開發(fā)項目前期可行性分析報告內(nèi)容.doc

房地產(chǎn)可行性研究報告是根據(jù)可行性研究對項目進行科學的分析和預測。因此做好開發(fā)項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。 以下所要求提報的內(nèi)容并非涵蓋所有項目調(diào)查信息，項目提報人應隨時間、環(huán)境、區(qū)域的不同盡可能提報有關信息和潛在的風險以及應對措施。 第一部分項目決策背景及摘要 一、外部環(huán)境 1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等； 2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地完成編輯位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。 3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。 二、內(nèi)部因素 1、項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義； 2、公司進入?yún)^(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用； 3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。 第二部分：項目概況 一、宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系）。 二、宗地現(xiàn)狀 1、四至范圍； 2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響； 5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7、地質(zhì)情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 三、項目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 1、交通狀況 （1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （3）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)； 2、教育：大中小學及教育質(zhì)量情況；3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平；4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場；5、文化、體育、娛樂設施；6、公園；7、銀行；8、郵局；9、其他。 附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。 （二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 四、項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫） 1、治安情況；2、空氣狀況；3、噪聲情況；4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）；5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）；6、周邊景觀；7、風水情況；8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等；9、其他。 五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。 2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。六、規(guī)劃控制要點 1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；3、綜合容積率、住宅容積率；4、建筑密度；5、控高；6、綠化率；7、其他。 七、土地價格 土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格；若有拆遷要著重描述風險；若是合作要分析合作風險（分合同內(nèi)和合同外）第三部分：法律及政策性風險分析 一、項目合作方式及條件 （根據(jù)獲取方式，簡要描述，本條針對合作項目）1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等。2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務。 3、付款進度及與拿地程序的配合。 4、其他合作的主要條件。 5、與合作方式相關的其它法律規(guī)定。 二、項目土地招拍掛方式取得1、土地付款方式，時間。2、辦證時間分析三、政策性風險評估 1城市規(guī)劃分析：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷，政府主導的區(qū)域人口規(guī)劃實現(xiàn)的可行性。 2政策分析包括：國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟變化、國內(nèi)行業(yè)結構調(diào)整等對區(qū)域主導產(chǎn)業(yè)和就業(yè)人員的影響（如紡織行業(yè)）、國內(nèi)貨幣政策對開發(fā)業(yè)和本項目的影響等等；四、總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 第四部分：市場分析一、區(qū)域市場經(jīng)濟狀況分析：（1）區(qū)域主導經(jīng)濟；（2）各類經(jīng)濟的地位；（3）居民的主要收入來源和消費水平；（4）居民的消費習慣；（5）居民購房的心里預期以及購房偏好（如城際交通對購房的影響）；保障房項目對區(qū)域市場的影響等等。二、當?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 2、量化描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、5、前面已描述6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前5名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 7、客戶的購買偏好、購買關注的要素； 8、重點樓盤描述。 三、區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征 1、各檔次產(chǎn)品供應狀況；2、競爭對手分析：各檔次產(chǎn)品的集合特征。 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征，包括但不限于以下內(nèi)容:（1）土地取得時間；（2）取得土地實際成交價，以及土地款的交納情況，其它開發(fā)證件辦理與價款交納情況；(3) 平均容積率；(4)開發(fā)業(yè)態(tài)形式；（5）各業(yè)態(tài)平均售價以及收款政策；(6)業(yè)態(tài)在區(qū)域內(nèi)分布特征；(7)規(guī)模以及節(jié)奏； (8)平均去化率；（9）是否有其它優(yōu)惠政策的獲得；（10）各類業(yè)態(tài)成本估算；（11）各類業(yè)態(tài)對項目資金流和利潤的貢獻情況；（12）針對的主要客戶群；（13）主要銷售模式（如由銷售公司銷售應評估銷售公司能力）；（14）投資人背景調(diào)查分析；（15）項目各類人員專業(yè)能力分析；（16）管理的規(guī)范化程度分析；（17）與當?shù)厣鐣P系；（18）客戶的評價；（19）物業(yè)管理人及其實力分析；（20）如有涉及拆遷的應分析拆遷情況等等； 以上對比分析要注明與本案的優(yōu)劣勢；3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。 