房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告案例

某某國(guó)家稅務(wù)局所屬房地產(chǎn)拍賣底價(jià)估價(jià)報(bào)告某某國(guó)家稅務(wù)局所屬房地產(chǎn)拍賣底價(jià)估價(jià)報(bào)告委托方：某某國(guó)家稅務(wù)局估價(jià)方：某某房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期：2008年7月30日-2008年8月14日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：目 錄一、致委托方函2二、估價(jià)師聲明3三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件4四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告.5五、附件.10致 委 托 方 函河北省某某國(guó)家稅務(wù)局：某某房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司受貴方委托,根據(jù)委托的內(nèi)容和特定的估價(jià)目的，遵循客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及公認(rèn)的房地產(chǎn)估價(jià)方法、必要的估價(jià)程序，對(duì)于本次估價(jià)對(duì)象進(jìn)行勘察和評(píng)定估算?，F(xiàn)將估價(jià)結(jié)果函告如下：估價(jià)對(duì)象為某某國(guó)家稅務(wù)局位于某某大崔莊的大崔莊稅務(wù)所，總建筑面積約為715.00平方米，國(guó)有出讓土地使用權(quán)面積約為1120.00平方米，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年7月30日的房地產(chǎn)拍賣底價(jià)為48.04萬(wàn)元，大寫：肆拾捌萬(wàn)零肆佰元整。詳見房地產(chǎn)估價(jià)明細(xì)表以上內(nèi)容摘自房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書，與房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書正文具有同等的法律效力。 某某房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司法人代表：2008年8月14日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)、完整和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本評(píng)估報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、參加本次評(píng)估的估價(jià)人員于2008年7月30日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，并作了詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)勘察筆錄，但現(xiàn)場(chǎng)勘查僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)于隱蔽、被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估，未能提供資料的不予揭示。估價(jià)人員不承擔(dān)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、地質(zhì)情況以及其他隱患、瑕疵進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要的專業(yè)幫助。7、本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8、本估價(jià)報(bào)告提供的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名：姓 名 執(zhí)業(yè)資格 證書編號(hào) 簽 名估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、估價(jià)的假設(shè)條件1、委托方以出讓方式合法取得該宗土地的國(guó)有土地使用權(quán)；2、估價(jià)時(shí)以所確定的房屋用途為辦公和辦公土地用途評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值；3、估價(jià)時(shí)假定估價(jià)對(duì)象本身具備市場(chǎng)性，無(wú)附帶其他可能影響其價(jià)值的因素、限制等。4、對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試、地質(zhì)勘測(cè)以及技術(shù)檢驗(yàn)應(yīng)由其它專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，除非委托方提供相應(yīng)資料，否則估價(jià)時(shí)以估價(jià)對(duì)象處于完好狀態(tài)并能達(dá)到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。5、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，在估價(jià)中未考慮。二、估價(jià)的限制條件1、未考慮特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。2、未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)房地產(chǎn)及其價(jià)值的影響。3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值產(chǎn)生明顯的影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。 2008年8月14日房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方 委 托 方：某某國(guó)家稅務(wù)局二、受托估價(jià)方某某房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司，法人代表： ；機(jī)構(gòu) 地址：路 ；企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司；資格等級(jí)：叁級(jí)；經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估及相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢。聯(lián)系電話：。三、估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象位于某某莊，其中包括：辦公樓一幢及附屬用房，總建筑面積約為715.00m2，土地使用權(quán)面積1120.00 m2，及與該房產(chǎn)相配套的照明電、電訊等附屬設(shè)施。1、實(shí)物狀況估價(jià)對(duì)象位于某某莊，總建筑面積約715.00m2，占用的土地使用權(quán)面積1120.00m2，宗地內(nèi)地勢(shì)平坦，基礎(chǔ)設(shè)施完善，已達(dá)到“六通一平”，即通路、通電、通訊、供水、排水、供暖及場(chǎng)地平整，宗地外達(dá)到“三通一平”，即通路、通電、通訊及場(chǎng)地平整。地上建筑物狀況如下：、辦公樓，二層磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積約為403.00平方米。外墻為綠色水刷石，木門窗。室內(nèi)樓梯間、走廊水磨石地面，木扶手，白色涂料內(nèi)墻、頂。自燒鍋爐取暖。 瓦房：磚木結(jié)構(gòu)，起脊瓦房,清水磚墻，木門窗，室內(nèi)水泥地面.