案例綠城黃浦灣vPPT課件

案例分析 Part3 綠城黃浦灣 綠城 黃浦灣黃浦董家渡 融綠 25億 外灘 陸家嘴 迪士尼 徐匯濱江 大虹橋 西歸 2010 開埠 1843 東渡 1990 外灘從此誕生 80米 11 4 項目概況 黃浦濱江地段 由于拆遷問題 二期建設(shè)進(jìn)程一度中斷 在今年解決拆遷補(bǔ)償后 項目二期啟動 將于2014年8月入市銷售 尚文中學(xué) 變電站 項目概況 15 000 公共中央水景公園的拆遷 設(shè)計 施工及后期養(yǎng)護(hù)均由綠城負(fù)責(zé) 開發(fā)商通過引入水系等手法巧妙將其私有化 并在一期展示時重金打造約4 000 范圍作為示范區(qū) 客戶認(rèn)可度高 3號保留建筑吉安里 5400 會員制海派人文會所 持有經(jīng)營2016年交房同步開業(yè) 1 2 保留建筑 4號保留建筑 項目概況 保留四棟不同時期的石庫門風(fēng)格建筑 吉安里 沈家大院 陸家大院 以經(jīng)典文化的傳承演繹現(xiàn)代生活的時尚 再現(xiàn)名門大宅的文化深度 深得客戶的欣賞和認(rèn)同 3 保留建筑 70年產(chǎn)權(quán) 1 2 4 保留建筑 70年使用權(quán) 功能意向 私人美術(shù)館 小型音樂廳等 現(xiàn)代濱水建筑風(fēng)格的住宅立面 石庫門風(fēng)格建筑與現(xiàn)代風(fēng)格售樓處相結(jié)合 現(xiàn)代藝術(shù)咖啡廳 藝術(shù)音樂主題餐廳 小型露天音樂廣場 香薰SPA 紅酒吧 酒品隴列室 雪茄吧 健身中心 室內(nèi)恒溫泳池 公共部分精裝修 除去常規(guī)的公共部分精裝修外 一層為6 6米高全架空層 作為會客大堂 保留綠城的豪宅入戶儀式感 地下空間細(xì)節(jié)的處理打造了綠城黃浦灣的獨(dú)特性 標(biāo)準(zhǔn)電梯廳 地下車庫大堂 地上一層全會客廳 地下車庫精裝燈柱及吊頂 超寬車距 地下車道與停車區(qū)域材質(zhì)區(qū)分頂面燈飾具有指導(dǎo)性 綠城黃浦灣銷售指標(biāo)分析 完全顛覆黃浦灣一期的去化速度 25億總銷意味著2 5倍的市場標(biāo)準(zhǔn)去化速度 0 10 000 20 000 30 000 2013 10 323 1 934 7 650 25 336 11 775 2012 2011 2010 2009 8 成交總額 億 成交面積 17 465 2012 11 574 5 000 12 0 10 000 10 0 2 2013 8 6 4 2009 2010 2011 9 15 000 20 000 8 960 6 566 10 464 綠城黃浦灣成交情況 華潤外灘九里成交情況 綠城黃浦灣2014年指標(biāo) 25億 2 5倍市場去化標(biāo)準(zhǔn) 疑問 HOW 融綠 玉蘭系列的變化充分展示出融綠的操盤特色 從綠城質(zhì)量為主 銷售為輔的住宅理想化模式 轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅劁N量 高周轉(zhuǎn)高溢價模式 公開 合并 收購 融創(chuàng) 綠城 融創(chuàng)綠城 50 50 2013玉蘭公館 減小面積 控制總價 改變裝修 簡化景觀 最終壓縮成本 1頭狼用三把刀實(shí)現(xiàn)三高 高周轉(zhuǎn) 高溢價 高流量 融綠特色黃浦灣 第一刀 簡 減 改 除已建成1 2號以外取消建筑物以及其排列緩弧狀設(shè)計 改為方正直線型 原規(guī)劃322套60 150 酒店式公寓現(xiàn)為40戶200 450 江景樓王住宅 一期1號樓 二期6號樓 原酒店式公寓 現(xiàn)樓王 第一刀 簡 減 改 壓縮面積 改變戶型 減少廚房及衛(wèi)生間數(shù)量 主力面積段為267 268 占69 一期戶型面積配比 二期戶型面積配比 第一刀 簡 減 改 以功能為導(dǎo)向 在保證功能的基礎(chǔ)上壓縮面積 舍去享受型及休閑型設(shè)計 如西式廚房 雙浴缸 娛樂室 并將原主臥套房中的書房外移 二期兩種戶型均實(shí)現(xiàn)南北通透 268 舍去343 中的弧形設(shè)計 減少衛(wèi)生間數(shù)量 提高空間適用性 一期 235 二期 268 303 343 第二刀 更有霸氣的精裝修選材 改變一期只用一種品牌廚衛(wèi)用品的方式 二期選用各領(lǐng)域頂級品牌 并取消同層排水系統(tǒng) 注重環(huán)保健康 在新風(fēng)基礎(chǔ)中增加空氣凈化器 Vs 第三刀 處處有故事 處處有亮點(diǎn) 235 新法式明亮風(fēng)格與268 新古典奢華風(fēng)格各有千秋 235 明亮風(fēng)格 白色 268 奢華風(fēng)格 金色 