物業(yè)管理企業(yè)的經營管理.doc

物業(yè)管理企業(yè)的經營之道物業(yè)管理企業(yè)和其它企業(yè)一樣都是社會經濟活動的主體，是要通過正確的經營之道，實現贏利的目的。我國物業(yè)管理經歷二十年的歷程，由當初的星星之火，發(fā)展到現今的燎原之勢，既是順應社會前進之所需，也是經濟利益驅動之所至。同樣，行業(yè)未來發(fā)展的走勢與行業(yè)企業(yè)的經營效益休戚相關。但是，從行業(yè)近年整體發(fā)展而言，物業(yè)管理企業(yè)的經營效益不盡人意，行業(yè)利潤趨低，行業(yè)人員的待遇長期停滯在低水平線，企業(yè)虧損面日趨擴大。造成這種現象的原因有客觀的，也有主觀的，主要有：1殘酷的市場競爭。當今物業(yè)管理市場已是群雄并起，為爭地盤而展開搏殺。在市場經濟大潮中，這本是優(yōu)勝劣汰、優(yōu)化資源的好事，但物業(yè)管理的市場競爭卻大有走火入魔之勢。由于招投標等競爭規(guī)則不完善，“黑箱操作”、“低價競爭”、“盲目承諾”、“陪標秀場”惡疾仍在行業(yè)中肆虐，受感染的最終是所有的物業(yè)管理企業(yè)，為生存、為面子、為出氣，把價格越壓越低，利潤也愈來愈低。2陡漲的管理成本。物業(yè)管理是勞動密集型行業(yè)，人力資源在管理費用中占據較大比例。近年政府為保護勞動者權益，不斷提高最低工資和各項保險福利。物業(yè)管理企業(yè)內的從業(yè)員工普遍屬于低收入階層，受到政府政策之惠最多，可是“政府做善事，企業(yè)來買單”，社保、醫(yī)保、公積金等層層加碼的福利，讓本就微利經營的物業(yè)管理企業(yè)呼吸困難。3單薄的管理規(guī)模。物業(yè)管理是微利行業(yè)，單憑一二個項目很難出效益，抱個“大金娃娃”。一般而言，具有一定經營規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，因經營收入多、資源配置較佳、單位平均成本低，廣種薄收、集腋成裘，經營收益較可觀；相反，不具備基本經營規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)小打小鬧，很難創(chuàng)造理想的經營業(yè)績，尤其是缺乏經營規(guī)模則影響到項目管理的連續(xù)性和穩(wěn)定性，逢到“大年”項目多，則經營效益就會好些，遇到“小年”沒有項目，管理出現“斷糧”，經營效益就差。更有甚者，因后續(xù)項目銜接不上，企業(yè)尤如“王小二過年，一年不如一年”。4偏頗的風險責任。物業(yè)管理法規(guī)仍不健全，業(yè)主對法規(guī)概念模糊，物業(yè)管理企業(yè)付出與回報不對等，經營風險日益加大。國家對物業(yè)管理的法律賠付責任界定不清，造成業(yè)主和政府部門過于強調物業(yè)管理的社會職能，認為物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主的人身、財產理所當然地具有保障義務，財產被盜、人身傷害等案件一旦發(fā)生，受害的業(yè)主首先就把物業(yè)管理企業(yè)推上被告席，要求其承擔過分的賠償責任，結果使只收幾元管理費的物業(yè)管理企業(yè)動輒背負幾萬甚至幾十萬的賠償責任，承受著“不能承受之重”。5低劣的服務水平。難以否認，行業(yè)中仍有一批質素低下的管理公司胡亂操作，短期行為，敗壞了物業(yè)管理的行規(guī)和名聲。某些物業(yè)管理公司以各種關系好不容易接管物業(yè)，就恨不能“一鋤頭掘起個金娃娃”，少服務、差服務、降低管理標準，最終或被業(yè)主炒魷魚，或遭業(yè)主賠償，或敗壞名節(jié)難以再接項目，甚或口碑不佳影響行業(yè)聲譽。