東、西廂房、車庫(kù)、鍋爐房：均為單層磚混結(jié)構(gòu)；建筑面積均約為：36.00平方米；室內(nèi)水泥地面，內(nèi)墻、頂刷白；2、權(quán)益狀況我公司對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了必要的產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證、實(shí)物勘查及核對(duì)。國(guó)有土地使用證號(hào)為國(guó)用第000421號(hào)，土地使用權(quán)人：；座落：；用途：；土地使用權(quán)面積平方米；終止日期：；宗地四至：。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬清晰，未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。3、區(qū)位狀況估價(jià)對(duì)象位于某某大崔莊村內(nèi)，周圍為居民住宅區(qū)，該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施一般，交通一般。四、估價(jià)目的為委托方擬將估價(jià)對(duì)象快速變現(xiàn)確定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)提供價(jià)格參考。五、估價(jià)期日2008年7月30日 六、價(jià)值定義本報(bào)告所評(píng)估的價(jià)格為按本報(bào)告書中所闡述的全部狀況、說(shuō)明、假設(shè)和限制條件以及估價(jià)目的、范圍、時(shí)點(diǎn)等制約條件下的拍賣底價(jià)。七、估價(jià)依據(jù)1、委托方和本公司簽訂的房地產(chǎn)估價(jià)委托書；2、；3、；4、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；5、中華人民共和國(guó)土地管理法；6、國(guó)務(wù)院、國(guó)家國(guó)土資源部、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局、唐山市人民政府及有關(guān)部門頒發(fā)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策性文件；7、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-1999；8、河北省建筑工程預(yù)算定額、建設(shè)工程材料預(yù)算價(jià)格；9、唐山市建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2006年）；10、估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄；11、本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料。八、估價(jià)原則本次評(píng)估主要遵循的原則有合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。1、合法原則：房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易、合法處置等為前提進(jìn)行估價(jià)。2、最高最佳使用原則：應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。3、替代原則：要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。九、估價(jià)方法、估價(jià)技術(shù)路線1、明確估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本事項(xiàng)；2、擬定估價(jià)作業(yè)方案，根據(jù)估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的，選擇并確定與其相適應(yīng)的估價(jià)方法；3、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象，并按選定的估價(jià)方法，收集估價(jià)所需的數(shù)據(jù)及資料。4、根據(jù)估價(jià)方法計(jì)算，確定估價(jià)結(jié)果。、估價(jià)方法估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料及鄰近類似房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究，考慮估價(jià)對(duì)象為辦公用房，因此本次評(píng)估房產(chǎn)采用成本法進(jìn)行測(cè)算，土地使用權(quán)采用成本逼近法進(jìn)行測(cè)算。以上被評(píng)估房地產(chǎn)是以繼續(xù)使用為前提條件的。成本法：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)值或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格和價(jià)值的方法。成本逼近法就是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)交納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。十、估價(jià)結(jié)果的確定估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素分析，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，估價(jià)對(duì)象總建筑面積約為715.00平方米，土地使用權(quán)面積為1120.00平方米，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年7月30日的房地產(chǎn)拍賣底價(jià)為48.04萬(wàn)元，大寫：肆拾捌萬(wàn)零肆佰元整。十一、估價(jià)人員簽名姓 名 執(zhí)業(yè)資格 證書編號(hào) 十二、估價(jià)作業(yè)日期2008年7月30日至2008年8月14日十三、估價(jià)報(bào)告有效期估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自估價(jià)報(bào)告完成之日起原則上為一年，但在市場(chǎng)狀況有較大變化時(shí)，報(bào)告應(yīng)用的有效期不超過(guò)半年。十四、估價(jià)報(bào)告使用提示1、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)為辦公用房，本次采用成本法評(píng)估是從房產(chǎn)成本計(jì)算角度確定的結(jié)果作為房產(chǎn)拍賣價(jià)格參考，拍賣的成交價(jià)取決于購(gòu)買者對(duì)估價(jià)對(duì)象的購(gòu)買競(jìng)價(jià)。2、委托方應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值，估價(jià)結(jié)果僅供委托方在本次估價(jià)目的下使用，嚴(yán)禁應(yīng)用于其他用途和自篡改估價(jià)報(bào)告。十五、其他需要說(shuō)明的問(wèn)題1、本估價(jià)報(bào)告中涉及的相關(guān)資料由委托方提供，委托方對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅供委托方在本次估價(jià)目的下使用，不適用于其他估價(jià)目的，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)引起的后果，本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。3、本估價(jià)報(bào)告的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)同意，不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。估價(jià)報(bào)告未經(jīng)委托方許可，本估價(jià)機(jī)構(gòu)亦不得向他人提供或公開。4、本報(bào)告是對(duì)委托方所委托的評(píng)估范圍進(jìn)行的評(píng)估，參加評(píng)估人