由外灘華爾道夫設(shè)計團(tuán)隊 美國HBA設(shè)計 大量使用白色漆面 吊頂以及木材與大理石的拼接形成新法式風(fēng)格 由香港著名設(shè)計師陳文棟設(shè)計 運(yùn)用古典十字園廳 大理石拼接 類星河灣 打造 第三刀 處處有故事 處處有亮點(diǎn) 無論走到節(jié)點(diǎn) 總有故事以及戶型的亮點(diǎn)可以向顧客傳輸 落地窗全明處理展示景觀帶 結(jié)合工筆和刺繡的面裝飾品 臥室地磚石材拼接 走廊地磚石材拼接 藝術(shù)化的吊頂 古典宮廷吊燈 隨處可見華爾道夫logo 第三刀 處處有故事 處處有亮點(diǎn) 玻璃 通風(fēng)口 壁紙 石材等隨處可見華爾道夫Logo 細(xì)節(jié)考慮周全 對我們的提示 1個來勢洶洶的25億 綠城黃浦灣銷售指標(biāo) 黃浦灣今年指標(biāo)25億 直接對標(biāo)萬科翡翠濱江 25億 綠城黃浦灣對外稱二期5 6 樓將于8月份開盤 但從施工實(shí)際進(jìn)度來看 18層高的5 樓 底層為架空層 8月份取預(yù)證比較困難 預(yù)判9月份能夠結(jié)構(gòu)封頂 6 5 綠城黃浦灣與萬科 萬科翡翠濱江項目多項指標(biāo)與綠城黃浦灣雷同 第三季度翡翠濱江銷售將直面黃浦灣的競爭 翡翠濱江270 310戶型與黃浦灣總價差距不大 施工進(jìn)度的差異 黃浦灣很有可能8月先推6 268 9月再加推5 235 267 將與萬科同時段開盤 上海高端富豪的總量是一定的 大批量的豪宅將分流這批客群 蛋糕就這么大 就看誰能搶到最大的一塊 黃浦灣 盛世濱江形成的包圍圈 盛世濱江對標(biāo)翡翠濱江2000萬以下產(chǎn)品 黃浦灣對標(biāo)翡翠濱江2000萬以上產(chǎn)品 前狼后虎的包圍圈已經(jīng)形成 三房168 1100萬 綠城盛世濱江 主力 上海市中高端項目下半年部分銷售計劃 7 9月中高端項目集中開盤 在高端住宅人群數(shù)固定的情況下 越晚入市越被動 由此 需要我們加快節(jié)奏 搶占先機(jī) 2014 7 露香園加推30套公寓182 253 1000 1600萬 2014 8 2014 9 2014 10 2014 11 2014 12 茂名公館加推60套公寓218 390 3500 5000萬 綠城黃浦灣加推110套公寓235 265 2000 2500萬 綠城盛世濱江加推60套公寓191 268 1500 2000萬 宛平88加推129套公寓316 420 3000 4000萬 浦東星河灣加推140套公寓110 380 600 2500萬 華僑城蘇河灣加推95套公寓175 210 1400 2200萬 翡翠濱江 翡翠公園 董家渡2 3 地塊建面 63 600 屬性 住宅容積率 3 4成交時間 2002年5月現(xiàn)狀 未開工動遷中受讓方 上海華浙外灘置業(yè)有限公司 華潤外灘九里建面 105 600 屬性 住宅 商業(yè)容積率 3 2成交時間 2002年5月現(xiàn)狀 尾盤在售受讓方 華潤置地 華潤上海灘花園建面 88 000 屬性 住宅 商業(yè)容積率 3 27成交時間 2002年5月現(xiàn)狀 售罄已交房受讓方 華潤置地 董家渡12 14 建面 252 200 屬性 住宅容積率 3 3成交時間 2002年5月現(xiàn)狀 未開工動遷中受讓方 通海建設(shè)有限公司 董家渡10 泛海國際公寓建面 193 000 屬性 住宅容積率 3 5成交時間 2002年5月現(xiàn)狀 已開工受讓方 通海建設(shè)有限公司 董家渡11 綠城黃浦灣建面 171 692 屬性 住宅容積率 3 65成交時間 2002年5月現(xiàn)狀 在售受讓方 上海華浙外灘置業(yè)有限公司 董家渡13 15 建面 70萬 住宅 12 6萬 商業(yè) 11 7萬 辦公 45 9萬 思考 由于地理位置的優(yōu)越和濱江資源的稀缺 南外灘地區(qū)吸引了大量開發(fā)商巨頭 包括復(fù)星集團(tuán) 華潤 SOHO中國 綠城等 外灘金融中心建面 270 000 屬性 商辦容積率 5 9成交時間 2010年2月1日現(xiàn)狀 已開工樓板價 34 148元 受讓方 上海證大置業(yè) 25億 減 簡 改 處處有故事 處處有亮點(diǎn) 霸氣的裝修選材 案例分析小結(jié) 融綠操盤的三把刀能否拉動今年25億銷售指標(biāo) 拭目以待 4 2014 11 170 156 3 2 184 15 1 3 140 113 3 2 8 9 4 2 2014 8 113 156 140 3 2014 10 74 61 11 3 3 2 2014 9 5 74 2014 7 2014 12 170 3 6 綠城盛世濱江 綠城黃浦灣 上月累計合計 綠城香溢花城 綠城玫瑰園 綠城玉蘭公館 綠城上海御園