這些原因嚴重影響了物業(yè)管理企業(yè)的經營效益，而效益不佳則企業(yè)人才難留、難以提供優(yōu)質的管理和服務，這又進一步影響經營效益，最終形成惡性循環(huán)。如何突破困境、提高經營效益，這是擺在物業(yè)管理企業(yè)面前不可回避的問題？我們認為，物業(yè)管理企業(yè)要懂經營、會經營，以堂堂正道來開展經營，壯大行業(yè)。一、發(fā)展企業(yè)經營的必由之路物業(yè)管理企業(yè)要獲得持續(xù)的經營效益，就要立足發(fā)展，“只有發(fā)展才是硬道理”，企業(yè)應當主動地參與市場競爭，以積極的心態(tài)拓展項目，尋求更大的規(guī)模效益。當然，在發(fā)展中也要理智，要注重規(guī)模、效益的同步增長，不盲目擴展，以避免不必要的經營風險。(1)適度發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)形成規(guī)模經營，可以產生規(guī)模效益，但并不是經營規(guī)模越大，經營效益就越好。要建立適度發(fā)展的理念，根據自身的運營方式、內部資源配置等，來確定適合本企業(yè)的最佳經營規(guī)模，才能獲得規(guī)模效應。如果一味追求所管物業(yè)面積的簡單累加，不計成本和效益地盲目擴張，造成管理資源稀釋，最終不僅將會影響管理質量和經營效益，還會使企業(yè)品牌提早終結。(2)堅守主業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)“一業(yè)為主，多種經營”的經營戰(zhàn)略是值得提倡的，即以物業(yè)管理服務為主營業(yè)務，在此基礎上開展其他各經營活動，如項目二次開發(fā)、介入物業(yè)經營項目、開展物業(yè)管理延伸業(yè)務等。但是“多種經營”并非不務正業(yè)，不能偏離物業(yè)管理和服務的主題，企業(yè)經營要圍繞物業(yè)管理“服務業(yè)戶”這一中心，開發(fā)能產生一定經濟效益、能滿足業(yè)戶多種需求的經濟增長體，達到“雙贏”目的。(3)控制戰(zhàn)線。物業(yè)管理企業(yè)的內部資源有限，無論是在管理管理領域涉獵過多，或是在管理地域上拉得過長，都將使管資源分散，發(fā)生“蘿卜快了不洗泥”的現象，造成管理質量下降，為經營和管理帶來風險。(4)區(qū)域集約。即以點帶面的發(fā)展。在充分考慮資源共享的基礎上，根據就近、組合的原則，將所管理的若干物業(yè)區(qū)域組合為一個物業(yè)管理區(qū)域，由一個物業(yè)管理項目組織來管理，并組織該區(qū)域內的市場拓展，這樣不僅可以降低運營成本，還便于市場開拓。二、定位企業(yè)經營的理性選擇物業(yè)管理市場不斷細分，呈現多元趨勢，住宅、寫字樓、醫(yī)院、政府辦公樓、學院、場館等領域各具規(guī)模，高、中、檔物業(yè)要求各異。每個物業(yè)管理企業(yè)的內部資源都是有限的，為獲得良好的經營效益，企業(yè)在市場中要“有所為，有所不為”，不能大小通吃。在多樣化的市場中尋求發(fā)展，企業(yè)要確定合適的細分市場，然后集中“優(yōu)勢兵力”，有的放矢地主攻。目前很多物業(yè)管理公司對此都有良好的嘗試，如有的公司在醫(yī)院物業(yè)方面重點發(fā)展，形成了較大的優(yōu)勢；有的公司主要承接中高檔物業(yè)，在寫字樓、商場管理中優(yōu)勢凸顯；有的公司以接管大型住宅為主，形成品牌優(yōu)勢。成熟的物業(yè)管理企業(yè)，應該在承接每個項目時都進行風險評估，在承接以下幾種項目時更要慎重：1房改的項目。房改房、回遷房，物業(yè)房屋質量差，居民長期享受免費福利房屋管理，不愿交管理費，雖然政府提倡物業(yè)管理公司加強此類房屋的管理，但在國家出臺優(yōu)惠政策前不要盲目接此類項目。