車(chē)后將為較場(chǎng)口區(qū)域帶來(lái)30萬(wàn)左右的日人流量，將大大提升較場(chǎng)口商圈的人氣和流動(dòng)消費(fèi)力。4、按照較場(chǎng)口片區(qū)的建設(shè)規(guī)模，估計(jì)大賣(mài)場(chǎng)和臨街商鋪的總供應(yīng)量將不下于30萬(wàn)平方米，如果全部招商成功，其規(guī)模和繁榮程度將大致等同于重慶市一個(gè)普通主城區(qū)的核心商圈，相對(duì)于目前的商業(yè)氛圍來(lái)說(shuō)，上升的空間非常大。5、較場(chǎng)口眾多高層住宅建成后，將新增不下10萬(wàn)平方米的商務(wù)空間，新增商務(wù)人士將不下1萬(wàn)人，這也將在很大程度上提高較場(chǎng)口商圈的固定消費(fèi)力。（三）項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境評(píng)價(jià)項(xiàng)目緊鄰和平路，口岸有一些相對(duì)的優(yōu)勢(shì)要素：1、項(xiàng)目位于步行街邊緣，相對(duì)于步行街范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，車(chē)流及物流組織較為便利。2、項(xiàng)目位于十八樓民俗風(fēng)貌區(qū)和百子巷片區(qū)之間，百子巷片區(qū)改造后將形成較場(chǎng)口區(qū)域最具形象檔次的高層建筑群落，民俗風(fēng)貌區(qū)建成后將成為極具特色的城市旅游觀光景點(diǎn)，兩者能夠切實(shí)提高項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值，并帶來(lái)更多的人氣和商機(jī)。3、項(xiàng)目臨和平路一側(cè)規(guī)劃為修建景觀綠化帶，對(duì)項(xiàng)目的形象有一定的拉動(dòng)作用。三、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)（一）區(qū)位及口岸1、區(qū)位（1）優(yōu)勢(shì)如前所述，較場(chǎng)口按規(guī)劃改造完成后將成為一個(gè)新的商業(yè)中心，并且規(guī)劃起點(diǎn)比較高，功能非常豐富，極具特色。（2）劣勢(shì)但是從另一個(gè)角度看，較場(chǎng)口畢竟是一個(gè)新區(qū)，市場(chǎng)環(huán)境、商家的信心都需要一個(gè)培育過(guò)程；并且商業(yè)物業(yè)的推出時(shí)間比較集中，在物業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)上，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。（3）小結(jié)雖然較場(chǎng)口商圈發(fā)展前景看好，但目前商業(yè)氛圍還不夠成熟，相對(duì)于五大主城區(qū)的中心商圈還有一定的差距。2、口岸憑借本項(xiàng)目的地段條件，我們認(rèn)為能夠基本滿(mǎn)足各類(lèi)業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營(yíng)需要，但是項(xiàng)目相對(duì)于步行街范圍內(nèi)的大型商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，自然人流始終是一個(gè)劣勢(shì)，口岸條件不具備絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)沖擊力。尤其是一些對(duì)人流量依賴(lài)性很強(qiáng)的大眾型業(yè)態(tài)，比如中檔百貨，就不十分適合在本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。（二）項(xiàng)目空間結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)1、平面（1）標(biāo)準(zhǔn)層面積從標(biāo)準(zhǔn)層面積看，裙房負(fù)樓部分單層面積接近4500平方米，平和平路以上樓層單層面積接近3500平方米。相對(duì)于項(xiàng)目的商業(yè)體量，單層面積不大，尤其是和平路以上樓層，難以滿(mǎn)足部分業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)需要，如大賣(mài)場(chǎng)，對(duì)中檔百貨來(lái)說(shuō)，也略微偏小。（2）平面格局裙房沿和平路方向呈狹長(zhǎng)條狀，不夠方正，在經(jīng)營(yíng)中實(shí)用率會(huì)受到一些不利影響。（3）其他項(xiàng)目?jī)蓷澦堑暮诵耐彩谷狗吭谑褂脛澐稚鲜艿揭欢ǖ南拗啤?、縱向（1）項(xiàng)目層高比較合理，基本上能夠滿(mǎn)足各類(lèi)業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營(yíng)需要。附：項(xiàng)目裙樓層高指標(biāo)樓層負(fù)5負(fù)112-10層高（米）4.25.44.2（2）項(xiàng)目樓層太多，高樓層部分人氣難以保證，在業(yè)態(tài)選擇上受到一定的限制。（三）項(xiàng)目硬件設(shè)施裙房扶梯位置比較合理。有5臺(tái)垂直電梯可供5層以上裙房使用，配置標(biāo)準(zhǔn)比較超前。項(xiàng)目當(dāng)前只有107個(gè)車(chē)位，加上一層可以增設(shè)的地面停車(chē)位，也不過(guò)130個(gè)左右，不能滿(mǎn)足規(guī)范的要求，也無(wú)法滿(mǎn)足裙房經(jīng)營(yíng)及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考慮再通過(guò)其他途徑增設(shè)。（四）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)通過(guò)上述分析我們可以看出：1、項(xiàng)目有一定的綜合吸引力項(xiàng)目緊鄰較場(chǎng)口步行街，商業(yè)價(jià)值比較明顯，隨著較場(chǎng)口的改造和輕軌的通車(chē)，口岸價(jià)值比較還將得到進(jìn)一步的提升。物業(yè)自身的硬件配置比較超前。2、和其他商業(yè)物業(yè)比較，優(yōu)勢(shì)不突出解放碑商圈的商業(yè)體量已經(jīng)非常大，并且經(jīng)營(yíng)水平也是重慶各個(gè)主城區(qū)中最高的，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。較場(chǎng)口是渝中區(qū)新興的商業(yè)中心，培育還需要一定的時(shí)間。