4、雷同 5、：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點 6、結論： (1)區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢；(2)本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式；(3)本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力；(4)本案在開發(fā)中的營銷焦點問題。 四、區(qū)域市場目標客戶層研究 1、各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）；2、項目客戶群購買能力分析；項目客戶群消費動機分析；項目客戶群年齡結構分析； 項目客戶群家庭人口因素分析；項目客戶群教育水平分析；項目客戶群考慮因素分析（1）價格因素分析，（2）環(huán)境因素分析（3）產(chǎn)品類型因素分析（4）風水因素分析）（5）當?shù)仫L俗習慣影響分析 2、結論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。五、目標市場定位及產(chǎn)品定位 1、市場定位：（1）項目客戶定位：客戶職業(yè)定位，客戶特征定位，客戶收入定位，客戶需求定位（2）項目產(chǎn)品定位：項目開發(fā)主題，項目產(chǎn)品檔次，項目產(chǎn)品類型（提出兩種以上方案進行優(yōu)選），戶型、布局。（3）房地產(chǎn)項目價格定位：2、結論：目標人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點；3、產(chǎn)品建議。 第五部分：規(guī)劃設計分析 一、初步規(guī)劃設計思路 1、設計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設計風格、設計特點；2、主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例；3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮；4、差異化產(chǎn)品可行性。5、如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。 二、規(guī)劃設計的可行性分析 1、在既定規(guī)劃條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設計概念和冠魯所追尋的各種檔次住宅的要求。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。 2、容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。3、設計指導思想；總平面規(guī)劃建議；建筑立面建議；戶型設計建議；景觀設計建議；配套設施建議注：結合前面有關內(nèi)容綜合分析4、土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。 5、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 6、周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決方法。 7、周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。 8、市場分析結果對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：當?shù)氐木幼×晳T、不同民族間的習慣、客戶對不同產(chǎn)品在項目計劃周期內(nèi)的喜好變化趨勢（如多層、高層等不同產(chǎn)品喜好的轉(zhuǎn)化）。第六部分：置換項目一、 置換項目的描述：（1）置換合同情況；（2）項目相關證件及手續(xù)合法性；（3）與合作方的風險分析（主要包括合同內(nèi)風險和合同外風險）；二、 土地置換資金的辦理以及風險控制；三、 置換項目生產(chǎn)計劃和資金投放計劃；注：主要分析計劃履行過程存在潛在的變化以及應對措施； 第七部分：項目開發(fā) 一、工程初步計劃 工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 二、銷售初步計劃 各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。三、各類證件辦理計劃：第八部分：投資效益資金分析 一、 成本和經(jīng)濟效益預測分析 根據(jù)前面各類反復對比分析，初步形成規(guī)劃方案，詳細劃分業(yè)態(tài)，分析各類業(yè)態(tài)成本和效益，項目總成本和效益，以此初步得出本案的現(xiàn)金流業(yè)態(tài)和利潤貢獻業(yè)態(tài)；注：測算繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有的開發(fā)項目成本效益測算表，要特別調(diào)查分析采用該容積率和規(guī)劃方案下相關批復的可行性。二、項目資金預測 1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 4、啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額。5、稅務分析注：資金測算表繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有的開發(fā)項目資金測算表，依據(jù)是前面各部分分析內(nèi)容。 第九部分：管理資源配置 一、機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。 二、人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求。人員缺口，解決途徑。 第十部分：綜合分析與建議 一、 優(yōu)勢：從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合冠魯一貫發(fā)展思路等方面論述。 二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合冠魯一貫發(fā)展思路等方面論述。 三、 機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。 四、 結論和建議五、 附件：（1）有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。（2）按照本公司成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程。成本測算可采用兩種方法：A從預算角度，依照當?shù)叵嚓P政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。但要注意本公司在規(guī)劃設計、不同品質(zhì)要求下，可能比行