2未清場的項目。原管理公司不肯撤場的項目不要急于承接，否則易招致兩家對峙，甚至火拼的惡性事件。3沒錢賺的項目?！百r錢賺吆喝”的項目不要輕易接，企業(yè)接管項目為掙上“錢，而非做雷鋒講奉獻。4信譽差的項目。這類項目因施工質量差、配套設施差、發(fā)展商有欺騙性承諾等弊病，將來會使業(yè)主遷怒于物業(yè)管理公司。5掛靠項目。一些物業(yè)管理企業(yè)沒有資質，或資質不高，通過各種關系獲得物業(yè)項目，希望掛靠品牌物業(yè)管理企業(yè)。但此類管理公司比較難監(jiān)控，容易急功近利，運營不佳就砸了企業(yè)招牌。6最低價的項目。物業(yè)管理企業(yè)不能饑不擇食，自己“作賤”自己，要有一點“不為五斗米折腰”的骨氣。況且，靠價格戰(zhàn)得來的項目，要么無錢可賺，要么裁減服務填補虧空，要么棄場而逃，而無論哪一種，都對企業(yè)的效益和信譽造成不良影響。7風險高的項目。項目質量有隱患、發(fā)展商承諾過高、業(yè)委會重新招標、管理費標準過低等項目都屬于風險高的項目。承接此類項目，管理企業(yè)將付出過高的成本和精力，而且稍有風吹草動，不僅會導致虧損，甚至可能出現業(yè)主集體投訴、媒體曝光等可悲結局。三、誠信企業(yè)經營的基本守則市場經濟是信用經濟，誠信是市場經濟的靈魂，是企業(yè)的無形資本。誠信建設在物業(yè)管理行業(yè)尤為重要，因為物業(yè)管理的主體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)建立是建立在契約基礎上的服務和被服務關系。誠信，是物業(yè)管理企業(yè)經營的基本守則。物業(yè)企業(yè)只有尊信守約，提供質價相符的服務，才能得到業(yè)主的認可和信賴。任何背信棄約以“非常道”來經營的物業(yè)管理企業(yè)，終將被業(yè)主拋棄。物業(yè)管理企業(yè)應采取有效的措施，建立誠信機制：1陽光下的管理。實行財務公開和信息公開，管理費預算經發(fā)展商或業(yè)委會審批，管理費收支每月公開，企業(yè)收取的每一分錢都是光明正當的，節(jié)余的每一分錢都應是業(yè)主的。涉及業(yè)主利益的管理事務公開，聽取業(yè)主的意見，保證業(yè)主的利益。2標準化的服務。建立科學規(guī)范的管理制度和操作規(guī)程，推行質量管理體系和行業(yè)考評標準，并通過質檢、績效考核等質量監(jiān)控程序，確保每個接管項目達到統(tǒng)一規(guī)范的質量標準。3公開化的監(jiān)督。推行服務承諾制，公開服務標準、時間和質量要求，把管理和服務置于業(yè)主和客戶的監(jiān)督下，接受公眾監(jiān)督。4網絡化的溝通。建立客戶信息網，以網絡、內刊、回訪、意見調查、社區(qū)文化活動、答謝會等各種信息交流方式，加強與客戶的信息交流和情感溝通，隨時聽取客戶的意見，有效改進管理和服務。四、人才企業(yè)經營的根本保證人才是品牌經營的根本。物業(yè)管理投入的不僅是資本，而是人才及經驗。物業(yè)管理發(fā)展至今，早已脫離看看門、掃掃地、修修屋的傳統(tǒng)模式，隨著業(yè)主維權意識的提高，對物業(yè)管理專業(yè)化、科學化的要求也越來越高，物業(yè)管理行業(yè)亟需高素質、高水平管理人才，提升企業(yè)的管理水平，提高行業(yè)的整體素質。決定物業(yè)管理企業(yè)實力的不再是資本，而是人才的實力。有一支素質高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍，是物業(yè)管理企業(yè)生存與發(fā)展的保證，也是物業(yè)管理企業(yè)參與競爭、志在必取的信心所在。