同時(shí)區(qū)域內(nèi)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)使商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，相對(duì)于合景、國(guó)貿(mào)中心（聚富項(xiàng)目）以及即將開(kāi)發(fā)的城市之冠，項(xiàng)目在口岸條件上并不占優(yōu)勢(shì)，在另一方面，商家目前對(duì)較場(chǎng)口區(qū)域的信心也還不夠充分，這在很大程度上增加了項(xiàng)目定位和推廣的壓力。所以我們認(rèn)為，項(xiàng)目指望市場(chǎng)的自然消化是不現(xiàn)實(shí)的，要成功的盤(pán)活裙樓，必須在定位和推廣上有所突破和創(chuàng)新。四、項(xiàng)目定位原則由于項(xiàng)目自身?xiàng)l件不具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，因此在運(yùn)作過(guò)程中必須注重兩個(gè)原則：一是業(yè)態(tài)的差異化，二是經(jīng)營(yíng)方式的差異化 ，通過(guò)商家的經(jīng)營(yíng)特色保證項(xiàng)目的市場(chǎng)前景。目前渝中區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成已經(jīng)比較完備，通過(guò)對(duì)照一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平更高、商業(yè)經(jīng)營(yíng)更成熟的城市。我們認(rèn)為，有一些業(yè)態(tài)或經(jīng)營(yíng)方式在重慶目前還處于相對(duì)的空白點(diǎn)，并且其經(jīng)營(yíng)要求和項(xiàng)目的自身?xiàng)l件也比較切合，可以作為項(xiàng)目的定位方向，我們將其整合為四套定位方案，并將各自定位依據(jù)及租售收益預(yù)測(cè)整理如后。五、定位方案一及租售收益測(cè)算（一）主力業(yè)態(tài)高檔百貨1、 定位依據(jù)（1）重慶還沒(méi)有真正意義上的高檔百貨，百貨商家無(wú)一例外的有一定的大眾傾向，包括大都會(huì)。但是從另一方面看，重慶有龐大的高收入人群，高檔百貨的消費(fèi)力是客觀存在的，并且在重慶本地沒(méi)有得到充分的釋放。我們認(rèn)為，從市場(chǎng)環(huán)境看，在重慶經(jīng)營(yíng)高檔百貨的時(shí)機(jī)目前已經(jīng)成熟。（2）百貨在各類(lèi)業(yè)態(tài)中，租金承受能力比較強(qiáng)，并且能夠?yàn)槿藲夂臀飿I(yè)形象的提升起到積極的作用，所以我們?cè)诙ㄎ恢胁粦?yīng)該放棄百貨。（3）從本項(xiàng)目裙房面積指標(biāo)上看，和平路以上樓層單層面積約為3000平方米，做大眾百貨面積指標(biāo)略低，更重要的是本項(xiàng)目的口岸目前人氣不夠旺，和解放碑以及較場(chǎng)口步行街區(qū)域相比成熟度相對(duì)略次，在先天上處于劣勢(shì)。但是高檔百貨恰好要求物業(yè)單層面積在3000平方米左右，且針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體相對(duì)固定，對(duì)自然人流的依賴(lài)程度比較低，與項(xiàng)目自身?xiàng)l件非常切合。（4）從本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層平面格局上看，沿和平路方向形成一個(gè)狹長(zhǎng)條狀，對(duì)于要求賣(mài)場(chǎng)方正實(shí)用的普通百貨來(lái)說(shuō)，實(shí)用率不高且不太便于賣(mài)場(chǎng)布置，但如果做高檔百貨可以劃分成一字排開(kāi)的獨(dú)立店面，便于高檔品牌的店面包裝和展示。（5）高檔百貨利潤(rùn)比較高，商家對(duì)租金的承受能力比較強(qiáng)；且形象附加值比較高，會(huì)有助于提升較場(chǎng)口區(qū)域形象，有利于向相關(guān)部門(mén)爭(zhēng)取相關(guān)的優(yōu)惠措施。（6）一些知名高檔百貨商家對(duì)重慶表現(xiàn)出了比較強(qiáng)的興趣，紛紛組織到重慶進(jìn)行考察，并和一些物業(yè)進(jìn)行了比較深度的洽談，雖然暫時(shí)沒(méi)有達(dá)成合作協(xié)議，但進(jìn)入重慶只是時(shí)間問(wèn)題，包括香港新世界集團(tuán)、蓮卡佛等。2、 樓層設(shè)置：比較合理的樓層選擇是裙房1-5層。(1)面積標(biāo)準(zhǔn)比較適當(dāng)。(2)高檔百貨普遍要求位于主人流通道以上樓層，普遍不愿意接受地下樓層。(3)建筑面積1.5萬(wàn)平方米左右是比較適當(dāng)?shù)囊?guī)模。3、 招商及經(jīng)營(yíng)模式：(1)比較合理的招商及經(jīng)營(yíng)模式是對(duì)高檔百貨大商家招商，整體租賃，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。(2)高檔百貨租賃期往往在20年左右，具備帶租約銷(xiāo)售的條件，在招商成功后帶租約銷(xiāo)售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。（二）輔助業(yè)態(tài)1、中型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（1）定位依據(jù)A、按照較場(chǎng)口規(guī)劃，本項(xiàng)目位置不在步行街范圍內(nèi)，車(chē)流和貨流的組織比較便利，對(duì)于貨流往往比較大的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)比較有利的先天條件。B、從業(yè)態(tài)上看，目前比較傾向的定位是醫(yī)藥超市，原因是重慶是西南乃至全國(guó)知名的醫(yī)藥批發(fā)中心，有相當(dāng)多的大商家，外地醫(yī)藥商家也有相當(dāng)部分準(zhǔn)備搶攤重慶，而項(xiàng)目緊鄰儲(chǔ)奇門(mén)，該區(qū)域目前是很有知名度的醫(yī)藥市場(chǎng)，可供借勢(shì)。C、也可以考慮其他專(zhuān)業(yè)業(yè)態(tài)，但要求其經(jīng)營(yíng)檔次不能太低。（2）樓層設(shè)置目前認(rèn)為比較合理的樓層是負(fù)一、負(fù)二樓，原因是：A、總建筑面積8419平方米，兩個(gè)經(jīng)營(yíng)樓層，比較符合醫(yī)藥超市商家需求（目前和平藥房、巨琪藥業(yè)、倉(cāng)野藥業(yè)、雙葉藥業(yè)等在重慶具有一定知名度的醫(yī)藥商家其中心店?duì)I業(yè)面積大約都在50007000平方米之間），其他專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)如家居、電器等所需的商業(yè)面積也大致相當(dāng)。B、在入口各自獨(dú)立的條件下，醫(yī)藥超市緊靠高檔百貨，對(duì)其形象檔次基本不會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。