物業(yè)管理企業(yè)必須把對優(yōu)秀人才的管理和激勵提升到人力資本經營的高度，把人力資源作為一種特殊的資本運作。1留住人才。一是事業(yè)留人，樹立企業(yè)的共同事業(yè)追求和具有共識的價值體系，并為人才發(fā)展提供足夠的事業(yè)平臺。二是感情留人，營造寬松和諧的人際關系和工作氛圍。三是待遇留人，為人才提供良好的工資待遇和福利政策，除包括住房補助、年終獎金、旅游考察、評優(yōu)評獎等內容外等。2培養(yǎng)人才。一是加強培訓?！拔磥砦ㄒ怀志玫膬?yōu)勢就是比你的競爭對手學得更快、更多”，為培養(yǎng)高素質、高技能的管理隊伍，企業(yè)要把管理者的再教育、再培訓置于公司發(fā)展的戰(zhàn)略高度，建成學習型組織，開展多種形式的培訓，并鼓勵利用業(yè)余時間學習。二是提倡理論研究，堅持理論聯系實際，保持在行內的技術領先。企業(yè)經常舉辦管理沙龍、座談會、論文比賽，研討物業(yè)管理問題，創(chuàng)造學習氛圍，時刻保證管理水平的先進性、科學性、規(guī)范性。五、節(jié)流企業(yè)經營的永恒主題物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約成本，是提高經營效益的根本途徑?？梢圆扇∫韵麓胧?實施集約化管理。集約化的管理，即將所管轄的所有物業(yè)統(tǒng)一在一個品牌的旗幟下，由公司統(tǒng)一調配。這樣不僅可保證各物業(yè)項目的管理達到品牌的質量標準，還可以節(jié)約成本。（1）集約化的管理運作。對企業(yè)管轄下的所有物業(yè)，除各自物業(yè)必不可少的人員外，其他的事務由公司總部的高級指揮班子、顧問組、培訓隊伍、工程維修保養(yǎng)隊伍、專業(yè)清潔隊伍統(tǒng)籌調配，實施對各個物業(yè)項目的事務管理和管理指導，從而使各物業(yè)項目的人力成本大為減低。（2）集約化的有償服務。由公司總部組織統(tǒng)一的服務隊伍（公司）來承擔各項目的有償服務，可以達到統(tǒng)一收費標準、統(tǒng)一服務規(guī)范、統(tǒng)一監(jiān)管，及節(jié)約成本的目的。（3）集約化的經營。由公司總部將各項目的經營統(tǒng)管，以連鎖店的形式統(tǒng)一展開。2節(jié)約管理管理費用。物業(yè)管理行業(yè)競爭激烈，業(yè)主對物業(yè)管理的要求也在不斷提高，物業(yè)管理企業(yè)只有千方百計地降低管理成本，才能在競爭中站穩(wěn)腳跟。這就要求物業(yè)管理企業(yè)：（1）控制公司人數，培養(yǎng)一專多能的人才，以節(jié)余人工成本。（2）做好設備設施維護保養(yǎng)，降低維修成本。（3）進行技術改造、控制設備開關時間、合理配置設備設施，以降低設備運行費用。（4）完善采購管理制度，貨比三家，重大采購實現公開招標，以降低采購費用。（5）教育員工厲行節(jié)約，以降低辦公等費用。物業(yè)管理企業(yè)應該節(jié)約管理費用，但也要省錢省到該省的地方，絕不能打著節(jié)約之名，行“少服務”或“不服務”之舉。3人才資源社會化。推行物業(yè)管理職業(yè)經理人制度。企業(yè)有項目接管時，派出項目經理，項目結束，項目經理賦閑，這樣既浪費了企業(yè)費用，同時也閑置了人力資源。如果推行職業(yè)經理人制度，使經理人社會化，企業(yè)承接項目時，從社會招聘項目經理，項目結束時，項目經理可以再到社會應聘其他企業(yè)的項目。這不僅可使節(jié)約企業(yè)的人力資源成本，也可使社會人力資源得到最佳配置。4合法避稅。即在不違反稅收法規(guī)的范圍內，能減輕企業(yè)納稅義務的行為。物業(yè)管理企業(yè)可考慮使用的避稅策略有