C、醫(yī)藥超市及其他專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)普遍對(duì)負(fù)樓沒(méi)有太大的抗性。（3）招商及經(jīng)營(yíng)模式A、對(duì)于醫(yī)藥超市商家來(lái)說(shuō)，比較合理的招商及經(jīng)營(yíng)模式是整體招商，裝修及經(jīng)營(yíng)管理由其自行負(fù)責(zé)。B、在招商成功后帶租約銷(xiāo)售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。2、凈菜超市（1）概念詮釋從功能上看，凈菜市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基本相同，但區(qū)別在于其在賣(mài)場(chǎng)包裝中統(tǒng)一形象標(biāo)識(shí)，統(tǒng)一收銀，衛(wèi)生條件好，管理比較規(guī)范，在經(jīng)營(yíng)模式上與超市類(lèi)似，是一種很有生命力的新興業(yè)態(tài)。（2）定位依據(jù)A、已開(kāi)發(fā)的凈菜市場(chǎng)銷(xiāo)售都非常成功。目前重慶在售的凈采市場(chǎng)均由龍寰公司開(kāi)發(fā)，一個(gè)位于一號(hào)橋，兩個(gè)位于沙坪壩，鋪位分零銷(xiāo)售，銷(xiāo)售狀況都非常好，每次推出基本上都可以在三個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售完畢。B、項(xiàng)目有開(kāi)發(fā)凈菜市場(chǎng)的地段條件一是項(xiàng)目有效輻射范圍及范圍內(nèi)的居民密集程度都超過(guò)了一號(hào)橋龍寰凈菜市場(chǎng)，從另一方面看，較場(chǎng)口片區(qū)新建物業(yè)住戶(hù)層面都比較高，生活購(gòu)物也較為講究，凈菜市場(chǎng)相對(duì)于普通農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)對(duì)其有更強(qiáng)的吸引力。C、便于分零及銷(xiāo)售。（3）樓層設(shè)置建議設(shè)置于負(fù)五、負(fù)四及負(fù)三層，原因?yàn)椋篈、三個(gè)樓層均可在中興路開(kāi)設(shè)出口，這樣上半城片區(qū)居民可以從負(fù)三層出入，下半城片區(qū)居民可以從負(fù)五層出入，都較為便利。 B、凈菜市場(chǎng)在形象檔次上和高檔百貨之間有比較大的落差，如規(guī)劃于負(fù)三至五層，與高檔百貨之間有中型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)間隔，在出入完全獨(dú)立的條件下，不會(huì)對(duì)高檔百貨的經(jīng)營(yíng)環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響。（4）招商及經(jīng)營(yíng)模式在推廣中建議分零銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)資金有效回籠。在經(jīng)營(yíng)管理中建議聘請(qǐng)龍寰物管進(jìn)行管理，其對(duì)凈菜市場(chǎng)管理應(yīng)有專(zhuān)項(xiàng)研究，有利于保證前期經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性。3、高檔餐飲、俱樂(lè)部（1）定位依據(jù)A、重慶目前餐飲市場(chǎng)以中檔酒樓和江湖菜居多，有特點(diǎn)、定位偏高檔的餐飲經(jīng)營(yíng)都比較好，如天天魚(yú)港。但真正意義上的高檔餐飲目前也還是一個(gè)相對(duì)的空白點(diǎn)，如果有知名高檔餐飲目前進(jìn)入重慶，根據(jù)重慶居民注重飲食消費(fèi)、愛(ài)跟風(fēng)的消費(fèi)特點(diǎn)，市場(chǎng)前景應(yīng)該比較好。B、重慶目前較為高檔的大型休閑俱樂(lè)部也較少見(jiàn)，特別是復(fù)合保健、娛樂(lè)、商務(wù)洽談、頂級(jí)商務(wù)餐飲為一體的高檔休閑中心。目前有部分此類(lèi)上家準(zhǔn)備進(jìn)入重慶市場(chǎng)，如上海一家SPA俱樂(lè)部，其經(jīng)營(yíng)范圍不僅僅是香熏水療，而是復(fù)合多種娛樂(lè)、甚至?xí)h功能于其中，該商家對(duì)在重慶的經(jīng)營(yíng)前景非常樂(lè)觀，目前正在尋找經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地。C、這兩部分業(yè)態(tài)形象檔次比較高，并且能夠有效吸引高端消費(fèi)者，和高檔百貨在經(jīng)營(yíng)中形成良新互補(bǔ)。（2）樓層設(shè)置建議設(shè)置于68層，原因?yàn)椋篈、復(fù)合多種高端消費(fèi)業(yè)種、切實(shí)形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)需要較大的體量支撐，項(xiàng)目68層總建筑面積達(dá)到10615平方米，在重慶市場(chǎng)上已經(jīng)非常具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。B、餐飲、俱樂(lè)部畢竟屬于消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域，營(yíng)業(yè)額和產(chǎn)值和零售業(yè)不在一個(gè)水平線上，并且當(dāng)前在項(xiàng)目所在地經(jīng)營(yíng)餐飲等業(yè)態(tài)還沒(méi)有足夠的商業(yè)氛圍支持，所以商家能夠承受的租金相對(duì)有限，因此我們建議將其設(shè)于商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低的高樓層。（3）招商及經(jīng)營(yíng)模式A、招商中首先考慮將三個(gè)樓層整體租賃給一個(gè)大商家，由其同意經(jīng)營(yíng)和管理；如招商進(jìn)展不順利可轉(zhuǎn)換招商模式，整層或半層招商，由物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。B、餐飲、娛樂(lè)行業(yè)商家租賃期一般不太長(zhǎng)，對(duì)中小投資戶(hù)來(lái)說(shuō)，缺乏穩(wěn)定的收益保障，分零銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)的難度比較大，在招商成功后我方將充分利用公司現(xiàn)有的大投資戶(hù)資源，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)整層銷(xiāo)售。4、車(chē)庫(kù)（1）定位依據(jù)A、項(xiàng)目當(dāng)前只有107個(gè)車(chē)位，加上一層可以增設(shè)的地面停車(chē)位，也不過(guò)130個(gè)左右，不能滿(mǎn)足規(guī)范的要求，也無(wú)法滿(mǎn)足裙房經(jīng)營(yíng)及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考慮通過(guò)其他途徑增設(shè)。B、建議項(xiàng)目裙樓增設(shè)一部分車(chē)庫(kù)，一方面是由于項(xiàng)目自身需要，另一方面是因?yàn)橹苓呅陆ㄎ飿I(yè)多，車(chē)位數(shù)量普遍不足，而全面入住后車(chē)位需求將激增，因此租金預(yù)計(jì)有較大的成長(zhǎng)空間。（2）樓層設(shè)置建議A、設(shè)置于負(fù)三、四樓，原因是可由中興路直接進(jìn)入，車(chē)流進(jìn)出非常便利。B、負(fù)三、四樓凈菜超市難以整體消化，設(shè)置車(chē)庫(kù)可以有效避免其出現(xiàn)部分空置。（3）推廣及經(jīng)營(yíng)模式銷(xiāo)售車(chē)位使用權(quán)，由大廈物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。5、寫(xiě)字樓（1）定位依據(jù)A、較場(chǎng)口區(qū)域交通便利，緊鄰解放碑，本身是一個(gè)比較好的商務(wù)口岸，項(xiàng)目高樓層單位定位為寫(xiě)字間有比較穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。B、從項(xiàng)目硬件條件看，一樓層高5.4米，能夠做出比較大氣的大堂，從A、B棟共有5部電梯可以直達(dá)9、10樓，完全能夠滿(mǎn)足商務(wù)辦公的形象及硬件需要。C、項(xiàng)目裙房商家也需要一些辦公空間，項(xiàng)目如果有部分寫(xiě)字樓，在招商中可以作為一個(gè)配套宣傳。（2）樓層設(shè)置建議設(shè)置于9、10樓，一方面樓層高，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較小，另一方面在頂層辦公所受干擾相對(duì)較小，并且有開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，商務(wù)空間不壓抑。（3）推廣模式建議分隔成為小面積單位銷(xiāo)售，根據(jù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求狀況，建議主力面積劃分在80-120平方米之間。（三）交通組織及其他1、凈菜市場(chǎng)人流從中興路進(jìn)入，與高檔百貨之間用醫(yī)藥超市作為間隔，不會(huì)形成互擾。2、車(chē)輛中興路進(jìn)入車(chē)庫(kù)，取車(chē)可以從A棟大堂乘辦公電梯直達(dá)車(chē)庫(kù)，非常便利。3、將商場(chǎng)入口7-8軸線入口移至67軸線之間，連同67軸線之間扶梯封閉成一個(gè)獨(dú)立的醫(yī)藥超市入口，這樣高檔百貨的入口完全不受干擾。4、高檔餐飲、俱樂(lè)部通過(guò)5部專(zhuān)屬電梯直達(dá)，配置標(biāo)準(zhǔn)已完全足夠，不需要再增加觀光電梯。5、9樓和10樓作為辦公，主要為商家配套，大堂應(yīng)有較高的裝修標(biāo)準(zhǔn)。6、靠近1軸線的兩部垂直電梯建議合并為一部載重量在2噸以上的大轎廂貨梯，便于商家貨流的組織。7、商家如需卸貨區(qū)或小面積倉(cāng)儲(chǔ)空間，可考慮在車(chē)庫(kù)中劃分解決。8、應(yīng)考慮設(shè)中央空調(diào)，強(qiáng)度在180大卡/平方米以上。（四）租售收益測(cè)算1、項(xiàng)目裙房各樓層面積指標(biāo)（1）負(fù)樓（和平路以下）樓層負(fù)5F負(fù)4F負(fù)3F負(fù)2F負(fù)1F面積(平方米)43224586450244174502（2）主樓（和平路以上）樓層1F2F3-7F8F9F10F面積(平方米)347631603587344131862906備注：項(xiàng)目各樓層面積指標(biāo)均為本層建筑面積。后述內(nèi)容所有的租金均取租賃期內(nèi)平均值，已考慮租金遞增因素。在各定位方案條件下，產(chǎn)品及交通組織需要調(diào)整的內(nèi)容將在策劃報(bào)告中作具體闡述。租金及售價(jià)定位依據(jù)為渝中區(qū)其他商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格，以及各業(yè)態(tài)自身租金承受能力，相關(guān)數(shù)據(jù)詳見(jiàn)附件二。2、租售收益測(cè)算表樓層定位月租金（元/ m2）售價(jià)（元/ m2）面積（m2）銷(xiāo)售金額（元）負(fù)5凈菜超市負(fù)4凈菜超市、車(chē)庫(kù)負(fù)3凈菜超市、車(chē)庫(kù)負(fù)2醫(yī)藥超市5585804417負(fù)1醫(yī)藥超市55858045021高檔百貨701092034762高檔百貨70109203160.63高檔百貨701092035874高檔百貨701092035875高檔百貨701092035876高檔餐飲、俱樂(lè)部40672035877高檔餐飲、俱樂(lè)部40672035878高檔餐飲、俱樂(lè)部40672034419辦公457560318610辦公4575602902合計(jì)3、定價(jià)依據(jù)（1）測(cè)算原則除凈菜市場(chǎng)和車(chē)位外，其余樓層均為帶租約出售產(chǎn)權(quán)，因此我們建議以租金為基礎(chǔ)，結(jié)合投資戶(hù)能夠接受的回報(bào)率反算售價(jià)。重慶投資戶(hù)能夠接受的回報(bào)率大致為7-8%，投資回收期按靜態(tài)計(jì)算約為1315年，因此我們建議，建筑面積租金在50元/平方米以上的賣(mài)場(chǎng)按年租金的13倍定價(jià)，建筑面積在50（含50）元/平方米以下的賣(mài)場(chǎng)按年租金的14倍定價(jià)，前者略高。（2）凈菜超市凈菜超市總面積為8950平方米，如果按實(shí)用率50%、商鋪和攤位使用面積2.5平方米、可形成商鋪和攤位共1790個(gè)。參照對(duì)象為龍寰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，該市場(chǎng)位于一號(hào)橋附近，周邊常住人口較多，市場(chǎng)商鋪與攤位平均售價(jià)約為5萬(wàn)元/個(gè)，銷(xiāo)售情況非常好，在較段時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率100%，考慮到本項(xiàng)目的口岸相對(duì)較好，平均售價(jià)取6萬(wàn)元/個(gè)計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入1.074億。（3）車(chē)位負(fù)三、負(fù)四層共可形成176個(gè)車(chē)位（參照原負(fù)三層劃分方案，建筑面積約為4400平方米）。根據(jù)重慶市政府規(guī)定，目前中高檔寫(xiě)字樓車(chē)位年票約為7300元，按照14年收回投資計(jì)算，其合理售價(jià)應(yīng)為11萬(wàn)元/個(gè)。共可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售1936萬(wàn)元。與車(chē)庫(kù)合計(jì)12676萬(wàn)元。（4）醫(yī)藥超市目前重慶專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商家能夠承受的租金為2555元/平方米，如建瑪特為合景聚融報(bào)價(jià)為建筑面積月租金40元/平方米，除渝中區(qū)外，其他主城區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)租金偏低，如南亞家具現(xiàn)代廣場(chǎng)店租金為28元/平方米。由于本項(xiàng)目地處渝中區(qū)，緊鄰車(chē)道便于貨流組織，非常利于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，建議其租金取上限，即建筑面積月租金55元/平方米。（5）高檔百貨根據(jù)到重慶考察洽談的高檔百貨商家透露，其租金價(jià)格上限在建筑面積月租金70元/平方米左右，這已高于中檔百貨的租金水平（銀太月租金為41元/平方米，成商租賃世貿(mào)中心平均月租金約在42元/平方米）。（6）高檔餐飲、俱樂(lè)部對(duì)該業(yè)態(tài)租金定位我們主要參照得意娛樂(lè)城（得意世界C區(qū)）租金調(diào)查，其2-8樓建筑面積平均月租金約為45元/平方米，考慮到其經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間市場(chǎng)培育，本項(xiàng)目成熟度目前難以與其相比，建議將建筑面積月租金定位在40元/平方米。（7）辦公目前重慶高檔寫(xiě)字樓建筑面積月租金約為5080元/平方米（萬(wàn)豪商務(wù)樓約為60元/平方米，大都會(huì)約為90元/平方米），考慮到本項(xiàng)目商務(wù)體量不大，缺乏專(zhuān)屬的商務(wù)配套，在品牌及形象環(huán)節(jié)也有一定的劣勢(shì)，建議建筑面積月租金定位為45元/平方米。備注：高檔餐飲、俱樂(lè)部也計(jì)劃引進(jìn)一個(gè)商家整體經(jīng)營(yíng)，這類(lèi)商家租賃年限往往也不太長(zhǎng)，帶租約出售條件不十分成熟，有可能成為一個(gè)良性資產(chǎn)，其資產(chǎn)價(jià)值和表中確定的售價(jià)大致相當(dāng)。六、定位方案二及租售收益測(cè)算（一）主力業(yè)態(tài)香港精品坊1、概念詮釋本文所說(shuō)的香港精品坊，意指將香港的一線百貨品牌集中到本項(xiàng)目，并將貨品的香港制造背景，作為項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)中沖擊市場(chǎng)的重要砝碼。2、定位依據(jù)（1）香港是整個(gè)亞洲非常重要的商業(yè)中心，從某種程度上說(shuō)，它引領(lǐng)了流行和時(shí)尚潮流，香港制造本身就是一種品牌效應(yīng)，潛在的追隨群體很大。（2）由于大眾需求旺盛，在重慶乃至整個(gè)內(nèi)地都充斥著“港造”旗號(hào)的百貨產(chǎn)品，優(yōu)劣參半。（3）如果我們?cè)陧?xiàng)目?jī)?nèi)構(gòu)件一個(gè)“香港精品坊”，所有的商家都來(lái)自香港，可以從根本上解決消費(fèi)者的心理顧慮，我們認(rèn)為一個(gè)高含金量的“港造”標(biāo)志足以使項(xiàng)目在百貨業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中搶得制高點(diǎn)。 （4）“香港精品坊”如果能夠招商成功，對(duì)較場(chǎng)口的區(qū)域形象也有一定的提升作用，反過(guò)來(lái)貴司可以嘗試爭(zhēng)取政府的一些優(yōu)惠支持，主要是對(duì)商家經(jīng)營(yíng)中的稅收優(yōu)惠，招商活動(dòng)也最好由政府組織，這樣能夠極大程度增強(qiáng)商家的信心。3、樓層設(shè)置建議設(shè)置于15層，原因?yàn)椋海?） 該定位需要一定的規(guī)模，商品種類(lèi)才能夠比較齊備，并在市場(chǎng)上獲得較高的知名度。但同時(shí)規(guī)模如果太大，也可能會(huì)出現(xiàn)招商不足的不良情況，所以綜合考慮我們建議參照高檔百貨的體量標(biāo)準(zhǔn)確定其總體規(guī)模。（2） 此業(yè)態(tài)屬于精品百貨范疇，商家普遍不愿意在低于主入口的樓層經(jīng)營(yíng)，所以在樓層選擇上，我們認(rèn)為15樓比較合理。4、招商及經(jīng)營(yíng)模式我們建議先分零招商，其后銷(xiāo)售，由大廈物管進(jìn)行統(tǒng)一管理。（二）輔助業(yè)態(tài)1、生活家（1）定位依據(jù)A、 隨著收入水平的提高，居住條件的改善，重慶居民對(duì)家居布置也有了更高的審美標(biāo)準(zhǔn)和要求，但與此想對(duì)應(yīng)的是重慶家居飾品目前還處于一種比較粗放的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，沒(méi)有一個(gè)精品賣(mài)場(chǎng)。重慶居民常常會(huì)利用出差或是旅游的機(jī)會(huì)在北京、上海等地的家居飾品賣(mài)場(chǎng)購(gòu)置物件，市場(chǎng)空間比較明顯。B、 這類(lèi)商家在經(jīng)營(yíng)中注重交通的便捷度，對(duì)自然人流的依賴(lài)性不是非常強(qiáng)，項(xiàng)目能夠滿(mǎn)足其經(jīng)營(yíng)要求。（2）樓層設(shè)置建議設(shè)置于負(fù)一、二樓，從面積指標(biāo)上看，適合中型專(zhuān)業(yè)店，并且人流和物流組織都比較便利。（3）推廣及經(jīng)營(yíng)模式建議整體招商，這類(lèi)商家租賃年限一般都在20年左右，在招商成功后即帶租約出售賣(mài)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)。2、凈菜超市、俱樂(lè)部、辦公定位依據(jù)及交通組織同方案一。（三）租售收益測(cè)算1、租售收益測(cè)算表樓層定位月租金（元/ m2）售價(jià)（元/ m2）面積（m2）銷(xiāo)售金額（元）負(fù)5凈菜超市負(fù)4凈菜超市、車(chē)庫(kù)負(fù)3凈菜超市、車(chē)庫(kù)負(fù)2生活家5585804417負(fù)1生活家55858045021店中店香港0關(guān)稅產(chǎn)品1201872034762店中店精品廊旗艦店90140403160.63店中店精品廊旗艦店701092035874店中店精品廊旗艦店45756035875店中店休閑運(yùn)動(dòng)45756035876高檔餐飲、俱樂(lè)部40672035877高檔餐飲、俱樂(lè)部40672035878高檔餐飲、俱樂(lè)部40672034419辦公457560318610辦公4575602902合計(jì)2、定價(jià)依據(jù)生活家同方案一醫(yī)藥超市。香港精品坊香港精品坊在檔次、利潤(rùn)和附加值比高百貨略低，但其受眾層面也更廣，所以其對(duì)租金的承受能力也大致與高檔百貨相當(dāng)，所以租金均價(jià)基本等同于方案一。但按照本方案，在推廣過(guò)程中將分零招商，因此各樓層應(yīng)有差價(jià)體現(xiàn)。我們?cè)O(shè)定樓層租金差價(jià)比率大致在2030%之間（樓層差價(jià)大致在30元/平方米左右）。得意一樓A區(qū)租金為190元/平方米，B區(qū)一樓租金為110150元/平方米，但其經(jīng)過(guò)多年培育后，經(jīng)營(yíng)條件已非常成熟，因此我們建議以120元/平方米作為一樓基準(zhǔn)租金，其余樓層租金在按照前文所述比例調(diào)整。其余樓層定價(jià)依據(jù)同方案一。七、定位方案三及租售收益測(cè)算（一）生活家1、概念詮釋本部分內(nèi)容中的生活家與方案二有所差異，其目標(biāo)是打造一個(gè)包括品牌家具、家居飾品在內(nèi)的大型賣(mài)場(chǎng)。2、定位依據(jù)（1） 類(lèi)似于家居飾品，重慶家具商家在規(guī)模、包裝、貨品、服務(wù)質(zhì)量環(huán)節(jié)和發(fā)達(dá)城市的大型商家相比都還有一定的差距，可以作為例證的是重慶高收入階層在外地購(gòu)買(mǎi)家具的現(xiàn)象比較普遍，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)包裝比較注重的住宅項(xiàng)目也往往到外地購(gòu)買(mǎi)家具布置樣板房，所以從需求上看，重慶的家具市場(chǎng)還有比較大的空間可供細(xì)分。（2） 較場(chǎng)口得意裝飾城目前經(jīng)營(yíng)已經(jīng)比較成熟，基本上每個(gè)需要裝修的家庭都會(huì)到得意裝飾市場(chǎng)，在目標(biāo)消費(fèi)者層面，生活家與裝飾市場(chǎng)有比較大的共性，定位為生活家可以比較充分的對(duì)其借勢(shì)。（3） 從項(xiàng)目的位置上看，緊鄰步行街，人氣有保證，形象展示效果好。出口即是車(chē)道，貨流組織非常便利，是經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)難得的理想場(chǎng)所。3、樓層設(shè)置建議設(shè)置于負(fù)一至正五層，原因?yàn)椋?個(gè)樓層總建筑面積共21899平方米，規(guī)模優(yōu)勢(shì)已經(jīng)比較突出，如果體量過(guò)大，也有可能面臨市場(chǎng)消化能力不足的風(fēng)險(xiǎn)。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商家對(duì)樓層沒(méi)有太高的要求，對(duì)項(xiàng)目負(fù)一和六樓不會(huì)產(chǎn)生明顯的抗性。4、招商及經(jīng)營(yíng)模式向大商家整體招商，由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，在招商成功后即銷(xiāo)售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。（二）輔助業(yè)態(tài)1、車(chē)庫(kù)和凈菜市場(chǎng)定位依據(jù)與方案一相同，為了盡可能發(fā)揮負(fù)四、五樓商業(yè)價(jià)值，在本定位方案中將車(chē)庫(kù)置于9、10層，相應(yīng)在交通組織上也有一點(diǎn)變化，即是需要在和平路和裙房9、10樓之間增加一部升降梯，用于運(yùn)送車(chē)輛。2、醫(yī)藥超市和辦公定位依據(jù)同方案一。3、招商及經(jīng)營(yíng)模式同方案一。（三）租售收益測(cè)算1、租售收益測(cè)算表樓層定位月租金（元/ m2）售價(jià)（元/ m2）面積（m2）銷(xiāo)售金額（元）負(fù)5凈菜超市4322負(fù)44586負(fù)3醫(yī)藥超市5585804502負(fù)2醫(yī)藥超市5585804417負(fù)1生活家60936045021生活家60936034762生活家6093603160.63生活家60936035874生活家60936035875生活家60936035876辦公45756035877辦公45756035878辦公45756034419車(chē)庫(kù)10車(chē)庫(kù)合計(jì)2、定價(jià)依據(jù)（1）生活家生活家主要經(jīng)營(yíng)高檔家具、家飾用品等，利潤(rùn)高、附加值高，結(jié)合本項(xiàng)目對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的高度適應(yīng)性，我們建議租金突破專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)上限10%，建筑面積月租金定為60元/平方米。（2）辦公置于68層與9、10層租金差異不大，售價(jià)相應(yīng)也不變，但車(chē)位置于9、10樓在使用上可能有一定不便，對(duì)此我們建議車(chē)位售價(jià)不變，但銷(xiāo)售速度與方案一、二比較可能會(huì)略低。（3）其他樓層等同于方案一、二。八、定位方案四及租售收益測(cè)算（一）主力業(yè)態(tài)奧特萊斯+店中店（香港精品坊）1、定位依據(jù)（1）奧特萊斯本質(zhì)上是一個(gè)折扣店，目前在東南亞比較風(fēng)行，主要銷(xiāo)售一些過(guò)季、缺碼、下架的名牌，具有大眾性，和香港精品坊目標(biāo)消費(fèi)者層面基本一致，可以形成良性互補(bǔ)。（2）一個(gè)品牌折扣店，加上一個(gè)香港精品百貨，我們認(rèn)為對(duì)都市時(shí)尚一族非常具有吸引力，能夠有比較好的經(jīng)營(yíng)前景。2、樓層設(shè)置（1）我們建議香港精品坊位于項(xiàng)目1-3樓，原因由于是奧特萊斯的介入，做3個(gè)樓層已經(jīng)可以保證整體的規(guī)模和影響力，另一方面壓縮經(jīng)營(yíng)規(guī)模也更能夠保證招商的效果，有利于精品坊做好做精。（2）奧特萊斯設(shè)置于負(fù)一、二、三樓，因?yàn)樵撋碳医?jīng)營(yíng)模式為整體經(jīng)營(yíng)，相對(duì)于分零商家來(lái)說(shuō)，租金承受能力有限，所以建議將其設(shè)置于負(fù)一、二、三樓。3、招商及經(jīng)營(yíng)模式（1）奧特萊斯為整體招商，由其自行經(jīng)營(yíng)，在招商成功后即銷(xiāo)售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。（2）香港名店坊招商及經(jīng)營(yíng)模式同方案二。（二）輔助業(yè)態(tài)1、大眾餐飲和娛樂(lè)香港精品坊和奧特萊斯的進(jìn)駐將會(huì)在很大程度上提升項(xiàng)目的人氣，所以可以考慮做大眾餐飲，并且隨著較場(chǎng)口區(qū)域改造的進(jìn)展，以及輕軌的通車(chē)、十八梯民俗風(fēng)貌區(qū)的建設(shè)，經(jīng)營(yíng)條件還將進(jìn)一步提高。2、SPA SPA目前是一種休閑療養(yǎng)，在都市中很受歡迎。目前重慶的SPA規(guī)模普遍都比較小，配套設(shè)施不多，并且只針對(duì)女性服務(wù)，如果引進(jìn)一家規(guī)模大的SPA，除香薰水療外整和多元的休閑服務(wù)功能，應(yīng)該非常具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3、樓層設(shè)置這兩種業(yè)態(tài)屬于服務(wù)業(yè)種，租金承受能力有限，并且租賃期限往往比較短，難以帶產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，所以建議將其置于商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低的高樓層。4、招商及經(jīng)營(yíng)模式這兩種輔助業(yè)態(tài)需分樓層招商，租賃期往往不長(zhǎng)，難以吸引中小型投資戶(hù)，建議在招商成功后向大投資客戶(hù)整體銷(xiāo)售。由各商家自行經(jīng)營(yíng)。5、交通組織同方案一。（三）租售收益測(cè)算1、租售收益測(cè)算表樓層定位月租金（元/ m2）售價(jià)（元/ m2）面積（m2）銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）負(fù)5凈菜超市4322負(fù)44586負(fù)3奧特萊斯（含部分車(chē)位）5585804502負(fù)2奧特萊斯5585804417負(fù)1奧特萊斯60936045021店中店1201872034762店中店90140403160.63店中店701092035874高檔餐飲或影院等50780035875生活家（大眾餐飲、娛樂(lè)）50780035876生活家（大眾餐飲、娛樂(lè)）50780035877SPA（或停車(chē)位）40672035878SPA（或停車(chē)位）40672034419商務(wù)辦公（咖啡、茶座）457560318610商務(wù)辦公（咖啡、茶座）4575602902合計(jì)2、定價(jià)依據(jù)（1）奧特萊斯該業(yè)種檔次和附加值高，對(duì)項(xiàng)目整體的形象有一定的提升作用，因此在租賃價(jià)格環(huán)節(jié)應(yīng)該考慮給予一定優(yōu)惠，此外，從樓層規(guī)劃上位于負(fù)樓，因此租金建議定為55元/平方米。（2）店中店該業(yè)態(tài)應(yīng)定位與香港精品坊屬于同檔次業(yè)種，因此租金取值與方案二一致。（3）生活家該業(yè)態(tài)位于項(xiàng)目5、6樓，人流和商氣會(huì)受到一定負(fù)面影響，因此建議其租金相對(duì)方案三下調(diào)10%左右，不突破專(zhuān)業(yè)店常規(guī)上限，定位為50元/平方米。（4）SPA該業(yè)種與高檔餐飲、俱樂(lè)部針對(duì)的消費(fèi)層面基本一致，因此建議在租金定位上取同一水平，即40元/平方米。（5）商務(wù)辦公同前三方案。九、定位方案對(duì)比我們認(rèn)為，對(duì)于大型商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，判斷其定位的優(yōu)劣有以下幾個(gè)并重的指標(biāo)：總收益、招商難度、變現(xiàn)能力、各業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性（對(duì)經(jīng)營(yíng)情景往往有根本影響），現(xiàn)按這幾個(gè)指標(biāo)將四套定位方案列表對(duì)比如后。方案總收益排序招商把握排序變現(xiàn)能力排序業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性排序綜合排序131111223232342123414344說(shuō)明：招商難度比較方案一主力店為面向高檔百貨商家統(tǒng)一招商，且高檔百貨為重慶目前市場(chǎng)空缺，我們認(rèn)為成功可能性較大，方案三也類(lèi)似。但方案二、四均涉及分零，體量、布局在招商前期難以準(zhǔn)確的控制，整體招商成功的可能性相對(duì)較小。變現(xiàn)能力比較方案一、三主力店租賃期限長(zhǎng)，收益穩(wěn)定，帶租約出售難度小；方案二在招商過(guò)程中商鋪已經(jīng)分零，銷(xiāo)售有一定難度；而方案四的大眾餐飲、娛樂(lè)穩(wěn)定性差，變現(xiàn)難度最大。業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性比較方案一高檔百貨和高檔俱樂(lè)部檔次協(xié)調(diào)，形象統(tǒng)一，經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)性視為最佳，方案三業(yè)態(tài)之間沒(méi)有太大的互補(bǔ)，但不影響；方案二、四在定位描述上比較協(xié)調(diào)，但商家太多，尤其是主力店分零，很難保證整體的良莠狀況，所以經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)性認(rèn)為較差。十、營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃（一）入市時(shí)機(jī)建議我方建議雙方在對(duì)項(xiàng)目定位方案達(dá)成共識(shí)后，即全面開(kāi)展項(xiàng)目裙房的推廣工作，原因如下：1、高檔百貨定位是項(xiàng)目最優(yōu)定位方案，但目標(biāo)商家數(shù)量比較有限，并且重慶的消費(fèi)能力也不足以支撐多家高檔百貨同時(shí)經(jīng)營(yíng)，所以我們應(yīng)盡可能的做到招商在前。2、其他定位業(yè)態(tài)同樣面臨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，在前文中我們?cè)?jīng)提及，解放碑目前商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量已趨飽和，但仍不斷有新項(xiàng)目推出招商，時(shí)間越長(zhǎng)，面臨的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)就越復(fù)雜，越激烈。3、從周邊規(guī)劃發(fā)展看，城市之冠、十八梯民俗風(fēng)情街都還沒(méi)有動(dòng)工建設(shè)，想等到這兩個(gè)項(xiàng)目基本成型、區(qū)域整體形象得到質(zhì)的提升后再推出招商是不現(xiàn)實(shí)的。4、輕軌10月通車(chē)對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)大的利好，但無(wú)論是商家還是消費(fèi)者，對(duì)輕軌都有比較高的認(rèn)知度，目前招商輕軌效應(yīng)不會(huì)受到較大幅度的削弱。5、從企業(yè)的角度看，提早入市、實(shí)現(xiàn)資金的較快回籠，能夠切實(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)，并減少后期運(yùn)作的壓力。（二）營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏建議1、營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏控制原則（1）先銷(xiāo)售可分零樓層。（2）首先按方案一招商，如果不成功則方案二、四同時(shí)進(jìn)行（都以香港精品坊為主力業(yè)態(tài)），最后是方案三。（3）一旦招商成功即帶租約銷(xiāo)售該樓層產(chǎn)權(quán)。我們建議將項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)劃分為四個(gè)階段。2、第一階段（1）時(shí)間周期2004.57月。（2）目標(biāo)任務(wù)銷(xiāo)售可分零樓層40%以上，針對(duì)定位方案一、二商家進(jìn)行試探性推廣。（3）建議原因A、負(fù)三、四、五層定位為凈菜市場(chǎng)，在鋪位劃分確定、宣傳資料設(shè)計(jì)制作到位、賣(mài)場(chǎng)裝飾包裝完成后即可銷(xiāo)售。從目前市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，凈菜市場(chǎng)攤位由于投資額小、經(jīng)營(yíng)前景穩(wěn)定，很受投資戶(hù)關(guān)注和青睞，相應(yīng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)比較有保證。B、車(chē)位收益前景同樣也是比較有保證的，我們認(rèn)為在價(jià)格合理的條件下，銷(xiāo)售難度應(yīng)該不大，因此建議一并銷(xiāo)售。（4）工作推進(jìn)計(jì)劃A、營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備期（一個(gè)月），主要完成的工作內(nèi)容包括：招商、銷(xiāo)售資料的設(shè)計(jì)制作。賣(mài)場(chǎng)定點(diǎn)、確定裝修方案并力爭(zhēng)完成裝修及布置。B、銷(xiāo)售及招商初步實(shí)施（一個(gè)月）爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)分零銷(xiāo)售樓層40%以上銷(xiāo)售率，預(yù)計(jì)凈菜市場(chǎng)銷(xiāo)售速度應(yīng)快于車(chē)位銷(xiāo)售速度。在招商方面，完成對(duì)定位方案一目標(biāo)商家的資料收集和信息告知，并著手試探取得政府對(duì)定位方案二的支持力度，包括經(jīng)營(yíng)稅收的減免可能性，以及能否由政府為招商搭臺(tái)（出面組織到香港的招商活動(dòng)）。3、第二階段（1）時(shí)間周期2004.79月。（2）目標(biāo)任務(wù)爭(zhēng)取成功實(shí)現(xiàn)部分樓層招商，并準(zhǔn)確評(píng)估判斷大型高檔百貨商家進(jìn)場(chǎng)可能性。（3）工作推進(jìn)計(jì)劃A、在兩個(gè)月內(nèi)完成部分樓層的招商，從目前形勢(shì)看，比較可能的進(jìn)展?fàn)顩r是先成功引進(jìn)一個(gè)中等規(guī)模的專(zhuān)業(yè)店，即負(fù)一、二層，因?yàn)閺捻?xiàng)目的口岸條件看，支撐一個(gè)家居或醫(yī)藥超市難度不太大，相應(yīng)招商拓展有可能相對(duì)順利。 B、在和平路以上樓層所定位業(yè)態(tài)，憑借我司積累的商家資源，在兩個(gè)月內(nèi)應(yīng)該可以判斷出其進(jìn)場(chǎng)可能性。（4）租金及相關(guān)優(yōu)惠建議A、租金專(zhuān)業(yè)店（家居、醫(yī)藥超市）建議租賃期內(nèi)平均月租金不低于35元/平方米，起始租金不低于25元/平方米，租賃期限不低于10年。高檔百貨建議租賃期內(nèi)平均月租金不低于70元/平方米，起始不低于50元/平方米，租賃年限不低于20年。 B、優(yōu)惠措施 考慮到商家進(jìn)場(chǎng)需投入裝修、開(kāi)業(yè)前需廣告造勢(shì)、市場(chǎng)培育需要時(shí)間，建議給予一定的免租期作為優(yōu)惠，這也是商家較為樂(lè)意接受的一種優(yōu)惠方式。根據(jù)重慶目前市場(chǎng)常規(guī)和我司的招商經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為醫(yī)藥超市和家居給予半年的免租優(yōu)惠較為合理。高檔百貨由于對(duì)項(xiàng)目定位影響大，且一旦進(jìn)場(chǎng)后有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性，建議給予半年以?xún)?nèi)的免租優(yōu)惠，特別具有品牌效應(yīng)的高檔百貨可適當(dāng)放寬。4、第三階段（1）時(shí)間周期2004.911月。（2）目標(biāo)任務(wù)開(kāi)始銷(xiāo)售已成功招商樓層產(chǎn)權(quán)，如招商方案一無(wú)可行性，則招商方案二、四同時(shí)推進(jìn)，并開(kāi)始與方案三目標(biāo)商家聯(lián)系。如招商百貨或香港精品店招商成功，而高檔餐飲、俱樂(lè)部招商同樣陷入困境，則立即進(jìn)行將610樓規(guī)劃為寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售準(zhǔn)備（3）工作推進(jìn)計(jì)劃A、完成相關(guān)銷(xiāo)售資料制作，并按部就班執(zhí)行各項(xiàng)相關(guān)工作。B、如方案一被確定為在半年內(nèi)無(wú)招商成功可能性，則組織至香港的招商活動(dòng)。（4）租金A、參照定位方案二租售收益表。 B、基本等同于對(duì)高檔百貨的優(yōu)惠方案。5、第四階段 如方案一、二、四無(wú)法成功招商，則專(zhuān)注于對(duì)生活家或同類(lèi)大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的招商，并著手挖掘新的定位方向。（三）項(xiàng)目案名及營(yíng)銷(xiāo)主題建議1、項(xiàng)目案名建議（1）優(yōu)度國(guó)際（U-INTERNAT